（必练）《房地产估价原理与方法》备考题库宝典（核心题版）

PAGEPAGE1（必练）《房地产估价原理与方法》备考题库宝典（核心题版）一、单选题1.下列关于起价、标价、成交价和均价的表述中，错误的是（）。A、起价是销售新建商品房的最低价B、一般情况下，买卖双方围绕标价进行讨价还价C、商品房买卖合同中写明的价格一般是成交价D、均价是指新建商品房成交价的平均价格答案：D解析：考点:起价、标价、成交价和均价。选项D，均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。2.房地产抵押估价中，估价对象范围包括下列（）。A、特色装饰装修B、厨具C、特许经营权D、抵押贷款答案：D解析：考点:估价对象的确定。在房地产抵押估价中，估价对象范围不包括对特色装饰装修、厨具等动产、特许经营权的估价。3.某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元。如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A、维持现状B、改变用途C、重新装修D、重新开发答案：B4.某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。A、2427B、2500C、2575D、2632答案：A解析：本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格＝买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）＝2500/（1+3%）＝2427（元/m2）。5.处分共有的房地产，应当经占份额（）以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。A、1/2B、1/3C、2/3D、2/5答案：C解析：考点:按权益状况划分的种类。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。6.某宗地的面积为1000m2，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比较价格为（）元/m2。A、2160B、2175C、2181D、2205答案：C解析：本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均法得到的比准价格＝2130×0.3＋2190×0.4＋2220×0.3＝2181（元/m2）。7.估价报告的封面，基本要素中不包括下列（）。A、估价报告名称B、估价项目名称C、估价委托人D、估价师声明答案：D解析：本题考查的是撰写估价报告。封面的基本要素包括：估价报告名称，估价报告编号、估价项目名称，估价委托人，房地产估价机构，注册房地产估价师，估价报告出具日期。8.下列关于房地产价格的说法，不正确的是（）。A、房地产价格实质上是房地产权益价格B、房地产价格同时有买卖价格和租赁价格C、房地产价格容易受交易者的个别情况影响D、房地产价格形成的时间通常较短答案：D解析：考点:房地产价格的特点。房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。选项D，房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格形成的时间通常较短。9.不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的程度不尽相同。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为（）。A、主要因素B、次要因素C、增值因素D、贬值因素答案：A解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的程度不尽相同。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为主要因素。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较小，这类因素可称为次要因素。10.【2013年真题】谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。A、抵押价值B、征收价值C、现状价值D、投资价值答案：A解析：本题考查的是谨慎原则。房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则。见到“谨慎原则”,要立即联想到“抵押”。11.下列各项中，不属于其他房地产权利价格的是（）。A、地役权价格B、租赁权价格C、抵押权价格D、宅基地使用权价格答案：D解析：本题考查的是房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。其他房地产权利价格泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格等。12.下列关于有租约限制房地产估价的说法中，正确的是（）。A、因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制B、承租人权益价值只能是正值C、出租人权益价值与合同租金及市场租金无关D、承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和答案：A解析：本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A正确，评估有租约限制房地产价值时，如是房屋征收目的估价则不必考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价；如是为房地产买卖目的或抵押目的估价，则应再考虑租约租金（合同租金）与市场租金差异的影响；选项B错误，如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的；选项C错误，出租人权益价值，为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项D错误，承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。13.下列购买某宗房地产的付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率为6%）（）。A、现在按9.5折一次性付款B、一年后一次性付款C、现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付D、现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付答案：D解析：本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，现在一次性支付0.95；选项B，一年后支付1/1.06＝0.943；选项C，现在首付30%，以后3年内等额支付＝0.3+0.7/3×（P/A，6%，3）＝0.923702788；选项D，现在首付50%，10年内等额支付＝0.5+0.5/10×（P/A，6%，10）＝0.868004352。14.根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（）元/m2。A、2000B、2100C、2400D、2520答案：D解析：本题考查的是路线价法。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据四三二一法则，280＝V（40%＋30%），解得V＝400万元，V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/（75×20）＝2400（元/m2），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400×（1＋5%）＝2520（元/m2）15.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。A、单独深度价格修正率B、累计深度价格修正率C、平均深度价格修正率D、加权深度价格修正率答案：B解析：本题考查的是编制价格修正率表。