龙湖快速复制背后的成本管理

龙湖快速复制背后的

成本管理中建地产合约部1一、走进龙湖沈阳滟澜山2本次学习内容

二、跨域复制背后的信息化支撑及成本管理1.规范管理流程和岗位职责，实现集团—区域—项目公司三级成本强势管控2.分工明确的成本管理系统，各项监控措施到位3下次学习内容3•务实有效的成本业务标准化运营，在PDCA模式中通过EKP公示检查落实

三、学龙湖并不容易，如何用30%的代价获得70%的成果

42012年3月中旬有幸在于总的带领下走进龙湖集团在沈阳的滟澜山楼盘，实地感受了龙湖的产品细节、营销客服、物业管理和成本品质的魅力。5北京龙湖香醍漫步是沈阳滟澜山和沈阳香醍漫步两个项目的母版6龙湖地产，这个在业界享有极高美誉度的专业地产公司，在成立后的第16年，于2009年成功挺进沈阳，并在2010年将龙湖滟澜山、龙湖香醍漫步两个龙湖具有代表性的别墅项目在同一年奉献给沈阳，给沈阳这座神秘低调的城市带来无限的期待。7沈阳滟澜山项目均采用托斯卡纳建筑风格。托斯卡纳是意大利一个大区，它经常被评价为意大利的最美丽的部分。其首府为佛罗伦萨。托斯卡纳以其美丽的风景和丰富的艺术遗产而著称。8托斯卡纳建筑是意式建筑史的经典。高低错落的层面，凹凸有致的墙体，天然材质的外墙，褐红色的陶瓦屋顶。简朴却优雅的乡村别墅，赋予自然，温暖，无拘无束的生活方式。9龙湖·滟澜山，为人们打造有别于市中心繁华的别墅生活，那是属于居住者自己的秘境。从规划、建筑，到户型、景观，龙湖精心打造每一个细节。顶级的建筑材质，完美的施工工艺，和高质的交房标准，为龙湖高品质别墅打下了专业的基础。

10诗情画意的托斯卡纳风格建筑，让居住者感受着来自艺术之都的浸润。这里，岩石与泥灰仿佛戏剧交错的时光回眸；独特的下沉式庭院，与二楼入户的巧妙结合，是专属于别墅主人自己独一无二的私密庭院。11二、跨域复制背后的信息化支撑及成本管理12该集团近年来借助于信息化管理平台，通过制定“合约规划”的成本策略，改进完善了各项“成本制度”，发动全员全程参与管控，严格执行各类“审批流程”，强限工程设计变更签证，有效降低了开发成本，实现了企业利润最大化。

131•规范管理流程和岗位职责，实现集团—区域—项目公司三级成本强势管控

14成本管理是龙湖集团的核心业务之一，其在招标采购、合同、预决算和付款审核等方面的制度化、规范化、标准化管理，目标成本与工程成本动态控制，全员全程的成本管控体系建设方面遵循了以下原则：15“精准规范”---龙湖成本管理制度按照集团要求的透明、规范，体现“三公”原则，提倡信息共享，杜绝黑箱操作。通过项目前期的优化管理与内控，促进区域、项目公司相应环节运作的规范性、时效性。通过精准适度的拿地开发，制定项目成本和期间费用计划，提高资金周转率。

16“流程强控”---在科学、准确的分析基础上，充分发掘成本管理空间，有效的成本前置控制，使成本支出能提升客户价值、带来经济收益，减少无效成本的发生。龙湖强调成本投入与客户需求的匹配，杜绝浪费和成本超支现象。通过精准的营销、产品、成本定位，提高成本前置控制的手段，在提高效率的同时，控制好开发项目的全成本和期间费用。17“计划有序”---通过精细化的合约计划，龙湖用准确的数据提供决策依据，使可研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致，从各个方面进行成本优化，对成本的发生具有较强的事前控制能力。对开发的项目实行全过程成本控制，这一过程中，由集团统一发布限制性指标，对项目的设计和施工标准进行规范。成本水平达标后才能开工和销售。

