五星级酒店投资分析及盈利模式研究分析模板

五星级酒店投资分析及盈利模式研究目录合肥澳中财富中心投资策划方案内容要求 2一、项目介绍 2二、内容要求 3中外酒店投资盈利模式研究 3一、经营增加盈利模式 3二、物业增值盈利模式 5三、资本营运盈利模式 6四、品牌创新盈利模式 7五、集团建设盈利模式 10中国饭店业投资策略分析 121、以产品线为依靠投资策略 122、以资金链为纽带投资策略 133、以时间轴为序列投资策略 144、以收益率为前提投资策略 155、以情感源为基点投资策略 16中国饭店业投资渠道选择方法和路径研究 16摘要 16关键词 16引言 17一、饭店投资渠道解读 17（一）饭店投资渠道概念及内涵 17（二）饭店投资渠道选择意义 19二、饭店投资渠道选择影响原因分析 20（一）内部关键原因 20（二）外部支撑原因 21三、饭店投资渠道选择方法和路径 22（一）资金融合 23（二）技术投入 23（三）管理参与 24结语 24教授解读酒店业东莞现象：不可复制奇迹 25探寻酒店利润“黑洞” 26一、从酒店投资成本看酒店利润“黑洞” 27二、从筹建周期看酒店利润“黑洞” 28三、从资金结构看酒店利润“黑洞” 29四、从产品类型看酒店利润“黑洞” 31五、从管理形式看酒店利润“黑洞” 31六、从目标市场和销售组合看酒店利润“黑洞” 33七、从人员配置和劳动生产率看酒店利润“黑洞” 34八、从面积经营功效和有效利用看酒店利润“黑洞” 35饭店投资回报和经营管理 38引言：饭店经验数据 38酒店管理危机实质盈利模式不一样 59"有一居"试敲京酒店大门"寄生虫"模式怎样盈利 60"开发商＋经济型酒店管理方"模式试水杭城成本回收成为房地产商最大困扰 62管窥新政下房地产企业（二） 66经济型酒店刚开局即洗牌 76经济型酒店利刃 82東莞五星級酒店數量多僅次於北京上海 87酒家酒店分等定级要求 89浅谈酒店分类和中国颁布五星级标准 89新星级饭店评定标准将实施最高等级为白金五星 92输在终点第一名 93地产酒店风Ｎ种模式 98合肥澳中财富中心投资策划方案内容要求现在我集团和合肥经济技术开发区已签署了投资协议，拟合作在该开发区内兴建“澳中财富中心”项目，请贵企业对该项目进行必需市场调查，编制具体策划方案。一、项目介绍该项目在开发区繁荣大道以南，合安路以西，占地面积38亩左右，旁边为安徽国际会展中心，离旧城区仅10分钟车程，有高架环线相连。建设以五星酒店为主、办公楼（或服务性公寓）为辅综合性地标建筑，总投资约1.5亿美元，分二期进行，二期总面积为地上17万平米，地下4万平米，累计21万平米。一期：主楼楼高为150米以上，约42层高，功效设置为一部份是五星级酒店（500间客房），另一部分为服务性公寓或商务楼，群楼是为五星级酒店服务餐饮娱乐项目；二期：楼高为100米以内，功效设置为服务性公寓或商务楼。二、内容要求1.行业竞争情况，即周围房地产市场调查(高级公寓和甲级商务楼)，包含价格、规模、用户群、入住率及销售情况。2.发展战略和市场，即当地购置力情况、目标用户群情况调查。3经济效益评价，即本项目建设五星级酒店（辅以高级公寓或甲级商务楼）投资回报率分别是多少，几年能收回投资。关键是五星级酒店投资回报率。4.依据具体情况分析本项目各项功效模块设置和运作计划，既五星级酒店应设多少间客房，设多少及多大面积辅助性设施（餐饮、多功效厅等）等。中外酒店投资盈利模式研究马勇王勇（湖北大学旅游发展研究院）在目前中国旅游业快速发展支撑下，酒店业投资成为热点，不仅中国各大投资主体关注这一领域，而且海外热钱和有实力专业投资商纷纷涌入大陆，给已经不太平静中国酒店市场带来了广泛影响。同时也应该正视中国酒店业市场发展并不太均衡情况，除了热点城市和经济发展一线城市酒店业经济效益还较为可观外，还有很多地域酒店发展还存在大量不明朗前景，如市场不成熟、客房出租率不高、投资回报有限等，全部上述问题就需要我们审时度势地全方面分析和研究中国酒店业发展现实状况，选择合理投资盈利模式，实施理性化战略方法，从而使得中国酒店业能够连续、健康、稳步地发展。一、经营增加盈利模式现在中国酒店行业市场竞争很猛烈，在微利情况下很多酒店还采取降价销售，使得酒店业关键产品利润源受到极大限制。所以，众多酒店纷纷开始实施产品差异化战略，主动寻求市场空档，提升酒店经济实力，从经营增加上寻求酒店利润增加。经营增加盈利模式关键是指酒店采取传统以销售酒店住宿、娱乐、餐饮、会议等主打产品，在产品功效调整和提升基础上，实施专业化服务、信息化操作，并依据用户需求提供人性化处理方案，实现产品高品质和用户高满意度，最终实现酒店盈利模式。依靠客房、餐饮等取得收入是早期酒店盈利关键模式，伴随酒店业不停成熟和发展，行业竞争加剧使得传统盈利模式受到了严重威胁，很多酒店全部因财务业绩不佳而被淘汰出局，酒店经营增加碰到了前所未有困难。酒店经营增加盈利模式强调利用三个平台——酒店内部协调平台、酒店相关企业协作平台和酒店用户沟通平台，从产品功效调整和提升、专业化服务、信息化操作等方面形成竞争优势，形成价值利润。首先，酒店产品功效调整和提升包含产品类型创新、产品特色提升、产品功效丰富、用户让渡价值增加和酒店功效布局协调等。首先，酒店产品传统住宿、餐饮、娱乐、会议等功效需要深入提升，整合休闲、咨询等服务功效，将酒店这种辅助设施产品建设成为一个特殊消费吸引体，从而扩大利润源。另外，酒店空间功效布局也十分关键，如提升酒店大堂等公共区域空间、酒店餐厅区域空间和客房内部空间利用效率，让空间利用既符合功效要求，又充足满足客人需求，提升单位空间利润率。其次，酒店经过专业化增值服务进行收费，增值服务能够是酒店在经营成本和技术许可条件下自己提供，也能够是和其它相关行业合作，从而形成酒店盈利增加点。如酒店本身能够提供增值服务包含商务秘书、会议策划、服务输出、酒店用具代理、旅游处理方案等；酒店也能够和相关行业企业进行合作，如旅行社、航空企业、物流企业、会展企业、旅游商品批发商、媒体、广告等，提供专业性较强特色服务。再者，酒店信息化给信息时代酒店发展增加了筹码。通讯和网络技术应用使酒店在管理、交流等方面突破地域限制，加速了酒店组织结构革新，提升了企业运作效率，为酒店发明了立体营销条件而且大大降低了酒店交易成本，形成新盈利空间。譬如酒店预定系统建立，使酒店集团组员酒店能够在世界各地分享客源，同时，酒店还能够经过信息技术实现通常管理能力和专业管理能力扩展。二、物业增值盈利模式酒店作为一个物业类型，酒店长久保值增值也成为很多酒店投资者盈利方法。酒店投资商考虑并不仅是酒店现在价值和长久稳步经营收益，而更多考虑是酒店未来升值潜力。酒店升值潜力大小受多方面原因影响，关键包含交通、地段、商业气氛、地产升值、人流聚集情况等，酒店物业价值会伴随这些影响原因改变而产生很大涨幅，所以，酒店物业增值模式含有一定风险性。酒店物业增值盈利模式，关键包含地段增值和酒店设施增值。地段应该来说是酒店物业增值关键影响要素，假如酒店选址所处地段差强人意，酒店产品潜在需求增加不足，地段效应极难确保客房出租率，同时也极难兑现估计收益。假如酒店选址在交通便利城市口岸或商业中心，将大大提升酒店口岸价值。地段增值可分为两种情况，第一，酒店所处地段已经是旺地，通常是城市商业、文娱积聚区，有高强度人流、资金流和信息流。酒店物业在旺地建设和发展，不仅能利用旺地现有多个资源，形成竞争优势而赢利，同时，酒店物业也会为所处地段提供更多设施和服务，进而使得旺地更旺，形成酒店和地域相互促进，酒店物业将凭借旺地高本底价值和发展潜力而取得酒店物业增值盈利。第二，酒店所选择地域即使现在并不是发展关键区或商业积聚区，不过该地域含有很强增值潜力，如政府指向新开发区、城郊景观带等。酒店经过科学考察和市场调查，正确选择含有很大升值空间而现在还处于冷区或温区方法，也能够实现酒店物业增值盈利。