选项A，单独深度价格修正率是递减的；选项B，累计深度价格修正率是递增的；选项C，平均深度价格修正率也是递减的；选项D，加权深度价格修正率，没有这个概念。16.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B、市场上能找到充分的房地产历史价格资料C、房地产市场在过去无明显的季节变动D、政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格答案：A解析：本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。选项BCD是适用条件。17.价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。A、估价作业期间的某日B、实地查勘估价对象期间的某日C、估价报告出具日期D、估价报告出具后的某日答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如实地查勘完成之日）为价值时点。一般不得早于受理估价委托之日，不得晚于出具估价报告之日。18.（）是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。A、人口机械增长B、人口自然增长C、人口净增长D、人口负增长答案：B解析：本题考查的是人口因素。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。19.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。A、536B、549C、557D、816答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=120×（1-20%）-50=46（万元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%×60%=8%，V=46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536.11（万元）。20.下列不属于影响房地产的需求因素的是（）。A、房地产的价格B、消费者的收入水平C、房地产的开发成本D、消费者的偏好答案：C解析：考点:房地产需求。某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平；（3）消费者的偏好；（4）相关物品的价格水平；（5）消费者对未来的预期。21.在房地产估价中，建筑物（）。A、包括房屋和构筑物两大类B、仅包括房屋，不包括构筑物C、包括房屋.构筑物和土地D、仅仅指房屋答案：A解析：本题考查的是房地产的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、宾馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。22.重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常（）重建成本。A、低于B、等于C、高于D、高于或等于答案：A解析：考点:建筑物重新购建成本的求取方式。重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。重置成本通常低于重建成本。23.用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲＝1480＋80i，乙类房地产价格变化趋势为V乙＝1500＋60i，则该两类房地产的价格增长趋势相比（）。A、甲类房地产比乙类房地产强B、乙类房地产比甲类房地产强C、该两类房地产强弱程度相同D、该两类房地产强弱程度不可比答案：A解析：本题考查的是长期趋势法。甲的斜率比乙的斜率大，斜率大的增长趋势强。24.某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。A、假设开发法和基准地价修正法两种方法B、假设开发法和成本法两种方法C、假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法D、假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法答案：B解析：本题考查的是选用估价方法进行测算。本题采用的主要方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。25.某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（）。A、103.26%B、105.43%C、112.06%D、114.42%答案：A解析：考点:统一税费负担。本题将两种原因造成的交易情况修正混在一起考核，有一定难度。税费由买方承担，则约定成交价格＝卖方实得金额。（1）建立比较基础。该宗交易正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率），即该宗交易正常负担下的价格＝约定成交价格/（1－5%）；约定成交价格＝该宗交易正常负担下的价格×（1－5%）；（2）交易情况修正。正常价格×（1－8%）＝约定成交价格，即正常价格＝该宗交易正常负担下的价格×（1－5%）/（1－8%）＝103.26%。26.房地产估价中，独立客观公正原则要求估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A、委托人B、估价报告预期使用者C、管理部门D、中立答案：D解析：考点:独立客观公正原则。房地产估价中，独立客观公正原则要求估价机构和估价人员应当站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。27.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。A、该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B、该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业答案：D解析：考点:保值增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。28.某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。A、2139B、2146C、2651D、2659答案：D解析：本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2385/（1－6.8%）＝2559.01（元/m2），买方实付金额＝正常负担下的价格×（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2559.01×（1＋3.9%）＝2658.81（元/m2）。29.资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额称为（）。A、原值B、现值C、重置成本D、公允价值答案：A解析：本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。资产的历史成本也称为原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。30.因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧，而引起的建筑物价值减损，属于（）。A、自然折旧B、物质折旧C、功能折旧D、经济折旧答案：C解析：考点:建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形耗损，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。31.下列选项中，（）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。A、装饰装修改造B、修建广场.公园.公共绿地C、调整城市发展方向D、改变城市格局答案：A解析：本题考查的是房地产的特性。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等，会导致房地产价格上涨。32.对假设开发法适用条件的表述最准确的是（）。