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2•分工明确的成本管理系统，各项监控措施到位19龙湖的成本控制从项目前期开始，项目开发前，先作好了扎实深入的可行性研究。在项目运作的过程中，采用“全过程动态管理”与绩效管理相结合的方式来进行，即按流程分阶段、分环节、分部门来进行成本控制，并建立奖惩制度，没有惩罚和激励机制就无法调动员工的积极性，这点很重要。20（1）项目策划和投资决策阶段。龙湖对可能发生的成本进行总体控制，并着重做好了以下三方面的工作：拿地15天后召开项目启动会，搭建好有各类人员参加的策划班子，之后30天内，完成投资决策阶段的技术性工作；编制投资估算，形成初步的成本计划，并在此基础上进行项目成本分析；在成本分析的基础上，进行项目风险分析。21（2）设计阶段的成本控制。采用限额设计方式保证有效的成本管理，龙湖着重关注两个问题：以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据；初步设计重视方案的选择，按投资估算落实成本，将施工预算严格控制在批准的范围内，并强控设计变更和现场签证的管理工作。22（3）招投标与合同洽商阶段的成本控制。龙湖该阶段的工作质量较高，保证了项目的动态成本管理严格审批和结算可控。23（4）施工阶段的成本控制。龙湖在编制或修订成本计划和管控检查工作流程、落实成本管理人员的职能和任务；熟悉设计图纸和技术要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点控制对象；详细进行工程量计算，复核工程付款账单，严格经费签证；保证了合同的执行和纠偏工作。施工阶段的设计变化和现场签证是不可避免的，龙湖在严密的流程管理控制和加大审批难度方面值得借鉴。24（5）结算阶段的成本控制。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，龙湖建立了结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。龙湖的成本控制贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。尤其可贵的是：龙湖以严谨务实的态度做好每一个环节工作。通过事前成本管理，成本预测、成本决策的规范性、制度性，合约规划的科学性、管理计划的严肃性，成本管理的持续性改进逐步提升了该集团整体的成本管控水平。25下次学习内容3•务实有效的成本业务标准化运营，在PDCA模式中通过EKP公示检查落实

三、学龙湖并不容易，如何用30%的代价获得70%的成果

263•务实有效的成本业务标准化运营，在PDCA模式中通过EKP公示检查落实

27龙湖在实行成本控制和管理时，还有一个很有效的方法就是采用“项目成本经理制”。即由区域公司派驻项目成本管理经理到项目部跟踪目标成本的动态落实，将“责、权、利”三者落实到项目成本经理头上。成本经理团队是龙湖人才理念的具体体现。持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍，是龙湖成本管理和发展的一项重要使命。

28实行“项目成本经理制”的好处在于，区域公司的运营副总不用“事无巨细一把抓”，这对企业的可持续发展是很有利的，当一个项目出了问题时，几乎都是“组织机构”出了问题。搞好成本管理，必须提高“组织内”成本管理人才的执业素质、并建立一套相应的成本控制体系和制度来解决这个问题。29项目成本经理如何监控好动态成本？借助成本软件，有以下经验可供分享：1.发现问题---每月成本回顾及审批，2.及时提醒---动态成本超过目标时，3.预警措施---动态成本超过即定预警值〔目标成本总值的2%〕时，4.强控手段---动态成本超过目标成本总值的5%时，系统停止付款，必须调整并建立新的目标成本，经审批后才能付款。

30成本业务涉及众多的业务部门，以“合同—合约规划”为管理主线的思想，真正让成本的管控落地。从一线来看：业务口工作量大大减少，操作简单易懂，反馈的意见是系统变得更加有“亲和力”了；从管理层来看：下指标变得更加容易，而且真正做到对成本的事前控制；从决策层来看：项目成本动态实时掌握，一目了然。314．学龙湖并不容易，如何用30%的代价获得70%的成果

32龙湖的信息化建设和设计研发，每年投入很大；

龙湖的企业文化建设“冰冻三尺，非一日之寒”；

龙湖的自我否定---遵循商道：懂得“无利有难舍：有