冉家坝项目前期定位策划方案56p

冉家坝项目前期定位策划方案项目整体定位结论PART5整体市场环境研判PART3项目自身条件解析PART2目录项目SWOT论证分析PART4企业开发目标解读PART12014.031：项目高地价拿地，如何实现项目最终的高溢价？2：项目如何从项目周边竞品里面脱颖而出，实现最终的快速销售？1：通过合理的产品规划、新颖的主题包装、分物业的优化打造，实现项目整体价值的最大化，实现项目的高溢价。2：通过创新的产品定位、植入高附加值、合理的营销策略，实现项目的快速销售。表层问题深层问题Part1开发商目标解读开发商目标解读项目整体定位结论PART5整体市场环境研判PART3项目自身条件解析PART2目录项目定位论证分析PART4企业开发目标解读PART12014.03项目自身条件解析>>项目区位解读项目位于渝北区冉家坝片区，临近北环，5分钟到达新牌坊商圈，10分钟即到观音桥商圈，与重庆北站、江北机场的距离均在20分钟车程以内，区位优势较为明显。

渝北区本案观音桥商圈约4km江北机场重庆北站约19km约5km新牌坊商圈本案Part2项目自身条件解析2014.03项目自身条件解析>>项目公共交通解读—四至环境新南路杜松路星湖路本案银杉路城市支路项目地块被城市主干道新南路、银杉路及两条城市支路围合，处于十字路口，噪音影响较大。城市次干道城市次干道新南路Part2项目自身条件解析2014.03项目自身条件解析>>项目四至环境解读项目北侧紧邻劲力·五星城自由地，东接龙湖MOCO，南临祈年悦城和在建冉家坝中心，西面是金科·国际广场，包括蚂蚁SOHO和红星美凯龙，周边居住氛围浓厚，但形象较差。本案金科·国际广场劲力·五星城自由地龙湖·MOCO冉家坝中心（在建）祈年悦城橄榄郡新南路冉家坝中心（在建）龙湖MOCO劲力·五星城自由地金科·国际广场橄榄郡祈年悦城Part2项目自身条件解析2014.03新南路银杉路地块价值项目地块西、南两面紧邻城市主干道，相比另两条城市支路，人流量较大，商业价值相对较大。Part2项目自身条件解析2014.03项目自身条件解析>>项目经济指标解读地块为商住用地，占地面积1.2万方，建筑面积7.2万方，总体体量较小,无大盘优势；容积率6.0，限制物业发展；商住比例为3:7，商业体量约2.2万方，精准定位有利于实现商业价值最大化。Part2项目自身条件解析2014.03项目自身条件解析>>项目地形地貌解读地块实图剖面项目地块方正，内部呈下陷形态，与路面形成约10m高差，下陷部分平坦无高差，利于打造车库和地下商业。地块剖面图约10米新南路劲力五星城自由地城市次干道祈年悦城2014.03项目自身条件解析>>项目配套解读项目周边生活配套和市政配套完善，生活便利，满足区域日常生活和商务需求。重庆市中医院石子山体育公园松树桥中学本案中国银行永辉超市星光学校重庆市农村商业银行工商银行冉家坝中心重庆新天城小学重庆龙湖医院龙湖动步公园龙湖花园巴蜀学校市财政局武警总队重庆市第五检查分院卫生局重庆林业局工商局水利局人事局重庆海关生活配套市政配套2014.03项目自身条件解析>>项目配套解读项目周边生活配套和市政配套完善，生活便利，满足区域日常生活和商务需求。石子山体育公园本案龙湖动步公园生活配套市政配套2014.03项目自身条件解析>>小结1、区位优势：项目位于冉家坝中心，区域发展利好。2、交通优势：轨道交通优势、公共交通便捷。3、环境优势：紧邻两大公园，有利于后期营销，提升项目关注度。4、商业优势：紧邻主干道，红星美凯龙及冉家坝中心辐射大量商业商业价值较大。