地产营销策划案经典案例P154

让城东重新想象花木城13亩地营销策略提案妈妈说：人生象一盒巧克力，你永远不知道下一块是什么味道。对于未来，项目本身到底会成为什么样子？什么才是营销所依赖的基础。让我们慢慢来解开这个密码。PART01项目分析产品统计产品种类层数户型单层面积总建筑面积公寓4—19层38—43㎡1241.55㎡19864.820—29层38—43㎡1239.69㎡12396.9主体商业1—5层/约1773.329226.71裙楼商业1—3层约43㎡1417.224251.66本体分析一般性公寓产品并无特色新区商业，单层体量不大，无法承载大型主力店商业市场距离本案鑫泰五金建材大市场约2000米安徽鑫泰钢铁物流园约3000米六安市产业承接集中区约1300米六安新六福华泰4S店约1200米宝骏汽车

0米杭淠湾社区农贸市场约800米项目距离本案幸福庄园（农庄）

100米硖石新村（示范新村）约300米三元山庄（楼盘）约1200米杭淠湾（生态园）约2000米交通实业大厦约1100米典型性郊区、工业区环境分析——市场相关配套距离本案六安市拘留所约150米六安供电公司约1800米六安龙兴职业培训学校约1700米科达职业中专学校约1900米六安智恒中学约2500米杭淠湾幼儿园约800米六安市强制隔离戒毒所约500米六安市看守所约500米六安监狱约500米金安开发区管委会约300米六安市广播电视网络传输中心东城分中心约1200米加油站1500米之内有3处无明显适应人居的环境配套环境分析——配套距离本案1公里范围内企业（约36家）企业名称六安凯达信息纸制品有限公司六安金港房地产开发有限公司三好钢木办公家具安徽立康杀虫剂制品有限公司安徽亿家益贸易有限公司明青门窗青松无纺布六安嘉禾汽车工贸有限公司安徽浩锦工程材料有限公司六安市城东木业有限公司金兄弟粮油六安创元钢结构六安市种子公司六安市名暖制衣有限公司六安中发机械制造有限公司兰巧制衣博羽羽绒制衣厂安徽金通集团安徽佳宝服饰有限公司力克机械公司安徽皖西轻纺商贸城投资管理有限公司安徽广通生物科技友邦牌业装饰工程公司安徽安联汽车销售服务有限公司安徽天成建设公司盛林汽车装备技术公司六安宇翔机械制造有限公司六安宝利德威玛重型机械制造公司六安市超强建材有限公司六安市得利新型建材有限公司六安西菱塑胶安徽皖通管业制造有限公司艾帝瑞斯家具六安宏鼎机械有限公司鑫卉香料环境分析——厂区本案1—2公里范围内企业（约46家）企业名称长江紧固件公司神虹电气华宏印花六安市立华电工公司华夏汽配常绿聚氨酯恒源塑业七星医药长安铸造俊通机械电子制造公司长江精工钢构冀东华夏汽贸永成电子机床技术公司永悦车业汽车数控机床锡南建材厂恒久夹芯板柔风纸制品六贵堂工贸永强新型建材苏州奥捷新型建材强弩建设远鑫新型建材六安亚昌精五金有限公司安徽美露达新型建材有限公司碎宝路机械大军皮革制品安徽星瑞齿轮传动有限公司华晨机械盛林汽车装配鑫达利工贸东方机械新科机电安徽豪瑞德机械有限公司天银钢球永恒印花安徽乐天化工科技有限公司

