停车场租赁服务方案（技术方案）

停车场租赁服务方案（技术方案）投标方案投标人名称：****有限责任公司地址：****号二楼联系人：****1第一章项目背景及需求分析 第一节停车场发展现状分析 一、停车场的类型特点 二、传统停车系统存在的问题 三、停车场管理系统的技术变化 第二节城市停车管理存在问题及对策 一、城市停车管理的现状 二、当前城市停车管理存在的问题 三、停车管理对策分析 第三节停车场管理对策 一、公共与配建停车场管理现状 二、特殊区域和时间停车管理对策 第二章项目总体实施方案 第一节管理方式及服务理念 一、主要服务内容 二、管理方式 第二节项目服务要求 一、项目基本情况 第三章项目组织机构及人员管理 第一节项目组织机构 2一、项目组织架构 二、部门职责 第二节人员配置及管理 一、人员配置原则 二、项目人员配备表 三、人员管理 第三节人员岗位职责 一、项目经理职责 二、停车场主管工作职责 四、车场监控员管理职责 六、车场管理人员职业道德 七、车场保洁人员职责 八、车场工程技术人员职责 九、车场保安人员职责 十、维修养护 第四章项目管理规章制度 第一节停车场收费管理制度 第二节停车场使用守则 一、停车管理 二、治安、防火要求 3第三节停车场运营管理制度 一、工作分配制度 二、人员调配制度 三、交接班制度 第四节停车场管理制度 一、车辆管理负责人职责 二、车辆管理员的职责及纪律 四、车辆管理员交接班制度 六、摩托车、电动车保管规定 七、值班室(岗亭)管理规定 八、对讲机使用管理规定 九、车辆管理员仪容仪表规定 十、其他管理规定 第五节停车场库房管理 一、管理目的 二、管理目标 三、管理原则 四、管理内容 第五章停车场租赁服务方案 第一节停车场整体设计方案 一、停车场规划设计 二、停车场设计原则 4三、停车场设计内容 四、停车场场地排水 六、防撞墙设计 七、停车场整体环境简介 第二节停车场系统设计 一、设计目标及原则 二、方案设计详述 三、主要设备功能 第三节智能停车场管理系统建设 一、系统优势 二、系统功能分析 三、系统功能设计原则 四、系统功能模块设计 第六章停车场运营维护方案 第一节运营管理目的及架构 一、管理目的 二、管理架构 三、停车场进出动线 第二节停车场管理安全工作规程 一、停车管理要点 二、车场巡逻及交接班管理 第三节停车场运营管理方案 5一、基本情况 二、停车场出入管理 三、停车场系统管理 四、停车场收费管理 五、停车场安全管理方案 第四节运营总体实施方案 一、服务目标 二、核心定位 三、服务内容和要求 四、服务理念 第五节停车场设施设备管理 一、停车场系统设备介绍 二、停车系统设备设施特点 三、其他场内设施设备 第六节停车场设施设备维保 一、设施设备维保原则 二、维护人员工作要求 三、设施设备报修、急修制度 第七节机械维保方案 一、检修、维修目的 二、维修计划 三、检修规程 第七章停车场物业管理方案 6第一节停车场服务整体要求 第二节停车场保洁管理 一、服务范围 二、服务目标 三、操作规程 第三节停车场绿化养护管理 一、服务内容 二、绿化养护标准 第四节停车场安全保卫服务 一、治安及秩序管理运行模式 213二、治安及安全事件的处置 224三、安全保卫服务内容 第八章停车场消防安全管理方案 第一节消防安全管理制度 一、消防安全教育培训服务 二、防火巡、查制度 三、安全疏散设施管理制度 四、消防控制室值班制度 五、消防设施、灭火器材管理制度 六、火灾隐患整改制度 七、用火用电消防安全管理制度 八、灭火和应急疏散预案演练制度 第二节消防安全管理 7一、消防安全管理分工 二、消防安全管理工作 三、消防设施设备管理 四、消防知识培训 六、消防安全检查要求 第三节物业消防安全管理内容 一、防火检查 三、停车场的防火管理要求 第四节停车场消防设施设备管理 二、职责 271 四、配置安装 271 第九章质量保障服务方案 第一节服务质量保障及承诺 一、定期进行车流量分析 二、停车场的规划设计 三、车场服务承诺 四、安全服务承诺 8第二节停车场租赁服务协议 279 二、车场车辆管理规定及租赁协议 第三节公共秩序管理服务保障 一、公共秩序管理服务要求 第十章应急预案 289第一节应急总体方案 一、编制目的 二、适用范围 四、工作内容 五、应急响应要求 六、停车点主要突发事件 七、常见停车点现场处理事件 第二节各类应急事件预案 一、紧急火警处理 三、交通事故或收费纠纷造成交通严重堵塞应急处理 四、车辆停放时被刮蹭受损情况应急处理 五、对爆炸及可疑爆炸物品的紧急处理 六、对打架斗殴、流氓滋扰事件应急处理 9八、防汛应急处理 十、突发事件应急预案 十一、应急抢修措施预案 十二、对意外情况的判断及应急预案 十三、停车场收费系统故障应急预案 第十一章档案管理 第一节档案的建立 一、档案在企业经营过程中发挥的作用 二、做好档案管理工作 六、档案管理工作重要的意义 第二节档案管理工作要求 一、档案资料管理工作内容及要求 二、档案资料过程管理 第三节档案管理工作制度 一、档案人员岗位责任制 二、文件归档制度 三、档案收集整理制度 六、档案保密制度 七、档案查、借阅制度 十一、归档材料控制措施和验收制度 第四节档案管理人员岗位职责 二、档案员岗位职责 三、兼职档案工作人员职责 第五节档案管理措施及保密制度 二、保密制度 第六节停车场租赁档案管理 一、档案管理内容 本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述，如说明一、如招标文件评分标准要求“项目背景及需求五、如招标文件评分标准要求“停车场租赁服务方案”六、如招标文件评分标准要求“停车场运营维护方案”七、如招标文件评分标准要求“停车场物业管理方案”(二)其他法律法规。(以下内容根据招标文件及项目实际情况进行修改)第一章项目背景及需求分析第一节停车场发展现状分析近年来国内机动车保有量不断攀升，停车需求日益加随着国民经济不断发展，汽车进入越来越多的寻常家以来，我国私有轿车年均增长率保持在27%上，这也带动停(一)智能立体停车场系统智能立体停车系统又叫垂直升降式停车系统或电梯式(二)平面停车场系统感应式停车场系统。在停车场的出入口各设置一套管理设备，使停车场形成一个相对封闭场所，进出车站只需将IC(三)遥控停车场系统遥控停车场系统是在栏杆机控制箱及电动门控制器中(一)停车难找车难(二)成本高效率低(三)数据采集难(一)取读卡技术是最早使用的停车场管理技术，车辆(二)卡票结合技术是一种既可以读卡、也可以取票的(三)车牌识别技术以数字图像处理、模式识别、计算车辆在进出口逗留时间，目前已成为停车场管理系统中识别车辆身份的主要手段。目前停车市场正处于转型升级的群雄混战阶段，在智慧商蜂拥而至。当下建设发展较好的大型停车场系统公司主要流程优化模式，车主通过“ETCP停车”APP,可实时查询空闲车位及预定车位，通过车牌图像识别和电子支付技术，实10倍，收费效率提高3倍，停车费与增值收入比例达到7:(二)停简单停简单主打互联网停车，提供的全智能化停车解决方案以智能科技为基础，对传统停车基础设施进行智能化改造升级，采用智能车牌识别计费系统，大大提高传统停车运营管理效率，节省运营成本。为用户解决停车难、停车贵问题。(三)捷停车捷停车采用“车牌识别+移动支付”基础硬件配置，利用车牌识别算法自学习、“车牌本地识别+云识别服务”双重识别保障、车脸识别和人脸识别等技术实现车辆进出管理第二节城市停车管理存在问题及对策(一)停车车位供应严重不足可以看出之所以出现停车难问题是因为机动车拥有量的增(二)非法停车问题严重在城市经济迅速发展的同时，城市社会管理却严重滞场所经常发生路边停车现象，是城市违章停车的主要集中极其不利的影响。因此我们只有不断完善城市停车管理体(三)停车资源使用率不高停车场的使用率不高。