譬如宋城集团为了取得物业增值利润，物业选址多是城郊未开发区域，经过集团本身力量进行造景，形成旅游流，利用人气带旺整个区域，然后进行酒店、景观房产等多个方法置业，形成物业增值利润。酒店设施增值盈利是指除了酒店地段增值之外酒店物业增值盈利模式。譬如地处城市中心地段商务酒店，引来众多企业高层长久入住；休闲、度假酒店，引来众多国际休闲品牌入驻等。酒店除了选择交通和地段良好、商业气氛浓厚、人流高度聚集旺地，含有巨大发展潜力冷、温地，包装利用酒店设施、设备，形成酒店物业增值盈利模式，同时酒店还能够利用酒店物业管理专业化优势，采取委托式管理、顾问式管理、咨询服务等方法实施物业管理输出，从而拓宽酒店盈利渠道。三、资本营运盈利模式资本营运是企业走外部成长道路关键路径，它是以促进资本增值、利润最大化为目标，以价值形态为特征，和产品经营进行互补，经过对生产要素优化配置和资产结构动态调整等，对资产进行综合运行，实现计划利润目标经营方法。资本营运目标就是经过优化资本结构或壮大资本实力来增强酒店竞争力，从而增强酒店盈利能力。酒店资本营运关键基础便是有完善市场经济体制和资本市场制度。资本营运关键客体对象是企业资本，而且大部分资本运行行为是经过金融工具，在资本市场中实现，如酒店股权收购。所以，一个开放性、自由化、有深度资本市场是酒店实施资本营运盈利模式所必不可少外界基础条件之一。酒店资本营运盈利模式需要经过资本不停流动来实现合理配置和增值，资本闲置是资本极大浪费和流失。首先，资本营运要求经过资本形态改变，盘活沉淀、闲置、利用率低下资本存量，使资本不停流动到酬劳率高产业和产品上，优化资本组合质量，达成资本有效增值和酒店盈利目标；其次，资本运行要求加紧资本流动速度，缩短资本流动过程，提升资本流动效率，实现资本快速增值，从而盈利。中国不少酒店积累了相当数量存量资产，和此同时，又有大量存量资产处于闲置和半闲置状态。经过实施资本营运战略，推进酒店产权流动，资产重组和盘活资产存量，首先能够将闲置资产存量转移到更能使其发挥作用优势企业，形成酒店产品经营盈利，其次还能够经过存量资产转让直接实现资产保值、增值。资本直接运作方法包含：证券投资、股票收回和分割、期权交易、酒店租赁、酒店买卖等。如实力强大酒店管理企业，经过资本运作，以较低价格收购经营不善酒店，然后经过酒店组织和步骤再造，实现酒店扭亏为盈，然后再经过资本市场，以较高价格出售，从而取得酒店资本盈利。四、品牌创新盈利模式在以酒店产品过剩现象为特征经济竞争中，品牌竞争是其关键表现形态。在现在同质化程度较高酒店供给市场上，产品间差异很大程度上表现为其品牌形象差异，所以品牌也就成为超越产品新竞争关键。同时酒店品牌还为企业提供了超越产品本身有形资产以外价值，一个酒店品牌价格包含两个部分：一是产品本身价格，即产品价值（或零售价格），另一部分则是品牌在资本市场销售时价格，即产权价格（或形象价值），所以大大提升了酒店竞争实力和盈利水平。另外，品牌价值提升能使酒店无形资产快速升值。品牌价值，使品牌含有了超越产品价值以上另一部分价值，一样品质酒店产品，含有著名品牌产品就能取得较高价格认同，消费者愿意支付比其它产品更高价格去购置著名品牌产品，从而使企业能取得更大利益。世界各大酒店全部很重视提升酒店品牌价值，获取超额利润（如表-1所表示）。品牌创新盈利模式是酒店长久盈利最好模式，酒店品牌发展和创新可分为三个阶段：酒店品牌塑造、酒店品牌扩张、酒店品牌维护。酒店品牌盈利必需首先在品牌塑造上投入大量成本，酒店品牌塑造具体又包含品牌定位、品牌创意和品牌形象塑造三大部分内容。经过品牌定位明确品牌个性和发展方向；经过品牌创意设计有特色、理想和品牌名称和标志；经过品牌形象塑造将良好品牌信息传输给消费者，强化用户对旅游品牌正面认知和评价。为了扩大酒店成功品牌盈利面，形成全方位盈利局面，第二阶段必需实施酒店品牌扩张，即酒店在成功塑造品牌后，为使该品牌不停发展壮大，对应采取品牌纵深化发展战略。酒店品牌延伸扩展强调是酒店对已实现某个品牌资源充足开发和利用，使品牌生命不停得以延长，品牌价值得以增值，品牌市场份额不停扩大。大型国际酒店集团在其最初发展阶段，通常仅针对某个档次酒店，对其关键品牌发展单一线性延伸，形成产品线，由盈利点形成品牌系列盈利。假日集团最早拥有中等酒店品牌HolidayInn（假日酒店），是集团关键品牌，价格适中，服务全方面。在它向中等细分市场扩展其产品线时，延伸出了HolidayInnGarden、HolidayInnExpress、Sunspreeresorts等中等经济型、中等度假型酒店品牌。酒店集团为了适应商务、家庭豪华市场和大众市场改变，又在其关键品牌下延伸出了不一样名称、不一样市场、不一样服务、不一样设施、不一样档次产品系列。如EmbassySuite＆GrandRoyal（长久公务旅游者全套房型酒店），HampotonInns（最低层中等旅游者经济型酒店），HolidayInnCrownPlazas（豪华商务酒店），ResidenceInns（家庭旅游者全套房公寓），Harrah’s（哈拉博酒店）等六大产品品牌系列。雅高集团AccorSofitel，AccorNovotel，AccorMercure，AccorLbis等多个品牌，分别面向豪华、中等、经济型酒店市场。上海锦江集团也利用其品牌资产延伸出了锦江假日、锦江之星等品牌。系列品牌延伸，大大提升了酒店品牌价值，为酒店全方位、多层面盈利奠定了基础。酒店品牌维护，即当酒店品牌进入成熟期后，其所关注关键应转移到确保所拥有品牌优势不被减弱上来，这时酒店要善于分析竞争对手多种进攻，并有针对地给予回应。该战略实施应注意对已经有品牌注册、防伪、维权和品牌内容创新等方面，从而实现酒店品牌全方面盈利。另外，部分实力较弱酒店，还能够经过借鉴、引入品牌，实现酒店无形资产增值，利用市场上已经含有影响力和感召力酒店品牌，提升酒店管理水平、提升服务质量，从而提升酒店经营收益，并使酒店资产得到增值。表-1世界酒店品牌二十强排名表（截止.01.01.）排名排名连锁品牌所属集团酒店数量客房数量变动率客房%11BestWesternBestWestern4,0644,110308,911310,2451,3340.4%22HolidayInnInterContinentalHG1,5671,529293,346287,769-5,577-1.9%33ComfortInns&SuitesChoice2,2682,366169,750177,4447,6944.5%44MarriottHotelsResortsMarriottInternat.450472165,200173,9748,7745.3%55DaysInnofAmerica,Inc.Cendant1,9021,892158,824157,995-829-0.5%66SheratonHotels&ResortsStarwood396394133,519134,6481,1290.8%87HamptonInnHiltonCorp.1,2221,255124,653127,5432,8902.3%78Super8MotelsCendant2,0832,086126,862126,421-441-0.3%109ExpressbyHolidayInnInterContinentalHG1,3521,455109,205120,29811,09310.2%910RamadaFranchiseSystemsCendant971905116,098104,636-11,462-9.9%1111RadissonHotelsWorldwideCarlsonHospitality435441102,646103,7091,0631.0%1212Motel6Accor86388090,89092,4681,5781.7%1513QualityInns,Hotels,SuitesChoice82087886,66292,0115,3496.2%1414HyattHotelsHyattHotels&Resorts20621087,00089,5422,5422.9%1315HiltonHotelsHiltonCorp.23123087,61889,0121,3941.6%1716CourtyardMarriottInternat.58761684,35688,2143,8584.6%1617MercureAccor73372686,52586,239-286-0.3%1818HiltonHiltonInternational25025473,12375,0051,8822.6%1919IbisAccor62265165,79169,9504,1596.3%2020NovotelAccor36938862,69467,2684,5747.3%数据起源：MKGConsultingDatabase–06/五、集团建设盈利模式酒店经过集团化经营，扩大规模经济和实现规模经济效益，是酒店盈利关键模式之一。