20131218-南京公司-颐和路十一地块项目定位及物业发展建议2

颐和路十一地块工程

定位及物业开展建议报告NewVisualAngel2013年12月目录contents工程条件分析1工程经济测算3附件-商业业态方向4工程区块功能定位2本案本案——新街口直线距离：2.5KM本案——湖南路直线距离：1.3KM本工程位于北京西路，主城核心区域，与湖南路距离较近，区域价值及认知度高；颐和路公馆区是20世纪三十年代提供政府官员居住的高级住宅区。政要官邸集聚，环境优美、交通便利，同时也是外国使馆集中设置的地段。拥有北京西路城市主要干道，多条公交线路及规划地铁四号线，工程整体交通便利性均相对较高；工程主城核心区域，具备深厚历史肌理及文化积淀，整体价值高，交通便利性高新街口湖南路本案——火车站直线距离：4KM公馆区组成局部，区域环境良好，私密性高，并未形成商业气氛，且地块内部髙、低端物业并存地块东侧：宁海路和福鼓楼新村：均为老旧居民住区，相对低端；地块内部：地块内部高端居住物业，同低端杂乱居住物业并存，对于公馆整体形象存在影响地块西侧：莫干路和颐和路公馆区；道路两侧均为高端居住社区，整体并未设置商业元素；地块北侧：颐和路公馆区；十二地块已设置总部经济及高端工程；地块南侧：北京西路和民国建筑风貌区；道路两侧均为高端居住社区，环境优美，私密性高，整体并未设置商业元素；本案〔公馆区〕莫干路宁海路颐和路公馆区北京西路指标说明：地块内23栋民国建筑〔1栋1类1级、21栋1类2级、1栋1类3级〕及民国时期的院落围墙、绿化、构筑物等历史遗存应予以保存，并根据等级评定进行相应维护、修缮、保存；用地内两栋二类一级建筑在建筑型体、风格与民国公馆区环境根本协调，建议予以保存；除上述必须保存和建议保存的建筑以外的建筑可予以撤除，并进行环境综合整治，对原有建筑进行加固修缮，保护、恢复；保护修缮方案应保持保护建筑传统构造特点，维护原建筑细节风貌，主要针对立面、现代化设施配置、挂牌公告、景观等；用地内新建建筑风格应与风貌区相协调，主体建筑层数为两层，局部三层，檐口高度参照周边相邻建筑高度，原那么上浮动不超过0.5米，并控制在9米以内为宜，建筑屋脊高度应控制在12米以内；用地性质用地面积R1一类居住用地23174㎡建筑密度绿地率≤30%≥50%限高要求檐口高度9米以内，屋脊高度12米以内工程规划指标说明——限制条件多，用地性质不匹配保存建筑说明——保存建筑多保存建筑25栋，建筑面积约8280平保护等级一类一级图例标注1建筑面积432.7保护等级一类二级图例标注23456建筑面积555.33324.34325.98398.5308.69图例标注7891011建筑面积163.18297.78282.18228.86253.36图例标注1213141516建筑面积147.66292.28284.52197.62147.64图例标注1718192021建筑面积280.12203.12250.26253.08325.14图例标注22建筑面积320.6保护等级一类三级图例标注23建筑面积226.07保护等级二类一级图例标注2425建筑面积1401.9378.64保存建筑指标说明——一类一级：1栋，总建432.7㎡一类二级：21栋，总建5840.24㎡一类三级：1栋，总建226.07㎡二类一级：2栋，总建1780.54㎡合计：保存建筑25栋，总建约8280㎡区属区属省属区属省军区区属区属市属省军区区属省军区省属区属省军区区属鼓楼医院私有保存建筑产权说明——产权类型多，军产多地块内部建筑产权包含部队，省、市、区属及私有等中国银行部队（54户，5452.7㎡）代管产（38户，5284.7㎡）其他（103户，7300.5㎡）项目费用项目费用项目费用住宅评估单价49850住宅评估单价49850住宅评估单价49850住宅评估总价271817095住宅评估总价263442295住宅评估总价200990215非住宅评估单价——非住宅评估单价——非住宅评估单价8540非住宅评估总价——非住宅评估总价——非住宅评估总价13655460商业门面评估