2023物业服务年度卓越表现报告

11目目录11前言地产行业正在逐步复苏和恢复理性，新的发展机会也一一前言地产行业正在逐步复苏和恢复理性，新的发展机会也一一2022年，在宏观经济和地产开发等不利因素的叠加下，物业服务企业仍然保持了基本面的稳健，以轻资产、低杠杆的模式稳步运营，充分证实了其具备穿越周期的能力。目行业自身也在不断探索新的发展路径和增长点，服务的深2023物业服务年度卓越表现，旨在寻找和表彰过去一年在同时将权威发布《卓越指数•2023物业服务年度卓越表现代表性、最杰出、最优秀的企业。观点指数重点关注行业“”22口径统计时间：营运指标统一截取时间为2022年12月333观点指数研究院与物业服务行业进行深入调研交观点指数研究院与物业服务行业进行深入调研交流，并面向全国物业服务企业、投资机构、金融投行及专业机构发出物业服务年度卓越表现调查观点物业大会”上发布“卓越指数·2023物业服通过推选和企业申报的方式，参加企业填报各种观点指数研究院根据企业申报材料及数据进行综合统计分析，根据各项研究体系的综合表现产生“卓越指数·2023物业服务年度卓越表现”研究44数经营收入力资本运用与融资环境社会公司治理第三方在管面积占在管项物业费水平非住宅占比产品及业务创新科技创新与创新运营方式增值服务收入经营性现金流净资产收益率企业名称序号总分数经营收入力资本运用与融资环境社会公司治理第三方在管面积占在管项物业费水平非住宅占比产品及业务创新科技创新与创新运营方式增值服务收入经营性现金流净资产收益率企业名称序号总分增值服务满意增值服务满意度人才队伍建设管理满意度领导力与执行效率比12345678955数经营收入力资本运用与融资环境社会公司治理第三方在管面积占在管项物业费水平非住宅占比产品及业务创新科技创新与创新运营方式增值服务收入经营性现金流净资产收益率企业名称序号总分数经营收入力资本运用与融资环境社会公司治理第三方在管面积占在管项物业费水平非住宅占比产品及业务创新科技创新与创新运营方式增值服务收入经营性现金流净资产收益率企业名称序号总分增值服务满意增值服务满意度人才队伍建设管理满意度领导力与执行效率比声明：观点指数研究院报告与数据均来源于观点指数样本企业的全年监测数据、上市企观点指数研究院报告与数据仅供行业研究参考‘‘物业服务年度卓越报告：卷舒开合物业服务年度卓越报告：卷舒开合本轮房地产行业销售和信用周期调整对物业服务行业的结构性调整是深远的，物管行业内通过并购整合增加了集中度，独立性也被进一步提上日程。城市服务等非传统赛道开始受到越来越多的关注，物业服社区增值服务开始向更细致，更专业的方向前进，持续发挥着物企在“最后一公里”的优势，与此同时，非业主增低及增值服务缩水外，最核心的原因是地产行业及宏观环境波动引起的大额减值准备，而物企逐渐高企的应收款也收并购市场方面，仍维持着一定的热度，全年大宗收购交易频发，以华润万象生活为代表的国资物企成为了新的并购主角，借助收并购继续实现着横向规模扩张和纵向经营资本市场方面，全年共6家物管企业登陆港交所，其中包括龙头物企万物云，而物管+商管融合的龙湖物业服务集二级市场方面，虽然全年整体仍呈下行趋势，但随着政策房交付乏力，行业整体管理面积增量市场收窄的困境，非住领域拓展成了物管企业的重点，产业园、公建、商写、各类场馆，城市空间，都构成了物企服务企业管理生态的管理规模方面，上半年样本物管企业在管面积同比增速由不过，物业管理合约稳定性高，远超其他服务业，运营以资源和品牌为本，理论上经营基本面受投资及地产开发影响轻微，盈利模型足够稳健。目前，物业管理行业集中度也尚低，仍是高度分散状态，市场数据显示单公司最大市入局者众多，广度与深度同步推进。