和单体酒店相比，营运成本降低、网络建设市场推广、集约化经营带来效益，全部会带来更多投资收益。在美国，酒店集团化百分比已经达成了90%，欧洲酒店集团也主动经过提升产业集中度来寻求世界范围内发展。在这些国际超级酒店集团中，排名前十酒店集团所控制酒店市场供给占前100名酒店集团市场供给3/4强。（如表-2所表示）表-2世界酒店集团前十名排行表（截止.01.01.）排行排行集团国家酒店数量客房数量变动率客房%21InterContinentalHotelsGroupGB3,3253,520515,525536,31820,7934.0%12CendantUSA6,5136,399536,097518,435-17,662-3.3%33MarriottInternationalUSA2,4932,655453,851479,88226,0315.7%44AccorFRA3,8293,894440,807453,40312,5962.9%55ChoiceUSA4,6644,810373,722388,61814,8964.0%66HiltonCorp.USA2,0782,142336,493344,6188,1252.4%77BestWesternUSA4,0644,110308,911310,2451,3340.4%88StarwoodUSA748774226,970237,93410,9644.8%99CarlsonHospitalityWorldwideUSA847879141,923147,4785,5553.9%1010HiltonInternationalGB39940999,945102,6022,6572.7%数据起源：MKGConsultingDatabase–06/酒店集团发展可分为内部成长和外部扩张，相对应形成保守性集团增加盈利模式和快速集团增加盈利模式。现代猛烈酒店业市场竞争环境下，经过内部成长方法来扩大酒店规模，发展酒店集团较少。不过也有部分酒店经过内部成长路径取得成功，如美国德鲁里酒店集团，1973年第一家酒店开业，到现在已达成5个品牌100多家联号酒店，该企业奉行就是“保守性扩张”政策，它特点是全部酒店均由集团自己建造、自己拥有、自己管理，属于保守性集团增加盈利模式。和企业内部成长相对应是外部扩张，即充足利用外部资源和力量，经过资本纽带、吞并收购、管理协议、特许经营、战略联盟等多个方法，来扩大产业规模，形成酒店集团发展路径。外部扩张是现代企业集团扩张最常见方法，也是形成快速集团增加盈利路径。如英国巴斯酿酒集团经过收购假日酒店集团大规模进入了酒店业市场；法国雅高集团对CLUB6收购；1997年马里奥特集团以10亿美元购并Renaissance品牌；假日、希尔顿、喜来登酒店集团等以特许经营方法取得全球快速增加。依据美国《饭店》杂志巨头调查，全球最大十家特许经营酒店集团以下：表-3国际酒店集团特许经营前10名排行表集团企业名称酒店总数特许经营酒店数量圣达特企业选择国际饭店企业六洲饭店企业希尔顿饭店企业万豪国际企业卡尔森国际饭店集团雅高集团美国特许经营系统卢浮宫上流人士饭店萨拉德企业集团66244545327419862398788365450093334166244545276716121482758757500409340以上是五种最为常见酒店盈利模式，在酒店实际操作中，应依据酒店实际情况，结合市场环境和影响主导因子，合理选择适宜本身发展投资盈利模式，强化主导盈利模式，适度选择多个盈利模式协调功效，发挥最大效益。中国饭店业投资策略分析从开始中国将逐步开始推行入世承诺“后过渡期”，旅行社、饭店业等服务行业开放程度将逐步加大，充当中国开放先锋旅游饭店业和国际接轨最早，在中国其它行业惧怕外资进入情况下，饭店业却迎来了新发展机遇，中国外投资商纷纷增加在华饭店业投资总额。洲际、万豪、雅高、圣达特、喜达屋、凯悦、香格里拉等大型饭店跨国集团纷纷制订了在华饭店发展战略，北京和上海成为海外饭店管理集团争夺关键战场，同时教授估计以前，豪华饭店将成为饭店业竞争最为猛烈领域。然而，要想在竞争异常猛烈并已进入“微利时代”饭店业中获取利润，对于投资商来说，首先必需要有一套完善投资策略体系。从上世纪80年代中国饭店实施对外开发以来，已经在经营管理、服务技能、资本营运等领域已经含有了一定经验和研究结果。不过，在新国际形势和发展机遇下，结合中国本土发展政策和饭店业本身属性，中国饭店投资策略、盈利模式和营运模式等还需要不停总结创新，从而确保未来饭店投资能够取得一个较高收益回报。1、以产品线为依靠投资策略所谓产品线是从投资者角度将饭店看作是投资活动产品。围绕市场需求和投资意向能够将全部饭店分为三大系列，即专题型饭店、功效性饭店和综合型饭店，三大系列饭店全部可分别开发不一样投资产品线，其中专题型饭店则包含了种类丰富多样且很鲜明专题，它是国外饭店经营模式中比较成功一个，客人在消费中时刻全部能体会到饭店独特专题内涵，比如拉斐特以法国源远流长葡萄酒文化为专题、瑞士苏黎世单身女性饭店、美国PestHotel宠物饭店等；功效型饭店则是以满足某种细分市场为目标着重突出某种功效饭店，在饭店功效、设施和服务中表现出对应专业水平，又能够细分为度假饭店、会议展览饭店、商务饭店、公寓式饭店等；综合型饭店则是满足通常大众消费市场饭店，当然每一个饭店全部会有本身一个专题定位，综合型饭店只是在服务和产品中愈加表现大众化，多种功效全部还比较齐全。产品线投资模型优势则在于：首先有比较高竞争门槛；其次能够提供稳定连续利润。通常投资商会在三大系列饭店之间或之中关键打造一条或多条产品线，并经过这些产品线不停延伸实现企业经营综合效益和连续发展。因为饭店性质差异，三大系列饭店在投资策略上也有所不一样：专题型饭店在塑造本身文化内涵和专题上，难度比较大，从设计、建设、装修到经营管理、服务全部需要大量资金投入，因为客源市场局限，投资回收风险最大，但一旦取得成功能够产生长久经济效益而且避免竞争，有实力投资商能够提早进入；功效型饭店要求客源市场比较充足，通常来说规模比较大、档次比较高、服务个性化，区位条件是其最关键投资原因，度假型饭店要求在自然环境优美地域、商务型饭店则要求比较便捷交通、会展型饭店则要求人流比较集中城市中心区，功效型饭店运行成本高但投资回报快；相对而言综合型饭店投资成本低，但因为缺乏针对性目标市场，饭店经营管理比较困难，投资利润率不是很高，经营风险也比较小。2、以资金链为纽带投资策略伴随饭店市场不停成熟，饭店投资者以大投入攫取高利润时代已经不复存在，而且通常饭店投资回收期相对延长，投资饭店必需有雄厚资金作确保，另外则能够经过合理资金循环形成良性资金链，将资金分散在部分防御性强、成长性好饭店类型上，从而确保饭店资金顺利回收和增值。