香港公寓策划方案模板

香港公寓策划方案福怡公寓策划方案谋以后动,志在必得。结合目前武汉市房地产市场形式和我企业多年来实际操作经验,对本案进行以下分析、定位。关键是在计划、设计概念引导、环艺配套及新技术、新材料上含有前瞻性和超前性。目标是顺势造市,走差异化竞争之路,将产品愈加快、愈加好地导入市场,获取最大用户认知。并为更大规模项目开发进行累积和贮备。福怡公寓在香港路末端,靠近唐家墩路段,是武汉市新城区内中心地域,周围区域生活配套设施日趋完善,交通便利,是居家一个理想地方。福怡公寓现在工程进度为靠近全部封顶,由三栋8层楼带电梯多层组成,共84套住房,总建筑面积1万余平方米,起价2080元/平方米,绿化率靠近30%,从项目本身来说,能够算得上是一个不错计划和物业。可惜已经停工,对区域内投资者信心是一个打击,对企业形象也是一个打击,让过销售高峰期,给竞争对手以可乘之机,瓜分市场份额,无形损失无法估量。为了改变目前这种不利局面,让福怡公寓能正常面对市场竞争,我企业提议从以下多个方面着手处理:一、重新命名。当今房地产命名可谓五花八门,如:路名型、地域型、名人型、古经典、企业型、优雅型等等不一而足,而要使其命名做到易读、易听、易写、、易记确实是一门学问,在房子不能入住时即推出预售,唯有靠名称加深印象。时下部分楼盘卖不好或更换主人再次推出时,为了一扫以往隐晦和重新塑造新形象,更是要重新命名,而产品仍是原来产品。武汉市要建国际化大城市,其各行各业必将和之接轨。福怡公寓因为前期部分不利原因,造成缺乏人气,项目销售不畅,形成恶性循环。所以我们在给楼宇命名时,即要强调地域文化、风土民情又要强调创意、气派、响亮、特色等原因,以高贵优雅命名来彰显品牌特征、品牌文化、品牌效应以期达成一个较为理想宣传态势来扩大影响,提升销售率。提议命名:(1)秀峰华苑——透出该项目标小巧、精巧,秀外慧中风格。是一个低密度,低容积率高尚住宅小区。从项目标小上表示出”她”和您亲密无间,也使得整个小区轻易管理,未来降低邻里间矛盾,让全部业主全部能够自由自在生活其间,感受其间,享受其间。(2)书香雅居——现在正在修一条和图书大世界相连新马路,和本项目之间旅程大约是步行5分钟左右。未来世界是知识爆炸年代,书本是知识海洋,入住本小区,夸张到说,坐在家里就能够闻到图书大世界书本香味。二、售楼部重新装修。售楼部是项目面对消费者最直接窗口,是开发企业脸面,售楼部装修舒适是否,也决定了项目本身是否是本着”以人为本”服务宗旨,能否给用户安全感。三、样板房设计和装修完成。因为住宅产品是一个投资金额较大、使用周期较长商品,用户在短期内不能很直观看见自己所中意房型和装修后效果,仅仅经过销售人员讲解是远远不能在猛烈竞争中立于不败之地,所以,样板房在福怡公寓销售经营活动中是不可降低组成部分。一个好样板房,是表现项目户型优势关键表现手段。消费者关心是入住后生活感受,经过样板房能够真实反应出用户生活原貌,加深和用户感性认识和交流,赢得她们信赖,使参观者变成一个良好口碑传输者,利用大家从众心理,促进更多人关注和购置。这种方法符合现代人购房安全心理。四、宣传用具重新设计和完成1、重新制作售楼书及宣传单:售楼书印制5000册;2、重新制作展示板:分总体计划、区内计划、平面、立面、装修、介绍;3、初步确定按揭银行、按揭成数及年限;根本改变本项目在消费者心里印象,以全新方法,全新姿态,全新面貌展示出本项目标卖点,热点,吸引消费者关注和购置。五、物业管理服务提前介入我企业提议聘用中国著名物业企业担任本项目标物业管理。以专业优异管理理念,专业细致管理服务及严格质量标准体系为小区营造高质量、高端精品小区增色添彩,为项目增加卖点,为业主尽情享受尊贵、安全、舒适优裕生活确立信心保障。