物管考试题库

一、填空题

1.我国第一部物业管理行政法规《物业管理条例》，将于一年—月—

日起施行。

2.业主大会由物业管理区域内的组成。

3.业主大会作出制定和修改业主公约，选、解聘物业管理公司等属于特别

重要事项的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权—以上通过。

4.经%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

5.物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时:—应当及时维

修养护。

6.建设单位应当在销售物业之前，制定—，对有关物业的使用、维护、

管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项

依法作出约定。

7.业主大会的的执行机构是一。

8.业主大会的决定应当以—形式在物业管理区域内及时公告。

9.物业管理企业承接物业时，应当对一、—进行查验。

10.可以选聘、解聘物业管理企业。

二、单项选择题

1.业主大会会议应当有物业管理区域内持有以上投票权的业主参加。

A、2/3;

B、1/2;

C、3/4;

D、不限。

2.业主委员会应自选举产生之日起___日内，向物业所在地的区、县人民

政府房地产行政主管部门备案。

A、30;

B、7;

C、15;

D、10。

3.根据《广州市物业管理办法》，业主委员会每届任期年。

A、1;

B、3;

C、4;

D、2o

4.已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由

交纳。

A、物业买受人；

B、物业管理企业；

C、建设单位

5.根据《广州市物业管理办法》业主委员会委员不得少于人。

A、10;

B、7;

C、3;

D、5o

6.变更业主委员会委员的决定，由做出。

A、业主委员会；

B、主管部门;

C、司法部门;