现在从投资总成本角度来看，饭店投资关键集中在豪华型饭店和经济型饭店上，豪华型饭店建设周期长，投资成本高，依据国际饭店业通常标准，五星级饭店每间客房投资成本在15~20万美元之间，四星级饭店每间客房投资成本在10~14万美元之间，三星级饭店每间客房投资成本在5~8万美元之间，建造一个豪华饭店需要少则多个亿，多则几十个亿资金；而通常经济型饭店每间客房投资成本在1.5~4万美元之间，而且平均房价稳定，能够确保正常投资回报。从投资策略上讲，现在投资豪华饭店回收期较长，业绩增加较缓，高星级饭店在中国一些地域展现出过剩供需情况，如短时间投资大量高星级饭店，资金运作会存在一定难度；投资饭店业投资不过连锁经济型饭店对宏观调控不敏感，其规模化经营提升了出租率，品牌化经营提供了服务保障，连锁化经营降低了单位经营成本，中国近期投资连锁经济型饭店成长性很好，号称世界上最大经济型饭店连锁品牌速8正式亮牌北京，并计划每个月两家速度拓展，法国雅高也计划每十二个月在中国发展10家宜必思品牌饭店，她们经济型饭店经营利润率现在能达成50%，即使中国经济型饭店品牌锦江之星和如家快捷全部前后完成了全国布点，市场需求旺盛。3、以时间轴为序列投资策略在价值时代投资是为了资本增值，不过在现在高速发展社会经济中，资本增值不仅表现为表面决对数额增加，还要考虑资本时间价值、通货膨胀、汇率变动和国家政策等原因。以时间轴为序列饭店投资策略，是从投资资本时间价值出发，结合饭店产品生命周期规律，在时序上进行对投资进行优化组合。建造一个饭店是一项复杂系统工程，通常正常筹建周期在3~4年左右，试营业1年，投资回收期则最少在8年以上，这就需要对饭店投资进行正确项目估算和收入预算。美国WimberlyAllisonTong&Goo(WATG)专业饭店设计企业认为：最有可能影响创收和成本节省步骤是总体计划设计阶段，优质设计能使土地价值回报率达成最大，她们经过研究数据表明优质设计和饭店盈利有强相关性，能对饭店营业额和营运成本两个关键方面产生影响，所以即使在前期筹建步骤（立项、土建、装饰和购置设施设备）有较大资金流出，但这一步骤对饭店建成后产出至关关键，而且假如筹建期失控和延长会增加投资成本，在这一阶段投资商要注入充足资金和高度关注；在饭店建成后，饭店投资会逐步降低并过渡到资金回收期；然而需要注意是，根据饭店生命周期规律，以上饭店需进行整体改造才能够正常运行，饭店投资方还需要合适追加投资，以延长饭店盈利时段，比如根据国际奥委会要求，北京市星级饭店数应达成800家，然而现在北京市星级饭店业中相当部分也已进入到了店龄期，还需要新建或升级改造300家，相对而言升级改造方案含有较大优势。4、以收益率为前提投资策略投资收益率是每一位精明投资商最关心指标，它能够直接反应整个投资活动情况。然而投资收益率高低也是受多个原因决定，在投资学中风险和回报总是成正比关系，投资高风险行业或领域能够取得高回报，但一味追求高收益率行业也必将面临更大风险，其关键是要能够做出正确投资决议。依据饭店经营管理属性，通常影响饭店投资收益原因有：饭店区位、产品市场、经营管理等，其中区位选择又要考虑城市经济水平、交通情况、竞争态势、基础设施和制度环境等原因；产品市场则要寻求适合饭店本身特色市场定位；经营管理通常和管理品牌、人力资源等原因相关。要确保饭店投资经营能够取得正常或超常收益，必需考虑以下多个投资策略：第一，投资优势区位，从地域经济发展水平和增加潜力来看，沿海发达城市、活力型和增加型二线城市可作为饭店投资方向，像江苏无锡、常州、江阴，浙江宁波、温州、湖州、番禺等，广东珠海、惠州、东莞等，湖北宜昌、荆州、襄樊等；从市场需求状态来看，交通便利、流感人口大、基础设施完善城市可作为饭店投资方向，如全国政治中心北京、国际金融全部是北京、交通枢纽武汉、旅游胜地桂林等。第二，投资超前市场，客源市场是一个风云变幻消费集中人群，正确把握未来市场发展趋势和时尚，就需要投资商敏锐市场洞察力和判定力，就现在来说，经济型饭店能够很好满足现在中国大众需求，产权式饭店则引领着高端度假休闲市场；第三，投资品牌饭店，饭店品牌本身含有一定扩张度，在营销宣传、人力资源开发、财务管理等方面有着成功经验，可有效地降低饭店营运成本。5、以情感源为基点投资策略所谓以情感源为基点就是从投资商心态来考虑投资决议，从企业战略管理角度来分析，这个关键取决于企业企业文化和经营理念，最关键表现为企业领导者思维方法、经营哲学等，不一样类型领导人会采取不一样投资策略，开拓型、征服型、理财型领导人可能比较主动，主动寻求每一个投资机遇，而冷静型、行政型领导人则侧重于稳妥型长线投资策略。饭店投资商机也是稍纵即逝，在进行科学分析基础之上，更需要投资决议者个人智慧和勇气，真正做到理性投资。对于中国饭店投资分布来看，国外饭店集团往往选择经济发达中心城市或旅游资源丰富城市立足，尤其是北京、上海、广州、西安、桂林等直辖市、省会城市和著名旅游城市，从众行为和由此推进引发市场波动使得这些区域常处于过分非理性繁荣和危机交替状态，殊不知西部大开发和振兴东北政策也暗藏着巨大商机，业内人士分析现在已经出现饭店资本西征脉动，包含喜来登、圣达特和香格里拉等在内多家国际著名管理集团纷纷宣告在四川扩军计划，内地期望集团耗资10亿元修建家园国际饭店，和在九寨沟新开另两家五星级饭店等。中国饭店业投资渠道选择方法和路径研究摘要本文从分析饭店投资渠道概念及内涵入手，提出饭店投资渠道选择意义，接着从两个大方面叙述了饭店投资渠道选择影响原因，最终给出了三种投资渠道选择方法和路径，关键是从宏观层面上战略性地分析饭店投资渠道和路径选择策略。关键词饭店；投资渠道；方法；路径引言改革开放以来，在二十多年发展历程中，中国旅游业取得了令人瞩目标成就，由传统接待事业一跃转变为国民经济新增加点，在旅游业蓬勃发展大背景下，饭店业作为旅游业发展基础支撑要素在市场需要引导下，展现出强劲发展势头，成为社会投资热点，备受中国外各大投资主体关注，北京奥运会和上海世博会成功申办为中国饭店业发展提供了一个良好历史机遇，同时也间接处理了因资金不足给中国饭店业发展所带来一系列问题，在国际著名饭店集团和各大投资主体纷纷涌入中国，抢占中国饭店市场，以期在饭店业已经进入了较低投资回报情况下，在中国这块极具发展潜力土地上开创一个新投资回报率，对于投资商来说，明确投资渠道和路径选择策略相关内容是实现投资回报最大化确保。一、饭店投资渠道解读（一）饭店投资渠道概念及内涵在传统计划经济条件下，经济发展水平低，中国全部制结构基础上只有全民全部制和集体全部制，而集体全部制关键是处于生产力水平很低农村经济，在计划经济这根指挥棒统筹下，投资对于社会各界是一个很陌生概念，而投资渠道则更是极少有些人去关注和了解。改革开放以来，伴随社会经济发展，在市场经济刺激下，经济利益驱动下，投资成为一个社会各界关注焦点，在投资意识逐步形成后，接着又引发了资金投向哪里，怎样投入，资金最终回收效益怎样等等一系列问题，其中，怎样投入即本文所讲投资渠道。通常来说，投资渠道就是投资主体在选定被投资对象后，基于对投资对象全方面调查和了解后，依据本身实力，所选择一个投资方法和路径。中国旅游业发展起步很晚，不过作为和国际交流和合作先头军，在各项政策正确指导下发展速度相当迅猛，引发了社会各投资方普遍关注，大量资本涌入了旅游业，规避了旅游业发展过程中因资金不足所引发一系列问题，为中国旅游业发展提供了一个历史性机遇。而饭店业作为旅游业中和国际接轨最早，最轻易引进和引发外资关注，在中国加入WTO后，又迎来了新一轮挑战。在投资方已确定要将资金等资本投入到饭店业时，怎样选择投资渠道则是投资方所关注话题，要处理饭店投资渠道选择问题，首先就必需明确饭店投资渠道概念。饭店投资渠道简明来说就是社会各投资主体将资金、技术、管理、设备等等投入到饭店业方法和路径。饭店投资渠道内涵则集中表现以下多个方面：1、多样化饭店投资渠道多样化表现在不一样投资主体采取不一样投资方法和特定投资主体也有可能利用不一样投资路径涉足饭店业，同种投资形式也有不一样起源。