房地产开发全套流程大全模板

目录第一章房地产开发程序介绍 1第二章房地产开发企业设置 6第一步房地产开发企业设置法律程序 6第一项房地产开发企业设置相关税费 6第三章土地使用权取得步骤 6第二步取得开发土地使用权法律程序 6第二项取得开发土地使用权相关税费 9第三步拆迁安置阶段法律程序 9第三项拆迁安置阶段相关税费 10第四章房地产开发阶段 10第四步立项和可行性研究法律程序 10第四项立项和可行性研究阶段相关税费 11第五步计划设计和市政配套法律程序 11第五项计划设计和市政配套相关税费 12第五章项目建设阶段 12第六步项目开工、建设、完工阶段步骤 12第六项项目开工、建设、完工阶段相关税费 14第六章销售经营阶段 15第七步销售经营阶段法律程序 16第七项销售经营阶段相关税费 16第七章物业管理 17第八步物业管理阶段法律程序 17第八项物业管理阶段相关税费 17附录：房地产开发专业术语 18第一节面积类 18第二节价格类 20第三节实务类 22第四节管理政策类 30第一章房地产开发程序介绍房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目标投资开发房地产项目，从立项、计划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。中国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下定义是“指在依据本法取得国有土地全部权土地上进行基础建设，房屋建设行为”。房地产开发步骤关键包含以下多个程序。1、前期准备前期准备工作关键包含由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行计划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段关键工作是取得项目开工建设一系列许可证和取得项目建设用地国有土地使用权。“五证”中《建设工程计划许可证》、《建设工程开工许可证》全部是在这个阶段取得。《国有土地使用权证》因为开发商支付土地出让金时间不一样，取得时间也不尽相同。在房地产开发中，土地取得是最关键。现阶段，土地取得有两种方法：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让土地因为未向国家交纳土地出让金，不许可作开发利用。通常全部是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指和国家签署土地出让协议，交纳土地出让金取得国有土地使用权方法。现在房地产开发除经济适用房外，全部属于这种方法。一样，假如要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让土地因为其用途不一样，土地使用期限也不相同。关键分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑企业进行项目建设阶段。该阶段是房地产开发关键阶段。在本阶段，为了愈加快收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采取项目预售方法对物业进行销售。3、销售阶段

销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说期房销售，是指开发商在建设工程完工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《完工证》或完工验收合格文件后进行销售。1预售因为预售能够提前回收资金，现在开发商大多采取此种销售方法。预售条件，《城市商品房预售管理措施》第五条要求：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程计划和施工许可证；（3）按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达成工程建设总投资25％以上，并已经确定施工进度和完工交付日期。《城市商品房预售管理措施》第六条要求：商品房预售实施许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应该向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。2）现售商品房现售，应该符合以下条件：（1）现售商品房房地产开发企业应该含有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地同意文件；（3）持有建设工程计划许可证和施工许可证；（4）已经过完工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施含有交付使用条件，其它配套基础设施和公共设施含有交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。对可研批复，两委会签，即下达计划设计任务，融资运作对可研批复，两委会签，即下达计划设计任务，融资运作据此办理征地及前期计划准备工作，开计划设计任务通知计划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见市场、用户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻求合作伙伴，签定合作意向，协议及协议书进行项目标初步可行性研究评定向计划管理部门申领计划关键点，以获取计划关键点通知书，编制项目提议书向计委申报立项汇报计委函至计划局计划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行性研究，此文经建委开发办会签计委、建委、首规委及各专业局审查可研汇报进行项目投资具体可研测量，编制可研汇报旧城改造到区地政科结果报市房管局新征地到土地局、计划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房管局新征地到土地局、计划局、乡政府、村公所结果报市房地局政府下文批地政府下文批地据此到地政部门办理用地同意书，评定项目建设用地地价画桩位并给钉桩条件，测绘院钉桩，结果给设计人计划局办理建设用地计划许可证据此到地政部门办理用地同意书，评定项目建设用地地价画桩位并给钉桩条件，测绘院钉桩，结果给设计人计划局办理建设用地计划许可证申请确定计划，设计条件单冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证申请确定计划，设计条件单冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证按计划设计条件咨询意见表到区配套部门征求意见按计划设计条件咨询意见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房地政部门审查安置方案、安置房计划局审查后计划条件通知单发拆迁许可证计划局审查后计划条件通知单发拆迁许可证动迁会及拆迁安置动迁会及拆迁安置委托进行计划方案设计委托进行计划方案设计单到计划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册到计划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册计划局审方案提出意见到园林局申请伐树许可证计划局审方案提出意见到园林局申请伐树许可证2、了解线路情况和供电局运行班协商改造、移线方案3、煤气、道路、上下水改造路4、到供电局业扩处申请用电报表、做正式供电方案，申请临时施工用电、委托施工。出市政会议纪要修改后送规委审图修改后送规委审图规委召开市政协调会规委召开市政协调会进行个体设计（大公共建筑规委审查）进行个体设计（大公共建筑规委审查）领建筑工程计划许可证领建筑工程计划许可证开节能证实出施工图开节能证实出施工图到税务局取税单利用“营销策划展示设计系统到税务局取税单利用“营销策划展示设计系统”制作资料到计委申请，列入计划（建委会签）报价小组审查，领取预/销售许可证报价小组审查，领取预/销售许可证持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡、登记并取得许可证到建委工程处领开工审批表持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡、登记并取得许可证到建委工程处领开工审批表建委、物价局下文批价建委、物价局下文批价进行销售进行销售到市政部门盖章证实市政条件落实到市政部门盖章证实市政条件落实四源费缴纳四源费缴纳到开发办市政处核实任务到开发办市政处核实任务开发办工程处同意招标开发办工程处同意招标填招标申请书并到市招标办登记招标办看现场利用“投资项目概预算系统”编制标底开标会定协议、写评标汇报，发中标通知书招标办盖章同意施工单位同意施工质量总站受理质量监督市开发办秘书处登记起源及一切手续市审查局审核资金起源、任务市统计局落实任务施工单位同意施工质量总站受理质量监督市开发办秘书处登记起源及一切手续市审查局审核资金起源、任务市统计局落实任务建委工程处同意开工，办理开工许可证施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工1、小区内线路委托设计；2、委托施工3、配电施工建工程验收4、设备安装及验收5、送电1、通知区园林局绿化办2、交绿化费3、绿化施工1、按道路方案进行施工2、市政办事处养路队验收1、到自来水业务科报装委托线路设计、施工及验收2、到市政监建所下水报装3、计划设计4、完工验收1、到热力企业报装2、委托线路设计3、施工及验收（自建锅炉房）1、环境保护局同意锅炉房位置2、委托设计3、到劳动局报建4、环境保护局审查消音除尘设备5、完工验收1、到煤气企业报装2、到计划科定线路方案3、设计4、查看现场计划5、施工6、业务科检验同意接气7、凭通气单到管网所办固定资产转移手续及通气手续8、凭接气单到液化气企业办各户通气手续9、通气全部完工四方验收、检验单签字盖章凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式；房屋验收凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式；房屋验收办理入住手续、办理产权证利用利用“房地产物业管理系统”进入物业管理阶段；利用“房屋租赁管理系统”进行项目二次开发第二章房地产开发企业设置第一步房地产开发企业设置法律程序一、内资房地产综合开发企业设置：1、企业设置准备；

