深圳地产股份有限公司会计核算制度样本

深圳中航地产股份会计核实制度第一章通常标准第一条依据《中国会计法》和《企业会计准则》制订本制度。第二条各企业必需依法设置会计帐簿，并确保其真实、完整。第三条企业责任人对本单位会计工作和会计资料真实性、完整性负责。第四条会计核实应该以企业发生各项经济业务为对象，统计和反应企业本身各项生产经营活动。会计核实应该以实际发生经济业务为依据，如实反应财务情况和经营结果。第五条企业实施统一会计政策，各企业会计处理方法、各项会计政策、会计估量前后各期应该一致，不得随意变更，如确有必需变更，变更前须上报企业财务管理部审批同意，变更后应按会计准则要求调整相关帐务，并将变更情况、变更原因及其对企业财务情况和经营结果影响，在财务分析汇报中说明。第六条会计核实应该立即进行。会计统计和会计报表应该清楚明了，便于了解和利用。第二章关键会计政策、会计估量和合并会计报表编制方法第七条会计年度：本企业采取公历年制为会计年度，即自每十二个月1月1日至12月31日为一个会计年度。第八条记帐本位币：本企业以人民币为记帐本位币。第九条记帐标准和计价基础：本企业以权责发生制为记账基础，除按《企业会计准则》要求应按公允价值计量资产外，各项资产均按取得时历史成本入帐，假如以后发生资产减值，则计提对应资产减值准备。第十条外币业务核实方法：本企业以人民币为记帐本位币，会计年度包含外币经济业务，其记帐汇率采取交易日即期汇率，期末对货币性项目采取资产负债表日即期汇率折算，即期汇率和前十二个月度资产负债表日即期汇率不一样而产生汇兑差额计入当期损益。以历史成本计量外币非货币性项目，仍采取交易发生日即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。第十一条现金及现金等价物确实定标准：本企业现金是指：库存现金和随时可支取银行存款；现金等价物是指：本企业持有期限短、流动性强、易于转换已知金额现金、价值变动风险很小投资。第十二条金融工具确实定和计量：（一）本企业金融工具分为以下五类：1、以公允价值计量且其变动计入当期损益金融资产和金融负债，包含交易性金融资产和交易性金融负债、指定为公允价值计量且其变动计入当期损益金融资产和金融负债。2、持有至到期投资。3、贷款和应收款项。4、可供出售金融资产。5、其它金融负债。（二）初始确定和后续计量：1、以公允价值计量且其变动计入当期损益金融资产和金融负债：根据取得时公允价值作为初始确定金额，相关交易费用在发生时计入当期损益。支付价款中包含已宣告发放现金股利或债券利息，单独确定为应收项目。持有期间取得利息或现金股利，确定为投资收益。资产负债表日，将其公允价值变动计入当期损益。2、持有至到期投资：按取得时公允价值和相关交易费用之和作为初始确定金额。支付价款中包含已宣告发放债券利息，单独确定为应收项目。持有期间根据实际利率法确定利息收入，计入投资收益。处理持有至到期投资时，将所取得价款和该投资账面价值之间差额计入投资收益。3、应收款项：按从购货方应收协议或协议价款作为初始入账金额。单项金额重大应收款项持有期间采取实际利率法，按摊余成本进行后续计量。4、可供出售金融资产：按取得该金融资产公允价值和相关费用之和作为初始确定金额。支付价款中包含了已宣告发放债券利息或现金股利，单独确定为应收项目。持有期间取得利息或现金股利，计入投资收益。期末，可供出售金融资产以公允价值计量，且公允价值变动计入资本公积（其它资本公积）。处理可供出售金融资产时，将取得价款和该金融资产账面价值之间差额，计入投资损益；同时，将原直接计入全部者权益公允价值变动累计额对应处理部分金额转出，计入投资损益。5、其它金融负债：按其公允价值和相关交易费用之和作为初始入账金额，除《企业会计准则第22号——金融工具确定和计量》第三十三条要求三种情况外，按摊余成本进行后续计量。（三）关键金融资产和金融负债公允价值确定方法：1、存在活跃市场金融资产或金融负债，活跃市场中报价应该用于确定其公允价值。2、金融工具不存在活跃市场，企业应该采取估值技术确定其公允价值。