2014年天门市房地产概况调研报告

天门市房地产概况简析报告天门市区位及城市规划天门市宏观经济概况天门市房地产市场概况天门市是中国人口最多的县级市之一，中国内陆最大的侨乡，，是武汉城市圈成员城市，武汉城市圈西部综合交通枢纽，天门也是一个农业大市，是国家著名的商品粮优质棉、优质油和瘦肉猪生产基地，是武汉城市经济圈内重要的农产品生产加工基地，农业许多指标位居全省乃至全国前列天门市为湖北省省辖市，位于位于湖北省中南部，江汉平原北部，幅员总面积约2622平方公里，东接武汉，西通荆宜，南邻仙桃市、潜江市，北邻钟祥市。天门市现辖竟陵、杨林、侯口〔天门经济开发区〕3个街道办事处、20个镇、1个乡。天门城市区位及行政划分天门市“一体两翼”的城镇空间格局天门主城区：围绕纺织、机械、医药以及食品四大支柱产业，促进产业链的延伸和产业规模的扩张；同时依托天门岩盐、芒硝等优势矿种的合理开发和利用铁路：天门是中国华东地区铁路交通枢纽。天门岳口工业园：区盐化工产业天门城市整体规划距武汉机场约130公里仅2小时；武汉之间城际火车线路的开通，将进一步融入武汉市经济圈。航运：汉北河万台至南垸52公里IV级航道、皂市河皂市大桥至水陆李15公里V级航道疏浚工程，在多宝镇东部开挖一条联系汉江和汉北河的运河，方便两条水系间的货物运输；铁路：国家规划的东西部快速通道——沪蓉高速铁路的建设将在天门境内通过，并在仙北设置客货运站点。并考虑天门——武汉之间城际火车线路的开通；公路：十一五”期间完成武荆、随岳高速公路天门段及其连接线建设；完成省干线公路中心城区绕城路建设，完善天仙一级公路和通乡公路配套建设，初步形成“六纵六横两循环”的交通格局。。天门城市交通整体规划天门市房地产概况简析报告天门市区位及城市规划天门市宏观经济概况天门市房地产市场概况6房地产预警系统判断——GDP增速与房地产开展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展2013年天门市GDP达365.19亿元，城市整体经济开展迅速，2009-2013年GDP保持平均13.7%的平均增幅，天门市市房地产仍处于持续高速开展阶段与周边相邻的城市荆门市、随州市、仙桃市相比，天门市经济仍有较大的开展空间。天门市GDP高速增长，城市经济开展空间大城市荆门随州仙桃天门GDP1202.61661.94504.28365.19增长率10.5%10.6%11.3%10.9%7人均GDP与房地产开展关系天门市人GDP2009-2013年上升趋势平稳，从2009年开始，人均GDP保持上升趋势，但是是上升幅度有所减缓；天门2013年人均GDP约27632元说明天门房地产进入快速增长期，房地产开展以质量为主，质量与数量并存。天门市房地产开展进入快速开展期发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展速度超速发展平稳发展快速发展缓慢发展发展特征单纯数量型以数量为主，数量与质量并重以质量为主，质量与数量并重综合发展型房地产开发投资/固定资产投资异常基本正常正常运行基本正常异常<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%反映投资是否合理的基础性投资指标，发达国家的比例为20%-25%天门市2013年房地产投资17.5亿元，固定资产投资272.18亿元，天门市投资市场稳步增强。天门房地产开发投资/固定资产投资处于异常状态，房地产投资远远低于理论值，说明天门市房地产需求市场较为萎靡。天门房地产市场投资逐年增强，投资市场空间仍有较大空间天门核心产业为第二产业天门市核心产业是第二产业，2009-2013年第一产业占比逐渐减小，第二产业占比逐渐增强，第三产业占比逐年减小天门市的产业结构说明了产业结构逐渐优化，消费能力逐渐增强，人民房地产购置能力将增强。102013年天门市社会消费品总额202.18亿元，增长率14.3%，2009-2013年平均增长率17.76%，整体增长幅度减弱。