2、申请资质等级审批；

3、申请办理企业名称预先核准；

4、办理工商注册登记；

5、办理税务登记。二、外资房地产开发企业设置：

1、申请同意项目提议书；

2、办理企业名称登记；

3、送审合资或合作协议、章程；

4、申领外商投资企业同意证书；

5、办理企业登记。第一项房地产开发企业设置相关税费

1、企业法人开业登记费；

2、企业法人变更登记费；

3、企业法人年度检验费；

4、补、换、领证照费。

第三章土地使用权取得步骤土地全部权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享受占有、使用、收益和处分权能。土地使用权关键有以下三种取得方法见表一。表一、土地使用权取得方法土地取得方法内容土地使用权出让指国家以协议、招标、拍卖方法将土地全部权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金行为。土地使用权转让指土地使用者经过出售、交换、赠和和继承方法将土地使用权再转移行为。土地使用权划拨指政府无偿将土地拨发给使用者使用，通常没有使用期限限制。以无偿划拨取得土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。土地相关术语：生地：指空间地、田地、未开垦地等不含有使用条件土地。熟地：指三通一平或七通一平，含有使用条件土地。宗地：是地籍最小单元，是指以权属界线组成封闭地块。宗地图：是土地使用协议书附图及房地产登记卡附图。它反应一宗地基础情况。包含：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置和性质、和相邻宗地关系等。

集体土地：是指农村集体全部土地。征用土地：指国家为了公共利益需要，可依据法律要求对集体全部土地实施征用。

土地使用年限：凡和省市计划国土签署《土地使用权出让协议书》用地，其土地使用年限按国家要求实施。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综适用地或其它用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。第二步取得开发土地使用权法律程序一、国有土地使用权出让：

