雁塔文化新天地营销策划案模板样本

f第一部分：分析定位篇一、西安商业市场格局西安近两年“大城市圈”、“南北发展带动东西两翼腾飞”、“两线一带”、“西咸经济一体化”、“长安、未央两副中心”……大计划和大思绪提出和实施，如同一股新鲜血液注入到了西安楼市中，尤其是为西安商业地产“火热”立下了汗马功劳，它推进了西安商业项目标开发进入到了一个新高峰期。从西安商业整体发展情况而言，西安商业展现出以下格局：1、钟楼商圈百年积淀成就商业至尊钟楼、鼓楼是十三朝历史古全部经典代表作，也是当今西安关键标志。在古代，皇城内便是一个国家政治、经济、文化中心，钟楼、鼓楼便在城墙内，是古全部西安中心。正是因为这些历史渊源和积淀，成就了钟楼商圈寸土寸金商业地位。多年钟楼商圈迎来全新升级换代。东大街骡马市正在担心施工中，改造后骡马市商业步行街将成为西安集旅游、休闲、购物、娱乐等为一体大型体验式购物中心，整个项目有望投入使用。西大街今年建设也进入快车道，整体含有古风特色街区已初具规模，百盛抢占时代盛典更是为西大街商业提升奠定了基础。现在西大街道路宽大、计划统一、商贾云集，能够预见，西大街必将成为钟楼商圈发展又一助推器。南大街是西安商业精品和品牌云集地，因为竞争加剧，今年南大街商业建筑外立面装饰显著高级化。以往，和其它三条大街相比，北大街商业发展相对滞后，但多年来也是发展迅猛，金钟大厦、邮局大楼、宏府大厦等相继建成或改造，世界零售巨头家乐福挺进北大街，为这一区域发展增光添彩。据悉，凭借钟楼商圈黄金旺地，骡马市商业步行街、时代盛典、宏府大厦等大规模对外销售商铺全部取得了不俗销售业绩。而城内裕朗国际、正大广场等投资型项目也吸引着大家眼球。2、小寨商圈高校林立铸造物流旺地。陕西师范大学、长安大学、音乐学院、邮电学院、外语学院等众多高校全部坐落在小寨。如此巨大人流量肯定会带动商业全方面发展，多年来小寨形成了仅次于东大街商业旺地。伴伴随西安市城市建设和投资环境不停改善，小寨地域今年商业改造力度也空前加大。数百米长好又多购物广场主体已全部完成；小寨·领秀城和百盛强强联手，为这一区域增添了大型购物百货主流店；随即时尚街区借势发力，它们共同演绎了一首小寨商业升级交响曲，小寨人脉再度提升。客观地说，在西安商业地位中，小寨商圈仅次于钟楼商圈，也是商家必争之地，伴随这些项目标相继建成投入使用，小寨将焕发出愈加迷人风采。3、高新区商圈高科技带动新商业高新区这些年发展举国瞩目，其地位列于全国开发区前列。但西安高新区发展关键以居住、办公和高科技为主，商业配套显著落后。今年是西高新商业配套年，世纪金花挺进西高新立即在天幕阔景底层开店，这填补了西高新高级购物场所空白；易初莲花开业，结束了高新区缺乏大型超市历史，极大地方便了高新区居民生活。尤其引人注目标是，伴随西安高新区二期拓展，上海绿地、华夏集团、紫薇地产等共同推进高新区二期快速发展，而作为整个高新区最大商业物流配套中心———紫薇MALL已全方面开建。它建成，不仅能够给西高新发展带来巨大推进力，也将成为西安商业新名片，它不仅服务西安还将辐射整个西北地域。4、曲江商圈旅游文化加速商业升级下六个月开始，西安曲江逐步走进大家视野，现在正成为发展最快、投资最旺区域之一。12月31日，大雁塔北广场正式对外开放，以后，大雁塔北广场便深深地烙在了西安市民心里。“到北广场看音乐喷泉”已成为西安市民休闲和外地游客必选项目。农历三月三日，曲江新区又一个重大项目———大唐芙蓉园将向市民开放，这将是曲江发展史上又一里程碑。另外，海洋世界、大唐不夜城等项目也全部在施工中。曲江新区高举“旅游文化”大旗，快速汇聚了人气，而人气即意味着商机。