单价——商业门面评估单价——商业门面评估单价35760商业门面评估总价——商业门面评估总价——商业门面评估总价59704896装修费6543240装修费6341640装修费8760600附属物费2726350附属物费2642350附属物费3650250搬家费272635搬家费264235搬家费201595奖励费5452700奖励费5284700奖励费4031900过渡费5496322过渡费5326978过渡费4064155停业停产损失费——停业停产损失费——停业停产损失费5868828企业搬迁费——企业搬迁费——企业搬迁费5868828不可预见费43846251不可预见费42495330不可预见费43971190代管产——代管产另加90%293217775代管产——总计336154593总计619015302总计350767918合计1305937813（约13.06亿元）〔备注：该费用不含前期手续办理、垃圾清运、环保措施等费用，涉及面积、户数以最终进场实际调查为准，表格内部数据，均来自《颐和路公馆区第十一地块工程情况汇报》资料〕腾迁本钱说明——腾迁本钱高，难度大，工程腾迁面积约1.804万平，腾迁费用约13.06亿元新方案说明——拆多建少，新建物业6792平米，根据腾迁本钱13.06亿元，单纯以新建物业进行本钱分摊，那么新建物业售价需高达20-25万/平米，工程运作难度大原有指标说明用地面积总建筑面积备注23174㎡18040㎡总建面积：根据《颐和路公馆区第十一地块项目情况汇报》资料中，所有腾迁面积总和计算容积率0.778新方案指标说明用地面积总建筑面积备注23174㎡15072㎡总建面积：保留总建+新建总建保留总建：25栋保留建筑之和新建总建：11栋新建建筑之和保留建筑面积新建建筑面积8280㎡6792㎡容积率0.65新旧方案比对，总建面积差距约3000平米，容积率差距约0.13〔备注：紫色边框，未填色体块为新建物业〕新建物业标注楼号1234567891011楼栋面积507.8806.72237.4507.8507.8407.51007.51007.5584.04584.04634可建设用地面积6900平，扣除保留建筑基底3800平，可新建11栋两层、局部三层建筑，保证整体30%建筑密度，新建建筑总面积：6792平1234567891011工程规划指标分析——工程作为城市核心，拥有优越资源，小规模历史建筑保护的住宅性质用地工程，通过规划指标理解，存在诸多难点——1、限制条件多；2、保存建筑多；3、产权类型多；4、军产多；5、腾迁本钱高，难度大；6、拆多建少；7、用地性质不匹配；工程作为市场化、企业化运作，需考虑市场可行性及工程资金平衡，因此结合合理化工程区块功能定位，进行工程分析……目录contents工程条件分析1工程经济测算3附件-商业业态方向4工程区块功能定位2本案十二片区酒店布局示意酒店大堂酒店咖啡吧、影院餐饮清吧水疗十二片区概况：颐和公馆总占地2万平米；沿承原有民国风貌，以城市精品酒店定位为主，并配置如会议中心、咖啡厅、顶级中西餐厅、水疗SPA等相关配套；凸显历史与人文情怀；工程区块功能定位思考——工程北侧已设置综合性商业工程十二片区同工程相邻，规划定位为凸显历史与人文情怀的城市精品酒店，业态以酒店及餐饮为主十二片区城市精品酒店〔综合性商业工程〕本工程片区〔企业会所及商业〕思南公馆酒店+公寓区〔软封闭，静〕思南公馆名店区〔开放，动〕思南公馆企业区〔软封闭，静〕工程定位思考：十一、十二片区整体考量——工程紧邻已改造完成十二片区，需作为整体工程考量，十二片区以设置综合性商业工程，对外经营，提供区域一定商业功能，工程片区定位以企业会所，完成对于区域功能构建及完善；市场化、企业化运作考量——工程开发本钱投入极高，从市场化、企业化运作角度，设置企业会所及少量商业，有助于工程资金平衡；工程区块功能定位思考——企业会所及少量面向社会开放商业十一、十二片区整体考量，从高本钱投入及工程资金平衡角度，开展企业会所业态相对适宜，进一步完善区域功能企业会所商业呈现金陵近代独特历史风貌，