D、业主大会。

7.业主大会和业主委员会开展工作的经费由一.承担。

A、物业公司；

B、全体业主；

C、建设单位；

D、业主委员会委员。

8.一个物业管理区域成立___个业主大会。

A、一个；

B、二个；

C、三个；

D、多个。

9.业主委员会主任、副主任在中推选产生。

A、物业管理区域内的业主；

B、业主委员会委员；

C、居委会委员；

D、业主代表。

10.物业专项维修资金属所有。

A、业主；

B、物业公司；

C、建设单位；

D、政府主管部门。

11、业主委员会是业主大会的（）

A.组织机构

B.权力机构

C.自治管理机构

D.执行机构

12、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的（）备案

A.工商行政管理部门

B.房地产行政主管部门

C.政府社团登记部门

D.公安部门

13、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员

会依法履行（）职责。

A.招标管理

B.委托管理

C.统一管理

D.自治管理

14、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员

会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其（）

A.管理

B.指导

C.监督

D.指导和监督

15、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业

的，应当签订书面的（）

A.委托协议书

B.临时委托合同

C.前期物业服务合同

D.物业管理委托合同

16、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业

的，应当签订书面的（）

A.临时委托合同

B.物业管理服务协议

C.前期物业服务合同

D.临时性合作协议

17、建设单位应当在销售物业之前，制定（），对有关物业的使用、维护、管

理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法

作出约定。

A.管理契约

B.住户手册

C.管理规定

D.业主临时公约

18、建设单位制定的业主临时公约，不得侵害（）的合法权益。

A.业主

B.物业使用人

C.住宅区居民

D.物业买受人

19、住宅物业建设单位，应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理

企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地房管理部门批准，可

以采用（）方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

A.协议

B.批准

C.推荐

D.选派

20、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含（）约定的内容。

A.公共维修资金

B.物业装饰装修

C.前期物业服务合同

D.公用面积分摊

参考答案：11、D12、B13、D14、D15、C16、C17、D18、D19、A20、C

21、前期物业服务公同可以（）;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签

订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

A.约定期限

B.不定期限

C.定期二年

D.定期三年

22、前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业

管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同O

A.暂停

B.作废

C.调解

D.终止

23、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的（），建设单位不得擅自

处分。

A.所有权

B.使用权

C.处理权

D.所有权或使用权

24、物业管理企业承接物业时，应当对物业（）进行查验。

A.技术资料

B.共用部位

C.共用设施设备

D.共用部位、共用设施设备

25、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的（）

A.公共停车场

B.商业服务设施

C.物业管理用房

D.公共场所绿地

26、从事物业管理活动的企业应当具有（）。

A.独立核算能力的企业

B.能自负盈亏的企业

C.独立承担民事责任

D.独立的法人资格

27、一个物业管理区域由（）物业管理企业实施物业管理。

A.一个

B.二个

C.多个

D.不限

28、物业管理企业（），导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担

相应的法律责任。

A.按照物业服务合同约定

B.未能履行物业服务合同约定

C.对于住宅小区治安，消防防范不够

D.虽然加强管理，但仍旧

29、物业管理企业承接物业时，应当与（）办理物业验收手续。

A.施工单位

B.开发建设单位

C.业主委员会

D.居民委员会

30、物业管理用房的所用权依法属于（）。未经业主大会同意，物业管理企业

不得改变物业管理用房的用途。

A.使用人

B.业主

C.开发建设单位

D.物业管理企业

参考答案：21、A22、D23、D24、D25、C26、D27、A28、B29、C30、B

1、已竣工但尚未出售或未交给物业买受人的物业，物业服务费用由（）交纳。

A、业主

B、建设单位

C、施工单位

D、前期物业管理企业

2、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项

目，服务报酬由（）

A、双方约定

B、物业管理企业确定

C、物价部门确定

D、业主委员会确定

3、因维修物业或者公共利益，业主确需在物业管理区域内临时占用、挖掘

道路、场地的，应当征得（）的同意。

A、业主委员会

B、物业管理企业

C、业主委员会和物业管理企业

D、房产地行政管理部门

4、专项维修资金属（）所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用

设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用。

A、业主

B、业主委员会

C、物业管理企业

D、房地产行政管理部门

5、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、

业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应用

于()