城市服务即企业承接政府综合性需求，对整个城市公共空间进行统筹、运营和管理的过程，具体业务内容则可能包括城市绿化环卫、市政后勤、水利管理、公共资产运营等，与物企本身业务的77城市服务的甲方多为地方政府，近年来城市治理精细化需求的提升和市政后勤市场化改革的推进，打开并拓宽了城市服务这一市场，物企城市服务赛道的兴起正是企业主动拓展服务边界，引入市场化力量并同时匹配政府需求的结城市服务不仅承担着日常城市治理的职能，疫情等特殊情况下还需配合政府的紧急调度，这使得政府在招标过程中较为看重企业的背景和能力，大型国央企背景的物业企业目前，在城市服务领域发展较为突出的物企主要包括碧桂经验相对较为缺乏的物企通常通过收并购等手段从环卫业此外，物管与商业运营的绑定愈发紧密，商业运营实质是具体业务模式也和物业管理区别较大，主要包含购物中心的开业前定位、咨询、招租、营销推广、租户管理以及各类增值服务等，同时也具备一定的捕获商场产生现金流的业运营企业通常更注重资产产生的运营现金流而非资产自身估值，注重现金流的轻资产运营模式正好也与传统物管目前，将传统物业管理和商业运营共同捆绑上市的企业众多，华润万象生活、龙湖物业服务集团、宝龙商业、中骏社区增值服务增速收窄，专业化成必然社区增值服务增速收窄，专业化成必然物业企业天然存在改善盈利结构的动机，但由于旧盘物业管理费提升困难，作为劳动密集型的行业，人力成本又存因此，大部分物企都面临利润空间被压缩的困境，而社区增值服务由于毛利率较高（观点指数监测的样本物企，社），具体到业务层面，社区之中细分赛道众多，社区场景中可以嫁接众多高频服务，有利于物业服务企业从业主需求入过去几年，物业服务行业尝试了多种多样的服务类型，然以2022H1数据来看，物企社区增值服务收入在绝对规模上仍呈上升趋势，但增速显著收窄，占总收入的比重也打破了过去数年稳步提升的趋势，开始下滑。这其中可能包括美居、租售经纪业务受地产行业冲击，到家、装修受疫情等宏观因素影响，但整体仍能反映出目前物业企业社区以养老服务为例，地产行业养老业务大部分由地产下属的单独企业进行，将养老业务并入物管企业者较少，目前物管企业开展养老业务已有一定进展，部分偏公益性质，实际产生效益的并不多，今后更为现实的服务模式可能是与。。推进医养结合。”物业企业的业务场景与住户最近，在开展社区和居家养老方面有天然优势，虽然目前物企在该领域的进展还较为缓慢，但随着未来整体人口结构的逐渐变社区零售是较多物企均在开展的一个社区生活服务品类，主要以资源整合和平台化的方式进行，既可以通过线上也可以通过线下渠道。目前主流物企开展社区零售的优势在于便民及差异化，与互联网电商相比，核心竞争力在于更近的客户距离，以及为消费者提供的上门配送等便捷化服务；零售品类别则一般专注于高频生鲜食品、年货、月饼联网电商的发展实际也已相当发达），物企若想在此领域地产、物业、家装三者本身存在较强的关联度，新房交付后的首个业务场景通常就是美居服务，物业公司开展美居业务的优势主要在于获客引流成本较低，能较早接触到有相关需求的客户，以及通过集中采购显著降低成本及产品相对更为广泛的社区增值服务方向可能是资产管理服务，即聚焦在不动产本身的租售或经纪业务，虽然该类业务频次较低，但业务门槛也相对低，单笔成交收益高，不需要实际上，物企开展社区增值服务的类型和方向并不统一，随着资本的冷静和物业风口的平息，经过物业企业持续数年的探索，观点指数预计今后社区增值服务的投资和实际过往不少初上市的小型物管企业该类业务收入占比甚至过非业主增值服务多发生在交付前后，主要包含协销服务、咨询服务和工程服务等，和多样化程度较高的社区增值服能力要求相对较高的主要是工程服务，包含设备一体化运营和各类硬件设备的安装改造等。值得注意的是，工程服务有时会延续到交付之后，因此在一定程度上提供了一定非业主增值服务多为关联交易，与地产开发行业以及关联房企交付情况密切相关，非业主增值服务在物企营收中占比较高，主要说明母公司为物企发展提供了有力支持。