面向社会开放的高品质综合示范平台整体定位工程条件分析景观轴线工程价值分析：开放性、昭示性——B＞A＞C私密性——C＞A＞B商务性——A＞C＞BCAB商务轴线昭示轴线绿化轴线通过针对工程综合条件分析，北京西路开发性、昭示性较好，莫干路私密性，宁海路商务性相对较好区域支路私密性高建议将工程分为两大功能模块：企业会所区块保存企业客户，带入圈层交流；精致商业区块：东南角设置局部民国、公馆文化展示展览型业态；剩余区域以中高端精品商业为主；功能分区建议工程整体功能分区——景观节点示意精致商业企业会所目录contents工程条件分析1工程经济测算3附件-商业业态方向4工程区块功能定位2收益测算说明工程收益测算说明——企业会所区域新建物业对外销售，保存建筑以长包为主，剩余区域物业均以租赁为主，以保证业态稳定性及方案落地开发投入大，盈利结构单一——工程作为主城核心区域拆迁难度及投入本钱极高较大，作为市场化运作，单纯依托商业租金回现，难以平衡；纯政府化运作——如思南公馆，上海政府及城投开发，非市场化运作；丰富盈利结构——如岭南天地，包含住宅、商业、办公等，通过住宅销售回现；新建物业历史人文价值有限——工程内保存建筑作为保护建筑，具备较高人文价值，新建物业以仿古建筑为主，实际并不具备历史人文价值；思考1思考2思考3工程作为纯市场化运作，需结合风险、收益综合考量，同时新建物业历史人文价值有限，建议企业会所区域新建物业对外销售，保存建筑以长包为主，剩余区域物业均以租赁为主，以保证业态稳定性及方案落地。收益测算说明位置定位业态经营情况租金（元/平米·天）1912街区6-8熙南里4-6本案——5-7一、经营性商业租金比较法综合一、二所述，本工程租金为5-7元/平米·天，考虑到常规商业运作需经历约三年培育周期，因此初期商业租金计算相对较低，保证业态顺利导入，商业正常运作，本工程租金分为三个收取分为三个阶段：营业前三年租金分别为5、5、8元/平米·天，出租率为70%；营业第四年至第六年随着业态的成熟，租金涨至10元/平米·天，出租率上升至85%，第六年租金较上年涨8%；第七年起出租率到达100%，租金每两年增幅8%。工程收益测算说明——收益测算说明三、销售收入：结合本工程条件与南京类似工程出售总价换算，物业单价约10万元/平米二、企业会所租金算法选取同类典型工程案例租金计算方式进行测算：上海新天地租金约40元/㎡·天，周边商业租金约20元/㎡·天；保护建筑同常规商业租金价格关系约2:1；当前工程商业租金约5元/㎡·天，企业会所租金以10元/㎡·天，出租率及涨幅与经营性商业同样原那么考量静态收益测算说明

楼栋数面积（平方米）单价投资时间收入（万元）新建销售116792.010万元/平米-67920.0企业会所长包165492.625元/平米·天30年144345.5商业租赁92787.414.7元/平米·天30年44867.4合计3615072--257132.9新建局部全部销售，销售面积6792平方米，单价10万元/平米，毛收入6.79亿元；企业会所租赁16栋，面积5492.6平米；按照动态测算方法可算出，投资30年间企业会所的平均租金为20.9元/平米·天，考虑到会所的承租能力较强，可适当涨至按25元/平米·天，投资30年后，可得毛收入14.4亿元；商业租赁9栋，面积2787.4平米；按照动态测算方法可算出，投资30年间商业的平均租金为14.4元/平米·天，投资30年后，可得毛收入4.4亿元。按静态测算法30年计算，可得工程毛收入约25.7亿元年度201420152016201720182019202020212022202312345678910成本腾迁费用4433144331443310000000新建部分建安成本1781178117810000000小计4611246112461120000000收入企业会所销售收入00679200000000企业会所租金收入0001403140316842386238625773031商业租金收入0000356570712865934934小计00679201403