5、配套优势：项目配套完善，满足生活及商务需求。项目优势1、项目紧邻城市主干道，噪音污染较大。2、项目四至环境形象较差，不利于自身形象打造，影响项目品质。3、项目临近冉家坝中心大型城市综合体，增加了商业发展难度。项目劣势项目整体定位结论PART5整体市场环境研判PART3项目自身条件解析PART2目录项目定位论证分析PART4企业开发目标解读PART12014.03住宅市场分析2014.03住宅市场2013年重庆市量价齐升，价格环比上涨12.5%，单套成交面积趋小。2013与2012年普通住宅物业对比表（万方、元/㎡）2013年重庆主城普通住宅物业成交量价月度走势图（套、元/㎡）2013年普通住宅成交163923套，环比上涨2%；套内成交面积1190.16万方，环比上涨1.63%；套内成交均价8409元/平方米，环比上涨12.48%；

平均每套成交面积72.6平方米，环比下降0.37%。2013年重庆主城普通住宅3、4、10月旺季成交套数最高，成交高达17000套。成交均价7月达到全年最高水平，8734元/平方米。2014.03渝北区住宅物业成交位列第二，价格低于渝中区、江北区，有利于吸引更多价格敏感度客群。住宅市场2013年重庆主城普通住宅物业成交区域分布图（套数比）2013年重庆主城各区域普通住宅物业成交套内均价对比图（元/㎡）2013年重庆主城普通住宅沙坪坝区和南岸区成交套数占比最大，并列占比15%；其次为渝北区、江北区和巴南区和九龙坡区，分别占比14%，12%，11%和10%；渝中区成交价格最高，套内均价达到10821元/平方米，其次为江北区和北部新区，成交均价分别为9461元/平方米，9016元/平方米；渝北区成交价格相比较于渝中区、江北区低1000-2000元，将吸引更多价格敏感度客群。2014.03项目住宅市场分析>>市场格局项目所在的冉家坝片区，目前仅有3个在售楼盘，内部竞争较少。片区周边两大板块皆为房地产开发的热点区域，对项目造成一定的客源截留，构成了项目的竞争格局。尚林汇景两江春城龙湖源著三期龙湖大道劲力五星城自由地安泰城市理想长安锦绣城欣光松宿沃泰第五区中渝山顶道国宾城中渝香奈公馆在售待售朝兴龙城国际溪岸上品嘉凯城北麓官邸本案首创德尔菲谷新牌坊片区花卉园片区冉家坝片区2014.03项目住宅市场分析>>市场格局供应：区域内共有14个楼盘，其中12个在售，供应体量近40万方，产品：容积率集中在2-4，较高容积率促使区域产品以高层、洋房为主，价格：主要价格集中在9000-12000元/平方米之间。2014.03交通：30余路公交线路，4个公交车站，轨道交通环线体育公园站，轨道交通冉家坝站；商业：大型综合商业体，格调商业街区，风情高端餐饮步行街，未来的冉家坝商业中心，永辉超市，SM广场等；金融：富滇银行、三峡银行、重庆银行、重庆农商行、华夏银行、建行、农行、中行、工行等；资源：江北体育公园，两江春城公园，汽车电影公园、运动休闲公园和儿童游乐公园。项目住宅市场分析>>案例分析2014.03项目涵盖超五星级酒店、国际甲级写字楼、综合商业体、格调商业街区、花园洋房、联排别墅、SOHO小户、高层公寓等多种物业形态。联排别墅花园洋房综合商业体商业街区公寓公寓公寓项目住宅市场分析>>案例分析花园洋房写字楼2014.03高层户型：2室2厅1卫+院馆，套内面积约63.02㎡户型方正紧凑，分区合理；飘窗设计，增加室内景观价值；空间灵活多变，可变三房。项目住宅市场分析>>案例分析洋房4层户型：3室2厅2卫，套内面积约99.51㎡户型方正紧凑，分区合理；飘窗设计，增加室内景观价值；入户花园设计，空间自然延伸。项目户型以两居室户型为主，三室、四室户型为辅，面积区间为63-147㎡。2014.03项目住宅市场分析>>案例分析项目去年4月开盘至今，高层仅剩5号楼还未推出，准备近期开盘，去化率达到69%。价格：均价11000元/平方米。售房部销售现场2014.03项目整体评价：项目住宅市场分析>>案例分析2014.03项目住宅市场分析>>长安锦绣城项目地处新牌坊核心，总占地约