大雁塔北广场两侧0多平方米商业配套近期也正式对外销售、招商，听说，总共只有100多个销售铺位，结果登记购置者超出500人；曲江新区又一个重大商业项目———大唐不夜城，有“旅游文化MALL”之美誉，建成后，将形成特色鲜明商业街区。除了这多个商圈外，西安城东奥韵国际商业广场、立丰购物广场和城北城市运动广场商业街、韦曲大学城等商业项目全部将对西安商业发展起到主动促进作用。二、区域商业发展态势雁塔文化新天地在小寨十字南100米，伴随西安城市计划升级，小寨商业街区将实施以十字为中心“两横一纵”商业街区大规模改造。政府倾力打造小寨现代商业街区，开启小寨商业街区改造工程，坚持高标准计划、高起点建设，将小寨地域开发建设成格调韵味高雅、现代气息浓郁新型商业街区。1、“小寨商圈”将换新颜以小寨十字为中心“两横一纵”商业街区改造开启，将使这一区域旧貌换新颜。“两横”即兴善寺东街和兴善寺西街（自陕西历史博物馆至朱雀路）、小寨东路和小寨西路（大雁塔北广场至朱雀路），“一纵”即长安立交至纬二街段。2、小寨十字建环形天桥根据计划，长安路将形成文化商贸一条街，兴善寺东街提供配套休闲服务，小寨东路拆墙透绿建成学府大道，小寨西路也将以旅游商贸为主。鉴于小寨地域人流量较大、交通拥挤，关键地域小寨十字将建环形天桥，并向北至兴善寺东街修建约300米长空中走廊，和兴善寺天桥相接，同时，大雁塔北广场修建地下通道，缓解当地交通拥挤。3、亮点点缀商贸新街区长安路音乐学院周围将建音乐大厅，纬二街向南建设国际文化广场，对好又多广场、飞炫时代广场等进行整体改造；大雁塔北广场西侧，西安科技将建设大型购物超市，陕西历史博物馆西边建设仿古式国际文化交流中心；小寨西路引进家乐福购物中心，建设子午广场；兴善寺西街建成文化走廊，竖起长久生活在陕西柳青、杜鹏程、路遥、陈忠实、贾平凹等文人塑像，兴善寺东街将新建酒吧、茶秀等休闲场所……这些建设亮点将使整个小寨地域繁荣时尚、焕然一新。伴随西安旧城改造和城市化进程加紧，西安正大踏步向国际化大城市前进，钟楼商圈、西高新商圈、曲江商圈商业地产投资高潮迭起。小寨商圈凭借在鼎立西安三大商圈关键地位，在未来发展中无疑会成为西安经济增加一个助推器。三、项目SWOT分析优势：1、西安商业地产正处于供、需两旺良好发展阶段，消费者投资热情空前高涨。2、小寨商业区改造，大雁塔旅游休闲区建成必将给项目带来新生机和活力。3、项目在西安第二大商业中心——小寨什字南一百米，坐拥小寨商圈成熟气氛和旺盛人流。4、项目为地下二层商业，采取广场商业模式，其地面部分绿地文化广场为商业聚集源源不停客流。5、项目周围学府林立、科研机构众多，文化气氛浓厚。6、项目所在地是西安人口最密集区域之一，同时也是西安市最具活力消费区。7、在项目地下二层电影院不仅能提升商业人流，而且将给项目商业增加特色。劣势：1、项目在小寨什字南约一百米处，此距离将会对未来本项目商场部分推广造成一定压力。2、地下二层商业本身建设成本较高，相同条件下销售面市势必会在竞争中处于成本劣势。机会：1、项目所在区域现在缺乏“一站式”购物休闲中心，缺位产品比较轻易吸引消费者。2、作为国际著名旅游城市，西安成为各界名星必来之地，然而西安现在没有专门以明星为专题商业活动场地。3、长安自古出美女，科教和旅游产业发达汇聚了数量可观有明星梦和追星年轻人，然而西安现在缺乏这一群体展示自我、实现梦想舞台。4、现在中国尚无以明星为专题“一站式”商业项目，既为项目提供了领导市场发展方向机会，也为项目面向全国进行缺位招商发明了有利条件。5、小寨区域年轻人消费市场已经趋于成熟，为项目提供消费支撑。