A、补充开展多种经营资金

B、补充专项维修资金

C、业主大会决定的使用范围

D、补充专项维修资金，或按照业主大会的决定使用

6、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，()应当及时维修

养护，有关业主应当给予配合。

A、建设单位

B、物业管理企业

C、责任人

D、业主

7、违反物业管理条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政

府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对()予以通报，

处1万元以上10万元以下的罚款。

A、建设单位

B、业主委员会

C、物业管理企业

D、建设单位、物业管理企业

8、违反物业管理条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部

物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令

限期改正，处委托合同价款()的罚款。

A、30%

B、40%

C、50%

D、30%-50%

9、违反物业管理条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民

政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，

可以并处挪用数额（）以下的罚款。

A、2倍

B、5倍

C、20%

D、50%

10、违反物业管理条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变

物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期

改正，给予警告，并处（）的罚款。

A、1万元-10万元

B、10万元-30元

C、30万元-50万元

D、10万元-50万元

1、与物业管理公司签订写字楼物业管理合同的是（）

A、大厦业主委员会

B、大厦承租人

C、大厦产权人

D、大厦投资人

2、写字楼商务服务中心是（）为了方便客人，满足客人需要而设立的商务服

务机构。

A、写字楼业主

B、大厦承租人

C、大厦业主委员会

D、物业管理公司

3、写字楼商务中心服务保障的前提条件是（）

A、物业的保值增值

B、物业的出租率

C、资金的良性循环

D、设备的正常使用和保养

4、在客户正式迁入写字楼之前，营业部应向（）发出客户迁入通知，并将合

同中的特殊条款通知有关职能部门。

A、工程部

B、客务部

C、保卫部

D、各部门

5、客户对承租的写字楼办公室进行装修的过程时，工程部应协助（）到写字

楼保卫部办理动工手续并监理施工。

A、客户

B、装修商

C、营业部

D、施工人员

6、客户办公室装修竣工后，由（）进行工程验收。

A、工程部

B、客户

C、装修商

D、工程部和客户

7、在客户迁出过程中，（）负责现场监督管理工作。

A、保卫部

B、经营部

C、保卫部与经营部

D、保卫部与工程部

8、在客户迁出之日，由（）安排专用货梯服务。

A、经营部

B、保卫部

C、工程部

D、客务部

9、写字楼物业管理者核查承租户财务状况的目的主要是（）

A、为了了解租户心理

B、为了掌握市场信息

C、为了确定收费标准

D、为选择租户时作决策

10、为了实现商品的扩大再生产，（）应当实现正常消耗完全得到补偿，并可

获取一定利润的租金。

A、商品租金

B、成本租金

C、基础租金

D、市场租金

1、（）是房屋租赁交换时要维持再生产所确定的最低租金标准。

A、商品租金

B、成本租金

C、基础租金

D、市场租金

2、能够抵偿抵押贷款还本付息，经营费用和空置损失的租金为（）

A、抵押租金

B、商品租金

C、成本租金

D、基础租金

3、市场租金是在商品租金的基础上，反映物业（）而出现的一种租金。

A、新旧程度

B、供求关系

C、偿还能力

D、自身发展

4、写字楼物业租约一般分为（）

A、毛租约和纯租约

B、长租约和短租约

C、有偿租约和无偿租约

D、成本租约和利润租约

5、现在我国大型商厦一般是每（）平方米的地上建筑面积设置一个停车位

A、10-100

B、50-100

C、100-200

D、200-500

6、定期租赁大型购物中心或商厦10年以上的承租户为（）

A、基本承租户

B、主要承租户

C、次要承租户

D、一般承租户

7、（）是公共商业区发展的基础。

A、基本承租户

B、特殊承租户

C、主要承租户

D、一般承租户

8、根据国外经验，一座公共商业楼宇的基本承租户和主要承租户承租的商

业区营业面积应达到（）以上。

A、50%

B、60%

C、80%

D、95%

9、在选择商场承租户时，首先在考虑的因素是承租户的（）

A、声誉

B、社会地位

C、经济效益

D、财务状况

10、商场物业管理者将每一个独立的零售商都作为整个购物中心的一部分来

对待，是使承租户（）的有效方法。

A、利润最大化

B、组合最优化

C、减少矛盾

D、增加知名度

1、商业场所的百分比租金通常以（）为基础计算。

A、日营业额

B、年总营业额

C、零售商总利润

D、商场总利润

2、商业场所物业租约一般分为（）

A、毛租约和纯租约

B、基本租约和百分比租约

C、一般租约和特殊租约