晟青工艺品精城制冷六安迪邦建材有限公司金安区工业园秀苑针织有限公司高速地产集团六安有限公司龙盛汽配正翰高分子材料化工公司双雄门业环境分析——厂区金安开发区厂区概况金安开发区厂区数量100家以上投资商以浙江、福建的外地投资商为主员工数量小厂100—200人大厂1000人左右员工租房需求员工主要为当地青年人，虽然厂区提供宿舍但普遍愿意就近租房工业厂区能够为本案提供相应的客群：1、厂区领导2、厂区职工环境分析——厂区1、金太阳国际汽车城项目名称金太阳国际汽车城开发商六安金太阳置业有限公司代理商安徽省汽车用品行业商会项目位置经开区经三路以东、312国道以南体量建筑面积11.63万㎡（一期）项目规划主要包括汽车会展中心、汽车修配市场、汽车用品市场、汽车4S店、2S店、汽车总部基地、汽车商务办公、综合服务等以汽车产业为主线的一系列业态产品。经营业态主要经营汽车整车销售、汽车用品、汽车配件和宾馆、酒店、银行、超市等综合配套设施物业类型A2#、C3#、A9#、A1#、A6#、C2#、C1#、A11#、A5#、A8#为2层，B1#、B2#、A10#、A7#、A3#、B3#为三层，F1#为5层，F3#商务公寓楼为9层。产品商铺，主力户型170-200多㎡动态2012年3月份开盘，目前在售商铺面积为130㎡、155㎡均价在6000元/㎡。170-200多㎡，均价7000元/㎡。一次性付款94折，按揭付款96折。环境分析——商业1、金太阳国际汽车城环境分析——商业2、亿丰建材市场项目名称亿丰建材市场开发商金三角集团代理商无项目位置经开区312国道与皖西大道交汇处体量建筑面积18万㎡经营业态建材市场产品商铺动态销售结束环境分析——商业3、六安国际汽车城项目名称六安国际汽车城开发商金三角集团代理商厦门辰冠项目位置312国道与皖西大道交汇口体量建筑面积11万㎡经营业态汽车汽配市场，摩托车摩配市场，农业装备、工程机械、五金机电综合市场和配套服务功能区产品商铺动态销售结束环境分析——商业4、居安之家六安店项目名称居安之家六安店开发商安徽金三角投资集团代理商无项目位置六安市皖西东路188号亿丰装饰建材市场体量建筑面积7万㎡经营业态1层：瓷砖、洁具；2层：软体床、软体沙发；3层：欧式家具、红木；4层：橱柜、厨卫电器；B1层：地板、壁纸、窗帘物业类型建筑主体结构部分共5层产品商铺，主力户型10—20㎡动态在售3、4、5层10-20㎡商铺。均价5000元/㎡环境分析——商业5、金领欢乐世界项目名称金领欢乐世界开发商六安金领文化科技有限公司代理商合肥易城地产项目位置六安经济开发区皋城东路与经二路交叉口体量占地面积803亩，年游客接待量300万人次以上发展模式“现代高科技旅游产品+地域民族文化产品”为核心竞争力的文化产业发展模式。经营业态大型旅游高科技文化主题乐园产品商铺动态50—120㎡独立商铺，认筹环境分析——商业项目2公里范围内环境分类数量备注厂区88家以上粗略统计政府单位8个以上以管制机构为主学校约4所其中，职业学校2所加油站3处2公里之内商业市场约6个建材、钢铁物流、汽车4S店、农贸市场项目约4个农庄为主酒店1家“会宾楼”位于皖西大道与凤凰路交汇处，档次不高，生意火爆。写字楼1座粗略统计中大型超市2家粗略统计环境分析——总结商业市场评价：周围以家居，建材，汽配等专业市场为主；商业体量庞大，无明显适宜居住，生活，商务等商业类配套，这将也是本案商业的空白点；同时大量的专业市场将为本案提供稳定的客源。优势（S）Strengths:1、地段：处于六安与合肥互通的咽喉地带；2、交通：十字路口，交通便利，紧靠213国道（皖西大道）与县道（先生店路）；3、车流：国道、省道汇集，车流量大；4、1500以内有3处加油站，以及宝骏汽车4S店相邻，都有利于车流汇集；5、地块形状较规则，临街宽度大，商业利用价值高。机会（O）Opportunities1、开发区厂区100家以上，人口数量大；2、片区内酒店生意非常火爆，但数量凤毛麟角；3、片区内写字楼业态稀少，商业市场业态以重工业为主，高端休闲业态基本属于开发空白；4、区域内农庄项目，有利于吸引人流；5、周边开发楼盘项目少；6、后期花木城若成功运营，将会带来大量车流人流；7、项目体量小，有利于打造精品，且开发风险低。弱势（W）Weaknesses1、项目周边多为村镇，整体环境差；2、区域内各类生活配套十分欠缺；3、目前，项目周边人流量稀少；4、体量小，建筑、产品户型等方面已经确定，一定层面上使得发挥空间受限。威胁（T）Threats1、区域内商品房销售客户分流大；2、项目商业业态定位及生存受到极大挑战；SWOT分析PART02核心问题界定

两大核心问题2、利润结构及赢利能力如何优化？从综地现状和整个商圈的生态结构及未来的发展潜力来看，本案商业物业定位将是本案的推广核心，它的定位与推广是否成功，将是整体物业推广是否成功的关键所在。

