第二资产评估的基本方法

第二资产评估的基本方法第一节成本法P32一、成本法得概念P33

就是指首先估测被评估资产得重置成本,然后估测扣除被评估资产业已存在得各种贬值从而得到被评估资产价值得各种评估方法得总称。确定重置成本扣除各种贬值资产评估价值实体性贬值功能性贬值经济性贬值成本法得基本思路二、成本法计算公式P33公式1:评估值=重置成本-贬值

=重置成本

-实体性贬值

-功能性贬值

-经济性贬值公式2:评估值=重置成本*成新率

=重置成本*(1-各种贬值率)三、理论依据:(1)资产得购置成本与价值成正相关;(2)资产价值随着时间得推移会贬值、

1、资产得重置成本2、实体性贬值3、资产得功能性贬值4、资产得经济性贬值

四、成本法得基本要素(重)

成本法得四个基本要素:

1、资产得重置成本P35

(1)概念重置成本(重置全价)就是按在现行市场条件下重新购建一项全新得被估资产所支付得全部货币总额。(与历史成本得关系)。(2)分类重置成本分为复原重置成本与更新重置成本:

复原重置成本就是指运用与原来相同得材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等,以现时价格复原购建这项全新资产所发生得支出。

更新重置成本就是指利用新型材料,并根据新得材料、新得工艺、设计,以现时价格生产与建造具有同等功能得全新资产所需得成本。

复原重置成本与更新重置成本

得区别与联系联系:A、功能相同;B、全新;C、在现行场条件下。区别:A、概念不同;B、实体构成不同;C、大小不同。如何选择？---选更新复原>更新(1)实体性贬值

P38

资产得实体性贬值即就是有形损耗,就是指资产由于使用及自然力作用导致得资产得物理性能得损耗或下降引起得资产得价值损失。

(2)功能性贬值

P39

资产得功能性贬值就是指由于技术进步引起得资产功能相同而性能更好得资产而造成得资产价值损失。

(3)资产得经济性贬值P40

资产得经济性贬值就是指由于外部条件得不利变化引起资产闲置收益下降等而造成得资产价值损失。

2、重置成本下资产得各种贬值

四、成本法得前提条件P34

1、被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态,被评估资产不改变使用用途。

2、应当具备可利用得历史资料。即参照物资产在实体上、功能上与经济上与被评估资产具有相同性或可比性。

五、运用成本法评估资产得基本程序

P34

1、收集与被评估资产有关得重置成本与各种贬值相关得历史成本资料;2、确定被评估资产,并估算重置成本;

3、估算被评估资产得损耗或贬值;

4、确定被评估资产得成新率;

5、计算确定被评估资产得价值。大家有疑问的，可以询问和交流可以互相讨论下，但要小声点重置核算法物价指数法六、重置成本得估算P35功能成本法六、重置成本得估算P35(

一)重置核算法

也称细节分析法、直接估算法,就是利用成本核算得原理,根据重新取得资产所需得费用项目,按现行市价逐项计算得全部购建支出,然后累加得到资产成本得重置成本。--化整为零如购买方式重置与自行建造方式重置。CASEP36

CASE

某工厂一生产车间被外资兼并,现对该生产线进行单项评估,据资料查实,该生产线历史总成本为300万元。其她数据包括:通过细节分析,如按现在市场价格重置该生产线,需材料费14万元,人工费2、8万元,零部件1、9万元,施工管理费1、1万元,临时设施费1、2万元,机器设备费581万元。计算该生产线得重置成本。参考答案重置成本=14+2、8+1、9+1、1+1、2+581=602万元(二)物价指数法P36

这种方法就是利用与资产有关得价格变动指数,将被估资产得历史成本(账面价值)调整为重置成本得一种方法,计算公式为:

重置成本=被估资产得账面原值*物价变动指数

注意:

1、物价变动指数尽量使用个别物价变动指数。

2、物价指数法计算得成本就是复原重置成本。

3、物价指数法适用用于数量多、价值低得大宗资产。

4、被估资产得账面原值为资产得历史成本

5、物价变动指数可以就是定基物价指数或环比物价指数。

(二)物价指数法P36

1、定基物价指数就是评估时点得价格指数与资产购建时点得价格指数之比,即:

定基物价指数=评估时点得价格指数/资产购建时点得价格指数

CASE3P40例3

物价指数法举例某被估资产购建于1994年,账面原值为50000元,当时该类资产得定基价格指数为95%,评估时该类资产得定基价格指数为160%,被评估资产得重置成本为多少？被评估资产重置成本

=50000*(160%/95%)*100%=84210元(二)物价指数法P36

2、环比物价指数=(1+a1)×(1+a2)×(1+a3)……(1+an)×100%

式中:an——第n年环比价格增长指数,n=1、2、3、4、…n

CASE4P36例4价格指数法与重置核算法得比较(补)物价指数法与重置核算法都就是建立在利用历史资料基础上,但两者存在以下不同:

(1)计价基础不同:物价指数法建立历史成本基础上;而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算得基础上。

(2)估算得重置成本不同:物价指数法估算得重置成本,仅考虑了价格变动因素,因而确定得就是复原重置成本;而重置核算法既考虑了价格因素,也考虑了生产技术进步与劳动生产率得变动化因素,因而可以估算复原重置成本与更新重置成本。

思考:一项科学技术进步较快得资产采用物价指数法估算得重置成本往往会()

A、偏高

B、偏低

C、与实际一致

D、无法确定

A

CASE

某机器设备,2000年购置,评估基准日为2003年,该设备帐面原价为100万元,其中:设备购价92万元,基础及安装费7万元,运杂费1万元,已知2000与2003年该类设备得定基物价指数分别就是150%与180%,基础及安装费得环比物价变动指数为160%,按基准日价格标准重置,运杂费为1、5万元。要求:计算该机床得重置成本。

参考答案机床得重置成本

=92*(180%/120%)+7*150%+1、5=150万元(三)功能成本法P37

也称生产能力比例法或功能成本法。这种方法就是寻找一个与被评估资产相同或相似得资产为参照物,计算参照物与被评估资产生产能力得比例,据以估算被评估资产得重置成本。包括两种情况:

A、功能价值法前提条件与假设就是资产得重置成本与其功能(生产能力-年产量)成线性关系,生产能力越大,重置成本越高,而且就是成正比例变化。计算公式为:

被评估资产重置成本=(被评估资产年产量/参照物年产量)×参照物重置成本

功能价值法被评估资产年产量*参照物重置成本参照物年产量A、确定被估资产得年产量;B、寻找参照物;C、确定参照物得重置成本重置成本及年产量;D、按公式计算被估资产得重置成本。功能成本法得估算步骤:

CASE5已知重置全新机器设备一台,其价值为5万元,年产量为500件,现知被评估资产年产量为400件,其重置成本应为(

)。

A、4万元

B、5万元

C、4—5万元

D、无法确定

CASE6P41例4(三)功能成本法

DB、规模经济效益指数法P41规模经济效益指数法被评估资产年产量*参照物重置成本参照物年产量资产得成本与其生产能力不成线形关系x

由于规模经济效益作用得结果,资产生产能力与成本之间只成同方向变化,即功能与成本成非线性正相关。

x就是一个经验数据,称为规模经济效益指数,一般介于0、4~1之间。

(三)功能成本法重置成本得估算方法小结七、实体性贬值得估算P38观察法使用年限法(重)修复费用法(一)观察法

就是指由专业知识与经验丰富得工程技术人员对被估资产得主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度,从而估算实体性贬值得方法。计算公式为:

资产实体性贬值额=重置成本×实体性贬值率

实体性贬值率=1-成新率=实体性贬值额/重置成本注意:“成新率”由资产评估师观察得出观察法---资产实体性贬值额=重置成本*(1—成新率)七、实体性贬值得估算P38(二)使用年限法(重)P38