D、毛租约、纯租约和百分比租约

3、零售商业物业的出租--般以平方米可出租面积计算，可出租面积是指（）

A、营业面积

B、分摊的公用面积

C、营业面积和分摊的公用面积

D、营业面积和门前三包面积

4、在工业厂房外墙或屋顶设置企业标志和广告，应（）

A、经厂长办公会同意

B、经职工代表大会批准

C、事先向管理者申请

D、事先经工商部门批准

5、工业区内各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，不

按要求造成的损失由（）

A、责任企业负责

B、物业管理公司负责

C、由双方负责

D、施工单位负责

6、在物业管理法律关系中（）法律关系占大多数。

A、刑事

B、民事

C、人事

D、行政

7、民事法律关系的主要特点不包括（）

A、主体法律地位平等

B、大多由当事人自愿设立

C、当事人权利义务对等

D、主体之间有隶属关系

8、民事责任主要表现为一种（）

A、财产责任

B、侵害责任

C、财务纠纷

D、财力归属

9、为了规范物业管理活动，维护（）的合法权益，改善人民群众的生活和工

作环境，制定《物业管理条例》

A、业主

B、开发商

C、物业管理企业

D、业主和物业管理企业

10、国家提倡业主通过公开、公平、公正的（）选择物业管理企业。

A、市场竞争机制

B、民主法治机制

C、法律法规意识

D、开拓创新意识

1、业主大会应当（）物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

A、代表

B、维护

C、代表和维护

D、监督和指导

2、召开业主大会会议，应当于会议召开（）以前通知全体业主。

A、3日

B、7日

C、15日

D、30日

3、业主委员会是业主大会的（）

A、权力机构

B、管理机构

C、执行机构

D、附属机构

4、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业

的，应当签订书面的（）

A、业主公约

B、物业服务合同

C、前期物业服务协议

D、前期物业服务合同

5、建设单位应当按照（）在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

A、协议

B、合同

C、调解

D、规定

6、（）应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

A、施工单位

B、建设单位

C、物业管理企业

D、业主委员会

7、国家对从事物业管理活动的企业实行（）制度。

A、资质管理

B、合格证书

C、职业资格证书

D、自治管理

8、业主委员会应当与（）选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

A、业主

B、业主委员会

C、业主大会

D、建设单位

9、物业管理用房的所有权依法属于（）

A、业主

B、业主委员会

C、开发建设单位

D、物业管理企业

10、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，

区别不同物业的性质和特点，由（）按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政

主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

A、业主

B、物业管理企业

C、业主和物业管理企业

D、物价管理部门

1、物业管理起源于19世纪60年代的()。

A.德国

B.美国

C.英国

D.法国

2、()是指房屋从开发、营销到使用管理的全过程。

A.物业管理

B.房地产

C.不动产

D.单元性地产

3、因为物业具有()，所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设

计，要考虑与周围环境的协调一致。

A.稳定性

B.固定性

C.耐久性

D.多样性

4、物业管理是围绕着创造()这一中心开展各项工作的企业行为。

A.经济效益

B.社会效益

C.安居乐业

D.保值增值

5、物业管理企业的根本任务和基本属性是()。

A.维修

B.管理

C.经营

D.服务

6、物业管理的主要内容不包括()。

A.财务管理

B.保洁管理

C.环境经营

D.车辆管理

7、房屋装修规划、设计由0进行。

A.房地产开发商

B.房地产行政管理部门

C.业主和使用人

D.物业管理公司

8、物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管

理者，这体现了物业管理的()原则。

A.产权“经营权分离

B.业主之上

C.专业高效

D.公平竞争

9、物业管理企业可以根据需要通过()的办法，将一些专业性较强的项目分

包给其他具有实力的专业公司。

A.承包

B.签订合同

C.双方协商

D.中介

10、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让

业主和使用人感到()。

A.质价相符

B.能够接受

C.价格优惠

D.价格偏低

参考答案：1、C2、B3、B4、C5、D6、A7、C8、A9、B10、A

1、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以()

