《成都武侯大道项目前期定位及产品概念性策划报告》

武侯大道”项目前期定位及产品概念性策划报告

目录

6前言

10第一章项目市场价值和机会判断

10第一节市场价值和机会分析

10—、现实市场价值和机会简析

12二、新生市场价值和机会简析

14三、可创造的市场价值简析

15四、小结

16第二节典型项目价格、面积及其销售特征专题研究

16项目一：置信丽都花园城

24项目二：鹭岛国际社区

32项目三：双楠风景

37项目四：优品道

46项目五：新里维多利亚

51项目六：西郡香林

58项目七：红馆

61第三节市场价格分析与判断

61—、现实价格分析与判断

65二、项目市场价格判断

73三、价格的升位前提及空间判断

74四、项目实际价格预期

74五、小结

75第四节章结

76第二章项目市场定位分析

76第一节定位分析框架

77第二节关于项目的市场定位

77—、跟随策略

77二、借势策略

77三、侧面竞争策略

78第三节关于目标市场

80第四节关于目标群体

82第五节关于核心产品

82—、关于产品类型市场的适宜化选择

83二、关于产品链的构建

84三、关于产品规划

85第六节章结

86第三章项目初步市场定位

86第一节定位说明

87第二节定位框架

88第三节项目市场定位

90第四节目标群体定位

90—、目标群体构成

92二、本项目目标消费群体

94三、本项目目标群体的锁定

96第五节项目主题定位

97第六节项目形象定位

98第七节项目身份定位

98—、项目区位属性界定和价值索引

98二、项目的身份定位

99第八节项目功能定位

100第九节核心产品定位

101—、类型构成

102二、产品构建

108第十节案名定位

108•、武候大道项目案名的企划思路

109二、案名建议

111第四章项目营销概念策划

111第一节营销推广定位说明

112第二节营销推广目标界定

113第三节营销推广思路提炼

115第四节营销推广策略

115—、销售策略

120二、价格策略

125三、促销策略

126四、控制策略

128五、时间策略

130六、推广模式建议

131第五节广告策略

131一、阻隔策略

132二、短兵相接策略

133三、媒体策略

142四、小结

143第五章项目相关专题研究

143第一节关于社区商业

143—、社区商业概念

143二、成都房地产市场社区商业现状

144三、对项目启示

145第二节关于防噪

145一、噪音的定义

146二、噪音对人体的影响

146三、项目降噪措施启示

148第三节关于节能、生态

148—、节能、生态建筑概况

150二、国际建筑界利用生态节能技术的主要手段：

151三、对项目启示

153第六章项目静态投资收益分析

153第一节分析说明

153方案一、满足现有控规指标和新政条件下的指标确定

154方案二、在控规条件下适当调高的指标确定

155方案三、满足调规情况和市场状态下的指标确定

156第二节收益分析

156方案一、满足现有控规指标和新政条件下的收益分析

161方案二、在控规条件下适当调高指标下的收益分析

166方案三、满足调规情况和市场状态下的收益分析

172第三节、盈亏平衡分析

172方案一、满足现有控规指标和新政条件下的盈亏平衡点分析

172方案二、在控规条件下适当调高指标下的的盈亏平衡点分析

173方案三、满足调规情况和市场状态下的的盈亏平衡点分析

173第四节价格敏感性分析

173方案一、满足现有控规指标和新政条件下的价格敏感性分析

174方案二、在控规条件下适当调高指标下的价格敏感性分析

175方案三、满足调规情况和市场状态下的价格敏感性分析

176第五节成本敏感性分析

176方案一、满足现有控规指标和新政条件下的成本敏感性分析

176方案二、在控规条件下适当调高指标下的成本敏感性分析

177方案三、满足调规情况和市场状态下的成本敏感性分析

177第六节风险分析与防范

177—,政策风险

179二、成本风险

179三、市场风险

刖S

应成都市新川臧路建设开发有限公司就“武侯大道项目（暂名）”的前期定位及项目概念策

划之邀，我司现就《武侯大道项目前期定位及产品概念性策划委托合同》中约定的第二阶段

服务内容一一“武侯大道”项目（暂名）前期定位及概念性策划报告陈述如下，仅供贵公司

权析并参考。

本文是我司就“武侯大道项目（暂名）”的前期定位及项目概念性策划书文本之二。

本次提案的目标任务

本文旨在第一-阶段文本适时性的对目前房地产行业宏观环境、成都市住宅产品市场中观宏

观、地块区域市场微观环境以及地块微观研究角度进行分析与研究的基础之上，契合项目地

块的特定地缘属性，结合专业的经验预判，作出探讨性的项目定位判断和相应的营销延伸体

系上的概念策划。

公开权限

•贵公司高层领导批阅时公开

•贵公司主管领导审阅时公开

•贵公司项目工作组内部公开

•对该项目营销顾问团成员公开