我企业从营销角度并结合该项目标市场定位及智能化设施提出物管方面提议(物业管理企业提供一般型服务,如大门值班、机电设备维护、小区巡查和车库管理等工作在此不予提议):1、小区智能保安系统:物业管理企业对小区安全保卫全权负责,并利用智能化硬件设施给保障。包含小区围墙安设红外线电子监控系统和小区大门入口安装远程可视对讲系统。2、家庭智能保安系统:为统一和美化建筑立面,确保小区高品质形象,物业企业严禁各单位安装防盗网,家庭保安关键依靠安装于隐蔽处紧急报警按钮,全小区二十四小时警戒联网,得到立即周到帮助或服务。安装可视对讲门铃,方便亲朋访客。3、环境保洁服务:a、园林清扫和修剪养护b、公共场所清扫和卫生灭菌c、垃圾回收4、智能抄表系统;以远程计量替换传统人工入室抄表做法,避免干扰业主正常生活起居。5、消防及煤气泄露报警系统,为业主提供安全烹食之乐。6、会所休闲设施为全体业主共享,物业企业应制订成本消费价格,并提供酒店式亲情服务。7、声乐系统安装及运行:请物业企业和园林设计安装企业协同考虑,以舒缓怡情小区气氛感染每一位业主,创建口碑效应。8、小区文化娱乐活动筹备和管理:策划并实施小区独有文娱活动,其缤纷多彩人文风采更可确保小区高质生活,吸引业主主动倾情投入小区活动,营造人居小区品牌。9、影视和信息服务:引宽带局域网入小区,在内部实现闭路影视系统,内部有线电视系统,共享高质影视文化,并为业主代办多种加密卫视申报手续。天线预留客厅、主卧室、次卧室三个接口。电话线预留客厅、主卧室两部分机插座。10、物业管理企业提供多种收费或无偿家政和商务服务,立即制订标准,方便本企业快速开展前期宣传资料设计。11、以上提议均结合本小区现实状况及营销给予考虑,请贵司及所聘用物业管理企业立即给予确定完善。完善齐全物业管理,是维系开发商和业主之间纽带,是双方达成默契最好桥梁。在该区域内竞争如此猛烈市场形势下,福怡公寓必需用服务这个杀手锏来重新赢得消费者信任和亲睐。六、小区环境和园林绿化1、会所和共享游憩场所当今住宅已逐步从只注意自己室内空间和外部交通位置提升到愈来愈重视自己环境质量,不仅要求住得宽大舒适,还要求感慨自然和享受小区生活。(1)会所小区会所愈来愈受到置业者关注,可是目前武汉市很多项目所谓奢华尊贵形同虚设设施难认为业主亲密共享。而功效单一、规模简陋却又不能为家居生活增添色彩。本项目标会所将以”融入武汉城市人生活、延伸家庭空间,拥有第二个大家庭”概念给予设置,表现业主尊贵身份,使之成其为小区主角,使会所成所成为舒适、优雅、清新健康、怡情亲密最好去处,使小区生活不假外求,成为城市中”漂亮半岛”。具体设置以下:a.提议选项目中间空地或其它非营业用房,建造一座会所,使之成为倍具历史文化气息、清新典雅、满怀温情私家会所之地;b.会所设置观景长廊或观景台;c.娱乐设置:音乐厅、棋牌社、银发活动中心、儿童稚趣园等;d.健美设置:健身房、台球室和乒乓球室、美容美发形象设计室;e.休闲怡情设置:咖啡厅、酒吧、沙龙;f.书香驿站设置:网吧、时尚阅读室。(2)共享游憩空间对游憩场所视觉感受和亲身体验好坏愈来愈成为衡量高级小区关键标准。游憩场所关键指小区内共享性休闲广场、娱乐中心等。所以提议广场设计应层次丰富,面积适中,以花圃、绿地、按摩小径、小型雕塑、水景为主。公共座椅等来充实休闲广场内部空间,再配上广场背景音乐,更添情调。娱乐中心和儿童嬉戏和锻炼。可考虑设置小型球场,儿童玩具模型城和游乐小天地等。至于小区老龄人游憩场所,可考虑设置室外棋台、休憩座椅、凉亭和钓鱼池等。2、园林绿化本项目占地面积不大,项目标绿化率可靠近30%。