2017年4月福建省自考00122房地产评估试题及答案含评分参考

自考历年真题淘宝店铺：98官网：QQ/微信：344647加微信了解实时资讯另操作自考快证网教/成教学历提升房地产评估试卷第4页共5页2017年4月高等教育自学考试福建省统一命题考试房地产评估试卷(课程代码00122)本试卷满分100分，考试时间l50分钟。考生答题注意事项：1．本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸.2．第一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑o3．第二部分为非选择题。必须注明大、小题号，使用0．5毫米黑色字迹签字笔作答。4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。第一部分选择题一、单项选择题(本大题共20小题，每小题l分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。未涂、错涂或多涂均无分。1．具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地称为A．生地B．熟地C．毛地D．净地2．决定了房地产市场不是一个完全统一的市场的房地产属性是A．位置固定性B．产品异质性C．使用耐久性D．供给有限性3．人民法院确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价或者市价的A．60％B．70％C．80％D．90％4．现有甲乙丙丁四块地，土地单价分别为l200形平米、l000形平米、800形平米、500元／平米，其容积率分别为6、4、2、1。如果三块地的其他条件完全相同，则明智的买者应该购买A．甲B．乙C．丙D．丁5．一幢竣工不到六个月的房地产，由于开发商资金紧张，尚欠工程建筑商200万元，因此需向银行抵押贷款，该房地产在完全产权下的评估价值为1000万元，则该房地产的抵押价值为A．500万元B．600万元C．700万元D．800万元6．某估价事务所在2013年3月20日至4月10日评估了一宗房地产于2014年1月30日的价格，估价报告之日为2013年3月30日，则，该报告的估价时点为A．2013年3月20日B．2013年3月30日C．2013年4月10日D．2014年1月30日7．下列项目中不适合用市场比较法的有A．普通住宅B．在建工程C．高档公寓D．别墅8．资本化的本质是A．资本报酬率B．利润率C．投资收益率D．资本化率9．某宗房地产，土地价值占总价值的40％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则综合资本化率为A．5．2％B．7．2％C．8．2％D．9．2％10．某宗房地产是在政府有偿出让的土地上进行开发建造的，当时获得的土地使用年限为40年，至今已经使用5年，预计该房地产正常使用情况下每年可获得净收益6万元，该类房地产的资本化率为7％，则该宗房地产的收益价格为A．71．69B．74．95C．77．69D．79．6911．假设开发法本质上是一种A．收益法B．成本法C．比较法D．路线价法12．某宗临街深度为32米，临街宽度为20米的矩形土地，总价为l20万元，根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度为l6米，临街宽度为20米的矩形土地价格为A．48万元B．64万元C．72万元D．84万元13．估价师履行对委托人责任的最佳方式是A．口头报告B．表格式报告C．信函式报告D．叙述性报告14．评估专家委员会人数为单数，且不得低于A．1人B．3人C．5人D．7人15．房地产租赁市场公开租赁信息时首选的估价方法是A．成本法B．收益法C．市场比较法D．路线价法16．依据《房产税暂行条例》，按照房产余值征收的税率是A。1．2％B．1．5％C．2．5％D。3％17．在房屋赠与行为中，契税的征税依据是A．成交价格B．市场价格C．基准地价D．交换价格18．对于工业用房地产其基准地价的使用年限为A．40年B．50年C．70年D．99年19.根据房屋完损等级判定标准，结构构件一般性损坏、部分构件有损坏或者变形、局部漏雨的房屋属于A．完好房B．基本完好房C．严重损坏房D．一般损坏房20．砖混结构一等房屋生产用房的耐用年限为A．25年B．35年C．40年D．50年二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。未涂、错涂、多涂或少涂均无分。21．下列特性中属于房地产法律属性的有A．保值增值性B．交易等级性C．社会保障性D．产权的不可分割性E．心理效应22．运用市场比较法时选取的可比实例应符合下列条件A．产权人相同B．使用性质相同C．地点接近D．价格相同E。交易日期和估价时点接近23．资本化率的确定方法有A．市场提取法B．安全利率加风险调值法C．复合投资收益率法D．投资收益率排序插入法E．线性插值法24．在假设开发法估价过程中，可用市场法求取的有A．开发完成后的房地产价值B．建设成本C．开发经营期D．管理费用E．土地用途25．在霍夫曼法则中，临街深度为l00英尺的临街土地，前25英尺、50英尺、75英尺和整块土地的价值分别占整块土地价值的A．27．5％B．47．5％C．67％D．87．7％E．100％第二部分非选择题三、名词解释题(本大题共4小题，每小题4分，共16分)26．评估价值27．收益法28．功能折旧29．收益期限四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)30．简述影响房地产价格的区位因素。31．简述选取可比实例后进行换算处理的内容。32．简述收益法的操作步骤。33．简述估价报告的组成和内容。五、综合应用题(本大题共2小题，第34小题l2分，第35小题l8分，共30分)34．某房地产项目，预计在未来第一年有效毛收入为30万元，运营费用为8万元，此后每年净收益将会比上一年基础上递增5％，运营费用增长2％，资本化率为8％，无限年使用，该宗房地产的价格为多少元?35．某房地产评估的估价时点为2013年8月18日，现选取一可比实例，其中有关资料如下：可比实例A的成交价格为5000形平米，成交时间为2011年8月18日；由于卖方不知道市场行情，因此可比实例A的成交价格比正常价格低5％，由