提案性质

项目初步定位案类

关键词——初步性定位、概念策划，仅对主旨内容进行概念性提引，具有初步性、轮廓化的

特点。

提案前注

本提案重点将放在以“市场思路及对应定位思考”、“项目营销概念策略”为平台的创作主线

匕对其中部分涉及到较具细的战略认识层面的抗性面和战术执行层面的考量依据和可能的

执行方向作单方面的提示鉴引，未做更多更深的分析，供贵公司参鉴。

提案要议

•项目市场价值和机会判断

•目标市场定位分析的分析

•项目初步市场定位分析

•项目营销概念策略分析

•广告策略分析

•相关专题研究

♦项目静态投资收益分析

研究方法

•实证法

•实例比较法

•图表分析法

•对比分析法

•问卷调查表

资料来源

成都市统计局、成都市房地产信息中心、成都市房地产管理局、武侯区簇桥街道办事处，

区域楼盘实地调研数据、公司市场信息部成都房地产基础数据信息库（成都中观市场16万

个数据检索）、公司关联性行业信息以及甲方提供的相关资料及信息。

其它说明

•此次初步市场定位建议仅为我公司单方面的推论，由于未考虑贵公司的项目战略和发展预

期，因此，如有与贵公司的定位有出入，敬请谅解。

•本文所涉及项目概念性策划的内容为方便梳理结构和文本逻辑，并没有完全按照合同的

约定顺序进行陈述，而是按照营销逻辑进行相关主题的专项概念性思路提引，并不涉及到具

体的执行思路。

•对项目概念策划是建立在贵公司要求进行两种规划条件下不同方案所具有的多种物亚形态

基础之上的，在文中一并进行阐述。

以下为正文：

第一章项目市场价值和机会判断

第一节市场价值和机会分析

一、现实市场价值和机会简析

【现实地缘价值】

•城市中心城区西南方位的区域人居价值

­具有“武候国际新区”规划概念、兼具外双楠高档居住环境品质的地缘价值

•城西南三环内、成熟的区域配套表现、成熟社区聚集，反映出的良好的整体居住价值条件

•鹭岛国际社区等项目形成的外双楠高格调生活氛围感和置信丽都花园城、中华名园等邻近

项目带动形成的区位居住价值认知感，对项目地块当前的孤立性和零商情表现带来一定的提

升空间

•现实价值的组合构成：

城西南+外双楠生活新区+珍稀地域+高品质+潜在的优良居住价值

【现实市场价值】

今年1-6月，成都市新开住宅楼盘92个，新增供应面积5961></a>.63万平方米。其中成都

市主城区新增楼盘54个，新增供应面积299.87万平方米，占到总体供应的50%,较去年同

期总供应量减少约202.68万平方米。

06年1-6月新盘供应情况

现实市场开发

作为成熟社区聚集的区域，城西仍然是新盘供应的热点区域，新增供应量103.97万平方米，

占1-6月新开盘供应量的34.67%,城东102.13万平方米，城南47.45万平方米，城中和城

北总共46.31万平方米。

06年1-6月新盘供应面积区域分布图不同区域个盘平均规

模

二、新生市场价值和机会简析

主要来源于以下几个方面：

有城西南外双楠片区三环内区位优势、成熟配套优势以及打造武候国际新区规划的概念优势

作支持，兼有大城西良好的居住环境和城南新兴规划布局理念，使得目前整个区域成为了住

房供需的热点地带。良好的区域认同度对地缘价值的拉升有着直接的作用，促进新生需求市

场空间的形成。

外双楠片区大盘云集，在品牌开发、产品打造、建筑风格塑造、营销推广上的激烈竞争无疑

整体提升了该片区的物业档次和人居质量；区域产品的差异化和多层物业形态的补缺将成为

该区域新生市场价值挖掘的思考方向o

三环路沿线和武候大道周边置信丽都花园城、中华名园、蓝光诺丁山等项目，一方面形成与

本项目的直接竞争，但也从市场比较的角度带来了本项目开发的联动基础，本项目可视其市

场接受状况来综合判定其建筑风格、产品类型、物业构成、价格基础等的市场接受度，从而

为本项目提供了一个新生的直接的市场比较价值，毕竟大家都是具有一定规模基础的。

对项目地块北面黄忠大道南延线市政道路（俗称2.5环路）的建设，一方面可以增强项目地

块的交通通达能力和识别度,另一方面可以快速提升项目的市场形象,丰富现有的街区功能,

一定意义上将起到提升地缘价值的作用，为项目带来新的市场机会。

相关政策法规对土地利用要求、建筑产品形态选择的限制以及本项目地块控规指标的要求,

直接使得本地块部分产出物业类型成为目标市场的稀缺产品，从而形成新的市场机会。

从区域现有的供给项目来看，基本呈现因开发规模明显不同导致项目开发战略、产品定位的

差异明显、操盘水准和营销水平也高低不一的局面。而本项目的开发规模将是介于上述两个

极端之间的中间品，既具有和大盘相对的规模条件和开发优势，又有小楼盘相对的灵活性和

市场适应力，从这个角度讲，项目的市场比较机会是相当明显的，这为项目带来了较多的双

向利用价值，这将是项目在前期策划中应导入的策划思路和开发运营中非常值得借因的“寡

头市场”机会。

三、可创造的市场价值简析

很显然，这必须从项目自身和产品内部方面入手。它要求项目产品必须具备或到达:

