房地产行业2023年报及2024年1季报总结：报表压力进一步释放经营状况持续下滑

目录索引TOC\o"1-2"\h\z\u一、司类准板分拆 7二、润分：块续两亏损 8（一）业表：入长业亏，幅值板块利压 8（二分房分：类房盈能均行房企分持扩大 （三）24年季利：板表仍行表外盈能未改善 20三、产债：续年全缩表 21（一整情：业续两缩，业续化 21（二资分：金续三下，降发货，局有资产 24（三负分：收款降大有负，资成进步降 26（四杠及ROE：数房降杆，ROE仍受润拖累 30（五）24年季资债表板缩仍持续 32四、金量：续营房加回与债 33五、营析提转去库、结构 35（一销：续营企周水稳向，对优提升 35（二拿：续营企提益调构出房企具投能力 38（三开工划重房企24计新工-13%，划工-20% 45（四土与工：32房企储降19%，计32房企24年际工-20%到-29% 六、资议 50七、险示 51图表索引图1：58家A+H股企年总产类比 8图2：58家A+H股企年归净产类比 8图3：58家A+H股企业收（元及比 8图4：58家A+H股企母净润亿）同比 8图5：40家本企金额速覆倍数 9图6：58家A+H股企利率现 9图7：58家A+H股企资净益亿）同比 9图8：58家A+H股企值损及兑失亿） 9图9：58家A+H股企管费率财费率 10图10：24样房收及售径费用率 10图家A+H股核心营利及速 10图12：58家A+H房三个径润水平 10图13：类房营入增速 图14：类房归利润亿） 图15：类房预款对均算额盖数 12图16：类房扣利率 13图17：类房分度扣毛率 14图18：类房销理费率 15图19：类房销额口三费率 15图20：类房投收益模比 16图21：类房资值规模存货 16图22：流企21-23减值况销金增速 18图23：类房归利率 18图24：类房核营净率 18图25：A板房业收（元及速 20图26：A房分营业入速 20图27：A板房母净润亿） 20图28：A板房产减损（元） 20图29：A房分扣税利率 21图30：A板房售管费率财费率 21图31：A板房合联公投收（元） 21图32：A板房产减损（元） 21图33：A+H地板总产规（元及速 22图34：A+H地板总债规（元及速 22图35：A+H地板净产及母资增速 22图36：A+H地板现规模增速 24图37：A+H地板存及增速 24图38：A+H地板长股权资增速 25图39：A+H地板投性房产增速 25图40：A+H地板有负债增速 26图41：A+H地板预账款增速 26图42：类企资本 28图43：续营企分拆况 30图44：险企杆情况 30图45：A+H地板块ROE 31图46：A+H地板块ROE31图47：A板房企产增（度） 33图48：A板房企债增（度） 33图49：A板房企产增（度） 33图50：A板房企资产债率 33图51：A+H板房现流净（元） 34图52：A+H板房经性现流额亿） 34图53：A+H板房投性现流额亿） 34图54：A+H板房筹性现流额亿） 34图55：A房现金额（季） 35图56：强企售及增速 36图57：类企售同比 36图58：37房销额/有负债 37图59：37房销积/土储面积 37图60：44房拿额及地度 39图61：44房拿价及比 39图62：25房权地金市率 40图63：15房拿额权比例 41图64：15房拿额权比（2023比2017-2022） 42图65：16房拿项目面万方个） 42图66：16房拿项目面万方个，2023比2017-2022） 43图67：17房拿价情（元平） 43图68：13房静地毛率 44图69：8家地公开工积开计划 45图70：类企工（万） 46图71：类企工同比 46图72：32房竣工/一年与23年储的关系 49图73：32房竣工/一年储 50表1：地板分及计范围 7表2：主房地结金额亿增及账款盖数 12表3：主房毛率动 14表4：主房资减情况 16表5：主企21-23归母利、心营利润净率况 19表6：板及类企产负表点目览单位亿） 23 表7：持经房资、负及益况 23表8：持经房房资产标总单：元） 25表9：房三红及息负的况 27表10：流企年成本况 28表持经房杠情况 30表12：续营企ROE32表13：续营企现金净及资金净额 34表14：流企口售金及售价 36表15：售债与土储比 37表16：流企口地金及地度 39表17：流企益金额权市率 40表18：17房拿价情况 44表19：流企地率 45表20：8家企开积及划成率 46表21：13房竣积及划成率 47表22：32房土积及工/一土储 47表23：32房竣土储关系 50一、公司分类标准及板块分拆在对房地产企业年度财务进行综合分析过程中，我们选取34家主营业务为房地产的A股上市公司以及24家港股上市公司共58家房企作为板块A+H研究对象进行分析。在经营部分的分析中，由于各家房企不同指标披露情况不同，因此我们结合公司年报及日常经营简报，在销售、拿地、土储、开竣工的部分的讨论过程中，分别采用不同的样本进行。在指标的使用上，我们尽可能使用更能反应整体行业趋势的数据进行说明。232439家，包括28家A股房企及196家A13未纳入样本的房企，包括截至23年4月30日之前未披露年报的碧桂园、中国恒大，上市时间较短的中梁控股，因收购重组等原因而序列不可比的大悦城、中华企业，以及23年以来退市的阳光城、泰禾集团、蓝光发展、中天金融、泛海控股。表1：地产板块分类及统计范围名词数量A股H股持续经营房企39（A家、H11家）AA通发展、深深房A、大名城中国海外发展、华润置地、越秀地产、建发国际集团、龙湖集团、中国金茂、绿城中国、雅居乐集团、美的置业、中国海外宏洋集团、保利置业集团出险房企19家（A股6家、H股13家）绿地控股、华夏幸福、中南建设、金科股份、荣盛发展、世茂股份板块房企58（A34家、H股24家）A+H58家样本，一季报分析使用A34数据来源：，截至23年末，58家A+H18.767%2.491%9%61%60%60%60%60%图1：58家股房企年总资产分类占比 图2：58家A+H股房历年归母净资产分占比61%60%60%60%60%

63%63%67%64%62%15 16 17 18 19 20 21 22 23持续经房企 出险房企

72%72%74%68%70%70%70%71%81%91%15 16 17 18 19 20 21 22 23持续经房企 出险房企数据来源：公司年报， 数据来源：公司年报，二、利润表分析：板块连续两年亏损（一）业绩表现：收入增长业绩亏损，大幅减值下板块盈利承压23年A+H板块584.0622下降的背景下，受保交楼等政策影响同比小幅增长2%，但与历史结算高峰21年的4.57113：58家股房企业收入（亿元）及比 图4：58家A+H股房归母净利润（亿元及比0

