高层住宅物业服务方案样本

HYPERLINK""广厦汇商高层住宅物业服务方案一、项目概况广厦汇商高层住宅小区是本市现在仅有几处高层住宅小区之一，处于新华路中段闹市区，周围有医院、学校和商业区，是一个宜居现代化高层小区。分A\B\C三个单元，其中1-3层为底商，3-30层为业主住宅，共有住户405户，住宅面积50000多平方米。地下停车场一座。本物业属于住宅物业。项目特点：1、该项目四面是商业区，且家眷区内有建材市场一个，属于商用和住宅混为一体住宅小区。2、该项目是本市仅有多个高层住宅小区之一，居住业主大多为事业成功人士，对物业服务要求较高，所以该项目标物业服务定在高端物业。要求物业服务人员素质和综合技能全部比较高。3、配套设施现代化，如电梯、编码楼宇对讲系统、地下停车场等。针对项目特点，项目周围环境、业主需求层次，我企业确定了“星级酒店物业管理”物业管理模式。经过借鉴星级酒店高标准物业服务理念和科学、严格、规范管理手段和操作，借以提升物业服务质量，满足业主不停改变服务需求和快节奏生活需求。二．物业服务内容1.、共用设施设备维护、运行和管理，包含电梯、共用照明、配电柜、楼内消防设施设备、智能楼宇对讲系统。2、市政公用设施和隶属建筑物、构筑物养护和管理，包含道路、室外上下水管道、化粪池、停车场及自行车棚。3、隶属配套设施维修、养护和管理，关键包含电梯、加压泵、业主会所。4、公共环境卫生，包含公共场所、楼宇共用部位清洁卫生、垃圾搜集、清运。5、维护小区正常公共秩序及交通秩序，帮助治安部门维护本小区安定、协业主做好住宅区治安防范工作，包含巡视、门岗执勤。6、交通和车辆停放管理。7、配合小区或业主委员会完成和该小区相关公共事务。三、小区物业服务组织框架机构物业服务中心物业服务中心用户服务信息管理协调调度工程部设备运行、工程维护、节能降耗、消防管理保卫部实施门卫制度巡查制度车辆管理保洁部卫生清洁垃圾清运四、人员配置及培训管理1、人员配置部门名称人员配置岗位工种岗位设置服务中心3人项目主任、物业管理员、文员二十四小时值班保卫部23人包含门卫、巡查、停车场门卫15人；巡查3人，停车场6人，三班二十四小时不间断值班工程部4水电、管网、公共养护白班3人，零点一人保洁部9楼宇，室外楼宇内7人，外部2人，长白班2、人员培训管理依据岗位特点和人员素质有针对性进行岗前培训，做到不合格不上岗，不适应不录用。依据企业培训步骤制订长久岗位培训计划，并监督项目处设施。依据企业品质部考评措施，定时对培训内容进行考评。制订完善竞争机制，本着“能者上，中者让，庸者下”标准及岗位激励推施，奖优罚劣，提升队伍服务技能及服务意识。3、管理制度制订管理制度包含公众制度和内部管理制度，关键有《业主条约》、《装修管理要求》、《电梯使用管理要求》、《物业服务人员岗位职责》、《考评标准》等。五、物业服务内容及标准（一）服务中心有完善服务方案，质量管理、档案管理制度健全。服务人员㻟一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。最少每六个月咨询业主意见一次。公共服务电话二十四小时有些人接听，报修双方约定时间抵达现场，有报修、维修统计。分工中着装，持证上岗。（二）公共设施维修养护对共用设施进行日常管理养护（有专业部门负责除外，如电梯年检及养护）。建立共用设施设备档案，设施设备维修运行统计齐全。对公共设施、设备定时巡查需要维修制订计划报业主委员会决定维修方案。消防设施完好，可随时启用，消防通道通畅。设备房保持整齐、通风、无跑、冒、滴、漏现象。路灯、楼道灯完好率不低于90%。电梯天天例行检验一次，通常故障立即修复，大故障立即联络专业维保单位修复。8、特重物、专长物不得从电梯上楼，必需向业主或装潢人员讲解清楚。9、当物业电梯、设备有故障时，立即通知设备部门，夜间发生重大事件时立即通知班长，按应急预案实施。10、当物业设备、设施被损坏时，应将当事人带至管理四处理。（三）公共部位清洁生活垃圾天天清运一次。每日清扫道路两次；消防楼梯每三日清扫一次；楼宇大厅及电梯每日拖擦一次，二十四小时保洁；立即清除关键道路积雪、积水。楼道玻璃每个月清洁一次；路灯每两个月清洁一次。住宅区污水、雨水管道每十二个月疏导一次；化粪池每十二个月清理一次。其它时间如发觉堵塞立即处理。（四）公共秩序维护1、门卫工作，单元门口、大门每班门卫一人，工作标准以下。（1）对出入小区人员必需时进行查询，言语文明，并做好登记和引导工作，来访客人须出示有效身份证实，填写来访人员记录表，说明来访事由，被访人姓名、住址、电话等。（2）劝阻无关人员及未经同意商贩进入小区。（3）、依据小区机动车辆管理要求，管理小区交通秩序，无关车辆不得进入小区。（4）、负责登记电视监控情况。（5）、负责小区内邮件收发登记管理。（6）、门卫岗须保持整齐美观，无关人员不得进入门卫岗。大件物品出门必需凭《物品出门证》，经查对无误后签字放行。夜间严格控制装潢施工人员携大件物品出门。2、巡查岗位（1）、巡查执勤人员依据每日排班表按要求区域及路线实施巡查执勤。（2）、巡查岗执勤关键内容包含：小区内陌生人员查询，劝阻已进入小区无关闲杂人员，车辆停放情况；楼宇外观、道路、路灯及相关配套设施完好情况，立即发觉不安全隐患，阻止不法行为及违反小区综合管理制度现象等。（3）、认真遵守姿态、礼貌用语等方面要求。（4）、巡查情况立即统计。（5）、对火灾、防汛、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时立即汇报相关单位，并帮助采取对应方法。3、工作时间安排

1、值班岗保安实施二十四小时值班制。

2、早班：8:00～16:00，中班：16:00～24:00，晚班：24:00－8:OO，早、中、晚三班，每十天依次轮换一次：即每个月10日，20日，30日为倒班日。

（五）停车场管理二十四小时有些人职守，监督车辆按要求位置停放。立即疏导进出车辆，避免交通堵塞现象发生。完善车辆牌证收发和变更登记工作。六、物质装备计划（1）物业工作人员服装、工含有物业企业配置。（2）委托方需提供物业中心用房及工作人员更衣室各一间。值