交通警察总队物业管理投标技术方案（技术标）

PAGE正本投标文件招标编号：HQZB2021-178招标项目名称：xx交通警察总队物业管理投标人名称：xx（盖章）投标人地址：xx邮政编码：xxx电话：xxx联系人：日期：202x年x月xx日PAGE目录TOC\o"1-4"\h\u一、技术文件 3（一）服务方案 31. 项目实施方案 31.1. 房屋建筑日常管理维护 31.2. 安全与秩序管理服务 111.3. 消防管理服务 221.4. 工程、设备运行维护管理服务 311.5. 办公物业的保洁服务 571.6. 其他专项管理服务 751.7. 物业管理档案管理 771.8. 其他服务 842. 关键技术难点和解决方案 842.1. 项目重点难点分析 842.2. 物业清洁服务的重点及难点 862.3. 拟采取的管理模式及措施 863. 总体时间安排 883.1. 对本项目的建设思路 883.2. 服务理念和管理措施 913.3. 项目实施时间计划的制定 933.4. 具体时间安排 963.5. 作息管理 964. 服务机构设置、人员安排 984.1. 服务机构设置 984.2. 人员安排 984.3. 拟投入人员 1135. 办公场地安排 1205.1. 办公区域布置基本要求 1205.2. 拟投入办公场地办公用品配置表 1236. 项目总体工作任务和目标 1246.1. 全部工作任务、阶段任务 1246.2. 年度目标 1306.3. 节点目标 1316.4. 各具体任务目标的时间安排 1336.5. 完成标准 1346.6. 考核标准 1357. 项目的风险预测及应对措施 1527.1. 特殊情况应急预案及相应措施方案 1527.2. 设备应急措施 1577.3. 疫情防控和安全管控措施 1678. 合理化建议及其它优惠条件 1788.1. 合理化建议 1788.2. 其它优惠条件 180（二）机构管理制度 1811. 财务审计制度 1812. 项目管理机构人员考勤制度 1862.1. 考勤制度 1862.2. 人事管理 1882.3. 请假制度 1902.4. 交接班制度 191（三）售后服务措施 1921. 售后服务内容 1921.1. 售后服务部门职能 1941.2. 售后服务部门的主要工作说明 1941.3. 售后服务制度 1951.4. 售后服务计划管理 1971.5. 售后考核管理 1992. 售后服务期限 2073. 技术服务人员保障 2073.1. 建立售后服务领导小组 207PAGE技术文件服务方案项目实施方案房屋建筑日常管理维护房屋日常养护维修及设施设备维护管理流程图房屋日常管理与维护养护服务方案服务内容包括屋面、墙面、地面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备间等公共区域的日常养护和管理。其他要求1）各类设备、房屋维修出现故障时，维修人员应在接到一般性报修后5分钟内到达现场，设备零修及时率100%，合格率达到95%以上，零修工作不影响正常办公生活，一般性维修不过夜。2）完成各类临时任务。日常养护维修方案每年对房屋地面、墙、台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、外墙幕墙进行全面检查，掌握房屋设施设备完损状况，对完好程度作出评价。在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差、易出问题的部位重点检查；每半年检查清除屋面，疏通雨水口、落水管等。巡检有记录。制定房屋地面、墙、台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道年度维修计划并实施，需要进行大、中修或更新改造的项目报告黑龙江省公安厅交通警察总队。房屋管理与维修养护内容确保区域内房屋及设施的完好等级和正常使用。玻璃无破裂，五金配件完好，门窗开闭灵活、密封性好、无异常声响。否则应及时修复或更换，不能立即修复的涉及安全性的应采取措施消除安全隐患。粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖、地板平整不起壳、无遗缺，吊顶无污（水）渍、开缝和破损。否则应及时修复或更换。屋面排水沟、室内室外排水管保障畅通；雨前及时巡查，排除隐患。发现过滤网及管道破损及时修复或更换。发现屋面或其他防水层有气鼓、破裂，隔热板有断裂、缺损的，屋面、墙面有渗漏的，应在3个工作日内安排专项修理。房屋及设施零修工作规程（5.1）工作目标规范对区域内房屋进行养护和修缮的管理工作，保持并尽快恢复房屋的使用功能。（5.2）工作职责房屋设施的养护和维修管理。（5.3）工作指引执行管理层指示，确保房屋的完好及使用。熟悉区域内房屋的结构、道路、管线的分布及走向，定期组织有关人员进行检查，消灭事故隐患。根据维修、保养计划以及投诉及时安排操作员工进行维修，并做好监督跟进工作。督促检查下属员工严格遵守操作规程及员工守则，上门服务时按照规定的服务标准并遵守“六要八不准”。负责管理投诉、调度以及回访的服务工作，以保证及时率和满意率达到要求。督导下属员工要不断提高维修技能，以保证提供及时、快捷的服务。经常巡视所辖区域，发现问题及时上报并安排相关人员解决，以求减少投诉。（5.4）质量记录《工作日志》《维修项目服务单》房屋维修管理规定（6.1）目的延长房屋的使用寿命，增强房屋住用安全性能。（6.2）适用范围物业管理公司所管理的项目。（6.3）管理内容房屋的安全检查必须每年在组团负责人的带领下进行一次普查，冬、雨季应加强例行检查并记录在《工程综合检查表》和《工程综合检查表编号登记表》上。房屋维修小修工程小修工程包括：屋面补漏；补修面层；修补泛水；铝合金门窗整修；拆换五金；配玻璃；刷补油漆、涂料；修补楼面、道路路面；修补内外墙面及天棚；修补木扶手、栏杆；修补明沟、散水等。小修、零修工程三日内完成其维修工作按照“作业指导书”或“作业程序”进行。中修工程中修工程包括：屋顶较大面积修补、屋面瓦局部拆换；墙体局部拆砖或墙体局部挖补；部分更换楼地面结构或面层；整幢楼房门窗整修、油漆等。中修工程不超过新建房屋造价的20%，中修后的房屋70%以上必须达到符合完好房的要求。装修后的房屋应经综合评定验收后，重新进行完损等级评定。相关记录《工程综合检查表》《工程综合检查表编号登记表》房屋日常、定期保养计划表表一、房屋日常维修保养方案序号项目维修类别计划方案实施效果1房屋承重结构部位局部受损；进驻后因装修或其他原因造成的结构问题。每周巡查一次，室内装修阶段要每天巡查，发现问题立即处理、维修。由工程服务部按照有关修缮规程实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”，提出方案，委托专业公司实施。安全、正常使用，功能完好。2外墙面外墙局部渗漏；外墙大面积渗漏；外墙面的翻新。每季检查一遍，发现问题，及时维修。由工程服务部按照有关修缮规程实施（或请专家“会诊”，提出方案，委托专业公司实施。）。无渗水、无违章、整洁统一。3屋面隔热层破损：防水层破损造成屋面渗漏；屋面积水。半年检查一遍，发现问题，及时维修。由工程服务部按照有关修缮规程实施维修，按照年度普查计划维修。无积水、无渗漏：隔热层完好无缺。4公共通道门厅、楼梯间公用地面的维修改造；公共通道、门厅的墙、天棚维护；楼梯间墙面、扶手、踏步的维护。每月检查一次，发现问题，及时维修。由工程服务部按相应技术作业规程实施维修。整洁，无缺损，无霉迹；扶手完好，无张贴痕迹。表二、房屋、设备定期维修保养方案序号项目维修类别计划方案实施效果1房屋承重结构部位局部受损；施工质量原因造成的结构问题。每年对房屋基础进行一次检查；及时了解房屋的结构性能，做到早发现，早处理。由工程服务部按照有关修缮规程实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”，提出方案，委托专业公司实施结构安全，正常使用。结构性能完好。2外墙面外墙局部渗漏；外墙大面积渗漏；外墙面的翻新。每年清洗二次；每年雨季前对黑龙江省公安厅交通警察总队外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入。工程服务部负责实施，清洗外墙委托专业单位进行外墙平整，无渗漏水；整洁统一。