物业管理工程维修方案

PAGE目录TOC\o"1-4"\h\z\u1. 工程服务方案 11) 房屋维修工作总体要求 12) 房屋维修工作标准 113) 排污系统的维修及管理 144) 电梯维护管理 195) 中央空调设备管理与维修 256) 中央空调设备日常操作管理 32工程服务方案房屋维修工作总体要求一、总体要求1．在本标准规定的适用范围里：1.1．甲方工作区域的修缮必须贯彻充分利用、经济合理、牢固实用的原则，以不断提高房屋完好率，逐步改善住用条件.1.2．在资金和其它条件允许对，应尽可能按照城市总体规划的要求，有计划地实现破危甲方工作区域的更新改造。2.修缮工程分类2.1．按照房屋完损状况，其修缮工程分类为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。2.2翻修工程2.2.1.凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。2.2.2．翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。2.2.3．翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。2.2.4．翻修工程主要适用于：主体结构严重损坏、丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋。因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。无修缮价值的房屋。基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。2.3．大修工程2.3.1．凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程。2.3.2．大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25％以上。2.3.3．大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。2.3.4．大修工程主要适用于严重损坏房屋。2.4．中修工程2.4.1．凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。2.4.2．中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20％以下。2.4.3．中修后的房屋70％以上必须符合基本完好或完好的要求。2.4.4．中修工程主要适用于一般损坏房屋。2.5．小修工程2.5.1．凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。2.5.2．小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1％以下。2.6．综合维修工程2.6.1．凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。2.6.2．综合维修工程一次费用应在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20％以上。2.6.3．综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。2.6.4．要综合维修的竣工面积数量在统计时进入大修工程。注：以上提及的"完好房屋"、"基本完好房屋"、"一般损坏房屋"、"严重损坏房屋"等，其概念区分，详见《房屋完损等级评定标准》。3.修缮范围3.1．房屋的修缮，均应按照租赁法的规定或租赁合同的约定办理。但是：3.1.1用户因使用不当、超载或其它过失引起的损坏，应由用户负责赔修；3.1.2．用户因特殊需要对房屋或它的装修、设备进行增、搭、拆、扩、改时，必须报经经营管理单位鉴定同意，除有单项协议专门规定者外，其费用由用户自理；3.1.3．因擅自在房基附近挖掘则引起的损坏，用户应负责修复。3.2．市政污水（雨水）管道及处理装置、道路及桥涵、房屋进户水电表之外的管道线路、燃气管道及灶具、城墙、危崖、滑坡、堡坎、人防设施等的修缮，由各专业管理部门负责。3.3．房屋修缮应注意做到：3.3.1．与抗震设防相结合。