房屋抵押贷款业务风控大纲

XX金融房贷业务风控大纲风控部目录第一章房贷业务概述第二章贷前管理第一部分业务受理第二部分风控尽调第三章贷中管理第一部分批贷管理第二部分放贷管理第三部分放款路径及模式第四章贷后管理第一部分权责划分第二部分日常管理第二部分合作渠道推荐第三部分档案管理第一章房贷业务简介房贷业务指一线、二线核心城市的个人、企业房屋（主要指住宅类）抵押贷款业务。为提高对房贷业务风险识别，规范审批流程，提高审批效率，控制房贷业务的贷后风险管理，制定本大纲。第二章贷前管理第一部分业务受理1、面签人员在与借款人沟通时应当至少了解：（1）抵押物地址、抵押状态，建筑面积、预评估总值、产权性质、借款人基本信息。（2）借款人实际需求与公司房贷业务产品类型的匹配度，以有针对性地向借款人推荐产品。2、面签人员在向风控部交单时，应填写《借款服务申请表》及《风控流程表》，并注明相关信息（中介姓名、联系电话、利率等），若未填写清楚、填写错误，或在该单业务审批后再申请返费，公司将视作无中介渠道返费处理。第二部分风险尽职调查风控部在接到《借款服务申请表》及《风控流程表》后，进行如下尽职调查：1、向深圳市世联土地房地产评估有限公司、北京仁达房地产评估有限公司公司询值，并根据业务需要出具评估单或评估报告，以确定拟抵押物的评估值。2、从中国执行信息公开网查询借款人是否有法院强制执行等不良记录。3、与借款人面谈，核实借款人的基本信息、借款人资质、家庭资产、抵押房产现状、工作情况、借款用途、还款来源、未来处置情况，并确认息费标准。4、查验借款人资料，确认完整性、真实性，并对查验的资料留存复印件、拍照；如为复印件，在办理公证时，需核对原件与复印件是否一致。5、面谈中如借款人有意向办理房贷业务，引导借款人缴纳1000元定金、同时安排权证部核行、下户。6、权证部到借款人按揭银行核实（按揭贷款或最高额贷款）贷款余额、上抵通道占用、结清解抵等信息，并现场打印借款人还款流水。7、权证部对拟抵押物进行实地家访勘察、拍照，并综合抵押物的地理位置、周边商业环境、小区配套设施、楼层、朝向及装修等情况评估抵押物变现能力。8、通过“链家”、“我爱我家”、“麦田”、“链家在线”等媒介进行门店实地查询或者网络查询，评估抵押物市值和市场交易状态，填写《风控报告》。9、权证部陪同借款人到公证处签署合同，办理借款公证、全委公证等。10、权证部与借款人到房屋所在地住房和城乡建设委员会（以下简称“建委”），查询原始购房合同、上抵通道占用和司法查封或其它行政限制，了解产权性质、房屋年限、共有人、面积、抵押状况以及防查封等。如可以上抵，应现场办理上抵手续。11、风控部依据对借款人家庭情况、职业背景、银行征信、银行流水或资产证明了解借款人资质、资信情况，判断借款人借款用途及还本付息能力。12、借款人婚姻状况：（1）如借款人已婚，对夫妻双方银行征信、法院强制执行记录进行查询，借款人配偶应签署《借款人配偶声明》。（2）如借款人为离异，须提供离婚证原件或法院判决书、离婚协议原件，判断借款人的拟抵押物权属以及资产情况。13、借款人有第二居所的，应提供第二居所房产证，并签字确认《第二居所声明》。14、若抵押物已出租，须提供《房屋租赁合同》，审核是否有限制房产变现条款；并由承租人签字确认《租户告知书》。15、借款人为企业的：（1）提供企业营业执照、法定代表人身份证、组织机构代码证、税务登记证、银行开户证、公司章程、股东会决议、授权委托书、过往业务合同、开户行银行流水。（2）如借款人为公司的实际控制人，应当要求该公司对借款人身份进行确认。为核实借款人贷款的真实用途，可以要求借款人提供借款用途文件、纳税证明、贷款卡、审计报告、财务报表、企业的上下游合同等相关信息。16、具备以下任一条件的，做拒贷处理：（1）、贷款人65岁以上；（2）、标的房屋居住有65岁以上老人的；（3）、贷款人或同住人员有残疾人的；（4）、本条1-15条中发现任何风险信息的。第三章贷中管理第一部分批贷管理1、审批流程为提高房贷业务审批效率，采取分级审批方式，流程如下：一级审批团队：区域公司风控部、区域公司总经理或副总经理、总部风控部。负责风险判断及具体工作的执行、落实。二级审批团队：资产管理部总经理或副总经理、总部风控部总经理或副总经理。负责特殊借款人审批、商业条款、风险判断及审查操作标准、流程是否执行公司相关制度。