3屋面隔热层破损；防水层破损造成屋面渗漏；屋面积水。避雷网每年刷一次油漆，防止锈蚀：每季年疏通一次屋面雨水口；每年对屋面防水层检修一次：每年翻新更换老化部分。工程服务部负责实施无积水；防水层正常，有效发挥功用；无渗漏；隔热层完好。4机电设备电梯、空调、水泵、等机电设备的维护保养；机电设备的零部件易耗品维修、更换。每月控制设备检查二次；季检开关灵敏度及开关固件完好情况；年检电源切换及自动保护装置。工程服务部或相关承包商负责实施，客户服部做好相关记录运转正常，安全、设备完好。5照明设施线路的检修维护；灯具的维修及更新。每半年检修一次线路和灯具，及时更换老化线路和损坏灯具。工程服务部负责实施线路无老化；灯具完好；使用正常。6消防设施疏散标志的维修及维护；消火栓/喷淋管网及管道附件、排烟阀、防火阀等维护及检修。每年对消防系统主要设备进行一次全面检修，每年对室内外消火栓、消防/喷淋结合器及室内消火栓箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次，以防发霉；每年对消防疏散门进行一次维护，每半年进行一次消防联动试验。由消防、机电、维修专业人员对应负责实施运转正常，安全、设备完好。7公共通道厅楼梯间公用地面的维修改造；公共通道、门厅的墙、天棚维护：楼梯间墙面、扶手、踏步的维护。每半年对公共地面进行一次维护，补换损坏或空鼓地砖；每3年刷新一次通道门厅及楼梯间墙壁天棚、扶手及栏杆。工程服务部负责实施美观、完好、整洁。8上下水管上下水管道渗漏、堵塞、破裂、锈蚀、支架松动。每年对上下主管进行一次检修并油漆，紧固管道固定码：每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。每年对地下管网进行一次检漏。工程服务部负责实施美观完好、上下水通畅；无渗漏。房屋检查标准序号地基基础标准1地基基础观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。2梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等。3墙体、墙面喷涂均匀，饰面板﹙砖﹚安装﹙砌贴﹚，牢固，表面平整、洁净，色泽协调一致。4顶棚抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。5楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显皲裂和漆层脱落。6公共门窗门：木门、铁门、防火门窗：铝合金窗、百叶窗牢固、平整、美观，无锈蚀，开关灵活，接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。7屋面隔热层、防水层屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝没膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通无阻，不积水，屋面出入口完好，隔热层无缺损现象。8天台、避雷带、公共防盗网无破损、变形、无明显锈蚀。9消防设施﹙消防栓、消防管、消防阀门﹚无损坏、开关自如、清洁、无渗漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。10公用电器楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分解器盖板完好，无不安全现象。11房屋标识﹙楼层号等﹚字体清晰、醒目、标识齐全，标识牌无损坏。12散水坡、雨檐台、连廊与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象。13楼板、地面无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整，无破损，楼板、地面砖上无水泥渣。14上、下雨污水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。15室外建筑、标识牌完好率100％，符合安全要求，标识牌齐全醒目。16道路整体要求路面平滑，无明显坑洼、破损，轻微破损面积每处不超过0.1平方米，边角整齐无缺口。水泥路面人行道、车道、消防通道、停车场造成坑洼或破损，每500平方米内，累积不超过1平方米，路面积流水泥渣等体积不超过1.5×1.5×1.5立方厘米。道板砖、拼花砖不能缺少一块，98％没有松动，单块破损面积大于20％的道板在100平方米内不超过4块。17电缆沟盖板平整不缺少一块，单块破坏面积不能超过0.01平方米。路牙整齐，没有很明显塌陷，不缺少一块，单块破损长度不超20％.挡土坡、墙每处塌陷破损面积不超过50平方厘米。踏步、台阶没有明显破损雨污水井、盖排水通畅，井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有塌裂，井盖型号符合轻型、重型要求，标识正确与周围道路高度保持一致，与路面高度不超出±2cm，与绿地正常不超过±8cm，个别因地势原因等可超出，但不能明显影响观瞻。明暗沟沟体完好，明沟盖板齐全，沟渠通畅无阻塞。给排水管道﹙含绿化用水管阀﹚水管水阀完好，无渗漏，管道通畅无阻塞。化粪池同雨、污水井。安全与秩序管理服务服务管理岗位安排安全防范工作目前非常重要。根据黑龙江省公安厅交通警察总队现场实际可操作状况，并将收集的合理建议综合制定了以下具体布防计划。人防方面白班岗，继续加强外来车辆的门禁，勤观察有礼貌的询问，并做好有效进出登记。保持原有规定货车分流限制进出自由，发现可疑情况及时上报。夜班岗，规定时间内所有进出车辆（包括非机动车、不含地下车场车辆）按规定进出。车库岗做好车库的防卫工作。夜班巡逻岗勤检查，客服中心配合护卫部做好安全意识宣传工作。巡逻岗重点对监控盲区、死角的巡视并加强同门岗、监控保持紧密联系。发现问题及时果断迅速作出处理。行动和处理意见由护卫领班负责。队长领导下级安排落实到位。白班巡逻：负责支队内各区域的巡逻，治安秩序维护、消防检查等工作。巡逻频次为上下午各一次。夜间巡更执勤：由当日班次人员进行，每次巡更1小时，针对区域内各空间区域、周界、主辅干道等进行巡逻检查，保证治安、安全、消防的管控。消防方面定期对各消防管道水压的检测，绿化带内的消防水阀水压检查也很重要。定期排查消防通道是否畅通。固定岗位值班固定岗位的值班人员应对本岗位的安全环境进行检查，发现安全隐患及时向上级报告，并做好交接班和相关记录。岗位上配置的各类电器发生故障，不得自行拆卸、维修，应及时报修。禁止违规操作值班区域设施、设备，如设施、设备出现故障，应密切关注，做好安全防范措施，并及时报修。固定岗位的值班人员应坚守岗位，如确实有事需要离岗，应有人顶岗方可离开，防止安全事故的发生。值班过程中时刻保持高度的安全警惕性，严格执行外来人员控制，防止不法分子混入安保区域，对外来人员的询问、盘查应有礼有节，态度和蔼，避免与来人发生冲突。在需要检查出入人员所携带物品时，对拒绝接受物品检查的人员，不要强行对进出人员携带物品进行查验，以免发生意外或纠纷。必须查验的，应让其自己开包并将物品一件件取出查验，查验物品时，执勤人员一定要集中精力，认真细致，并要提高警惕，随时防止携带物人弃物逃跑或包内有危险物品。查验中如发现危险物品、违禁品，应立即扣留，并报告安保部门，对危险物品，应立即采取安全措施，并将其移至安全处保管。对值班区域的电梯等特种设备，未取得特种设备操作资格的值班人员不得操作电梯等特种设备，如出现电梯故障或关人，应按照电梯故障应急处置程序进行。道路交通车辆管理负责安全秩序维护。交通秩序维护。车辆指挥与停放。禁止违规操作值班区域设施、设备，如设施、设备出现故障，应密切关注，做好安全防范措施，并及时报修。岗位上配置的各类电器发生故障，不得自行拆卸、维修，应及时报修。纠正违章做到先敬礼后行事，对不遵守停车管理规定的车主（驾驶员）要耐心说服，讲明：“这是消防通道，禁止停车，请将车辆停入车库”或“这是单行道，为了你和他人的安全请不要逆行”。遇态度蛮横、无理取闹的车主（驾驶员）要冷静对待，严禁出口不逊，动手伤人、伤车，不做任何侵犯他人合法权利的事。车辆指挥引导人员在指挥车辆时，应做好自身安全保护，不得站在车辆的正前方或正后方指挥。执勤人员不得动用他人机动车辆。