3、初始取得或衍生金融资产或负担金融负债，应该以市场交易价格作为确定其公允价值基础。4、企业采取未来现金流量折现法确定金融工具公允价值，应该使用协议条款和特征在实质上相同其它金融工具市场收益率作为折现率。没有标明利率短期应收款项和应付款项现值和实际交易价格相差很小，能够根据实际交易价格计量。（四）金融资产减值处理：期末，对于持有至到期投资和应收款项，有客观证据表明其发生了减值，依据其账面价值和估计未来现金流量现值之间差额计算确定减值损失。1、对于单项金额重大持有至到期投资和应收款项，单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值，依据其未来现金流量现值低于其账面价值差额，确定减值损失，计提减值准备。2、对于单项金额非重大持有至到期投资和应收款项和经单项测试后未减值单项金额重大持有至到期投资和应收款项，按类似信用风险特征划分为若干组合，再按这些组合在资产负债表日余额一定百分比计算确定减值损失，计提减值准备。期末，假如可供出售金融资产公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑多种相关原因后，预期这种下降趋势属于非临时性，认定该可供出售金融资产已发生减值，并确定减值损失。在确定减值损失时，将原直接计入全部者权益公允价值下降形成累计损失一并转出，计入减值损失。第十三条应收款项及坏账准备核实：应收款项指应收账款及其它应收款。应收款项根据实际发生额记账。本企业对可能发生坏账损失采取备抵法核实。坏账准备在对应收款项回收可能性作出具体评定后计提，本企业对回收有困难应收款项，结合实际情况和经验对应计提尤其坏账准备。除此之外本企业对应收款项按帐龄分析法计提坏帐准备，坏帐准备计提百分比以下：1年以下3%1—2年10%2-3年20%3年以上30%5年以上且回收可能性极小款项按100%计提。纳入合并范围子企业内部往来款不计提坏帐准备。本企业确定坏帐标准是：1、因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍不能收回、现金流量严重不足等；2、因债务人逾期未推行偿债义务，且有显著特征表明无法收回。对有确凿证据表明确实无法收回应收款项，确定为坏账损失，冲销已提取坏账准备。第十四条存货：本企业存货关键包含：库存产品、原材料、产成品、在产品、低值易耗品、开发产品、拟开发土地、开发成本等。拟开发土地：指所购入，已决定将之发展为出售或出租房产土地，项目开发时全部转入开发成本，项目分期开发时，将分期开发用地部分转入开发成本，后期开发土地保留在本项目。开发用土地核实方法：开发用土地在“存货-开发成本”中核实，项目分期开发时，将分期开发用地部分转入开发成本，后期开发土地在拟开发土地项目核实。房地产开发中公共配套设施费用核实方法：1、不拥有收益权公共配套设施：按项目标可售建筑面积分摊计入成本。2、拥有收益权公共配套设施：按实际成本计入开发成本，完工时单独计入开发产品。各类存货购入和入库按实际成本法计价，发出按加权平均法计价。存货盘存制度采取永续盘存制。低值易耗品和包装物采取五五摊销法。资产负债表日存货按成本和可变现净值孰低计量，假如因为存货毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本高于可变现净值，按可变现净值低于成本差额计提存货跌价损失准备。可变现净值按正常经营过程中，以估量售价减去估量至完工成本及销售所必需估量费用价值确定。为实施销售协议或劳务协议而持有存货，其可变现净值以协议价格为基础计算。本企业持有存货数量多于销售协议订购数量，超出部分存货可变现净值以通常销售价格为基础计算。房地产可变现净值以单个项目存货在资产负债表日以估量售价减去估量完工成本及销售所必需估量费用后价值确定。以前减记存货价值影响原因已经消失，在原已计提存货跌价准备金额内转回，转回金额计入当期损益。第十五条长久股权投资：同一控制下企业合并形成长久股权投资，在合并日根据取得被合并方全部者权益账面价值份额作为长久股权投资初始投资成本。因企业合并发生直接相关费用计入当期损益。