175922543098325135113965支出管理费用7373730000000销售费用06796790000000租赁税000168211270372390421476营业税及附加0037707898125172180195220贷款利息9676967629603028302830283028302830283028小计97491042874813274333634233571359836443723净现金流变化(55861)(56385)14482(1803)(1509)(1101)(405)(280)(65)310

累计现金流变化(55861)(112091)(97609)(99412)(100921)(102022)(102427)(102707)(102772)(102463)静态投资收益测算按静态收益法测算，在投资的第10年，净现金流由负转正静态收益测算说明开发总投入：腾迁费用130594万元+修缮费用2400万元+建安本钱2942万元+前期工程费用1935万元+管理费用218万元=138089万元；融资费用：修缮费用、建安本钱、前期工程费以及管理费的70%需要融资，以年利率为10%的3年期贷款计，即〔2400万元+2942万元+1943万元+218万元〕*0.1*3=1574万元，自取得营业收益的第一年起，每年归还利息525万元;销售费用：销售收入的2%，即67920万元*0.02=1358万元，考虑工程入市初期需进行一定推广，所以销售的前一年和当年各平摊50%，即679万元；开发总本钱：开发总投入138089万元+融资费用1574万元+销售费用1358万元=141021万元；腾迁本钱、修缮费用、建安本钱、前期工程费以及管理费用皆在工程开工的前三年平摊完。重要测算指标说明——工程税后净现金流为正是在投资的第28年，而净现值为正是在投资的第48年动态投资收益测算序号项目合计2014年2015年2016年2017年.......2052年.......2091年

1234.......28.......48一现金流入457153.30.00.067920.01657.7.......8256.0.......17824.11商业租金收入102993.40.00.00.0254.4.......2196.5.......4742.12企业会所租金收入286239.90.00.00.01403.4.......6059.5.......13082.03企业会所销售收入67920.00.00.067920.00.0.......0.0.......0.0二现金流出212810.046029.546708.751002.9524.6.......1448.9.......3128.11腾迁费用130593.843531.343531.343531.30.0.......0.0.......0.02修缮费用2400.0800.0800.0800.00.0.......0.0.......0.03新建部分成本4876.51625.51625.51625.50.0.......0.0.......0.04管理费用218.372.872.872.80.0.......0.0.......0.05财务费用1573.90.00.0524.6524.6.......0.0.......0.06销售费用1358.40.0679.2679.20.0.......0.0.......0.07税费合计71789.10.00.03769.60.0.......1448.9.......3128.18租赁物业税费68019.50.00.00.00.0.......1448.9.......3128.19房产税46509.10.00.00.00.0.......990.7.......2138.99.1营业税及附加21510.40.00.00.00.0.......458.2.......989.29.1.1销售物业税费3769.60.00.03769.60.0.......0.0.......