在抗震设防地区，凡房屋进行翻修、大修时，应尽可能按抗震设计规范和抗震鉴定加固标准进行设计、施工，中修工程也要尽可能采取抗震加固构造措施。3.3.2．与白蚁防治相结合。在白蚁危害地区，各类修缮工程均应贯彻"以防为主，修治结合"的原则，做到看迹象、查蚁情、先防治、后修换。3.3.3．与预防火灾相结合。在大、中修时，对砖木结构以下的房屋应尽可能提高其关键部位的防火性能；在办公区密集的地方，要尽可能留出适当通道或间距。3.3.4．与抗洪防风相结合。对经常受水淹的房屋，要采取根治措施对经常发生山洪的地区，要采取防患措施在易受暴、台风袭击的地区，要提高房屋的抗风能力。3.3.5．与防范雷击相结合。在易受雷击地区的房屋，要有避雷装置，并定期检查修理。3.4．在确保人员安全及财力物力可能的条件下，应逐步改善办公区条件。4.修缮标准4.1．按不同的结构、装修、设备条件，把房屋划分成一等和二等以下两类。4.1.1．符合下列条件的为一等房屋：结构：包括砖木（合高级纯木）、混合和钢筋混凝土结构，其中，凡承重墙柱不得有用空心砖、半砖、乱砖和乱石砌筑者。4.6．楼地面工程4.6.1．普通本地板的损坏占自然间地面面积25％以下的，可修复；损坏超过25％以上或缺乏木材时，可改做水泥地坪或块料地坪。一等房屋及商铺等特殊用房的木地板、高级硬木地板及其它高级地坪损坏时，应尽量修复；实无法修复的，可改作相应标准的高级地坪。4.6.2．木楼板损坏、松动、残缺的，应修复；如磨损过薄、影响安全的，可局部拆换；条件允许的，可改做钢筋混凝土楼板。一等房屋的高级硬木楼板或其它材料的高级楼板面层损坏时应尽量修复；实无法修复的，可改作相应标准的高级楼面。夹沙楼面损坏的，可夹接加固木基层、修补面层，也可改作钢筋混凝土楼面。木楼楞腐烂、扭曲、损坏、刚度不足的，应抽换、增添或采取其他补强措施。注：“夹沙楼面”木基层、混凝土或三合土面层的楼面。4.6.3．普通水泥楼地面起砂、空鼓、开裂的，应修补或重做。一等房屋的水磨石或块料楼地面损坏时，应尽量修复；实无法修复的，可改作相应标准楼地面。4.6.4．一砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补、或重铺。室内潮湿严重的，可增设防潮层或做水泥及块料地面。4.7．屋面工程4.7.1．屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的，应加固。如原结构过于简陋，或流水过长、坡度小、冷摊瓦等造成渗水漏雨严重时，按原样修缮仍不能排除屋漏的，应翻修改建。4.7.2．屋面上的压顶、出线、屋脊、泛水、天窗、天沟、檐沟、斜沟、水落、水管等损坏渗水的、应修复；损坏严重的，应翻做。大修时，原有水落、水管要修复配齐，二层以上房屋原无水落、水管的，条件允许可增做。4.7.3．女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容条件下，可改修或拆除。4.7.4．钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对损坏情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固或重做。4.7.5．玻璃天棚、老虎窗损坏漏水的，应修复；损坏严重的，可翻做，但一般不新做。4.7.6．屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。4.8．抹灰工程4.8.1．外墙抹灰起壳、剥落的，应修复；损坏面积过大的，可全部铲除重抹，重抹时，如原抹灰材料太差，可提高用料标准。一等房屋和沿主要街道、广场的房屋的外抹灰损坏，应原样修复；复原有困难的，在不降低用料标准、不影响色泽协调的条件下，可用其它材料替代。4.8.2．清水墙损坏，应修补嵌缝；整垛墙风化过多的，可做抹灰。外墙勒脚损坏的，应修复原无勒脚抹灰的，可新做。4.8.3．内墙抹灰起壳、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上的；可铲除重抹。原无踢脚线的，结合内墙面抹灰应加做水泥踢脚线。各种墙裙损坏应根据保护墙身的需要予以修复或抹水泥墙裙。因室内外高差或沟渠等影响，引起墙面长期潮湿，影响居住使用的，可做防水层。4.8.4．天棚抹灰损坏，要注意检查内部结构，保证安全。抹灰层松动，有下坠危险的，必须铲除重抹。原线脚损坏的，按原样修复。