比如；有以设施设备等实物形态直接投入；也有以技术、管理等知识产权等形式投入；而最为直接最为普遍还是以货币资金形式直接进入饭店，资金起源大致分为外资、民营资本和政府资金三种基础类型；还有以金融资产购置为特征间接投资，其中最为经典为依靠房地产业为投资形式进入饭店。2、互动性饭店投资是资金、技术、管理、设备等由投资主体流向饭店一个互动交流复杂过程，而不是简单单项转移，其中包含到投资主体和饭店多项合作和交流，投资渠道选择和定位显得尤其关键，饭店要配合投资主体使投资商能够正确、全方面把握饭店发展现实状况，为投资目标和投资渠道选择确定方向，使得资金、技术、管理、等能够快速落到实处，立即地发挥其巨大作用，实现饭店和投资主体双赢，得到经济效益最大化，而且在多种客观条件全部含有情况下，双方还可对投资渠道进行最优化设计。3、竞争性饭店业是中国加入WTO以来，在其它行业惧怕外资进入情况下，率先接触外资一个行业，这为饭店业发展带来了新发展机遇，中国外投资主体纷纷抢占中国饭店市场业市场，利用多个投资渠道增加中国饭店业投资总额。尤其是中国关键城市，如北京、上海饭店吸引着不一样投资主体注意力，这么就在投资渠道这个步骤上表现出一定摩擦和碰撞，不可避免出现了双向选择和竞争，投资商之间和饭店之间全部会出现竞争情况，在这种情况下，较有实力投资商和饭店则轻易胜出。（二）饭店投资渠道选择意义传统计划经济体制对应单一公有制，对饭店投入主体肯定是国家，伴随中国经济体制改革不停深入，市场机制引入，展现出以公有制为主体，多种经济成份并存基础经济制度，在生产力水平不停提升基础上，不仅激发了社会各方对饭店投资爱好，同时也使她们含有了直接参与饭店能力，投资主体对饭店投资极终目标是实现较高收益回报，在投资目标已经确定情况下，选择正确投资渠道对实现这一终极目标有着关键意义。1、是实现投资主体和饭店双赢确保根据经济学家见解，资金投入目标就是要在最短时间内实现经济效益最大化，所以，选择正确投资渠道是实现投资主体和饭店双赢一个关键确保和中心步骤，饭店应经营时间和发展情况不一样，在投资需求上有着不一样表现形式，投资主体针对饭店不一样需求，按需投入，为饭店发展立即补充多种所需物资，以确保饭店健康、快速、可连续发展，是实现投资主体和饭店双赢基础和确保。2、为各方寻求最好搭档提供有效路径投资主体多元化和投资渠道多样化是投资商和饭店寻求最好搭档前提条件，投资主体和饭店是一个双向选择动态过程，不一样投资主体因本身条件限制为饭店所提供投资渠道有着一定差异性，而饭店也应依据本身发展需要，选择能够满足其发展需求投资主体，所以投资渠道选择过程就是为寻求最好搭档提供一条有效路径，把握好投资渠道选择这个中心步骤就是实现了最好搭档选择过程。3、规避投资过程中所碰到多种风险投资是为了实现较高回报率，在实现回报率同时也不可避免地伴伴随一定风险，投资风险突发性和难估计性给投资造成了一定障碍，投资渠道选择是资金、技术、管理进入饭店形式，同时也是投资过程中风险较轻易产生集中步骤，正确选择投资渠道、疏通投资渠道中多种困难，理顺投资过程中投资主体和饭店之间经济利益关系，由此来规避投资过程中所碰到多种风险。二、饭店投资渠道选择影响原因分析（一）内部关键原因1、现有实力饭店作为被投资对象吸引投资方前来洽谈投资，为饭店注入一股新鲜血液，以推进饭店发展，其现有实力客观评定是影响饭店投资渠道选择一个基础要素，投资方所确定投资类型和实现投资方法全部是全方面、系统对饭店本身实力考察下所做出选择和判定，而衡量饭店现有实力关键从硬件设施和软件设施这两个方面来考评，现在应用最为广泛硬件衡量标准关键有中国星级评价标准和国际上所推广ISO9000系列，而饭店软件设施关键从饭店服务质量、职员素质、企业文化这三个方面来判定，其中服务质量又是凸现软件设施一个关键原因，优质服务质量不仅表现在“老三化”（规范化、标准化、程序化）规范化完成，还表现在“新三化”（个性化、特色化、形象化）灵活性利用。另外，职员素质和企业文化影响着服务质量同时也潜移默化影响着职员面对用户所表现出一个工作状态，在硬件设施和软件设施全方面综合考察下所表现出饭店现有实力是投资方选择投资类型和投资路径一个有效原因。2、经营现实状况经营现实状况是衡量饭店赢利大小一个关键原因，它和饭店所处地理位置、功效类型和当地对饭店需求程度有着亲密联络，通常说来，饭店星级和饭店经营情况没有直接联络，所以，不一样类型投资商所站立场和角度不一样从而对不一样饭店表现出不一样投资偏好。比如：国际著名饭店集团投资中国饭店更侧重于饭店等级及所处地理位置，而非饭店业投资商很可能更在意饭店经营现实状况，以期尽可能缩短投资回收期并取得更大投资回报。投资商经过对饭店经营现实状况分析调查中，能够细化该饭店所需投资类型、对应数量及实现投资方法，整合内部资源，强化饭店优势，提升饭店营销能力，以愈加快愈加好地达成投资商有效投资目标。不过经营现实状况这个指标含有易变性，对它判定必需立足于一个大环境，正确对待部分客观原因对经营现实状况所产生实效性影响，以确保投资有效性。3、发展潜力饭店经营现实状况是投资分析中一个不可缺乏原因，那么饭店发展潜力则是影响投资回报率一个关键点，拥有较大发展潜力饭店是投资方理想中投资对象，是实现低投入高回收一个有效路径，正确把握饭店发展潜力是投资商投入资本一个切入点，只有客观、全方面分析影响饭店发展潜力多种原因才能正确把握饭店发展潜力，为投资商科学估计投资回收期及投资回收率提供现实依据。饭店发展潜力受主观原因和客观原因影响，客观原因有饭店所处地理位置、当地对外开放程度、政府支持力度等等，而主观原因集中表现在饭店本身功效定位，发展潜力在主观原因和客观原因相互作用下表现出一个连续发展能力，这种能力大小和投资方利益直接挂钩，所以，饭店发展潜力应为投资商所关注一个焦点。（二）外部支撑原因1、政府行为政府对饭店投资支持程度极大影响着投资商对饭店投资渠道选择，政府行为对饭店投资渠道和路径选择通常表现出正面和负面两种影响，正面影响集中表现在政府对饭店投资大力支持和引导，倾斜性政策制订，另外当地对外开放程度和基础设施建设现实状况也将影响着投资商对饭店投资爱好，进而对饭店投资类型和渠道也起到了一定客观引导作用，而这两项和政府行为是密不可分，所以，政府对饭店主动态度是饭店吸引外资一个最为有效间接支撑要素。相反，当地政府对饭店业重视力度不够，有利于饭店业发展基础配套设施等不能够满足发展饭店业需要，就会对投资商投资决议产生一定负面影响，在这种情况下，投资商更难以把握投资渠道定位。由此能够看出，政府行为是影响饭店投资渠道选择一个基础支撑要素。2、市场环境这里所说市场环境是一个特定概念，指是投资主体在选择被投资饭店时，影响其投资行为一个内、外部原因组合，所以市场环境是影响投资主体怎样进入饭店一个客观要素总和，市场环境要素关键包含当地引进外资总体情况、同行业接收投资情况、饭店本身对投资反应情况，竞争者之间竞争态势等等。市场环境对饭店投资渠道选择有着很大影响作用，市场环境是饭店投资渠道选择信息关键起源，投资是一个双向选择，饭店和投资主体在相互选择时，全方面调查市场环境，有针对性选择投资是实现饭店和投资主体双赢一个关键要素。3、地理位置同星级饭店在不一样地理位置，其经营效益有着一定差异性，消费者对饭店偏好不一样，饭店所需要投入也展现出一定差异性，所以，投资主体在选择饭店时，地理位置是一个不可忽略客观原因，同星级饭店在不一样城市和在同一个城市不一样区域，其经营情况存在一定差异性。比如：在硬件设施和服务质量基础相同情况下，同星级饭店在北京经营效益就和在武汉大不相同，同在武汉四星级饭店，因其所在地理位置不一样，经营效益也存在较大差异。所以，投资主体在选定饭店所在地里位置后，因综合分析该区域对不一样星级饭店偏好程度，由此来确定投资对象和投资渠道和路径。三、饭店投资渠道选择方法和路径饭店投资渠道选择路径和方法通常分为三类：资金融合、技术投入、管理参与。