安保服务方案安保管理流程图保安岗位服务规范及职责门岗工作，配备专业治安管理员，并实行巡逻值班服务，治安管理人员统一制服，工作规范，作风严谨；注意自身仪表、仪容形象，精神饱满。维护大门秩序，保持道路畅通。来车时成立正姿势，用左手做慢行手势。当车逆行时，成立正姿势做停车手势或直行手势。若停车可指挥入车位。注意可疑人员所携带物品，仔细询问，发现情况及时汇报。认真做好人员、车辆出入登记工作，做好交接工作。做好传达室卫生工作。完成委托方交办的其他工作（与保安工作有关），及时接收分发邮件和报刊杂志。巡逻检查巡逻人员要认真负责，提高警惕，注意发现可疑人员及可疑情况，并制止违反规定的行为。发现反常或意外情况，除及时领导报告外，要采取必要措施以防止火灾事故及破坏行为的发生。发现偷盗、闹事、斗殴、凶杀、放火、投毒、爆炸等犯罪分子，要坚决果断地采取措施，力争抓获犯罪分子。若发现盗窃、凶案、火灾、投毒、损毁财物，以及一切有现场的案件或事件，要妥善保护好现场，迅速上报并积极协助调查。巡逻人员要定时定点查看，对重要部门，要害部位要勤查看，财务部门、档案库房、重要机房、配电房等以及无人值班但有可能发生问题的地方应设置巡更点。做好巡更记录。节假日、夜间巡逻时，增加巡逻次数；确保在合同期间的治安消防保卫工作不出问题。消控室人员应熟练消防和监控器材操控，掌握灭火常识，会使用消防器材，对初起火灾能及时扑灭。根据特殊需要，在确保正常安全运行的前提下，黑龙江省公安厅交通警察总队有权抽调人员另行使用。要充分保障大型活动临时增加的人员，凭签单支付费用。室内外交通与车辆停放秩序等的管理。公共秩序维护严格出入登记制度，发现问题及时上报处理，杜绝闲杂人员进入办公楼（区）。物品进出实施分类管理，实行物品进出审验制度，杜绝可疑危险品进入。对进出的各类机动车辆进行有序管理，设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，引导车辆停放区域，车库内配置道闸和监视系统。非机动车统一停放在室外指定区域，设置集中充电桩。停车区域无易燃、易爆物品存放。消控、监控设施设备应保持24小时正常运行，保证出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。监控室收到异常情况报警信号后，应及时报警，并派专人赶到现场进行前期处理。监控资料应至少保留90天。做好防盗、防火报警监控设备日常使用管理。明确巡视工作职责，对设备机房等重要区域、部位进行重点巡视并做好相关记录，及时发现和处理各种安全和事故隐患。秩序维护服务流程图岗位操作流程依照保安员岗位性质的有关工作要求，从工作需要出发，特明确各岗位工作规范如下：当有车辆或乘坐出租车的人员到达时，保安员应及时指挥车辆停放在雨搭下合适的位置。注意事项：如遇到车辆过多时，应让前后车辆依次排放。为推拉和转门留出合适距离。保安员注意事项保安员的职责所在就是防患于未然，保障采购人的人身财产安全，作为门卫保安，要把好这第一道门，不但要有过硬的业务素质，还要牢记以下几点：注意观察：门卫保安员要掌握通过观察进出人员的身份、行为、携物、与要找的人关系、身上痕迹、体貌表情等方面，获得感知方面的客观印象。综合经验分为六疑：身份可疑。如客人装束不合身份等。行为可疑。如在重要部位东张西望、神色慌张、言语吞吐等。携物可疑。如被检查者携带的物品如管制刀具、枪支、毒品等。痕迹可疑。如身上有可疑外伤，衣着有被撕破的痕迹。体貌或面部表情可疑。如面带惊恐、困倦之色，见到警察和保安表情反常等。门卫保安员遇到类似情况，应加以询问，消除疑点后方可放行。当门卫保安员对进出人员携带的物品产生怀疑时，可先礼貌地要求其说出包内的物品名称、数量，并请其自行打开，拿出核对。若未查出问题，应礼貌地说声“谢谢您的合作”，并予以放行。若发现可疑物品或不明物品，应仔细询问，并通知行政部。如遇特殊情况，不能对嫌疑人搜身，如确有必要检查时，通知上级领导！礼貌执勤：无论是检查、验证，虽目的是为了保障采购人的财产安全，但总是给出入的人员带来麻烦，保安员的态度一定要端正，礼貌值勤。必须熟记、了解、掌握的资料：门卫保安员要熟记单位内部人员、制度规定、出入手续、使用的各种证件、标志以及本单位的车辆颜色、式样和牌号。门卫保安员必须了解门卫区域内的安全防范情况和安全措施，并结合实际情况，做好检查登记、交接班等工作。门卫保安员要掌握和熟悉单位内部机构的分布情况、位置、联系方法和电话号码。检查物品：当门卫保安员对进出人员携带的物品产生怀疑时，可先礼貌地要求其说出包内的物品名称、数量，并请其自行打开，拿出核对。不可触及人身﹔若未查出问题，应礼貌地说声“谢谢您的合作”，并予以放行。若发现可疑物品或不明物品，应仔细询问，并通知保行政部。固定岗位一般设在设施完善、易于控制的地方。其职责是把好人员、车辆、携物进出关、维护好责任区域内的治安秩序，保障目标的安全。巡逻勤务巡逻勤务的形式和方法巡逻勤务是指保安人员对特定区域、地段和目标，定期或临时进行的巡查、警戒，以维持其正常的秩序，保证其安全的一项动态式勤务活动。徒步巡逻是保安人员实施巡逻勤务的基本形式，不受时间、气候、地形的限制和影响，机动灵活，有利观察和发现可疑的人和事。这种公开的巡逻方式，一方面可以起到威慑违法犯罪嫌疑人的作用，使其打消犯罪念头，不敢轻举妄动，另一方面，可及时发现可疑人员，进行盘查，还有可以对安全防范设施，消防设施进行检查，发现不安全因素，可通知采购人及时处理。巡逻的方法有定线巡逻法、乱线巡逻法和综合巡逻法：1）定线巡逻法是指保安巡逻人员在一事实上时间和一定区域内，按照预定的路线做有规律的重复巡查警示。它的主要优点是便于联络监督，能较好地发挥对重要目标和场所的保护作用，对违法犯罪嫌疑人有强烈的震慑作用。其缺点是保安巡逻人员的巡查警戒仅限于巡逻路线经过地区地附近，即视力所及的范围，并且在方向、路线等方面有规律性，容易被不法分子掌握和利用。2）乱线巡逻法是指保安巡逻人员在其负责的区域范围内，根据实际情况，自由选择可能发生案件、事故的场所和路线，往返曲折巡行。它的优点是有利于调动保安巡逻人员的积极性和主动性，并且由于时间、路线、地点等不固定，犯罪嫌疑人不易掌握巡逻人员的活动规律而不敢轻举妄动。其缺点是不便联系和监督，随意性较大。3）综合巡逻法是指定线巡逻和乱线巡逻交叉结合进行的一种混合巡逻。它的主要优点在于更有利于对公司实施全方位的控制，但所需人力较多。保安巡逻人员应按照所负责区域的实际情况和队伍人员情况合理定制巡逻方案。保安人员在巡逻中发现可疑情况，要仔细观察，严密监视，视情况采取守候或尾随的方法，将其控制在视线内，并及时报告保安队长处理。巡逻勤务必须遵守的勤务制度保安员必须熟悉巡逻目标内的基本情况，如重点部位、基本设施、单位人员分布情况、消防设施、报警电话、环境道路等。巡逻时不得私自改变巡逻时间和路线。严格执行勤务检查登记制度，对巡逻情况要经常检查，及时发现和解决执勤中存在的问题并做好登记。严格执行交接班制度。上一班人员提前10-15分钟叫岗，待接岗人员到来时，一起巡视责任区域一次，并告知本班执勤情况，交代清楚后，在执勤记录上签字再下岗。严格执行请示报告制度。在请示报告时，一定要及时、准确、实事求是。巡查保安必须按要求做到每一小时给予各区域巡查一次。发现可疑情况﹐立即查明原因并报告队长。在巡视时，主动问候“您好”，巡逻事项按职责规定巡视登记。注意事项：切不可在背后突然打招呼，避免惊吓情况。在遇有困难情况时，应尽力帮助。如自己解决不了的，应及时协助，给上级打电话解决。巡视中如遇执勤问题，应及时做好记录并向相关部门汇报。在巡视时，遇到领导应主动向领导打招呼问候。其他勤务操作流程1）交接班管理规程为认真做好岗位的工作交接与公物交接，减少因交接不清引起的工作失误及公物损失，特制定本制度。本班相互转换岗位时，须认真做好岗位工作记录。本组最后一岗与下一组交接时，要将本班工作情况详细交代给下一组，以便下一组开展工作。交班人员将公物转交下一班，并在最后一岗的工作记录栏目里写明下一班接岗人的姓名。发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班问题的，应立即报告组长或队长处理。交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。