可是仅有高绿化率还难以达成高质量人居环境,居住环境需要有丰富绿地空间、组合多层次、多功效、序列完整绿地系统,造就出幽静精美生活环境,将住宅园艺景观和现代居住文明友好共融,而且要映衬出高尚城市小区休闲写意。我企业提议在园林绿化设计中分别从以下多个方面请园林企业给予精心设计。■公共绿地;■相邻楼体之间绿化;■水景设置;■各组团之间绿化特色和连接;■草种、树种、花卉品种和本土适应性选择及成本考虑;■屋顶或建筑体空中绿化;■临近公路式街道一侧防噪音绿化;■防尘、防风和防晒绿化;以上设计各要素谨请园艺企业精心设计,使小区拥有窗外天之蔚蓝、园之翠绿,使园艺不仅成为梦境般景观,又成为更高层次人居环境,满足居民对美景、对自然、对健康、对舒适追求。3、道路系统小区道路系统应通而不畅、人车分流、曲折改变、曲经通幽,在考虑到行人和行车便利和安全同时,还应该提升到关注每一位业主贴身感受。将业主感受将转化为感动,又来自于开发商对各细微之处精细雕琢。具体提议以下:■小区入口应视野通透,含有尊贵华庭之气派,且每个入口全部应含有各自标示性特色,以充足考虑居民出入乘车购物便利。■小区车行路线线条清楚、干扰少、行车视线良好最为安全,且行车路线和人行路线交叉越少越好,尤其是主入口周围。■人车分流较为困难,所以,应多开辟短捷而美观步行路线,确保人车隔离。道路两旁种栽树木花草,使行人和建筑之间私密性得以增强。提议人行道路设置造型各式遮雨长廊连通小区各处,可避烈日或暴雨之苦,做到进入小区就等于进了家门。■于休闲广场或公共绿地中设置游嬉小径,能够让儿童边走边唱边玩。■经过在道路两旁设置园艺小品,利用细致景观和空间形成美观而又含有标识意义道路系统。■设置彩砖、草砖或卵石小径、按摩小径,即生情趣、又现品位。4、园林小品园林小品和园林绿化共同描绘小区如诗通常环境境界。我企业提议分别从以下要素给予精心部署:■入口、大门、围墙;■车库、车棚及标识;■垃圾回收站、废物箱;■小区路灯、庭柱、夜景灯不等;■木制长椅和石桌、石凳;■道路、景观指示牌;■小型雕塑、水景等;■隔离带或栏杆;以上各设置标准及细节需和园林企业共商确定。七、建筑群体1、建筑风格建筑空间配置上要求反应居住者个性及不一样层次开放和内敛,室内和室外自然过分和不一样趣味气氛及文化理念。我企业提议以人造瀑布为中心建一座小区花园广场,配以现代化雕塑,播放部分舒缓轻松音乐为背景音乐,四面以精心园艺组合,给人以宁静安详向往,显示出业主尊贵高雅品位。2、建筑群落立面为了显示出高品质小区建筑格调和风情,我企业提议:■各组团建筑外型,包含阳台造型(方形、圆弧形回廊或异形改变、门窗造型(全落地、低落地、平层、凸窗、窗框套等)均保持鲜明特色区分和俊美型体;■建筑外立面阳面尽可能避免管道外露,注意于空调机位做好半封闭式预留及冷凝水管道预留,避免因空调机出水造成外墙污染;■各建筑单体图型和各组团园林设计保持友好搭配,忌过于突兀和怪诞。立面之屋项处理由西至东依次采取船翼形、坡形、尖顶形、平顶形等造型,并注意保持一致建筑风格整体性友好性,切忌多种差异极大建筑风格杂乱斑斓地陈列一堆,结合地块之外部环境和内部品质要求,该项目应采取较多现代主义建筑手法并融入景观环境,使之成为一个风格清新、外型俊雅,含有新东方主义建筑风格城市花园小区。■大堂入口宜精心装修,显得现代气派、华丽尊贵,给人一个星级家居感觉。八、推广目标项目价格定位销售均价:本项目周围众多高层楼盘在封顶阶段供给均价大多为2300元/M2左右,结适用户对本项目标心理接收价位约为2300元/平方米左右,而心理预期价位2300元/M2左右,再者结合本项目供给量不大,尚处于楼花早期阶段这一特点,本企业认为该项目在早期入市阶段价格定位应该本着”低开高走、节节攀升”标准。