威胁：1、大唐不夜城、环城西苑等系列项目上市，将会分流项目标部分目标用户。2、全新商业专题定位，将会给整个项目标运作提出更高要求，同时使项目后期运行面临挑战。四、项目定位经过以上分析，我们不难看出：（1）以年轻人为主导文教、旅游资源是项目拥相关键资源，怎样能将其挖掘、放大是本项目能否成功关键；（2）从未来竞争层面上分析，南郊全区范围内商业运行、投资大潮到来，势必需求本项目出奇制胜，领袖群商；（3）从商业发展脉络来看，一定时期内“一站式”商业必将成为市场主流，定位正确专题商业必将成为投资市场宠儿；（4）伴随经济发展、观念更新，现在追求个性、展示自我已经成为一个社会文化风潮，然而西安没有能够“一站式”满足这些需求场所；（5）在美女经济、明星经济已经深入社会今天，将其引入商业运作不仅是大势所趋，而且还能凭借缺位定位达成事半功倍传输效果。综合以上分析，在紧紧围绕项目实际和借鉴国外优异商业模式运作经验基础上，我们提议项目定位以下：1、市场定位：中国首家明星文化体验广场。2、功效定位：集购物、休闲、演艺、娱乐、餐饮为一体明星梦工厂风情专题“一站式”商业文化广场。3、形象定位：时尚、梦想、活力、体验文化商业典范。五、目标用户群定位投资者经营者消费者职业各行各业和明星衣、食、住、行相关各行业经营者和决议者追逐求时尚、关注明星、名品，喜爱实现自我价值和有明星梦年轻族年龄30—60岁25—55岁16—36岁来自区域西安为主，少许省内外外省市、国家占相当比重，当地域位居其次西安为主，陕西省内为辅，少许来自中国外收支情况收入≧5000元/月——支出≧300元/月目标动机投资收益经营获益追求时尚、展示自我、实现梦想、体验休闲信息起源户外、当地主流媒体、项目现场、网络等行业期刊、中国主流商业报纸、DM、网络等大众传媒、网络、口碑第二部分：计划招商篇一、运作模式取得商圈土地取得商圈土地作好商业计划划划hua划招商先行引入商业统一经营管理专题概念包装项目制订灵巧销售政策，降低投资门槛、扩大潜在用户群采取硬广告、软宣传、事件行销、公关造势等手段筑坝蓄水开盘销售二、经营策略（一）经营专题雁塔文化新天地依据本身地理位置、周围配套、商业资源现实状况，并充足结合西安南郊商业、市场环境，在项目定位为中国首家明星文化演艺广场基础上确定以下经营专题：1、提供一个时尚、前卫流行街区。这里为时尚一族提供其喜闻乐见，能够满足年轻人休闲、娱乐、购物、饮食基础需要功效区域。2、造就一个西北绝无仅有明星梦工厂。这里为明日之星提供武装、展示自我空间，为体验明星生活、零距离接触明星发明机会和提供场所。3、满足散步、游玩观光客需要。满足客人在该地域逗留两小时休闲、娱乐、购物需求。4、满足大学生们文化娱乐需要。（二）功效计划1、地下二层：时尚品牌主力店、“酷”类衣饰专卖、才艺展示中心、明星走秀场。2、地下一层：西式快餐、咖啡茶语、风情酒吧、４Ｄ电影院、文秀美甲、桌面舞吧、时尚贴吧。3、地下夹层：明星纪念品、饰品专卖，CD、DVD唱片专卖。（三）经营管理1、购物中心经营方法经营方法适用情况自营企业含有商场经营管理能力自营为主、招租为辅企业含有商场经营管理能力，但扩大规模，充实服务功效，以招租形式引入部分关键经营业务外商户作为补充。自营为辅、招租为主企业缺乏商场经营管理能力或营运资金不足全部招租企业含有商场经营管理能力委托管理企业经营管理企业含有商场经营管理能力2、推荐经营方法依据雁塔文化新天地定位和经营特点，结合嘉聚集团实际，提议整体采取统一管理、自主经营形式；在经营管理上引入专业经营管理企业对商业实施分层管理。（四）经营策略商业经营策略关键是投资和回报关系处理。