在进行项目整体发展战略建议时，除了对六安各个物业市场的考虑和评估之外，对其它诸如地理位置、区域内人口结构变化、区域的文化历史背景；各物业之间的协同性、兼容性以及抗性；周边区域规划对本项目的影响，停车位的提供。此外，我司也参考其它城市的相关案例加以比较。PART03破局解决之道明确适合的三大定位方向：一、纯商业型生活配套住区，如：

配套商业+公寓等。二、纯商务型社区，如：

写字楼+配套商业等。三、商业+商务型配套区，如：由专业市场以及厂区客群支撑整个项目的商务型商业，构筑成一个高端商务交流平台。方案定位一商住行政公寓+派生商业+停车系统定位依据（1）本案产品属于行政公寓。（2）周围没有配套生活的商业（3）周围有大量需要消费的人群招商可行性服务于公寓和服务于厂区的生活配套卖场等，单层面积1000多平米只能满足小型超市需求经济效益影响和周围专业市场不产生客群冲突属于补缺型，能为新区增加生活便利推荐指数方案定位二写字楼+派生商业+停车系统定位依据（1）产品有写字楼的前身招商可行性经济效益影响推荐指数方案定位三高端商务交流基地+商住行政公寓+派生商业+停车系统定位依据（1）与100多家厂区建立资源共享平台，形成高端商务人士客群社交生态链。（2）会所式经营理念（3）高端会所，休闲娱乐为功能核心，引进高端的吃，喝、玩、乐等休闲娱乐项目，打造六安市唯一高端商务社交平台。招商可行性已经进行相关联络洽谈，具备可行性。经济效益影响对公寓产生极大的附加值效应，有效提高相关行政公寓、派生商业的销售及经营效益推荐指数PART04定位定位确认高层公寓4-19层/酒店式公寓裙楼商铺/精品商城物业产品划分主体商铺/休闲娱乐商业生活中心一、区域内企业主/企业高管/企业职工/政府官员本案为他们提供高端的社交生活场所二、外地企业主在六安无适合的居住办公场所者/多次置业、对生活品质有更苛刻要求的人群本案为他们提供期待已久的平台（会所）三、所有六安以及六安外的跟风客群本项目目标客群主体分为如下三类——客户锁定项目为圆心，经开区为发散轴心的厂区及企业客群客户来源详述金安开发区厂区概况金安开发区厂区数量100家以上投资商以浙江、福建的外地投资商为主员工数量小厂100—200人

大厂1000人左右员工租房需求员工主要为当地青年人，虽然厂区提供宿舍但普遍愿意就近租房世纪华联超市1.8公里花木城项目419米监狱480米会宾楼酒店1.3公里加油站686米汽车销售4S店180米企业厂区企业厂区企业厂区企业厂区三十铺镇2.5公里本案二八定律：世界上20%的客户掌握了80%的财富以下为这20%的客户的生活状态缩影喜欢刷卡消费的高

消费生活、娱乐、休闲、旅游……高档场所是经常出入的家里吃饭不太多的对于好吃的馆子是了如指掌的机场一年是要去几次的香港泰国基本是去过的欧洲旅游是常常计划或实践的若买车是奔驰、宝马，甚至宾利，而不是随随便便的马3、凯越高

等级言论、思想、职位、审美……职位基本是高层及以上的这样的东西应该经常都看的思想观点不陈旧的，但绝对不是怪异的英语是多少会说一点点的使用的物件是简约的，不是繁复的高