天门消费市场强劲，必然带动房地产市场的消费能力。天门消费市场活泼，消费能力强劲11天门市支配性收入持续增长，2013年17112元，2009-2013年平均增长率10.68%。天门市人均消费性持续增长，2013年支出13162元，2009-2013年平均增长率11.48%。人均支配性收入与人均消费性支出的持续增长，表现出消费和投资能力强劲天门可支配收入持续增长，消费和投资能力强劲12天门2009--2013年总人口整体增长较为平稳,常住人口逐年减少，年轻一代外出务工人数约30万以上；占总人口数量50.8%的非城镇人口，处于全国城市化完成较低水平，49.2%非城镇化率为房地产提供了需求；伴随着天门市进一步城市化，逐年提高的人口必将成为房地产消费的生力军。城市化率提高为房地产市场提供需求天门市GDP与周边城市相比，仍处于较低水平，2013年GDP约385.19亿元，并且持续平稳增长，说明天门房地产进入快速开展期，潜力很大，开展势头看涨。天门房地产开发投资/固定资产投资处于异常状态，房地产投资远远低于理论值，说明天门市房地产需求市场较为萎靡，市场内房地产去化速度较为缓慢。与周边临近城市相比较，天门市50.8%的城市化率处于城市化速度较低的水平，伴随着人口的逐年提高与天门城市化速度的加快，天门住宅消费需求潜力巨大。天门市宏观经济情况分析小结天门市房地产概况简析报告天门市区位及城市规划天门市宏观经济概况天门市房地产市场概况

成交面积（万㎡）成交金额（万元）土地均价（元/㎡）土地均价（万/亩）工业93.681483315810.54住宅38.4738502100166.77商业10.371035199866.572014年1-7月〔截止2014年7月19日〕天门市市供给总计推出68宗，土地规模142.52万平方米，成交金额62686万元；从成交详情来看，工业成交32宗，成交面积93.68万㎡，住宅成交26宗，成交面积38.47万㎡，商业成交10宗，成交面积10.37万㎡；2014年1-7月〔截止2014年7月19日〕，天门市推出工业土地成交均价10.54万/亩，住宅成交均价66.77万/亩，商业成交均价66.57万/亩。天门2014年共计推出土地68宗，成交面积142.52万㎡2013年天门市商住用地成交68宗，数量同比上涨106%，翻了一翻，2014年上半年商住用地成交达30宗，出让面积41.86万㎡；从成交详情来看，2011年成交35宗，成交面积66.44万㎡，2012年成交33宗，成交面积15.24万㎡，2013年成交68宗，成交面积152.41万㎡,201年上半年成交41.86万㎡；目前天门市商住用地成交30宗，成交均价约71.24万/亩。天门2014年共计成交30宗商住用地，土地市场持续火爆2011-2014上半年商住用地出让情况

成交面积（万㎡）成交金额（万元）土地均价（元/㎡）土地均价（万/亩）201166.441086901636109.12201282.455681968945.962013152.4114120792661.762014上半年41.8644729106871.242014上半年天门区商住用地出让情况编号受让单位地块坐落供地面积（㎡）用途成交时间土地出让金（万元）P（2013）163湖北汉旺房地产开发有限公司东湖村、永丰村37649商服2014.1.71528P（2013）201天门北湖置业有限公司永丰村1504.25商服2014.1.7156P（2013）214天门市兴业房地产开发有限公司涂台村21015.5商住2014.1.291712P（2013）222天门东林房地产开发有限公司陆羽大道3773.16商住2014.1.29468P（2013）215天门市顺发房地产开发有限公司友谊村33423.2商住2014.2.119302P（2013）179雷圣义官路村8885.37商住2014.2.202613P（2014）017湖北泰地置业发展有限公司西湖路唐街地块一9001.36商服2014.2.201294P（2014）018湖北泰地置业发展有限公