作为项目标买家，是一个长久投资行为；而作为项目标开发商，则渴望在短期内资金快速回笼，以求得利润最大化。通常情况下发展商必需在投资短期和长久利益之间寻求平衡，在租售之间做出平衡。从雁塔文化新天地得实际出发提议：依据层次和经营不一样，采取：占相关键、抓住有用、放弃次要标准。以合作经营、出售经营、出租经营相结合策略，用出售资金和出租租金回报投资，实现投入和收益平衡。具体操作提议以下：1、地下二层经营定位：以时尚主力店为主体关键是为了带旺整个雁塔文化新天地经营气氛，所以关键以合作经营和出租经营为主，等到招商成功后再以“投资返租”形式“拆零销售”；对于主力店周围小面积商业提议在条件成熟时直接售出。2、地下一层经营定位：地下一层因为近乎三分之一面积已经作为电影院定向开发销售，剩下部分因为设计缘故自然分割面积比较适中，提议作为回收资金关键起源，以出售为主。但在出售时必需限定其经营类别范围。3、夹层经营定位：夹层部分因为位置和面积优势显著，出售难度小，提议在限定经营类别前提下，等雁塔文化新天地整体商业气氛烘托起来后出售。三、招商计划（一）招商思绪经过以上分析，我们初步确立了雁塔文化新天地项目以出售为主、租售并举，以获取稳定、良好投资回报目标。结合小寨区域“无大户不稳、无小户不活”商业现实状况，提议紧紧围绕该项目标经营策略，引入有号召力品牌主力店，著名商户作为项目标牵动性商户，提议对此商户关键以租赁为主，并尽可能将租赁条件放宽，促其入住，再利用其品牌号召力吸引其它商户购置、入住。我们依据项目各层细化了功效定位，针对性提出以下招商提议采取以下两种招商手法：方案一：委托专业招商机构或经营管理企业进行招商。方案二：自主组织招商团体进行招商，具体实施方案以下：地下二层：是本项目招商关键，其主力店、品牌店引进是关乎项目成败关键。其中主力店如：新加坡第一时尚品牌——７７街（其经营理念是“充满活力”，关键用户群是１４－２９岁时尚年轻人，在新加坡和马来西亚取得辉煌成功，并于4月成功入住西单文化广场）、世界名品折扣店——奥特莱斯等，采取直接联络。其它品牌店采取直接联络厂商或地域经销商形式招商、销售，也能够辅助传媒将信息传达给厂商、经销商及投资者。地下一层：该层以休闲、娱乐定位经营内容灵活，提议除了象卖当劳、肯德基这么主力店采取招租经营外，其它全部采取定向缺位销售（在项目中依据设定经营专题，一项经营内容只销售给一家经营单位）形式出售。夹层：依据其单位面积小、商铺数量希缺特点，针对目标经营户以拍卖形式直接出售。（二）招商对象依据项目经营计划，招商对象将包含满足年轻时尚一族购物、娱乐、休闲、餐饮、展示自我各行各业。（三）招商方法在常规招商中，通常会采取以下多个主流招商方法。在雁塔文化新天地招商工作中，提议针对不一样情况或单项使用，或组合实施，以灵活变通形式保障发展商利益。1、纯租金发展商直接将商铺租给目标商户使用，收取固定租金，商户自主经营、自担风险。此法发展商虽无任何风险，但对整体管理服务要求较高，不然会使项目缺乏统一经营、统一管理形象。提议在招商工作中关键采取此方法。2、合作分成即从营业额中提取一部分作为商场回报（具体额度依据行业确定），发展商跟商户共同负担市场风险，共同分享利润。此法风险由发展商和商户共同负担，能够消除商家市场顾虑；发展商可利用此法争取目标商户进驻，并和商家共同分享利润。提议此方法在面积较大、相对独立商铺目标用户引入难度较大情况下使用。3、代客加盟由发展商帮助投资用户和目标品牌商家谈定加盟协议，投资用户自主经营；或发展商和品牌商家沟通，取得其意向加盟用户资料邀请其进驻，自主经营。此法充足利用内外部资源，操作风险小。