A、新开发房地产项目B、用于出售用途的房地产项目C、具有投资开发或再开发潜力的房地产D、用于投资或再开发的房地产答案：C解析：考点:假设开发法适用的估价对象。凡是具有开发或在开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。33.下列有关房地产估价原则，描述错误的是（）。A、抵押价值评估要遵循谨慎原则B、抵押价值评估要遵循合法原则C、严格来说，投资价值评估不一定要遵循独立、客观、公正原则D、投资价值评估不可增加主要原则之外的其他适用的估价原则答案：D解析：考点:房地产估价原则的主要原则。投资价值的评估，可以增加主要原则（独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则）之外的其他适用的估价原则。34.下列选项中，属于按照估价目的划分的业务来源的是（）。A、商业银行委托的估价B、税收估价C、商业用房估价D、工业用房估价答案：B解析：考点:估价业务来源渠道。选项A属于按照不同类型的委托人或客户为来源的估价；选项CD属于按照不同种类的估价对象为来源的估价。35.直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由（）决定的。A、房地产的历史价格资料B、房地产的未来价格资料C、房地产的现时价格资料D、估价师选取的现时和未来的价格资料答案：A解析：本题考查的是数学曲线拟合法。直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由房地产的历史价格资料决定的。36.需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产（）方面的内容。A、土地使用权状况B、土地所有权状况C、土地利用现状D、土地使用管制答案：D解析：本题考查的是房地产权益状况的描述。土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。对于房地产开发用地还要说明规划条件。37.某地块前后两面临街，总深度为40米，前街路线价为3000元/平方米，后街路线价为2000元/平方米，则其前街和后街的影响深度分别为（）。A、24m；16mB、27m；13mC、30m；10mD、16m；24m答案：A解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。前街影响深度：40×3000/（3000＋2000）＝24m；后街影响深度＝40－24＝16m。38.某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元/平方米。A、8460B、8500C、8790D、8838答案：B解析：本题考查的是平均增减量法。各年增减量分别为320、330、350、340，平均增减量＝320×0.1＋330×0.2＋350×0.2＋340×0.5＝338，2010年价格＝6810＋338×5＝8500元/平方米。39.利率因素，属于影响房地产价格因素中的（）。A、经济因素B、金融因素C、社会因素D、政治因素答案：A解析：考点:经济因素。利率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。40.估价假设和限制条件是估价报告中对估价假设和估价报告使用限制的说明，要防止出现的情形中不包括（）。A、随意编造假设和限制条件B、未对应说明的假设和限制条件予以说明C、无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件D、未假定估价师的执业水平答案：D解析：考点:估价假设和限制条件。在说明估价假设和限制条件时，应有针对性并尽量简明，要防止出现以下3种情况：（1）随意编造假设和限制条件；（2）应说明的估价假设和限制条件不予以说明；（3）无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件。41.下列选项中，不属于房地产供给量决定因素的是（）A、该种房地产的价格水平B、该种房地产的开发成本C、房地产开发企业和拥有着对未来的预期D、消费者的偏好答案：D解析：本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项D，消费者偏好影响房地产需求量，不影响房地产供给量。42.关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A、静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B、动态分析法中要进行现金流量预测C、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D、动态分析法中要考虑各项收入.支出发生的时间点答案：C解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。动态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。43.甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是（）。A、不超过100万元B、不超过80万元C、不超过20万元D、在20～80万元答案：C解析：考点:房地产抵押的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100－80＝20。44.房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给（），使其现期供给（）。A、增加，增加B、减少，增加C、增加，减少D、减少，减少答案：C解析：考点:房地产供给。预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给。45.购买一套建筑面积为120㎡，单价为18000元/㎡的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。A、于成交日期一年后一次性支付所有款项B、于成交日期一次性付清，给予5%的优惠C、于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付D、首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付答案：D解析：考点:名义价格和实际价格。选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。46.某商务楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。该住宅总建筑面积为5000m2，共50套住房。经评估，该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/m2，平均每套住房的市场租金是3000元/月，在受损状况下的市场价格为7800元/m2。不考虑其他情况，该住宅在不修复情况下的价值减损额是（）万元。A、150B、450C、600D、900答案：C解析：考点:房地产损害赔偿的需要。（9000－7800）×5000＝600（万元）。47.某类房地产2006～2010年的价格见下表，根据平均发展速度，预测该类房地产2011年的价格为（）元/m2。某类房地产2006～2010年的价格A、10300B、10400C、11165D、11265答案：C解析：本题考查的是平均发展速度法的公式。平均发展速度＝=1.24055，2011年的价格＝3800×＝11165（元/m2）。48.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。A、5061.44B、5546.94C、5562.96D、6772.85答案：A解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率＝6%+6%×25%＝7.5%。＝5061.44（万元）。49.交易情况修正的方法不包括（）。A、总价修正B、单价修正C、分离修正D、百分比修正答案：C解析：考点:交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有：（1）总价修正、单价修正；（2）金额修正、百分比修正。50.下列选项中，（）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。