16 17 18 19 20 21 22 板块营收入亿元） 同比（）

30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%

0-1000-2000

16 17 18 19 20 21 22 23板块归净利（亿） 同比（

500%400%300%200%100%0%-100%-200%数据来源：公司年报， 数据来源：公司年报，拆解公司23年利润表，收入端，我们以披露结算金额的40家样本房企为研究对象，23年样本房企实现结算金额3.49万亿元，同比增长6%，主要受保交楼及低基数影响。而从未来可结算规模来看，23年样本房企账面预收账款为3.97万亿，同比下降21%，对结算金额覆盖倍数降至1.13x，而18至22年这一指标连续5年维持在1.5x的位置，可结算资源的快速下降将较大程度上影响企业未来的收入规模，而保交楼进入攻坚阶段也将一定程度上影响房企竣工结算进度。图5：40家样本房企结金额增速及覆盖倍数 图6：58家A+H股房毛利率表现30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%

16 17 18 19 20 21 22

1.81.61.41.21.00.80.60.40.20.0

16 17 18 19 20 21 22 23结算金增速 预收账覆盖数（）

整体毛利（%） 扣税毛利（%）数据来源：公司年报， 数据来源：公司年报，14.4%、2.1pct12.1pct、9.8cpt，表内盈利能力明显下降，而表外项目表现同样受到市场等因素影响而下降，23年板块房企投资净收益为256亿元，同比下降57%。2323块房企计提减值损失2071亿元，连续3年减值规模在2000比例为22图7：58家股房企资净收益（亿元）同比 图8：58家A+H股房减值损失及汇兑损失（元）0

16 17 18 19 20 21 22 投资净益（元） 同比（）

80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%

0(500)

18 19 20 21 22 23减值损失 汇兑损益/(收益)数据来源：公司年报， 数据来源：公司年报，在资源利润率快速下降的背景下，各家房企均加强运营能力提升、降本增效，2322768%5.6%、2.8%，220.8pct0.3pct额口径来看，费用率并未出现明显改善，23年37家样本房企营收口径三费费率为1.3pct7.5%，较220.5pct，自20年以来连续快速上行。图9：58家股房企管费用率及财务费率 图10：24家样本房企收及销售口径三费用率7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%

16 17 18 19 20 21 22 23销售管理用率（%） 财务费用（%）

10.0%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%

15 16 17 18 19 20 21 22 23营收口三费率 销售口三费率数据来源：公司年报， 数据来源：公司年报，-2.7%1.3pct（扣税）、资产减值）23年为543亿元，同比下降3%，核心经营净利率为1.3%板块房企的盈利水平仍接近零，在市场景气没有明显改善，房价边际企稳之前，房图11：58家A+H股房企心经营净利润及增速 图12：58家A+H股房三个口径利润率水平40000

18 19 20 21 22 23核心经净利（亿） 同比（%，右

20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%-80%

16 17 18 19 20 21 22 23净利率（%） 归母净利核心经营利率(%)数据来源：公司年报， 数据来源：公司年报，（二）分类房企分析：各类房企盈利能力均下行，房企间分化持续扩大分企业类型来看，23年持续经营房企与出险房企的利润表表现分化进一步扩大。收入方面，23年持续经营房企、出险房企分别实现营业收入2.89万亿元、1.170.8%232020943亿元，同比下降30%，较20231422图13：分类型房企营业入增速 图14：分类型房企归母利润（亿元）40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%