1、办理建设用地计划许可证；

2、办理建设用地委托钉桩；

3、办理国有土地使用权出让申请；

4、主管部门实地勘察；

5、土地估价汇报预审；

6、委托地价评定；

7、办理核定地价手续；

8、办理土地出让审批；

9、签署国有土地使用权出让协议；

10、领取临时国有土地使用证；

11、领取正式国有土地使用证；

12、国有土地使用权出让金返还。

二、国有土地使用权划拨：

1、国有土地使用权划拨用地申请；

2、主管部门现场勘察；

3、划拨用地申请审核、报批；

4、取得划拨用地同意。

三、集体土地征用：

1、征用集体土地用地申请；

2、到拟征地所在区（县）房地局立案；

3、签署征地协议；

4、签署赔偿安置协议；

5、确定劳动力安置方案；

6、区（县）房地局审核各项协议；

7、市政府下文征地；

8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费；

9、办理批地文件、批地图；

10、办理冻结户口；

11、调查户口核实劳动力；

12、办理农转工工作；

13、办理农转居工作；

14、办理超转人员安置工作；

15、地上物作价赔偿工作；

16、征地结案。

第二项取得开发土地使用权相关税费

1、地价款（土地出让金）；

2、资金占用费；

3、滞纳金；

4、土地使用费；

5、外商投资企业土地使用费；

6、防洪工程建设维护管理费；

7、土地闲置费；

8、土地权属调查、地籍测绘费；

9、城镇土地使用税；

10、地价评定费；

11、出让土地预订金；

12、征地管理费；

13、土地赔偿费；

14、青苗及树木赔偿费；

15、地上物赔偿费；

16、劳动力安置费；

17、超转人员安置费；

18、新菜田开发建设基金；

19、耕地占用税。

第三步拆迁安置阶段法律程序1、委托进行拆迁工作；

2、办理拆迁申请；

3、审批、领取拆迁许可证；

4、签署房屋拆迁责任书；

5、办理拆迁公告和通知；

6、办理户口冻结；

7、暂停办理相关事项；

8、确定拆迁安置方案；

9、签署拆迁赔偿书面协议；

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置；

11、发放运作拆迁赔偿款；

12、拆迁施工现场防尘污染管理；

13、移交拆迁档案资料；

14、房屋拆迁纠纷裁决；

15、强制拆迁。

第三项拆迁安置阶段相关税费1、房屋拆迁赔偿费；

2、迁居补助费；

3、提前迁居奖励费；

4、临时安置补助费（周转费）；

5、清理费；

6、停产停业综合补助费；

7、对从城区位置很好地域迁往位置较差地域或远郊区县居民补助费；

8、一次性异地安置补助费；

9、房屋拆迁管理费；

10、房屋拆迁服务费。

第四章房地产开发阶段

第四步立项和可行性研究法律程序1、选定项目，签定合作意向书；

2、初步确定开发方案；

3、申报计划关键点；

4、申报、审批项目提议书；

5、编制项目可行性研究汇报；

6、申报、审批项目可行性研究汇报。第四项立项和可行性研究阶段相关税费1、可行性研究费；

2、建设工程计划许可证执照费。第五步计划设计和市政配套法律程序一、房地产开发项目标计划设计程序：1、申报选址定点；2、申报计划设计条件；3、委托作出计划设计方案；4、办理人防审核；5、办理消防审核；6、审定计划设计方案；7、住宅设计方案教授组审查；8、落实环境保护“三废”治理方案；9、委托环境影响评价并报批；10、建设工程勘察招、投标；11、委托地质勘探；12、委托初步设计；13、申报、审定初步设计。二、房地产开发项目标市政配套相关程序：1、征求主管部门审查意见；2、落实市政公用设施配套方案；3、报审市政配套方案；4、市政各管理部门提出市政配套意见；5、市政管线综合。第五项计划设计和市政配套相关税费1、工程勘察（测量）费；2、工程设计费；3、建设工程计划许可证执照费；4、完工档案确保金；5、临时用地费；6、临时建设工程费；7、建设工程勘察招标管理费；8、勘察设计监督管理费；9、古建园林工程设计费。第五章项目建设阶段第六步项目开工、建设、完工阶段步骤一、房地产开发项目开工前准备工作：1、领取房地产开发项目手册；2、项目转入正式计划；3、交纳煤气（天然气）厂建设费；4、交纳自来水厂建设费；5、交纳污水处理厂建设费；6、交纳供热厂建设费；7、交纳供电贴费及电源建设集资费；8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续；9、设计单位出报批图；10、出施工图；11、编制、报送工程档案资料，交纳档案确保金；12、办理消防审核意见表；13、审批人防工程、办理人防许可证；14、核发建设工程计划许可证；15、领取开工审批表，办理开工登记。二、房地产开发项目标工程建设招投标步骤：1、办理招标登记、招标申请；2、招标准备；3、招标通告；4、编制招标文件并核准；5、编制招标工程标底；6、标底送审协议预算审查处确定；7、标底送市招标办核准，正式申请招标；8、投标单位资格审批；9、编制投标书并送达；10、召开招标会，勘察现场；11、召开开标会议，进行开标；12、评标、决标；13、发中标通知书；14、签署工程承包协议；15、工程承包协议审查。三、房地产开发项目开工手续办理程序：1、办理质量监督注册登记手续；2、建设工程监理；3、办理开工统计登记；4、交纳实心黏土砖限制使用费；5、办理开工前审计；6、交纳投资方向调整税；7、领取固定资产投资许可证；8、报装施工用水、电、路；9、协调街道环卫部门；10、协调交通管理部门；11、交纳绿化建设费，签署绿化协议；12、领取建设工程开工证。四、房地产开发项目标工程施工程序：1、施工场地“三通一平”；2、施工单位进场和施工暂设；3、工程基础、结构施工和设备安装；4、施工过程中工程质量监督。五、房地产开发项目标完工验收程序：1、办理单项工程验收手续；2、办理开发项目标综合验收，领取《工程质量完工核验证书》；3、商品住宅性能认定；4、完工统计登记；5、办理完工房屋测绘；6、办理产权登记。第六项项目开工、建设、完工阶段相关税费1、三通一平费；2、自来水厂建设费；3、污水处理厂建设费；4、供热厂建设费；5、煤气厂建设费；6、地下水资源养蓄基金；7、地下热水资源费；8、市政、公用设施建设费（大市政费）；9、开发管理费；10、城建综合开发项目管理费；11、建筑行业管理费；12、绿化建设费；13、公园建设费；14、绿化赔偿费；15、路灯维护费；16、环卫设施费；17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）；18、电源建设集资费（用电权费）；19、外部供电工程贴费（电贴费）；20、建安工程费；21、建设工程招投标管理费；22、协议预算审查工本费；23、质量管理监督费；24、完工图费；25、建材发展补充基金；26、实心黏土砖限制使用费；27、工程监理费；28、工程标底编制管理费；29、机电设备委托招标服务费；30、超计划用水加价；31、夜间施工噪声扰民赔偿费；32、占道费；33、固定资产投资方向调整税。第六章销售经营阶段商品房预售须符合条件：（1）