A、装饰装修改造B、修建广场、公园、公共绿地C、调整城市发展方向D、改变城市格局答案：A解析：考点:保值增值。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。51.某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为100），该类房地产2013年10月的市场价格为（）元/m2。A、5110.51B、5307.26C、5548.37D、5638.13答案：A解析：本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×价值时点时的价格指数＝可比实例在价值时点时的价格＝6500×（100.04/100）×（99.86/100）×（98.28/100）×（96.45/100）×（92.17/100）×（90.08/100）＝5110.51（元/m2）。52.某宗地存在商业写字楼，房地产年净收益为500万元，该写字楼建筑物价值为3000万元，已知综合资本化率为11%，则该房地产土地价值为（）。A、1500B、1545C、2500D、2945答案：B解析：考点:收益法总结。土地价值=房地产收益/综合资本化率-建筑物价值=500/11%-3000=1545.45万元。53.按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98，则其依据是（）。A、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%B、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%C、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%D、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%答案：C解析：考点:计算单个可比实例的比较价值。可比实例价格的调整系数为0.98，即估价对象价格＝可比实例价格×0.98，估价对象价格指数/可比实例价格指数＝0.98，一般将估价对象价格指数设为100，设可比实例价格指数为X，则100/X＝0.98，X＝102.04，表示可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%。54.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按（）进行估价。A、超市用途B、社会平均收益C、地价加房价D、服装店用途答案：D解析：考点:最高最佳利用原则。最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次，该房地产最好的用途即服装店用途。55.某宗房地产，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格影响较大；而当绿地率已较高时，再提高绿地率对房地产价格影响较小。此种情形体现出（）。A、不同的影响因素或者其变化导致房地产价格变动的方向是不尽相同的B、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的C、同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同D、同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响不同答案：D解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能不同。人们在消费上普遍存在“边际效用递减”现象。例如，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格的影响较大；而当绿地率已较高时，再提高绿地率对房地产价格的影响就较小。56.（）是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。A、毛租金乘数法B、潜在毛租金乘数法C、有效毛收入乘数法D、净收益乘数法答案：C解析：考点:收益乘数法的种类。有效毛收人乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。57.在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格是（）。A、现货价格B、期货价格C、现房价格D、期房价格答案：B解析：考点:现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。58.形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣差别是因为房地产具有（）特性。A、不可移动B、独一无二C、流动性差D、用途多样答案：A解析：本题考查的是房地产的特性。由于不可移动，每宗房地产与重要场所（如市中心、公园、学校、医院等）的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独特的自然地理位置和社会经济位置，使得不同的房地产之间有区位优劣差别。59.甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是（）。A、不超过100万元B、不超过80万元C、不超过20万元D、在20～80万元答案：C解析：本题考查的是对房地产估价的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100－80＝20（万元）。60.甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）万元。A、0～50B、50～65C、50～80D、62.5～150答案：C解析：考点:造成成交价格偏离正常价格的因素。甲宗地单独的价格为50万，合并后增值＝150－（50＋70）＝30（万元）。那么土地甲的拥有者可要价50万元至80万元（50＋30＝80）。61.某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。A、55.20B、103.22C、109.63D、114.82答案：B解析：投资利息=540×[（1+8%）2-1]+90×[（1+8%）1.5-1]+60×[（1+8%）0.5-1]=89.86＋11.01＋2.35＝103.22（元/m2）。62.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（）万元。A、368B、552C、561D、920答案：B解析：考点:净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为50-8=42（年）。房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=80×（1-40%）=48（万元），Y=6%×（1+40%）=8.4%，V=48/8.4%×[1-1/（1+8.4%）42]=552.12（万元）。63.在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A、-100B、-50C、50D、100答案：B解析：本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均值为：6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元/m2）。中位数为：6700。差值为：6650－6700＝-50（元/m2）64.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A、指数修匀法B、平均增减量法C、平均发展速度法D、二次抛物线趋势法答案：C解析：考点:平均发展速度法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。65.比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A、所在区域的消费者观念发生了变化B、国家调整了房地产的税费政策C、国际与国内均出现了通货膨胀D、对可比实例进行了装修改造答案：D解析：本题考查的是市场状况调整的含义。