2）紧急事件处理程序凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值主任。简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。查看本部各类记录、出入登记、各电视录像，检查有无可疑情况和人员。对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作。对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报告公安机关并由保安队长、组长协助调查处理。保安部队长、组长在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。保安部队长、组长组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报派出所、有关部门及上级。3）殴打暴力事件的处理程序处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、消防电话或其他最快的方式报告保安队长，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等）。如能处理的，实时处理。否则监视现场，等待保安队长指令。保安队长接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带离现场。如场面无法控制，应尽快报派出所。斗殴事件中如公司的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。4）盗窃等破坏事件的处理程序巡查发现或接报公司内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电话或其他方式尽快报告保安队长，简单说明现场情况，并监视现场等待保安队长的指令。保安队长接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安中心调查处理。事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。5）停电事故的处理程序未预知的情况下公司突然发生停电，立即联系维修部，尽快采取措施恢复供电。使用紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明。派保安员到各主要公司出入口维护秩序。监控中心和巡逻保安员密切注视公司各处，以防有人趁机制造治安问题。6）消防报警信号处理程序消防监控中心当值保安员收到消防报警信号或电话报警时：用对讲机通知巡逻保安员或管理员实时到现场核实。实时向当值主管报告，讲清报警地点。将监控镜头定在报警位置监视，并将情况及时向当值主管报告。巡逻保安员或管理员接到消防监控中心当值保安员呼叫后，以最快速度赶到报警地点核实，并且遵循以下规则：报警地点在公共地方，直接进入报警地点检查。报警地点在停车场内，与停车场管理人员一起进入报警地点检查。当值主管接到消防监控中心保安报告后，实时带领机动人员最快速度赶到报警地点现场检查。经到报警地点现场检查，确认属误报，实时通知消防监控中心当值保安员复位，若进入黑龙江省公安厅交通警察总队现场、停车场内检查，需向用户解释清楚，致歉后方可离开。经现场检查认为火警后，按初期火警处理程序处理。消防监控中心当值保安收到当值主管指令后信号复位，并做好记录。7）初期火警处理程序发现初期火警，在场人员应该：及时报告消防监控中心，报告内容包括火警具体地点、燃烧物性质、火势蔓延方向等。立即利用附近的灭火器械扑救，尽量控制火势发展。可能情况下，关闭门窗以减缓火势蔓延速度。消防监控中心当值保安员收到现场报告后：及时报告当值主管。联络保安部主管，报告情况。密切监视报警地点情况。当值主管收到火警报告后：带领消防人员，携带灭火器以最快速度到达火警现场。立即指挥在场人员进行灭火扑救。指挥火警现场及可能受影响范围内的人员使用安全通道疏散。灭火后，当值主管安排人员留守火警现场，等待公司调查。若扑救无效，当值主管即时决定：将灭火人员撤离至安全距离内。立即向上级报告。进入火灾紧急处理程序。火灾紧急处理流程初期火警扑救无效，火势无法控制并进一步蔓延时，在场主管应该及时向现场当值最高主管报告。现场当值最高主管接到报告后：及时召集现场内义务消防队员，命令义务消防队各组负责人带领本组人员各就各位。向消防中心发出指令，用紧急广播系统通知用户紧急疏散。第一时间到达现场，决定是否向消防局报警求救。现场消防监控中心当值保安员收到现场当值最高主管指令后：启用消防紧急广播，通知用户紧急疏散。向市消防局报警，讲清楚现场地点、起火位置、火势等。将监控镜头定在起火位置密切监视。检查电梯有无困人，若出现电梯困人，及时向当值主管报告，并利用电梯对讲机安定被困者情绪。迅速行动组接到指挥部指令后：以最快速度到达现场，组织灭火。关闭防火分区的防火门或卷闸。安排人员携带灭火工具检查相邻房间和上下通道是否有火势蔓延。针对燃烧性质不同采取相应的灭火方法。救护疏散组接到指挥部指令后：指挥用户疏散，疏散顺序先从着火层以上各层开始，安抚暂不需疏散的用户。引导着火房间或人员安全疏散，随后查漏。引导用户从消防走火楼梯疏散到首层，无法从消防走火楼梯疏散到首层时，引导用户疏散到天台上风处等待营救，并组织水枪掩护。医疗救护小组携带急救药品和器械到疏散集中点。安全警卫组接到指挥部工作指令后：清除路障，指挥无关车辆离开现场，维持现场外围秩序。禁止无关人员进入现场，指挥疏散人员离开现场。等待引导消防局消防员赶到火灾现场。消防管理服务消防管理方案消防控制室管理制度消防控制室值班人员应严格遵守消防控制室的各项安全操作规程和各项消防安全管理制度。报警联动控制设备需要设置在手动状态时，应有火灾时能迅速将手动控制转换为自动控制的可靠措施。严禁将自动喷水灭火系统和联动控制的防火卷帘等防火分隔设施设置在手动控制状态。消防控制室应当实行每日24小时专人值班制度，确保及时发现并准确处置火灾和故障报警。消防控制室值班人员每班不得少于2人。一名为值机人，负责值机，进行自动消防系统的操作；另一名为传达人，负责值班时对火灾报警部位的核实和拨打火警电话、启动应急预案等紧急情况的处置。消防控制室值班人员应取得公安机关消防机构核发的《自动消防系统操作人员资格证》，持证上岗，并将原件或复印件存放在消防控制室备查。消防控制室值班人员应按时上岗，并做好交接班工作，坚守岗位，尽职尽责，做好各项记录工作，不得脱岗、替岗、睡岗，严禁值班前饮酒或在值班时进行会客和娱乐活动，因确有特殊情况不能到岗的，应提前向单位主管领导请假，经批准后，由同等职务的人员代替值班。消防控制室值班人员应认真做好报警设备检查，发生火灾信号处置、灭火操作设备检查和设备运行情况等各项登记、记录工作。消防控制室值班人员要爱护消防控制室的设施，保持控制室内的卫生。严禁无关人员进入消防控制室，随意触动设备。消防控制室的入口处应设置明显的标志；消防控制室应设置一部可直接拨打119报警的固定电话、火灾事故应急照明、灭火器等消防器材，并配备相应的通讯联络工具。消防控制室内严禁存放易燃易爆危险物品和堆放与设备运行无关的物品或杂物，严禁与消防控制室无关的电气线路和管道穿过。消防控制室内严禁吸烟或动用明火。对建筑消防设施要定期检查、测试和保养，保证消防系统全时制、全方位、全功能地安全运转及其设备功能作用的充分发挥。未经公安机关消防机构同意严禁擅自关闭、停用消防设施。消防监控室消防安全巡查制度贯彻落实消防法律法规进行1小时防火巡查制度。检查用火、用电有无违章情况；安全出口、疏散通道是否畅通；安全疏散指示标志、应急照明是否完好；消防设施、器材和消防安全标志是否在位、完整；常闭式防火门是否处于关闭状态，防火卷帘下是否堆放物品影响使用；消防安全重点部位的人员在岗情况。巡查人员应当及时纠正违章行为，妥善处置火灾危险，无法当场处置的，应当立即报告。发现初起火灾立即上报，反馈中控室，可按下就近的消防报警按钮报警并及时扑救。防火巡查、检查应当填写巡查、检查记录，巡查、检查人员及其主管人员应当在巡查、检查记录上签名，存档备查。巡查人员遇有可疑人可疑事要及时发现、询问、制止、上报，保证合法人的权益，保持黑龙江省公安厅交通警察总队的有序经营环境。检查消防通道内有无杂物，门窗是否完好。安防执勤时注意自我保护。