20150929-项目现状分析

01本工程现状分析02周边市场竞品分析Contents目录本方案数据分析以现场来电、访为主，联动数据除外！03决策思路本工程现状分析现状分析截止至9月27日，本工程2015年实际完成住宅295套，14069万〔世联7640万〕；车位81个，6557431万，总金额14725万。〔总数据包含联动成交。〕9月份未取得预售证，仅四期现房及车位，二期尾货在售，货量均价较高，南头本地客户多为刚需，对4700元/平米及以上价格接受度很低，对业主维护及本地客户造成一定影响；反观周边最大竞争楼盘【远洋翡丽郡】，阶段性推出4188元/㎡及4288元/㎡特价单位，货量充足对本地刚需客有较大吸引力，此外该工程除了每周开展3天共180人左右规模的业主烧烤外，常推出现场活动，譬如真人版跑跑卡丁车，中秋游园会等大型活动，市场上客户对其品牌认可度逐渐递增，活动当天虽无直接成交，但每次都积累了大量意向客户。【现楼】一期四期余货剩余可售26套〔其中包含5套样板房，分别分布在18,27,28栋〕；【16-19栋】16-19栋新货合计231套，销售224套，剩余7套；【27-28栋】27-28栋140套，售出137套，新旧货源合计3套【20-1栋】20-1栋38套.售出37套，剩余1套；8-9月现场实际来电数据自然来访客户从4月至9月逐渐递减，其中自5月中旬以来，本工程做广州外展，至6月7日结束，此后现场根本无活动，维持着低本钱活动，随着可选货量进一步减少，现场根本无活动。对本地客户缺乏实际的带动，从而难以保持客户对我们工程的关注与口碑传播，因此自然来访客户大大降低。来访数据8-9月现场实际来访数据〔局部〕近3个月来访客户数据分析中山区域意向客户统计中山本地客户共129批：2房意向客户共28批，意向价格区间主要集中于4200-4300，共14批；小3房意向客户共14批，意向价格区间主要集中于4500左右，共6批；3房意向客户共87批，意向价格区间主要集中于4200-4300，共42批；主要客户意向集中于2房、3房，价格区间为4200-4300非中山区域意向客户统计近3个月来访客户数据分析非中山本地客户共116批：2房意向客户共39批，意向价格区间主要集中于4500-4600，共21批；小3房意向客户共16批，意向价格区间主要集中于4400-4500左右，共10批；3房意向客户共61批，意向价格区间主要集中于4500-4600，共58批；主要客户意向集中于2房、3房，价格区间为4500-4600综合分析一、工程本地自然客户自8月以来维持在较低水准，平均每月27批；而非中山区域客户由于一二手联动，来访有所增高，平均每月30批次以上，对本地客户购房影响较大。二、从价格上分析，本地客户价格意向区间集中4200-4300；广州客户价格意向区间集中于4500-4600，现阶段售价均高于客户预期。三、本工程品牌在当地影响力逐渐走弱，缺乏有影响力活动带动本地人气，对回馈、维护业主缺乏有效支持，当然价格是主要因素。四、没有价格作为主要支撑，导致本地客户可选性房源微弱！对后续新推产品，本地客户没有承受能力；由于广州中原一二手联动业务广泛开展，广州客户对本区域价格〔4100-4400〕已经有了大致了解，比照本工程现阶段价格无任何优势。21-23栋均价4900

01本工程现状分析Contents目录周边市场竞品分析02周边市场竞品分析2015年8月中山市新增供给量为7033套，面积为74.55万㎡。主要集中于100-120㎡〔2448套〕、80－90㎡〔1403套〕、120－144㎡〔1361套〕、90-100㎡〔1124套〕。2015年8月份中山市商品住宅的总供给量为71169套。主要供给面积段为100-120㎡〔17347套〕、120-144㎡〔14589套〕、80-90㎡〔10746套〕。截止2015年8月31日中山市商品住宅存量63779套。存量较大面积段为100-120㎡〔15190套〕、120-144㎡〔13082套〕、80-90㎡〔9411套〕。中山市场概况 中山的商品住宅新增供给上升，本月住宅新增量同比环比都上升。8月份有5个新增工程入市，新工程主要集中在北部镇区，整体的住宅新增依旧集中在城区及北部镇区，刚需和改善户型占了主导，其中北部镇区的供给市场有所上升，不断有新工程入市，并且整体的住宅新增也保持较高量；截止8月31日，中山住宅库存63779套，整体看来，中山商品房市场库存压力非常巨大，今年以来新增供给量都相对较少，预计9月份各开发商依然以去库存为重心。中山市场走向20锦绣东方锦绣东方进入4、5月份以来，本工程在货源充足及老业主的带动下，销量保持着平稳热销趋势，但是由于后续房源面临着大多数朝北向，且三房货量较少，二房价格又居高不下，本地客户对其接受度不高，缺乏可选性。经历6月份之后，情况进一步加重，导致7月份销量下滑；8月开始与广州中原一二手联动，库存量较大的两房价格下调，三房价格略有上升，进一步翻开局面，8月劲销过百套。21远洋翡丽郡远洋翡丽郡从趋势上分析，该工程自1月份至5月份，价格不断下调，与5月份调整到位，此时对外推售价格为4200元/㎡左右，销量猛增。此后阶段性推出特价房源，价格一直保持在4100-4300元左右，吸纳了周边大量刚需客户。远洋翡丽郡1-8月销售曲线图2015年活动推广1月5月6月9月4月3月2月7月8月1月：一元抢购1月：一元拍卖3月：元宵游园会4月：真人跑跑卡丁车7月：仲夏荧光夜9月：中秋游园会10月：食神/厨神争霸赛大型主题活动铺排2015年活动推广1月5月6月9月4月3月2月7月8月远洋翡丽郡除大型活动以外，还定期举办不定期的业主回馈活动，比方围餐烧烤及暖场活动等，每周都保持着市场热度，增进与业主情感维系。22尚景天峰尚景天峰该工程均价一直保持在4100-4300元/㎡之间，阶段性打出3888元/㎡，现阶段抄底价29.8万。尚景天峰1-8月销售曲线图23幸福里8号幸福里8号该工程成交均价保持在3900-4100元/㎡左右，对外最低价3888元/㎡，9月与Q房网合作，启动0首付政策，1年分四期返还。幸福里8号1-8月销售曲线图1、现阶段周边市场均采取低价跑量策略，本区域市场均价为4200-4300左右。2、多数发动老业主，实现以老带新，以客带客，实现口碑宣传及客户增量；3、周边竞品工程均保存易于销售的单位，阶段性的采用一二手联动以实现难以销售的库存去化。4、远洋翡丽郡长期主打本地客户，通过大量的暖场活动譬如〔集体烧烤〕与当地政府及自身举办有影响力的活动搭配，吸引了广泛客户关注，一直保持较大的客户关注、来访及成交。5、下半年本区域新增货量将进一步加大，同质化竞争更加白热化，低价跑量及各开发商全年任务目标将进一步挤压现有价格。市场小结决策思路为确保广州中原一二手联动顺利进行的同时，保证本地客户的购置力，建议销售价格采取2个价格体