房产中级培训王静

房产基础知识中级课程

知识大纲第一节：房产的分类第二节：房产行业术语第三节：银行贷款基础知识第四节：房产交易基础知识第五节：房产交易税费第一节房产的分类房产住宅非住宅商品房、公房、房改房车库、储藏室、门市.....................................第二节房产行业术语二手房：存量住房上市交易一般情况下是指已经取得房权证的房产上市交易。此处有一种特殊情况，有些开发企业不具备开发商品房的资质，但会采取自建房的方式将整幢楼建好登记在公司名下，然后分户出售，此时就会出现房是新房但手续是二手房手续公房：是指产权归国有、集体组织等。（可以这样理解产权人只要不是自然人即可认为是公房）已购公房：包括购买直管公房，集资建房（多见十三局的房产）房改购房100%产权，部分产权的房改房（此种情况不常见如果碰到需要进行产权过渡），此外经济适用房在过户处理时参照已购公房处理但需要超五年且需要建委相关部门审批商品房：开发商投资兴建、以盈利为目的期房：顾名思义，已取得预售许可证但尚未竣工的房产现房：已经竣工且已经通过竣工验收的房产注意：无论什么样的房产，在接触的第一时间内一定要问清房子的性质、产权是否清晰等一系列问题第三章房产贷款基础知识银行贷款和过户的流程准备好资料后银行审批审批通过之后去房管局过户出房产证出完抵押报告之后银行抵押签字出它项权证银行放款有房产证房龄在十五年之内面积在五十五㎡以上房子是什么性质房子产权是否明晰什么样的房子能贷款？贷款人的标准名下有几套房子；是否有稳定收入，借款人月收入必须超过其月还款额的50%；是否有良好征信；户籍所在地在哪里；是否需要公司垫资；借款人必须年满十八周岁，并且是完全有行事能力的自然人公积金：五年以下（含五年）4.00%

五年以上4.50%邮政银行贷款基本资料卖方身份证、户口本婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等）房产证、土地证银行存折、同意售房书、首付款收到条买方身份证、户口本婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等）无房产证明收入证明（收入4000以上需要流水）银行存折工作证、毕业证等相关证件邮政银行对于单身贷款问题共同还款人：所需资料和主借款人一样，可出两本房产证，各占50%的产权；也可只出借款人自己的证。担保人：需提供身份证、户口本、收入证明等相关证件；担保人需是国家企事业单位或公务员。邮政银行贷款政策一套房产贷款：实行国家基准利率6.55％；出让土地可贷房产评估价值的70%，划拨土地可贷房产评估价值的60%二套房产贷款：在实行国家基准利率6.55％的基础上上浮10%；可贷房产评估价值的40%三套及三套以上房产，银行不批准贷款邮政银行贷款年限借款期限房龄40年借款期限借款期限借款人年龄担保人年龄53周岁65周岁＋≤≤≤＋＋工商银行银行贷款基本资料卖方身份证、户口本婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等）房产证、土地证银行存折、同意售房书、首付款收到条买方身份证、户口本婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等）无房产证明收入证明（收入4000以上需要流水）银行存折工商银行银行贷款政策一套房产贷款：在国家基准利率6.55％的基础上打九折5.895%；出让土地可贷房产评估价值的70%，划拨土地可贷房产评估价值的60%二套房产贷款：在实行国家基准利率6.55％的基础上上浮10%；可贷房产评估价值的50%三套及三套以上房产，银行不批准贷款工商银行的贷款年限借款期限房龄借款期限借款人年龄＋＋≤≤30年不超70周岁中国银行贷款需要的基本资料

卖方身份证户口本婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等）房产证、土地证银行存折（可显示出首付款）同意售房书、首付款收到条

买方身份证户口本婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等）无房产证明收入证明（工资4000以上需出示流水）银行存折