交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）

有建设工程计划许可证；（3）

按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达成工程建设总投资25%以上，并已经确定施工进度和完工交付日期；（4）

向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证实。

第七步销售经营阶段法律程序1、提交完成建设项目投资证实；

2、签署预售内销商品房预售款监管协议；

3、办理《商品房预（销）售许可证》；4、销售项目立案；

5、委托中介代理机构进行销售；6、和购房者签署认购书；7、和购房者签署买卖契约；

8、办理预售登记；9、办理转让登记；10、办理房地产抵押登记手续；

11、楼宇交付入住；

12、质量确保书和使用说明书；13、办理产权立契过户手续。

第七项销售经营阶段相关税费1、营业税；2、城市维护建设税；

3、教育费附加；4、印花税；

5、契税；

6、土地增值税；

7、企业所得税；

8、个人所得税；

9、房产税；

10、城市房地产税；

11、房屋产权登记费；12、房屋全部权证工本费；

13、房产共有权执照费；

14、房屋她项权利执照费；

15、房屋买卖登记费；

16、房屋买卖手续费；

17、房屋租赁审核立案手续费；

18、

房屋租赁登记费；

19、

房屋估价手续费；20、

房屋公证估价手续费；21、

房地产价格评定费；

22、

房地产中介服务费。第七章物业管理第八步物业管理阶段法律程序1、物业管理单位经营资质审批；2、签署物业管理委托协议；3、居住小区物业接管综合验收；

4、物业使用、管理、维修条约核准；

5、安排签署管理条约；

6、制订、提供质量确保书和使用说明书；

7、物业管理服务基础要求；

8、物业管理委员会设置。第八项物业管理阶段相关税费1、居住小区物业管理开启经费；

2、共用部位共用设施设备维修基金；

3、一般居住小区物业管理费；

4、高级住宅物业管理费；

5、经济适用住房小区物业管理费；

6、供暖费。附录：房地产开发专业术语第一节面积类1、建筑面积住宅建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间水平面积，假如计算多、高层住宅建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。2、使用面积住宅使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用净面积之和。计算住宅使用面积，能够比较直观地反应住宅使用情况，但在住宅买卖中通常不采取使用面积来计算价格。计算使用面积时有部分特殊要求：跃层式住宅中户内楼梯按自然层数面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，全部是按使用面积计算。3、公用面积住宅公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积总和。开发商在出售商品房时计算建筑面积存在公共面积分摊问题。4、实用面积是指"建筑面积"扣除公共分摊面积后余额。5、居住面积住宅居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有水平面积（即结构面积）。通常作为衡量居住水平面积指标。6、套内面积俗称"地砖面积"。它是在实用面积基础上扣除了柱体、墙体等占用空间建筑物后一个内容空间概念。动现有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。7、公摊面积商品房分摊公用建筑面积关键由两部分组成：1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功效上为整楼建筑服务公共用房和管理用房建筑面积；2．各单元和楼宇公共建筑空间之间分隔和外墙（包含山墙）墙体水平投影面积50％。8、辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活室内净面积。包含过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。9、公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。10、公用建筑面积公用建筑面积不包含任何作为独立使用空间租、售地下室、车棚等面积，作为人防工程地下室也不计入公用建筑面积。通常公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑公用建筑面积11、容积率容积率是建筑总面积和建筑用地面积比。12、得房率得房率是指套内建筑面积和套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。13、建筑密度建筑密度是指在居住区用地内各类建筑基底总面积和居住区用地比率（％），它能够反应出一定用地范围内空地率和建筑密集程度。第二节价格类1、均价均价是指将各单位销售价格相加以后和数除以单位建筑面积和数，即得出每平方米均价。均价通常不是销售价，但也有例外。2、基价基价也叫基础价，是指经过核实而确定每平方米商品房基础价格。商品房销售价通常以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。3、起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园，通常以一楼或顶楼销售价为起价；带花园住宅，通常以二楼或五楼做为销售起价。高层物业，以最低层销售价为起步价。4、预售价预售价也是商品房预（销）售协议中专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有同意权限部问核定价格为准。5、一次性买断价一次性买断价是指买方和卖方约定一次性定价。一次性买断价属房产销售协议中专用价格术语，确定以后，买方或卖方必需按此推行付款或交房义务，不得随意变更。6、定金定金是指当事人约定由一方向对方给付，作为债权担保一定数额货币，它属于一个法律上担保方法，目标在于促进债务人推行债务，保障债权人债权得以实现。依据中国发法通则和《担保法》八十九条要求，定金应该以书面形式约定，当事人在定金协议中应约定交付定金期限。定金协议从实际交付定金之日起生效，定金数额由当事人约定，但不得超出协议标额20%。假如购房者交了定金以后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；假如开发商将房屋卖给她人，应该向购房者双倍返还定金。7、订金

订金不含有定金性质，交付订金一方主张定金权利，人民法院不予支持。通常情况下，交付订金视作交预付款。双方在签署商品房预售协议或出售协议后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购置预订房屋，订金按预订协议约定措施处理，但属下列情况，房地产开发企业应该全额返还购房者支付订金：（1）房地产开发企业未签署书面协议收取订金；（2）签署书面协议对订金处理未作约定或约定不明确；（3）双方对预售协议或出售协议条款存在分歧、不能协商一致；（4）广告、售楼书、样品房和实际善不相符合。8、预付款