选项D很明显要做的是房地产状况调整。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整，消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。66.采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。A、3700B、4040C、4250D、5300答案：C解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价＝2100/2＝1050（元/m2），单价＝3200＋1050＝4250（元/m2）。67.下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是（）。A、直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益B、直接资本化法的计算过程较简单C、直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况D、直接资本化法对可比实例的依赖性较差答案：D解析：本题考查的是直接资本化法。选项D错误，直接资本化法对可比实例的依赖性较强。68.某抵押价值评估中，房地产估价师除应遵循市场价值评估的原则之外，还应遵循的原则是（）。A、最高最佳利用原则B、谨慎原则C、合法原则D、价值时点原则答案：B解析：本题考查的是房地产估价原则概述。市场价值评估应遵循独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。而在其他价值和价格评估中，有的除了要遵循市场价值评估应遵循的原则，还要遵循其他原则，如抵押价值和抵押净值评估还应遵循谨慎原则。69.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。A、16%B、42%C、58%D、84%答案：D解析：考点:年限法。q=V/C=（600×120－1440×8）÷（600×120）＝84%。70.当人口数量增加时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会下落。A、减少，减少B、增加，减少C、减少，增加D、增加，增加答案：B解析：本题考查的是人口因素。房地产价格与人口数量的关系非常密切，某一地区（如某个城镇）的人口数量增加时，对其房地产的需求就会增加，房地产价格就会上涨；反之，房地产价格会下降。71.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。A、居民收入增加B、房产税征收C、人民币升值D、居民消费价格指数上升答案：B解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、物价、利率和汇率等。选项B，房产税征收属于制度政策因素。72.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及（）A、相应配套的基础设施B、土地的形状C、组合完成的功能D、立体空间答案：C解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。73.假设开发法中开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即（）。A、价值时点B、待开发项目开工之日C、待开发项目取得土地使用权之日D、该开发项目开始销售之日答案：A解析：考点:后续开发经营期。选项B是指建造期的起点；选项D是指销售期的起点。74.某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/m2；若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为（）元/m2。A、4644B、5192C、5308D、5500答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。不同年期的收益价值换算公式法：Vn=VN×{YN（1+YN）N[（1+Yn）n-1]}/{Yn（1+Yn）n[（1+YN）N-1]}，代入数据得出V30=5500×7%×（1+7%）40×[（1+8%）30-1]/{8%×（1+8%）30×[（1+7%）40-1]}=4644.40（元／m2）。75.下列房地产权利中，属于用益物权的是（）。A、租赁权B、地役权C、抵押权D、所有权答案：B解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。76.下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是（）A、开征房产税B、物价水平变化C、调整房地产信贷规模D、城市规划变更答案：B解析：本题考查的是制度政策因素。影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划以及有关特殊政策等。物价属于影响房地产价格因素中的经济因素。77.一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。A、上涨B、下跌C、保持相对稳定D、先涨后跌答案：A解析：本题考查的是人口结构。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。78.【2012真题】某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万元。A、600B、738C、900D、960答案：C解析：本题考查的是编制价格修正率表。哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的，1500×60%＝900（万元）。79.下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（）。A、房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B、房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C、房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D、估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解答案：B解析：本题考查的是实地查勘的重要性。反映内部或者外部的资料都应当搜集。80.下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A、超出了估价机构业务范围的估价业务B、承接后出现很大执业风险的估价业务C、估价机构的专业能力难以胜任的估价业务D、估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务答案：D解析：考点:不应承接估价业务的情形。这些有利害关系的估价师回避就行了，选派其他没有利害关系的估价师进行评估。81.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。A、2400B、2405C、2410D、2415答案：C解析：考点:净收益每年不变的公式。82.某宗房地产通过计算：新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润＞现状房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A、维持现状B、装饰装修改造C、改变用途D、重新利用答案：C解析：考点:最高最佳利用原则。认为现有房地产改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价。83.建筑物净收益＝（）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A、建筑物重置价B、建筑物价值C、土地价格D、房地产价格答案：B解析：本题考查的是收益法总结。建筑物净收益＝建筑物价值×建筑物资本化率。84.净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是（）。