18 19 20 21 22 23

0

18 19 20 21 22 23 板块房企 持续经房企 出险房企

持续经房企 出险房企数据来源：公司年报， 数据来源：公司年报，而从未来收入规模来看，23年40家样本房企中持续经营房企、出险房企预收账款规模同比分别下降10%、40%，对结算金额的覆盖倍数分别为1.06x、1.19x，较22年分别下降0.13x、1.21x。较大的倍数波动主要由于出险房企近两年结算规模的大幅波动，若以过去三年平均结算规模计算，23年末持续经营房企、出险房企预收账款覆盖倍数分别为1.08x、1.14x，较22年分别下降0.20x、0.53x。23年结算规模最大的房企仍是万科，而结算增长最快、在手可结算资源最充足的房企均为滨江，此外建发、保利、华润、华发、越秀等持续补货的房企结算规模创15年以来新高，增速及预收账款覆盖倍数也在较高水平，未来收入增长有较强保障，而龙湖、金茂、金地、首开等公司受补货力度影响，结算较历史结算高峰降幅超过20%，结算覆盖倍数也降至1倍以下，未来收入规模存在较大压力。图15：分类型房企预收账款对平均结算金额覆盖倍数2.52.01.51.00.50.018 19 20 21 22 23 40家样本房企 持续经房企 出险房企数据来源：公司年报，公司简称23公司简称23结算金额（亿元）地产结算金额同比增速结算高峰年份23年较高峰降幅预收账款覆盖倍数21年22年23年21年22年23年较21-23年平均结算万科A40156.6%10.4%-9.6%2022年-9.6%1.731.140.840.81保利发展322515.2%-1.6%25.7%2023年0.0%1.741.751.281.47华润置地212117.0%-4.2%20.4%2023年0.0%1.161.411.261.40中国海外发展192930.7%-26.2%10.5%2021年-18.4%0.430.620.560.54建发股份15709.9%58.5%25.2%2023年0.0%2.481.811.511.97龙湖集团155919.6%11.0%-31.3%2022年-31.3%0.950.550.660.52招商蛇口154024.3%14.0%-7.0%2022年-7.0%1.120.961.151.14建发国际集团130123.8%83.8%34.6%2023年0.0%2.831.841.472.05绿城中国120656.5%31.0%2.6%2023年0.0%1.661.261.331.46新城控股107314.9%-33.7%2.3%2021年-32.1%1.341.721.080.94金地集团85517.5%23.6%-21.7%2022年-21.7%1.390.770.840.76越秀地产75723.5%26.1%9.7%2023年0.0%1.341.081.161.32美的置业71740.8%-0.4%-0.7%2021年-1.2%1.481.190.620.62滨江集团69331.7%10.9%70.5%2023年0.0%2.783.492.253.19华发股份6841.0%16.8%20.4%2023年0.0%1.421.551.481.75中国金茂62852.0%-9.6%-16.0%2021年-24.0%0.980.810.880.75中国海外宏洋集团56125.5%6.8%-2.0%2022年-2.0%1.531.070.730.73首开股份46754.0%-30.0%-0.2%2021年-30.2%0.901.090.700.61保利置业集团38811.5%37.9%-0.6%2022年-0.6%1.560.901.051.16雅居乐集团236-16.0%-35.9%-36.9%2020年-66.1%0.761.231.751.0420家持续经营房企2552418.9%3.7%2.4%2023年0.0%1.381.231.091.12绿地控股18455.2%-6.0%-4.2%2021年-10.0%2.492.151.541.47融创中国1405-18.3%-53.7%69.6%2020年-35.8%1.913.851.391.45中梁控股66515.3%-48.1%69.7%2021年-12.0%1.602.910.981.08中南建设639-4.3%-10.3%27.2%2023年0.0%2.652.561.031.16旭辉控股集团63259.7%-61.9%61.6%2021年-38.4%0.762.340.770.71金科股份61827.0%-52.7%26.1%2021年-40.3%1.262.220.730.63荣盛发展563-35.5%-27.9%95.1%2020年-9.2%3.013.941.201.61世茂集团470-25.1%-46.8%-6.5%2020年-62.7%1.312.351.831.34龙光集团46821.5%-42.5%22.0%2021年-29.8%0.781.480.560.52融信中国427-31.9%-9.7%49.1%2019年-15.0%2.842.821.141.41远洋集团39011.1%-32.6%5.0%2021年-29.3%0.771.100.540.48正荣地产3862.6%-29.6%50.3%2023年0.0%2.492.981.181.35华夏幸福308-49.2%-17.8%24.5%2019年-53.8%3.323.361.311.41富力地产278-12.0%-58.0%-4.2%2019年-65.1%0.731.591.050.69中国奥园250-29.3%-66.3%62.6%2020年-61.2%1.564.101.551.35佳兆业集团226-40.3%-30.4%6.0%2020年-56.0%1.471.720.900.82时代中国控股19718.5%-39.2%-16.5%2019年-49.7%0.791.100.710.51宝龙地产17711.3%-24.4%-33.0%2021年-49.4%1.111.391.811.21合景泰富集团140-22.1%-46.3%18.0%2020年-50.7%0.991.811.030.9019家出险房企10084-6.2%-38.2%23.8%2020年-28.2%1.682.431.181.13数据来源：公司年报，2314.2%5.5%，-2.4pct+0.3pct12.4%、4.2%，利润率图16：分类型房企扣税毛利率30%25%20%15%10%5%0%18 19 20 21 22 23板块房企 持续经房企 出险房企数据来源：公司年报，图17：分类型房企分半年度扣税毛利率35%30%25%20%15%10%5%0%15H115H216H116H217H117H218H118H219H119H220H120H221H121H222H122H223H123H2 板块 持续经房企 出险房企数据来源：公司年报，公司简称年度扣税毛利率半年度扣税毛利率19公司简称年度扣税毛利率半年度扣税毛利率192021222321H121H222H122H223H123H2华润置地29.0%23.7%22.6%21.7%20.4%26.7%20.5%24.1%20.4%23.8%19.0%中国海外发展28.0%26.1%20.7%19.7%17.4%25.7%16.7%22.2%16.3%21.2%14.5%保利置业集团26.1%23.5%23.3%19.3%17.4%24.4%22.5%22.7%16.4%20.2%15.7%新城控股26.1%19.6%17.5%17.6%16.8%16.2%18.6%19.3%16.7%16.7%16.8%金地集团31.1%26.3%17.8%17.6%16.0%14.9%19.3%17.2%17.7%15.3%16.4%龙湖集团26.8%24.6%22.2%19.1%15.5%24.1%21.5%18.8%19.3%20.7%12.7%滨江集团27.7%22.1%22.2%15.4%14.6%19.3%25.2%19.1%14.2%15.4%14.1%华发股份20.1%17.6%19.2%15.8%14.3%21.9%17.4%18.0%14.1%16.1%12.9%越秀地产23.5%18.5%16.5%17.1%13.9%20.8%13.3%17.7%16.6%15.6%12.8%保利发展25.7%25.0%21.3%17.3%13.1%26.3%19.0%21.3%14.8%18.3%9.6%中国金茂25.2%18.7%16.3%13.8%12.4%18.3%15.4%20.0%10.6%16.2%10.2%招商蛇口25.2%21.7%19.4%15.0%12.4%20.3%19.1%13.7%15.6%12.8%12.2%绿城中国17.2%18.4%15.4%16.2%12.0%19.6%13.1%15.6%16.8%16.2%8.7%万科A27.3%22.7%17.2%14.7%11.2%18.2%16.6%16.4%13.5%14.6%8.7%建发国际集团21.2%14.6%16.5%14.8%11.2%14.2%16.9%15.3%14.7%15.1%10.3%中国海外宏洋集团22.5%20.1%19.5%13.1%10.2%19.7%19.3%15.6%10.4%15.3%5.6%美的置业25.0%19.7%16.5%12.8%10.2%19.5%14.1%16.6%10.0%11.9%8.5%首开股份29.0%22.8%15.4%14.9%8.8%12.8%17.8%13.0%15.2%9.7%8.2%建发股份5.9%4.8%3.4%3.6%4.1%3.2%3.6%2.8%4.2%2.7%5.6%雅居乐集团24.0%24.9%20.3%-1.8%-2.9%22.7%17.7%18.9%-31.0%7.3%-11.6%20家持续经营房企23.0%19.7%15.8%13.3%11.6%16.8%15.1%14.4%12.5%12.9%10.7%华夏幸福35.5%30.6%2.6%12.3%18.0%-0.7%5.8%9.8%14.4%8.5%22.0%荣盛发展26.6%23.9%14.4%-1.0%15.7%22.3%-6.1%3.7%-5.0%15.6%15.8%时代中国控股22.3%25.5%23.3%12.4%15.3%30.4%20.1%12.3%12.4%10.4%19.6%旭辉控股集团20.3%19.2%18.3%12.3%13.9%20.4%17.2%19.9%-0.3%12.9%14.6%金科股份24.8%19.7%15.6%4.9%11.0%18.1%14.0%5.0%4.9%11.5%10.7%绿地控股12.1%11.9%10.0%8.5%9.1%10.0%10.1%10.1%7.2%9.0%9.1%世茂集团25.5%24.4%-0.9%6.8%8.7%24.4%-55.0%6.5%7.2%8.9%8.5%宝龙地产30.4%31.4%25.6%27.2%7.6%30.7%20.2%27.8%26.4%24.0%-11.3%中南建设14.1%14.8%7.1%-1.6%7.6%13.7%0.9%7.9%-8.2%8.3%7.2%佳兆业集团23.5%24.5%9.6%12.9%6.5%28.0%-91.1%16.8%8.5%17.6%-5.5%正荣地产17.3%16.3%13.4%6.4%5.6%17.6%10.2%9.6%3.1%7.0%4.4%中梁控股21.1%18.9%16.5%7.8%3.3%18.9%14.7%15.9%-3.0%7.0%0.6%融信中国19.8%10.7%10.5%-20.7%2.7%9.7%12.1%0.7%-40.0%-1.2%4.4%远洋集团12.8%13.5%14.4%2.0%0.3%17.4%12.9%15.7%-12.1%-1.0%1.3%富力地产28.3%19.3%-4.2%7.6%-1.3%19.5%-29.7%14.6%0.4%16.9%-16.4%融创中国20.2%17.9%-3.0%-3.5%-4.7%18.6%-23.1%-15.1%8.1%-4.2%-5.0%中国奥园25.9%21.0%-23.1%4.7%-7.0%21.5%-106.0%25.6%54.0%3.4%-13.8%龙光集团29.5%27.8%20.3%-12.6%-11.8%25.0%16.5%11.9%-23.3%-7.6%-13.6%合景泰富集团26.9%25.6%16.6%-10.7%-15.1%25.6%5.9%14.5%-53.5%3.5%-31.6%19家出险房企20.7%18.8%8.8%5.2%5.6%16.9%0.6%9.8%0.6%7.5%4.1%数据来源：公司年报，235364，较203c21pc156122003pc、+1.2pct年376.2%220.4pct5.0%220.2pct图18：分类型房企销售理费用率 图19：分类型房企销售额口径三费费率16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%