巡查人员禁止利用工作时间闲谈或办私事，不得擅自进入独立经营管理的区域，工作需要，应两人以上经上级、区域负责人同意后方可进入，并配合负责人的工作。巡查人员应按规定着装，执勤期间按相关要求规定完成本职工作，突发事件不能及时处理的请示上级领导，详细记录现场的事态发展情况，并上报。消防监控室交接班制度接班人员必须提前十五分钟到达本岗位，做好交接准备。上岗前必须按规定着装，检查仪容仪表，精神面貌良好。检查岗位的设备运行是否良好和交接巡视检查、执机注意事项。当班人员必须在记录本上填写好设备运行、巡检等情况，并要求字迹清楚，记录齐全。将消防应急工具，相关资料如数按规定摆放整齐。做好中控室卫生清理工作，保证机器、地面、墙面洁净。接班人员未到，当班人员不得离岗，应及时向有关领导汇报，请示处理办法。交接班各项内容经确认后必须在交接班本上签名和时间，以示确认和负责。如遇到突发事件等特殊情况，接班者协助交班者对事件进行处理，待事件处理告一段落，经交上级领导批准，再进行交接班。接班人酒醉、情绪不稳、意识不清、不得交接班，应上报请示处理办法。交班者要按本制度进行交班，如未按规定办，接班者可以提出意见，要求交班人员立即补办，否则可以不接班，并向有关领导报告。消防中控室双人执机，不得单人交接班，不得电话信誉交接，应有文字体现。火灾接警处警程序员工发现火灾应当立即呼救，并利用电话或火灾报警按钮拨打“119”电话报警、报告消防控制室或单位值班人员，报告内容包括火警地点、燃烧物性质、火势蔓延方向等。设有消防控制室的单位，应按下列要求进行处置：消防控制室值班人员应进行工作分工。一名为值机人，负责值机，进行自动消防系统的操作；另一名为传达人，负责值班时对火灾报警部位的核实和拨打火警电话、启动应急预案等紧急情况的处置。在接到火灾报警信号时，应头脑冷静，保持镇定，并按照相应的处理程序进行工作。接到控制设备报警显示后，应迅速核实报警点所对应的部位。报警控制器不具备智能显示功能的，应在报警地址编码对照表中进行核实。迅速通过电话或无线对讲系统等通讯工具立即通知巡查人员或报警区域的楼层值班、工作人员携带通信工具和灭火器，迅速赶到报警点确认情况，消防控制室值班人员在控制室内做好处置火警的准备。消防控制室火灾事故紧急处理程序：巡查人员或报警区域的楼层值班、工作人员现场核实报警部位确实起火后，应立即通过报警按钮、电话或无线对讲系统等通讯工具向消防控制室值班人员反馈确认火灾信息，同时组织本楼层或防火分区工作人员和员工，按分工及时引导疏散，并实施扑救初起火灾；消防控制室的值班人员接到反馈的火灾确认信息时，值机人员立即将火灾报警联动控制开关转入自动状态（处于自动状态的除外），传达人同时拨打“119”火警电话，说明发生火灾的单位名称、坐落地点、起火部位、联系电话等基本情况；传达人在报警后必须立即启动单位内部灭火和应急疏散预案，并报告单位负责人。应利用火灾事故广播发出火灾处置指令，通知有关部门和有关人员开展疏散和自救工作，在工作人员和员工的引导下有序地疏散、撤离火灾现场，并用通讯工具向单位值班领导报告；值机人要监视系统的运行状态，保证火灾情况下建筑自动消防设施的正常运行，并及时做好记录；火警处置完毕后，恢复各种消防设施至正常运行状态。消防控制室火警误报处理程序：巡查人员或报警区域的楼层值班、工作人员在现场核实为火警误报时，应及时向消防控制室值班人员反馈误报的有关信息，并排除现场干扰因素；消防控制室值班人员接到反馈的火灾误报信息时，应对火灾报警控制器进行复位，将系统恢复到正常工作状态，并在值班记录中对误报的时间、部位、原因及处理情况进行详细的记录；消防控制室值班人员应及时将系统误报的原因及处理情况向上级领导汇报。未设置消防控制室的单位，值班人员确认火灾后，立即通过单位内部电话、有线无线对讲系统、警铃、广播等方式，发出火灾信号，启动灭火和应急疏散预案，同时拨打“119”电话向消防队报警；灭火和应急疏散预案涉及的人员，立即按照预案分工，迅速展开灭火和疏散救援。发出火灾信号后，单位应当于2分钟内全面投入灭火救援工作，并及时采取如下措施：通讯联络组按照灭火和应急预案要求通知预案涉及的员工赶赴火场，向消防队报警，向火场指挥员报告火灾情况，将火场指挥员的指令下达有关员工；灭火行动组根据火灾情况利用本单位的消防器材、设施扑救火灾；疏散引导组按分工组织引导现场人员疏散；安全救护组负责协助抢救、护送受伤人员；现场警戒组阻止无关人员进入火场，维持火场秩序。消防设备维护方案为了保证消防维护保养工作顺利进行，使消防设施处于正常运行状态，根据黑龙江省公安厅交通警察总队消防特点，制定维护保养方案：火灾报警系统（1.1）每月检查：火灾报警控制器功能、性能检查通过火灾报警控制器上的手动检查装置，检查火灾报警控制器的各项功能是否正常，包括火警、各类故障监控功能。切断交流电源，观察备用电源自动投入工作情况，各项功能是否正常。观察各电压表、电流表的指示值，是否符合消防设备的规定值。检查所有指示灯、显示器、开关、按钮是否损坏及接触不良情况。火灾报警控制器打印机是否正常，如发生故障，予以解决。火灾报警系统检查采用专用检测仪器每年分期对火灾探测器加烟或加温试验，检查火灾报警控制器的声光报警是否正常。拧下任何一个火灾探测器，火灾报警控制器应有故障显示，对同时进行试验的火灾探测器应有优先报警功能。与喷水灭火系统配合，检查水流指示器、压力开关、信号控制阀等开启、关闭情况。手动报警按钮动作报警。检查火灾报警控制器报警情况。检查火灾报警控制器联动输出、输入状况。警报装置检查。警铃、广播等装置、声响是否正常。对于经常误报警的设施或场所作技术分析，并予以解决。（1.2）每季度检查：火灾报警系统联动控制部分功能性能检查联动控制柜（盘）、面板检查、按钮、开关、指示信号、标志等是否良好。自检功能检查，应符合设备的技术要求（注：自检时外控开关转换至锁定或释放位置，防止外控设备动作）。联动控制柜（盘）电压、电流测量。检查观察联动控制柜（盘）各继电器等接点是否良好，动作是否可靠。联动控制柜（盘）手动、自动操作检查。（对动作后无不良后果的控制功能进行失效模拟试验）内容包括：水灭火系统弱电控制部分如消防设置发生问题，在接到通知后现场予以服务，并及时解决发生的问题。建立消防火灾自动报警系统设备检查、维修、保养档案。喷淋、消火栓系统（2.1）每月检查喷淋泵、消防泵、补压泵启动试验检查喷淋泵、消防泵启动、吸水、出水、流量、压力是否正常。手动、自动启、停水泵功能（模拟检查）；主备泵切换功能（模拟检查）。检查运转信号、反馈信号正确无误。补压装置上、下、限设定值检查、调整。报警阀及附件设施清除报警阀、过滤器杂质。进口、出口压力表计、压力开关、信号阀等保持良好。延时器、水力警铃、加速器等，保持性能良好，动作可靠、灵敏。开启报警阀旁的放水试验阀、检查报警阀开启性能和密封性能及系统供水能力。消防水泵接合器外观检查接口、附件完整、无渗漏、闷盖齐全。（2.2）季度检查室内消火栓箱检查消火栓、水带、接口、按钮是否完好。检查灭火器压力表、喷嘴有效期等。室外消火栓管网系统及附件检查管网系统中警示标牌的完整。检查监控阀、电磁阀等动作信号及设施移位正确。检查末端试水装置、压力表等设施良好。消控安全管理配备完善的消防设施和器材，定期对消防设施进行巡查，确保运行正常。消防设施的维护管理及消防控制室应符合相关国标要求。在各楼层明显位置张贴平面疏散示意图、引路标志及控烟标志。定期开展防火检查，保证疏散通道、安全出口、消防车道通畅。每年组织至少1次消防安全培训及消防演练。岗位工作职责消防工作、消防监控岗工作岗位职责24小时不间断记录消防、联动设备的运行情况；进行消防报警、联动设备的日常自检及保养；进行火灾报警位置的确认，通知就近管理人员核实火情；通过严密监控，预防控制火灾隐患；及时向专业维保消防设备人员通报设备故障；进行火灾人员广播疏散，火情通报，协助消防人员扑救火灾24小时不间断准确记录设备运行情况，各类数据准确率达到100%；设施表面无积尘、污渍，纸巾抹拭50厘米，纸巾基本不被污染；三十秒内准确报出火警点位置及报警设备，通知人员现场勘察；设备出现故障两分钟内通知专业消防设备维保人员处理，保障消防设备设施完好率达到100%。