0.09.1.2土地增值税0.00.00.00.00.0.......0.0.......0.09.2营业税及附加3769.60.00.03769.60.0.......0.0.......0.09.2.1税前净现金流量244343.4(46029.5)(46708.7)16917.11133.1.......6807.1.......14695.99.2.2所得税84270.40.00.04229.3283.3.......1701.8.......3674.0三税后净现金流量160073.0(46029.5)(46708.7)12687.8849.8.......5105.3.......11022.0四累计税后净现金流量

(46029.5)(92738.2)(80050.4)(79200.6).......323.3.......160073.0五净现值

(46029.5)(90985.0)(79231.8)(78474.1).......(37042.2).......100.9六IRR

3.9%〔收益说明：销售物业考虑于开工第三年，对外销售计算；长包会所相对成熟、稳定，考虑以交付使用，即2017年开始收取；商业需经历培育期，因此考虑给予半年免租期，即2017年下半年开始收取〕目录contents工程条件分析1工程经济测算3附件-商业业态方向4工程区块功能定位2佛山岭南天地政府主导，瑞安天地房产开展开发，融合特色传统文化和现代休闲生活元素的综合开展工程佛山岭南天地项目概况地址佛山市禅城区祖庙东华里中心地段开发商瑞安房地产有限公司占地面积65万㎡建筑面积150万㎡（地上）大型综合体项目开发07年开发，整体分五期，预计整体完成时间2018年，一期于11年结束同本工程性质类似——祖庙东华里片区位于佛山老城中部，属核心保护区，是佛山文物古迹最密集，规模最大，传统风貌保存最完整历史文化街区。共有22处文物保护单位，其中祖庙东华里为国家级保护单位。商业街开发商背景——国内典型旧城改造开发商；成功开发“上海新天地”，著名旧城改造工程，打造具有城市历史风貌、创造前沿体验的时尚中心，成为知名城市地标；LOTDLOT4LOT14LOT4LOT14LOT1祖庙运作模式首期开发构成：LOTD商场，酒店及公寓：总建5.2万方〔其中公寓约2万方〕LOT1商业街〔第一阶段〕：总建2.26万方LOT4住宅：总建4.2万方LOT14住宅：总建1.45万方住宅5.65万方公寓2万方总计7.65万方酒店等3.2万方商业街2.26万方总计5.46万方←首期构成↓资金平衡开发模式：政府主导规划及拆迁，企业参与开发运作工程作为城市核心区域，历史文化街区，内部建筑密集，产权关系复杂，同时文物保护建筑较多，前期拆迁工作难度较大；前期由政府主导区域规划及拆迁工作，以保证工程根据节点，顺利推进，企业参与，实现工程规划落地；政府主导，企业参与开发运作，同时通过住宅、公寓等可售物业搭配，丰富收益结构，保证资金平衡功能构成物业类型名称餐饮中餐翡翠面馆、mynoodle、原汁原味、味稻粥城、素会等西餐9garden（9花园）等休闲星巴克、满记、哈根达斯、costacoffee、awfullychocolate（巧克力蛋糕）、GODIVA（歌蒂梵手工巧克力）、mycoffee等文化黄祥华、酒行会馆、咏春堂、简氏别墅等娱乐爱马仕酒吧等礼品Tittot（琉园）、LLADRO（西班牙雅致瓷器）、李禧记、汉堂本色等配套余仁生、游客信息中心、企业会所等工程功能复合化，落点文物保护街区，物业由经营性商业、配套型物业及企业会所等构成工程形态工程设置三个路口可进，分别为佛山图书城右侧、人民路和建新路；工程设置地上停车场五个，约1000个停车位，其中西侧停车位以改建为企业会所商务区；出入口及停车设置内部人流动线设置工程以历史文物建筑为主体，设置“多线型”人流动线，以不同风格主题及档次进行各层级人流分类引导，在主要干道均设置多个出入口；工程动线特点——脉络清晰，宽度适宜；多分支设计，防止出现死角；——开放性高，配套充足——人流动线自由，以主题、层级为隐性引导开放式工程形态，保持同客户充分互动，同时内部人流动线自由度高，仅以主题、层级作为隐性引导，充分提升体验感思南公馆思南公馆项目概况地址浦西市中心核心区域，复兴公园旁开发商上海城投占地面积5万㎡建筑面积8万㎡（老建筑51栋3万㎡，新建筑2.7万㎡，2.2万地下空间）项目组团思南公馆酒店、特色名店商业区、思南公馆公寓、企业公馆同本工程性质类似——思南公馆是上海市中心唯一成片花园洋房保存保护为宗旨工程，共51栋历史建筑的花园洋房，建筑形态多样化，是上海近代居住类建筑的集中地。