写字楼运营管理

写字楼运营管理

1资产管理目标资产保值&增值写字楼运营管理2提高租金收入服务品质不断提升优化租户结构设备设施提升改造树立品牌形象保值增值写字楼运营管理3写字楼运营管理集团战略项目定位开业前的筹备年度商业计划客户维护租赁管理固定资产投资管理工程管理物业服务管理安全&消防管理权限管理财务管理档案管理行政管理4租赁管理15租赁管理6全面了解市场动态、竞品分析、基础数据收集、建立数据库123准确的市场信息将帮助我们确定项目的租金定位实时掌握市场动态及趋势，以便及时调整项目的营销策略租赁管理—市场调研7租赁管理—市场调研8租赁管理—市场调研市场成交信息9租赁管理—市场调研10年份

2014F2015F2016F2017F2018F2019F2020F可租赁新增供给(平方米)63,000-89,000278,000169,000464,000272,000净吸纳量(平方米)90,00017,00016,00074,000102,000240,000246,000空置率

6%5%7%14%15%20%19%全市租金(人民币/平方米/月)350~370350~370340~360330-350320-340310-330300-320租金增长率

0%~-2%0%~-4%-3%~-1%-5%~-3%-4%~-2%-4%~-2%-3%~-1%租赁管理—市场调研11租赁管理—市场推广121销售展厅

样板间位置布局2销售工具

内部外部3市场活动

面向客户面向代理租赁管理—市场推广13租赁管理—租赁策略租赁策略控制销售节奏价格体系制定新租/续租策略租区分配客户定位代理公司的管理14租赁策略—新租15租赁策略—新租制表日期：客户进度月报表16租赁策略—续租续租不续租17如何识别“主力”客户，主力租户能更好的为企业带来长期稳定收益。租赁策略—续租策略18租赁策略—续租策略19正确认识代理公司（客户资源、专业服务、市调分析等）1选择正确的代理公司（口碑、品质）2公平对待，明确佣金支付规则3

销控管理4不同级层的沟通和联系5租赁策略—代理公司的管理20单一租户承租面积佣金比例2000㎡以下（Gross)金融类公司/知名跨国公司1.7个月其他公司1.5个月2000㎡-整层金融类公司/知名跨国公司1.8个月其他公司1.6个月1层-2层（不含1层）金融类公司/知名跨国公司1.9个月其他公司1.7个月2层以上金融类公司/知名跨国公司2个月其他公司1.8个月有效期自*年*月*日-*年*月*日租赁策略—代理公司的佣金政策21Q：上述佣金政策反应的信息？A:Q：在制定佣金方案时，业主应考虑哪些要素？A:租赁策略—代理公司的佣金政策22租约到期状态

数据总出租面积34561.32空置面积155.43已出租面积34405.89空置面积百分比0.04%已出租面积百分比99.96%租赁管理—租约管理23六个月以上到期客户三个月内到期客户六个月内到期客户空置六个月内到期客户状态租赁管理—租约管理24租赁管理—租约管理25行业类别

租户数量（个）租赁面积（㎡）占比（%）平均有效租金（元/月/㎡）金融类1510380.832%500IT类45007.6619%400高端服务类84003.212%480贸易类52979.959%500能源类22481.388%400建筑类31851.116%450传媒类31406.744%400其他2751.972%400租赁管理—租户结构优化261关注市场动态及经济因素、政府部门的各种政策（如营业税改增值税）2租户资质的审核3高押金4严格把控合同拆分&名称变更，降低违约风险5重点关注租金支付异常的租户租赁管理—风险防范27客户维护228客户维护满意度目的忠诚度各职能部门全程全方位服务29客户维护30客户维护—客户拜访客户拜访对象目的跟进时间/频次31客户维护—满意度调查32客户维护—满意度调查市场阻力系数6%x1061%x30.33忠诚度TRI*M市场阻力指数高低代表的意义口碑好

<1口碑中立 =1口碑不好 >1被动的忠诚3%叛离6%唯利是图30%满意度满意但不忠诚经常关注市场上有没有其它的替代产品,价格敏感度高高度满意而且忠诚市场运作的目标不满意也不忠诚，可能会传播不良的口碑被动的忠诚不满意,但基于被动的原因没有转换到其它的品牌忠实追随61%2012:60%2012:31%2012:8%2012:1%2012:0.5亚洲区标准：42%基数90亚洲区标准：20%亚洲区标准：22%亚洲区标准：16%33大堂及电梯厅等公共区域空调电梯保洁安保工程部提供的服务楼宇外部环境停车场公关工作客户服务客户维护—满意度调查34依据调查结果，尽最大可能去完成。若所做的工作超出了客户的预

期，则忠诚度将大幅提升。客户维护—满意度调查35客户维护—投诉处理专业的、反应迅速的团队时效性36举办活动的原则及要点明确目的面对群体年度预算123客户维护—客户活动37经营的最佳实践338经营的最佳实践—提升楼宇品质39植树活动相亲活动一纸回收

节电垃圾分类减量意见采集爬楼比赛行政下午茶绿楼行动高端客户答谢经营的最佳实践