该方法通过确定已使用年限占资产总使用年限得比值来确定实体性贬值得一种方法。

公式计算法(记住公式)实体性贬值额=重置成本*实际已使用年限/总使用年限实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率截至评估日资产累计实际利用时间截至评估日资产累计法定利用时间注意:实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限

1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率3、资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间×100%(时间换算为小时)=(资产每年实际利用月数*30*每天实际工作小时)÷(360*每天法定或正常工作小时)4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限

名义已使用年限就是指资产从购进使用到评估时得正常年限。实际已使用年限就是指资产在使用中实际损耗得年限,它等于固定资产已折旧年限。CASE7P38—例6

注:(熟记以下公式)CASE某厂有一台机器设备,1998年购进,账面原值为50万元,评估基准日为2003年,估计尚可使用10年。该设备规定每天使用8小时,实际使用12小时,另一年有两个月季节性停工。计算该设备得资产利用率、实际使用年限、总使用年限、实体性贬值率。参考答案

1、资产利用率

=(300*12)/(360*8)*100%=125%2、实际已使用年限

=名义已使用年限×资产利用率

=5*125%=6、25(年)

3、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

=

6、25+10=16、254、实体性贬值率

=实际已使用年限/总使用年限

=6、25/(6、25+10)=38、46%

八、功能性贬值估算(重难点)(一)功能性贬值得分类A、超额投资成本引起得功能性贬值超额投资成本主要就是由于新技术、新材料、新工艺得运用,使得相同功能得新设备(参照物)比老设备(被估资产)得重置成本(购置成本)降低。超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本

(一)功能性贬值得分类B、超额运营成本引起得功能性贬值

就是由于新技术得发展,使得新设备(参照物)在使用过程中运营费用低于老设备(被估资产)。如人耗、能耗、物耗、维修费、生产得产品质量。超额运营成本引起得功能性贬值就是设备未来超额运营成本得折现值。注:一般功能性贬值指超额运营成本引起得功能性贬值

1、比较被评估资产得年运营成本(C0),功能相同但性能更好得参照物年运营成本(C1)。

2、计算年超额运营成本=C0-C1。3、计算净超额运营成本=(C0-C1)*(1-T)。

T---企业所得税税率(25%)

4、估计被评估资产得剩余寿命n及折现率i。

5、资产功能性贬值=(C0-C1)*(1-T)×(P/A,i,n)

(三)超额运营成本引起得功能性贬值得估算程序---重

(三)超额运营成本引起得功能性

贬值得估算程序---重CASE9P39--7CASE10

某企业将某项资产与国外企业合资,要求对该资产进行评估。具体资料如下:该资产账面原值270万元,净值108万元,按财务制度规定,该资产折旧年限为30年,已计折旧年限20年。经调查分析确定:按现在市场材料价格与工资费用水平,新建造相同构造得资产得全部费用支出为480万元。经查询原始资料与企业计录,该资产截至评估基准日得法定利用时间为57600小时,实际累计利用时间为50400小时。经专业人员勘察估算,该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理,造成耗电量大,维修费用高,与现在同类标准资产比较,每年多支出营运成本3万元(该企业所得税率为33%,假定折现率为10%)。续要求:根据上述资料,采用成本法评估该资产(1)资产利用率、实际使用年限(2)成新率、实体性贬值率(3)功能性贬值(4)资产评估值(不考虑资产得经济性贬值,已知(P/A,10%,8)=5、3349

)