A、有效毛租金收入B、有效毛收入C、净收益D、潜在毛租金收入答案：B解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。85.按照我国法律的规定，居住用地的最高使用年限为（）年。A、70B、60C、50D、40答案：A解析：本题考查的是房地产的特性。建设用地使用权出让的最高年限，局地用地为70年。86.某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A、70.00%B、83.33%C、84.00%D、86.67%答案：B解析：本题考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年，建筑物已经使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。87.后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的（）。A、期初B、期中C、期末D、任意阶段答案：B解析：考点:后续开发的必要支出。后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。88.某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A、25930B、32980C、30980D、29980答案：A解析：考点:统一计价单位。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。首期支付30%，那么首期支付的价款就是300×30%＝90（万元），余下300×（1－30%）＝210（万元），在年末支付，房地产实际价格＝300×30%＋300×70%/（1＋6%）＝288.11（万元）；建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积＝100/90%＝111.11m2，建筑面积单价＝288.11/111.11＝25930.16（元/平方米）。89.某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A、310.61B、321.60C、477.86D、494.77答案：C解析：本题考查的是投资利息。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息＝3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（万元），总成本＝30000万＋1061.23万＝31061.23（万元）。单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。90.根据《房地产估价机构管理办法》，三级资质可以从事（）的房地产估价业务。A、房屋征收B、公司上市C、企业清算D、司法鉴定答案：A解析：考点:不应承接估价业务的情形。《房地产估价机构管理办法》第二十五条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质可以从事各类房地产估价业务。二级资质可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”91.房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的（）。A、估价目的B、估价程序C、价值时点D、估价作业日期答案：B解析：本题考查的是房地产估价程序概述。估价师必须遵循科学、严谨、完整的估价程序。严格遵守估价程序，可以减少缺失差错，是对估价机构和估价师的保护。92.某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A、70.00%B、83.33%C、84.00%D、86.67%答案：B解析：本题考查的是年限法。剩余使用年限＝40年，建筑物已经使用年限＝8年，成新率＝40/48＝83.33%。93.下列关于拍卖保留价的表述中，错误的是（）。A、拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价B、如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的10%C、保留价是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价D、拍卖财产未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见答案：B解析：考点:评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。选项B，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。94.决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。A、相关物品的价格水平B、该种房地产的价格水平C、房地产开发商对未来的预期D、消费者对未来的预期答案：B解析：本题考查的是房地产供给。决定房地产需求量和供给量的共同因素是该种房地产的价格水平。95.价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算（）。A、余地价B、减少地价C、补地价D、增加地价答案：C解析：本题考查的是价差法。价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算补地价。96.运用收益法估价的首要步骤是（）。A、测算收益期或持有期B、测算未来收益C、确定报酬率或资本化率.收益乘数D、选择具体估价方法答案：D解析：本题考查的是收益法概述。运用收益法估价一般分为以下5个步骤：（1）选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法，报酬资本化中是选用持有加转售模式还是全剩余寿命模式；（2）测算收益期或持有期；（3）测算未来收益；（4）确定报酬率或资本化率、收益乘数；（5）计算收益价值。97.【2012年真题】关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。A、对估价对象范围的描述就是说明其四至B、对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C、对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D、对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度答案：D解析：选项A，对估价对象范围的描述：说明估价对象的财产范围，是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、电器、债权债务、特许经营权等其他财产；选项B、C，建筑物实物状况应说明：①建筑规模；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能；⑦外观；⑧新旧程度；⑨其他。而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层一般也属于建筑物区位状况描述内容。98.房地产估价中的价值，一般是指（）。A、使用价值B、交换价值C、投资价值D、账面价值答案：B解析：本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。99.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。A、原始价值高于账面价值B、投资价值高于市场价值C、谨慎价值低于市场价值D、快速变现价值低于市场价值答案：B解析：本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而、不同，所以选项B错误。账面价值在历史成本计量下，是指一项资产的历史成本减去相关备抵项目后的余额。100.已知某宗收益性房地产在40年建设用地使用权、报酬率为10%下的价格为3500元/平方米。则该房地产在50年建设用地使用权、报酬率在8.5%下的价格为（）元/平方米。A、2179.47B、3893.01C、4139.51D、1044.79答案：C解析：考点:不同收益类型房地产净收益的测算。