但若房企自身流动性收紧，支付能力下降，物业企业的非业主增值服务也会相应收缩，或已完成业务的款项无法按时2022年H1，非业主增值服务毛利率以及占营收的比重都99了13.4%，部分物业企业该板块甚至出现了绝对规模上的虽然非业主增值服务常被诟病是关联方进行利益输送的通道，但该项业务确实能给予物企相当大的业务支撑，且开目前，非业主增值服务营收占比较高的主要包括雅生活服务、金茂服务以及滨江服务等，随着未来物企独立性的逐2022上半年，上市物企营收前30企业的平均营收增长率物管行业所谓强抗周期性通常指基础物管服务，社区与非本轮因宏观环境导致的营收增幅大幅缩水，主要是反映在2022年上半年，超一半物企的非业主增值服务滑，各板块收入比重也发生了明显变化，其中物业服务企业基础物管在本轮周期中表现稳固，占收入的比重也明显利润方面，物企受环境和周期波动的影响则更为明显，样本上市物企平均净利润不增反减，平均跌幅达7不增利的现象突出。30家主流样本物业企业中仅增幅超过20%，且其中绝大多数为国资物企，共12家出现利润缩水，而融创服务甚至产生了数亿元亏损，整体表原因方面，除了增值服务业务线有相对比例的缩水，以及利润率降低对净利润造成了部分冲击外，另一个主要原因损失，其中又以应收账款减值为主，既包含第三方欠款又包含关联方欠款，也有部分企业是因持有关联方理财产品造成了大额减值损失，这也是宏观经济和地产行业作用于2022年物业企业业绩承压是整个行业都存在的结构性问题，只是不同类型和业务方向的企业承担压力不同，这也造成了业绩的分化。非业主增值、租售、美居等和房地产链条息息相关的业务线受环境冲击更大，而社区增值服务但整体而言，关联方明显仍是物企业绩下行和分化的核心和样本整体7.9%的跌幅形成了鲜明对比，民营物企的关联方抗风险能力相对更低，受房地产市场周期冲击和疫情对现金流紧张的房企而言，关联物企的账款支付优先度并预计2022年收入将超过40%的增长，净利润预计将下降51%-57%。该下降除了疫情反复造成额外成本外，还有若干收并购公司带来的商誉及无形资产减值因素，以往并购活动较多物企可能同样会有无形资产减值进一步侵蚀利润利润率水平向中间值靠拢，费用管理卓利润率水平向中间值靠拢，费用管理卓较上年同期的8.80%下降约0.62个百分点；30家样本物仍处并购整合期的情况下，行政效率优化效果显著，不过整体利润率情况则不容乐观，2022年上半年，且利润率出现收窄现象，过往通常国资物企利润率低而民营物企利润率高，2022年利润率变化的一个显著趋势往毛利率相对较高的物企毛利率都开始大幅走低，而部分以往毛利率较低的国资物企反而保持了利润率的稳定或微行业整体利润率水平在向某个中间值靠拢和收敛，这在一定程度上可以理解为上市物业公司业务模式的透明度和标毛利率下行是物管行业难以避免的普遍现象，随着管理住宅小区楼龄变老以及维修基金的耗尽，老旧项目将给物业企业造成额外的成本压力。与此同时，目前住宅社区提价难度高且提价流程繁琐，叠加逐年上涨的刚性人工成本，虽然新交付的住宅楼盘物业管理费定价相对高而维护成本低，足够多的新盘交付似乎能够抵消其他方面的副作用，然而考虑到开发端环境，新交付项目的逐年缩水似乎不可多额外的防疫成本，但政策补贴和往年相比则不够充足。另外还有部分物企处于新业务孵化期，第三方项目占比提除此之外，还有一些因环境变化造成的隐性原因，并实际可能占了相当大的比重。例如，过去几年物业企业是地产开发商上市融资的利器，开发商在物企IPO阶段或上市后出于市值管理的需求，可能会在部分业务的成本和收入分配上做出更多让步，以堆高物业服务企业业绩，例如对工若要对毛利率进行改善，物业企业可以努力的方向众多。