预付款是一个支付手段，其目标是处理协议一方周转资金短缺问题。预付款不含有担保协议推行作用，也不能证实协议成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。另外，法律对预付款使用有严格要求，当事人不得任意在协议往来中预付款项，而对定金则无此限制。9、违约金违约金是指违约方根据法律要求和协议约定，应该付给对方一定数量货币。违约金是对违约方一个经济制裁，含有处罚性和赔偿性，但关键表现处罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过失，不管是否给对方造成损失，全部要支付违约金。第三节实务类1、开间住宅设计中，住宅宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间实际距离。因为是就一自然间宽度而言，故又称开间。住宅开间通常不超出3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间通常不超出3.3米。要求较小开间尺度，可缩短楼板空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大居住空间，和一样建筑面积小开间住宅相比，承重墙降低二分之一，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。2、进深在建筑学上是指一间独立房屋或一幢居住建筑以前墙皮到后墙壁之间实际长度。进深大住宅能够有效地节省用地，但为了确保建成住宅能够有良好自然采光和通风条件，住宅进深在设计上有一定要求，不宜过大。现在中国大量城镇住宅房间进深通常要限定在5米左右，不能任意扩大。3、绿化率绿化率是指项目计划建设用地范围内绿化面积和计划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。4、绿地率绿地率描述是居住区用地范围内各类绿地总和和居住区用地比率（%）。绿地率所指"居住区用地范围内各类绿地"关键包含公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包含居住区公园、小游园、组团绿地及其它部分块状、带状化公共绿地。5、层高层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包含下层地板面或楼板面到上层楼板面之间距离。6、净高净高是指层高减去楼板厚度净剩值。7、实用率实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊共有共用建筑面积。8、标准层标准层是指平面部署相同住宅楼层。9、地下室地下室是指房间地面低于室外地平面高度超出该房间净高1／2者。10、半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面高度超出该房间净高1／3，且不超出1／2者11、居住区用地居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地总称。12、住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四面合理间距内用地含宅间绿地和宅间小路等总称13、其它用地其它用地是指计划范围内除居住区用地以外多种用地，应包含非直接为本区居民配建道路用地、其它单位用地、保留自然村或不可建设用地等。14、公共服务设施用地公共服务设施用地通常称公建用地，是和居住人口规模相对应配建、为居民服务和使用各类设施用地，应包含建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。15、道路用地道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建居民小汽车、单位通勤车等停放场地。16、公共绿地公共绿地是指满足要求日照要求，适合于安排游憩活动设施、供居民共享游憩绿地，应包含居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。17、道路红线道路红线是指城市道路，含居住区级道路，用地计划控制线。18、建筑线建筑线通常称建筑控制线，是建筑物基底位置控制线。19、综合楼是指兼有住家、办公甚至商场大楼。

20、商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念一个延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼很多硬件设施，尤其是网络功效发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动住宅形式。21、别墅是指在郊区或风景区建造供住宿休养用花园住宅。其中三户或三户以上连体别墅为连栋别墅，二户连体别墅为双拼别墅，单楼独栋则为独栋别墅。

22、TOWNHOUSE（联排别墅）

正确译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来，其原始意义是指在城区房屋。现在是指建于城郊，高绿化率，住宅功效齐全景观型联排别墅。

23、跃层式商品房

是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采取户内独用小楼梯连接房屋通风、采光很好，布局紧凑，功效分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。跃层式住宅优点是每户全部有较大采光面，通风很好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功效明确，相互干扰较小。24、复式商品房

是由香港建筑师发明设计一个经济型房屋，是在层高一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。复式住宅是受跃层式住宅设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高一层楼中增建一个1.2米夹层，两层累计层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而通常跃层式为5.6米），复式住宅下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。复式住宅经济性表现在：1.平面利用系数高，经过夹层复合，可使住宅使用面积提升50%--70%。2.户内隔层为木结构，将隔断、家俱、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。3.上部夹层采取推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，和通常层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提升40%。所以复式住宅同时含有了省地、省工、省料特点。复式住宅在设计施工和使用上有部分不足：1.复式住宅面宽大，进深小，如采取内廓式平面组合肯定造成一部分户型朝向不佳，自然采光较差。2.层高过低，如厨房只有2米高度，长久使用易产生局促弊气不适感，贮藏间较大，但层高只有1.2米，极难充足利用。3.因为室内隔断楼板均采取轻薄木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功效差，房间私密性、安全性较差。25、错层式住宅

关键指是一套房子不处于同一平面，即房内厅、卧、卫、厨、阳台处于多个高度不一样平面上。错层式和复式房屋有一个共同特征区分于平面式房屋。平面式表示一户人家厅、卧、卫、厨等全部房间全部处于同一层面，而错层和复式内各个房间则处于不一样层面。错层和复式房屋区分在于尽管两种房屋均处于不一样层面，但复式层高往往超出一人高度，相当于两层楼，而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。所以错层有“压缩了复式”之称。另外，复式一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是相互以不等高形式错开。26、单元式住宅是指在多层、高层楼房中一个住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，通常多层住宅每个楼梯能够安排２４到２８户。所以每个楼梯控制面积又称为一个居住单元。27、公寓式住宅是相对于独院独户西式别墅住宅而言。公寓式住宅大多是高层，标准较高，每一层内有若干单独使用套房，包含卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供部分常常往来中外客商及其家眷中短期租用。28、花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。通常全部是带有花园草坪和车库独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功效完备，装修豪华并富有改变，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也全部有较高标准，通常为高收入者购置。29、SHOPPING