停车使用率一般在80%左右才比较合造成停车资源使用率低的主要原因是停车收费标准单因此无人问津城市停车场，使得停车场资源利用率极其低(四)停车场设立结构不合理(五)未完成停车场专项规划我国的城市规划一直是对交通系统中的“停”关注比本原因。从我国各地的发展规划及重点项目来看，很大一部分都是道路改建工程，但是与之对应的停车场等静态交通项目却少之又少。因此只有两手同时抓“行”和“停”,才能从根本上解决停车难问题。城市的发展速度与停车难问题对城市生活的影响程度直接相关，不同的发展速度具有不同的影响程度，给城市带来的困扰也不同，因此使得城市管理者对该问题的认识也不同。尽管如此，为了城市更好、更长远的发展还需要城市管理者们尽早开始城市的未来发展规划计划，做到未雨绸缪。对任何一座城市的发展，必须要有广阔的视野和长远的眼光。像停车难问题早在十几年前就开始出现了，但是并没有引起有关部门的高度重视，致使十年后这个问题不仅继续存在着，而且比十年前更加突出。针对停车难问题，相关部门如果继续放任不管，城市交通问题将会更加严重，而且会直接影响到人们的生活质量和城市的发展。二、当前城市停车管理存在的问题(一)对静态交通在城市交通系统中的地位重视不够上世纪我国城市发展速度相对较慢，机动车使用量也小，停车问题不明显，结果使得我国在城市发展规划中忽视了停车管理这一静态交通在交通系统中的作用。对停车场等相关静态设施建设投资力度小，严重影响了城市停车系统的发展。但从本世纪开始，我国城市经济发展速度加快，城市化水平不断提高，与之对应的静态交通没有跟上经济发展步政府相关部门只有加强对静态交通作用的重视，加大对停车设施的投资建设，才能缓解这一矛盾。(二)停车针对性管理不强，缺乏差别性管理.在城市由于停车管理体制不健全，停车管理策略没有系统的形成，造成城市停车管理缺乏针对性，不能对其地区和时间实行差别化管理。像地区方面，城市商业区与居住区、城市中心地带与郊区等没有进行有针对性地划分管理；在时间方面也是如此，工作日与节假日、白天与晚上等没有区分开来，这些都实行了“一刀切”的收费标准，没有发挥出停车收费管理的杠杆作用，不仅造成了停车资源的浪费而且使得停车管理效率低下，直接制约了城市交通系统和经济的发(三)缺乏有效的现代化停车管理手段就当前我国城市停车管理方法与手段来看，相对比较落后，尤其是对路边停放车辆的管理，主要靠人工收费，这样会滋生出很多问题。因此需要将现代技术尤其是如咪表、智能刷卡机，实行射频识别停车等手段运用于日常管理。但由于我国城市静态交通设施相对比较落后，因此在引入这些高科技的同时还需要加强相关配套设施的建设，这样才能体现出现代化的停车管理的优势。(四)市民停车意识薄弱，处罚措施需进一步完善在城市发展过程中，对规范停车宣传力度不够，使得很大一部分市民缺乏合法停车意识，市民驾车出行一般都选择在目的地附近停靠车辆，对城市交通秩序造成了严重影响。同时由于居住区路边停放车辆不收费，很多市民会选择在路边停放，这样虽然节省了停车费用，但是却使得车辆失盗等治安、刑事案件增加，加剧了停车管理难度。我国城市停车管理体制还存在很多问题，如对违规停车的处罚措施、对管理机构的监督管理问题等，因此还需要进一步完善停车管理(五)停车规划建设缺乏保障，相关措施不能落实在我国的城市规划建设中，对停车场规划建设投资小，而且对已规划的建设项目的实施缺乏保障，不能完成停车设施的建设指标。很多停车场被用于其他用途，对停车规划落实缺乏监督管理，己有的监督管理部门存在职能交叉、很难进行沟通合作，最终导致管理效率低下。同时，在城市中经常会出现很多不合理的临时占道停车场(点)设置，对城市静态交通没有进行合理的系统规划，将会对动态交通造成很大影响。与此同时，政府对城市公共停车场的建设缺乏政策城市公共停车设施一般是由政府进行投资的，政府财政资金有限。因此需要政府对停车场的建设进行扶持，实行多元化的停车管理体系，提高市场化程度。除此之外，还需要加强相关政策法规的监督管理，保障相关措施的有效实施和资金的合理使用，吸引投资者进行投资。(六)停车费用偏贵，多数人不愿意按位停车随着各大城市私家车辆的逐年增多，城市停车难的现象也成为城市居民在汽车消费生活中颇为头疼的问题。三、停车管理对策分析(一)停车管理对策制定原则制定合理的停车管理对策之前应先制定一定的基本原则，我国在此方面的原则主要有以下八点：1.停车管理必须与城市发展相适应，和谐共融，停车管理中的相关规定不可与城市其他产业的发展相冲突。2.策略须具有科学合理性，从理论上能够指导城市停车管理工作的进行，从而为实践检验打下基础，真正做到城市停车的有序性。3.制定的策略要能够发挥其应有的作用，提高停车位的供给数量，减小供求差距。4.控制停车需求，保证交通管理的秩序性。5.将停车者作为第一服务对象，在保证整体格局有序发展的同时积极为停车者谋取利益，提高策略的执行通畅性。6.策略的制定要联系实际，根据城市的具体情况作出切实可靠的策略，具体情况具体分析，不可统一而论，保证策略具有针对性以及独特性。7.尽可能消除一切有碍于停车的障碍，调动停车管理工8.保证停车管理策略的执行具有持久性。(二)停车管理对策分析目前就宏观层面上而言，停车管理整体策略主要包含四1.短时间之内的首要工作是增加停车位的数量，停车管理次之；长时间发展促使停车位需求稳定，将管理作为主要我国的经济发展迅速，仅仅几十年已成为世界第二经济大国，高楼大厦的建设如雨后春笋一般，但美中不足之处在于没有进行前瞻性地规划，对于日后数量急剧上升的汽车考虑不周，城区中的停车位较少且过去几年对于停车管理的建设不够关注，供需差距逐步拉大，停车成为社会的一大难题。目前的首要任务就是加大停车位的建设，使停车位达到一个合理的数量，缓解停车压力的同时不影响城市的发展规划，相对来说停车需求管理在短期之内作用不大，只在停车矛盾较大的个别地区引入。增加停车位并不是持久的措施，毕竟城市的规划用地有限，停车供需问题的解决在长时间上需要停车需求管理的应用，例如限制私人汽车的数量、提高公共汽车的覆盖率等措施，这些都属于停车需求管理，有利于将停车需求限制在控制范围以内，保证城市停车供需关系的协停车问题的主要参与者是车主，但他们不是问题的关理措施城市中的停车情况不可统一而论，不同地区、不同时间点、不同类型以及不同的停车时间要针对其不同的供求关系制定不同的应对措施。比如建筑物刚带停车位的管理、公共停车场的管理以及户外停车的管理，同一时间不同停车类型的管理，都要根据其具有的特殊性制定不同的应对措施。城市中心地带的建筑停车位少于城市外围且停车位价格相对较高，同一地点的上下班时间段的收费远高于其他时第三节停车场管理对策一、公共与配建停车场管理现状(一)公共停车场管理现状目前我国城市中的公共停车场数量较少，主要原因在于城市规划中的缺陷以及政府对于这方面的资金投入不足。停车系统中的主要承担者还是建筑物附带停车位，公共停车场主要是起到补充作用，缓解因配建停车位不足而引起的停车供需紧张问题，满足人们日常出行中的停车需求。公共停车场是停车管理中的重要组成部分，其作用不可小觑，应加强对于公共停车场的管理。公共停车场作为公众设施，其服务范围广泛，管理过程中的影响因素较多，需进行系统性的思1.引导建筑物附带停车位发挥公共停车场的作用，降低公共停车位的需求介于城市市民并不是家家有车的情况，建筑物附带停车位无法达到百分之百的使用率，这给配建停车位对外开放提供可能，考虑到市民的利益，政府应适当给予一定的补贴。客观上城市中心地带发展较为迅速，城市布局已经建成，可利用的空间资源少之又少，政府在停车管理规划中应当建设的公共停车场可利用空间不足，只能降低其规模，这就难以满足市民的日常出行需求，配建停车位的使用不足给公共停车场的规模扩大提供可能，在供需关系极其紧张的地带可以考虑配建停车位公有化，以此来缓解公共停车的供需紧张关2.扩大公交的规模及覆盖范围，降低停车位需求量城市经济的发展速度保证了人民生活水平的提高，私家群较为密集的地点公共停车位供需紧张，比如旅游景点、商业中心等大众休闲地带。