非同一控制下企业合并形成长久股权投资，合并成本为在购置日为取得对被购置方控制权而付出资产、发生或负担负债和发行权益性证券公允价值。因企业合并发生直接相关费用计入合并成本。除企业合并形成长久股权投资以外，其它方法取得长久股权投资，根据下列要求确定其初始投资成本：1、以支付现金取得长久股权投资，应该根据实际支付购置价款作为初始投资成本。初始投资成本包含和取得长久股权投资直接相关费用、税金及其它必需支出。2、以发行权益性证券取得长久股权投资，应该根据发行权益性证券公允价值作为初始投资成本。3、投资者投入长久股权投资，应该根据投资协议或协议约定价值作为初始投资成本，但协议或协议约定价值不公允除外。4、经过非货币性资产交换取得长久股权投资，其初始投资成本应该根据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定。5、经过债务重组取得长久股权投资，其初始投资成本应该根据《企业会计准则第12号——债务重组》确定。本企业能够对被投资单位实施控制长久股权投资，和对被投资单位不含有共同控制或重大影响，而且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量长久股权投资采取成本法核实。本企业对被投资单位含有共同控制或重大影响长久股权投资，采取权益法核实。确定被投资单位发生净亏损，以长久股权投资账面价值和实质上组成对被投资单位净投资长久权益减记至零为限，本企业负有负担额外损失义务除外。长久股权投资初始投资成本大于投资时应享受被投资单位可识别净资产公允价值份额，不调整长久股权投资初始投资成本；长久股权投资初始投资成本小于投资时应享受被投资单位可识别净资产公允价值份额，其差额应该计入当期损益，同时调整长久股权投资成本。在确定应享受被投资单位净损益份额时，以取得投资时被投资单位各项可识别资产等公允价值为基础，对被投资单位净利润进行调整后确定。期末对长久投资进行逐项检验，假如被投资单位市价连续下跌或被投资单位经营情况恶化等原因造成其可收回金额低于投资帐面价值，按其可收回金额低于帐面价值差额单项计提减值准备。可收回金额依据资产公允价值减去处理费用后净额和资产估计未来现金流量现值二者之间较高者确定。资产减值损失一经确定，在以后会计期间不得转回。第十六条投资性房地产：本企业将为赚取租金或资本增值，或二者兼有而持有且能单独计量和出售房地产，确定为投资性房地产。本企业投资性房地产关键为已出租建筑物。投资性房地产根据成本进行初始计量，和投资性房地产相关后续支出相关经济利益很可能流入企业且成本能够可靠地计量，计入投资性房地产成本。本企业采取成本模式对于投资性房地产进行后续计量，采取成本模式计量建筑物，采取直线法平均计算折旧，按估量经济使用年限和估量残值率确定其折旧率。期末，逐项对采取成本模式计量投资性房地产进行全方面检验，按可收回金额低于其账面价值差额计提减值准备，计入当期损益。资产减值损失一经确定，不管价值是否得到回升，在以后会计期间不转回。第十七条固定资产计价及累计折旧：1、本企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，使用寿命超出一个会计年度有形资产，归入固定资产。2、固定资产根据取得时实际成本进行初始计量。3、固定资产折旧采取平均年限法，并按各类固定资产原值和估量使用年限扣除残值（原值10%）确定其折旧率，分类折旧率以下：资产类别使用年限年折旧率房屋建筑物20-50年4.5%-1.8％机器设备9%电子设备5年18%运输设备5年18%其它设备5年18%期末，逐项检验估计使用年限和净残值率，若和原先估计有差异，则做调整。因为市价连续下跌或技术落后、设备陈旧、损坏、长久闲置等原因，造成固定资产可收回金额低于帐面价值，按单项或资产组估计可收回金额，并按其和帐面价值差额提取减值准备。资产减值损失一经确定，在以后会计期间不转回。若固定资产处于处理状态，而且经过使用或处理不能产生经济利益，则停止折旧和计提减值，同时调整估计净残值。