18 19 20 21 22 23

25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%

18 19 20 21 22 23 板块房企 持续经房企 出险房企

板块房企 持续经房企 出险房企数据来源：公司年报， 数据来源：公司年报，2370513671.1%4.5%2118014360亿元，占近三年年均存货比例分别为2.7%、12.2%，持续经营房企减值风险相对可控，而出险房企的资产受资产处置、市场信心等多因素影响，减值压力较大。21230440、28%31%图20：分类型房企投资收益规模同比 图21：分类型房企资产值规模存货150%5.0%4.5%100%4.0%3.5%50%3.0%2.5%

18 19 20 21 22 23

2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%

18 19 20 21 22 23 板块房企 持续经房企 出险房企

板块房企 持续经房企 出险房企数据来源：公司年报， 数据来源：公司年报，21-236%0.5%2322年有所23高，奥园、华夏、佳兆业等公司销售降幅在60%比最高。表4：主流房企资产减值情况公司简称资产减值规模（亿元）23年减值规模较22变动减值高峰年份21至23年累计减值规模/平均存货资产减值规模/当年末存货212223181920212223雅居乐集团197655-202022年13.7%1.6%0.5%1.3%1.5%7.1%5.8%新城控股536161-12022年8.8%0.3%0.5%0.6%2.1%3.0%4.3%美的置业182246242023年6.4%0.3%0.8%0.7%1.1%1.6%4.6%中国金茂106049-112022年6.3%0.0%0.0%2.6%0.5%3.1%2.6%金地集团154734-142022年6.1%0.9%0.2%0.4%0.8%3.1%2.5%建发股份166253-92022年3.7%0.7%0.4%1.0%0.5%1.7%1.4%中国海外宏洋集团22715-112022年3.6%0.0%0.0%0.0%0.2%2.0%1.4%华润置地404471272023年3.3%0.0%0.2%0.7%1.0%0.9%1.3%招商蛇口446524-402022年3.2%0.5%0.6%0.9%1.1%1.6%0.6%滨江集团0943342023年3.1%1.5%0.0%0.1%0.0%0.5%2.5%首开股份12526212023年2.9%0.4%0.5%0.2%0.7%0.4%2.1%建发国际集团134119-222022年2.8%0.1%0.0%0.2%0.5%1.6%0.7%越秀地产16141622021年2.1%0.1%0.1%0.6%0.9%0.7%0.6%绿城中国5161602018年1.3%1.1%0.8%0.6%0.2%0.6%0.6%华发股份181682023年1.0%0.0%0.0%0.1%0.0%0.3%0.6%万科A38939292023年1.0%0.3%0.2%0.2%0.4%0.1%0.6%保利发展11351382023年0.8%0.5%0.2%-0.1%0.0%0.1%0.6%中国海外发展0280-282022年0.6%0.0%0.0%0.0%0.0%0.6%0.0%龙湖集团0010102023年0.3%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.4%保利置业集团-45-1-62018年0.0%1.2%-0.1%-0.6%-0.4%0.4%-0.1%中国奥园3331224122021年26.3%0.2%0.6%0.7%21.8%0.9%1.9%远洋集团492136432023年25.1%1.0%0.8%0.3%0.4%9.7%17.7%华夏幸福160556172021年23.6%1.0%0.9%5.1%11.0%4.4%7.4%佳兆业集团922973442021年19.3%1.0%2.4%4.6%9.1%2.7%7.9%时代中国控股98449-352022年18.1%0.1%0.6%0.3%0.9%10.5%7.7%融创中国5041482641162021年14.5%1.2%0.6%5.6%7.4%2.3%4.6%正荣地产1210258-442022年14.3%0.1%-0.2%0.1%0.8%8.3%6.2%金科股份2217554-1212022年14.0%0.0%0.5%0.2%1.0%9.5%4.3%世茂集团3251451382021年12.5%0.0%0.1%0.2%9.8%0.4%1.9%融信中国28058-232022年12.2%0.0%0.0%0.4%0.2%6.9%7.2%龙光集团09260-322022年11.0%0.0%0.0%0.0%0.0%6.2%4.0%荣盛发展4511013-972022年10.1%0.2%0.2%0.2%2.3%6.5%1.0%富力地产1301546312021年9.9%0.0%0.0%0.0%6.4%0.8%2.5%旭辉控股集团16891232023年9.8%0.0%0.0%0.0%0.0%3.7%7.7%中南建设383530-52021年7.1%0.2%0.5%0.3%2.0%2.3%3.1%合景泰富集团4192672023年6.7%0.0%0.0%0.0%0.5%2.4%3.8%中梁控股71728112023年4.1%0.1%0.1%0.1%0.5%1.3%2.9%绿地控股80381501122023年4.0%0.2%0.8%0.6%1.0%0.6%2.6%数据来源：公司年报，图22：主流房企21-23年减值情况与销售金额增速金茂金地新城金茂金地新城旭辉雅减值多、销售慢奥园融创时代融信 正荣龙光荣盛华夏业佳兆出险房企富力 世茂金合景中南中梁居乐远洋美的绿地宏洋首开龙湖万科房企保利中海滨江华润招商建发国际建发华发减值少、销售好越秀10%0%21-23-10%21-23年销 售额金 -30%额复合 增速-60%-70%-80%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%21-23年累计减值规模/期间平均存货数据来源：公司年报，综合来看，23年持续经营房企实现归母净利润943亿元，同比下降30%，而出2314221641124亿元，同比下降26%，出险房企则净亏损627亿元，亏损规模较22年收窄390亿元，持续经营房企、出险房企核心净利率分别为4.2%、-5.2%，较22年分别-1.6pct、+3.9pct。图23：分类型房企归母利率 图24：分类型房企核心营净利率