政府在扩建公共停车场的同时可以发展公共交通规模及覆盖范围，大力宣传公交的优越性和环保性，改变市民的出行理念，降低私家车的出行可能，从而达到降低公共停车位需求的目的。发展公共交通的过程中要突出其优越性，通过采取改善公共交通的环境，提高工作人员的服务态度，扩大公共交通的线路覆盖面，以政府补贴的方式降低公共交通的收费等措施来保证市民在两者之间进行选择时偏向于公交，公共交通的发展有利于城市的建设，政府应当注重。3.逐步实现公共停车场企业化，多种团体共同建设、相互竞争公共停车场一直以来与道路等设施相同属于政府投资范围，单一的发展模式不利于效率的提高，也给政府财政造成巨大的压力。目前，城市公共停车位需求庞大且管理中问题较多，政府在这方面的建设逐渐力不从心，新的发展模式应运而生，以政府为主，多团体共同建设。政府鼓励地方有能力的企业或个人承担公共停车场项目的建设，独立经营，自负盈亏，在企业经营的过程中，政府给予一定的政策及经济支持，对于那些建设成本高，维护管理费用大的地区，政府酌情考虑免除税务，对于公共停车场的民间建设，政府还需成立相应的监督机构，防止乱收费、违规建设等现象的发生，保证公共停车场建设的可持续发展。除此之外，政府可以引导民间团体之间进行理性竞争，以此来提高公共停车场4.制定停车管理方面的法律法规并加以完善不以规矩，不成方圆。应出台具有较强指导性和便于操作的行政法规，对目前公共停车场的建设、经营、维护、管理等方面进行了详细的规定，并配备了相应的监督体系。具体包括以下主要内容：对于公共停车场的规划、建设和运营管理一定要系统具体，保证其数量和质量，在指定部门检查合格的情况下方可投入社会使用：对于现存在的公共停车场要充分发挥其作用，保证停车场的每个部分都用于公共停车，严厉打击任何试图私自占用停车场面积的行为：公共停车场的收费要符合当地市民的消费水平，对于停车场收费长时间难以超越成本的单位，政府给予适当的补贴。出台更完善和操作性强的法律法规，进一步规范公共停车场建设，保障民间企业或个人的合法权益，激发民间参与公共停车场建(二)配建停车场管理对策配建停车场是目前我国城市中停车位的主要供应单位，配建停车场的建设与管理直接涉及到城市的停车位供求关系，加强配建停车位管理要放在首要位置。1.扩大配建停车场的规模，并适当考虑其对外开放扩大配建停车场极大地提高城市停车位的供给，缓解停车供求关系紧张的压力，但这方面的建设较难，城市设计者应深入考虑如何充分利用空间容纳更多的车。同时，对于那些供需关系并不是很紧张的地区，政府可以引导公共建筑所属的附带停车场对外开放，允许这些停车场在提供停车位的同时收取一定的费用以维护自身的利益：对于那些供需关系极其紧张的地区，政府在引导公共建筑附带停车场的同时要与周边规模较大的单位进行协商，鼓励其开放附带的停车场，对外开放的停车场不必与公共停车场一样全天工作，只需在停车的高峰期使用。2.出台规范的停车位建设标准，有效调控私家车数量政府相关部门要对城市的建筑进行研究，结合建筑内人群汽车的平均拥有量以及社会公众对于停车位的需求为建城市建筑的配备标准需要随着城市发展需求而不断地对于城市的特殊区域和特殊时间段停车供需关系严重殊区域和时间段的停车与城市的发展相适应，使停车问题不影响城市发展步伐，比如提高空间的利用率，严格控制私家(一)特殊区域停车管理对策特殊区域是指人流车流特别密集，交通系统特别敏感以及大型集会、医院、学校等提车需求特别巨大的特殊区域。1.提高管理工作的效率，严惩违法停车现象违法停车能够出现的原因就在于停车管理工作的执行力度不够以及对于违法停车的惩罚不能够引起车主的重视。一方面要严格要求执法人员进行有效监管，提高工作效率，对于管理区域进行远程监管，在停车位最紧张路段安排人员检查，对于可能出现的城市堵塞地点要有专门的工作人员进行疏解，保证车主们在特殊情况之下能够合理地停车，降低乱停车以及交通堵塞现象发生的可能性。另一方面，提高对违法停车的惩罚力度，并根据时间、地点以及影响的不同调整惩罚的方式及强度，如此一来可以强制性地提高车主们的素质，避免违法停车现象的发生。两方面措施的共同作用有利于特殊情况下停车秩序的稳定性，使停车供求关系紧张程2.宣传公共交通的优越性，酌情限制部分汽车出行私家车庞大的数量以及车本身较大的占地面积导致城市无法保证在任何情况之下满足停车位需求，所以要想解决停车难问题，必须将私家车的出行转化到公共交通之中。相比于公交车，私家车具有一定的独立性和自由政府可以通过扩大公交车的覆盖范困来解决这一问题，使公交车的覆盖范围尽量达到私家车，除此之外，政府要加大特殊时间段以及特殊地点公交车的数量，针对性地解决人们的出行问题从而缓解停车位供求关系。公交车其实只能够起到辅助性作用，不能从根本上解决问题，对此政府可以酌情考虑在特殊情况下对部分私家车进行限行的对策。3.建立停车位信息系统，提高停车位的利用率然有GIS这样的信息系统来指引人们的出行，那也可以建立一个系统来为人们的停车提供指导。我国城市的停车位信息系统还在起步阶段，可以先在城市中心进行试行，毕竟市中心的经济发展快，信息的流通比较畅通，为车主提供附近的停车空位，避免车主在寻找停车位时占用道路的时间。长久发展之后，扩大信息系统的覆盖范围。(二)特殊时段停车管理对策1.将部分场所及道路作为临时停车场在节假日期间，景点等地区的停车位供求关系极其紧张，但此时景点周围的交通并不堵塞，这时可以考虑将靠近景点的路段作为临时的停车场，这样并不影响交通的堵塞而且还能够缓解停车难问题，值得注意的是设置这样的临时停车场一定要有秩序，否则会出现靠近景点的车出不去的现象：也可以在特殊的时间段将广场、草坪、足球场、篮球场等空地充分地利用起来，前提是不影响市民的正常活动以及停车按照一定的秩序：在学校上学放学期间，可以将学校的空地运用起来，安排人员对其进行管理，也可以将学校的空地对外开放以缓解学校周困停车供求关系的紧张性。在特殊时间段设置临时停车场可以有效地解决停车难的问题。2.错开特殊时间段停车节假日期间停车位的需求量急剧上升，景点以及商场周边的停车供求关系严重紧张，这时可以通过错开时间段的方式缓解压力，主要是引导市民不要在节假日的同一时间段出行，尽量做到在出行高峰不出行。3.信息指引将交通堵塞情况及严重程度及时反馈给市民，使市民意识到出行以及停车的压力，从而降低出行率以及转换出行的方式。除此之外，在道路边安放信息提示牌，指引市民选择畅通的道路，减少交通恶性阻塞的可能性。4.开设专用公交在特殊时间段之内，著名景点及商业圈中的人员将达到高峰，汽车基本都是进入，这造成了交通的严重堵塞，同时停车位的需求量也是暴增。此时可以将这些人流量大的地区划分出来，在特殊时段之内限制部分汽车的进入，安排专用的公交负责这一小区域的人员流动问题，或者限制市民在划出来的区域中采取步行或者自行车的方式。第二章项目总体实施方案第一节管理方式及服务理念(一)主要服务内容(二)租赁的停车场面积概况如下：(根据项目实际情况填写)(一)管理方式确立原则(二)管理方式概述(1)制度手段包括两层含义：意识在企业内部管理方面，我们坚持(2)文化手段(3)科技手段创造性地利用自身优势，在管理活动中才采用科技手(1)组织系统(2)运作程序系统(3)控制系统1)信息控制系统图管理处24小时接收和处理各方面的信息，最主要渠道①管理处每年提交一份工作报告书，包括管理费收支账②公司每年汇报管理情况，征询主管部门意见，改善不2)服务质量控制系统IS09001国际质量管理体系作为先进的理模式和可靠的管理平台，在物业管理企业中的应用，可以有效地控制管理水平在一个稳定的范围内。通过IS09001质量管理体系对总体管理服务质量进行管理控制，根据适用、适应、充实、完善、提高的原则进行改进。将主要程序及操作规程规范化、程序化、文件化，确保质量管理体系具有可行性、有效性。