其中一个是开拓高利润率的业务或项目，比如进行社区增值服务的进一步开发和推广、进行高毛利率业态例如购物中心和写字楼物业管理项目的拓展；另外，还可以通过数字化和智能化手段提升行政、服务和管理效率，达成降本利润表之外，2022年物业企业资产负债表中的应收同比增长65.5%，远超过物业企业同期营业收入21.1%的增长率，应收款占营业收入平均比重由53.8%上升至从经营现金流方面看，大多数上市物企都无法实现经营现金流净额对净利润的覆盖，仅滨江服务、越秀服务等少数2022年以来物企应收款高企以及经营现金流难以覆一是宏观及疫情因素影响大小业主缴费，不过该部分对整二是收购企业可能存在较高的未收缴业务款项，并表导致了收购方应收账款堆高，过往收购较多企业可能会因此导三是物业公司地产关联方融资收紧及去化不畅导致流动性紧张，形成关联业务款项回收困难。另外，关联开发商之四是由于地方政府财政压力大，较多布局G端业务的物业企业账期或被明显拉长，其中在能级相对低的城市或乡镇值得注意的是，2022年出现了物企大面积更换核数象，目前市场也有出现怀疑物企业绩真实性的案例，虽然物管企业通常没有有息负债或过多偿债压力，但应收款及借此，物管企业实现了横向的规模扩张和纵向的经营内容亿元，和2021年350亿元相比下降明显，收购对价方面其中，2022年民营房企旗下物企受波及，整体归保守。而以华润万象生活为代表的国资物企参与的并购金额大幅增加，成为新的并购主角。华润万象生活在2年接连收购了禹洲物业、中南服务、祥生物业等规模中型值得注意的是，这三家被收购的物管企业还有一个共同特对已做好上市拆分准备的物企收购会有更少的隐含风险；从卖方角度考虑，关联房企对物企处置态度（从计划IPO值得一提的是，上半年还发生了多起收购终止案例，主要包括融创服务终止收购第一服务、金科服务终止收购佳源服务及托儿所物业，以及宝龙商业终止收购关联方写字楼具体原因不一，融创服务终止收购第一服务和金科服务终止收购佳源服务，都是因为双方在价格上未达成一致，但也有市场消息称佳源服务收购终止是因为质押给新鸿基财宝龙商业终止收购关联方写字楼则是迫于市场压力，而金科服务公告对关联方托儿所物业的收购终止是在博裕成为大股东后不久，大概率对物企变相支援地产母公司行为的量地产方出售旗下物管企业部分股份的事件，主要原因仍但从物企角度来看，以金科服务及奥园健康为例，并非是对物企股权的完全出售，房企自身仍保留了相当比例的物业公司股权，物企经营基本面（项目获取和关联业务）并不会因此受到致命影响。但在股权层面，与房企关联性降低和逐渐脱钩，反而使物企在保留获取集团资源能力的同金较多的物企主要包括：华润万象生活（128亿）、碧桂以及越秀服务（41亿）等，足够对后续可能的并购机会进不过，倾向于出售物业公司的房企多是因为本身就存在流观点指数认为，本轮房地产行业销售和信用周期调整对物业服务行业的结构性调整是深远的，物管行业内通过并购计，全年共有6家物业企业顺利IPO（均为港股总募万物云是对标碧桂园服务的物管行业龙头，也是行业内较早进军城市服务业务的物企，旗下较为特色的业务板块还包括共同打包上市的万科科技板块以及吸收戴德梁行大中和碧桂园服务相比，万物云整体营收规模和利润率都要低另外，2023年初，过去曾赴港递表但并未顺城市服务通过资产置换方式置入了A股的珠江股份（被置），业销售表现）当中尚未完成分拆物业上市的，仅剩下龙湖物业服务集团与金地物业，行业整体上市节奏已基本进入金地物业目前还未公开披露上市计划，龙湖物业服务集团已经历了多轮递表，目前招股书为失效状态尚未更新。