提议以下:1、低定价:以计划设计高品质定出和周围楼盘相近价位快速吸引买家关注,造出买家火爆气氛。2、巩固价:实际销中以略高于开盘价价格来实施,以优惠形式促进销售连续增长。3、攀升价:在实际销售中,掌握销售节奏,给予调升价格造就楼盘成交踊跃、买家追捧火爆局面。4、心理承受价位:周围及外区域用户对此项目标最好心理承受价位为2300元/M2左右。5、心理预期价位:周围及外区域用户心理预付价位为2300元/M2左右,这种心理预期价位太低,不利于项目价格体系在用户心目中认同,所以需利用前期宣传,逐步提升用户对该项目标心理预期价位,最好达成2400元/M2以上。待企业发售时,以较低开盘价位,入市后必将轰动市场,促成火爆成交局面。期后结合工程进展快速实现价位攀升,最终以高品质、高价位双双立足于市场,实现最大利润和最快销售双赢。总而言之,本企业提议该项目标价位定位为:内部认购均价:2180元/M2公开发售均价:2240元/M2销售巩固期均价:2300元/M2工程封顶期均价:2360元/M2现楼期均价:2420元/平M2——2480元/M2门面均价:(待定)销售进度房地产产品生产和销售是一个周期性较长经济活动。在整个发展过程中,我们针对福怡公寓目前情况,结合各方面综合考虑,我企业有把握将福怡公寓销售期控制在10个月内,并达成月销售额达成200万元水平上。具体见下表:时期工程情况销售进度回笼资金所需时间二次导入期项目工程重新开工开启,二次导入市场,工程进行外装修。5%100万元1个月成熟期外装工程进行到三分之一15%300万元2个月高峰期外装工程完工,园林绿化完工,物业管理进场,已经开始交房。70%1400万元6个月清盘期经过前多个时期市场消化,项目进入尾声,经过促销活动方法避免积压。10%200万元1个月注:以上回笼资金为协议标额。完成需要工程进度确保。形象包装及前期准备1、营销模式:采取预售楼花、独家委托方法a、预售楼花可立即筹措资金、降低成本b、独家委托销售可使销售商从接触开始就进入策划制订可行销售计划和程序并尽力去实施完成。2、销售前准备:a、制作售楼书及宣传单:售楼书印制5000册;b、制作模型:分总体计划模型、平面模型;c、制作展示板:分总体计划、区内计划、平面、立面、装修、介绍;d、初步确定按揭银行、按揭成数及年限;e、现场开辟一间50平方米左右场地为现场售楼处,并配2部电话。3、组成营销班子,分设4个职能小组:a、销售接待组:负责日常销售接待、咨询;b、文件资料组:负责售楼文件、图片资料制订、建档及存放;c、财务核实组:负责帮助财务部门收缴房款;d、调度组:负责售楼日常事务,立即将销售情况向企业领导汇报。4、销售计划:a、第一阶段(工程重新开启,外装修开始)预定成交5户;b、第二阶段(公开销售两个月内,不含春节前后30天)预定成交15户;c、第三阶段(建筑工程、绿化工程、配套工程已经完工,开始交房)预定成交55户;d、公开销售10个月内基础销售完成。福怡公寓推广计划人类进入二十一世纪以来,对生活质量需求越来越高,而住宅功效也伴随人类这种需求变得越来越完备,进而加大了几大产业(如教育产业、体育产业、旅游产业等)在房地产开发中整协力度。大家购房意识亦不再停留在”购而居之”简单观念之上,房地产开发也由安居实用型向后小康时代过渡,而住宅品质、建筑材料、小区配套、升值潜力等原因已成为左右现代人投资置业先诀条件。兵法有云:来雨而绸缪,谋定方可后动。所以,我们在本案推出之前,首先做好正确市场定位和项目前期推广策划。就显得犹为关键,且势在必行。