司西湖路唐街地块二3213.5商服2014.2.20465P（2014）019湖北泰地置业发展有限公司西湖路唐街地块三3198.11商服2014.2.20463P（2014）020湖北泰地置业发展有限公司西湖路唐街地块四26600.1商服2014.2.203805P（2014）021湖北泰地置业发展有限公司西湖路唐街地块五11352.5商服2014.2.201632P（2014）010湖北卓然置业有限公司公园村13320.3商住2014.2.212103P（2014）048湖北天门汉旺房地产开发有限公司谌桥村、江埦村42176.8商住2014.5.143723P（2014）049湖北天门汉旺房地产开发有限公司江埦村、徐北村40478商住2014.5.143573P（2014）050湖北天门汉旺房地产开发有限公司谌北村40638.5商住2014.5.143587P（2014）051湖北天门汉旺房地产开发有限公司江埦村、徐北村28248商住2014.5.142494P（2014）030湖北天河建设工程质量检测有限公司东湖村5730.4商住2014.5.27452P（2014）052天门市蓝宝房地产开发有限公司江河村19911商住2014.6.92700天门2014年城区城区商住用地出让概况2014年1-6月天门累计供给60.6万㎡，同比增加79.15%，天门累计成交41万㎡，同比增长27.2%；2014年1-6月天门市商品房市场供求比达1.48，供给量大于需求量天门2014年商品房市场供大于求，销售均价有所增长。19天门市主区域商品房存量去化分析（存量截止6月30日）物业类型当前存量（万/㎡）当前月均去化量（万/㎡）预计可售时间（月）商品房1236.818截至2014年6月30日天门累计商品房存量约123万㎡，库存压力较大。按照目前月均去化量6.8万㎡/月计算，此库存量预计至少可售18个月天门商品房存量压力较大，预计至少需销售18个月信息来源于：天门市房地产市场发布平台202014年1-6月天门商品住宅累计供给41.8万㎡，同比增加45.8%，商品住宅累计成交34.8万㎡，同比增,23.7%。2013年天门市商品住宅供求比达1.2供给稍微大于需求天门商品住宅市场供给稍大于需求，销售均价根本保持平衡天门上半年房价波动较大，较去年略有降幅天门上半年房价波动较大，较去年略有降幅22截至2014年6月30日天门累计商品住宅存量约81万㎡。按照目前月均去化量5.8万㎡/月计算，此库存量预计可售14个月，库存压力较大在宏观住宅房地产市场走势中，天门市场存在一定的经济泡沫，在此状况下，本工程住宅房地产需要多考虑刚需产品。天门商品住宅存量压力较大，预计需销售14个月天门市主区域商品住宅存量去化分析（存量截止6月30日）物业类型当前存量（万/㎡）当前月均去化量（万/㎡）预计可售时间（月）商品房815.8142013年天门市商品住宅成交结构2012年相比100-120㎡面积段的住房销售较为突出。120㎡以下面积段仍然是天门市主力需求面积段，合计占总销量的81%。其中100-120㎡三房因功能性强，总适中，深受购房者喜爱。100-120㎡面积段的住房平均占比57%，120-140㎡面积段平均占比17%，90-100㎡平均占比12%,90㎡以下面积段平均占比11%，140㎡以上面积段平均占比2%。100-120平方米段的户型是目前市场上的主流产品，2012-2014年上半年，平均占销量的57%天门商品住宅100-120面积段的住宅最受欢送销售排名项目名称90㎡以下90-100㎡100-120㎡120-140㎡140㎡以上成交均价元/㎡1汉旺*世纪城两房三房三房三房、四房——36452楚天尚城两房——三房三房——38283冠南汇侨城两房——三房、四房三房、四房——33744天城明珠一房、两房——三房三房、四房

36675天门新城未知未知未知三房未知40696新宇城上城一房、两房两房三房————38837东湖金利屋——两房三房三房、四房——37718山河天仙苑未知未知未知未知未知2302