15万方，容积率约3.49，着力打造多重建筑形态于一体的大型城市综合体项目。商业：自带约5万㎡美国风情商业步行街；教育：江北区观音桥小学、江北区花园小学，重庆市第十八中学、重庆市第十四中学、重庆市第七十三中学、重庆市第四十五中学、重庆市第四十二中学、重庆市蜀都中学、重庆市观音桥中学、重庆市第十九中学等；医院：江北区第一、二、三、四人民医院、解放军第324中心医院、江北区中医院、重庆第十人民医院、红旗河沟医院、龙湖医院。2014.03项目住宅市场分析>>长安锦绣城渝北实验小学锦绣长安分校幼儿园美国风情商业步行街项目共25栋楼，规划有景观高尚住宅、约5万平方米美国风情商业步行街、酒店式商务公寓、智选假日酒店等建筑形态，拥有酒店、超市、会所、学校、运动等完善配套。幼儿园渝北实验小学美国风情商业街2014.03项目住宅市场分析>>长安锦绣城三室两厅双卫，套内面积108.92平米，建筑面积130.25平米四室两厅三卫+空中院馆，套内面积167.92，建筑面积203.4㎡

一室两厅一卫，套内面积53.43平米，建筑面积63.89平米两室两厅一卫，套内面积75.39，建筑面积90.15项目户型以两室、三室为主，在售房源套内面积区间为53-117㎡。2014.03项目住宅市场分析>>长安锦绣城项目分三期销售，目前在售6、7号楼，自2008年12月03日开盘以来，去化较好，达到76%。价格：均价11000元/平方米。6号楼7号楼2014.03项目住宅市场分析>>长安锦绣城项目整体评价：2014.03物业类型区域以高层产品为主，溢价能力有限如何结合项目优势，打造溢价更高的产品？价格区域高层竞争环境激烈，且高层套内均价9200～10500元/㎡。如何在单价竞争激烈的市场下，实现项目价值最大化？产品区域主力的产品户型区间为40-80㎡如何定位面积区间、比例，通过合理的户型设计，高附加值，实现产品突围？竞品市场关键点2014.03公寓市场分析2014.03公寓市场项目所在的冉家坝片区，目前公寓在售楼盘有2个，内部竞争较少，项目发展公寓物业，具有一定发展机会；竞争板块产品户型主要为小户型，面积区间集中在30-60㎡之间。在售公寓物业销售价格在10000元/㎡左右。两江春城龙湖源著劲力五星城自由地北城阳光尚线中渝香奈公馆润都7号佰度SOHO安泰城市理想长安锦绣城沃泰第五区金科蚂蚁SOHO本案冉家坝片区新牌坊片区在售待售售罄2014.03项目市场分析>>项目周边典型公寓解析沃泰第五区2014.03项目市场分析>>项目周边典型公寓解析两江春城2014.03项目市场分析>>项目周边典型公寓解析安泰城市理想2014.03现状大区域内公寓产品较多，但冉家坝小片区内竞争不大如何根据项目自身优势，打造溢价更高的公寓产品？去化区域内公寓产品去化相对较快，呈现出供不应求的态势如何在已有市场基础上，对项目进行创新打造？产品区域公寓产品主力户型区间为19-60㎡如何定位面积区间、比例，通过合理的户型设计，高附加值，实现产品突围？