第十八条在建工程：在建工程按为工程所发生直接建筑、安装成本及所借入款项实际负担利息支出、汇兑损益等核实反应工程成本。在建工程以所购建固定资产达成预定可使用状态作为在建工程结转为固定资产时点。期末，对在建工程进行全方面检验，按该项工程可收回金额低于其账面价值差额计提减值准备，计入当期损益。资产减值损失一经确定，在以后会计期间不转回。第十九条无形资产：无形资产按实际支付金额或确定价值入帐。（一）使用寿命有限无形资产，以其成本扣除估计残值后金额，在估计使用年限内采取直线法进行摊销：1、土地使用权按土地出让年限摊销。2、商标按受益年限摊销。3、专利权按受益年限摊销。（二）对于无形资产使用寿命根据下述程序进行判定：1、起源于协议性权利或其它法定权利无形资产，其使用寿命不应超出协议性权利或其它法定权利期限。2、协议性权利或其它法定权利在到期时因续约等延续、且有证据表明企业续约不需要付出大额成本，续约期应该计入使用寿命。协议或法律没有要求使用寿命，本企业综合各方面原因判定，以确定无形资产能为企业带来经济利益期限。按上述程序仍无法合理确定无形资产为企业带来经济利益期限，该项无形资产应作为使用寿命不确定无形资产。使用寿命不确定无形资产不进行摊销。期末，逐项检验无形资产，对于已被其它新技术所替换，使其为企业发明经济利益受到更大不利影响或因市值大幅度下跌，在剩下摊销期内不会恢复无形资产，按单项估计可收回金额，并按其低于帐面价值差额计提减值准备。资产减值损失一经确定，在以后会计期间不转回。第二十条商誉：在非同一控制下企业合并时，支付合并成本大于合并中取得被购置方可识别净资产公允价值份额差额，确定为商誉。本企业于年末，将商誉分摊至相关资产组进行减值测试，计提减值准备计入当期损益，减值准备一经计提，在以后会计期间不转回。第二十一条长久待摊费用：长久待摊费用，是指本企业已经发生但由本期和以后各期负担分摊期限在十二个月以上各项费用。长久待摊费用按直线法进行摊销，长久待摊费用在其受益期限内平均摊销。第二十二条借款费用：本企业借款费用应同时满足在资产支出已经发生、借款费用已经发生和为使资产达成预定可使用状态所必需购建活动已经开始条件下才许可资本化。除此之外，借款费用确定为当期费用。符合资本化条件资产，在购建或生产过程中发生非正常中止，而且中止时间连续超出三个月，暂停借款费用资本化，中止期间发生借款费用计入当期损益。购建或生产符合资本化条件资产达成预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。为购建或生产符合资本化条件资产而借入专门借款，应该以专门借款当期实际发生利息费用，减去将还未动用借款资金存入银行取得利息收入或进行临时性投资取得投资收益后金额确定为应给予资本化费用。为购建或生产符合资本化条件资产而占用了通常借款，企业应该依据累计资产支出超出专门借款部分资产支出加权平均数乘以所占用通常借款资本化率，计算确定通常借款应予资本化利息金额。资本化率应该依据通常借款加权平均利率计算确定。根据至当期末止购建符合资本化条件资产累计支出加权平均数和资本化率乘积并以不超出实际发生利息进行。房地产开发项目标借款费用资本化在房地产完工前计入开发成本。当所开发房地产完工验收合格，停止借款费用资本化。若开发房地产项目发生非正常中止，而且连续时间超出三个月，暂停借款费用资本化，将其确定为当期费用，直至开发活动重新开始。第二十三条职员薪酬：职员薪酬是指企业为了取得职员提供服务而给多种形式酬劳及其它相关支出。在每一会计期间内，将应付职员薪酬确定为负债，按受益对象分别计入产品或劳务成本、当期费用或固定资产或无形资产成本。第二十四条估计负债：本企业将同时符合以下条件和或有事项相关义务确定为负债：该义务是企业负担现时义务；推行该义务很可能造成经济利益流出企业；该义务金额能够可靠地计量。待实施协议变成亏损协议，该亏损协议产生义务满足上述条件，确定为估计负债。本企业负担其它义务（如负担超额亏损、重组义务、弃置费用等）满足上述条件，确定为估计负债。