我企业依据慎密、细致、深入楼盘走访和用户摸底调查,经统计分析后,本案周围楼市展现特征状态及发展趋势,亦依据用户群体置业需求之喜好和时尚,并结合原始设计方案之蓝本、物业相关条件及市政计划方案涵盖,得出福怡公寓项目定位。即项目标优劣势均很显著,所以我们在操作本案时,当保持清醒头脑,既不盲目消极,亦勿妄自菲薄。针对本案之现实状况,应立即依据原计划设计方案对细节之处给予修补,以提升该项目标档次,依如我企业”福怡公寓策划方案”之相关提议并加以完善、实施,我们有理由相信:该项目经过重新包装、开启、入市必获好评,并将出现柳暗花明又一村新局面。一、福怡公寓优、劣势分析优势:1、本项目工程已经封顶,进入准现房销售阶段,符合现在消费者消费心理(怕受骗、怕投资失败等)。2、项目在香港路末端,靠近唐家墩,属于新发展中市区中心,各项生活配套服务设施健全,交通便利,是居家置业比较理想地段。3、八层楼带电梯小高层计划在武汉市绝无仅有,是小区一大卖点,能够反应出企业”以人为本”开发建设思绪。4、新开通一条马路步行通往新建图书大世界只需要五、六分钟旅程,是业主周末、休息日高雅休闲好去处。也是业主儿女成才有力保障。劣势:1、项目封顶后停工,对消费者购置信心是一个严重打击,对企业形象负面影响是不可估量。处理方法:物业管理提前进场服务,努力争取在服务上有所突破,在竞争中才有可能脱颖而出,改变目前不良形象。2、项目在香港路上,该地段竞争猛烈,本项目停工后,拱手让出市场份额,周围用户或多或少购置了其它项目,区域内客源已经极少了。处理方法:除了加强服务方法外,合适地采取宣传攻势,吸引外区域用户来此置业。3、小区规模不大,仅84套单位住宅,一万多平方米,不像竞争对手那样几乎全部是两、三万平方米以上,给人缺乏一个安全感。处理方法:努力争取从小入手,让消费者了解本项目标精巧小巧、秀外慧中建设宗旨,小区落成后,实施亲情化管理,居住人口少,大家能够和睦、亲密相处,进小区即溶入一个大家庭。4、和旁边企业宿舍楼间距太近,影响业主居住私密性,且对防盗提出相当高要求。处理方法:物业管理加强警力保障。硬件上使用远红外报警器,必需时候,对用户解释说:”该地块已经征用,是小区二期工程,正在计划中,未来一定会拆除重建。5、周围环境太差,对于小区出、入口,和对面一排门面给人一个棚户区感觉,影响本项目标形象。处理方法:加强本身环境建设,并用透空栏杆替换传统围墙,让小区绿地从大家视野中引申开来,吸引和转移消费者注意力。6、房型朝向差,本项目有两栋楼是朝西,武汉天气是冬寒夏热,夏季日晒时长,不符合武汉市民置业习惯。处理方法:突出小区后小康时代围合式布局特征,能够让业主集中观景。二、推广地点房地产项目因为它地域性限制,是一个不可替换大件商品,推广地点必需选择在项目现场。另外,依据市场形势,结合宣传方法,合适作部分异地推广,如:房交会、室外摆点等。三、推广目标推广本案初级目标是根据计划书上推测,以十个月为全案销售周期,达成将项目售磬目标。终极目标是和贵企业结成友好弟兄企业,将本案作为一个试金石,双方取得相互信任,深入拓宽以后合作领域。本案销售进度资金回笼、百分比、销售面积等具体指标详见策划书第5页。四、推广费用房地产多层住宅楼项目标推广费用通常占总销售额5%左右,本案总建筑面积11030m2,均价2300元/m2,项目总价值人民币2540万余元。本案按3%投入,其广告费用在80万元左右。我企业利用手中资源可将推广费用控制在65五、推广时段依据本案土建工程业已封顶之现况,我们将整个营销活动分割为以下表中多个阶段,针对不一样时段进行不一样工作安排。项目内容时段时间工程进度工作安排筹备期12月底前工程开启售楼部装修设计楼书、售楼部部署、沙盘、展板、模型制作、广告制作、公布、确定按揭相关事宜。