提议招商工作中广泛采取此法。4、加盟店由经营者向品牌商户交纳一定数量加盟费（额度依品牌定），经营者即可取得该品牌或专利技术使用权，货源由品牌商户以较高价格折扣提供，经营者将货物买断，经营风险由经营者负担。此法对经营者资金和对市场把握能力要求颇高。提议针对通常品牌不宜采取此法，但针对部分著名度很高，在行业内有极大影响力、对商业其它商户有巨大吸引著名品牌（如卖当劳、肯德基等）能够采取。第三部分：营销推广篇一、推广专题(一)商业概念设计明星走秀场明星走秀场才艺展示台明星文化专营时尚购物休闲品味街文化娱乐中国首家明星文化体验广场明星体验情景式消费休闲购物统一装修广场DJ调音定时推介明星体验——情景式购物体验营销最早是由美国著名营销教授斯科特·罗比内特提出来了。体验营销定义是：“体验是企业和用户交流感官刺激、信息和情感关键点集合。体验营销就是将这些关键点由销售结合达成最好销售结果。”情景式购物是体验营销表现形式，她最大目标就是为商业服务。使消费者购物程序不再是简单购置商品，而是在购置商品时享受到购物愉快、商品文化内涵和自我魅力展示等。从而带动消费者休闲游玩爱好和慷慨解囊热情，刺激投资者投资热情。（二）推广专题1、一铺养三代，现代富西安。时尚小寨，活力财源。3、至炫组合，魅力演绎。放牧资本、蓄养财富。二、营销策略（一）营销思绪1、先招商后销售在商业地产开发如火如荼今天，在市民对投资返租已经广泛接收西安市场，大型商业项目要取得销售成功，先期招商引入品牌商家进驻，已然成为销售先决条件。2、借助整合营销传输（IMC）手段，营造鲜明专题经过项目CIS广泛应用，借助整合营销传输手段锁定目标用户集中轰炸，围绕项目定位塑造一个鲜明专题。经过对物业包装，突出独特之处，让各界人士认识并感知到到这里投资、置业是明智之举；让西安、陕西乃至来陕西旅游时尚一族深切感受到在这里购物、休闲、娱乐是一个超然享受。3、塑造物业品牌形象经过前一阶段整合推广，项目已经在目标用户和消费者中占有一席之地。从发展角度讲，项目要拥有市场就得拥有领导市场品牌，这不不过未来连续经营过程中必不可少一部分，而且也是用户现在判定物业未来是否会保值、升值必备条件。4、强化经营管理，提升项目特色因为项目本身业态比较复杂，必需借助专业机构介入来消除用户对后期管理疑虑；同时专业化经营又能带动商业特色保持，强势经营管理能增强经营者和投资者购置信心。（二）整体营销策略商业项目标开发通常要包含到开发商、业主、经营者、经营管理企业、物业管理企业、消费者等六方利益主体，所以我们认为只有实现了“六方共赢”，商业才能算是真正成功。由此出发，我们认为雁塔文化新天地要取得成功就必需在常规营销策略、手段基础上，以招、引、挖三字决为策略实施深度营销。1、“招”字诀招，即“招狼入市”。商业项现在景怎样关键就看有多少经营商家来捧场，而经营商家进驻数量首先要看行业大户、著名商家对该商业态度。所以，率先引入品牌商家或进驻或购置，辅以媒体宣传势必能够形成“羊群效应”，带动商业走旺。2、“引”字诀引，即“引渠灌田”。引得多数经营商户得认同，赢得相当经营者购置，只是为项目成功奠定了一定基础，市场开业后经营、管理、发展却是长久任务，也是众多商家关注焦点。“引渠灌田”能够引是：（1）引入当今世界最好商业模式，并深入实施；（2）引入最好或最优异经营管理模式和商业推广手段；（3）引影视机构和相关行业资源共享，共同发展。（4）引入网络平台加强沟通，扩大影响。3、“挖”字诀挖，即挖地三尺。一个商业项目要取得成功，最终要经过销售来实现。在前面工作作好基础上，进入销售后期我们要拿出“挖地三尺”功夫，千方百计扩大用户群，吸引可能被忽略用户。