品位简约、审美、取向、爱好……日常中的色彩是高级灰的，不要五彩缤纷的有时候是和圈里的朋友一起吼吼的这些都是自己主张的，时代效仿的，超越个性的不然，生活是没态度的！有态度的生活，才是丰富的他们是社会金字塔的中上层！这是属于本案的！客群特色他们属于城市三高人群：高消费；高等级；高品位他们是非常自我的：非此即彼的；非诚勿扰的这一切就是我们所能赋予的都是很有态度的人有态度的城市三高人群是客群的肖像“”我们要找的这些城市中坚不差钱，差的是，有没有他们想要的生活态度！案名呼之欲出玺邦玺：专指帝王的印，是尊贵和地位的体现。意通决策之,音通喜字邦：“在邦域之中，皆封字也。”这是一个阶层(圈层)的界定这是客群的描述和定义，体现了尊贵和君临天下的气势更是这一阶层的生活态度体现发音朗朗上口，耐人寻味。利于传播案名注解：主推案名：Xibang副推案名金雅图君领国际悦图行业态势产品特质消费意愿1234核心价值市场竞争需要的差异化突破——寻求精神向上的、舍我其谁的情绪住品外立面美观、配套稀缺、交通便利、酒店服务的……酒店式公寓的珍稀产品打造六安首座以生活态度为标准的商务型住区。来满足客户对于精神与物质高度结合的消费需求。迎合准客户的消费习惯、为他们打造一个自我而品味的生活品质需求。项目核心价值发掘和重塑项目精神的关联性和利益性素描懂得生活，鉴赏性情与高端－—对自我的追求从容工作，体会选择与控制－—对自主的追求善于消费，品位新鲜与享受－—对人生的追求信心十足，同步超前与承担－—对未来的追求真追求，有态度，会生活当我住在而不是...那我会...因为...其他公寓时候感觉选择的，是一种自我的生活感受和全新的生活态度有自主的、从容的、便利的交通和氛围；有生活品位的产品与服务，让我感觉到生活的品质与自我的价值。享受物质的同时，满足精神追求的归属感。玺邦玺邦

非态度，不生活没有追求、没有主见，没有态度的生活，就干脆不要这种生活！主推广语：非态度，不生活整体定位：满足客户对于精神与物质高度结合的生活态度的商务住区推广定位：真追求，有态度，会生活项目定位盈利模式：裙楼物业——租约式，龙头带动。

主楼商铺——租售并举，以租带售。阶段目的：前期5年左右——激活13亩自身物业，促进公寓产品去化。

中后期——过度为花木城窗口配套营销方向：高调路线，经济开发区厂区及全六安企业高层以上领导为

核心打击目标，激发市场普通客户羊群效应。本案商业物业公寓物业酒店式服务公寓Parking(安弗客汽车美容系统）商务咖啡馆娱乐设施：ktv等休闲设施：洗浴、桑拿、会所等养生设施：健身康体中心等会议厅2F1F3F4F5F4-19F20-29F产品分布与业态定位六安首席高端商务住区功能配置方案：Parking(停车及安弗客汽车美容系统）Convention（会议厅）Apartment（酒店式服务公寓）Restauruent(特色餐厅）(养生设施：ktv、洗浴会所、商务咖啡馆、健身康体中心、棋牌室)便利店、邮局、航空订票、金融服务(其它)NO.2服务中心NO.3附属配套NO.1生活中心例：独立商业1F——安弗客汽车美容系统酒店式服务公寓NO.1生活中心会议厅NO.2服务中心洗浴会所康体中心商务咖啡厅KTV酒店服务特色餐厅NO.3附属配套航空订票金融服务邮局服务干洗店PART05产品优化创新价值

/高灵活性

/高舒适度

/高安全性产品定位原则2003年诞生至今2007年诞生至今2010年诞生2001年诞生2003年诞生至今房地产酒店式公寓产品项目产品定位建议——相关行业产品升级借鉴我们需要一个够眩、够创新、够实用的产品！！！第一空间：流动的空间，开敞的空间，可随意组合的空间第二空间：视线的空间，思绪的空间，心灵的空间第三空间：智慧的空间，信息的空间，速度的空间产品力关键词创新空间实用精装——居住空间概念营造——项目产品定位建议——产品力提升建议项目产品定位建议——产品力提升建议产品概念意向图示意产品力提升1：创新复式户型导入项目产品定位建议——产品力提升建议产品力提升1：创新复式户型导入项目产品定位建议——产品力提升建议产品力提升1：创新复式户型导入项目产品定位建议——产品力提升建议恒温恒湿置换新风外墙地源热泵外窗成本上升60-100元/㎡外墙系统成本上升30-50元/㎡置换新风系统成本上升30-50元/㎡

辐射制冷采暖系统是一种全新的空气调节方式，它在提供舒适安逸的室内热湿环境及低噪音声环境的同时也具有较好的节能效果。其主要特点如下：室内无吹冷风感，主要通过辐射换热这一舒适感最高的方式换热系统运行节能无凝水潮湿部分，消除了霉菌问题。室内无任何运转设备，不产生噪音。室内无任何空调设备，美观且节省空间。