巡逻岗工作岗位职责徒步对所有位置进行不间断的巡视巡查；检查各类设备完好情况；检查有无出现安全隐患；检查盘问可疑人员；检查发现设备故障、环境卫生情况，联系相关岗位人员处理；检查各出口、安全重点部位、隐蔽处，预防安全事故发生；维持管理范围秩序，制止违反管理范围的行为，进行各类突发事件处理每1小时一次；巡视无盲点，各巡视人员严格执行签到制度，签到时间准确；及时反馈检查出现的设备损坏问题，一小时内通报相关部门进行处理；接到报警巡逻人员2分钟内到达位置进行情况处理；所有安保人员熟悉漏水、失盗、斗殴等各类突发事件的处理程序。消控、监控室管理值班人员经常学习有关设备的操作及保养知识，熟练掌握其性能和操作程度。新进人员必须坚持”先培训、后上岗“的原则，使之具备一定理论知识及操作技能后，领取上岗证方可上岗。消控、监控设施保持24小时开通，并保持完整的监控记录，保证对各出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。值班人员要熟悉监控防盗、消防集控报警系统及设备的性能、熟悉控制部位，并将重点部位的工作过程全部录像，保存30天以备查看，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。监控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并派专人赶到现场进行前期处理。值班人员必须守护本系统设施，按照”机房卫生管理制度“保持卫生管理制度”保持卫生清洁。交接班时应按照设备操作规程详细检查设备，并认真填写值班记录。值班人员必须按照操作程序开启和关闭设备，不得随意启动。非值班人员无权启动该设备。遇有故障，值班人员应及时向上级报告，不得私自开机维修。特殊情况应立即关闭总电源。不得随意移动或更改线路设备。严禁用录像机看录像片，严禁用监视器收看电视节目，严禁用加密电话打私人电话。监控、消控中心是技术防范设备控制中心，属机密要害部位，非工作人员不准入内（公司领导查岗时除外）。值班人员不得在监控、消防中主会客，更不得将监控设施情况透露给无关人员。非值班时间不得进入监控、消防中心，监控室内不得有存放私人物品。工作台上严禁摆放与工作无关的物品（如：茶杯、热水器或装有其他液体的容器等）。监控室内不许带入易燃易爆物品，以防损坏机器设备。严禁在报警监控室内吸烟，防止烟尘侵蚀电子设备。严禁把监控电脑、UPS电源、录像机、电话移作它用，如有违反必将严肃处理。监控室内按设备要求做好防尘防潮防高温工作，正确使用空调器，保证报警设施运行有良好的工作环境条件。工程、设备运行维护管理服务服务内容①负责房屋和公共设施设备验收、交接、运行、维修养护和管理并及时做好记录；②负责强弱电系统、给排水系统等维护和管理，严格遵守操作规程与保养规范。③室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。④排水、排污管理通畅，无堵塞外溢现象。⑤道路通畅，路面平整，井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。⑥供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染，生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准，制定停水事故处理方案。⑦制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整，供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好。⑧电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故。轿厢、井道保持清洁。电梯机房通风、照明良好，制定出现故障后的应急处理方案。供配电系统检查维护服务方案为确保用电安全，规范用电行为，促进安全生产，提高安全用电水平，根据《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国电力法》、国务院《电力供应与使用条例》、《省电力设施和电能保护条例》等相关法律法规制定。1）管理职责按照行业要求，架空线路T接的侧配电设备产权分界点以T接线夹向负荷侧延长20厘米处为分界点；由电缆分接箱T接的侧配电设备，以电缆T接头向负荷侧延长20厘米处为分界点，负荷侧至用电设备由我处管理和维护。水电处将及时掌握配电设备的运行状况，及时发现缺陷和可能存在的安全隐患，按期进行巡视与检查。按安全用电等级和变压器容量，315KVA及以下配备2-3名运行管理人员，变压器容量在315KVA以上配备3名以上运行管理人员。运行管理人员应具备电气设备巡视、维护、操作技能资质。2）运行检修2.1）运行中的变配电设备每周至少巡视检查一次，巡视人员应建立巡视记录本，记录巡视时间、范围及缺陷。巡视中发现的缺陷或异常情况详细记录到“巡视记录本”中，并及时汇总上报中心领导和单位领导。巡视检查时进、出配电室必须随手关门，巡视完毕及时加锁，巡视检查内容有：检查低压配电装置上指示仪表及信号灯，均应齐全完好，满足运行监视的需求检查三相负荷是否平衡检查低压配电装置内低压电器内部有无异味、异声，配线及各部接线端子有无过热松动现象。雷雨过后检查有无漏水，电线、电缆沟是否进水，瓷绝缘有无闪络、放电现象。设备发生故障后，应重点检查熔断器和各种保护设备的动作情况，以及事故范围内的设备有无烧伤或毁坏情况。变压器套管是否清洁，有无裂纹、损伤、放电痕迹。变压器油温、油色、油位是否正常，有无异声、异味。变压器呼吸器是否畅通，有无堵塞现象。变压器各部件螺栓是否完整，有无松动。变压器各个电器连接点有无锈蚀、过热和烧毁现象，一、二次熔断器是否齐备，一、二次引线是否松弛，绝缘罩、绝缘线是否良好，相间或构件的距离是否符合规定。变压器外壳有无脱漆、锈蚀，焊口有无裂缝、缝隙有无漏油现象，变压器铭牌及其他标志是否完好，变压器上的其他设备是否完好。变压器应按规定要求进行预防性试验，日常巡视中发现的缺陷和异常情况应及时消除。2.2）用电设备发生以下情况时，必须迅速安排处理配电盘断路器跳闸、熔断器跌落。所供电低压线路倒杆、断线、发生火灾、触电伤亡等。负荷侧报告停电或电压异常。变压器故障停电等。3）组织抢修当配电设备发生故障或异常时，应迅速组织人员对配电设备进行全面检查，直到查找到故障原因，检修人员及时处理。当电源侧发生停电，应及时与当地供电所取得联系，了解停电原因，并组织人员对配电设备进行全面检查。若发现配电设备发生故障或异常，无论停电是否与自身设备有关，应立即向当地供电部门报告。供暖系统的运行维护供暖管理制度人员管理认真执行公司、部门的各项规定严格按照运行记录表的内容填写数据。对供暖期间发现的疑点，认真记录，随时报告。按时巡视，如实填写运行记录，保证记录真实有效。认真执行交接班制度，对本班发现的问题，做到不处理完不交班。遇恶劣天气时，要增加巡视密度，适当提高供暖温度，保证黑龙江省公安厅交通警察总队设备安全正常。非本专业人员，严禁操作设备。在当班时必须严守工作岗位，密切注意设备运行状态，每1小时巡视机房和设备一次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患，保持设备运行的可靠与安全。熟悉和掌握设备的性能和操作规范，严格按操作规程操作设备，保证安全运行。当班员工在岗位上不得做与工作无关的事情，不得擅自离开工作岗位。严格交接制度认真做好交接班记录、重要操作记录以及故障修理记录，仔细向下一班员工介绍当班的各种工作情况。运行管理认真记录设备运行中的各项参数，及时调整设备的运行状态，保质保量，为客户提供优质服务。进行供暖情况抽查，填写《室内供暖温度抽检记录》。供暖前及供暖期内定时进行水质化验，确保水质达标，并填写《水质化验记录表》。对于巡视中发现的问题，当值员工应及时采取整改措施加以解决，暂时不能处理的问题应及时如实地向运行班长或主管汇报，在班长或主管的协调下加以解决。维修保养认真做好设备的日常维护和保养工作并填写《日常维修保养记录》，供采暖主要阀门每季度维修保养一次，并填写《供采暖阀门保养记录》。对供热设施的维修，按照客户服务中心派工单按时完成，并填写《日常维修保养记录》。按照《冷、暖设施年度维修保养计划》每年按时完成采暖供热系统年度检修保养，并填写《供热系统定期保养记录》。供暖管网管理方案摘要：在集中供热管网运行中，换热站作为重要的枢纽发挥着重要的作用，换热站主要是负责某一个区域的供暖工作，将热电厂的一次热源与用户的二次网管道进行热源的转换，在封闭的空间内，对二次网的循环进行降阻。