损坏严重的复杂线脚全部铲除后，如系一等房屋应原样修复，或适当简略；二等以下房屋，可不修复。4.9．油漆粉饰工程4.9.1．木门窗、纱门窗、百叶门窗、封檐板、裙板、本栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养；上述木构件整件或另件拆换，应油漆。4.9.2．钢门窗、铁晒衣架、铁皮水落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑、铸铁污水管或其它各类铁构件（铁栅、铁栏杆、铁门等），其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应除锈、刷防锈涂料或油漆。钢门窗或各类铁件油漆保养周期一般为3一5年。4.9.3．木楼地板原油漆褪落的，一等房屋应重做；二等以下房屋，可视具体条件处理。4.9.4．室内墙面、天棚修缮时可刷新。其用料，一等房屋可采取新型涂料、胶白等，二等以下房屋，刷石灰水。高级抹灰损坏，应原样修复。4.9.5．高层建筑或沿主要街道、广场的房屋的外墙原油漆损坏的，应修补，其色泽应尽量与原色一致。4.10．水、电、卫、暖等设备工程。4.10.1．电气线路的修理，应遵守供电部门的操作规程。原无分表的，除各地另有规定者外，一般可提供安装劳务，但表及附件应由用户自备；每一房间以一灯一插座为准，平时不予改装。4.10.2．上、下水及卫生设备的损坏、堵塞及零件残缺，应修理配齐或疏通，但人为损坏的，其费用由住户自理。原无卫生设备的，是否新装由各地自定。4.10.3．附属于多层、高层甲方工作区域及其群体的压力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等损坏，除与供水部门有专门协议者外，均应负责修复原设计有缺陷或不合理的，应改变设计，改道重装。水箱应定期清洗。4.10.4．电梯、暖气、管道、锅炉、通风等设备损坏时，应及时修理；零配件残缺的，应配齐全；长期不用且今后仍无使用价值的，可拆除。4.11．金属构件4.11.1．金属构件锈烂损坏的，应修换加固。4.11.2．钢门窗损坏、开关不灵、零件残缺的，应修复配齐；损坏严重的，应更换。4.11.3．铁门、铁栅、铁栏杆、铁扶梯、铁晒衣架等锈烂损坏的，应修理或更换；无保留价值的，可拆除。4.12．其它工程4.12.1．水泵、电动机、电梯等房屋正在使用的设备，应修理，保养。避雷设施损坏、失效的，应修复；甲方工作区域附近无避雷设施或超出防护范围的，应新装。4.12.2．原有办公区墙、办公区墙大门、办公区内道路、沟渠下水道、窨井损坏或堵塞的，应修复或疏通。原无下水系统，院内积水严重，影响客户使用和卫生的，条件允许时，应新做。办公区共用厕所，损坏时应修理。4.12.3．暖炕、火墙损坏的，应修理。如需改变位置布局，平时一般不考虑，若房屋大修，可结合处理。附加说明：

房屋维修工作标准一、主体工程:屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。二、装修工程1．门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。2．踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。3.楼地面工程3.1．木地板的损坏占自然间地面面积25％以下的，可修复；损坏超过25％以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。3.2．普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。3.3．面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。4.屋面工程4.1．屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。4.2．屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。4.3．女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。4.4．钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固重做。4.5．璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。