第二十五条收入确定标准：商品销售收入确定条件：本企业及其子企业是以已将商品全部权上关键风险和酬劳转移给购货方；企业既没有保留通常和全部权相联络继续管理权，也没有对已出售商品实施控制；收入金额能够可靠地计量；相关经济利益很可能流入企业；相关已发生或将发生成本能够可靠计量为确定商品销售收入实现。房地产销售除符合商品销售收入确定条件外，以完工验收合格为确定收入时点，同时满足买方累计付款超出销售价款５０％以上或已办妥按揭条件。劳务收入确定条件：劳务收入金额能够可靠地计量；相关经济利益很可能流入企业；交易完工进度能够可靠地确定；交易中已发生和将发生成本能够可靠地计量。让渡资产使用权收入确定条件：相关经济利益很可能流入企业；收入金额能够可靠地计量。第二十六条维修基金：本企业物业管理业务所收到业主委托代为管理公共维修基金，计入“长久应付款-维修基金”，专题用于住宅共同施设和物业管理区域公共施设维修、更新。第二十七条质量确保金：房地产项目确定施工单位，在项目开工时应留置质量确保金，本企业依据施工协议要求之金额列入“其它应付款”，待确保期过后，依据实际情况和协议约定支付。第二十八条所得税：本企业所得税采取资产负债表债务法会计处理方法。企业在取得资产、负债时确定其计税基础。资产、负债账面价值和其计税基础存在差异，根据要求确定所产生递延所得税资产或递延所得税负债。企业以很可能取得用来抵扣可抵扣临时性差异应纳税所得额为限，确定由可抵扣临时性差异产生递延所得税资产。企业对于能够结转以后年度可抵扣亏损和税款抵减，以很可能取得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减未来应纳税所得额为限，确定对应递延所得税资产。资产负债表日，对于当期和以前期间形成当期所得税负债（或资产），根据税法要求计算预期应交纳（或返还）所得税金额计量。对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法要求，根据预期收回该资产或清偿该负债期间适用税率计量。期末企业对递延所得税资产账面价值进行复核。假如未来期间很可能无法取得足够应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产利益，减记递延所得税资产账面价值。在很可能取得足够应纳税所得额时，减记金额给予转回。第二十九条合并财务报表：合并范围：本企业以控制为基础确定合并财务报表合并范围，母企业将能够实施控制全部子企业纳入合并财务报表合并范围，对于已关停并转子企业因为母企业控制受限而不纳入合并范围内。在将本企业控股子企业及有实质控制权联营企业之间投资、内部往来、内部交易未实现损益等全部抵销基础上，逐项合并，并计算少数股东权益。少数股东权益是指本企业及其子企业以外第三者在本企业各子企业应分得利润（或应负担亏损）。对下属合营企业，采取权益法核实。汇报期内因同一控制下企业合并增加子企业，调整合并资产负债表期初数，并将该子企业合并当期期初至汇报期末收入、费用、利润纳入合并利润表，将该子企业合并当期期初至汇报期末现金流量纳入合并现金流量表。因非同一控制下企业合并增加子企业，不调整合并资产负债表期初数，将该子企业购置日至汇报期末收入、费用、利润纳入合并利润表，将该子企业购置日至汇报期末现金流量纳入合并现金流量表。第三章会计核实第三十条科目设置：1、本企业会计科目按《企业会计准则》要求会计科目设置。2、为统一企业内部核实内容，便于企业会计报表合并，企业实施统一一级会计科目及核实内容，各企业不管地域差异或行业差异，均按企业财务管理部所要求一级会计科目及核实内容实施。各业务单元可依据行业会计核实需要，在不影响会计核实要求及企业合并报表标准下，对二级及以下会计科目进行合适调整，并确保本业务单元内各企业会计科目及核实内容一致性。各业务单元会计科目设置及核实内容须报企业财务管理部同意。3、会计科目标使用说明按《企业会计准则》会计科目使用说明实施。第三十一条会计核实基础要求：（一）各单位发生下列事项，应该立即办理会计手续，进行会计核实：1、款项和有价证券收付。2、财物收发、增减和使用。3、债权债务发生和结算。4、资本、基金增减和经费收支。5、收入、费用、成本计算。