中国银行对于借款人是单身情况共同还款人：所需资料和主借款人一样，出两本房产证，各占50%的产权。共同债务人：需提供身份证、户口本、结婚证/单身证明、收入证明等相关证件；中国银行贷款政策一套房产贷款：1、执行国家基准利率6.55％,可贷房产评估价值的70%（如果房产证上有“阁楼”两字，只能带50%）2、单身客户，一套房产执行国家基准利率上浮5%，可贷房产评估价值的60%（如果客户工作单位是企事业单位或公务员，可以享受基准利率和贷70%的优惠）二套房产贷款：在实行国家基准利率6.55％的基础上上浮20%；可贷房产评估价值的40%三套及三套以上房产，银行不批准贷款中国银行的贷款年限借款期限房龄借款期限借款人年龄＋＋≤≤30年不超65周岁借款期限＋共同债务人≤不超65周岁农业银行贷款基本资料卖方身份证、户口本婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等）房产证、土地证银行存折、同意售房书、首付款收到条买方身份证、户口本婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等）无房产证明收入证明、工资流水银行存折一套房产贷款：实行国家基准利率6.55％；出让土地可贷房产评估价值的70%，划拨土地可贷房产评估价值的60%二套房产贷款：在实行国家基准利率6.55％的基础上上浮20%；可贷房产评估价值的40%三套及三套以上房产，银行不批准贷款农业银行贷款政策借款期限＋＋房龄≤≤30年借款人年龄70周岁借款期限银行贷款对户口的要求中国银行：借款人是山东省户口，或夫妻双方且一方是山东省户口也可；如夫妻双方都是外省户口，在德州工作或经商，且单位交满一年以上养老保险或自行交纳地税一年以上也可申请邮政银行：借款人是德州户口，或夫妻双方且一方是德州户口也可；如夫妻双方都是外地户口，在德州工作或经商，且单位交满一年以上养老保险或自行交纳地税一年以上也可申请，如没有保险和纳税证明，可以按照二套房进行申请贷款；房子建成年代是2006年，房子成交价格为30万，客户只有20万，贷款10万，客户的身份证单身。请问：（1）如贷款走中行，客户可贷款多少年？（2）如贷款走邮政，他的担保人今年45周岁，客户最多可贷款多少年？（3）如贷款走工商可贷多少年？中行：30-（2012-2006）=24年24+（2012-1980）=56按照借款期限+借款年龄不能超过65岁，房龄+借款期限不能超过30年的话，这个客户最多可以贷24年。邮政：房龄+借款期限不能超过40年，借款期限+借款年龄不能超过65岁，担保人的年龄借款期限+借款年龄不能超过53岁，担保人是53-45=8.借款人最多可以贷8年。工商：按照借款期限+借款年龄不能超过70岁，房龄+借款期限不能超过30年的话，这个客户最多可以贷24年。

根据所走银行的不同，决定了贷款政策和利率会有所不同，同时所需要的资料也会有所不同。不管走哪个银行进行贷款，所需资料一定是真实有效。注第四章房产交易、税费基础知识房地产交易房地产转让房地产抵押房屋租赁房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房产转移给他人的行为。房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。房地产抵押：应当凭土地证、房产证办理。房屋租赁：出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款以及双方的其他权利及义务。房屋买卖申报资料

卖方身份证户口本婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等房产证、土地证、物业结算单买方身份证户口本婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等）无房产证明房产建筑面积大于46㎡的可正常过户（小于等于46㎡的须提前递交房证复印件申请)户口本及结婚证上面身份证号须于身份证号码统一。户口本之户主必须是当事人之一。房子和车库一家卖两家得情况必须分开来过户。门市房过户，土地证必须是出让的。单身证明有效期：德城区户口当天有效，下县2-3天。只要房产平面图上面的印节为“德州市房产测绘队”的必须测图，并签订“产权转移登记测图申请认可书”（详读其说明）。注意收费名录购买方交款方式测绘费住宅：1.36元/㎡、门市房：2.04元/㎡、综合楼：2.72元/㎡现金评估费评估价x0.5%（只限银行贷款客户）现金物业基金1:没有缓交，如果这个小区有一户交的，不能办理缓交。现金2：多层（总楼层6层）48元/㎡，小高层（总楼层7-12层）62.5元/㎡高层（总楼层13层以上包括13层）80元/㎡契税1：没有无房产证明：成交价x3％现金德州银行卡2：有无房产证明：90㎡（含）以下:成交价x1%

90㎡-144㎡（含）：成交价x1.5%

144㎡以上：成交价x3%地税个人所得税：成交价x1%个人营业税:144㎡以下（1）五年内房产：成交价x5.6%；五年外房产:免营业税（2）144㎡（含）以上五年以内：成交价x5.6%；五年外：房产差额x5.6%、印花税0.1%、（3）门市房：没有面积、五年之分，看有没有购房发票、印花税0.1%、土地增值税0.5％（除住宅之外房产）后期领证需缴纳费用交易费：6元/㎡非住宅10元/㎡

房屋所有权登记费：住宅80元/宗非住宅550元/宗工本费：10元/本（每增加一本）查档费：100元抵押报告费：200元他项权证登记费：80元/件如何据房产的权属性质来初步判断土地取得方式土地出让金与土地收益金的不同。契税、营业税得收取标准。未成年人购买商品房的应提交监护人身份证及复印件、结婚证及复印件、户口本及复印件、监护人证明。未成年人得户籍证明注意2000年购买房子，房产证是第二年的6月份下来的。房子面积142平，储层室10平，楼层是2/4楼，房证上写着集资建房。双证齐全。成交价为55万，客户是第一套房产，贷款30万，评估价为50万，请问:你的客户（夫妻双方）买了这套房子，大概需要多少钱？评估费：50万×0.5%=2500元；物业基金：144×48=6912元（如果这个小区都没有交，可以办理缓交，反之必须交）；契税：55万×1.5%=8250元，个税：55万×1%=5500元房产证（142×6元/㎡）+90+（55万×1%）=6442元拿土地证时要缴纳土地出让金9600元左右。2005年李某花80万购买一套75㎡门市房，05年底下的房产证，如办理过户手续，（1