为依据。

A.企业的规章制度

B.业主委员会章程

C.上级行政部门的指示

D.法律、法规

2、物业管理人员应具备的职业道德之一是()。

A.仪表端庄，形象良好

B.忠于职守，尽职尽责

C.体魄健康，胸怀宽广

D.语言流畅，表达力强

3、物业管理人员在工作中相互推诿，办事拖拉，不符合()的职业道德要求。

A.忠于职守，尽职尽责

B.实事求是，办事公道

C.谦虚谨慎，文明礼貌

D.遵守纪律，奉公守法

4、物业管理人员要做到人找工作，不要让工作找人。凡是用户需要做的事

都是要分秒必争，尽快干好，这体现了()。

A.积极主动，讲求实效

B.谦虚谨慎，文明礼貌

C.刻苦学习，提高素质

D.仪表端庄，良好形象

5、讲求实效，要做到急修零活当时到现场;如果是一般水、电、气、暖方面

的问题，虽然当时不处理也不会发生危险，也()。

A.必须马上修好

B.必须三天内解决

C.要力争当日给用户答复

D.要力争三天内给予答复

6、物业管理企业是指专门从事永久性建筑物、基础配套设施以及()的现代

化科学管理，为业主和用户提供良好的生活、工作和学习环境的服务性企业。

A场地

B.绿化带

C.道路

D.周围环境

7、物业管理公司处理业主或是用人投诉的部门是()。

A.管理部

B.服务部

C.监察部

D.产业部

8、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理

是()。

A.业主直接进行的

B.通过房地产行政部门实现的

C.通过业主大会和业主代表大会实现的

D.通过物业管理公司实现的

9、业主小组成员可以通过协商选举产生，一般按每()平方米建筑面积产生

一名小组成员。

A.300-500

B.500-1000

C.1000~1500

D.1000-2000

10、第一次业主大会或业主代表大会由()组织召开。

A.房地产行政管理部门

B.房屋出售单位

C.业主委员会和物业管理公司

D.房地产行政管理部门和房屋出售单位。

参考答案：1.D2.B3.A4.A5.C6.D7.C8.C9.B10.D

1、物业管理区域内新建商品住宅出售额达到()以上后，可以召开第一次业主大

会或业主代表大会。

A.20%

B.30%

C.50%

D.80%

2、物业管理区域内公有住宅出售额达到()以上后，可以召开第一次业主大

会或业主代表大会。

A.30%

B.50%

C.60%

D.80%

3、物业管理区域内第一套房屋交付业主使用()，可以召开第一次业主大会

或业主代表大会。

A.满一年

B.满两年

C.一年以内

D.两年以内

4、业主委员会成立后，负责着急此后的业主大会，()至少召开一次。

A.半年

BL年

C.两年

D.三年

5、业主委员会的成立须经()依法核准登记后，取得社会团体法人资格。

A.房地产行政管理部门

B.公安部门

C.政府建设行政单位

D.政府社团登记部门

6、街道办事处根据上级有关部门的布置或指示0。

A.可以撤换物业管理企业

B.可以检查督促物业管理企业的工作

C.可以选聘新的物业管理企业

D.不得干涉物业管理企业的任何工作

7、物业管理区域建设与社区建设的共性有()。

A.管理目标一致

B.管理手段一致

C.管理职能一致

D.管理功能一致

8、划分房屋功能是住宅与非住宅的一个根本标志，是否具备()。

A.建设达到一定规模，基础设施配套齐全

B.室内活动的吃、喝、住、穿、用等起居功能和设施

C.按照城市统一规划而建设，并以投入使用

D.是相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域

9、1994年6月，我国第一部地方性物业管理法规在()出台。

A.北京

B.青岛

C.广州

D.深圳

10、住宅小区物业管理是()过程。

A.超期管理

B.静态管理

C.动态管理

D.静态、动态管理

参考答案：l.C2.A3.B4.B5.D6.B7.A8.B9.D10.D

1、住宅小区人为环境的管理主要靠0来限制或规定住宅小区居民的一些行为规

范。

A.经常性监督检查

B.业主委员会的督促

C.广大业主的自觉性

D.签订公约或管理制度

2、在新开发物业验收之前，通常由开发商行使管理权和处置权，自设或委

托一家物业管理公司介入前期物业管理工作，并签订()。

A.前期物业管理服务协议书

B.前期物业委托管理合同

C.临时物业委托管理合同

D.永久性合作协议

3、业主全面有效行使对物业的管理权是在()以后。

A.第一个业主入住一年

B.全部业主入住

C.成立业主委员会

D.接管验收

4、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系，由()编制。

A.物业管理公司

B.业主委员会

C.街道办事处

D.房地产行政管理部门

5、住宅小区物业管理形式是0。

A.行政性管理

B.监督式管理

C.协商式管理

D.文件化管理

6、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定北方地区居室

内温度不得()。

A.高于16°

B.低于16°

C.高于20。

D.低于20°

7、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定新建小区公共

绿地人均()平方米以上。

A.0.5

B.1

C.2

D.3

8、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定对管理单位的

评议满意率达0。

A.90%

B.95%

C.98%

D.100%

9、实行()管理是指把设施的运行分为优、良、差三个级别，对不同级别的

设施运行采用不同的管理措施。

A.动态

B.静态

C.多元化

D.状态化

10、对于住宅小区物业实行状态化管理是因为()。

A.管理者的管理手段在不断地变化

B.住宅小区的居民在不断的变化

C.物业在使用过程中不断地发生变化

D.物业管理企业经常发生变化

参考答案：1.D2.A3.C4.A5.D6.B7.B8.B9.D10.C

三、判断题

91、只有一个业主的，或者业主人数虽多且经全体业主一致同意，决定不成立业

主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。()

92、业主可以委托代理人参加业主大会会议。()

93、制定和修改业主公约、业主大会议事规则，必须经物业管理区域内全体

业主所持投票权1/2以上通过。

94、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力()

95、业主大会、业主委员会作出的决定物业区域内全体业主必须遵照执行。

()