协助审批团队：面签部、权证部、财务部，负责核查及提供专业意见。2、权责划分单笔房贷业务遵循逐级签批，权责对应原则：(1)、面签部权责：A、落实借款人申请信息完整性、证件的真实性。(2)、权证部权责：A、落实产权调查真实性。(3)、区域公司风控部权责：A、审查借款人（或抵押人）提交资料及面谈核查交易的真实性；B、判断借款人资质、资信（借款用途的合理性和还款能力强弱）；C、核实抵押物评估值价格真实性；D、评估抵押物市场流通性及抵押物变现能力；E、确保资料和证件齐全、原件与复印件一致（不含第二居所产权证）；F、审查销售人员是否有与借款人或第三方串通、损害公司利益等行为；G、提出房贷业务风险建议；H、是否符合房贷业务控制标准。(4)、区域公司副总经理或总经理权责：A、审查交易的真实性；B、审查抵押物价值的真实性；C、评估抵押物市场流通性，把控抵押物变现能力；D、监督BD人员在销售过程中对借款人的陈述和承诺是否合规，转交公司的材料是否真实；E、审查BD人员是否有与借款人或第三方串通、损害公司利益等行为；F、对风控部提出的房贷业务风险建议进行评估，并决定是否按此操作。G、审查是否符合房贷业务控制标准。、总部风控部负责人权责：A、评估抵押物市场流通性，把控抵押物变现能力；B、对资产管理部提出的风险建议进行判断，并决定是否依据风险建议进行操作；C、根据借款人、抵押物特性及市场环境裁定房贷业务控制标准范围内的商务条款；D、审查批贷程序是否遵守公司规定；E、合理调配房贷业务资金流；F、是否符合房贷业务控制标准。（6）、风控部法务权责：A、抵押物权属是否清晰、合法、有效；B、签署业务类合同（协议）是否形式合规；C、交易结构是否合理、合法。3、批贷流程步骤具体内容操作部门及人员1、《风控流程表》风控部综合判断借款人、抵押物符合《进件标准》后，制作《面签表》、《面审表》等资料，最终形成《风控流程表》面签主管2、审批风控部持《风控流程表》逐级签批风控部\风审主管签批完结后，面签部以邮件形式通知相关部门及人员面签主管3、审批通知权证部预约借款人（抵押人）办理强制执行公证、抵押登记权证部\负责人面签部把资料包发风控部面签主管第二部分放贷管理1、权责划分每笔房贷业务在进行放贷审批时，需逐级签批，权责对应原则如下：（1）、权证部负责人权责：A、保证抵押登记、强制执行公证办理完结，保证他项权证、公证书原件真实、合法、有效。（2）、财务部负责人权责：A、落实应收款项是否收齐；B、确保按审批要求收齐应收上扣息；C、审查放款路径是否正确。（3）、风控部权责：A、审查抵押登记、强制执行公证是否办理完结，核实产权证部、他项权证部、公证书原件；B、复核合同文本及条款，确保正确使用合同文本及合同条款填写正确；C、对放款资料进行复核；D、审查房贷业务合同商务条款与审批意见是否一致；E、签署业务类合同（协议）是否形式合规；F、审查是否符合放款要求；G、审查放款程序是否严格遵守公司规定。2、放贷流程步骤具体内容操作部门及人员1、《房贷审批表》风控部对强制执行公证、房屋他项权证部以及审批时约定的放款审批要求全部落实及审核后，最终形成《房贷审批表》风控部2、审批风控部持《房贷审批表》逐级签批风控部3、启动放款程序风控部持《房贷审批表》原件、借款人收款卡、《借款合同》等放款资料至财务启动放款程序财务部按《房贷审批表》向借款人提供的银行卡汇转出借款财务部\会计4、资料归档权证部对强制执行公证、房屋他项权证部、房产证及合同协议等重要权利凭证存入保险柜权证部\负责人风控部对借款人基础资料进行归档入库风控部\风控专员第三部分放款路径及模式1、房贷业务的放款路径为：律和金融-出借人-借款人。2、在承接具体业务时，根据各区域子公司已放款额度占用律和金融总资金额度的时点变化，由资产管理部根据资金分配计划，合理调配债权放款模式，并适时监控房贷业务额度使用情况。第四章贷后管理第一部分权责划分一、贷后权责：（1）、权证部权责：A、落实是否符合解押手续办理规定。（2）、财务部权责：A、落实应收本息是否收齐；B、落实是否符合开具《结清证明》规定。（3）、区域公司运营部权责：A、落实本息是否及时收回；B、对续期业务进行期后跟踪管理。C、对借款人进行维护、跟进和其它售后服务工作第二部分日常管理1、本息日常管理（1）、本金到期前15个工作日，运营部以电话或短信形式提醒借款人还款日期与金额，并询问借款人有无续期意向。