龙湖集团方面表示，龙湖物业服务集团申请资料仍在持续更目前物管股估值尚低，龙湖物业服务集团可能是在等待更港股本身流动性也较差，在未进入港股通的情况下，大部分小型物业股都陷入了估值低且交易量低迷的困境，“僵除头部以及规模较大的主流物企外，规模与差异化不足的小型物企对于市场及投资者来说，吸引力已大不如前，对物业服务行业因具备较强的抗周期能力，过往曾备受资本青睐，和资本市场的对接也为物业企业带来了融资、人才吸引等各方面的有力支撑。但自地产危机蔓延以来，物业由于关联方财务稳健性相对较高，表现要明显强于民营物2022年末，房地产行业连续迎来多个政策利好，多“箭”连发，随着政策的松动和回暖，物管板块也和地产板块一同经历了一波强势回暖和反弹。但当前物业企业估值还是物业服务行业本质为高频轻资产服务业，目前市场对物业股的看法和估值标准仍主要锚定在地产下属属性，202内被披露的多起地产方违规挪用物企存款进行质押贷款事观点指数预计，物管企业整体估值进一步回暖还需要等待地产行业的逐渐出清，而估值回归企业运营本质则需要在研究体系包括：管理指标（物业管理制度完善度、空间及设施管理、业主关系维护及管理、人才团队构筑管理服务效益等）、服务创新（科技创新与场景应用、服务模式创新与探索、多元化增值服务、数字化平台搭建及管理等）、品牌指标（环境、社会和公司治理（ESG）、品牌美誉度、企业诚信度、服务理念构建等）。声明：观点指数研究院报告与数据均来源于观点指数样本企业的全年监测数据、上市企业公告与公司通讯，并针对企业市场、业绩表现进行的统观点指数研究院报告与数据仅供行业研究参考物企服务力表现：万物云斩获桂冠，龙湖物企服务力表现：万物云斩获桂冠，龙湖物业服务集团表现突出作为致力于向科技靠拢的物业服务龙头，万物云摘得服务力榜单的桂冠，龙湖物业服务集团、融创服务表现突出，其在提高服务能力上毫不松懈。在地产下行和疫情影响下，过去一年物业服务行业历经坎坷，业绩下滑，估值缩水等成为了整个行业普遍要面对的特别是在疫情之下，物业服务的难度相较过去大增，客户强化客户的服务体验，保障客户的健康生活，以此树立和观点指数认为，在此背景下，物业服务的经营逻辑和本质并未发生改变，服务力才是企业的价值所在。现时随着疫情防控的降级，市场信心逐渐恢复，资本市场估值也慢慢恢复理性，物业行业的本质即“服务”，其价值得以借此重新体现。服务质量的好与坏、服务水平的高低更直接影响到客户的稳定性和多元增值业务的拓展，物企的服务表观点指数以管理与效率、服务创新和品牌价值与社会贡献的企业进行肯定，希望这些行业标杆，可以鼓励同行互相作为致力于向科技靠拢的物业服务龙头，万物云摘得服务力榜单的桂冠，龙湖物业服务集团、融创服务，其在提高万物云基于社区空间居住消费服务建立起核心信息系统，更好地整合了各项服务资源，进一步提高管理效率，以及除此之外，基于“阳光透明”的服务理念，万物云计划在2023年底前，在全国范围内完成超过2000个小区设备房开放，让业主“零距离”接触物业服务，感知在设施设备运行维护上的用心和努力，这也足以显示万物云对自身服作为龙湖整个业务生态的重要组成部分，龙湖物业服务集团在各航道互相协助下不断提升其服务力。依循“空间及擎驱动，积极推动自身建造、管理的空间、资产、产品、服务相互促进。2022年，龙湖物业服务集团在物务外部拓展方面，新签约金额同比翻番，合约管理面积增服务能力是物业企业竞争力的根本，深刻理解该点的融创服务摘下服务力榜单的第三名，融创服务目前正以完整社区建设为目标，制定既有社区智慧化的提升与改造系列标发展已二十余载的合景悠活，凭借高品质的服务体系摘得服务力榜单第八名，合景悠活经过多年的发展已实现全业进一步在生活垃圾处理、政府混改，以及构建一体化城市作为老牌物企的典范之一，金地智慧服务在深耕住宅物业公园、知名企业总部服务、医院等，在商业存量物业的服截止目前，金地智慧服务已覆盖280余座大中城市及美国东西海岸的8个不同城市和地区，线下签约面积超3.8亿区管理满意度、增值服务满意度、人才队伍建设、领导力与执行效率等）、品牌指标（环境、社会和公司治理、策划推广、行业影响力等）、创新指标（资本运用与融资、产品及业务创新、科技创新与创新运营方式等）。