3500×10%（1+10%）40[（1+8.5%）50-1]/{8.5%（1+8.5%）50[（1+10%）40-1]}=4139.51元/平方米。101.某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，价值时点2008年9月23日，估价对象实地查勘日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为（）。A、2008年9月20日B、2008年9月23日C、2008年9月26日D、2008年9月27日答案：C解析：本题考查的是保存估价资料。估价报告的出具时间是签名盖章后，估价机构注明致函日期，就是出具日期。报告中注明使用期限是自2008年9月26日起半年，说明报告的生效时间是从2008年9月26日开始的，所以出具时间应该为2008年9月26日。102.有关价值类型，下列说法正确的是（）。A、同一估价对象的价值并不是唯一的B、同一估价对象的价值是唯一的C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的D、ABC均不正确答案：A解析：考点:价值类型。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。103.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，其中（）是估价主体。A、估价报告的使用者B、估价服务的需求者C、估价委托人D、房地产估价机构和注册房地产估价师答案：D解析：本题考查的是房地产估价的要素。估价当事人是指与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者和对象。104.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（）。A、第（1）.（3）种情况B、第（3）.（4）.（5）种情况C、第（2）.（4）种情况D、第（2）.（4）.（5）种情况答案：D解析：本题考查的是名义价格和实际价格。（1）名义价格实际价格绝对相同，（3）由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB可以排除。（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以选项D正确。105.房地产状况调整的分解不包括（）。A、区位状况调整B、实物状况调整C、权益状况调整D、收益状况调整答案：D解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。房地产状况调整可以分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。106.基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域的（）。A、最低价格B、最高价格C、平均价格D、成交价格答案：C解析：基准地价是政府对不同用途的土地在不同级别或均质地域的法定最高使用年期土地权利所评估的某一时点的区域平均价格。根据题意，答案为C，即平均价格。107.假设开发法用于房地产开发项目分析时，为房地产投资者提供的数值不包括（）A、测算待开发房地产的最低价格B、测算房地产开发项目的预期利润C、测算房地产开发中可能的最高费用D、测算待开发房地产的最高价格答案：A解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。房地产开发项目的分析，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：（1）测算待开发房地产的最高价格；（2）测算房地产开发项目的预期利润；（3）测算房地产开发中可能的最高费用。108.在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，评估价值超过了误差范围，即被认定为“专业疏忽”，该误差的最大范围是（）。A、±5%B、±10%C、±15%D、±20%答案：D解析：在英国和其他英联邦国家，评估价值超过误差范围被认为是“专业疏忽”，误差范围通常被定义为±20%。这个信息来自于估价理论与方法，并且是在这个题目中给出的答案。109.下列有关房地产估价原则，描述错误的是（）。A、抵押价值评估要遵循谨慎原则B、抵押价值评估要遵循合法原则C、严格来说，投资价值评估不一定要遵循独立.客观.公正原则D、投资价值评估不可增加主要原则之外的其他适用的估价原则答案：D解析：本题考查的是房地产估价原则概述。投资价值评估要站在某个特定单位或个人的立场上而非站在中立的立场上进行评估，严格地说不一定要遵循独立客观公正原则。在评估市场价值以外的其他价值和价格时，可在市场价值评估应遵循的原则外增加估价原则，或者在市场价值评估应遵循的原则中进行取舍，但这种增加或取舍不能随意，应根据估价目的和价值类型来增加或取舍110.直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由（）决定的。A、房地产的历史价格资料B、房地产的未来价格资料C、房地产的现时价格资料D、估价师选取的现时和未来的价格资料答案：A解析：本题考查的是数学曲线拟合法的公式。直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由房地产的历史价格资料决定的。111.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在（）。A、期初B、期末C、期中D、任一时刻答案：B解析：考点:报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。112.下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。A、商业用房B、住宅C、写字楼D、工业用房答案：A解析：本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。113.某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（）万元。A、75.6B、77.6C、80.6D、87.6答案：B解析：考点:分解法。门窗等损坏的修复费用＝2（万元）；装饰装修的折旧额＝600×500×3/5＝18（万元）；设备的折旧额＝60×1/15×10＝40（万元）；长寿命项目的折旧额＝（3600×500－20000－600×500－600000）×1/50×10＝17.6（万元）；该建筑物的物质折旧额＝2＋18＋40＋17.6＝77.6（万元）。114.某宗房地产的土地价值占总价值的55%，通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为5%和7%。该房地产的综合资本化率是（）。A、5.5%B、5.9%C、6.0%D、6.3%答案：B解析：考点:投资组合技术。R0＝L×RL＋B×RB＝55%×5%＋45%×7%＝5.9%。115.在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格是（）。A、现货价格B、期货价格C、现房价格D、期房价格答案：B解析：本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。116.评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是（）。A、0.4、0.4、0.2B、0.3、0.4、0.3C、0.4、0.2、0.4D、0.4、0.3、0.3答案：A解析：考点:计算最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。117.某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是（）。A、平均发展速度法B、平均增减量法C、数学曲线拟合法D、中位数法答案：C解析：本题考查的是数学曲线拟合法的公式。时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。118.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120平方米，单位建筑面积的重置成本为600元/平方米，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。