•与新政最和谐的适应度

•最适宜的项目定位

•产品创新

•始终与需求对接

•具备比较优势

•差异化体现

•灵活运用控规政策条件

另外，它还要求一

•价值的有效传播（营销推广）

•沟通顺畅（协作单位）

•公共关系

四、小结

从现实市场价值和机会的角度来看：

地块展现出了成熟的大配套区位价值和潜在的良好居住价值

城西市场板块仍然是最具活力的开发带

从新生市场价值和机会角度来看：

区域市场的成熟度由于联动开发的结构升级和规模扩张而继续膨化，带来的项目细分机会也

和产品细分机会一样成为了本项目的最大可利用面

从可创造的市场价值角度看：

更多的创造价值来源于对项目自身内涵的挖掘和展现，从现实角度的预判心理出发，前文所

述诸多创造点的实现度或者应用面还是具有较大的希望

第二节典型项目价格、面积及其销售特征专题研究

为更为准确的认识区域项目的价格特征，区域项目的价格、面积与其销售的对应特征，

我们特在本阶段文本中将我们对现有典型项目的价格、面积及其销售特征的专题研究成果进

行阐述，以期为本项目的产品定位、价格定位提供最为直接的依据。

项目一：置信丽都花园城

1、项目概况

项目名称

置信•丽都花园城一期

项月地址

成都市武候大道与三环路交界处

总用地

400亩（一期180亩）

总建筑面积

一期约20万平米

建筑形态

13层小高层

总户数

456户（一期）

容积率

2.61

绿化率

35%

2、项目总平图

3、产品面积与售价的关系

面积区间(m2)

80-90

90-100

100-110

110-120

120-130

130-140

140-150

150-160

160-170

套数

50

26

83

20

57

82

247

12

25

均价（元/niD

3931

3869

4183

4943

4202

4363

4081

4576

4626

注：横轴表示产品面积（平米），纵轴表示产品售价（元/平米）

由上图可以看出，该项目产品主要集中在100到150平米之间，总体均价较为集中在4200

到5000之间。从整体上看，该项目的销售价格水平随着单位产品面积的增加呈现稳步上升

的趋势。

4、时间、面积与售价的关系

置信丽都花园城分面积段月度销售套数一销售价格对比表单位：套、元/面

90m2以下

90-120m2

120-140m2

140m2以上

年

月

套数

均价

套数

均价

套数

均价

套数

均价

2005

12

23

3925

27

4023

17

4079

68

4105

2006

1

5

3982

30

4005

17

4196

26

4167

2006

2

16

3986

22

4029

24

4173

96

4068

2006

3

2

3727

2

4409

10

4131

37

4135

2006

4

1

3744

1

4790

5

4100

10

4355

2006

5

1

3820

1

4016

6

4028

2006

6

3

3801

6

3884

14

4094

21

3975

2006

7

40

4739

51

4577

20

4882

置信丽都花园城2005.12-2006.7销售均价一销售套数对比表

销售时间

销售均价（元/行）

销售时间

销售套数（套）

2005.12

4067.2962

2005.12

135

2006.1

4110.5855

2006.1

78

2006.2

4073.7789

2006.2

158

2006.3

4133.2842

2006.3

51

2006.4

4282.7729

2006.4

17

2006.5

4006.1639

2006.5

8

2006.6

3994.1347

2006.6

44

2006.7

4692.8256

2006.7

111

点评：

1、该项目是销售价格随着产品面积户型增大而上扬的典型项目。

2、从项目销售均价的走势来看，项目均价基本稳定，在今年5、6月份稍有下降后，在6

月迅速上扬。

3、从销售的走势来看，项目从今年2月到7月经历了一个波峰到波谷再到波峰的过程，起

伏较大。

4、从各面积段的销售走势来看，140平米以上的户型在各阶段都有着较好的销售表现，其

它户型表现较为平均。

5、从各面积段的售价走势来看，90到120平米的面积段起伏变化较大，而140平米以上面

积户型整体价格最高。

5、临街户型及售价比较

4栋

1单元

2单元

3室2厅双卫

2室2厅单卫

3室2厅双卫

3室2厅双卫

2室2厅单卫

3室2厅双卫

单位

平米

元/平米

平米

元/平米

平米

元/平米

平米

元/平米

平米

元/平米

平米

元/平米

3层

157

4097

89

4153

158

4323

143

4184

89

3835

143

3873

4层

143

3840

90

3933

143

4029

143

3952

90

3781

144

3833

5层

143

空置

89

3800

143

3947

143

4090

89

3723

143

空置

6层

143

3790

90

3895

143

3928

143

3951

90

4016

144

4020

7层

143

3818

89

3723

143

3947

143

4010

89

3874

143

4040

8层

143

3878

87

3821

143

4111

143

4047

90

3859

144

3909

9层

143

3784

89

3878

143

3970

143

4049

89

4035

143

3961

10层

143

3909

90

4015

143

4047

143

4047

90

3973

144

3981

11层

143

3937

89

3798

143

4049

143

4212

89

3877

143

3998

12层

143

3997

87

3857

143

4309

143

4108

90

3975

144

4027

13层

143

3975

89

3917

143

4089

142

4444

87

4476

142

4309

均价

3960

3933

4109

4099

3947

3995

从上表可以看出，临街套二、套三户型的销售价格差异并不明显，说明临街户型对面积的变

化并不敏感。

9栋

1单元

2单元

3-2-2

2-2-2

2-2-2

3-2-2

3-2-2

3-2-2

3-2-2

3-2-2

单位

m2

元/m?