IS09001标准是由ISO/TC176质量管理委员会制定所有国际标准的一个组成部分，它的质量管理项原则体现在标准的各项条款中，对产品的质量保证及提高有②领导作用领导将本组织的宗旨、方向和内部环境统一起来，并创造使员工能够充分参与实现组织目标的环境。将公司领导提出的各项管理服务理念及要求通过建立质量方针和质量目标等方式落实并固定到各项管理服务程序之中，保证公司所有管理服务水平在公司有效控制之下。③全员参与各级人员是组织之本。只有他们的充分参与，才能使他们的才干为组织带来最大的收益。各级人员是组织之本。只有他们的充分参与，才能使他们的才干为组织带来最大的收益。④过程方法将活动和相关资源作为教程加以识别、理解和管理，可以更高效地得到期望的结果。经过长时间运作识别出物业管理八大过程：物业接管验收程序、房屋管理及公共设施管理程序、机电设备管理控制程序、安全管理程序、环境管理程序、文化服务程序、维修安装服务程序、紧急突发事件处理程序。公司将这些过程的程序及操作规范以文件的方式固定下来，通过服务质量内部检查等制度有效地保证了管理服务质量。⑤管理的系统方法将相互关联的过程作为系统加以识别、理解和管理，有助于组织提高实现目标的有效性和效率。我公司将物业管理中的所有过程有效地结合起来，形成一套切实可行的质量管理体系。⑥持续改进持续改进总体业绩应该是组织的一个永恒的目标。我公司将持续改进作为一个主要的工作目标，对日常管理服务及质量管理体系，不断进行改进，以保证提供的管理服务水平⑦基于事实的决策方法对数据和信息的逻辑分析或直觉判断是有效决策的基础。我公司通过各种有效手段获取具体数据，通过科学的数据统计分析法从中提取各种有效信息，作为决策的基本输入⑧互利的供方关系通过互利的关系，增强组织及其供方创造价值的能力。面能有效地提高管理服务质量，另一方面也能有效的节约社(3)我公司质量管理体系的运作1)我公司质量管理体系文件的编写我公司在充分理解吸收质量管理八大原则内涵的基础上，根据IS09001国际质量管理体系标准，利用各方面的资源，充分识别物业管理及公司运作的各项程序，组织专业人员编写公司质量管理体系文件。经过一段时间的试运行，对质量管理体系文件进行修改，确定公司质量管理体系文件，同时为了提高质量管理体系的完整性、有序性，公司提请质量认证中心对本公的质量管理体系进行认证。我公司质量管理体系中分的体现了质量管理八大原则，同时通过持续改进保证质量体系的适宜性及有效性，现已成为公司各项管理服务水平重要的支撑线。2)我司质量管理体系文件我司质量管理体系文件的结构保罗四个层次、五个部第二节项目服务要求(一)停车场要求停车场内必须时刻保持X个以上空车位(每个停车位需满足5.做好停车场内防火、防盗、防灾(洪水、台风等自然灾害)、防事故(人为破坏等)等的安全防范措施及应急服(二)人员要求言表达能力；停车场内需24小时值守。(三)服务要求建立完善的相关管理制度，包括但不限于管理运作制第三章项目组织机构及人员管理第一节项目组织机构一、项目组织架构(一)项目组织机构的建立针对XX项目的实际内容，我方将做到积极配合，为了更好地服务与采购方，本公司特设立了项目组织机构。(二)组织机构图绿化部绿化部物业服务中心保安部运营维护中心停车场收费部财务中心工程部保洁部(一)运营维护中心1.停车场规划(1)车流动线改造和维护：车流动线尽量按车位尺寸规划车位线，方便顾客车辆停放和管理。(2)停车场设备升级改造；(3)停车场指示系统改造：完善停车场导向标识牌，给客户提供一个安全、舒适的停车环境，引导客户规范停放。2.停车场广告管理(1)广告招商创收；(2)广告媒体日常维护管理；3.车辆进出管理负责对停车场内停放车辆的管理，指挥好车道的交通秩(1)车辆进出指引管理：指导车辆有序停放，保持车道和消防通道畅通。(2)车辆进出凭证(IC卡)管理；(3)岗亭固定设备及卫生环境管理：停车收费岗亭内4.停车场秩序管理(1)车辆安全停放管理负责停车场内车辆行驶和停放，经常巡视车场并确使各停车位正确使用，督促所有车辆正确使用行车线和泊车位，(2)车辆停放位置管理定时巡查车辆的停放情况，制止乱停放现象。(1)消防设备管理(2)暖通设备管理；(3)强弱电设备管理；(4)停车场给排水管理(5)停车场消防通道管理(6)停车场电梯管理。(1)地面卫生清洁(2)墙体卫生清洁负责停车场内墙体卫生清洁，保证车场墙体干净无灰(3)设备设施卫生清洁(二)财务中心1.每月、每季审核各种会计报表和统计报表，并写出分析报告，送项目总经理审阅，每月按时检查各项税款的交纳2.检查、监督各项费用的及时收缴和管理，保证管理中3.审核、控制各项费用的支出，杜绝浪费。4.组织、拟定保管服务管理费等各项费用标准的预算方案，呈送公司总经理、开发商和相关主管部门审核，修改决5.研究、熟悉各种工商、财会及税务管理制度，运用法律、政策手段保护管理中心的合法权益。6.根据保管服务管理行业的特点，及实际情况制定财务管理制度的细则。7.负责每月向公司上报所需报表。(三)物业服务中心职责2.负责停车场物业环境的规划及物业环境布置；3.负责停车场物业资产的管理、统计、使用及监督；4.负责建立、健全停车场各项物业管理制度并组织实5.负责停车场物业维修方案的制定、审核及实施；6.负责停车场土建、装修、水、电、空调、采暖、送风、电梯、弱电系统、消防系统的维修和保养；7.负责停车场物业成本控制、制定节能、降耗计划和措8.负责停车场的防水、防火、防盗、防暴等所有的安全9.负责停车场环境卫生的管理和日常保洁；10.负责停车场二次装修标准制定及对水、电、气、消防等的审核、监督、验收、管理；11.负责停车场进出车辆的管理。第二节人员配置及管理一、人员配置原则(一)经济效益原则组织人员配备计划的拟定要以组织需要为依据，以保证经济效益的提高为前提；它既不是盲目地扩大职工队伍，更不是单纯为了解决职工就业，而是为了保证组织效益的提(二)任人唯贤原则在人事选聘方面，大公无私，实事求是地发现人才，爱护人才，本着求贤若渴的精神，重视和使用确有真才实学的人。这是组织不断发展壮大，走向成功的关键。(三)因事择人原则因事择人就是员工的选聘应以职位的空缺和实际工作的需要为出发点，以职位对人员的实际要求为标准，选拔、(四)量才使用原则量才使用就是根据每个人的能力大小而安排合适的岗能的岗位上，才能干得最好。(五)程序化、规范化原则员工的选拔必须遵循一定的标准和程序。科学合理地确定组织员工的选拔标准和聘任程序是组织聘任优秀人才的重要保证。只有严格按照规定的程序和标准办事，才能选聘到真正愿为组织的发展作出贡献的人才。(六)因材起用原则所谓因材起用，是指根据人的能力和素质的不同，去安排不同要求的工作。从组织中人的角度来考虑，只有根据人的特点来安排工作，才能使人的潜能得到最充分地发挥，使人的工作热情得到最大限度地激发。如果学非所用、大材小用或小材大用，不仅会严重影响组织效率，也会造成人力资源计划的失效。(七)用人所长原则所谓用人所长，是指在用人时不能够求全责备，管理者个性发展是不平衡的，组织中的工作任务要求又具有多样性，因此，完全意义上的“通才”“全才”是不存在的，即使存在，组织也不一定非要选择用这种“通才”,而应该选择最适合空缺职位要求的候选人。有效的管理就是要能够发挥人的长处，并使其弱点减少到最小。(八)动态平衡原则处在动态环境中的组织，是不断变革和发展的。组织对其成员的要求也是在不断变动的，当然，工作中人的能力和知识也是在不断地提高和丰富的。因此，人与事的配合需要进行不断地协调平衡。所谓动态平衡，就是要使那些能力发展充分的人，去从事组织中更为重要的工作，同时也要使能力平平、不符合职位需要的人得到识别及合理的调整，最终实现人与职位、工作的动态平衡。