1声明：观点指数研究院报告与数据均来源于观点指数样本企业的全年监测数据、上市企业公告与公司通讯，并针对企业市场、业绩表现进行的统观点指数研究院报告与数据仅供行业研究参考财务表现：碧桂园服务收获状元，华润万财务表现：碧桂园服务收获状元，华润万象生活逆流而进尽显财务亮色将风险进一步剥离之后，物企今后的财务状况会愈加稳健。在资本的助推下，过去数年众多物业服务企业从房地产集团中独立并上市，行业也逐渐从单纯的地产附属慢慢向自主运营，独立发展的方向进化。在交易所单独上市，也让物业服务企业的经营模式天然具备轻资产和稳定现金流流入的特质，且通常有息负债少，财务压力相对小且资产负债结构安全，在财务领域和地产等重资产行业相比，具备观点指数从上市物业企业的财务报表出发，通过对资产负债表、利润表以及现金流量表的深入分析，并联系物业企业实际运营业务，从经营者、投资者等各种不同视角，建立专业研究体系，综合评估上市物业企业的盈利能力、成长性以及抗风险能力，并最终发布“2023物业服业卓越财务表现”研究成果，旨在盘点和表彰过去一年在虽然对当期净利造成一定负面影响，但资产健康度大幅提物业服务行业目前仍处快速发展期，外拓活动密集，企业的成长能力至关重要。观点指数选取了过去数年的年净利察物业企业的成长能力，去年物企净利整体下行明显，因外部环境影响计提坏账为主要原因，但这也有利于提高企业资产健康度。在净利、营收及增长率等方面，华润万象物业本质是服务业，收入端主要是物业管理费及增值服务收费，而成本端则以人力成本为主。除了收入端打开更多盈利通道外，成本管控也至关重要。观点指数选取了净资产收益率、销售毛利率等指标，综合分析物业企业的盈利因此增值服务占比较高、管理有较多商业物业项目或进行购物中心运营业务的物业企业优势明显，宝龙商业、滨江另外，通过对资产负债结构、应收账款和企业现金流状况的分析，观点指数亦考察企业的经营可持续性、现金流健康度以及回款的能力。去年行业整体受宏观环境冲击较为严重，虽然物业服务行业有息负债并未明显增加，整体资产负债结构也仍然健康，但现金流周转显著放缓，应收款普遍高企。不过，在此环境下，仍有部分物企取得了卓越表现，例如保利物业为代表的国资物企表现要相对好于整过去一年，由于受地产行业波及，物业服务企业的财务安以看出，大部分物企都有对相对劣质的业务或项目进行退出，或对应收款和商誉进行了大比例的计提，这是在对过去的不良业务和资产进行大面积清洗，在将风险进一步剥研究体系包括：市场影响力（总市值、市盈率、区间内日均换手率、区间内与指数涨跌幅差值、配股/增发股数占总股本（增发前）比率等）、管理指标（社区管理满意度、增值服务满意度、人才队伍建设、领导力与执行效率等）、品牌指标（环境、社会和公司治理、策划推广、行业影响力等）、创新指标（资本运用与融资、产品及业务创新、科技创新与创新运营方式等）。1声明：观点指数研究院报告与数据均来源于观点指数样本企业的全年监测数据、上市企业公告与公司通讯，并针对企业市场、业绩表现进行的统观点指数研究院报告与数据仅供行业研究参考资本市场表现：华润万象生活拔头筹，中海资本市场表现：华润万象生活拔头筹，中海随着地产行情的逐渐修复以及物业服务企业独立性的日渐增强，物管股的困境有望得到逆转，并实现真正的价值回归。