m2

元/nf

ID2

元/nf

m2

元/itf

m2

元/行

m2

元/nf

m2

元/nf

m2

元/itf

2层

139

空置

109

空置

109

空置

134

空置

131

空置

117

空置

122

空置

141

4332

3层

138

空置

108

空置

108

空置

133

空置

131

空置

116

4740

121

空置

140

空置

4层

139

空置

108

空置

108

空置

133

空置

131

空置

116

空置

121

空置

139

空置

5层

138

空置

108

空置

108

4755

133

空置

131

空置

116

空置

121

空置

140

空置

6层

139

空置

108

空置

108

空置

133

空置

131

空置

116

4678

121

空置

139

空置

7层

138

空置

108

空置

108

空置

133

空置

131

空置

116

4699

121

空置

140

4485

8层

139

4740

108

4883

108

空置

133

空置

131

空置

116

4649

121

4818

139

4429

9层

138

空置

108

空置

108

空置

133

空置

131

空置

116

空置

121

空置

140

4448

10层

136

4684

108

空置

108

空置

133

空置

131

空置

116

空置

121

空置

137

空置

11层

136

空置

108

空置

108

空置

133

空置

131

空置

116

空置

121

空置

137

4634

12层

135

空置

108

空置

108

空置

133

空置

131

空置

116

空置

121

空置

137

空置

13层

135

5508

108

空置

108

空置

127

空置

131

空置

115

空置

120

空置

136

空置

均价

4799

4883

4755

0

0

4691

4818

4465

可以看出，1单元中同一楼层的套二与套三户型的销售均价差异并不很大，而2单元中虽然

全是套三户型，但由于所临景观条件的差异，同一楼层的成交价格反而差异较大，差异梯度

在200元左右。

项目二：鹭岛国际社区

1、项目概况：

项目名称

鹭岛国际社区二期

项目地址

成都市二环路外双楠鹭岛路

总用地

422亩

总建筑面积

75万平米

建筑形态

电梯11+1和14+1

总户数

540

容积率

2.9

绿化率

50%

2、项目总平图:

3、产品面积与售价的关系

区间

80-90

90-100

100-110

110-120

120-130

130-140

140-150

150-160

160-170

套数

43

19

45

141

66

189

133

6

均价

4207

5020

5083

4185

4436

4782

4697

5450

区间

170-180

180-190

190-200

200-210

210-220

220-230

230-240

240-250

套数

6

41

15

21

20

3

21

21

均价

4387

5041

4631

5520

5030

4547

7516

7523

可以看出，该项目产品主要集中在120到160平米之间，总体均价较为集中在4200到5500

之间。从整体上看，该项目的销售价格水平在250平米以上后呈现明显的上升态势。

4、时间、面积与售价的关系

鹭岛国际社区分面积段月度销售套数一销售价格对比表单位：套、元/行

90m2以下

90-120m2

120-140m2

140m2以上

年

月

套数

均价

套数

均价

套数

均价

套数

均价

2005

9

1

4175

4

4181

8

4651

2005

10

105

4774

158

4198

252

4840

2005

11

42

5099

25

4161

42

5748

2005

12

1

5097

1

4141

19

6915

2006

1

7

6446

2006

2

2

4498

1

4355

5

7080

2006

3

2

4050

2006

4

3

7335

2006

5

2

7349

2006

6

2

4607

64

5065

17

5051

147

5394

2006

7

71

4998

35

4901

148

5297

鹭岛国际社区2005.9-2006.7销售均价一销售套数对比表

销售时间

销售均价（元/肝）

销售套数（套）

销售时间

销售均价（元/肝）

销售套数（套）

2005.9

4492

13

2006.3

4050

2

2005.10

4634

515

2006.4

7335

3

2005.11

5176

109

2006.5

7349

2

2005.12

6746

21

2006.6

5291

230

2006.1

6446

7

2006.7

5176

254

2006.2

6324

8

点评：

1、该项目是整体俏售价格的上涨幅度之大是非常明显的，低开高走的价格策略应用突出。

2、从项目销售均价的走势来看，除了在前后期产品推出的交际期稍有下降外，项目均价基

本稳定。

3、从销售的走势来看，项目的强销期和持续期是泾渭分明，强销期优势十分明显。

4、从各面积段的销售走势来看，140平米以上的户型在各阶段都较为抢眼，其中小面积户

型表现也不俗。

5、从各面积段的售价走势来看，整体都呈现稳步的上涨态势，其中140平米以上面积户型

整体价格上涨幅度最大，而其它面积段的户型变化较为平和。

5、临街户型及售价比较

35栋

1单元

2单元

3-2-2

2-2-2

2-2-2

3-2-2

3-2-2

2-2-2

2-2-2

3-2-2

单位

m2

元阿

m2

元/nf

m2

元/m?

m2

元/m?