二、项目人员配备表职务姓名职称上岗资格证明已承担项目情况证书名称级别证号专业所服务单位项目数项目名称(根据项目实际情况填写)项目经理简历表姓名性别年龄职务职称学历参加工作时间从事项目经理年限项目经理资格证书编号在服务器和已完成项目情况合作单位项目名称项目规模开始、完成日期是否在服务期项目质量其他管理项目人员履历表姓名性别年龄职务职称学历参加工作时间从事项目经理年限项目经理资格证书编号在服务器和已完成项目情况合作单位项目名称项目规模开始、完成日期是否在服务期项目质量项目人员简历表姓名性别年龄职务职称学历参加工作时间从事项目经理年限项目经理资格证书编号在服务器和已完成项目情况合作单位项目名称项目规模开始、完成日期是否在服务期项目质量三、人员管理(一)人员管理要素1.角色清晰要做好员工管理工作，首先要做的就是角色清晰，明白在一个公司、一个部门中不同员工所扮演的角色是什么,只要明白自己干什么,才能把自己的工作干好。模糊不清的角色分工会打乱原有的工作秩序，工作效率自然不高，出现抓不住重点、分不清主次的情形。2.建立制度每个员工都渴望在公司中自由上下班，自由安排工作时间，但这显然是不切实际的。员工管理要做到制度先行，规范有效的制度是做好员工管理的保障，有规则、有制度才能去遵守，去执行，如果员工管理没有制定行之有效的制度，员工就没有标准可以参考，管理来就需花更多的时间和精3.及时行赏对于优秀的员工，就应及时行赏。及时行赏可以在公司中形成良好的工作氛围，提高员工的工作积极性。4.做好沟通良好的沟通是做好员工管理工作必不可少的，有效的沟通可以第一时间明白员工的想法，第一时间引导员工不断成5.保持信任对员工信任是做好员工管理的关键，信任员工，员工才能创造更大的价值。人员管理，就是要帮助协调好人员之间的关系，建立积极向上的工作氛围，为企业提供全方位的发展。在管理上我们要注意：(1)走进员工世界员工是企业发展的关键人物。所以，人员管理，首先应该学会“倾听”,倾听他们在工作中遇到积极解决他们遇到的困难。提高人员的忠诚度，减少离职率。(2)以身作则一个企业应该制定完善的规章制度，让制度作为辅助手段。而管理者应该以身作则，给下属员工一(3)关心员工技能发展多搭建一些学习平台，多组织培训课程，让员工的能力可以得到提升，让员工看到自己的(4)尊重员工是管理的立足之本。因为大多数员工有(5)信任员工尊重是信任的前提，了解是信任的开始。(二)人力资源策略(三)岗位设置及原则果显著。所有岗位均提供24小时服务，全方位保证车场安全。根据停车区域运营服务范围中的各种管理要求，将各部门人员进行了职能分工，各司其职，负责各部门职能范围内(四)建立健全规章制度健全规章制度：制定全面、详细的规章制度、规范和作业指导书，统一员工的行为规范，让员工办事有规程，有行动准则，同时也受到一定的制约。规章制度包括《停车场管人员纪律》《消防安全管理规定》等，从多角度全面保障停车场的服务质量达标。(五)注重员工素质要求1.重视人员招聘筛选采用现代人力资源管理制度，社会化招聘人才，全员绩效考核。在定编岗位空缺时，在确认无内部调职可能性后，向项目中心提交招聘需求，按考核流程严格开展招聘工作。招聘成功后进入试用期阶段。试用期考核每月进行X次，包括基础知识考核、部门工作考核和综合评价考核。通过后，2.强化员工的培训力度为规范员工培训工作，全面提升员工职业技能与素质，公司为从员工提供多种培训。教育培训形式分为内部教育培训、外派教育培训和员工自学。内容包括新员工入职教育培训、在岗员工岗位培训、转岗培训、公司制度培训、学历培3.加强工作岗位的巡查力度公司长期执行定期和不定期全面检查、巡查制度。检查发现问题时，及时分析问题并解决问题，以消除任何安全隐患或不按规范流程作业。公司设专门稽查人员，负责停车场区域的日常稽查检查工作。团队建设和管理很重要，任何一项业务都不能由一个人独立完成，因此不管是从营业处这个小团队建设到公司的大团队建设，加强团队建设与管理具有不可替代性。针对公司实际，加强团队建设与管理，应该做好以下几点：(一)注重自身素养各单位负责人要注重自身素养的提高，做好团队建设与我们每个营业处的负责人，应该是负责营业处的各项目标的实现，并带领团队共同进步。他既是管理者，又是执行者；既是工作计划的制定者，又是实施计划的领头人，作为团队的“头”,其个人素质起着至关重要的作用。要做好这支团队的领头羊，不仅要用平和之心客观公正地对待营业处的每件事和每个人，更重要的是全面提高自身素质。(二)打造团队净胜打造团队净胜，首先要提出团队目标，抓好目标管理，没有目标，团队就失去了方向。因此，建立一个明确的目标并对目标进行分解，同时通过组织讨论、学习，使每一个单位、每一个人都知道本单位或自己所应承担的责任、应该努力的方向，这是团队形成合力、劲往一处使的前提。(三)营造良好的工作氛围衡量一个公司管理是否走上正轨的一个重要标志就是制度、流程是否被公司员工了解、熟悉、掌握和执行，是否有监督和保障措施。让员工熟悉、掌握各类制度、流程，不但是保证工作质量的需要，也是满足公司长远发展和员工快速成长的需要。事实证明，没有一套科学完整、切合实际的制度体系，管理工作和员工的行为就不能做到制度化、规范化、程序化，就会出现无序和混乱，就不会产生井然有序、纪律严明的团队。所以，要从我们的小团队做起，要运用各种形式，加大学习力度，抓执行力，抓落实兑现。(四)积极有效的沟通沟通是维护团队建设整体性的一项十分重要的工作，也可以说是一门艺术。如果说纪律是维护团队完整的硬性手段的话，那么沟通则是维护团队完整的软性措施，它是团队的无形纽带和润滑剂。沟通可以使团队建设中上情下达、下情使大家精神舒畅，从而形成良好的工作氛围。因此，作为各(五)考核激励机制么,反对什么,所以它同样关系到团队的生存和发展。第三节人员岗位职责(一)项目经理(二)项目副经理3.道路运输从业人员岗位证书；4.具有停车场管理经验；5.有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力。二、停车场主管工作职责(一)对部门经理负责，服从上级安排，听从指挥做到令行禁止，依法循章对交通、车辆进行管理。(二)经常视察车场、并确保各停车位正确使用，保证车道、车场出入口周围道路畅通。(三)熟悉掌握车辆流通情况，车位情况，合理部署安(四)安排和调整属下人员的工作时间，合理分派所有工作给予属下员工，确保他们严格遵照指示工作，提高工作(五)负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行岗位职责、工作规程、车管各项应急处理的操作等相关知识的培训和法制教育及职业道德教育，并安排定期对员工进行考核，提高员工的工作技能及服务质素。(六)负责每日工作检查，并做好相关记录。(七)负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题(八)熟悉停车场内的安全系统、消防设备及通风系统、辖区道路，车位使用情况，负责对车场内公共设施、车管系统的运行情况清洁等监管工作，以确保车场管理工作顺利及(九)负责执行现场监管制度，对任何员工涉及违反纪律事情应该迅速及彻底调查，并及时上报并提出处理建议。(十)定期召开班组会议，检讨工作表现，并借此沟通(十一)按规定的时间节点开启防排烟机执行停车场的换气排气工作，开启时间：早上XX:00—XX:00,下午XX:00—XX:00晚上XX:00:一XX:00(十二)根据工作需要和上级的指示，有权调动下属人员加强某区域的管理工作，定时向部门经理汇报工作。(一)主动、正确、及时地指挥车辆进出，保持通道畅(二)实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。(三)按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和(四)负责停车场的消防安全巡查工作，熟悉停车场内安全系统、消防设备及通风系统等，以便一旦发生事故时能(五)如发生交通意外，应记录和拍摄有关数据包括涉及车辆损坏情况等，并须立即呈报当班主管(六)对驶入车辆进行外表检查，并查看车辆内存放物(八)停车场内禁止非机动车辆进入。