出于新天地，胜于新天地——距离新天地500米新天地以上海独特的石库门建筑旧区为根底改建成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街，是石库门建筑与现代建筑组成的时尚步行街；政府主导开发建设，上海历史风貌区，呈现独特历史风貌、面向社会开放的高品质商住综合工程运作模式政府规划开发，盈利构成丰富，包含稳定租赁收益、随机酒店收益及短期回现的长包、公寓销售收益开发模式规划上海市政府开发与运营上海城投开发周期十年开发周期盈利模式商业租金酒店收入企业会所长包公寓物业销售工程以纯粹非市场化运作，上海市政府牵头，上海城投进行工程整体开发与运营，过程中最大限度降低外部及市场化因素干扰，以实现工程规划顺利落地，及工程整体品质及开展目标完成；但即便以非市场化运作，工程仍于整体盈利结构进行丰富搭配，平衡工程开发资金投入；销售回现——企业会所长包，公寓物业销售，通过销售回现，为工程开发提供造血；租金收益——商业租金盈利，酒店经营收益，通过租金收益，进一步扩展工程盈利；功能构成项目规划经营分类名称特色名店休闲Costacoffee、哈根达斯、boxingcatbrewery（拳击猫啤酒屋）、尊邸（威士忌）等西餐shanghaislim‘s等中餐慧公馆、晶浦会等生活“SHLOVE”主题展览、本土原创设计师、国外原创设计师、“申活”沙龙俱乐部、龙门雅集画廊、蒲蒂花廊等其他诗碧阁（披萨）、MUSE（日本料理）、法国餐厅、O.SPA、健身会所等公馆酒店商务别墅22800特价+15%服务费花园别墅16000特价+15%服务费常规38000+15%服务费浪漫洋房5888+15%服务费公馆公寓——（对外销售）企业公馆企业VIP接待、产品展示工程功能复合化，包含特色商业街区、企业会所、公馆酒店及公馆公寓，功能分区明晰，相互互动促进，同时降低相互间干扰影响工程形态工程形态以开发与封闭形式相结合，特色名店区以开放式形态为主，强化对外交流及人流导入，剩余功能区域以低矮围墙、绿化软隔离，降低相互影响工程形态——动静别离，开放有度商业区以开放式商业形态为主，强调对外交流互动，导入客群；酒店、公寓及企业会所局部，以围墙，绿化进行一定分割，在保存互动性根底上，降低业态间相互干扰；典型案例借鉴——政府主导盈利丰富功能复合形态开放功能构成复合化，以文化为主导，内部包含商业、办公等多类型业态政府主导，企业参与开发运营，可降低前期难度，高效推进工程运作；盈利结构丰富化，合理分配销售、运营物业比例，以保证工程整体资金平衡；文化为核心工程形态开放化，以实现内外部各功能间充分互动，以发挥综合工程优势；精致商业区精品餐饮、雅致休闲面向群众客户，以良好形象、特色化餐饮及也只休闲业态为主，作为工程同群众客户对接窗口，导入人流，提供品质、特色的开放式商业环境业态及品牌建议项目规划经营分类名称特色名店休闲Ambrosia巧克力、凯瑟琳午餐妆园、布瓜咖啡、L'apresmidi午后咖啡馆等西餐TheVEGGIETABLE中餐透明思考餐厅、两淮一绝面馆、马祥兴等生活云起香堂、THUN图恩、匠心坊等其他Casanova、PATANEGRA等休闲餐饮休闲餐饮入口广场组团景观为工程借景，并降低影响组团景观入口广场入口广场聚集人气，开放性空间民国、公馆博物馆精致商业区上海知名餐厅，创立者为台湾知名的影后杨慧珊女士，为客户提供全新餐饮文化体验透明思考餐厅琉璃打造餐厅，享用美食之余，还有远远高于食物之外的艺术。它的大门、吧台、兰花