换热站在热网运行中发挥着重要的作用，直接影响到用户的供暖质量，所以在换热站运行期间，要严格遵守操作规程，运用先进的技术和科学的运行模式，提高供暖的质量。加强对换热站的日常维护工作，出现故障要及时维修，保证换热站能够正常运行。换热站运行设备启动及注意事项系统的补水系统补水的操作步骤：首先，检查水箱内的水位是否正常及水源是否正常。第二，先闭合控制柜内主电源断路器，后闭合分项空气开关。第三，设定控制器的工作参数。第四，检查补水泵以保证补水泵能正常启动。第五，打开补水泵排气装置，连续出水后关闭排气装置。第六，在控制柜面板上启动补水泵，待补水泵运转平衡后徐徐开启补水泵出口阀门，使补水泵出口压力与补水泵扬程一致。开启循环泵首先，开启循环水泵前，必须进行检查，以保证循环水泵能正常启动。第二，确认泵钵内有水，点动循环泵，检查电机转向。第三，待系统补水稳定后，在控制柜面板上启动循环泵，循环泵运转平稳后再开启出口阀门。此时观察循环泵运行参数应符合规范。如果有过载情况应适当关小循环泵出口阀门，使运行电流保持在额定范围之内。开启机组一次网阀门二次网管道运行稳定后，开启机组一次网阀门。通过换热器一次网与二次网介质进行换热。应该先开启机组一次回水阀门，再缓慢开启供水阀门。一次侧介质经过板换后，电动调节阀会自动调节二次侧介质出口温度。此时电动调节阀应动作顺畅。机组运行注意事项机组运行应注意：1）每次开机前应检查控制柜中的电气接线是否安全可靠。2）开泵前放尽泵腔内的空气。3）严禁水泵无水运行。4）系统补水时，应对换热器排气，防止由于进入空气气压较大，造成换热器泄漏。5）尽可能做到关闭循环泵出口阀门起泵，起泵后缓慢开启出口阀门。运行中常出现的设备故障和问题换热器的堵塞与泄漏在供暖工作中，比较常用的换热器为板式换热器，这种换热器的占地面积小，并且换热效能好。但是由于在使用的过程中，由于水垢或者是杂质等会对其造成堵塞，影响到换热器的正常运行，主要表现形式为前后压损增大，那么在这种情况下，就应该及时的将其拆开清洗，保证换热器的正常运行。造成换热器泄漏的主要原因一般是因为超压导致的，如果说发生了泄漏的话，应该立即停止供热，将换热器拆开，更换内部的垫片，保证换热器的正常运行。水泵发生的故障水泵的出水不稳定。出水不稳定的原因可能是在进口处的压力太低，或者是在入口处有杂质将其部分堵塞，或者是在水泵内部有空气。水泵运行但是不出水。主要是原因可能是有杂质将水泵堵塞；在入口处有空气阻止水的运行；电机在运转时方向发生错误；在供暖期间，补水泵有汽蚀现象，在补水泵中进入空气，导致力量运行不畅，应该停止水泵运行，进行排气处理。轴封损坏泄漏。水泵空转极易造成轴封损坏泄漏。水泵噪音。水泵出现汽蚀作用：水泵不能自由转动（摩擦阻力）因为水泵轴的位置错误：水泵中出现异物。发生以上情况都会造成泵体有噪音。电机启动器过载偶尔断开。过载设胃太低：供给电压周期性过低或者过高造成。区域换热站一般都设有备用水泵，如果当正在运行的泵发生故障，只需将备用泵投入使用。同时对出现故障的水泵抢修。自动控制系统发生故障变频器的故障。变频器常见的故障有过流、短路和反转等。过流一般是因为电机轴承磨损严重，负荷太大。短路一般由于电机线圈已烧坏。反转一般出现在最初的安装时，当电线反按时电机会反转，变频器会给出故障提示。接触器的故障。当系统漏水或其他原因造成循环系统压力过低时，微机控制接触器动作启动补水泵给系统补水，当系统压力达到时。微机控制接触器动作停止补水。管网突然失压能够造成管网突然间失去压力的原因主要有两方面的因素，一是室外的管网受到破坏，当管网破裂后，就会导致整个管网的失压。二是在泵房内补水系统或者是循环泵停机，无法供应压力，都是失压的原因。当出现突然失压的状况时，首先应该对泵房内的设备进行检查，对循环泵和补水系统检查，在确保其没有故障后再对室外的管网进行检查，看其是否有破损的地方。换热站停电、停水处理停电的处理。对于停电有两种状况，一种是在事先知道的情况下停电，在这种情况下，应该做好相关的准备工作，循环泵都会自动停止运转，然后在来电之后，为了保证水泵的安全运行，都会采用人工手动启动的方式。另外一种方式是突然停电，那么在这种情况下，设备的运行都有保护装置。但是在停电后，应该立刻关闭一次网的进出口阀门，因为一次网的水温太高，防止对换热器造成损坏。换热站停水的处理。停水对于设备的运行会造成很大的影响，在停水后，首先应该详细的了解储水箱中的水量，看出水量是否能够满足补水的运行要求，然后根据储水情况决定是否停止补水泵的运行，以保证设备的安全稳定。在严寒季节发生停水现象时，应该对室外的管网进行必要的保护措施，防止冻裂管道，造成严重的损失。设备的清洗与养护换热器的清洗为了保证换热器能够安全稳定的运行，需要读换热器进行定期的清洗工作。清洗的时间一般都选择在热网不运行期间，即供暖结束或开始前，对换热器的清洗工作一般都是由人工来完成的，在清洗期间要使用化学药剂。在供暖运行期间，也可以根据实际情况进行清洗工作。除污器的清洗在一次网的运行管道中，第一个重要的设备就是除污器，可以将水中的杂物全部清除，保证水的质量，防止堵塞换热器造成损坏，所以要对除污器进行定期的清洗，保证其能够正常工作。二次网除污器也应该及时清洗，防止板式换热器堵塞，同时减小换热站内压力损耗，提高供热质疑。节约电能。还有机组设备上的Y型过滤器都应该及时清洗。电机设备的保养电机为整个系统的运行提供了动力，所以要对电机进行妥善的维护保养，每两年对其外表面刷一次防护漆，对机械中的轴承等在非供暖期间，要加一次油。在供暖期间，由于运转比较频繁，所以要每隔二十到三十天加一次油，如果油加的少了就会加速轴承的磨损，加多了则会影响到线圈的散热，所以要根据实际情况酌量加入。管道的养护在供暖期结束后，由于管道中的水不循环，所以要对管道进行保养以免发生氧化腐蚀，那么经常采用的方式是将管道中注满水，减少管壁与空气的接触。将管道进行有效的保养，保证运行的质量。锅炉维护保养服务方案锅炉是通过燃烧加热工质来提供热能动力的重要设备，同时又是承压、受火、有爆炸危险性而又被各行各业普遍应用的特殊设备。所以正确使用锅炉，及时发现和得当处理锅炉运行中的事故至关重要。只有确保锅炉的安全运行，才能，真正发挥锅炉的作用。管理和使用锅炉的技术人员、管理人员、司炉工人必须熟知锅炉的结构、性能，尤其司炉工人要有高度责任感，明确了解锅炉运行的各种道理川掌握运行规律，严格遵守各项操作规程、交接班及岗位责任等制度。锅炉点火前的检查对于新安装的锅炉，修理后或长时间停用的锅炉，升火前必须进行仔细的检查。这是保证锅炉安全运行，避免带缺陷进入运行而造成故障和事故的一个重要环节。锅炉点火前的内部检查锅筒内部装置，如汽水分离器、连续排污管（表面排污管）、定期排污管、进水管及隔板等部件应齐全完好。锅筒（锅壳锅炉的锅壳、炉胆和封头等）、集箱及受热面管子内的污垢应清除干净，没有缺陷或损坏，没有工具和其他杂物遗留在锅内。如对水管锅炉水垢的清除程度、炉管弯制或安装质量产生疑问，必要时，可采用通球试验的方法检查炉管是否畅通。内部检查合格后，紧固所有的人孔盖和手孔盖。锅炉点火前的外部检查炉膛内部应无结焦、积灰及杂物，炉墙、炉拱、隔火墙应完整严密。水冷壁管、排管外表面应无缺陷。风道及烟道内的积灰应清除干净，工具和其他杂物不能遗留在内。风道及烟道内的调节门、闸板须完整严密，开关灵活，启闭度指示准确。检查完毕，有省煤器的锅炉，应把省煤器烟道挡板关闭，开启其旁通烟道挡板。如无旁通烟道时，应开启省煤器再循环水管的阀门。锅炉外部炉墙应完好严密，炉门、灰门、看火门和人孔等装置完整齐全和严密关闭。过热器、省煤器、空气预热器等辅助受热面装置完好无损。安全附件及各种仪表的检查安全阀、压力表、水位表、温度计、警报装置、各种热工测量仪表和控制装置应齐全、完好、清洁，照明良好。检查合格后，使水位表处于工作状态汽、水旋塞开启，放水旋塞关闭，压力表也处于工作状态（接通测压点）。汽、水管道的检查锅炉的蒸汽管道、给水管道、输水管道和排污管道应畅通无阻，各管道的支架、保温、管道与阀门的连接需良好，各种管道上的阀门手轮要求完整，开关要灵活，检查合格后，开启蒸汽管道上的各疏水阀门和过热器出口集箱上的疏水阀门，开启空气（如没有空气阀，可抬起一个安全阀代替）和给水管所有的阀门给水调节阀门应关闭，关闭主气阀、隔绝阀以及各排污阀门。燃烧及辅助设备的检查燃烧装置及炉排须完好。