保利中央公园专题研究课件

保利中央公园专题研究2016-06-101

目录

01基础信息篇02销情回顾篇03热销透析篇04本案启示篇22024/5/1301基础信息篇32024/5/13项目基础信息三水保利中央公园基础信息占地面积276292㎡总建筑面积701000㎡容积率3.0绿化率38%开工时间2013-08-01物业管理费1.95装修情况毛坯开发周期总共三期，目前为二期车位比1:0.6742024/5/13三期一期二期总体规划布局文化三馆三水新城学校文化创意产业园生态配套5公里中央水轴三水荷花世界文化配套交通配套广佛肇轻轨站三水新汽车站52024/5/13开发情况:项目住宅共分三期开发,一期售罄，二期在售，三期待建梯户比：2梯4户、2梯3户建筑层高：18-33层园林：新典雅风格;以本土树种为主要乔木景观自身配套：5万方风情商业街露天大型泳池国际双语幼儿园住宅规划布局二期一期三期62024/5/13总栋数：23总户数:2034户型：88-172㎡推售时间：2014.04-2015.08去化率：97%去化周期：16个月去化速度：约125套/月一期推售情况72024/5/13二期推售情况2019181716151413121110921876225二期南区2017年推出二期北区在售未售在售总栋数：35栋总户数:3200推售时间：2015.09~已推：1065去化率：84%去化速度：约100套/月未来预测：2016年将继续推出5-8栋、21-22栋(9-11栋待2017年）82024/5/1302销情回顾篇92024/5/13201420152016开盘以远低于市场预期的5500起入市，引爆市场后期价格以小幅度稳定上升二期较一期均价实现300元/㎡升幅月均去化103套，年均1200套！总销售金额已超20亿元量价分析采取保利惯用的低开高走手法开盘两年保持亮眼的去化速度开盘劲销5亿102024/5/13保利5900雅湖半岛5600万达5800时代城5500博雅滨江5700恒福新里程5700保利6100碧堤雅苑7000量价分析汇信华府7200时代城7000博雅滨江7000恒福新里程8400联动前维持市场上的偏高价，但实际89㎡产品仍有一定竞争力联动后价格有一定上涨，但是升幅与周边项目相对较小，价格已然一大优势联动前联动后80-90㎡核心户型市场价格对比价格存在较强竞争力112024/5/13推货节奏开盘首推10-15/18#5月16/17#6月7#8月20#9月21#4月12月22#1月23#3月6#/24#5月25#8月20#9月21#-22#10月二期16#-19#3月二期14#-15#/20#4月二期12#-13#201620152014维持高频率的推新速度，保障市场热度除部分大户型楼王采取收筹外，其余楼栋基本采取自然销售方式小步快跑的推货节奏122024/5/1325%60%客源分析60%三广、张边市场附近小个体户、企事业单位职工居多西南城区客户20%三水北部大塘、芦苞镇街客户为主三水镇街客户三水区域多个项目启动联动后，保利中央公园有效吸引其联动外溢客户，广州客户比例达25%。广州外溢客户片区联动前片区联动后132024/5/13货源分析56%89㎡刚需2+1房二期已推去化率—92%110-130㎡首改3+1房二期已推去化率—71%16%28%140-170㎡改善4+1房二期已推去化率—57%首置、改善并重，最大力度网罗客群89㎡刚需户型最受欢迎适销的产品组成142024/5/13稳定亮眼的去化速度，价格稳定微涨片区竞品联动齐涨后价格拥有竞争优势，刚需户型尤甚采取小步快跑的推货方式，维持较高的市场热度片区联动后，广州客户成为客源重要组成部分适销的货源组成有效促进了去化小结152024/5/1