不管投资主体以何种渠道对饭店进行投资，全部是一个双向交流互动合作过程，同时也是一个双向选择过程，在投资主体和饭店合作过程中，投资主体有以资金融合、技术投入、管理参与中任何一个向饭店进行投资，也有综合使用两种或三种投资方法，不管何种投资方法全部是依据投资主体和饭店二者本身情况而定，其最终目标还是要实现投资主体和饭店双赢。（一）资金融合现在最为常见一个投资渠道就是投资主体以现金形式投资饭店，也是我们通常所说直接投资一个形式，投资主体能够是政府，外企，民营资本等多个形式，投资主体依据本身经济实力选择饭店类型及对应星级，伴随中国市场经济不停深入，饭店业发展也日趋成熟，在较短时间内以高投入取得高利润时代已经不复存在，在投资回收期相对拉长，利润较平情况下，投资主体在选择被投资对象时，一定要做出理性判定，依据本身实力选择资金投放方法，从而确保资金良性循环，对于部分发展潜力较大、有一定经营优势饭店应加大资金投放力度，将资金集中投放，以取保饭店发展需要，确保资金顺利回收和增值；对于那些豪华型饭店，建设周期长，所需投入资金数量较大，所以不宜将资金一次性投入，而应分期分批地投放，现有利于投资主体立即地激活自己资金，也提升了饭店资金利用率。资金融入相对其它多个投资形式来说，风险性更大。其风险起源有多个形式，如领导者宏观决议失误，饭店资金运行过程中脱节等等，假如不能立即地化解风险，将会给投资主体和饭店双方造成巨大损失。（二）技术投入信息时代来临使中国饭店业发展迎来了时代性挑战，科学技术进步，社会化大生产深入加大，网络化程度不停提升，中国饭店业要实现跨越性发展，就必需依靠科学技术全方面进步来提升饭店管理效率，尤其是对于饭店业这种经典服务行业，用户在饭店所享受一切和饭店提供给用户优质服务全部需要网络化，信息化作为技术支撑，尤其是高级次饭店，其配套设施，服务质量，信息管理系统全部依靠于高度技术投入，据相关数据表明，全球较为著名饭店集团，其用在技术方面投入所占百分比逐步加大，事实证实，科学技术利用有效降低了成本投入，提升了饭店整体运作效率，增强了搜集和处理信息能力，改变了投入－产出百分比，重组饭店内部结构。所以，投资主体在本身条件许可情况下，对饭店进行技术投入，可从根本上改变饭店经营现实状况，是饭店在发展过程中，除了资金外另一大关键要素，在技术投入过程中，投资主体和饭店之间沟通互动显得尤为关键，按需投入是技术投入过程中一大标准，从整体上来说，技术投入风险性要比资金投入风险性小，所以是投资主体较轻易接收和使用一个投资渠道。（三）管理参与管理参与是一个特殊投资渠道，投资主体以管理为形式参与饭店经营，所以，客观上要求投资主体有着丰富管理经验，并有过成功管理经历，就现在来看，经过管理参与这种渠道进入饭店投资主体通常全部是中国外著名饭店集团，它们本身也是饭店行业中领头人，它们凭借自己强大品牌优势，竞争优势，质量管理优势，人力资源优势，市场信息优势，全球化网络信息优势为被投资饭店提供发展方向，规范饭店管理。通常来说，管理通常分为直接管理和间接管理，直接管理就是投资主体和饭店代表两种不一样利益，投资主体拥有经营权，而饭店拥有全部权，实现经营权和管理权有效分离，而间接管理则是投资主体不参与饭店日常管理工作，饭店只借用投资主体品牌，成功管理模式来改变自己现在经营情况，管理参与这种投资渠道对被投资饭店要求较高，投资主体只有在全方面调查饭店基础现实状况，综合评价影响饭店发展多种原因，估计饭店有着一定发展潜力，才会经过管理参与手段来对饭店进行投资。结语中国旅游业自改革开放以来，得到了迅猛发展，而饭店业作为旅游业中和国际交流和合作领头军，它发展是旅游业发展基础关键力量，就中国现在情况来看，饭店业发展面临着严重资金不足、管理不善、技术不到位等一系列问题，无法和国际著名饭店集团相提并论，所以，中国饭店要在起步较晚前提下，实现跨越式发展，必需借助外界多种力量，立即地疏通投资渠道，选择正确投资路径，确保发展饭店所需资金、技术、管理逐步到位，为饭店发展提供充足物质基础，逐步引导饭店走向健康、快速、可连续发展道路。教授解读酒店业东莞现象：不可复制奇迹中新社东莞十二月二日电广东东莞十年来酒店业以令人吃惊速度快速发展，现在拥有九十五家星级酒店，其中五星级酒店十五家，是五星级酒店拥有量仅次于北京和上海中国城市。中国酒店业教授称此为“东莞现象”。湖北大学旅游发展研究院院长马勇称，“东莞现象”让大家看不懂。“在数量上，在一个地级市聚集了大量高星级酒店。五星级就有十多家。位置上，很多商务酒店选址在城市中心，但东莞高星级酒店很多在乡镇。盈利模式上，也很特殊，揭示了多元化投资策略。探讨东莞资本投资，有利于中国酒店业研究和发展。”中国社会科学院旅游研究中心高级研究员魏小安则把“东莞现象”称作奇迹。“东莞酒店能够说是在中国酒店业，甚至是世界酒店业一个异类，能够说是一个奇迹”。魏小安认为，东莞酒店业有很多独有特点。“一是依靠制造业形成庞大酒店格局。美国拉斯维加斯酒店众多，但它是建立在发达娱乐业和赌博业之上，东莞却在一个工厂林立地方涌现这么多酒店，这在全世界全部不多见。”她说，东莞酒店业最大特点是民营资本挑大梁、唱主角。“东莞酒店绝大多数是民营资本投资，这也和其它很多地方星级酒店国有化和外资化背景大相径庭。”粤海（国际）酒店管理集团董事长李华生认为，“东莞现象”在华南地域乃至中国无法被轻易复制。“如广州周围有番禺等市，深圳旁边有珠海等市，不过酒店增量不如东莞。东莞改革开放后聚集了大量港台商人，她们已成为关键消费群体。”她认为，东莞酒店为投资者带来巨大现金流是其它地方所不可比拟。“十年前，老板们就拿到了廉价土地，现在高速公路把这些区域链接起来。伴随城市化进程，土地增值使土地投资早就收了回来。因为民营资本建酒店，造价相对低廉，通常两亿元左右就能够造一间酒店，不过在其它城市通常一个三星级酒店就要四到五个亿。”在上海社科院旅游研究中心主任王大悟看来，取得极大成功东莞酒店业现在需要“居安思危”。“东莞饭店业发展得益于东莞制造业发展，那么谈它未来发展，也要看未来东莞制造业能否连续发展下去。其次，土地价格廉价时代已经过去，从城市和政府角度而言，必需在硬件上软件上提供愈加好环境，才能让那些大国际企业留在东莞。”李华生则提出东莞酒店业“危机论”。她说：“东莞酒店业已经走过春秋战国时代，危机时代已经来临。现在有很多地域在学习东莞，如惠州、番禺、中山等地，娱乐休闲等产品同质化。而来自港澳客人总量是一定，城市高速公路网建成，到哪里全部方便。东莞酒店如三正半山、帝豪等，已成为业内‘标杆’，其它酒店不管在环境区域、营销成本、土地成本上全部极难超越这些‘标杆’”。对于“东莞现象”怎样连续问题，马勇有自己见解。她说，现在休闲度假是主流，而严格说来，东莞不是一座休闲度假城市，旅游资源很少，更多是人造景观和设施，所以酒店业要深入繁荣，就需增加产品类型、服务项目、层次选择，来丰富整个休闲度假市场。“东莞酒店业应首先处理专题定位问题，应在粤港澳整个地域来树立品牌。一样是承接会议，会议设施配置、人员服务等，全部可独具特色。”探寻酒店利润“黑洞”改革开放二十多年来，全国酒店数量平均每十二个月以大约300家左右速度增加，现在已经有了7000多家星级酒店。不过，依据近三年相关统计资料表明，行业赢利能力和国际同行水平相比还有很大差距，只有20%酒店略有盈利，80%酒店在无利润区间徘徊。80%酒店没有利润，是什么原因造成呢？这些酒店存在哪些无利润区？无利润区是酒店行业“黑洞”。自然界黑洞，光线被吸入将不再复八个方面来探寻酒店利润“黑洞”根源。一、从酒店投资成本看酒店利润“黑洞”酒店投资，作为物业一个，需要资金量大，投资成本内容多。依据内容，投资成本能够分为四大类：1.建筑物成本建筑物成本通常按每平方米价格计算。这项成本高低，和不一样地域、城市物业价格水平相关。2.非建筑物成本非建筑物成本内容包含家俱、固定装置、设备、室外娱乐活动设施、停车场、环境美化、管道铺设、路面修筑等。这项大类成本高低，和酒店投资档次相关。3.软成本软成本包含酒店项目整个建设、筹建期法律咨询费、设计费、筹资成本、保险费、营业准备费用、开业资本金。