机械传动系统、输煤系统、出灰系统等无缺损，润滑良好。煤闸板升降灵活，煤闸标尺指示正确。老鹰铁整齐，稳固，翻灰板完整，动作灵活。检查后，需对机械传动装置分别进行运转检查。辅助设备（引风机、鼓风机、水泵等）须完好。联轴器应连接牢固。油箱内润滑油应良好、充足。冷却水畅通。检查后装好安全保护罩，并分别进行试运转。除尘装置应处于备用状态锅炉房及其他方面的检查平台、楼梯、围栏须完好。检修用的脚手架应全部拆除，工作场地和设备周围通道应清洁、畅通，照明齐全。锅炉房操作室内的电控仪表或电控箱操作台上所装的仪表及保护报警装置完好正常；备齐司炉工常用的工具。检查完毕后，应将检查过程和问题处理过程记录在记录簿内。锅炉点火前的准备锅炉上水锅炉经检查符合运行要求后，才能进行锅炉的上水工作。上水前，必须与运行中的锅炉运行人员取得联系，避免影响其进水。上水时，应使用化验合格的软水。水经过省煤器进入锅内。给水温度不宜过高，以防锅炉受热不均而产生热应力，或使胀口处形成缝隙而漏水。对于已冷却的锅炉，进水温度夏季不超过90。C，冬季不超过60。C。上水期间，应检查锅筒、集箱的人孔和手孔盖以及各部位的阀门、法兰、堵头等是否有泄漏现象。若发现漏水，应立即停止上水，进行处理。上水应缓慢进行，水位升高时更要缓慢，水上到低水位线与正常水位线之间即可。上水完毕的锅炉，属于新安装的、大修或停用一年以上的，还应进行水压试验、烘炉和煮炉的工作；停用时间较短的，则可生火投入运行。烘炉新安装砌有砖墙的锅炉和检修时炉墙及拱全部或局部更新的锅炉，其墙、拱灰浆缝内含有大量的水分，需要使其干燥硬化。如果未经缓慢干燥而直接投入运行，则在炉膛温度迅速提高的情况下，锅炉炉墙及拱受高温烘烤的部分受热膨胀，灰浆中的水分迅速蒸发并在喷冒蒸汽之下快速干燥，而炉墙及拱的外层温度较低，灰浆未干，还没有足够的强度和粘结力，受到里层炉墙因膨胀及产生水蒸气而形成的作用力，必将形变，产生裂缝，甚至塌落。因此，新砌炉墙及拱的锅炉技人运行前，必须进行炉墙及拱的烘烤干燥工作。这种预先干燥炉墙及拱的工作叫烘炉（或称烤炉）。烘炉前应做好下列工作：锅炉设备，安全附件和附属设备经检查都已符合运行条件，并已按规定步骤及要求上水。锅筒和集箱上的膨胀指示器应完好。开启锅炉的空气阀和过热器出口集箱的疏水阀。锅炉水位应维持在最低水位，并对水位表进行一次元压冲洗工作。在过热器出口处或第一道与第二道隔火墙之间以炉墙表面安装温度测量仪表。设置炉膛的灰浆取样点和测温点。灰浆取样点设在炉排以上1.5~2m的外墙红砖10Omm深处。准备好足够的木柴、燃料、引火物（不允许用易燃、易爆物品作引火物。用于机械炉排的木柴不允许有铁钉，以免卡住炉排，发生故障）和烘炉用的拨火工具。烘炉的方法、时间及操作程序如下：烘炉是一项重要而细致的工作，切忌急躁而不适当地加大火势。烘炉初期，炉墙和炉拱应在较低的温度下均匀地烘烤，然后缓慢地提高烘烤温度，使炉墙和炉拱内的水分逐渐蒸发，直至完全干燥。烘炉时间的长短及温升速度应根据锅炉形式、炉墙结构、炉墙更新程度及自然干燥时间的长短而定。一般工业锅炉烘炉时间为3~14天，温升速度可参照表8-1。炉墙局部更新的锅炉，其温升速度可参考表列时间和温度制定，但烘烤时间不得少于3天。烘炉温升速度以过热器出口烟温进行控制，无过热器的锅炉以第一道与第二道隔火墙之间的烟温进行控制。在最初烘炉的3~6天里，用木柴烘烤，避免局部温度过高，造成形变、裂缝等缺陷，潮湿的木柴应先烘干或与干木柴掺着使用。烘炉至第四天左右，可向燃烧的木柴上添加少量的煤，以便逐渐用煤代替木柴烘炉。其注意事项如下：用煤烘炉以后，锅水允许保持轻微沸腾，若沸腾较剧烈，则应减小火势。同时可以适当上水、放水，来减弱沸腾程度。烘炉期间，锅炉产生的蒸汽应经空气阀或抬起的安全阀排出。锅炉水位须保持在水位表的最低水位处，发现水位下降应及时补水。在链条炉烘炉期间，须定期转动炉排，以防烧坏。烘炉过程中，必须按烘炉升温规定的时间与温度掌握温升速度？不允许忽高忽低，更不允许中间中断，同时做好温升记录。烘炉的合格标准：炉墙表面温度均匀，在取样点处温度达到50。C后，继续烘烤48h即为合格。在这48h内可以同时进行煮炉。从取样点取灰浆样品，分析其中的含水率，若灰浆含水率低于25有过热器的锅炉，应防止碱水进入过热器；煮炉时的升火与升压工作应执行锅炉运行时升火与升压过程中的各项规定和操作顺序（如冲洗水位表，拧紧人孔和手孔螺钉以及其他注意事项）。给排水系统管理维护方案维护给排水系统设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。（1）维修保养项目及内容；给水水泵机组维修保养。每季度对所有水泵机组进行一次清洁、保养，检查给排水管道的运行情况给水泵电动机维修保养：用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复；检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；清洁电动机外壳；检查电动机外壳油漆是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。（2）给水泵维修保养检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承；转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；清洁水泵外表，如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆；检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换；检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧；闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。（3）闸阀维修保养检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油；对闸阀阀杆加黄油润滑；对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。（4）止回阀维修保养检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。（5）浮球阀维修保养检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。（6）液位控制器维修保养检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；紧固所有螺母。（7）给水管道的维护保养管理给水管道系统经常出现的故障之一是漏水，漏水造成供水压力和流量达不到要求，同时增加经常性运行费用。因此给水管道系统维修管理工作任务就在于查漏、给水附件、控制附件的维修，坏管的检修，水管防冻及管道清理等。（7.1）检漏每季度现场实地检漏，检漏的方法有查漏、听漏、校漏等，一般根据具体条件选用。查漏就是查看漏水现象。明装给水管道只需检查楼板、墙壁、地面等管道经过的地方有无滴水、湿润等现象，便可很快查出漏水点，及时进行修理。埋地给水管漏水量较大时，一般在漏水处都有泉眼般的小股水流从地下往上冒，或者出现局部地面下陷，晴天出现潮湿的路面，冬季局部地方冰雪融化比周围早等现象。听漏是用一根金属听漏棒，在夜深人静的时候将听漏棒一头插入管道可能经过的地面，或触在阀门及消火栓上，另一头贴近耳朵，凭经验细心辨听漏水声，越靠近漏水点，漏水声会越大。听漏时，可沿管线经过的地方每隔4-8m听一次。特殊情况下将动用半导体，超声波等探测检漏仪表等设备。校漏就是借用水表查找漏水点和漏水量，校漏工作应分区进行。校漏时，需关闭该区管网四周的所有阀门并不许黑龙江省公安厅交通警察总队相关人员用水，只有一条装有水表的管线和该区管网接通，如果水表指针转动，就说明该区管网漏水。（7.2）检修当管网漏水位置找出以后，分析漏水原因，根据情况采用不同方法及时检修。室内给水管道漏水或渗水的原因一般是管道接头不严，或者腐蚀严重等因素造成。腐蚀严重多发生在丝接头处或暗理部位。如果是螺纹接头或管件不严引起漏水时，应将局部管段拆下，重加填料拧紧，或更换管