公寓市场小结2014.03写字楼市场分析2014.03项目写字楼市场分析>>2013年办公物业成交体量同比下降86万㎡，降幅为43.2%，其中渝北区降幅最大；成交单价下降485元/㎡，跌幅4.52%，2013年办公物业去化情况较差。2012与2013年办公成交对比表（万方、元/㎡）2013年各区域办公物业总成交体量同比2012年下降，其中渝北区降幅最大，2013年北部新区成交体量最大；各区域成交建面均价整体同比2012年相差不大，江北区涨幅较为明显，2013年江北区办公物业建面均价最高。2014.03冉家坝片区前期规划以商业和居住功能为主，商务楼宇相对分散。但项目所属的渝北-北部新区板块供应量较大，预计未来1年的市场供应将达到90万方，板块内部竞争激烈。售罄待售在售项目写字楼市场分析>>竞争格局本案康田凯旋国际中渝广场龙湖国际龙湖水晶国际龙湖水晶星座金科蚂SOHO涉外商务区扬子江商务中心两江春城财富中心A座高科星系列上丁企业公园冉家坝版块EBD生态区版块新牌坊版块2014.03在售项目分析项目周边在售写字楼以高端甲级为主，供应体量达114万方，均价在14000-22000元/㎡之间，整体去化缓慢。2014.03项目周边以甲级写字楼为主，价格区间跨度大；项目所在片区未来1年的市场供应将达到90万方，板块内部竞争激烈；渝北区2013年办公物业成交体量同比降幅最大，项目周边办公物业市场表现为供大于求，去化较为缓慢。写字楼市场小结2014.03商业市场分析2014.03未来三年内主城区，潜在大型商业总体量约403.6万方，其中渝北冉家坝片区的潜在大型商业体量约79万方。重庆商业市场2014.03冉家坝片区的潜在大型商业均聚集在未来冉家坝中心周边，未来竞争激烈。日月中心广场[14万方]龙湖时代天街[约60万方]北城天街[14万方]朗晴广场[13万方]金源时代购物中心[35万方]阳光世纪（新世纪）[8.6万方]煌华国际广场[13万方]煌华新纪元[8万方]星光68广场[3.5万方]大融城[9万方]茂业百货[8万方]绿云尚都[10万方]U城天街[12万方]万达广场[12.6万方]协信星光时代广场[13.8万方]国汇中心[14万方]百联上海城[26万方]重庆瑞安嘉陵天地[30万方]英利国际广场[10万方]朝天扬帆[22万方]东原D7区[18万方]越洋广场[17万方]IFC国金中心[9万方]旭阳台北城[24万方]协信城立方星光天地[10万方]金隅大成时代都会[21万方]同景国际城[24万方]鲁能领秀城[24万方]东原1891购物中心[12万方]中渝国际都会[40万方]SM广场[14万方]两江春城商业中心[17万方]财富中心[14万方]大雅金开国际[13万方]力帆金开[12万方]华润万象城[35万方]沙坪坝区商业三北区域商业南岸区商业渝中区商业潜在商业星汇两江[12万方]龙湖源著天街[8万方]重庆商业市场本案冉家坝片区2014.03周边典型商业项目周边同类型竞品共计12个，源著天街、两江春城、星汇两江、新光三越会在未来2-3年逐步开业，届时会导致商业竞争白热化，对项目造成一定压力。星汇两江财富中心新光三越SM广场源著龙湖天街两江春城祈年悦城晶郦馆MOCO冉家坝中心橄榄郡3Km范围内2014.03周边典型商业重庆财富购物中心由香港香江国际集团开发，地处重庆北部新区核心地段。总建筑面积13.8万平米，总共7层，地上四层，采取只租不售的运营模式，统一产权，整体经营。项目整体定位为中、高端，是集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型Shopping

Mall。大型购物中心湖滨餐饮区公寓酒店写字楼公寓客群：多为EBD中档次消费