303热销透析篇162024/5/13推广线推广主画面节选画面调性简洁色彩对比较强冲击力推广诉求：保利品牌荷花世界资源新城未来利好产品信息形象定位：百万方/新城/品牌/公园/大盘——为改变三水而来172024/5/13推广渠道线拓展频率：相对较低，一般仅为配合重要节点内容：一般是广告公关制作的长图文，比较精致，图文并茂项目官微大牌：长期维持三广+广三高速两张大牌公交站牌：维持60块+的公交站牌，覆盖西南城区户外广告销售拓展目前基本取消销售外出拓展兼职拓展针对部分加推节点会安排少量兼职到旺地派单182024/5/13活动线开盘以大手笔新鲜感活动引爆市场：选取国宝展及三文鱼品尝，保证吸引力的同时也体现了品牌实力;后期以暖场为主：持销期营销费用控制较严，基本以现场暖场为主，主题集中为亲子、运动类，市场影响力相对较小.192024/5/13销售中心以大型沙盘详尽有效地展示新城规划，增强客户信心园林二期园林示范区全新开放，丰富的小品提升园林整体氛围样板房通道利用独立通道、高围挡将工地隔绝于客户视线之外；使用壁画、浮雕字装饰有效提升通道质感;展示线亮点202024/5/13现场接待体验（以真实客户身份）销售：接待口径针对性地围绕新城规划利好+保利品牌输出，对未来规划看重或是品牌追随者有较强吸引力现场水吧客服：根据现场需要高频率补充茶水/咨询需要，提升客户满意度及尊崇感样板房客服：主动对来访客户进行讲解，提示户型主要卖点安保人员：较高的接待标准，客户出入行注目礼现场体验线212024/5/13现金牛——89㎡2+1房标准三房布局，动静分区带主套设计得房率83%客房开间3.8m主卧开间3.6m 多功能房3.8M3.6M产品线持平或超越主流竞品刚需户型222024/5/13多功能房4.2M3.7M产品线明星产品——140㎡4+1房动静分区、南北对流4+1设计，满足更多需求得房率81%客房开间4.2m主卧开间3.7m 景观阳台朝北232024/5/13推广形象定位清晰，直指要害线上推广渠道持续稳定，覆盖面充足后期现场活动以暖场为主，影响力一般现场展示面规整，体验良好现场接待体验优秀户型产品优秀，满足市场需求小结242024/5/1304总结启示篇252024/5/13一、先发优势：三水新城驱动力，保利品牌影响力三水新城规划：从保利拿地到开发，与政府合力不间断地炒作区域未来价值保利品牌：对于保利此类大型开发商的品牌情结，镇街客户尤甚，随众性追捧地段优势：地块所处西南与北部镇街交汇处，相比北江片区更接近乐平、大塘芦苞等主要镇街。利于吸纳外区客户，保障客源二、价格策略：高报低开、低开高走、市场突围高报低开：开盘前释放价格6400-7400元/㎡，实际5500元/㎡起，凸显性价比，产生哄抢效应低开高走：开盘两年来，价格以小幅度稳定上涨，在实现利润提升的同时也建立了良好的市场印象价格突围：片区联动热潮开启后项目涨幅较小，相比联动项目已拥有充分的价格竞争优势三、推广策略：持续性投放、鲜明的推广主题线上投放：开盘至今一直维持充足的线上投放，重点选取性价比较高的公交站牌实现西南全覆盖推广形象：精准的市场定位，围绕核心卖点长期打造出鲜明的推广形象；推广主画面变现力优秀，吸睛能力强四、软硬件优秀展示面：多年开发经验、完善的集团标准提供了优秀的展示面，园林、通道、样板房等关键位置相比镇街本地项目有突出表现服务接待：物业、销售服务水平较高，客户现场体验良好五、适销对路的刚需、刚改、改善型产品结合88方小三房，110-130方3+1房和130-160方4+1房，适销对路的产品比例，既针对刚需客户，又

满足改善型客户需求，最大限度消化购房客户。热销总结262024/5/13借势突破：结合本项目周边旧改打造高端住宅区进行炒作，提升客户对片区的形