m2

元/而

m2

元/肝

m2

元/而

m2

元/肝

3层

136

4940

95

5267

95

5238

139

5020

136

5020

94

5380

94

5380

140

5020

4层

138

空置

98

4980

98

4950

141

4734

138

4880

97

4801

97

4949

142

4734

5层

138

空置

98

4840

98

4811

141

4743

138

4890

97

4960

97

4811

142

4743

6层

138

空置

98

5020

98

4990

141

4920

138

4920

97

4840

97

4840

142

4920

7层

138

空置

98

5030

98

5000

141

4782

138

4930

97

4850

97

5000

142

4782

8层

138

空置

98

4908

98

5030

141

4811

138

4960

97

5030

97

空置

142

4960

9层

138

4743

98

4918

98

5040

141

4970

138

4970

97

4888

97

5040

142

4970

10层

138

空置

97

5100

97

5070

141

5000

138

5000

97

5070

97

5070

142

5000

11层

183

5050

168

5025

168

5150

186

4976

183

5130

168

5150

168

4996

187

5130

均价

4911

5010

5031

4884

4967

4997

5011

4918

从上表可以看出，朝向街道的套二户型比朝向小区内测的套三户型成交价还高，这与该项目

针对中等面积产品采取“高单价、低总价”策略有明显的关系。

35栋

3单元

4单元

3-2-2

2-2-2

2-2-2

3-2-2

3-2-2

2-2-2

2-2-2

3-2-2

单位

m2

元/m?

m2

元/曲

m2

元/nf

m2

元/nf

m2

元/nf

m2

元/itf

m2

元/itf

m2

元/nf

3层

136

5020

94

5219

94

5380

140

4869

136

94

5380

94

5380

138

5070

4层

138

4734

97

4801

97

4801

142

4880

138

/

97

4950

97

4850

140

4930

5层

138

4890

97

4960

97

4960

142

4890

138

/

97

4960

97

5010

142

4940

6层

138

4920

97

4840

97

4990

142

4920

138

/

97

4990

97

5040

140

4821

7层

138

4930

97

4850

97

5000

142

4930

138

/

97

5000

97

5050

140

4980

8层

138

4960

97

5030

97

4879

142

4960

138

/

97

4879

97

5080

140

4860

9层

138

4821

97

4888

97

5040

142

4821

138

/

97

4888

97

5090

140

5020

10层

138

4850

97

5070

97

4918

142

5000

138

/

97

5070

97

4966

140

5050

11层

183

5130

168

4996

168

4996

187

5130

183

/

168

5150

168

5190

186

5180

均价

4917

4962

4996

4933

5030

5073

4983

结合4个单元的情况来看，都采取套三户型朝小区内（北向）布局，套二户型都朝小区外（南

向）布局的结构，使得套二户型单价均高于同楼层套三户型的单价，特别是4单元的套二户

型还由了朝向较好的景观条件，成为了该栋中均价最高的产品，但与同单元的套三产品的差

价并没有拉开很大的差距。

项目三：双楠风景

1、项目概况：

项目名称

双楠风景二期

项目地址

武候双丰西路22号

总用地

20亩

总建筑面积

2万

建筑形态

多层6+1

总户数

96户

容积率

1.8

绿化率

30%

二、项目总平图：

3、产品面积与售价的关系

区间

80-90

90-100

100-110

110-120

120-130

130-140

140-150

套数

23

7

9

8

3

均价

4511

4577

4583

4392

4609

可以看出，该项FI产品销售面积并无较为集中的区间，总体均价较为集中在4500至IJ4600

之间。从整体上看，除个别产品的价格外，该项目的销售价格水平也随面积的增加呈现一定

的上升态势。

4、时间、面积与售价的关系

双楠风景分面积段月度销售套数一销售价格对比表单位：套、元/而

90m2以下

90-120m2

120-140m2

140m2以上

年

月

套数

均价

套数

均价

套数

均价

套数

均价

2006

6

6

4473

3

4463

2

4436

2006

7

17

4524

13

4607

6

4377

3

4609

双楠风景2006.6-2006.7销售均价一销售套数对比表

销售时间

箱售均价（元/行）

箱售套数（套）

2006.6

4461

11

2006.7

4535

39

点评：

1、该项目虽然只有两个月的销售周期，但是销售价格的上涨趋势依然有所体现。

2、从销售形势来看，依然具有强势销售的痕迹。

3、从各面积段的销售走势来看，90平米以下的小面积户型和90到120平米的中面积户型

显示出了良好的销售态势，而140平米以上的大户型产品销售形势还有待进一步观察。

4、从各面积段的售价走势来看，也延续出了中小面枳户型的强劲销售势头，上涨也比较明

显，尤其是90到120平米的面积区段上涨幅度最大，而120到140平米的户型还有略为的

下降，140平米以上户型缺乏比较。

5、临街户型及售价比较

2栋

1单元

2单元

3单元

2-2-1

2-2-1

3-2-2

3-2-2

3-2-2

3-2-2

单位

m2

元/itf

m2

元/nV

m2

元/nf

m2

元/nf

m2

jc/m2

m2

元/nf

2层

86

空置

86

空置

106

4537

106

4537

106

4540

111.58

4756

3层

86

4488

86

空置

106

空置

106

4681

106

4651

111.58

空置

4层

86

4336

86

空置

106

空置

106

空置

106

空置

111.58

空置

5层

86

4697

86

4566

106

空置

106

4630

106

4460

111.58

空置

6层

113

4698

112

空置

120

4488

120

4397

120

4650

123.48

4729

均价

4555

4566

4513

4561

4575

4743

从上表可以看出，该项目临街套二户型与套三户型的销售均价总体上比较接近，除了3单元

Ill平米户型由于两个方向均紧临花园，整体价格显得相对较高。

项目四：优品道

1、项目概况：

项目名称

优品道

项目地址

青羊大道与光华大道交汇处

总用地

413亩

总建筑面积

45万平米

建筑形态

11、15、18

总户数

2300

容积率

2

绿化率

50%

2、项目总平图:

3、产品面积与售价的关系

区间

80-90

90-100

100-110

110-120

120-130

130-140

140-150

150-160

160-170

170-180

180-190

套数

4

58

15

56

109

72

246

84

13

65

33

均价

3743

4157

4440

4622

4361

5363

5228

5418

5317

5003

5451

区间

190-200

200-210

210-220

220-230

230-240

240-250

250-260

260-270

270-280

套数

51

23

6

3

2

3

7

2

1

均价

5444

5698

5863

5507

6708

5627

5600

5926

5761

可以看出，该项目产品销售面积较为集中120-160平米之间，总体均价较为集中在5000到

6000之间。从图示来看，该项目的销售价格水平上涨与产品面积的增加基本呈现一种均衡

平稳的同步上升状况。

4、时间、面积与售价的关系

优品道分面积段月度销售套数一销售价格对比表单位：套、元/平米

90m2以下

90-120m2

120-140m2

140m2以上

年

月

套数

均价

套数

均价

套数

均价

套数

均价

2005

8

75

4357

28

4981

3

4887

2005

9

17

4673

13

4790

4

4810

2005

10

7

4638

15

4980

2005

11

3

4722

11

5162

2005

12

7

5478

84

5438

2006

1

6180

31

5576

2006

2

2

5386

13

5408

2006

3

6

5626

39

5530

2006

4

4

5623

31

5763

2006

5

5473

41

5806

2006

6

1

4150

43

5753

2006

7

9

5469

1

5388

30

5858

优品道2005.8-2006.7销售均价一销售套数对比表

销售时间

销售均价（元/肝）

销售套数（套）

销售时间

俏售均价（元/肝）

销售套数（套）

2005.8

4559

106

2006.2

5405

15

2005.9

4740

34

2006.3

5541

45

2005.10

4882

22

2006.4

5749

35

2005.11

5079

14

2006.5

5799

42

2005.12

5441

91

2006.6

5726

44

2006.1

5593

32

2006.7

5777

40

点评：

1、该项目是本次分析中整体销售价格上涨最为平稳的项目，持续上涨的态势更趋平缓。

2、从项目销售均价的走势来看，呈现出了一种比较自然或健康的平稳上涨走势，最为值得

关注的是，其走势的平稳包括了产品在不同阶段投入到整体销售的所有阶段，体现出了常态

性。

3、从销售的走势来看，项目的强俏期和持续期稍有差距，但整体的走势仍比较健康，特别

是进入持续期后依旧保持着并不算太差的销售局势，从这一点来看，也具有平稳性。

4、从各面积段的销售走势来看，90到140平米的面积户型区间在前期表现出了较好的走势,

这也与该部分产品是首期主打产品，供给量较大有密切关系，而进入今年后，140平米以上

的户型由于供给的大量增加，体现出了较为强劲的销售走势，而90平米以下的面积户型基

本售罄。

5、从各面积段的售价走势来看，整体都呈现稳步的上涨态势，其中140平米以上面积户型

整体上涨幅度最大，呈现出了连续性的增长态势，120到140平米的户型也持续走高，上扬

幅度相对较为平缓。

5、临街户型及售价比较

3栋

1单元

2单元

3单元

3-2-2

3-2-2

3-2-2

3-2-2

3-2-2

3-2-2

单位

m2

元/m?

m2

元/肝

m2

元/nf

m2

元/nf

m2

元/itf

m2

元/itf

2层

122

4408

122

4498

125

4480

125

4480

125

4480

124.9

4480

3层

122

4280

122

4280

125

4120

125

4120

125

4120

124.9

4120

4层

122

4240

122

4240

125

4035

125

4160

125

4160

124.9

4160

5层

122

4198

122

4198

125

4198

125

4198

125

4198

124.9

4198

6层

178

4498

178

4498

125

4240

125

4240

125

4240

124.9

4240

7层

125

4280

125

4280

125

4280

124.9

4280

8层

125

4320

125

4320

125

4320

124.9

4320

9层

178

4598

178

4598

178

4598

177.69

4598

均价

4324.8

4343

4284

4299.5

4300

4299.5

从上表来看，3个单元均是套三户型，朝向一致，加上产品面积差异较小，导致成交均价相

当接近。

3栋

4单元

5单元

2-2-

2-2-1

2-2-2

2-2-2

单位

m2

元/m?