96、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。()

97、住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业

管理企业;投标人少于5个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政

府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业。()

98、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务

企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业管理企

业。()

99、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用

人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。()

100、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面

法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止或者依法处理，并及时向有关行

政管理部门报告()

参考答案：91、X92、V93、X94、V95、X96、V97、X98、X99、

V100、X

三、判断对错(对的打错的打X,共30分)

1.业主可以委托代理人参加业主大会会议。()

2.业主大会可以采用书面征求意见的形式。()

3.根据《广州市物业管理办法》，业主投票权按每户一票计算，物业建筑面

积每一平方米

为投票权的计算份额超出部分按四舍五入计算。()

4.业主大会的决定只对参加业主大会的业主具有约束力。()

5.从事物业管理活动的企业可以不具备独立法人资格。()

6.物业管理企业可以根据自身的需要改变物业管理用房的用途。()

7.物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务

企业。()

8.物业管理企业接受委托代收水电费、有线电视费的，可以向业主收取手

续费等额外费用。()

9.在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效投

标文件。()

10.投标文件送出后，不可以补充、修改或撤回。()

11.业主委员会不得从事与物业管理无关的活动。()

12.业主委员会委员必须是属于物业管理区域内的业主。()

13.除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。()

14.业主公约对全体业主具有约束力。()

15.前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服

务合同生效的，前期物业服务合同仍应履行。()

四、论述题(10分)

结合本职岗位，论述学习物业管理行业相关政策法规的重要性。(答案全在

物管条例里面!)

房屋结构改造维修方面

案例、设计本“一卫”业主改“两卫”

案情：楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，

改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业

管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。

问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？

判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房

屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。

依据：《上海市居住物业管理条例》第三十条规定：“住宅不得改变使用性质。

因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻

业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。”

房屋所有权人使用其房屋时一，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋

的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸

盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，

使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。

案例、外墙开一窗大楼留一疤

案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的

外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致

使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。

问题：自己的物业是否就有权随意破墙？

判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复原状;清

洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。

依据：《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定：“物业使

用中禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。”

作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在

自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结

构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及

小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。

案例、巨型浴缸入室房屋不堪其重

案情：业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨的巨型

浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物

业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为

由，制止顾某吊装巨型浴缸。

问题：购置财产是否都可以安置在自己的物业内？

判决：顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。

依据：《上海市居住物业管理条例》第二十七条规定：“业主、使用人应当遵

守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，

正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的

相邻关系。”第二十九条第二款规定：“物业管理企业应当对装修住宅活动进行指

导和监督，发现违反本条例第十八条的行为，应当劝阻制止。”

公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的

权利。应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有

关规定。长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害，使大楼

存在潜在的安全隐患。同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他

人权益为前提，否则应加以必要的限制。

房屋租赁引起的纠纷案例四、租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么

办？

去年9月18日，某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。他

千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上。按照管理规定，租住户搬

出家私，必须有业主的书面许可，而没有业主的书面许可，管理处不予放行（这

-规定有必要，现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷

溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以

特殊照顾。

管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益;若拒不放行，又会

使住户感到不便（租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益应

为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜）。于是鉴

于租住户只是搬出部分家私，提出了一个变通办法：租住户列出所搬出家私清单，

并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记录，并出据收取押金的收据，一旦

租住户能够提供业主的书面许可，管理处立刻全额退回押金（这一办法可取，但

前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争）。这位租住户觉得管理处的建议合

情合理，便欣然接受。

案例、未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例……

4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发

生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。孩子的父母把该花园的物业

管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。近日，罗湖区人民法院作出一审判决，

死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元;物业

公司因不作为被判赔近7万元。

罗湖区法院审理后认为：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿

童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那

水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。具体划分责任比例是：原告对

小孩的死亡负15%的责任，由其自负;被告物业公司承担45%的责任;另一孩子小

豪由于直接引起爆炸承担25%责任;其他两个男孩各承担7.5%的责任。由于3个

男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。

案情回放

据原告郑某诉称，2002年5月7日，他们6岁的儿子小俊