MALL

直译为“步行街购物广场”，是现在国际上最流行、经营效果最好零售百货模式，它含有四大特征：开放性公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性对外交通设计，广纳周围人气，相对闭合内部通道回路，充足利用有效人流，购物和休闲良性互动，形成惊人商业效应。30、商品房结构房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。31、框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量很好。框架结构由梁柱组成，构件截面较小，所以框架结构承载力和刚度全部较低，它受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向全部承受很大水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作，装配整体式楼面作用则不考虑，框架结构墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构特点是能为建筑提供灵活使用空间，但抗震性能差。32、钢混结构住宅钢混结构住宅结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等混合体。这种结构住宅含有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，而且房间开间、进深相对较大，空间分割较自由。现在，多、高层住宅多采取这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高。33、砖混住宅砖混结构通常指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上荷载，关键是由梁板传来屋盖、楼盖上活、恒荷载，它经过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则经过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最终传给地基，承重墙厚度及长度是依据强度和稳定性要求，经过计算来确定。34、建筑高度按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。依据国家相关政策对民用建筑高度和层数设计要求：4-6层为多层住宅；7-10层为小高层住宅（也称中高层住宅）；10层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。35、低层房屋指高度低于或等于10米建筑物，通常是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋通常建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地感觉，它舒适度、方便度和空间尺度优于高层。36、多层房屋指高于10米、低于或等于24米建筑物。多层房屋通常4-8层，通常采取砖混结构，少数采取钢筋混凝土结构。多层房屋通常规格(房型)整齐，通风采光情况好，空间紧凑而不闭塞。和高层相比，多层房屋公用面积少，得房率对应提升。37、高层房屋指高于24米建筑。8层以上(可含8层)建筑体，通常可分为小高层、高层和超高层。38、小高层通常指8层至12、13层建筑。小高层住宅通常采取钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高特点，又有一般高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点。同时，小高层对土地利用率提升，土地成本相对下降，很受房地产开发商青睐。39、高层房屋指15层以上、24层以下建筑体。因为建筑结构和建筑形态(点状居多)局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度。在城市中心区，高层有它优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有显著缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价对应提升；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；假如电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。40、超高层房屋指超出24层建筑体。超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高。它给人以气派雄伟感觉，能够满足部分消费者对视野、景观要求。超高层房屋通常建在城市黄金地段(最大程度地利用土地资源)或景观良好城区(最充足地发挥景观资源作用)。使用率比较：多层高于高层，85%左右；高层因为有电梯、电梯前室等，需分摊公用面积较多，高层塔楼使用率72-75%，板楼在78-80%。建筑质量比较：多层通常为砖混结构，抗震性能比高层差；高层通常为钢筋混凝现浇，抗震性能好，折旧年限长。房型结构比较：多层通常坐北朝南，南北通风，使用面积高、房型合理，大开间轻易隔开装修；高层通常为框架结构，加上要考虑电梯位置，户型设计较难，装修也易带来不便。物业管理收费：多层少于高层。41、智能化住宅依据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求，智能化住宅要达成安全防范、信息管理、信息网络，也即智能化住宅是将多种家庭自动化设备、计算机及其网络系统和建筑技术和艺术有机结合产物，从而实现住户能够在任何时间任何地点进行家庭遥控管理或和外界进行联络住宅。智能小区由众多智能楼宇组成，其意在经过高度集成通讯和计算机网络，把小区保安、物业、服务及公共设施连接起来，实现智能化和最优化管理，使小区内居民能够二十四小时和小区医院、学校、超市、娱乐场所等处联络。42、住宅小区住宅小区也称"居住小区"，是由城市道路和自然界线（如河流）划并不为交通干道所越完整居住地段。通常设置一整套可满足居民日常生活需要基层专业服务设施和管理机构。43、住宅配套设施指为城镇居民发明卫生、安全、宁静、舒适居住环境而必需住宅隶属设施。住宅配套设施是由多系统组成，按其服务层次。应包含以下内容：(l)住宅基础生活单元配套设施。人口规模为3千人左右住宅群，其配套设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等；(2)住宅小区配套设施。人口规模在l万人左右住宅群，其配套设施包含托儿所、幼稚园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、剪发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等；(3)住宅区配套设施。人口规模在4至5万人左右，其配套设施包含医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多个和生活相关商店、街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等；(4)市政公用设施。指在全市范围内住宅配套设施、包含城市公用事业和城市公用设施。前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通；后者指市政工程设施、园林绿化设施、公共卫生设施等。44、会所是以所在物业业主为关键服务对象综合性高级康体娱乐服务设施。会所含有软硬件条件：康体设施应该包含泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮和待客社交场所；还应含有网吧、阅览室等其它服务设施。以上通常全部是对业主无偿或少许收费开放。第四节管理政策类1、“五证”

商品房“五证”包含：建设用地计划许可证、建设工程计划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。

2、“二书”

是指建设部为了加强对商品房质量管理和监督，要求发展商必需提供新建住宅质量确保书和新建住宅使用说明书。

3、《商品房预售许可证》

《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发企业颁发一项证书，用以证实列入证书范围内正在建设中房屋已经能够预先出售继承。