m2

元/itf

m2

元/nf

m2

元/nV

2层

94.42

4480

90.12

4280

109.76

4380

109.76

4380

3层

94.42

4180

90.12

4180

109.76

4280

109.76

4280

4层

94.42

4150

90.12

4150

109.76

4260

109.76

4260

5层

94.42

4120

90.12

4120

109.76

4220

109.76

4220

6层

159.92

4260

154.05

4260

165.71

4598

165.71

4598

均价

4238

4198

4347.6

4347.6

结合前页的比较来看，第1、2、3单元的套三户型和第4、5单元的套二户型成交均价之间

的差异均不超过150元/平米，其中就套二户型来看，第5单元由于景观条件较第4单元较

好，所以同是套二户型，单价也相对较高。

值得注意的是，顶跃户型大部分都较其低一层的户型高出250到350元/平米的范围。

项目五：新里维多利亚

1、项目概况:

项目名称

新里・维多利亚

项目地址

成都市神仙树南路（紫瑞大道）

总用地

总占地181亩，分三期开发

总建筑面积

24万平米

建筑形态

电梯13层

总户数

1657

容积率

2.68

绿化率

38%

2、项目总平图:

3、产品面积与售价的关系

区间

30-40

40-50

50-60

60-70

70-80

80-90

90-100

100-110

110-120

120-130

130-140

套数

2

7

5

111

351

33

27

225

144

均价

4153

4061

3928

4102

4140

4326

4164

4239

4130

区间

140-150

150-160

160-170

170-180

180-190

190-200

200-210

210-220

220-230

套数

43

59

1

1

1

1

均价

4450

4370

4793

4661

5146

5093

可以看出，该项目产品销售面积较为集中80-140平米之间，总体均价较为集中在4100到

5000之间。从图示来看，在150平米以下的产品内，该项目的销售价格水平上涨随产品面

积的增加表现较为平稳，而在超过150平米后的产品中，价格随面积的增长而上涨的幅度明

显增加。

4、临街户型及售价比较

1栋

1单元

2单元

3单元

3-2-2

2-2-1

2-2-1

2-2-1

单位

m2

元/itf

m2

元阿

m2

元/肝

m2

元/nf

m2

元/nf

m2

元/nf

3层

118

3616

89

3538

90.1

3678

89.5

3662

90

3669

89.45

3662

4层

121

3974

89

3740

93

3740

92.4

3722

93

3731

92.44

3722

5层

121

4004

89

3691

93

3769

92.4

3751

93

4022

92.44

3858

6层

121

3864

89

3798

93

3798

92.4

3780

93

3750

92.44

3780

7层

121

4023

89

3945

93

4005

92.4

3809

93

3818

92.44

3809

8层

121

3922

89

3855

93

4111

92.4

3838

93

3847

92.44

3838

9层

121

3911

89

3884

93

4147

92.4

3867

93

3836

92.44

3867

10层

123

3977

90

4079

93

4282

92.4

3968

93

3898

92.44

3930

11层

121

4043

89

4218

94.5

4224

93.9

4108

94

3897

93.16

3888

12层

94.5

4210

93.9

4300

94

3966

93.16

4129

13层

93

4440

92.4

4363

93

4402

92.44

4349

均价

3926

3861

4037

3924

3894

3894

1栋

4单元

5单元

2-2-1

2-2-1

单位

ID2

元/nf

m2

元/itf

m2

元/nf

m2

元/nV

3层

90.05

3669

89.45

3653

90.05

空置

89.45

空置

4层

93.03

3731

92.44

3839

93.03

3769

92.44

3995

5层

93.03

4090

92.44

3868

93.03

3916

92.44

4044

6层

93.03

3789

92.44

3771

93.03

3996

92.44

4073

7层

93.03

3778

92.44

3800

93.03

4121

92.44

4081

8层

93.03

3807

92.44

3829

93.03

4119

92.44

4150

9层

93.03

3876

92.44

3986

93.03

4116

92.44

4116

10层

93.03

3943

92.44

4131

93.03

4252

92.44

4248

11层

94.48

3911

93.89

4231

93.75

4337

93.16

4336

12层

94.48

4132

93.89

4344

93.75

4366

93.16

4433

13层

93.03

4385

92.44

4519

93.03

4511

92.44

4474

均价

3919

3997

4150

4195

从整体上看，上表反映出套二户型,，套三户型在临街面上的销售价格几乎没有差异，反而引

起差异的最大原因是由于5单元的产品处于景观条件最好的区域，其销售价格甚至超过了第

一单元的套三户型。

项目六：西郡香林

1、项目概况:

项目名称

西郡香林

项目地址

成都市晋阳路215号

总用地

17

总建筑面积

3.95万平米

建筑形态

小高层11+1

总户数

224户

容积率

3

绿化率

30%

2、项目总平图:

3、产品面积与售价的关系

区间

40-50

50-60

60-70

70-80

80-90

90-100

100-110

110-120

120-130

分段套数

17

24

49

35

27

18

分段均价

3696

3663

3730

3644

3888

3953

可以看出，该项目产品销售面积相当分散，从小户型到中面积户型均有，总体均价较为集中

在3600到4000之间。

从图示来看，在40到100平米的产品区间内，该项目的销售价格水平与产品面积的变化并

不敏感，而在超过110平米后的产品中，虽然跨度已不是很大，但依然显示出价格随面积的

增长而上涨的变化情况。

4、时间、面积与售价的关系

西郡香林分面积段月度销售套数一销售价格对比表单位：套、元/平米

90m2以下

90-120m2

120-140m2

140m2以上

年

月

套数

均价

套数

均价

套数

均价

套数

均价

2006

5

7

3839

2006

6

68

3720

39

3727

10

4029

2006

7

22

3683

23

3811

1

3990

西郡香林2005.8-2006.7销售均价一销售套数对比表

销售时间

销售均价（元/nf）

销售套数（套）

2006.5

3839

7

2006.6

3758

117

2006.7

3764

46

点评：

1、该项目销售周期较短，但强销期还是比较明显的，总体销售价格比较趋缓。

2、从各面枳段的销售走势来看，体现出了中小楼盘经济实用面积区段的户型，即90平米以

下的小面积户型和90到120平米的中面积户型的良好销售形势，而140平米以上的大户型

产品是供给空白。

3、从各面积段的售价走势来看，90到120平•米的面积区段和120到140平米的面积区段均

有所上升，但是90平米以下户型由于剩余的是转角或朝向较差的户型，导致销售价格略有

下降。

5、临街户型及售价比较

1栋

1单元

2单元

2-2-1

2-2-1

2-2-1

3-2-2

3-2-2

1-2-1

1-2-1

3-2-2

单位

m2

元/Ilf

m2

元/曲

m2

元/nf

m2

元/nf

m2

元/nf

m2

元/而

m2

元/rtf

m2

元/nf

3层

71

空置

76

空置

76.2

3740

111

空置

Ill

3790

54.2

空置

54.2

3830

110.9

3989

4层

71

3693

76

3640

76.2

3670

111

3770

111

空置

54.2

3624

54.2

3760

110.9

3830

5层

71

3790

76

3585

76.2

3690

111

3790

111

3790

54.2

3720

54.2

3720

110.9

空置

6层

71

3710

76

3555

76.2

3710

111

3732

111

3810

54.2

3740

54.2

3740

110.9

空置

7层

71

3752

76

3700

76.2

3730

111

3890

111

空置

54.2

3760

54.2

3760

110.9

4110

8层

71

3850

76

3720

76.2

3673

Ill

3850

111

空置

54.2

3704

54.2

3780

110.9

3910

9层

71

3791

76

3740

76.2

3770

111

3930

111

空置

54.2

3722

54.2

3800

110.9

3791

10层

71

3890

76

3760

76.2

3790

111

4087

111

3890

54.2

3820

54.2

3820

110.9

3811

11层

98

空置

98

空置

98.2

空置

130

4381

130

4105

75.6

空置

75.6

空置

129.6

4190

均价

3782.3

3671

3722

3929

3877

3727

3776

3947

1栋

3单元

4单元

3-2-2

2-2-2

2-2-2

1-2-1

1-1-1

3-2-2

3-2-2

1-1-1

单位

m2

元/曲

m2

元/m?

m2

元/肝

m2

元/nf

m2

元/nf

m2

元/itf

m2

元/itf

m2

元/rtf

3层

110.88

4050

76.2

3740

76.2

3710

52.16

3379

48.16

3510

96.41

3680

96.4

3487

49.81

3870

4层

110.88

3623

76.2

3670

76.2

3670

52.16

3390

48.16

3330

96.41

3570

96.4

3540

49.81

3770

5层

110.88

4050

76.2

3690

76.2

3615

52.16

3440

48.16

3720

96.41

3590

96.4

3487

49.81

3790

6层

110.88

3790

76.2

3710

76.2

3634

52.16

3460

48.16

3740

96.41

3536

96.4

3580

49.81

3810

7层

110.88

4090

76.2

3730

76.2

3730

52.16

3480

48.16

3480

96.41

3530

96.4

3660

49.81

3830

8层

110.88

3752

76.2

3750

76.2

3750

52.16

3500

48.16

3450

96.41

3650

96.4

3620

49.81

3850

9层

110.88

3850

76.2

3770

76.2

3693

52.16

3520

48.16

3724

96.41

3595

96.4

3566

49.81

3870

10层

110.88

4150

76.2

3790

76.2

3790

52.16

3540

48.16

3540

96.41

3615

96.4

3660

49.81

3950

11层

129.64

4085

98.19

4150

98.19

4067

52.16

3840

48.16

3560

119

3909

121

空置

77.65

3863

均价

3938

3778

3740

3505

3562

3631

3575

3845

1栋

5单元

2-2-1

3-2-2

3-2-2

2-2-1

单位

m2

元/nf

m2

元/nf

m2

元/itf

m2

元/肝

3层

72.03

空置

96.41

3650

96.4

3630

72.03

空置

4层

72.03

3770

96.41

3570

96.4

3540

72.03

3720

5层

72.03

3663

96.41

3590

96.4

3560

72.03

3664

6层

72.03

空置

96.41

3670

96.4

3640

72.03

3683

7层

72.03

空置

96.41

3630

96.4

3600

72.03

3780

8层

72.03

空置

96.41

3575

96.4

3620

72.03

3722

9层

72.03

空置

96.41

3670

96.4

3640

72.03

3820

10层

72.03

3890

96.41

3675

96.4

3660

72.03