过去一段时间里，波动的房地产市场以及接连不断的疫情给物业服务企业的经营带来了巨大挑战，与此同时，企业不过，物业企业的经营模式天然决定了其能获得比地产等传统行业更高的估值水平，随着疫情政策的转向、地产行情的逐渐修复以及物业服务企业独立性的日渐增强，物管观点指数深入研究过去一年物业服务企业在资本市场的发展情况，从市值、换手率、市盈率、相对大盘涨跌幅等反映股市表现的具体指标入手，从估值水平和股票流动性等各个角度出发，对物业服务企业在资本市场的表现进行综研究成果，旨在寻找和表彰过去一年在困局重重的资本市具体到研究成果，华润万象生活夺得头筹，中海物业与保企业表现出卓越的抗周期和抗风险能力，面对困境仍然屹例如，中海物业在去年的逆境中全年区间逆势跑赢大盘恒运营业务的华润万象生活在资本市场几经浮沉后成功超越碧桂园服务成为物业服务行业新的“市值王”，其总市值环境中也体现出了良好的交易流动性，全年日均换手率达值得一提的是，绿城服务作为民营物企过去一年在资本市物业服务行业在资本市场的发展经历了数个阶段，在2018年之后，物业上市潮逐渐开始。在地产行情乐企自身发展如火如荼以及资本热潮等多重因素的加持下，物业股受到了广泛追捧。估值高峰时，物业服务板块平均上市潮的衰退，市场对物企的成长性预期和潜在风险也进行了重新审视，部分涉及关联方违规事件的发酵加剧了市场对物企独立性和稳定性的担忧。叠加各类宏观因素的不投资热潮期过后，虽然关联方的稳健度仍然是物企在资本市场的重要估值锚之一，但当前物业股在资本市场正值理研究体系包括：营运指标（业务规划及成果、城市布局、城市服务总营收、城市服务毛利率等）、管理指标（服声明：观点指数研究院报告与数据均来源于观点指数样本企业的全年监测数据、上市企业公告与公司通讯，并针对企业市场、业绩表现进行的统观点指数研究院报告与数据仅供行业研究参考城市服务表现：华润万象生活夺魁，城市城市服务表现：华润万象生活夺魁，城市服务领域硕果累累研究成果来看，华润万象生活屹立前列，碧桂园服务与万物云紧随其步伐。城市服务是物管行业近年新兴的细分赛道，具备市场空间城市服务这一概念可以理解为物业服务企业承接政府综合性需求，对整个城市公共空间进行统筹、运营和管理的过近年来越来越多的优秀物业服务企业加大了在城市服务领域的发展力度，城市服务的甲方多为地方政府，拥有定制性质的专项服务，相关的环卫、供电、供热、保安、保洁等业务需求正好与物企自身禀赋相契合。近年来城市治理精细化需求的提升和市政后勤市场化改革的推进，也打开并拓宽了城市服务这个市场，环卫则为物业服务企业的主与传统物业服务业务不同的是，城市服务涉及的业务内容范围跨越多个不同行业，能否统筹与整合多方资源是服务的关键，这对企业的运营和资源统筹能力提出了更高的要求。而由于提供的服务也会同时受到政府和公众的监督，政府在选择合作对象时可能会更倾向于国央企或大型品牌的物业企业，这也是为什么目前开展城市服务业务的多为观点指数基于对物业服务行业的深入研究，通过详尽的调研和数据分析，综合评估过去一年物业服务行业在城市服务领域的发展情况，并发布“2023物业服务企业城卓越表现“研究成果，旨在寻找和表彰过去一年取得了卓硕果连连。多年以来，其在城市空间领域持续发力，通过城市生态圈一体化运营与服务，定义与规范服务领域与体四子，于深圳同日进驻罗湖区南湖街道“物管城市”服务空间运营、产业园区、校园综合和医院后勤等五大不同业态，基于城市高质发展衍生的城市管理精细化改革及公共服务内容涉及市政公共服务、产业园区运营、城市空间运万物云是城市服务领域的先行者，其对城市服务的理念在于将流程管理能力和系统性思维融入城市当中，对城市空间多个业务模块进行结构和重组，再造公共服务流程。并综合运用数字化的方式，为政府提供优质高效的运营和管物业企业开展城市服务的初衷是寻找新的增长点并扩大盈提升硬实力的同时树立正向的品牌形象，形成多方共赢的研究体系包括：品牌指标（环境、社会和公司治理、策划推广、行业影响力等）。