辐射冷暖系统成本上升200-250元/㎡地源热泵系统成本上升200-250元/㎡同层排水——又称之为墙排水，与传统的地排水不同，同层排水的管道布置方式，让排水支管不穿越楼板，在同楼层内连接到排水立管进行排放；清洁卫生，便于修理和打扫；消除噪音；卫生间用水设备提高灵活性；安全高效；节省空间；不影响下层用户空间；同层排水系统

马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水，避免楼间噪音、无漏水、无串味摒弃传统的水封弯头，不占用地下空间；引入了用推拉活动隔墙灵活分隔的手法，这样就使得办公室与其他功能空间形成可分可合的关系，当你需要安静或有客来访时，你可能封闭办公空间，不去干扰家人生活；而当你闲暇之余，也可以用隔墙隔墙使办公空间与居室融为一体。建筑结构轻质隔墙取代传统厚砖墙，室内墙体将突破传统的48、24、20的尺寸概念户内精装修标准：900元/m2项目产品定位建议——房型精装修以一个项目囊括全球的精彩：北欧、东南亚、东亚、北美……项目产品定位建议——房型精装修示意东京印象项目产品定位建议——房型精装修示意曼谷印象项目产品定位建议——房型精装修示意夏威夷印象项目产品定位建议——房型精装修示意北欧印象<公共部分装修标准>地面:高档天然石材地面墙面:钢板墙面天花:设吊顶灯具大堂门:感应门<配套设施>消防系统:设有消防系统,自动喷淋系统等供电系统:市政双回路供电,户内设隔离开关箱空调采暖系统:水管道式分户空调综合布线系统:超五类线缆入户电视系统:有线电视线缆入户安防系统:主要出入口等都有保安摄象机电梯系统:高速电梯<公共洗手间装修标准>地面:高档墙砖墙面:高档防滑地砖天花:设吊顶灯具洁具:高档洁具项目产品定位建议——公共部分精装修智能化设施建议——项目产品定位建议——社区配套建议选择知名品牌物业管理公司物业因为到位的服务管理和有效的维护而会稳获升值，会在相当长的一段时间内不被市场淘汰，选择品牌物业尤为重要。知名的物业管理公司专业经验丰富，其品牌知名度还可以增加物业附加值。物业服务项目建议1、免费服务项目

24小时公共社区安全管理公共区域清洁管理、公共绿化管理公共区域虫害控制管理二次装修管理电梯日常运行与保养

365天日间日常报修受理服务

365天夜间紧急事件受理服务提供装修、家具、布艺等入住生活咨询提供医疗、购物、汽车租赁、家政等生活咨询代缴公用事业费、代理网络服务代理寄信与包裹领取及送信与包裹上门服务代叫出租车、代订飞机票、代订国内外报刊杂志2、有偿服务项目每周定时室内保洁专业衣物洗涤服务清洗地毯、窗帘、沙发以及家具保养等送餐服务室内专业除虫服务 提供宠物办证及管理服务提供现场装修监理服务新入户前的水、电、煤、有线电视、电话、ADSL等申请产权证的办理受理房屋租赁委托提供房屋租赁管理服务其它住户委托事宜物业管理与服务建议——项目产品定位建议——社区配套建议建筑立面优化PART06营销思路看看他们怎么说？六安（部分）同类小户型列表楼盘名称银石公寓天盈广场区位、地段磨子潭路88号解放南路与佛子岭路交汇处距离本案约12公里约11公里产品公寓公寓户型40—50㎡52—72㎡价格3700元/㎡预计4800元/㎡装修标准精装毛坯核心卖点地段地段动态2011年8月推出130套，目前基本销售完毕。现在售60—70㎡毛坯房，均价3700元/㎡内部认筹，预计2013年4、5月开盘推广语主城核心·现房·精装美寓SOHOME(如此家)城市主场，绝对中心我闪先！城市快闪族小世界也有大梦想精装潢全现房秒速入住一不小心赚了个贵重资产10年天盈·实力拒献品质，源于生活城南蜕变，成熟生活新腹地产品化、同质化是目前市场项目的共同特点！如果我们单纯象别的所有的小户型公寓一样，提供精装、酒店服务、SOHO、风格等功能，那它也只是常规公寓之一。这些都是建筑“自我为标榜”，强加在的“客群”身上的，但是，如果能找到我们自己的“精神”，让自己成为一个平台，建立联系具备关联性诉求和利益性诉求，那它会成为与常规公寓相抗衡的另一个！相对常规公寓产品，本案不仅是价值上的多元，还应有精神上的高度满足。这就是属于本案的独特魅力。整体营销推广策略围绕项目的核心主题精神内容——态度，辅以真追求，有态度，会生活的利益性和关联性描述的平台将项目各种“态度”的表征物以体验的方式与这个平台相连，使受众清晰了解玺邦是一个有“态度”的商务型住区！核心营销手段：态度生活体验（每项体验均有与以往不同的出众方式内容！）第一：我的态度社区-网络体验——消费前置计划（项目生活官网体验）第二：我的态度互动-活动体验——“玺邦态度指南”系列活动第三：我的态度视界-视觉体验——关于“态度”的视觉系统第四：我的态度感受-情景体验——“玺邦”全新震撼售楼处（五味俱全）为提前绑定消费者，带来人气，形成新闻点，增强社会影响力，而进行的包括网站建立与维护、网络广告、电子商务、活动等内容的整合型网络推广。网络体验消费前置计划示意图目的及意义：1、更全面、有针对性的宣传玺邦2、在正式开盘之前，召集消费者，聚集人气，促进销售3、推动销售4、新闻性强，便于炒作，渠道广泛，引起社会关注5、广泛进行跨行业合作，更具社会影响力含义：为突出玺邦的“态度”特性，而做的一系列与态度相关的活动。旨在将玺邦打造成六安的“态度”策源地，将“非态度，不生活”的生活理念深深烙印到受众心目当中。活动体验玺邦态度指南视觉体验玺邦态度之窗指示系统邀请函名片提示牌礼品道旗户外广告含义：全新震撼售楼处。概念化、情绪化的售楼处点燃全城印象情景体验玺邦淠河之窗通感营销：将感觉、视觉、听觉、嗅觉、味觉一网打尽为了展现项目各项优势，给客户留下良好的第一印象，我们对售楼部、广场提出综合建议，期望营造出别出心裁的“通感营销”的氛围。