这项成本高低，和酒店建设周期、筹建责任人是否专业相关。4.土地成本土地成本高低，和酒店建造所在城市、选择具体地段相关。以上四类成本之和组成酒店投资总成本。投资总成本控制适当，和酒店规模、档次匹配，是酒店实现投资收益率目标第一前提。怎样投资成本才能确保酒店实现未来经营利润？依据国际酒店业通常标准，五星级酒店投资成本，换算为每间客房为单位来计算，在美元15万到20万之间；四星级酒店投资成本，在美元10万到14万之间；三星级酒店投资成本，在美元5万到8万之间；经济型酒店投资成本，在美元1.5万到4万之间。依据不完全数据统计，中国近几年建造不一样星级酒店，投资成本全部大大超出国际行业标准。在沿海发达城市，五星级酒店投资成本，换算成每间客房为单位来计算，是在美元20万到30万之间；四星级酒店投资成本，在美元18万到25万之间；三星级酒店投资成本，在美元7万到10万之间；经济型酒店投资成本，在美元2.5万到5万之间。按酒店档次进行二者相比，中国现在投资成本平均水平，要比国际标准高出30%到40%。这高出成本部分，给以后酒店正常经营，造成了一个极大“黑洞”。根据如此投资平均成本，以国际酒店业“千分之一法”估价原理进行换算，五星级酒店房价，要卖到平均美元200元以上，酒店才能得到正常投资回报；以这类推，四星级酒店房价要卖到平均美元180元以上；三星级酒店房价要卖到平均美元70元以上；而经济型酒店平均房价要卖到平均美元25元以上。只有这么百分比平均房价范围，才能够确保酒店经营正常投资收益率。但行业现实状况是，五星级酒店平均房价只能卖到二分之一水平；四星级酒店平均房价只能卖到三分之一水平；三星级酒店平均房价也是卖到二分之一水平；只有经济型酒店平均房价能卖到80%水平。依据现实能卖出房价平均水准推算，明确地预示了酒店目标收益率会比建造前预算降低二分之一以上。在各类星级酒店中，数经济型酒店情况最好，投资回收期最靠近原来预算水平。这也是现在投资经济型酒店掀起热潮原因之一。在各类酒店中最卖不出价要数四星和三星级酒店，而徘徊在无利润区间酒店，大多数就是这类星级酒店。以上数据表明，酒店投资总成本失控，总成本和酒店规模、档次错位，是造成酒店在未来经营中陷入无利润“黑洞”原因。二、从筹建周期看酒店利润“黑洞”建造一个酒店，属于比较大和比较复杂一项工程，筹建周期相对其它工程而言会比较长。正常筹建周期通常在3年到4年左右。具体能够分为四个时间段：1.立项准备期准备期通常在六个月左右，由立项、报批、申请各类项目所需许可证，到筹建人员到位。2.土建及设计期这一时期通常是在六个月左右，包含土建招标、土建施工协议签署、设计单位招标、投标、定标及最终设计方案定稿。这一时期，筹建方和土建单位和设计单位配合，是这一周期时间确保。3.结构建造和设备、设施定购期这一时期通常是在十二个月左右。承建单位在酒店建筑结构施工同时，筹建方开始进行设备、设施选择、比价、定购。4.设备、设施安装，内装饰设计、施工和营业准备期这一时期通常也是十二个月半左右。在酒店建筑结构完成情况下，定购设备、设施伴随内装修进程而逐步进行安装。内装修设计又需要进行招、投标，设计方案最终确定后，内装修队伍和安装队伍基础上是同时进场。营业准备包含人员招募，家俱及各类用具采购，人员培训，市场计划制订等等。四个阶段时期，相互交叉，段段紧紧围绕，整个筹建周期能否按计划完成，由多方面原因造成。这些原因大致以下：筹建人员专业化管理水平，项目标资金确保，设计单位、施工单位资质及管理水平，供给商资质和实力。在整个筹建过程中，假如受到这些原因任何影响，整个酒店筹建期就会延长，延长久限能够从1年到3年，最长能够有5年到6年。其中最多原因是资金跟不上。不少酒店项目，结构封顶后，因为缺乏后续资金，钢筋加水泥建筑便屹立在空间多年，无法变成能够接待用户酒店。另外部分酒店项目，已经到了内装饰、营业准备期，聘用管理企业人员也已经到位，又因为部分资金缺乏，开业期一拖再拖，最长有拖了2到3年。筹建周期失控和延长，使得整个投资成本增加，其中软成本增加百分比最大。这又给酒店未来经营利润取得，造成了另一个“黑洞”。三、从资金结构看酒店利润“黑洞”建造一个酒店所需资金，少则几千万元，多则多个亿，乃至几十个亿。这种数额投资，资金结构往往是多元。根据通常规律，现在在中国建造酒店资金结构由以下几部分组成：1.上级拨款政府部门或企业，拿出一笔资金投资酒店。这种资金结构，现在已不多见。以这种形式建造酒店，对以后经营管理者来说，没有资金方面压力，也没有债务负担，是最为有利。2.自筹资金酒店立项以后，自行招商引资，投资者依据投入资金多少，确定在整个酒店占有股份百分比。这种形式，往往在酒店建造过程中，不一样股东之间对投资主体有不一样见解，在多方意见无法统一情况下，时有发生股东中途退股或资金不到位现象。当有这种现象发生时候，筹建方需要花费额外时间和精力，去募集缺额资金，资金假如一时无法处理，就会影响项目标进程。3.银行贷款现在有不少酒店，立项以后，资金是完全靠银行贷款处理。贷款当然采取多个组合，有长久、短期，有外资、人民币。用贷款就有一个利息问题，外币贷款除了利息，还有一个汇率差问题。利息不管何种组合，对于像酒店这么项目，平均利率全部会在6%—7%左右。假如酒店在建设期一切顺利，到开业以后要支付利息加本金，对于酒店经营管理者全部会是一项不小负担。假如酒店经营净利润只有6%—7%话，那么酒店经营，可能酒店就是为银行打工。现在全国有不少酒店就是处于这种状态。酒店经营能够和预期相对靠近，很出色话，归还利息加本金期限，通常会在左右，反之会更长。假如部分酒店经营不佳，经营利润全部不足以抵付银行利息，经营4、5年后往往将无力支撑，最终只能将酒店交给银行。这也是现在银行有了很多酒店不良资产原因。外汇贷款风险更高，假如酒店在筹建期贷款汇率时间不佳话，伴随国际汇市起落，往往在开业以后，经营还贷负担除了利息，还有数额巨大汇率差，有部分酒店就是因为汇率差问题，而不得不使酒店易主，而酒店主人，90%以上是酒店贷款银行。这又是银行成为酒店股东另一个原因。从以上三种资金结构来分析，第一个结构已经越来越少，第二种加第三种结构是比较通用做法。假如结构不妥，贷款百分比过高，这无疑又为酒店以后经营埋下了一个“黑洞”。经营所得利润，全部用于归还银行利息，在为银行打工同时，财务报表上没有利润这栏目标数据。假如酒店筹建周期问题像第二个“黑洞”所述那样，那贷款利息支出可能会是原来贷款时一倍。在这种情况下，再优异经营管理者，可能全部无法向业主有个利润交待。贷款是筹资一个有效路径，但贷款百分比最好不要超出60%。四、从产品类型看酒店利润“黑洞”大多数酒店，不管是三星级还是五星级，差不多设施齐全，什么用户全部能接，要说到有特色产品，就显得困难了，要谈到有哪几家酒店有特色服务，就更困难了。像欧美流行住宿加早餐B&B旅馆，中国还没有出现；像法国Formule1旅馆，服务完善，房内家俱安排十分合理，9平方米客房能够容纳3位客人。这是大众游客十分青睐旅馆，但在中国也未面世。至于真正意义上度假酒店，只有少数在海南等地有所发展，各城市郊区那些度假酒店，服务和设施还有不少需要完善地方。以欧美酒店五种城市酒店产品为分类，现在中国服务公寓酒店是五种分类中盈利最高。原因是，这种类型产品设施单一，建筑利用面积率高，用工百分比低，市场需求量大，现有服务公寓酒店供不应求。其它分类酒店，在不一样城市，真正意义上会议酒店、商务酒店、度假酒店全部数不出多个，有特色精品酒店，更是寥寥无几。依据酒店行业价格弹性指数原理，假如产品和服务是相对标准、雷同，酒店之间竞争猛烈，价格弹性指数大；反之，假如产品和服务是有特色，没有雷同性，没有竞争，价格弹性指数小。在这个原理标准下，现在中国酒店现实状况是：产品雷同、相互竞争、杀价，酒店没相关键产品，市场上有什么客源就做什么。这是酒店经营利润又一个“黑洞”，应该由酒店获取利润，在同类产品竞杀中，无为地失去了。