(九)车场内除车主停取车辆外，其余人员严禁长期在(十一)对场内的卫生要定期通知保洁清理。(十二)发现可疑情况及时通知消防中心做好远程监(十三)车场内严禁烟火(如吸烟，施工动火作业需向(十四)负责规范指挥车辆按区域进行的停放，保持各(十五)严格遵守交接班制度，对当班期间的值班情况(一)负责停车场全天候24小时闭路电视的监控及录(二)对车场消防设施火情情况进行远程监控，发生火(三)工作期间严格遵守监控室值班制度，不得脱岗或(四)对现场值班期间的异常情况录像做好保存。(五)当班期间认真仔细地做好值班情况记录及各项班(一)仪容整洁，着装整齐，值班期间配穿反光衣，手(二)执行公司文明礼貌用语规范，文明服务，礼貌待(三)严格遵守交接班制度。(四)值班前禁止喝酒，值班时禁止喝酒、吸烟、吃东(五)不准在值班时会客、看报纸、听广播、玩手机，(六)爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携(七)服从指令，严守服务中心制度，严守职业道德，(八)不准借娱乐为名搞变相赌博。(九)团结互助，禁止闹纠纷，不做不利于团结的事。(十)爱护物业服务中心的公共财产，严守物业服务中(十一)保持良好的品德及行为。(十二)不得擅自收受利益或向其他同事、客户、承判(一)热爱本职工作，尽忠职守，敬业乐业。(二)热诚服务，坚守职责，任劳任怨。(三)遵纪守法，服从指挥，严于律己。(四)坚持原则，是非分明(五)无私奉献，廉洁自律。(六)精于业务，勤奋好学。(七)文明服务，礼貌待人(八)谦虚诚实，不谋私利(一)负责停车场内清洁卫生，保证车场整洁干净。(二)按照物业服务中心制定的停车场清洁服务安排及(三)负责停车场配套设备及消防设施、排风口及照明(四)保障停车场排水沟的畅通、定期清理。(一)负责每天对车场的巡查，保证各设施设备的正常(二)对车场内的消防系统、排风系统、照明系统、排(三)负责对停车管理收费系统运行状态的检测，发现(四)负责车场内停车标识，建筑物等公共设施的检查(五)协助车场清洁人员清除排水渠的污迹、排风口及(一)具备保安人员岗位上岗证书；(二)年龄XX-XX岁之间，男性；(三)身高不低于X.XX米；(四)五官端正，具有较强的敬业精神；(五)作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明(六)通过公司培训中心专业培训。第四章项目管理规章制度第一节停车场收费管理制度(一)出车操作3.如整套系统出现故障，人工及自动缴费无法正常进(二)入车操作1.车辆进入系统自动识别区已正常识别，自动起杆装置损坏无法正常起杆，由主管报部门经理及总监同意，可手动起杆放入，并通知信息部维修。2.车辆进入系统自动识别区，系统无法进行正常识别，报信息部恢复系统方可进入或经公司领导同意手写记录时间，手动起杆将车辆放入车场，出车由财务部安排专人协同3.无车牌号进入车辆可取用临时停车卡。禁止值班人员六、停车场车辆日常收费标准如下(仅做参考):序号收费标准备注业户/商户非业户/商户月保临保大品牌合作商夜间临时停车会员(消费，积分)公司邀请客户夜间月保(根据项目实际情况填写)进入车场倒闸鑫按车位的提示系统寻找空位用用杆出车维码进行缴费正常出车(15分钟内不记收费)第二节停车场使用守则(一)本停车场所有驾驶车辆进入本车场的司机视为车(二)需要月保的车辆，车主或用车单位事前与百信管辆牌号系统录入，录入后车辆可正常进出场。(三)本停车场使用电子车牌识别，微信自动费系统，为客户提供临时车位，按记录的在场时间实行计时收费。车主需按规定的进出通道正常行驶，严禁停泊在专用车位或车(四)本停车场仅提供车位出租服务，进场停放的车辆请自行办理有关车辆和人身保险手续。(五)逾期不缴纳的月保车，或停车期超过一周的临保车，以及不按停车条例驾驶停放的车辆，本场有权会同有关部门或自行处理，由此产生的一切费用由车主负责。(六)司机停放或取车后，必须在十五分钟内离场，特殊情况除外。(七)严禁残缺、漏油、漏水、无牌(持有效证明者除外)等车辆在本场停放。(八)进场车辆严禁在本场进行修车、洗车、加油、加电池水、试刹车等与停车无关的行为，严禁任何人在场内练(九)凡在车场停放车辆的人员，有义务检举一切违法犯罪行为，共同把车场管理工作做好。如对本停车场管理人员之投诉，可向当值之车场主管提出，或书面通知物业服务中心。(十)严禁在停车场装卸货物，严禁司乘人员停车后长时间在停车场逗留，严禁停车后不关发动机。(十一)进场司机如不慎或不按照本停车场管理守则规(一)进入停车场停放的车辆，应自行锁好门窗，尽可责审核该车辆司机，车辆及车上物品由司机或车主自行负(二)进入本场的司机必须遵守安全防火规定，严禁装(三)严禁在本场内吸烟、动火，不得随意动用消防设(四)进出本场车辆的司机或车主，如有对本场造成任(一)进入本场的司机和车辆，必须服从车场工作人员(二)进入停车场的车辆，必须按指定的交通标示行驶并停放在指定的车位界线内，若车辆停放时占用相邻的车拖拉机、工程车，以及运载易燃、易爆、有毒等危险物品的车辆不准进入停车场内，严禁车辆冲栏杆，否则一切后果由第三节停车场运营管理制度一、工作分配制度(一)所有部门均由项目中心规划、统筹，围绕项目中心根据各部门职能开展一切管理服务工作。(二)各部门经理(主管)为部门第一负责人，负责拟定部门日常工作计划，并组织监督实施完成。其部门人员在经理的直接领导下，完成个人工作内容。(三)项目中心负责停车区域运营管理服务项目的总体规划、管理工作，承担项目的总体运营及安全管理责任。兼负其下属部门的行政事务、文书外联、人力资库房管理以及财务票证等工作。(四)收费部负责停车区域停车收益、其他衍生服务收益的收取及管理工作。工作岗位主要为一线，直接面对顾客(五)保安部负责停车区域的安保、消防管理工作。并随时根据突发情况启动和实施应急预案。同时承担负责区域内的消防设施的使用、检修及维护工作。(六)工程部负责停车区域内所有设备、设施的安装、组织、调试、保养、加固、日常维护、应急抢修，以及新区域建设等工作。负责电路、线路的检修和管理。(七)保洁部负责停车区域内卫生环境的清理、绿化环境的维护等工作。承担保洁用品、绿化用品及工具的使用、(一)正常情况下，各部门人员负责各自职责范围，完成自身的本职工作。(二)对于某些突发情况，个别部门或班组难以完成自身范围的职责，需部门班组之间协助的，本部门内的由各分管负责人协商，自行调派人力、工具等。部门外的由项目中心统一协商、调配。(三)各部门经理(主管)有权力根据工作情况，临时调配本部门人力，各所属人员均应服从。(四)如下属人员自行要求调换部门，首先由本人提出申请，写明调出理由，经本部门经理签署意见后上报项目中(一)接班人员必须提前XX分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。(二)接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交(五)在规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班(六)接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交第四节停车场管理制度(一)依法循章对违法交通车辆进行管理。(二)负责按项目收费规定收取车辆保管费。(三)熟悉掌握住停车场车辆流通情况，车位情况，合(四)负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行日考(五)负责每日工作检查，并填写《车辆管理日检表》。(六)负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题(七)负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断(八)负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录。