18 19 20 21 22 23板块房企 持续经房企 出险房企

18 19 20 21 22 23板块 持续经房企 出险房企数据来源：公司年报， 数据来源：公司年报，表5：主流房企21-23年归母净利润、核心经营净利润及净利率情况公司简称归母净利润（亿元）核心经营净利润（亿元）核心经营净利润率21222323年同比21222323年同比21222323年较22年变化华润置地32428131412%24424328317%11.5%11.7%11.3%-0.5pct中国海外发展40223325610%299239214-10%12.3%13.3%10.6%-2.7pct滨江集团303725-32%272245109%7.1%5.2%6.4%1.2pct中国海外宏洋集团513223-27%525335-34%9.6%9.2%6.2%-3.0pct美的置业37179-47%51324438%6.9%4.4%6.0%1.7pct龙湖集团239244129-47%165224106-53%7.4%8.9%5.9%-3.1pct建发国际集团3649502%417061-12%7.5%7.0%4.5%-2.5pct越秀地产364032-19%425336-33%7.4%7.4%4.4%-2.9pct保利置业集团2181477%111918-10%3.7%4.7%4.3%-0.4pct保利发展274183121-34%210161137-14%7.4%5.7%4.0%-1.8pct新城控股126147-47%1224941-16%7.2%4.3%3.5%-0.8pct招商蛇口104436348%987357-23%6.1%4.0%3.2%-0.8pct华发股份322618-29%26162026%5.2%2.7%2.8%0.1pct万科A225226122-46%187191127-34%4.1%3.8%2.7%-1.1pct建发股份6163131109%4176171126%0.6%0.9%2.2%1.3pct绿城中国45283113%303725-33%3.0%2.9%1.9%-1.0pct金地集团94619-85%204812-75%2.0%4.0%1.2%-2.7pct中国金茂4720-69-3469-23-3.7%8.4%-3.1%-11.5pct首开股份7-5-63-13-6-34-1.9%-1.2%-7.1%-6.0pct雅居乐集团67-150-138-73-85-81-10.0%-15.7%-18.6%-3.0pct荣盛发展-50-1634--18-7517--3.7%-23.6%3.0%26.5pct绿地控股6210-96-8115-4-1.5%0.3%-0.1%-0.4pct旭辉控股集团76-130-90-51-33-21-4.8%-6.9%-2.9%4.0pct中梁控股27-13-42-24-2-28-3.2%-0.5%-4.2%-3.7pct融信中国13-112-59-14-52-23-4.3%-17.2%-5.2%12.0pct中南建设-34-92-53--30-80-36--3.7%-13.6%-5.2%8.4pct时代中国控股33-99-45-37-31-13-8.5%-12.9%-6.1%6.8pct正荣地产8-129-85-16-41-31-4.3%-15.8%-8.0%7.8pct金科股份36-214-87-38-72-51-3.4%-13.1%-8.1%5.0pct龙光集团100-85-89-97-28-53-12.4%-6.7%-11.2%-4.4pct远洋集团27-159-211-6-58-77-0.9%-12.6%-16.5%-3.9pct世茂集团-271-215-210--42-109-99--3.9%-17.3%-16.7%0.7pct华夏幸福-39016-60--247-202-69--57.1%-63.3%-19.1%44.2pct中国奥园-331-78-95--85-39-72--16.9%-20.8%-26.2%-5.4pct佳兆业集团-127-131-199--56-31-103--15.9%-12.4%-39.2%-26.8pct富力地产-165-157-202--74-114-161--9.7%-32.3%-44.3%-12.1pct合景泰富集团24-92-187-10-35-99-4.2%-25.8%-62.9%-37.1pct数据来源：公司年报，（三）24年一季报利润表：板块表现仍下行，表内外盈利能力未见改善24年一季度A35290511%21631.6%741242246图25：A股板块房企营收入（亿元）及增速 图26：A股房企分类营业收入增速0

21Q1 21Q3 22Q1 22Q3 23Q1 23Q3

40%30%20%10%0%-10%-20%

21Q1 21Q3 22Q1 22Q3 23Q1 23Q3 24Q1营业收（亿） 增速（右，%） 板块房企 非违约企 违约房企数据来源：公司年报，公司季报， 数据来源：公司年报，公司季报，图27：A股板块房企归净利润（亿元） 图28：A股板块房企产减值损失（亿元）0

21Q1 21Q3 22Q1 22Q3 23Q1 23Q3 24Q1

21Q1 21Q3 22Q1 22Q3 23Q1 23Q3 24Q1归母净利润（亿元）

板块房企 非违约企 违约房企数据来源：公司年报，公司季报， 数据来源：公司年报，公司季报，15.8%、1.2pct20246.3%、5.0%0.1pct、1.0pct。6.58.62.1亿元，232.82421.795%。总体来看，24年一季度市场未见起色，房企表内外项目利润率仍在下行，资产减值仍在继续，叠加结算放缓收入规模下行，未来板块整体盈利能力仍受影响，但分化也将加剧，土储聚焦优质、拿地积极的房企随着新货逐渐进入结算周期，盈利水平或有改善，而出险房企在保交楼、城市房地产融资协调机制等政策协助下，结算规模或仍可维持稳定，但利润率下行、减值压力增大、费用水平上升等因素影响下，盈利能力仍将持续承压。图29：A股房企分类型税毛利率 图30：A股板块房企售管理费用率及财费率25%20%15%10%5%0%

21Q1 21Q3 22Q1 22Q3 23Q1 23Q3 24Q1

8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%

21Q1 21Q3 22Q1 22Q3 23Q1 23Q3 24Q1销售管费用率 财务费率 板块房企 非违约企 违约房企数据来源：公司年报，公司季报， 数据来源：公司年报，公司季报，图31：A股板块房企对联营公司投资收益亿） 图32：A股板块房企产减值损失（亿元）0