（三）价格策略1、价格定位（1）定价标准：成本导向和竞争导向相结合定价标准。（2）价格定位整体均价：1元/m2。2、价格变动策略依据销售区块和推出时机，提议标准上采取“高开低走”价格策略。3、付款方法（1）首选付款方法：一次性付款，优惠2%；（2）主流付款方法：银行按揭付款，优惠1%；（四）营销组合营销组合营销组合直效营销现场销售互动销售网络销售活动销售体验式销售关系营销情景式销售1、基于现场接待营销组合（1）坐销：现场销售。（2）网络销售：建立（或利用）项目网站、论坛，组织专业人员，网上销售。（3）活动销售：利用节假日组织各类型不一样专题活动。（4）情景式销售：在销售过程中营造未来商业气氛，使用户在商业气氛下潜移默化。（5）体验式销售：提前让用户切身感受到商业特色。（6）关系销售：和目标用户集中俱乐部、协会、小区组织等搞好公共关系，或参与公益活动等利用良好公共关系促进销售。2、基于直效营效销售组合（1）行销：组织销售队伍，针对省内外目标商户展开上门宣传，促进销售。（2）定销：针对周围企、机关和商圈中有意向团体，组织专业销售经理人员，上门服务。（五）促销策略1、互利经营在原售价上提升5%，从成交金额中提取5%金额作为宣传基金，用于开业后整体形象宣传及促销活动支出，可成立业主委员会监控投放情况。2、连租约卖铺将主力店部分进行返租，提议返租年限为3—5年，返租金额为8.8%，以促进拆零销售。3、拍卖式销售针对含金量高部分铺位，核定合理底价进行拍卖，价高者得。三、推广计划（一）营销计划1、销售周期估计销售周期：12个销售月，即3月—3月。理想销售周期：9个月。2、销售阶段计划阶段时间销售率认购期2——3月0市场引爆期3——5月30%强销期6——9月35%连续期9——12月30%尾盘期1——3月5%（二）阶段推广思绪雁塔文化新天地推广分三个阶段展开：第一阶段：产品营销——地段、价格，产品本身竞争第二阶段：服务营销——反租、经营管理、主力店，产品附加价值竞争第三阶段：体验营销——情景式购物、专题购物，消费者刺激投资竞争（三）营销布署三军联动、整合出击。1、陆军实施形式：报纸广告、现场包装、户外广告、电视电台、楼书折页、销售人员等。关键任务：树立项目形象，传输项目质素，推进项目销售。目标：给市场不间断信息传输，让受众知道雁塔文化新天地是中国首家明星文化演艺广场，西北独有集购物、休闲、演艺、娱乐、餐饮为一体明星梦工厂风情专题“一站式”商业文化广场，使之产生投资置业热情、并促进购置。2、空军实施形式：新闻媒体、网络、DM刊物、关系团体等关键任务：炒作商业计划设计、经营模式、管理设施、升值潜力，和炒作中国首家明星文化演艺广场对西安年轻人消费观念影响。目标：引导目标用户群关注，增强项目传输力度。3、海军实施形式：专题活动关键任务：配合阶段商业营销专题，阶段性发明营销热点、聚集人气，吸引关注，推进销售。目标：一对一沟通能够拉动投资者即时购置行为。（四）实施计划1、第一冲击波：拉动市场时间：3月——6月攻击点：形象出台，引发市场关注第一战：体验新加坡第一时尚品牌魅力目标：让大众知道世界上最流行情景式、体验式商业中心在西安登陆，引发轰动，抑制区域竞争项目标开盘，公开发售。关键形式：报纸软文、活动（详情请见辅助方法）第二战：陕西人怎么啦？目标：用软文形式责问陕西人精神！大胆、创新、敢为人先精神到那里去了？从而带出我们项目标创新方法。引导大家对我们项目标观望。再用硬广、结合户外路牌并打出“一辈子投资，请耐心等候30天”吸引用户群。关键形式：报纸、软文。第三战：历史记忆犹新目标：用软文形式大肆炒作小寨地剪发