4、契税

契税是指房屋全部权发生变更时，就当事人所订契约按房价一定百分比向产权承受人征收一次性税收。它是对房地产权变动征收一个专门税种。（交易手续费经济适用房减半）

5、商品房验收合格

指是单体（即单幢楼盘）验收合格。

6、商品房综合验收合格

指是包含全部配套设施在内全部建筑物验收合格。

7、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？

房屋交付时，房地产开发企业应该依据《商品住宅实施质量确保书和住宅使用说明书制度要求》，向买受人提供《住宅质量确保书》、《住宅使用说明书》。

8、物业完工验收是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时她们之间所发生一个法定手续。9、以租代售所谓以租带售方法就是将空置商品房进行出租，并和租房者签署一个协议，在协议期内买所租房，开发商即以租房时价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交房租，能够冲抵部分购房款，待租房者付清全部房款后，便取得该房全部房产权；假如租房者在协议期限内不购房，则作退租处理，先期交纳租金能够作为房产开发商收取房租。这种方法有三个优点：一是打破了租和售相脱节陈旧模式，对买卖双方全部有好处。先租后买有了先观察房屋质量时间，消费者心里有数，房屋质量好，就买；反之就不买，只是租一下，不会有太大经济损失。二是假如租房者想买下所租房子时，先期所付租金能够转为购房款，相当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方法少了不少利息，所以比较实惠。三是即使租房人不买房，开发商房子也没有闲置，昔日包袱变成了财富。所以，以租带售这种新营销方法给购房者以较大选择余地，又为开发商自己开拓出了一个崭新销售市场。10、印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收一个税。它是一个兼有行为性质凭证税，含有征收面广、税负轻、由纳税人自行购置并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。11、土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其它附着物产权、取得增值性收入单位和个人所征收一个税。土地增值税课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其它附着物产权所取得增值额。土地增值税计税依据是纳税人转让房地产所取得增值额。

土地增值额＝转让房地产收入－税法要求扣除项目金额12、土地出让金各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按要求向受让人收取土地出让全部价款（指土地出让交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳续期土地出让价款，或原经过行政划拨取得土地使用权土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按要求补交土地出让价款。13、土地收益金(土地增值费)土地使用者将其所使用土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按要求百分比向财政部门缴纳价款，或土地使用者将其所使用土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其它使用者时，就其所取得租金收入按要求百分比向财政部门缴纳价款。14、三通一平(净地)是指土地含有上水、雨污水和道路通和场地平整条件。一、取得土地步骤1．土地使用税：以出让或转让方法有偿取得土地使用权，应由受让方从协议约定交付土地时间次月起缴纳城镇土地使用税；协议未约定交付土地时间，由受让方从协议签署次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用土地面积为计税依据，依据要求税率计算征收（具体税率参考当地要求）。案例：某房地产开发企业5月26日和国土房产局签署国有土地出让协议，协议约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，协议约定土地交付时间为10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么应缴纳多少土地使用税？分析：该企业应从11月起申报缴纳土地使用税，应缴纳2个月土地使用税：56000×4×2/12=37333.33元。2．印花税（土地出让或转让协议）：对土地使用权出让协议、土地使用权转让协议按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。3．契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖计税依据为成交价格。现在江苏省要求契税税率为3％。契税纳税义务发生时间，为纳税人签署土地、房屋权属转移协议当日，或纳税人取得其它含有土地、房屋权属转移协议性质凭证当日。二、设计施工步骤1．印花税（设计协议）：建设工程勘察设计协议，包含勘察、设计协议，按收取费用万分之五贴花。2．印花税（建安协议）：建筑安装工程承包协议，包含建筑、安装工程承包协议，按承包金额万分之三贴花。3．印花税（借款协议）：银行及其它金融组织和借款人（不包含银行同业拆借）所签署借款协议，按借款金额万分之零点五贴花。三、房产销售步骤1．营业税（销售不动产）：纳税人提供给税劳务、转让无形资产或销售不动产，根据营业额和要求税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人营业额为纳税人提供给税劳务、转让无形资产或销售不动产收取全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供给税劳务、转让无形资产或销售不动产并收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当日。纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方法，其纳税义务发生时间为收到预收款当日。2．土地增值税（预征）：除一般标准住宅不实施预征外，对其它各类商品房，均实施预征。一般标准住宅是指由政府指定房地产开发企业开发、根据当地政府部门要求建筑标准建造、建成后商品房实施国家定价或限价、为处理住房困难户住房困难、由政府指定销售对象住宅。一般标准住宅须由房地产开发企业凭相关文件，经当地主管税务部门审核后确定。土地增值税预征计税依据为纳税人转让房地产取得收入。