21Q1 21Q3 22Q1 22Q3 23Q1 23Q3 对合营联营企业的投资收益（亿元）

1.6%1.4%1.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%

0

21Q1 21Q3 22Q1 22Q3 23Q1 23Q3 24Q1合联营投资收益/营业收入（右）

资产减损失亿元） 资产减值/存货右，%）数据来源：公司年报，公司季报， 数据来源：公司年报，公司季报，三、资产负债表：连续两年全面缩表（一）整体情况：行业连续两年缩表，企业持续分化23年地产A+H总资产规模18.7万亿元，同比-7.1%，较21年累计下降11%，连231475 较21年累计下降12%。23年板块所有者权益4.1万亿元，同比-5.7%，归母权益2.41.67图33：A+H地产板块总资产规模（亿元）及增速500000

15 16 17 18 19 20 21 22

40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%总资产亿元） 同比（）数据来源：公司年报，图34：A+H地产板块总债规模（亿元）及速 图35：A+H地产板块净资产及归母净资产增速0

15 16 17 18 19 20 21 22 总负债 同比（）

50%40%30%20%10%0%-10%

15 16 17 18 19 20 21 22 23所有者益 归属母司股权益数据来源：公司年报， 数据来源：公司年报，1.4（494096042391012负债方面，板块房企总负债减少1.2万亿元，流动负债减少1.1万亿元，主要为275974526623年较229001204亿元。从负债指标来看，板块房企三道红线指标在恶化，主要为出险房企指标的恶化（现金短债比0.14x、净负债率381%、扣预资产负债率89%），持续经营房企三道红线有所改善（现金短债比1.63x、净负债率92%、扣预资产负债率64%）。表6：板块及分类房企资产负债表重点科目概览（单位：亿元）板块房企持续经营房企出险房企222323变化222323变化222323变化货币资金16,27114,109-2,16313,25612,288-9683,0151,821-1,194应收账款24,22022,908-1,31214,57414,235-3399,6468,673-973存货103,99693,084-10,91367,13763,174-3,96336,85929,909-6,950流动资产合计158,392143,849-14,543100,83695,896-4,94057,55647,953-9,604长期股权投资13,37513,173-2029,3489,4521054,0273,721-307投资性房地产18,27619,17890213,39014,5781,1884,8854,600-285非流动资产合计43,18043,41923928,61629,8671,25114,56413,552-1,012总资产201,572187,267-14,305129,451125,762-3,68972,12161,505-10,616短期借款20,81220,878667,6137,538-7513,19913,340141应付账款33,22232,311-91117,28716,504-78315,93415,807-128预收账款46,94736,736-10,21128,96026,201-2,75917,98710,534-7,452流动负债合计119,214108,309-10,90566,02661,811-4,21553,18846,498-6,691长期借款34,37133,167-1,20426,10725,347-7608,2647,820-444非流动负债合计38,58037,681-90028,96628,226-7409,6149,455-160总负债157,795145,989-11,80594,99290,037-4,95562,80255,952-6,850归属母公司股东权益26,03323,914-2,11921,14321,8036614,8902,110-2,780少数股东权益17,00116,660-34112,65113,2966444,3503,365-985所有者权益43,77741,278-2,50034,45935,7251,2669,3185,553-3,765现金短债比78%68%174%163%23%14%净负债率126%131%98%92%230%381%扣预资产负债率72%73%66%64%83%89%三道红线红红绿绿红红数据来源：公司年报，从典型房企来看，总资产规模增长的房企包括建发股份（+23%）、越秀地产（+16%）、华发股份（+12%）、华润置地（+10%）、建发国际集团（+9%）、表7：持续经营房企资产、负债及权益情况资产总计（亿元）负债合计（亿元）股东权益合计（亿元）222323同比222323同比222323同比建发股份6648820923%4994596219%1653224636%越秀地产3464401216%2616299014%848102221%华发股份4027451712%293232009%1094131720%华润置地108131191210%739680709%3417384112%建发国际集团393542739%314033637%79490915%滨江集团276229005%223523164%52758511%招商蛇口886590852%602061182%284429674%保利置业集团203120581%161316070%4184528%中国海外发展913392361%54025307-2%373139295%绿城中国535153550%423742160%111411392%城建发展138813840%111311191%275266-3%保利发展1470514369-2%1148310999-4%322233705%中国金茂42194071-4%30922973-4%11271098-3%金融街15301444-6%11061042-6%424402-5%首开股份27832532-9%21131934-8%670599-11%金地集团41943738-11%30312569-15%116311691%新湖中宝12451109-11%825672-19%4204374%龙湖集团78687004-11%55364639-16%233223651%雅居乐集团27342418-12%19771795-9%757624-18%万科A1757115049-14%1352111019-19%40504029-1%中国海外宏洋集团18081520-16%14341139-21%3743812%新城控股45793741-18%36842877-22%895864-3%美的置业25192016-20%20161515-25%5035010%数据来源：公司年报，（二）资产分析：现金连续三年下降，压降开发存货，布局持有型资产23年，板块房企货币资金余额1.4万亿元，同比-13%，连续三年下降，较20年下降1821201.23-7%2015%。图36：A+H地产板块现规模及增速 图37：A+H地产板块存货及增速0

15 16 17 18 19 20 21 22

50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%

0

15 16 17 18 19 20 21 22

35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%货币资（亿） 同比（） 存货（元） 同比（）数据来源：公司年报， 数据来源：公司年报，存货方面，板块房企存货规模9.3万亿元，同比-10%，持续经营房企存货6.3万亿元，同比-6%，出险房企存货规模3.0万亿元，同比-19%。存货增长较快的房企包括越秀、华发、华润、建发、招商、绿城等。长期股权投资方面，板块房企1.3万亿元，同比-2%，持续经营房企9452亿元，同比+1%，出险房企3721亿元，同比-8%。（+图38：A+H地产板块长股权投资及增速 图39：A+H地产板块投资性房地产及增速0