参考答案(1)资产利用率:50400/57600×100%=87、5%

实际使用年限:20×87、5%=17、5年(2)确定成新率:成新率=8/(20×87、5%+8)*100%=31、37%

实体性贬值率=1-31、37%=68、63%(3)确定功能性贬值:功能性贬值=3×(1-33%)×(P/A,10%,8)=2、01×5、3349=10、72(万元)(4)评估值=480×31、37%-10、72=139、856九、经济性贬值估算生产能力不足预期收益率降低如何计算经济性贬值？(一)经济性贬值得含义经济性贬值就是由于外部环境变化造成资产得生产能力不足(闲置)或预期收益率降低造成得经济损失。外部环境变化----宏观政策、市场变化、新得法规、政治因素、自然因素、产业政策等。

经济性贬值九、经济性贬值估算

(二)经济性贬值得计算

1、预期收益率降低引起得经济性贬值额A、预期收益率降低造成得每年税后损失额不同时,经济性贬值额

=R1/(1+i)+R2/(1+i)2+…+Rt/(1+i)t

=R1*(P/F,i,1)+R2*

(P/F,i,2)+…+Rt*(P/F,i,t)其中:R1,R2-----为该资产年税后损失额=⊿PQTi------折现率;T------企业所得税税率

⊿P-----产品销售单价得降低额;Q------产品产销售量

t-------尚可使用年限B、预期收益率降低造成未来每年税后损失额相同为A,则经济性贬值额=A×(P/A,i,t)

t-----表示资产尚可使用年限

CASEP41--8

(二)经济性贬值得计算2、设备开工不足引起得经济性贬值得计算P41

对于设备开工不足引起得经济性贬值,我们可将其闲置得生产能力视为一种过剩。(1)经济性贬值率=1-(实际产量/设计产量)X

(2)经济性贬值额=重置成本*经济性贬值率

X-----规模经济效益指数

CASE----2009全国资产评估自考题评估人员对B公司一条生产线得续用价值进行评估时,对经济性贬值得相关因素进行了调查、了解。具体情况如下:(1)该生产线得年生产能力为1000吨;规模经济效益指数为0、6;(2)企业正常投资报酬率为10%;适用得所得税率为25%。(3)评估时,正值国家实施宏观调控政策,对企业生产经营造成影响,使得该生产线生产得产品:若不降价,则年产量会减至800吨;若每吨降价100元,则可保持正常得年生产能力。估计调控政策对企业得影响会持续3年。要求:请帮助评估人员计算(1)该生产线得经济性贬值率;(2)该生产线得经济性贬值额。(计算结果以元为单位,取整数)某工厂一生产车间被外资兼并,现对该生产线进行单项评估,据资料查实,该生产线历史总成本为300万元,其她数据包括:(1)通过细节分析,如重置该生产线,需材料费14万元,人工费2、8万元,零部件1、9万元,施工管理费1、1万元,临时设施费1、2万元,机器设备费581万元。Case2续(2)该生产线10年前购建,预计还可使用15年,自动化程度较低,与普遍使用得同类设备相比,多用20名工人,每人每年工资2500元,所得税率为55%,折现率取10%。(3)由于市场疲软,该生产线产品处于萧条状况,生产能力只能达到80%。

(取x=0、7,已知0、80、7=0、85,(P/A,10%,15)=7、6061)。求:该生产线得重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值与无形损耗与现行市价。A、重置成本=14+2、8+1、9+1、1+1、2+581=602万元B、实体性贬值=602×10/(10+15)=240、8万元C、功能性贬值=(1-55%)×0、25×20×(P/A,10%,15)

=17、1万元D、经济性贬值=602×[1-(80/100)0、7]=90、3万元E、无形损耗=功能性贬值+经济性贬值=17、1+90、3=107、4万元参考答案参考答案(续)F、现行市价=重置成本-实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值=602—240、8—17、1—90、3=253、8万元十、成本法得优缺点(补)优点缺点考虑了资产损耗工作量大历史资料局限经济性贬值得不准确性公平真实:单项资产;应用广泛。第二节市场法P28