(九)定时向管理处主任汇报工作。(一)车辆管理员的职责如下1.负责对停车场(库)的汽车，摩托车，以及保管站内2.实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。3.按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序4.遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，5.按规定和标准收费，开具发票，及时缴交营业款。6.负责指挥区内车辆行驶和停放，维持停车场及周边交7.负责对道路和停车场地停放车辆进行巡视查看，保证8.负责停车场(库)的消防以及停车场(库)、值班室，岗亭和洗车台的清洁工作。(分别按停车场清洁工作手册中(二)车辆管理员的纪律9.遵守《员工宿舍管理规定》,不得带人留宿，来客留宿必须经管理处分管主任(或房管员)批准。这里的门卫包括停车场库的门卫和违法车辆保管区域辆情况及车主的行为，对发现的问题，要及时报告上级部门。四、车辆管理员交接班制度1.按时交接班，接班人员应提前10min到达岗位，在接班人员未到达前，当班人员不能离岗。2.接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及4.交接班时应将上一班移交的值班物品如对讲机等及其他设备清点清楚，并在值班记录上签名。管理处负责车辆管理，进入车库的车辆行驶停放，管理处主任负责协调指导停车场(库)的管理工作，房管员监督、检查，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。(一)对进入停车场车辆的管理规定1.车辆进入停车场时，按照“一车一杆”的要求进行图像采集工作，从车辆的前、后、左、右四个角度进行拍照。车辆信息采集后，按车辆类型分区编号依次进行停放；对于交警部门特别通知的套牌车、事故逃逸车，以及无牌车，停车场工作人员应当记录车辆的车架识别代号，并停放在指定2.进入该区域的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。3.车辆外观有明显损伤或新创伤的，应当对损伤部位进无明显损伤或新创伤。4.通过车窗可观察车内有皮包、现金、首饰、手机等疑似贵重物品时，应当对观察到的物品进行登记。5.车辆停放后，司机须配合交警人员做好车辆的检查记录，拍照并锁好车门窗。6.进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。7.进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物，禁止在场内吸烟。8.当发现车辆破损严重时，需要先检查一下，保障车辆必须符合安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。9.进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损10.与车辆相关的影像应当保存最近六个月的影像，与车辆相关的文书材料应当保存至车辆进停车场两年，并可向交警支队提供视频监控影像文件查阅。已使用信息管理系统的，还应当按信息管理系统的使用要求，将相关信息录入系统。将车辆的车架识别代号录入系统时，凡车架识别代号位于前挡风玻璃下的，应当以相片形式上传。(二)其他区域交通车辆行驶停放管理规定5.机动车辆在本区行驶，时速不得超过15km/h,严禁超10.除执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)外，(三)停车场(库)管理规定1.停车场必须有专职保管人员24h值班，建立健全各项保管站负责人、营业执照、收费标准悬挂在停车场(库)的2.停车场(库)内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，3.在停车场(库)和停车场车行道路须做好行车线、停车位(分固定和临时)、禁停、转弯、减速、消防通道等标4.在停车场(库)出入口处设置垃圾桶(箱),在停车5.机动车进场(库)时应服从车管员指挥，遵守停车场(库)管理规定，履行机动车进出车场(库)有关手续，按6.不损坏停车场(库)消防、通信、电器、供水等场地7.保持场(库)内清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在8.禁止在停车场(库)内洗车(固定洗车台除外)、修七、值班室(岗亭)管理规定(一)值班室(岗亭)应用镜框悬挂车辆管理制度(主要为岗位制度、操作规程和停车场管理规定)、收费标准、(二)值班室内设一套完好的单人办公桌椅做记录使(三)在值班室外适当位置(室内也可)配置一块写字板出通知用，停车场、摩托车、单车棚(库)固定值班室，(四)值班室(岗亭)内不准存放杂物，随时保持室内(五)值班室(岗亭)“值班记录”、“车辆出入登记表”(六)值班室(岗亭)不准作其他使用。(一)仅值班员和车辆巡逻管理员每人配一部对讲机，(二)对讲机在更换充电池时，必须先关掉电源和主机(三)电池不准经常更换，必须按规定时间轮换使用。(四)不准用对讲机谈论与本职工作无关的事情。(五)认真做好对讲机交接工作，以防出现问题时互相(六)遵守“谁使用，谁保管；谁损坏，谁负责”的原(一)着装规定(二)形象规定7.做到“微笑服务”,对待客户友善、热诚，严格遵守(一)停车卡的办理(二)停车卡的使用车辆出入停车场时，要将停车卡放在车辆挡风玻璃左侧，电子出入卡随身携带，以便检查和车辆出入。用户如更换车辆，需到车场办理停车卡、电子出入卡更换手续。月保车辆要按月定期缴纳。保管费逾期不缴者，车场有权收回车位使用权。若用户遗失停车卡和电子出入卡，应及时告知车管员，并提供有效证明，到收费处办理旧卡停止使用和新卡补办手续。用户不再租用车位时，将停车卡、电子出入卡交回车场，由车场退用户停车卡、电子出入卡禁止外借给其他车辆使用。为保证车辆的停放安全，减少被盗的机会，停车卡应随身携带。(三)车辆保管收费的标准车辆保管收费的标准，要根据各地物价部门核定的标准执行。一般来讲，经济较发达地区，收费标准较高，反之收费标准低些。以XX市为例，目前室内停车场收费标准仍没体的收费标准由XX停车场公司根据政府规定的指导价，并参考周围室内停车场的收费标准来确定，同时可以在XX市政府规定的收费标准限度内临时调整保管费。第五节停车场库房管理一、管理目的为进一步规范停车管理工作，提高停车场(库)服务水平，根据《XX市停车场(库)建设和管理办法》等法律法规和本公司管理实际，特制订本办法。二、管理目标通过高效的严谨的管理方式，全身心为客户服务，提供中心，构筑关于车辆拖移保管一体化的服务平台。安全高效的搭建内部一站式管理服务运作体系。三、管理原则(一)按“公司统一标准、项目分类管理”原则，规停车场(库)的日常收费操作、应急情况处理、现金管理、技能业绩考核等工作，使得停车收费管理工作趋于规化、标准化、规模化。(二)由XX公司管理的各类露天、室停车场(库)适用于本办法。以往规定与本办法规定不一致的，以本办法为(三)根据XX住房和城乡建设局及资产公司对停车收费管理工作的统一部署，XX公司相应职能部门负责停车场(库)收费管理案制定和日常管理工作的支持、监督、考核与协调，下属各服务中心(管理处)负责停车收费管理工作(四)停车收费管理工作的具体实施应由XX公司下属各服务中心(管理处)专人负责，根据停车场(库)类别、规模、使用强度、开放时段等条件合理构建停车收费管理和操作人员结构和班次；秩序维护、环境保洁、工程管理等班组予以配合，保障秩序、环境和设施设备满足停车收费管理工作的正常开展和应急处理。