15 16 17 18 19 20 21 22

70%60%50%40%30%20%10%0%-10%

0

15 16 17 18 19 20 21 22

35%30%25%20%15%10%5%0%长期股投资亿元） 同比（） 投资性地产亿元） 同比（）数据来源：公司年报， 数据来源：公司年报，231.9融-建-管23（2628（2077（1998（1270（1195（1101231134表8：持续经营房企房企资产指标汇总（单位：亿元）货币资金存货长期股权投资投资性房地产2223同比2223同比2223同比2223同比越秀地产35146131%2184247713%296289-3%11116851%华发股份528463-12%2435275013%2522520%16827665%华润置地1000118619%496052476%75785613%2379262810%建发国际集团5035428%258527095%22025616%131728%建发股份9659832%361537022%24535545%1551134630%保利置业集团3163191%131913442%77839%9789-8%招商蛇口8628832%411541671%7468017%119912706%绿城中国7047344%284728651%435403-7%9410512%中国海外发展11031056-4%488848760%4344637%190220779%保利发展17651480-16%87798695-1%10621043-2%3083266%中国金茂447378-15%19171845-4%4874890%3713731%城建发展139137-2%958912-5%25279%1001000%滨江集团24332734%18441727-6%14317925%698623%金融街169138-18%743692-7%4439-13%3943950%雅居乐集团161126-22%1069958-10%288254-12%94962%金地集团545297-45%15101329-12%661606-8%2522728%新湖中宝9559-38%467405-13%38242411%222512%首开股份20522912%14981260-16%307286-7%82887%中国海外宏洋集团293260-11%13191071-19%993%43468%龙湖集团726604-17%32552548-22%2923158%187719986%万科A1372998-27%90717017-23%129513061%986110112%美的置业264201-24%1396984-29%249237-4%506225%新城控股315190-40%20441425-30%251241-4%115911953%数据来源：公司年报，（三）负债分析：预收账款降幅大于有息负债，融资成本进一步下降负债方面，占比较高的主要是有息负债及预收账款。A+H房企2323年板块房企预收账款3.7万亿元，同比下降22%，收入覆盖倍数降至1.0X以下（90%），图40：A+H地产板块有负债及增速 图41：A+H地产板块预收账款及增速0

15 16 17 18 19 20 21 22 有息负规模亿元） 同比（）

40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%

0

15 16 17 18 19 20 21 22 预收账（亿） 同比（）

50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%数据来源：公司年报， 数据来源：公司年报，23（5856333（16%）（15%）（36%）有息负债（亿元）有息负债增速23三道红线有息负债（亿元）有息负债增速23三道红线分档20212022202320222023现金短债比净负债率扣预资产负债率持续经营房企越秀地产755883104417%18%1.357%67.4%绿招商蛇口17772020212414%5%1.355%62.4%绿绿城中国12751401146110%4%2.364%69.7%绿华润置地19742300239517%4%1.533%58.4%绿中国金茂10701227127415%4%1.682%68.8%绿华发股份1368145614406%-1%1.974%62.4%绿中国海外发展24192704257712%-5%2.139%51.8%绿建发股份1357143113445%-6%3.316%61.5%绿保利发展33823813354313%-7%1.361%67.1%绿龙湖集团1921208019268%-7%1.456%60.4%绿建发国际集团8599218487%-8%4.734%61.6%绿中国海外宏洋集团4524764365%-8%1.546%65.7%绿美的置业563485381-14%-21%1.436%67.3%绿滨江集团45853541517%-22%2.415%56.4%绿万科A26603141320118%2%0.955%65.5%黄新湖中宝428342322-20%-6%0.560%53.6%黄保利置业集团69480073915%-8%1.593%72.6%黄金融街801785722-2%-8%8.5145%69.5%黄雅居乐集团839595536-29%-10%0.566%68.9%黄新城控股899713571-21%-20%0.644%66.5%黄金地集团12561152919-8%-20%0.753%61.3%黄首开股份125911381140-10%0%1.5170%72.8%橙出险房企宝龙地产730631588-14%-7%0.390%69.7%黄中国奥园114410901075-5%-1%0.1-363%117.5%橙中梁控股404267212-34%-21%0.440%77.2%橙龙光集团93999710936%10%0.2294%85.3%红富力地产128812671273-2%1%0.1262%84.8%红佳兆业集团1317134213362%0%0.02064%97.0%红远洋集团9229709615%-1%0.1438%88.8%红绿地控股240621752148-10%-1%0.3122%83.8%红时代中国控股542478470-12%-2%0.1404%90.1%红正荣地产741608595-18%-2%0.1886%94.3%红合景泰富集团767754733-2%-3%0.0396%88.2%红荣盛发展555425411-23%-3%0.3136%81.0%红世茂集团23182740264018%-4%0.0473%88.7%红融信中国568424408-25%-4%0.2152%76.9%红华夏幸福205720021885-3%-6%0.2833%92.9%红融创中国321729842778-7%-7%0.1302%89.3%红金科股份806689638-14%-7%0.2275%88.1%红中南建设623476433-24%-9%0.3178%86.9%红旭辉控股集团11411084923-5%-15%0.2122%74.4%红世茂股份376327277-13%-15%0.1143%84.2%红数据来源：公司年报，对于持续经营的房企来说，行业融资环境持续改善，融资成本持续下降，我们统计21家持续经营房企21-23年融资成本分别为4.79%、4.66%、4.59%，17家出险房企融资成本分别为7.45%、7.20%、7.16%，21-23年持续经营房企领先出险房企融资成本优势分别为+266bp、+254bp、+257bp，融资优势延续。图42：分类房企融资成本8.00%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023正常经房企 出险房企 正常经营-出房企数据来源：公司年报，240（34万科（3.97%）。23年融资成本较22年下降较多的企业包括建发、保利、越秀、招201720182019202020172018201920202021202220232023较2022招商蛇口4.80%4.85%4.92%4.70%4.48%3.89%3.47%-0.42pct中国海外发展4.27%4.30%4.21%3.80%3.55%3.57%3.55%-0.02pct华润置地4.16%4.47%4.45%4.08%3.71%3.75%3.56%-0.19pct保利发展4.82%5.03%4.95%4.77%4.46%3.92%3.56%-0.36pct建发国际集团5.70%5.40%4.98%4.69%4.33%3.75%-0.58pct越秀地产4.30%4.82%4.93%4.62%4.26%4.16%3.82%-0.34pct万科A5.04%5.30%5.01%4.77%4.11%4.06%3.97%-0.09pct滨江集团6.00%5.80%5.60%5.20%4.90%4.60%4.20%-0.40pct龙湖集团4.50%4.55%4.54%4.39%4.14%4.10%4.24%+0.14pct首开股份5.15%5.36%5.49%5.27%4.85%4.52%4.26%-0.26pct中国金茂4.83%5.11%4.94%3.92%3.98%3.90%4.30%+0.40pct绿城中国5.40%5.40%5.30%4.90%4.60%4.40%4.30%-0.10pct金地集团4.56%4.83%4.99%4.74%4.56%4.53%4.36%-0.17pct金融街5.01%6.03%5.74%5.63%5.05%4.81%4.54%-0.27pct中国海外宏洋集团4.02%4.66%4.66%4.00%3.80%4.80%4.60%-0.20pct美的置业5.23%5.91%5.79%5.33%4.82%4.62%4.80%+0.18pct建发股份5.44%7.44%6.06%5.84%6.10%5.20%5.23%+0.02pct华发股份5.75%5.87%6.35%6.17%5.80%5.76%5.48%-0.28pct新城控股5.32%6.47%6.73%6.72%6.57%6.52%6.20%-0.32pct新湖中宝6.91%6.58%6.35%6.39%6.64%0.25pct雅居乐集团6.20%6.49%7.10%6.56%5.87%6.03%7.61%+1.58pct正常经营房企4.99%5.42%5.43%5.09%4.79%4.66%4.59%-0.07pct华夏幸福5.98%6.42%7.86%7.97%7.92%5.48%3.47%-2.01pct旭辉控股集团5.20%5.80%6.00%5.40%5.00%4.90%4.80%-0.10pct龙光集团5.80%6.10%6.10%5.60%5.86%5.48%5.28%-0.20pct绿地控股5.19%5.40%5.60%5.64%5.70%5.65%5.59%-0.06pct远洋集团5.19%5.38%5.50%5.10%4.96%5.16%5.63%+0.47pct世茂股份5.37%5.79%5.99%5.47%6.75%6.40%6.15%-0.25pct世茂集团5.30%5.80%5.60%5.60%6.29%8.36%6.24%-2.13pct融信中国6.90%7.10%6.85%6.55%6.36%6.86%6.55%-0.31pct合景泰富集团6.20%6.62%6.85%7.38%+0.52pct金科股份7.04%7.32%7.76%7.61%7.69%7.59%7.63%+0.04pct中梁控股9.90%9.40%8.50%9.00%9.00%8.50%-0.51pct富力地产6.56%5.74%6.60%6.90%8.99%9.20%8.59%-0.61pct中国奥园7.96%7.34%9.85%7.52%8.71%+1.19pct融创中国5.06%6.81%8.56%8.28%9.96%7.99%8.99%+0.99pct中南建设7.63%8.77%9.45%9.40%9.59%9.89%9.23%-0.66pct佳兆业集团8.42%8.80%8.70%9.39%8.99%9.36%0.37pct正荣地产7.30%7.80%7.50%6.50%6.80%7.10%9.69%+2.59pct出险房企6.04%6.84%7.22%6.87%7.45%7.20%7.16%-0.04pct数据来源：公司年报，（四）杠杆率及ROE：多数房企降杠杆，ROE水平仍受利润率拖累+abs分类房企来看，23年持续经营房企杠杆乘数为5.8x，其中红色杠杆1.5x，较年下降22220.09x，0.35x。202310.1x6.5x、11.6x，较225.7x、2.2x、6.5x。图43：持续经营房企杠分拆情况 图44：出险房企杠杆分情况2.52.01.51.00.50.0