3．企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品取得收入,应先按估计计税毛利率分季(或月)计算出估计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列要求进行确定:（1）开发项目在省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区，不得低于15%。（2）开发项目在地及地级市城区及郊区，不得低于10%。（3）开发项目在其它地域，不得低于5%。（4）属于经济适用房、限价房和危改房，不得低于3%。案例：如某房地产开发企业开发某楼盘，还未完工，4月开始预售，4－6月共取得预收收入10000万元，6月利润表反应利润总额为-50万元，以前年度均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？（假设国家要求企业土地增值税预征率为3%、城建税税率7%、教育费附加3%、地方教育费附加1％，该企业在地级市，当地要求计税毛利率为10%）分析：该企业预收收入10000万元，应缴纳营业税10000×5％＝500万元，城建税500×7%＝35万元，教育费附加500×3%＝15万元，地方教育费附加500×1％＝5万元，土地增值税10000×2％＝200万元(注：本案例来自江苏地税局，江苏省土地增值税预征率为2%，所以本案例按2%计算。)，累计755万元。应纳税所得额＝-50＋10000×10％－755＝195万元，应缴纳企业所得税＝195×25％＝48.75万元4．印花税（商品房销售协议）：对商品房销售协议根据产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。四、完工交房步骤1．企业所得税（完工开发产品）：开发产品完工后，企业应立即结算其计税成本并计算以前销售收入实际毛利额，同时将其实际毛利额和其对应估计毛利额之间差额，计入当年度企业本项目和其它项目合并计算应纳税所得额。企业房地产开发经营业务包含土地开发，建造、销售住宅、商业用房和其它建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其它开发产品符合下列条件之一，应视为已经完工：（1）开发产品完工证实材料已报房地产管理部门立案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证实。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额和估计毛利额之间差异调整情况汇报和税务机关需要其它相关资料。案例：如某房地产开发企业开发某楼盘12月完工，之前已预收房款30000万元，之前已按计税毛利率10％计算出估计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，12月6月利润表反应利润总额为-2300万元，完工后计算出实际毛利额为10500万元，那么该企业该怎样缴纳企业所得税？分析：实际毛利额和其对应估计毛利额之间差额为7500（10500-30000×10％）万，应纳税所得额＝-2300+7500＝5200万，应缴纳企业所得税＝5200×25％＝1300万元。2．土地增值税（清算）：纳税人符合下列条件之一，应进行土地增值税清算：（1）房地产开发项目全部完工、完成销售；（2）整体转让未完工决算房地产开发项目标；（3）直接转让土地使用权。对符合以下条件之一，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已完工验收房地产开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积百分比在85%以上，或该百分比虽未超出85%，但剩下可售建筑面积已经出租或自用；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完成；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续；（4）各省辖市地方税务机关要求其它情况。（5）对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。在土地增值税清算过程中，发觉纳税人符合核定征收条件，应按核定征收方法对房地产项目进行清算。在土地增值税清算中符合以下条件之一，可实施核定征收。（1）依据法律、行政法规要求应该设置但未设置账簿；（2）私自销毁账簿或拒不提供纳税资料；（3）虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额；（4）符合土地增值税清算条件，企业未根据要求期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算；（5）申报计税依据显著偏低，又无正当理由。常见问题解答1．应收房款欠款是否缴纳营业税？如房地产企业销售了一套房屋给业主，根据协议底应收房款100万，业主实际只缴纳了30万，请问欠款70万是否要在申报营业税，还是在实际收到时缴纳营业税？答：《中国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第二十四条要求，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或完成后收取款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据当日，为书面协议确定付款日期当日；未签署书面协议或书面协议未确定付款日期，为应税行为完成当日。所以，纳税人应该根据协议确定付款日期确定营业收入，依法缴纳营业税。2．房地产企业代收费用是否需缴纳营业税？答：依据《营业税暂行条例》第五条要求：纳税人营业额为纳税人提供给税劳务、转让无形资产或销售不动产收取全部价款和价外收费，《营业税暂行条例实施细则》第十三条要求：营业税条例所称价外费用，包含收取手续费、补助、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其它多种性质价外收费，但不包含同时符合以下条件代为收取政府性基金或行政事业性收费：（一）由国务院或财政部同意设置政府性基金，由国务院或省级人民政府及其财政、价格主管部门同意设置行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。假如为符合要求条件政府性基金或行政事业性收费，则不并入营业额征收营业税，不然应作为价外收费，全额计征营业税。3．房地产开发企业出租地下车位使用权，和业主签署协议约定使用年限为20年，使用费一次性收取。这笔收入是否应该缴纳土地增值税？答：依据《土地增值税暂行条例》及其实施细则相关要求，土地增值税是对出售或以其它方法有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物行为所征收税。出售或转让应该以办理对应产权为标志，产权未发生转移就不组成出售或转让。只出租地下车位行为，因为没有发生使用权转移，不需要缴纳土地增值税。4．以不动产投资是否征收土地增值税？答：对于以房地产进行投资、联营，投资、联营一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让，应征收土地增值税。自3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营，凡所投资、联营企业从事房地产开发，或房地产开发企业以其建造商品房进行投资和联营，均不适用上述暂免征收土地增值税要求。5．房地产开发企业以买别墅送汽车方法销售不动产，企业所得税上怎样处理？答：依据《国家税务总局相关确定企业所得税收入若干问题通知》（国税函[]875号）和《国家税务总局相关企业处理资产所得税处理问题通知》（国税函[]828号）要求，企业以买别墅送汽车方法销售不动产，不属于捐赠行为，应将总销售金额按各项商品公允价值百分比分摊确定各项销售收入。销售不动产属于未完工产品，不动产预售收入应按要求计税毛利率计征企业所得税，但汽车销售收入不适用房地产开发相关税收要求。6．房产开发企业将自己开发门面房作为售楼部。请问售楼部是否缴纳房产税？假如缴纳，该怎样确定房产税原值？答：国家税务总局《相关房产税城镇土地使用税相关政策要求通知》（国税发[]89号）第二条第四项要求，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造商品房，自房屋使用或交付使用次月起计征房产税。开发企业利用商品房作售楼部情况，应自开始使用售楼部次月起缴纳房产税。作为自用售楼部，依据《房产税暂行条例》相关要求，根据其售