售楼部建议那么，这些“态度”的体验，为我们带来的全新体验元素如何科学的编植在我们的营销推广中？推广策略推广总原则策略一：|媒体整合|media|传统推广模式不乏于广告满天飞，市场跟风，报纸、户外、电视等等。。。推广是否到位，关键不在于量的多少，兵不在多，而在于精各类房地产项目广告布满大街小巷本案客户具有其独特性，因此所选择的推广通路也将从客群为出发点，真正做到精准化推广，那如果选择媒体组合？一切从他们的生活态度开始······客群生活态度缩影。。。网络户外路牌报纸电视电台DM时效长、费用低信息单一、时效长信息较单一、时效长、视觉冲击力强、影响大信息丰富、冲击力强、时效短、费用高、重复阅读费用高、时效短受众小、信息弱直接、便捷、但易造成负面影响根据客群特征、区域环境特征及成本因素，建议项目的传播通路：围墙、户外（路牌、道旗等）短信、杂志、电台、楼书、DM为主报纸、电视、网络等为辅活动灵活运用活动影响力大、时效快，信息量小,针对性强本案的营销推广主要通路组合第三阶段（认筹期）目标：确立市场地位第二阶段（预热蓄水）目标：市场预热第四阶段（开盘强销期）目标：强销攻势第五阶段（持续推广）目标：生活展示第一阶段（形象导入）目标：项目告知围墙65%20%5%户外20%20%15%10%20%道旗20%20%5%25%纸媒10%20%25%5%电台10%15%25%15%短信5%10%20%20%网络5%5%5%5%5%电视5%活动5%5%10%5%10%DM结合楼书，贯穿始终其他5%5%电视广告短信出街广告内容更换DM单页企业巡展11月——12月

