西安八府庄项目提案

现代都市和谐生活样板——西安首创互动式亲情文化社区1

我们本次提案的任务٭明确我们项目的方向和卖点٭对项目进行鲜明的形象区分及定位٭出奇制胜的营销策略和传播渠道2SWOT分析S—优势

本案地块方正、朝向正南正北，易于小区规划。

目前本案周边区域已经发展成为一个相对成熟的居住区，生活配套服务相对齐备，这就为本案的开发提供了很好的外部环境条件。周边初具居住人气，良好的人气氛围对项目项目而言具有良好的促进作用。临近环城路，闹中取静、适宜居住3W—劣势项目体量偏小，不易在市场竞争中形成规模优势从主干道进来的车少（409、707、16），且有火车专运线阻隔，交通便利程度不够地块附近为农村住房及生产厂区和老式家属楼，生活环境、社区品质、人员素质较差，不利于项目整体形象和价值的提升周边生活配套虽然较为齐全，但均为品质较低的基本性生活配套SWOT分析4O—机会琳苑小区、锦绣.芙蓉苑、万国.金色家园对于这一板块的宣传、炒作、烘托，将提升该板块的认同度，同时有利于聚集人气。东二环的开通（10月份）必将扩大项目的销售辐射力。潜在项目的陆续投入将进一步提升本区域的价值

SWOT分析5T—威胁

来自锦绣.芙蓉苑的直接竞争——锦绣.芙蓉苑总规模在200亩左右，因此其销售战线可能持续相当一段时间，这必然会与本案形成直接的威胁。

周边在建、待建项目可能成为本案的潜在竞争。

SWOT分析6项目定位的总体指导原则7

（1）针对项目区域、地势、建筑、景观特点，我们的整体思路是:刻意在八府庄打造出一个中档的精品楼盘；树立起“八府庄最适合居住的亲情社区的”形象。8

（2）实现项目价值最大化的几个关键点：市场定位、形象定位、功能定位、属性定位、目标群定位等，必须绝对完整，组成项目内在的价值体系与认同“诱导”9项目定位10原则项目成功开发的同时，为发展商赢得最大的利润与品牌资源规避市场风险，最大限度地降低项目的开发风险走差异化道路，超越竞争对手强化优势，弱化优势，或者干脆变弱势为优势11项目的品质定位：中档12从金融政策层面看

商业银行对开发商贷款进行限制，开发商开发高档住宅，其贷款成本加大（银行利率和贷款期限上做了限制）。银行对购房者个人贷款购买高档住宅进行了限制，购房者购买高档住宅，需要提高首付比例。从《121号文件》、《18号文件》和《国8条》可以看出，未来中高档、高档项目将成为严格控制的对象，而中档普通住宅项目则是央行金融贷款的支持重点。所以这样定位不但有利于本项目规避相关政策性的限制，而且有可能获得政策的支持。13从项目地块周边看1415从企业自身条件看客观上讲，佳元在品牌、知名度、认知度等方面在西安还居于生力军，因此，如果开发中高档、高档住宅，其销售将比诸如紫薇、高科、雅荷等开发企业具有更大的难度和压力。16从竞争层面看

若开发中高档项目，势必与万国.金色家园形成“面对面”的竞争。显然，在本案无论是社区规模配套，还是开发实力、品牌和市场认知度、美誉度等方面都与万国.金色家园存在一定差距的情况下，与万国.金色家园的直面竞争势必处于被动。17从利润追求层面看

高档住宅，市场风险较大，但从开发的经验看，楼盘品质档次越高越往往获利更大。因此出于利润最大化原则的考虑，本案也不宜开发中低档住宅。18项目营销定位西安首创互动式亲情文化社区19现代都市生活的繁华背后是人性的迷失与人与人之间真诚的丧失，迷茫、冷漠、空虚、放纵，带着面具生活，是当今都市人群的真实生活写照人们呼唤真诚，渴望沟通，希望找回迷失已久的人性20现代都市和谐生活样板项目营销主题定位21心城主人项目案名定位22心城主人

应该是也只能是Touched、Sincerity、Interaction、LOVESPACE一个充盈着感动、真诚、互动、爱的城市空间是一个洋溢着人性和生活光芒的心灵驿站Notonlyahome，It’saenjoyspace，23主流户型定位于80㎡——125㎡之间项目主力户型定位24项目周边、东郊及北郊普通收入家庭（包括国有企事业单位的团购客户。）项目主力目标客户定位252100元/㎡——2300元/㎡

项目销售价格定位26土地价值研判

GDP价格

1945

时间

利率

信心指数

房地产价格27行销推广策略28※对自己的产品没有信心，卖点朝三暮四※对购买者没有判断，希望大小通吃，一服药治百家人※缺乏动态的分析和应变能力，一样饭吃到老※盲目相信广告轰炸的效果，不能分阶段和步骤进行推广※过于强调产品的功能和性价比，最后无话可说。

房地产广告推广最怕什么：29行销传播的策略怎样说比较有效？精确区隔消费者提供一个具有竞争力的利益点。建立一个突出、完整的品牌个性，以便消费者区别本品牌与竞争者的不同确立真实而清楚的理由，来说服消费者相信品牌提供的利益点发掘关键的传播渠道，了解如何更有效地接触到消费者为策略的成败建立一套责任评估准则确认未来市调及研究的需要，作为策略修正的参考30广告推广策略感情互动

心灵交融31我们实际上是要用一个不同的方法，去搔他们的痒处，不管他们打没打算买房子，要让他们先感动，然后就放松，然后就对我们有兴趣，然后就接受了我们。以往很多广告太在乎消费者是否能够全盘接受项目的某些既定讯息，而我们希望更加海阔天空，绝对容许消费者并不百分之百地成功接受讯息，甚至欢迎他们有自己非常个人的理解，这种取向正好让每个人都有空间去遐想属于自己的那份——“和谐、亲情感觉”。

32和谐生活文化和谐生活观我们的推广主线

33广告表现策略为受众留有足够的想象空间他们是聪明的一群，不需要喋喋不休地告诉他们这里怎么好那里怎么好，而是需要为其营造一种真诚的氛围。风格朴实，情感诉求他们就是为了寻找生活的感动和真情才来到，我们的广告就要充分体现这一点。34推广阶段划分试销启动开盘强销平稳旺销第一阶段第二阶段第三阶段推广形象强势建立丰富形象推出卖点推广和谐生活新概念阶段任务推广核心

尾盘消化第四阶段针对性地解决销售问题35关于大洋西北著名地产全程策划、销售代理公司之一创立于公元一九九七年公元二OOO年开始转向专业地产策划及销售代理八年发展硕果累累、为几十个楼盘提供了专业策划及销售代理服务36项目营销定位西安首创互动式亲情文化社区37现代都市生活的繁华背后是人性的迷失与人与人之间真诚的丧失，迷茫、冷漠、空虚、放纵，带着面具生活，是当今都市人群的真实生活写照人们呼唤真诚，渴望沟通，希望找回迷失已久的人性38现代都市和谐生活样板项目营销主题定位39心城主人项目案名定位40心城主人

应该是也只能是Touched、Sincerity、Interaction、LOVESPACE一个充盈着感动、真诚、互动、爱的城市空间是一个洋溢着人性和生活光芒的心灵驿站Notonlyahome，It’saenjoy