A、16%B、42%C、58%D、84%答案：D解析：本题考查的是年限法。完全重置价值为120×600＝72000（元），年折旧为1440元，年折旧率=1440/72000=2%，已经经过8年，折旧率为16%，所以成新率为1-16%＝84%。119.成本法的理论依据是（）。A、预期原理B、生产费用价值论C、收益原理D、替代原理答案：B解析：考点:成本法的理论依据。成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。120.关于价值时点的说法，错误的是（）。A、价值时点可以是过去.现在或将来B、价值时点是由估价目的决定的C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致D、价值时点与实地查勘日期可以不一致答案：C解析：本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。121.运用路线价法估价的前提条件是（）。A、街道不规整，临街土地排列较整齐B、街道较规整，临街土地排列不整齐C、街道较规整，临街土地排列较整齐D、街道及两侧的土地排列均不整齐答案：C解析：考点:路线价法概述。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。122.某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A、17087.20B、18699.20C、19666.40D、20666.67答案：D解析：本题考查的是开发利润。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（万元）。123.下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。A、现状价值是市场价值B、投资价值属于非市场价值C、市场价值的前提之一是继续利用D、同一估价对象可能有不同类型的价值答案：A解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A，在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。但如果现状利用为最高最佳使用，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。124.因征收房地产，房地产估价师受委托进行的停产停业损失估价，属于（）业务。A、房地产价值提升评估业务B、房地产减损评估业务C、相关经济损失评估业务D、房地产政策咨询业务答案：C解析：本题考查的是房地产估价的含义。相关经济损失评估业务，例如，因征收房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估。125.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%答案：B解析：本题考查的是房地产价格构成。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000×[（1＋10%）1.5－1]＋1200×[（1＋10%）0.75－1]＝242.61（万元），销售费用3000×2%＝60（万元），销售税费3000×5.5%＝165（万元），销售利润＝3000－1000－1200－242.61－60－165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。126.我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是（）。A、适度从紧B、适度宽松C、稳健D、适中答案：C解析：考点:制度政策因素。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。其中“稳健”是中间值。127.在建立比较基础中，下列不属于统一计价单位工作内涵的是（）。A、统一税费负担B、统一价格表示单位C、统一币种和货币单位D、统一面积内涵和计量单位答案：A解析：考点:统一计价单位。统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积或体积内涵及计量单位。128.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2。A、3816B、3899C、4087D、4920答案：D解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。这种房地产的年收益总是一样的。先算年收益，解得a＝326.97。再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格注意：报酬率如果不同，就带入各自不同的报酬率。129.【2012年真题】下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A、为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B、为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D、为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考答案：D解析：本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价或称证据性估价、公证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价；咨询性估价是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。130.城市规划对建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。A、房地产的各项权利B、受到其他房地产权利限制的房地产权利C、受房地产权利以外因素限制的房地产权利D、房地产的额外利益或收益答案：C解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一宗房地产的权益包括：（1）拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是建设用地使用权。（2）该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。一宗房地产上可能同时有多个房地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。（3）该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。（4）额外的利益或好处。131.关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（）。A、单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B、分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C、工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本D、指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果答案：A解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。选项A错误，任何时候都是将可比实例修正为估价对象。132.在房地产市场中，有保护价值的建筑物适用于（）。A、重建成本B、重置成本C、估算重置成本D、估算重建成本答案：A解析：考点:建筑物重新购建成本的求取方式。有保护价值的建筑物适用重建成本。133.下列不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作的是（）。A、房地产估价师执业资格考试.注册和继续教育B、建立房地产估价机构信用档案C、拟定房地产行业相关政策法规D、对会员的执业行为进行检查答案：C解析：本题考查的