13年1月

13年2月

13年3月——4月13年5月持销期第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段围挡广告施工现场包装电台网站广告户外广告展示纸媒楼顶巨幔项目网站建立道旗周边企业拜访、洽谈DM单页企业巡展短信重塑像营销策略落地强势宣传现场体验计划先声夺人“玺邦”战船启航针对性造势放饵钓鱼万箭齐发水到渠成售楼处开放产品推介会聚客活动开盘活动拉菲等名酒品鉴会网站广告、施工现场包装展示时间节点推广方式阶段策略工作配合营销活动媒体宣传节点铺排出街广告根据营销节点进行及时更换DM单页、企业巡展不间断…………第六阶段差异化宣传顺势而为户外广告DM广告、派单手机短信电台电视报广售楼部装修方案确定一期营销执行案确定销售团队组建培训、上岗物料、DM单页、楼书、户型单页等确定认筹方案确定活动方案确定样板间装修方案确定开盘方案确定价格、优惠措施确定下阶段营销执行报告确定开盘期总结报告销售策略和推广方案优化促销活动确定团购方案确定根据具体营销节点制定营销动作，并及时调整和优化项目形象代言人选举策略二：|推广活动|activity|销售中心开放仪式活动时间：2013年2月活动地点：现场销售中心邀约对象：政府政要、主管部门领导、合作单位、客户活动目的：提升知晓度和形象，启动客户积累蓄水期推广第一阶段玺邦代言人选举认购期推广第二阶段项目产品新闻发布会活动时间：2013年3月邀约对象：政府政要、主管部门领导、合作单位、前期老客户及新客户活动目的：发布项目与产品信息及公开认筹信息，提升认可度和形象招商签约仪式样板房开放开盘强销期第三阶段首批开盘盛典2013年5月拉菲等名酒品鉴会持续销售期第四阶段扩大项目影响，老客户维护、新客户积累。博彩聚会其他策略：与汽车美容中心合作，赠与客户汽车保养卡，卡面推广本案信息产品体验式营销，老客户可转赠朋友免费限期酒店式公寓入住贵宾卡。间接老带新的方式，扩大圈层影响力购房赠送本项目的休闲娱乐场所VIP卡，亦可扩大圈层影响力飞机票、报纸杂志、加油站、干洗店、4S店、电影院等各种涉及本案目标客户生活方式的商家进行共赢合作。等等。。。。。。销售策略直接销售包租销售带租约销售适用商业商铺价值比较高的商业产品，直接销售抗性不大商铺本身价值较弱，需要很高的回报率来带动销售的产品业态定位清晰，考虑长久经营与稳定收入平衡的沿街店铺、高挑空商铺集中型商场的内铺主题性商业街，专业市场适用公寓城市市中心公寓酒店式公寓（酒店管理的高端公寓类）产权式酒店类地段高端管理服务齐全没有独立产权优劣销售方式简单，仅仅开发商对购房者产生关系，不用第三方经营管理介入。但如果物业的价值不高采取这种方式“干卖”的模式容易造成销售困境。面价上的高回报对于购房者会产生较大的吸引。但为了保持每年的回报，需第三方经营公司介入管理。扣除每年的回报，开发商的实际收益并不高，且在承诺的投资回报周期内，不能抽身而退。带租约销售模式没有返租模式的回报率来得高。但固定时间的租约决定了投资回报的安全稳定。开发商只需在项目开始的阶段达成租赁与销售就可撤出购房者与租赁方的关系中。销售模式建议现有的销售模式本案销售策略直接销售包租销售+商业裙楼物业招商开业主楼商铺开盘公寓BOSS行宫开盘酒店式公寓开盘招酒店管理公司做好保障人员正式上岗持续的概念炒作与蓄客售楼部开放13年2月3月5月9月10月说明：具体执行节点，须根据市场、工程、营销等情况而灵活应变推盘节点产品约套面积认筹开盘持销BOSS行宫30012396.950%60%70%75%80%85%定向客户150套180套210套225套240套250套255套260套送X天酒店住宿3030151510552月7日过年，至5月开盘本案有效客拓时间约82天。控制去化，做其它产品杠杆计划平均8组/天，82天656组，4:1可达50%约150套。酒店式服务公寓48519864.8蓄客开盘持销低首付+回购计划55%69%77%83%区域定向+市场散客130套165套185套200套6月开始至开盘日，合计约107天。35套20套15套计划平均12组/天，107天1284组，10:1可达55%约130套。视认筹情况可考虑首批推一半的量，计240套，饥饿营销同时利于后续提价首批240套去化达到80%后加推余量3-4月5月6月7月8月9月10月11月12月主楼商铺994251.66启动招商趁热打铁，公寓销售刺激商铺去化开盘持销30%40%50%包租销售，统一招商30套40套50套10102013年销售计划价格策略六安市2012年5-10月商业价格走势图价格策略六安市2012年上半年价格成交走势楼盘名称面积（㎡）价格银石公寓57㎡-80㎡3700元/㎡天盈广场52㎡-72㎡4800元/㎡2012年六安在售公寓样本价格商铺成交