f.屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。5.饰面工程5.1．外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。5.2．外墙勒脚损坏的，应修复。5.3．内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。5.4．天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。6.油漆粉饰工程6.1．木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。6.2．钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为2－3年。6.3．木地板原油漆褪落的，应重做。6.4．室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。6.5．高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。

排污系统的维修及管理一、给排水管理制度1.给排水系统由专业人员进行管理。2.给排水操作员必须持有卫生防疫站颁发的健康证，并每年复审一次。3.给排水操作员必须熟悉所辖区域内供排水系统设备、管道、阀门，以便有效准确进行维修工作，确保无跑冒滴漏现象。4.坚持定期查表，严格控制用水，随时关注用水量。5.按规定清洗水箱。6.保持水箱间与机房卫生，划分责任区，防止水质二次污染，定期进行卫生检查，并填写记录。7．制定年维修保养计划，并按计划规定时间、内容组织实施，做到预防检修，水泵定期保养、检修，并做好记录备案。8.限水、停水按规定时间及流程通知客户。9.定期检查排水系统并及时疏通清理，并填写记录。10.定期清淘化粪池、隔油池，保证化粪池、隔油池使用功能正常。11.如发生给排水系统故障或事故，运行及维修人员应立即抢修并逐级汇报，恢复系统工作状态。12.制定水灾事故应急处理预案。二、二次供水管理制度1.二次供水由专业人员负责管理。2.每个水箱须结构、外观完整，入孔检查口有凸沿，盖板严实加锁，并有二次供水卫生合格证。3.二次储水箱清洗消毒人员须有卫生防疫站颁发的“健康证”。4.二次供水储水箱清洗、消毒时，应提前发出停水通知，准备好工作服、长柄尼龙刷、铁铲、消毒药品、照明、鼓风机、水泵、口罩、眼镜等相应工具，在不影响客户工作的时间段进行工作。5.照明电源要用24V低压电或应急灯，水泵电源要有良好的防水绝缘，并加三相漏电保护开关。6.工作人员在水箱清洗消毒时要进行缺氧试验。7.在清洗水箱过程中，应有监护人员。8.使用消毒剂，按使用说明书调制成水溶液进行消毒，封闭半小时后排除消毒剂。9.消毒完毕时，检查供水阀门机械各部件是否完好、灵活，手动截止阀门应符合使用要求。10.在清洗工作彻底完成后，开启阀门向水箱、水池内注水达到标定的水位高度，盖好入孔检查口并锁好。11.按要求抽取水样，并送防疫站进行检测。12.做好每次清洗消毒水箱的全过程的记录，将“卫生检测结果报告单”原件存档。三、节水管理办法1．坚持定期巡查，杜绝跑冒滴漏现象。2．定期统计用水量，在用水高峰时调整水泵压差，减少流量。3．适时调控空调用水，在保证冷水机组正常运行情况下，减少用水量。4．合理调整卫生间用水，达到最低用水量。5．使用节水型洗浴洁具及龙头，降低洗浴用水。6．合理利用水资源。四、停水应急预案值班人员按要求定期巡视供水系统。当发现供水异常，应立即查找原因及时处理问题，保证正常供水。如因市政供水管网出现供水中断时，应立即报告主管部门，同时派专业工程人员检查市政供水阀门及管路并记录检查情况，及时与自来水公司联系进行维修。如停水、检修时间较长，客服部及时通知客户并做好解释工作，同时积极与客户协商，采取临时解决方案。如提前接到自来水公司停水通知，应在停水前做好相应准备工作。五、水灾事故应急处理预案接到水灾事故报告，当值员工应立即采取措施，做好以下工作：立刻赶到现场，找出出水原因。尽快找出并关闭相应的主管及分管阀门。如水灾原因是水管破裂泻漏，通知维修部门紧急修复。如水灾原因为暴雨，应打开所有沙井盖及去水口盖，以尽快疏水。确保所有去水管畅通。用沙袋将水路来源阻断，改变其流向。将所有电梯升至高处并关闭电源，以避免损失。用墩布，扫帚，水泵或其它设备清洁被淹区域。对损失财物拍照以作参考。保护现场，待事故原因查清后，写出书面报告，并及时上报主管部门。