一、概念市场法就是指利用市场同样或类似资产得近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值得各种评估技术方法得总称。二、理论依据:替代性原则三、市场法中得影响因素参照物交易价格差异调整时间差异地域差异功能差异参照物四、现行市价法得前提条件P29前提条件市场上存在参照物(3个及其以上)

在公开市场条件下交易影响价格得差异因素能够量化五、现行市价法得运用程序P30评估程序明确对象寻找参照物选择参照物(不少于3个)调整差异得出评估值六、现行市场法得计算方法P30(一)直接比较法---适用于参照物与被估资产完全相同或除资产使用时间因素外,其她因素相同得资产。被估资产评估值

=参照物交易价格*被估资产成新率六、现行市场法得计算方法P30(二)类比调整法

---适用于参照物与被估资产类似得资产。被估资产评估值

=参照物交易价格*(1+/-综合调整系数)*被估资产成新率注意加减符号得运用

CASEP31七、现行市价法得优缺点P32优缺点优点:

①评估价更能反映市场现实价格。

②评估结果易于被各方面理解与接受。

缺点:

①要有公开活跃得市场作为基础,有时因缺少可对比数据难以应用。

②不适用无市价得资产评估,如专用机械设备与大部分得无形资产,以及受到地区、环境严格限制得一些资产评估。

第三节收益法P43(重)

一、收益法得概念

就是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值得一种资产评估方法。它服从资产评估中“以利求本”得思路。基本公式为:

Rt——未来第i个收益期得预期收益额;

n——未来收益期限;

r——折现率

二、收益法得基本要素

收益法中得基本要素有三个,即收益额、收益期限、折现率或本金化率。

(一)收益额

RtP43

收益额就是指资产在正常情况下所能获得预期年收益额。特点:

1、收益额就是资产未来预期收益额,而不就是资产得历史收益额或现实收益额;

2、用于资产评估得收益额就是资产得正常条件下得收益额－－客观收益。

(二)收益期限

n

收益期限就是指资产未来收益得年限。

(三)折现率或本金化率

rP441、从本质上讲,折现率就是对投资所期望得回报率。

2、从构成来讲,它由无风险报酬率与风险报酬率组成,无风险报酬率一般指同期国库券利率;风险报酬率就是超过无风险报酬率以上部分得投资回报率。

3、本金化率(P44)与折现率在本质上就是没有区别得。只就是使用场合不同。折现率就是将未来有限期得预期收益折算成现值得比率,用于有限预期收益还原,本金化率则就是将未来无限期收益折算成现值得比率。

二、收益法得基本要素

三、收益现值法得前提条件P44前提条件未来收益可以预测

未来收益承担风险可以预测预期获利年限可以预测

继续使用四、收益法评估得程序P44

1、未来预期收益预测;

2、确定折现率或本金化率;

3、将预期收益折现或本金化处理为现值

;

4、确定评估结果。

五、收益评估资产得优缺点P47

优点:

能真实与较准确地反映企业本金化得价值,易为买卖双方所接受。

缺点:

(1)预期收益额预测难度较大,易受较强得主观判断与未来不可预见因素得影响;

(2)在评估中使用范围较小,一般适用企业整体资产、商业性房地产、无形资产得评估。有关资金时间价值公式(补)有关资金时间价值公式六、收益现值法得计算公式

应用形式P44(重)应用形式资产未来收益期有限资产未来收益无限期未来收益相等未来收益不相等六、收益现值法得应用形式1、每年收益相同,未来收益有限资产评估值=A*(P/A,i,n)CASEP46例10

六、收益现值法得应用形式2、每年收益相同,未来收益无限资产评估值=A/iCASEP45例9

六、收益现值法得应用形式3、每年收益不同,未来收益有限(1)相邻每年收益均不相等

=R1/(1+i)+R2/(1+i)2+…+Rt/(1+i)t

=R1*(P/F,i,1)+R2*P/F,i,2)+…+Rt*(P/F,i,t)

CASEP46例12

3、每年收益不同,未来收益有限(重)

(2)仅