四、管理内容(一)停车收费管理人员可由综合管理班组兼任；规模大，出入口多，且24小时运行的停车场(库)可建立独立停车收费管理架构及值班经理制度。各级停车收费管理操作人员在业务、礼仪、思想素养上应符合公司要求和业务特性。(二)公司可根据XX公司整体管理需要对停车收费管理、操作人员进行各项目间调派，受调派人员应服从公司调(三)各服务中心(管理处)应根据公司统一标准建立收费备用金申领、退缴制度；物品申领制度；收费系统软硬件操作规程；收费工作记录制度、收费系统故障应急收费操作规程；收费现金管理制度；交接班制度；收费减免制度；培训学习制度等并由公司审核通过后予以实施。第七条各服务中心(管理处)应根据公司统一标准建立收费管理员、收费班长和收费员岗位职责并由公司审核通过后予以实施。(四)XX公司相关职能部门根据各停车场(库)实际运营特点、停车收费员业务技能和劳动强度，按照多劳多得、技高薪高、奖罚分明的原则建立实行收费员差别化薪酬待遇政策并由公司审核通过后予以实施。(五)停车收费各项规章制度应根据各停车场(库)实际运营工作出现的新特点、新矛盾，不断优化，逐步形成停车收费管理所涉及的人员、资金、物品、设施设备等面的规化、科学化管理局面。(六)各停车场收取的主要费用为车位租赁使用费、车位临时停放服务费和车辆保管费，其他费用为停车卡工本费或押金。收费模式根据各停车场经营模式不同分别为代收代缴和自营自收。(七)停车场(库)的停车位的使用性质分为长期租赁和临时停放，费用收取方式为包月包年和临时收费(含抵价(八)各停车场(库)停车位的使用性质由公司根据管委会和资产公司要求决定不同使用性质的停车位的区域、数量或比例。各服务中心做好长租客户申请、登记、信息录入、收费和建账等工作，公司相关职能部门审核确认。车位长期租赁办理手续应建立高效、便捷的办理流程。(九)临时停放车辆应根据物价部门审核通过的各停车场(库)收费标准进行临时收费，各服务中心不得擅自调整收费标准。如物价部门审核通过的收费标准中有上下费用浮动标准的，由公司确定或调整实际收费标准。(十)各服务中心根据费用减免制度格控制免费停车用场操作人员应根据实际情况对费用减免的客户进行必要的(十一)各停车场(库)的各项费用的支付方式为现金(十二)公司应根据各停车场(库)收费特点负责或协(十三)在各发票领取和交接环节应详细、准确，有据(十四)各服务中心(管理处)根据停车场(库)和自(十五)收费员、班组长、管理员等人员在现金收取、办理。有条件的服务中心(管理处),公司可协调协作银行(十六)存放票据的保险箱摆放位置应合理、安全，并(十七)各服务中心(管理处)对停车收费有关的车位(十八)各服务中心(管理处)应根据上级各部门要求(十九)公司各职能部门应协调停车收费相关设施设备的建设单位和施工单位应履行的技术交底培训和维护保养工作；各服务中心(管理处)应做好人员培训、交底，规设(二十)各服务中心应根据上级各部门要求做好停车场(库)停车收费系统改造升级和收费支付方式多样化的技术对于停车场(库)涝、断电、系统瘫痪、收费纠纷等涉及停车收费工作的突发事件拟定相应应急预案和处置流程并做第五章停车场租赁服务方案第一节停车场整体设计方案亩),设计生态停车位XX个，场内建设有：场地铺设沥青面(二)设置车场内行车、停车原则、加大规范停车宣传(三)利用物联网的管理手段，精准化的服务理念管理3.有条件的区域设计人行、车行路线，有效进行人车分流，保证车场内行人、车辆安全；险理赔程序，避免不必要的损失；5.提高人员培训力度及服务管理力度，巡视场内车辆，检查基本的车辆情况以及防盗抢时间，并逐步规范场内行车停车秩序，提高车场运行效率；6.设置明确的功能区域。将时租停车区域、固定停车区域、卸货区域进行分别设置；7.XX停车场各进出口安装岗亭及道闸，以便对进出车辆进行有效、有序地管理。二、停车场设计原则(一)符合城市规划和交通管理的要求(二)出入口应避开城市主要干道及其交叉口(三)分区明确、交通流线顺畅，并满足其自身的技术要求(四)必须综合考虑场内的各种工程及附属设施(五)因地制宜、留有余地。(一)停车场涂刷系统1.分区与分色原则色块分区：将大型停车场分成不同颜色区域，便于顾客简单记忆并快速寻找自己的停车位置。分区方式：以墙柱面的颜色区分。分区数量：每个区以200～250车位为宜，一般不超过六个分区。(一般按实际情况而定)。分区设计：在每个区域中的墙柱面设计出“指示图案化主题”进行运用。(1)墙面、柱面颜色均采用国标颜色卡系。(2)相邻区域及墙柱面应有明显色差。(3)墙柱面需要设计指示装饰图案。2.柱面涂刷柱面涂刷技术规范色带位置：由地面从下往上，踢脚线150mm、留白从1150mm至2650mm之间粉刷色带。颜色：按区域分配原则进行粉刷。色彩搭配原则是对踢脚线：灰色。内容：柱面导向信息以客流导向为主一与行车道平行柱面(a面)为客流导向信息，与行车道垂直侧面(b、注意：停车场所有的柱面应与当前分区颜色一致主要乳胶漆材料工艺要求对柱面进行打磨修补达到标准的平整度。不同区域采用不同颜色的防水乳胶漆滚涂两遍，柱面信息文字采图案示范1.C面为柱面导向指引信息，只能出现柱面客流导向2.柱面信息面如遇避让不开的设施(如：消防栓、配附录(1)坡道墙面涂刷坡道墙面涂刷技术规范中英文字大小高度为630mm。字距地面高度为主要材料乳胶漆工艺墙面平整度达到标准，均匀涂刷，字体部分采用不干要求胶雕刻模板贴至相应位置后涂刷白色涂料施工。保证图例示范(2)楼电梯墙面涂刷楼电梯墙面涂刷技术要求规格：箭头高度采用居中方式(其形式见下图),字体工艺要求墙面平整度达到标准，均匀涂刷，字体部分采用不干胶雕刻模板贴至相应位置后涂刷白色涂料施工。保证图例示范注：墙面图案设计根据设计单位设计而定(以下仅为参考)注意：1.墙面的箭头方向必须与交通导向一致。2.墙面文字信息组合方式要分组明细，尺整体一致。(3)车道墙面涂刷车位墙面涂刷技术规范踢脚线：高150mm。工艺要求墙面平整度达到标准，均匀涂刷，字体部分采用不干胶雕刻模板贴至相应位置后涂刷白色涂料施工。保证图例示范注：墙面图案设计根据设计单位设计而定(以下仅为参考)(根据项目实际情况添图)4.行人导向行人导向(又名：人车分流线)技术规范宽度：(人行道+两边缘线):900mm。主要材料标线白色漆、工程级反光膜工艺要求确定宽度后，清理地面，保证无尘，用耐磨环氧树脂漆进行涂刷，涂刷72小时后，在采用贴膜的方式依照位置粘贴，图像样式需统一设计并实点位原则2.行人导向信息以垂直交通处、长距离通道处、图例示范(根据项目实际情况添图)(二)灯箱标识系统1.停车场出入口位置标识灯箱停车场出入口位置标识灯箱技术规范安装方式：测量坐标位置；校正至水平位置，并测量主要材料铝合金型材边框喷塑、铝板镂空、发光体采用LED、设置作用出入口位置灯箱为停车场的限高、限速、禁烟火、禁图例示范双车道单车道户外停车场标识：(仅供参考!具体尺寸按照国家标准设计)户外车流导向标识2.车辆导视灯箱车辆导视灯箱技术规站安装方式：吊装，距离地面高度2200mm～2800mm,吊柱：φ2寸。主要材料铝合金型材边框喷塑、铝板镂空、发光体采用LED、工艺要求安装要牢固，保证在正常使用情况下不脱落、不倾图例示范(根据项目实际情况添图)点位原1.所有点位应遵循设置在转弯前一米建议与柱子则2.在车行道长度大于100米时，每隔30-50米之间3.楼电梯导视灯箱楼电梯辆导视灯箱技术规范安装方式：根据现场实际情况，设置位置在楼电梯主要材料工艺要求安装要牢固，保证在正常使用情况下不脱落、不倾所使用的文字图案要规范，不出现繁体字、错别字图例(根据项目实际情况添图)示范现场施工图效果图：附录导向箭头方向必须与交通流线一致。4.柱面客流导向标识灯箱柱面客流导向标识灯箱技术规范内容：信息为就近原则，例如出口扶梯、百货、步行柱面信息排布：纵向排列不超过六行，同方向文字不规格：1200X60