五、从管理形式看酒店利润“黑洞”大量酒店建成，投资主体是全国各行各业。建成后酒店，存在一个经营管理问题。经营管理得好，能够使酒店在作为一个城市文化窗口同时，使酒店不动产保值和增值。经营管理酒店关键有五种形式：1.投资方自己经营管理这种形式经营管理，其最大利益是拥有独立经营自主权，无须向经营者支付酬金，无须支付网络销售费用。能够使投资者收益最大。但必需、能达成收益最大前提是：投资方自己拥有酒店经营专业人才，酒店地段极佳，酒店规模适中。假如必需前提不在，投资方没有酒店经营专业人才，酒店地段不理想，酒店规模很大，那么，酒店经营管理风险会很大，不仅无法获取最大利润，还会出现无须要亏损。2.投资方自己经营管理，但加入全球网络预定系统这种形式经营管理，最大利益一样是拥有独立经营自主权，无须向经营者支付酬金，只需支付费用，即可加入全球网络预定系统，经过网络，提升酒店对外影响，经过网络，给酒店带来境外用户。加入网络由两部分费用组成，一部分是入网组员资格费，这部分费用通常要占到客房营业收入2%到3%；第二部分费用是预定交易费，任何一间客房成交，费用大约在美元7到10之间。但假如没有专业人才经营管理，酒店产品和服务满足不了用户需求，支付代价是，从网络上带来用户，回头可能几乎没有，酒店影响也极难经过网络有所扩大。最大效益风险是，从网络上带来收入，不足以抵消加入网络基础组员费。网络费用会成为额外支出。3.签署特许经营协议，业主自己经营投资者和业主采取和特许者签署特许经营协议，能够得到不少业主所需要利益。特许者能够为业主在筹建期间提供各项咨询服务，这些服务包含帮助业主选址、提供可行性分析、为建设设计、内装修设计提供参考意见。在营业准备阶段，特许经营者要为业主提供整套管理手册、操作手册。在开业后日常经营中，业主能够从特许者那里取得长久培训和广泛咨询。签署特许经营协议后，业主想要得到每一项支持和服务，全部是需要支付费用。特许经营费用，采取两种收费方法，一个是依据酒店客房数为基数，业主需要支付美元2到4一间一天费用，作为特许权使用费，其它要加入预定网络，要提供专题咨询，费用另算。业主假如需要服务内容较多，各项费用加起来，可能比请管理企业代价还要大。假如酒店本身经营管理不到位话，花费特许经营昂贵代价，未必能达成预期经营目标，反而增加了正常经营成本。4.业主将酒店出租给经营者因为业主意识到没有经营管理能力，依据期望投资回报率，将酒店出租给经营管理者。这种方法亏损风险小，但失去管理权。假如经营管理者成绩出色，业主除了租金收入，没有其它收益。这个收入是有限，不过保险。5.业主和经营者签署管理协议自己没有经营把握业主，会采取和管理集团签署委托管理协议方法，来处理酒店经营管理问题。采取这项形式，假如经营管理有方话，业主在支付了协议要求管理酬金以后，能够享受酒店上升收益，反之亦然。选择管理集团是否合适是此种形式是否成功前提。假如酒店规模不大，档次不高，聘用了高级管理集团，增加收入可能还不足以抵付增加支出。另一个情况是，投资巨大、高级豪华酒店，结果请了管理经济性酒店集团，那么其结果一样会不尽人意。六、从目标市场和销售组合看酒店利润“黑洞”没有经验和没有专业经营管理人才酒店，在开业前，没有一个明确目标市场，产品和人员也就没有尤其要求，客房床位种类，没有明确配比，餐厅种类，没有明确方向。这么酒店大有一货应百客姿态。但开业后现实是，一货应付不了百客。没有明确目标市场酒店，永远招不来能够带来利润用户。有经验经营管理者，假如把目标市场定为：高级休闲商务客，细分市场配置为：欧美市场30%，日本市场30%，亚洲及中国市场40%。依据这个细分市场，酒店在人员招募中，外语除了英语要求，还有日语要求，这么语种配置，在接待用户上，不会发生语言问题；餐厅安排，有美式扒房、日式餐厅、中式餐厅和二十四小时咖啡厅。这么餐饮结构，满足了细分市场客源全部要求。依据目标市场客源，客房内床位配置，全部会有合理百分比。没有经验经营管理者，开业以后，采取来全部是客，会议市场客源多，就想做会议市场，结果硬拉用户，没有规模适宜会场，把宴会厅当会议厅；要满足大量会议用户同时用餐，再把会议厅当餐厅，如此多功效，受折腾是用户和职员，最终用户满意程度还会受到影响。设计时想接待商务用户酒店，因为销售渠道不通和产品不到位，没有足够商务用户光顾，有团体生意时当然不想放过。一接团体，问题接踵而来，大量接待团体用户，有两个床位房间大量缺乏。看到日本客源市场访华人数增加，也主动争取接待日本用户，结果整个酒店只能找出1到2个会讲日语职员，语言成了接待中最大障碍，用户满意指数不会很高。如此种种，投入大量资金，因为没有明确目标市场，应该得到经营利润，明明白白地流入了“黑洞”。销售组合结构百分比是和目标市场一样问题。酒店利润从客房部分产出最高，其它部分产出要低得多。没有经验经营管理者，在没能做好高利润产出客房销售时，主动地转向低利润产出餐饮和其它部门经营，而且花费大量人力和精力，最终产出利润会远远低于理想期望。七、从人员配置和劳动生产率看酒店利润“黑洞”伴随劳动力成本提升，越来越多酒店看到这一块成本在不停地侵吞着酒店利润。是，假如原来还有点利润酒店，仍然按原来人员配置、仍然按原来劳动生产率行事，利润不抵成本侵吞是肯定结果。国际酒店业人员配比平均水平，是一间客房数一个职员，也就是行话中1∶1配置百分比。中国多数酒店，远远没有抵达如此水平。原因有多个：1.部门设置专题不清酒店组织结构能够简单分为两个部分，以职能部门组成服务中心，服务中心由人力资源、计划财务、市场营销、工程、安保等部门组成。以经营部门组成利润中心，利润中心由客房部、餐饮部、娱乐部、商场及其它经营部门组成。两个中心相互支持、配合，为了酒店经营最终目标而工作，使用户满意、使酒店盈利。这么结构中，就不会有现在不少酒店设置办公室、综合部这么部门存在。党委、工会能够有一名专职干部担任，团工作完全能够由一名年轻经理兼任。办公室工作有一名行政助理就全部处理了。2.政府部门相关要求没有考虑酒店实际情况现在酒店中自动化设备，依据国家劳动局要求，需要有些人三班看管，这一要求，使酒店花费了不少无为劳力。国际上酒店自动化设备是不需要安排人员看管。一项要求，能够使一个酒店多增加6到8个人员成本开支。又比如，酒店前台外币兑换业务，银行要求，一个班次要配置2人以上，能够同意进行，其它前台人员兼职是不许可。这个要求，使得酒店需要配置额外人员，不然，前台工作人员，全部能够在有此项业务时，为用户提供服务即可。3.专业化配套服务企业没有形成在国际上，有众多和酒店业务配套专业化企业，能够随时为酒店提供各类服务。这类专业企业有清洁企业、维修企业、公关企业、培训企业、介绍有专业技能小时工猎头企业……这么，作为酒店来说，有很多工作就不需要长久雇用正式职员，只要和这些企业签署协议，即随时能够得到所需服务。现在中国这么专业配套企业还极少，已经运作只有外墙清洁企业。假如各类专业企业不停形成，酒店长久雇用职员人数，能够大大降低。劳动生产率，是另一个到现在为止，并没有引发多数酒店重视考评指标。多数酒店关心是怎样控制同意总工资额度，但没有考虑、或没有下功夫考虑怎样提升劳动生产率问题。在国际酒店业，人均创利是一项很关键、有意义经营效益指标，这项指标越高，说明酒店经营管理越好，这项指标高，劳动力成本占营收百分比就不会高。简单举例：假如出卖一间客房所需劳动力成本是200元话，当一间客房售价在300元时候，劳动力成本占客房收入百分比为66.67%；当一间客房售价在500元时候，劳动力成本占客房收入百分比为40%；当一间客房售价在800元时候，劳动力成本占客房收入百分比为25%。这一简单例子告诉我们，现在太多酒店只专注研究怎样降低客房200元劳动力成本，而没有研究怎样使客房售价从300元提升到500元，甚至到800元。在劳动生产率得不到提升前提下，劳动力成本下降是没有可能。假如酒店经营管理者思绪没有改变话，酒店利润就会陷入这个“黑洞”而没有感觉。八、从面积经营功效和有效利用看酒店利润“