6、财务结果计算和处理。7、其它需要办理会计手续、进行会计核实事项。（二）各企业进行会计核实应该以实际发生经济业务为依据，根据要求会计处理方法进行，确保会计指标口径相互可比和会计处理方法前后期相一致。（三）会计核实应该划分会计期间，分期结算帐目和编制会计报表。会计期间分为年度、季度和月份并采取公历日期。（四）各企业应按本制度要求设置会计科目和会计帐簿。（五）各企业办理会计事项，必需取得或填制正当原始凭证，并立即送交会计机构。（六）会计机构、会计人员应该依据审核无误会计凭证登记会计帐簿。（七）会计报表应该依据登记完整、查对无误会计帐簿统计和其它相关资料编制，作到数字真实、计算正确、内容完整、说明清楚。（八）各企业必需根据国家相关要求，对会计凭证、会计帐簿、会计报表和其它会计资料建立档案，妥善保管。会计档案保管期限和销毁措施，按国家相关要求实施。（九）各企业应该建立定时财产清查制度，确保帐簿统计和实物、款项相符。编制年度会计报表前，应对单位全部资产进行清查；清查中发觉帐簿统计和实物、款项不符，应立即查明原因，并按相关要求处理。（十）会计凭证、会计帐簿和会计报表格式应符合国家会计制度要求并由市财政部门统一监制。有特殊要求，由企业财务管理部制订。第三十二条会计电算化：（一）企业实施会计电算化。采取电子计算机替换手工记帐必需经过财政部门评审，企业采取统一经财政部门评审经过财务软件，各企业要建立会计电算化岗位责任制、会计电算化操作管理制度及计算机硬件、软件和数据管理制度，做好会计电算化档案管理工作，除了保留好磁性介质会计档案外，还必需打印对应书面形式会计档案存档。（二）企业会计电算化实现网络化。各企业会计部门要立即、全方面处理会计核实业务，按时录入数据。会计电算化所用计算机必需专机专用，并配置不间断电源，运行时要按分配权限进行帐务处理，维护系统安全运行。第四章财务会计汇报第三十三条财务会计汇报包含会计报表、会计报表附注、财务分析汇报等。第三十四条会计报表：（一）会计报表标准采取《企业会计准则》所要求会计报表格式，另外，为适应企业内部管理和核实需要，增加相关会计报表由企业财务管理部制订。（二）各企业编制会计报表并按财政部制订会计人职员作规范要求，做到数字真实、计算正确、内容完整、说明清楚。（三）报表封面应填制完整，企业责任人、财务责任人和制表人应一一署名，并加盖公章。（四）报表封面和各报表表头应完整填列各企业名称和报表编制日期。（五）会计报表报送时间：每个月久其快报上报时间为当月28日前，月度正式报表为次月八日前，六个月报、季报报表为次月六日前，六个月报、季报财务会计汇报为次月八日前，年度决算报表为第二年一月八日前，年度决算汇报为第二年一月十一日前。企业财务管理部可依据需要调整上报时间。如有改变，以企业财务管理部通知为准。（六）上报会计报表种类：1、资产负债表中航地产股份01表月报2、利润表中航地产股份02表月报3、现金流量表中航地产股份03表月报4、全部者权益变动表中航地产股份04表六个月报5、地产项目存货明细表中航地产股份01表附表1季报6、投资性房地产明细表中航地产股份01表附表2季报7、长久投资明细表中航地产股份01表附表3季报8、债权债务明细表中航地产股份01表附表4月报9、固定资产明细表中航地产股份01表附表5季报10、管理费用明细表中航地产股份02表附表1月报11、销售费用明细表中航地产股份02表附表2月报12、营业收入成本明细表中航地产股份02表附表4季报13、开发间接费用明细表存货明细表附表月报14、现金流量明细表现金流量表附表季报15、关联交易明细表关联交易统计表季报注：年度报表内容包含六个月报、季报、月报报表。六个月报报表内容包含季报、月报报表。季报报表内含包含月报报表。有合并报表企业必需附送合并底稿及参与合并各子企业报表一份。（七）会计报表格式：上报会计报表全部必需按企业财务管理部要求统一格式填报，全部包含项目全部必需无一遗漏如实填报。实施会计电算化网络化后，除报电子报表外，还必需同时上报纸质报表，纸质报表必需在次月月末前上报到财务管理部。（八）会计报表编制：会计报表编制按《企业会计准则》