开盘期1月—2工程进入外装修物业管理进场组建营销人员:经理一名、主任4名、统一着装、负责日常销售、接待、谈判签约成熟期3月—7月外装工程完工,园林绿化完工,6月30日开始交房工作重心转移到实施日常销售、接待、谈判签约、落实银行按揭回款高峰期及清盘期8月—10月小区全方面完工并交付使用依据形势、制订对应促销方案,完成尾盘销售六、市场定位及营销策略市场定位:开发商是项目成功是否关键。产品首次定位很关键,项目标任何一个风格全部需要完善。本案定位在作为后小康时代住宅模式典范和代表,精品项目。关键在概念引导和细部处理上,给消费者强烈感观冲击,并让项目本身充满亲和力和诱惑性。后小康时代住宅模式六要求展望。1、绿色:重视环境保护。在园林配套和绿化方面有独到之处,管道净水是不可或缺一个方面。2、舒适:表现”以人为本”标准。让全部业主切身感到一切设计及配套设施方便、实用。3、便捷:进出方便。各单位和公建设施之间连接即有有形过渡。又触手可及。4、安全:智能远程抄表系统,并利用高科技防盗系统,避免业主受到外界过多干扰。5、多样:关键在选择多样化,强调个性化空间发展。6、信息:三网合一已不能满足后小康时代需求,引宽带局域网入小区,将现代人从禁锢居民”笼子”解脱出来。居住功效将向休闲、康复、交际沟通、艺术欣赏、办公、远程教育等领域延伸。使其成为城市演绎人文主义精神关键舞台。营销策略1、产品策略:依据武汉市现行经济情况,大多居民已进入小康水平,为确保项目含有前瞻性和可连续性发展战略。提议产品采取后小康时代现代风格,立面简练、色彩鲜艳、明快,采取环境保护型材门窗,提议使用武汉”世纪风”牌塑钢窗,该产品属建设部推荐免检环境保护产品,周围楼盘几乎大全部使用此窗。其次,该产品实施终生维修制,我企业还可经过合作关系促成以窗换房结算方法,这么即提升楼宇品质,又促成销售,一举而二得。小区布局出于景观考虑,可做成围合式概念。在小区内道路上最好能做到人车分流。2、价格策略:利用现在大多消费者持币待购,等候降价心态,将产品在导入期内以低价格、低姿态入市,并在周围快速打开著名度,吸引注意力,以后缓慢攀升,使房价成为慢牛格局。使前期业主受益。赢得良好口碑。告诉消费者一个事实,好产品需要发觉。3、渠道策略:媒体宣传渠道关键有房地产交易会、新闻公布会、平面广告、电视广告、户外广告、促销活动、直邮、call客等方法。在沟通方法和其它竞争对手沟通方法上差异性。4、促销策略:依据销售卖场情况不定时举行。目标是强化声势,制造高潮,整合营销。5、回款策略:现在商品房销售中寻求金融支持开发商很多,而且银行也比较愿意办理按揭业务,其中中行、建行、交行能够办理七成二十年;工行能够办理八成三十年银行按揭(我企业从事房地产开发、销售多年,和本市几家银行已建立了良好、稳固信用关系和业务往来,能够为贵企业帮助办理)。七、项目用户群体定位 经过对小区计划设计定位及价格定位,该项目标用户群体已浮出水面,可是武汉置业群体并没有像其它房地产市场较为发达地域一样,形成各自径渭分明层次或阶层,很多收入差异、置业档次、生活品位差异大群体杂居一处现象相当严重。我企业再结合对周围用户走访和问卷抽样调查得出该项目标用户定位为:因为项目开发规模不大,可是周围竞争猛烈,只争取一部分阶层用户显然是难以实现项目标成功销售,所以,该项目标用户群体宜销定含有一定经济实力但处于各生活层面之中群体,经过不一样户型供给和营销细分最大用户市场,掌握中高等收入者,吸引高收入者,并尽可能降低置业门槛,争取中等收入者。按经济收入划分:可锁定年收入五万元以上,或月收入稳定于三千元