15 16 17 18 19 20 21 22 23红色杠乘数 绿色杠乘数 灰色杠乘数

14.012.010.0

15 16 17 18 19 20 21 22 23红色杠乘数 绿色杠乘数 灰色杠乘数数据来源：公司年报， 数据来源：公司年报，个股方面，23（50%）整体杠杆规模有提升的企业包括建发股份（+0.44x）、华润置地（+0.07x）发展（+0.14x）表11：持续经营房企杠杆情况红色杠杆乘数绿色杠杆乘数灰色杠杆乘数212223212223212223中国海外发展0.700.760.690.410.390.370.420.420.41华润置地0.890.950.911.071.121.141.231.361.44龙湖集团1.541.461.271.861.120.862.621.961.48中国金茂2.142.593.241.661.331.463.453.984.66绿城中国3.993.934.045.064.855.114.985.074.67雅居乐集团1.791.802.471.171.652.291.882.313.05越秀地产1.631.861.881.811.781.712.342.662.62中国海外宏洋集团1.571.591.393.102.191.411.241.261.06保利置业集团2.202.432.171.631.311.431.301.431.44建发国际集团7.696.064.2812.2110.639.126.895.275.51美的置业2.401.951.504.873.792.114.013.403.35万科A1.131.291.282.812.051.363.282.892.37保利发展1.731.991.812.202.172.022.232.332.40新城控股1.521.200.953.522.961.952.982.542.32招商蛇口1.642.161.951.491.551.413.754.003.23建发股份2.862.662.124.004.023.544.003.685.15金地集团2.001.771.411.831.251.052.522.412.28首开股份4.214.205.421.961.761.442.943.053.79滨江集团2.222.281.644.675.595.722.392.873.10华发股份6.767.376.493.144.184.326.167.848.55金融街2.162.072.010.480.320.380.800.650.63新湖中宝1.070.830.750.750.780.450.490.420.39城建发展2.202.021.730.721.151.571.531.561.56数据来源：公司年报，ROE方面，23年板块整体ROE为-5.7%，主要受利润率的拖累，归母净利润率-2.0%降至2220%7.7x微7.8x。23ROE%%%16.016.217.115.4%12%14%-3.1%-5.7%3.9%图45：A+H地产板块ROE 图46：%%%16.016.217.115.4%12%14%-3.1%-5.7%3.9%

15

17

19

21 22 23

15 16 17 18 19 20 21 22

9.08.07.06.05.04.03.02.01.00.0ROE

归母净润率 资产周率 权益乘（右）数据来源：公司年报， 数据来源：公司年报，表12：持续经营房企ROE情况ROE归母净利润率总资产周转率权益乘数2223222322232223建发国际集团28.8%23.5%5.0%3.7%25%31%23.019.9建发股份10.7%18.9%0.8%1.7%125%93%11.411.8华润置地11.5%11.8%13.6%12.5%19%21%4.44.5滨江集团15.9%10.0%9.0%3.6%15%24%11.711.5绿城中国7.7%8.6%2.2%2.4%24%25%14.914.8龙湖集团17.1%8.5%9.7%7.1%32%26%5.54.6华发股份13.1%8.3%4.4%2.5%15%16%20.420.4中国海外宏洋集团10.5%7.4%5.5%4.1%32%37%6.04.9中国海外发展6.6%6.9%12.9%12.6%20%22%2.62.5保利发展9.3%6.1%6.5%3.5%19%24%7.57.2越秀地产8.3%5.7%5.5%4.0%21%20%7.37.2招商蛇口4.2%5.3%2.3%3.6%21%19%8.77.6万科A9.3%4.8%4.5%2.6%29%31%7.26.0保利置业集团2.5%4.2%2.0%3.5%20%20%6.26.0新湖中宝4.5%3.8%14.4%9.5%10%16%3.02.6美的置业6.9%3.6%2.3%1.2%29%36%10.18.0城建发展-3.8%2.4%-3.8%2.7%18%15%5.75.9金地集团9.4