电梯维护管理电梯要求每周保养一次,时间不少于二小时,要求维护人员做到定人、定时、定梯进行保养，检查部位:断相保护装置、超速保护装置、机械联锁装置、厅轿门机电联锁装置，急停开关。电梯维护保养可分为:周保养、月保养、半年保养、一年保养。如厂家有特殊要求的,遵照厂家要求。周保养基本要求:一、电梯要求每周保养一次,时间不少于二小时,要求维护人员做到定人、定时、定梯进行保养。二、对电梯以下各部位要进行检查,确保其工作正常、清洁、润滑。三、电源开关、安全开关。控制柜总闸及极限开关各电器元件齐全无损伤,接线牢固。检查熔断器、熔丝接触情况,接点牢固,应无打火现象。急停、安全窗、井底、限位等安全开关应接触良好,动作正常、可靠。不准跨接。曳引机:外观机体应保证清洁光亮。四、减速机运行时应平稳无异常振动。减速箱油面高度应保持在规定的油位线之内。c.减速箱油温不超过85℃。五、电动机电动机运行中不应有摩擦声、碰撞声或其它杂音,如有异声应停梯检查是否有异物侵入滑动轴承,轴承是否损坏。电动机油位应在油镜中心附近。电动机使用时环境温度不应高于40℃,温升不应高于铭牌规定。电动机轴承窜量不大于4mm。六、制动器动作平稳可靠,不打滑,闸瓦接触面不小于70%。抱闸未打开时,(房地产E网:)闸瓦应抱合紧密,盘车轮不应用手能盘动。抱闸打开时,两侧间隙应一致,其四角间隙平均值两侧各不应大于0.7mm。抱闸开闭应灵活、自如,线圈温升不超过60℃。七、控制柜柜内各电气元件应工作正常,仪表准确。无发热现象,各接触点接触严密无粘连烧损现象。柜内反开关无油污无积尘。八、限速系统限速轮:外观清洁,动作灵活,无明显月期打点,油路通畅,绳钳口处无异物油污、轮槽无异常磨损。涨绳轮及安全钳装置:外观清洁,油路通畅,转动平稳,张紧轮毡垫加油,安全钳各联动机构灵活,钳口与导轨侧工作面间隙在2-3mm间。3．选层系统:选层器转动及滑动部分清洁及油量充足,接点清洁,压力适当。九、厅、轿门系统厅、轿门正常关闭后,应能接通门锁网络;锁紧元件的最小啮合长度为7mm,此时外厅门不应能用手扒开。安全触板、光电装置功能可靠。厅门、轿门、转动部位及滑道:转动部件清洁,转动自如,填加润滑油,上、下滑道杂物清除,上滑道加油,吊门轮、门滑块磨损的及时更换。开关门机构:开关门总程清洁,活动及转动部位清洁加油,皮带松紧度适当,不打滑,开门机清除积碳、保洁。十、层显系统,内选、外呼系统各元件指示功能正常,按钮活动自如无卡阻。灯光显示正常,清洁无尘。十一、井道系统轿厢,对重导靴间隙均匀、靴衬无严重磨损。油盒、油刷无缺损,轨道润滑良好。钢丝绳张力均匀且无断股。十二、卫生,铁门至机房间的楼道;机房;轿顶;底坑等部位应保持清洁,无垃圾,清除油污及灰尘。十三、月保养月保养是在周保养的基础上主要对电梯的各部件进行清洁、润滑、检查、特别是对安全装置的检查。1．减速机:减速机应无异常响声,清除表面积尘油垢。为蜗轮油的滚动轴承加油,检查联轴节有无损伤。检查曳引轮各绳槽磨损是否一致,紧固曳引轮各部位螺栓。2．电动机、发电机组清除其内外灰尘及油污。测速系统工作正常,传动系统无损伤。3．制动器检查电磁铁心与铜套之间的润滑情况。紧固各连接螺栓。线圈温升不超过60℃。4．限速系统清除夹绳钳口处异物、油污。旋转销轴部位加油。检查限速器轮和张紧轮的轮槽,有无异常磨损。检查张紧装置及电气开关及动作是否正常。5．控制柜、励磁柜检查各各电气元件、仪表,对不灵敏及损坏元件应及时调整更换。检查接触器、继电器触点烧蚀情况,如严重凸凹不平应修复或更换触头。检查机械联锁装置,对动作不可靠的应调整。6．钢丝绳检查钢丝绳锈蚀及磨损情况,绳头螺栓应锁紧,开口销齐备。钢丝绳张力应均匀。7．厅轿门系统:清除各部位灰尘、油污、检查吊门轮,门导轨轴承,涂抹润滑油。8．选层系统清除各部位灰尘及油污,调整电气选层器动作间隙或准确度。为钢带轮及涨绳轮轴加油,为活动拖板导轨加注润滑油。9．导轨:对有自动润滑装置的导轨,应加注机械润滑油。10．安全装置10.1．检查部位:断相保护装置、超速保护装置、机械联锁装置、厅轿门机电联锁装置,急停开关,修检开关、安全窗、限位、极限开关。10.2．各安全装置应灵活可靠,无卡阻现象,清除各安全装置的油垢。11．底坑清扫底坑杂物,清除缓冲器及各部件的灰尘,保持底坑干燥。半年保养:半年保养主要在月保养基础上对电梯的重点部位检查调整、维护保养。11.1．电动机、发电机组11.1.1．添加轴承润滑油11.1.2．检查修理碳刷刷架、清理,向器。12．曳引钢丝绳