（2）、本金到期前3个工作日，运营部再次以电话或短信形式提醒借款人还款日期与金额，并告知跨行支付需提前至少一天转账，以确保借款人到期按时还款；若借款人有续期需求且通过公司审批，权证部最迟在合同到期日当天完成公证手续。2、本息收回管理（1）、还息要求：财务部在还息日前5个工作日向借款人发送当月还息短信提醒。财务部在还息日查询到账情况，且最迟在还息日第二天以邮件形式告知风控部及运营部当月未还款借款人情况，由运营部催收组负责向借款人催收：（2）、因银行结算系统、借款人在外埠等客观原因逾期2日内还本付息的，且借款人积极主动与公司BD部、风控部或公司管理层提前沟通，并经公司管理层同意后，只收取息费不收取逾期违约金；（3）、贷款到期前，借款人因暂时经营困难等客观原因出现非恶意还款情况，在以下三项同时满足的前提下，可将该单业务归还本息的时间顺延15日；预计逾期时间将超过15日的借款人，在以下三项同时满足的情况下，由风控部向借款人建议对该单业务进行续期一次的处理。A、借款人积极、主动并提前与风控部或公司管理层进行沟通；B、经风控部对实际情况了解，确认借款人并非出现资信恶化，无法按时归还本金的原因属实；C、与公司达成一致意见后，借款人愿意支付15日内的逾期违约金和息费。（4）、借款人已续期一次或公司不同意续期的借款人，由于暂时资金紧张且同意先行支付违约金和息费以及转单，经公司管理层同意的启动风险预警程序，进入转单程序。3、提前还款按合同约定可以提前还款的，还款日期以借款人将本息足额偿还至我公司账户为准。按合同约定禁止提前还款的，借款人须按借款期限足额偿还我公司利息后亦可提前偿还本金；4、续期对贷款需要续期的，风控部须重新了解借款人相关信息，对续期原因、期限、还款来源等情况进行分析，审慎评估续期的合理性和可行性，拟写书面分析报告；并对抵押物进行重新评估（向评估机构口头询值不需出具评估报告），关注抵押率变动情况；最多续期一次且最长不超过6个月，续期息费的收取按公司规定执行。同时，要加强续期后的跟踪管理工作。5、解押：借款人偿还本息后，由财务部出具《结清证明》，并由相关职能部门负责人和管理层签署；权证部凭《结清证明》安排办理解除抵押登记手续。第三部分合作渠道推荐1、风险预警若借款人恶意、消极怠慢还本付息，经风控部催收5日后借款人仍无法归还本金或利息，风控部应立即向风控部、权证部及事业部负责人发出风险预警，风控部进入转单、诉讼、拍卖程序；2、推荐程序（1）、合作渠道推荐A、获客标准：依照房贷事业部房贷业务“小额、分散”的发展规划，风控标准严格执行以一线城市核心城区的客单价200万左右、白本7成以内或银行一抵5成以内的优质个人住宅商品房源为主。客单价200万元左右，非银行渠道一抵、二抵平转或6.5成以内转单为辅，从获客源头降低处置风险。第四部分档案管理1、档案分类（1）、合同：《借款保证合同》、《个人反担保抵押合同》、《委托保证合同》、《委托借款代理服务合同》、《债权转让协议》、《债权转让通知》、《回执》、《担保协议》及相关补充协议。（2）、借款人基础资料：借款服务申请表、风控报告、风控流程表、房贷审批表、重要权利凭证入库单、征信报告、借款人身份证、借款人户口本、借款人婚姻证明、拟抵押房产证、第二居所房产证、第二居所声明、借款用途文件、还款来源文件、银行流水、结清证明。（3）、重要权利凭证：房产证、房屋他项权证部、土地证(若有)、土地他项权证部（若有）、借款合同、担保协议书(若有)、补充协议、强制执行公证（反担保抵押合同、委托保证合同或典当抵押合同）、房屋保险合同。2、档案的收集、移交、入库（1）、风控部将房贷业务合同（协议）转交权证部，并在《资料交接表》上做好交接记录。（2）、风控部负责收集借款人基础资料，并以合同编号为单位进行整理、归档、入库。入库业务案卷的编号按签约年份、合同号、借款人姓名的顺序进行标识。（3）、权证部将办理完毕的抵押登记、公证、保险的重要权利凭证收押并存放保险柜中。3、档案管理风控部对档案资料进行统一管理，禁止擅自摘抄、复印、拍摄、借取。（1）、档案资料经风控部归档后，公司相关部门调取时应填写《借款人档案调取审批单》，经资产管理部签批，方可调取。（2）、重要权利凭证由风控部统一保管、禁止外借。但在同时满足以下情况下，房产证可以外借：A、借款人提出需求；B、逐级签批；