1声明：观点指数研究院报告与数据均来源于观点指数样本企业的全年监测数据、上市企业公告与公司通讯，并针对企业市场、业绩表现进行的统观点指数研究院报告与数据仅供行业研究参考品牌价值表现：龙湖物业服务集团领衔，品牌价值表现：龙湖物业服务集团领衔，万物云和华润万象锻造品牌优质实力龙湖物业服务集团、万物云和华润万象生活傲视群雄，位居“2023物业服务企业品牌价值卓越表现”前三。房企负面影响逐渐显现，物业企业也失去了资本宠儿的地今年年初，随着各项利好政策的落地，物业股在资本市场的估值也历经多次反弹并开始强势复苏，物业服务行业此时已经来到发展的关键十字路口，而要走向真正的复苏，品牌价值是物业企业对外拓展的有力保证，物业企业独特的品牌基因与符号带来的是强大的市场竞争力。为寻找和表彰过去一年在市场和行业均拥有广泛知名度、认可度和卓越品牌价值的的物业企业，观点指数制定了多项综合指标，主要包括环境、社会和公司治理、策划推广、行业影通过这些指标，观点指数衡量企业品牌是否在市场内具有广泛的认知度，消费者是否认可企业的服务并给予了较好的评价，以及企业是否具有社会责任感，通过领先企业的作为龙湖整个业务生态的重要组成部分，龙湖物业服务集团在各航道互相助推下不断提升其品牌价值。龙湖物业服务集团利用多年集团化、市场化、专业化发展经验，致力于成为提供物业管理和商业运营服务的智慧生活及空间服务提供商，过硬的品质和业已成熟的规模，助其形成了良经过大并购潮后的碧桂园服务在去年开始放慢脚步，将主要的精力放在对并购项目进行平台化管理和企业融合上，实现优质的投后管理。通过属地化管理，并进行增值服务和数字化系统的植入，碧桂园服务在并购完成后进行了企保利物业在过去行业走入困难的一年，依然坚定前行，持续推动大物业战略，即全域物业、全业态物业、全价值物业、全技术物业和全民物业，管理层对于变革的决心大，行业高速发展之下，品牌的价值更需基于服务之上。招商收并购主要瞄准航空物业，今年则将重心移至金融物业，持续减少对单一收入的依赖，并提高服务品质，积极打造研究体系包括：管理指标（社区管理满意度、增值服务满意度、人才队伍建设、领导力与执行效率等）。1声明：观点指数研究院报告与数据均来源于观点指数样本企业的全年监测数据、上市企业公告与公司通讯，并针对企业市场、业绩表现进行的统观点指数研究院报告与数据仅供行业研究参考管理能力表现：状元花落碧桂园服务，管理能力表现：状元花落碧桂园服务，万物云、绿城服务不逞多让最终，碧桂园服务、万物云和绿城服务在研究成果名单中处于领先位置。地产行业正在逐步复苏和恢复理性，新的发展机会也一一涌现。对物业企业而言，是否具有成熟的物业服务经验与规范的管理体系，以及是否构建、培养、打造出一流的专于物企而言，强化自身服务和专业能力，可以在市场外拓接获新盘方面获得更大的优势，这也有利于物业服务企业进一步扩大规模、提高收费标准并强化业绩。除此之外，对物业服务软硬件的数字化改造也能有效降低项目运营成随着近几个月疫情的转向和宏观经济的回暖，物业服务行业也将迎来稳固提升，今年是物业服务行业重新走向上升为衡量各物业服务企业的管理能力，观点指数从社区管理满意度、增值服务满意度、人才队伍建设、领导力与执行最终，碧桂园服务、万物云和绿城服务在研究成果名单中经过大并购潮后的碧桂园服务摘得管理能力首位。该公司在去年开始放慢脚步，将主要的精力放在实现优质的投后管理，其收并购项目进行平台化管理和企业融合。碧桂园对大规模并购下项目的整合，体现了其领先于行业的效率作为致力于向科技企业靠拢的物业服务龙头，万物云在执行效率上毫不停步。新年已有多个大动作发生，如万物云推出的第一个城市服务独立品牌万物云城，于2月1日新增技术服务、技术开发等经营范围；同月下旬，万物元与景悦科技合作，围绕未来智慧化领域展开。“科技”已成为万物云发展路上的显著特色，亦是其拥抱数字化，提高在一众物业公司中，绿城服务有着特殊的发展历史和股权结构，