中央空调设备管理与维修人类在长期的生活和生产过程中，一直在寻求能克服空气环境对人类活动造成威胁和影响的有效办法，随着知识的积累和科学技术水平的提高，人类由消极的防御逐步掌握了控制空气环境的技术，这种技术就称之为空气调节。空气调节就是采用人工的方法，创造和保持能满足一定温度、相对湿度、洁净度和气流速度等参数要求的室内空气环境技术。空气调节效果的好坏，直接影响到人们日常生活的舒适性，而空气调节管理的质量直接体现了建筑物的功能层次，又影响着物业管理的经营成本，因此空调设备管理也是物业管理工作质量的一个重要标志。

一、中央空调设备管理概述空气调节系统，究其功能而言，可以分为工艺性空调和舒适性空调两种。工艺性空调是指在生产和科学实验时，其工作过程需在特定受控的空气环境中进行，以确保产品质量和科学实验结果。这种满足空气环境的工程技术称之为工艺性空调。舒适性空调一般指为满足人的生理需要，使人感到舒适的空气处理技术。一般情况下，甲方工作区域、住宅、医院、商场等建筑物所应用的空调均属于舒适性空调。舒适性空调虽然对环境温度、湿度等也有要求，但对这些参数的允许波动范围并不像工艺性空调那样严格，因此物业管理公司对空调设备设施的管理主要是舒适性空调系统所涉及的设备设施管理，其设备设施管理有许多独特的要求。要做好管理工作首先对舒适性空调系统有比较详尽的了解。1.空调系统的基本组成1.1空调系统主要由以下几部分组成：工作区。通常是指空气调节系统所控制范围的工作区域，在此空间内，应保持所要求的室内空气参数。空气的输送和分配部分。主要是指输送和分配空气的送、回风机，送风管，送、回风口等设备组成。空气的处理部分。是指按照对空气各种参数的要求，对空气进行过滤净化、加热、冷却、加湿、减湿等处理的设备。空气处理所需的辅助设备。这部分设备指的是为空调系统提供冷量和热量的设备，如锅炉房、冷冻站、冷水机组等。二、空调系统的分类

1.空调系统分类方法很多，可以按性质分、按空气处理设置的设备情况分等，下面主要介绍按空气处理设备的设置情况分类，主要分为：集中式空调系统。这种系统即把所有的空气处理设备都设置在一个集中的空调机房里，空气经过集中处理后，再送往各个空调房间。半集中式空调系统。这种系统除了设有集中空调机房外，还设有分散在各个空调房间里的二次空气处理设备，常见的有风机盘管新风系统，这是最常见的空调系统形式。分散式系统。这是把冷、热源和空气处理、输送设备集中在一个箱体内，就是通常所说的窗式、柜式空调器。三、中央空调系统的主要设备设施1.中央空调设备设施主要有：冷水机组、组合式空调机、风机盘管、冷却塔、水泵、控制装置、风道、风阀、水管阀件等，下面分别介绍。1.1.冷水机组冷水机组是中央空调系统的冷源，主要是指产生冷冻水的冷机。制冷机有活塞式、吸收式、离心式、地温式等等，冷水机组按冷凝器的冷却方式又分为风冷式和水冷式两种。1.2.组合式空调机组组合式空调机组是在送回风系统中，用来对空气进行处理的设备，它由不同功能的空气处理段组合而成，有过滤段、换热段、挡水段、风机段等。1.3.风机盘管风机盘管是安装在空调层间内对室内空气进行循环处理的设备，主要有表面冷却器、风机和集水盘组成，风机盘管有明装、暗装、立式、柜式等多种形式。1.4.冷却塔水冷式冷水机组需要大量的冷却水对设备进行冷却，使升温后的冷却水与室外空气进行强制热、湿交换，使之降温从而可以循环使用。1.5.水泵空调系统中的冷却和冷冻水在循环运行时为克服设备和管道阻力，需在系统中安设水泵。1.6.控制装置为了确保机械设备的安全运行和空调装置优化工作，在系统中需要安装许多控制仪表，如温度计、压力计、低压保护、水流断水保护等，有的设备设施还设有自动控制器如室温自动控制，制冷机冷量自动调节等。1.7.管道系统空调系统中回风道、风阀、防火阀、冷冻水供回水管道、凝结水管道及附件、阀门等也是空调系统一个重要组成部分。风道的截面形状有圆形、矩形两种，所使用材料有玻璃钢、镀锌铁皮、不锈钢等。水管道常用的有焊接钢管、无缝钢管、铝型管等。四、空气调节的管理空气调节设备设施的管理是物业管理中的一项重要工作，空调系统的设备工艺技术复杂，造价比较昂贵，运行中能源消耗也很大，因此无论是空调系统的日常操作、日常运行还是维修养护管理，都应有专业管理队伍，配套的规章制度，严格的管理标准和明确的职责。1.空调管理的资料准备物业管理人员最好能在工程项目的建设阶段就参与设备