《物业承接查验手册》培训宣讲0226省公开课一等奖全国示范课微课金奖课件

《承接查验手册》宣讲培训前期服务部韦国斌年2月1/60序言为规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动指导和监督，维护业主正当权益，依据建房[]165号《物业承接查验方法》等国家相关法律法规要求，并结合奥园物业实际情况，制订本方法。2/60六、承接查验表单填写目录五、承接查验操作指导及检验方法四、承接查验关键点三、承接查验工作程序二、承接查验流程一、承接查验定义3/60

指承接新建物业前，物业服务企业和地产项目企业按照国家相关要求和前期物业服务协议约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检验和验收活动。内容包含：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。一、承接查验定义4/60规范各物业项目对消防系统设施设备承接查验确保消防系统设施设备在协议期内日常运行躲避和降低物业管理服务中所管理消防系统安全责任和风险取得地产项目企业、业主、企业三赢5/60项目工程部物业企业发出邀请组织验收资料接管现场接管反馈问题施工整改确认接管与物业企业二、承接查验流程6/60三、承接查验工作程序7/602.承接查验方案三、承接查验工作程序

必要时由奥园物业前期服务部组织奥园物业相关职能部门对《××××项目物业承接查验方案》进行评审，各部门针对方案提出专业评审意见，前期服务部汇总意见后反馈至项目。项目在物业交付使用前三个月，由地产项目企业配合物业企业编制《××××项目物业承接查验方案》，形成书面方案汇报，在方案内明确时间节点安排、项目查验范围、查验方法、查验人员安排、查验结论统计、查验结论反馈等内容。

《××××项目物业承接查验方案》经地产项目企业工程经理、项目责任人、工程分管领导同意后报奥园地产负责交楼部门立案。8/603.承接查验计划地产项目企业应在签署承接查验协议前90天发出承接查验工作邀请函，如无按时发出，物业项目责任人应与房产项目企业协商确定验收时间，依据工程完成情况，在项目交付前完成验收，确保双方验收计划按照节点执行；物业项目依据地产项目企业承接查验计划上报物业总企业前期服务部，方便组织落实承接查。计划内应包含承接查验后物业项目签字权限名单；

前期介入小组应向地产项目企业取得工程完工情况说明，依据工程完成情况和项目施工进度表编写查验计划；三、承接查验工作程序9/60四、承接查验工作关键点第一阶段：以业主对交付单位角度进行预验收（由项目工程部、物业企业、施工单位三方对交付区域进行分户分项检验验收），关注整体观感及功效缺点；第二阶段：从物业后期管理角度进行公共部位、公共设备设施进行检验和验收（由物业企业负责、项目工程部配合对交付区域设备设施进行检验验收），关注使用功效和整体观感。1.工作关键点承接查验交楼前2个月,分为两个阶段开展查验10/60（一）建设工程完工验收合格，取得规划、消防、环境保护等主管部门出具认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门立案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、小区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

四、承接查验工作关键点2.实施承接查验物业，应该具备条件：11/60四、承接查验工作关键点2.实施承接查验物业，应该具备条件：（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功效要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规要求其它条件。12/603.成立验收小组物业服务中心在接到项目工程部提出移交申请2个工作日内成立“验收小组”验收小组编制《新建物业共用部位接管验收工作安排》验收小组依据《新建》所确定时间节点进行逐项验收填写依据包含物业服务中心、前期服务部、项目工程部、客户服务部、工程管理部新建物业共用部位移交计划和完工图纸、设备清单等产权、技术资料等文件《新建物业共用部位验收表》、《小区公共绿化验收单》四、承接查验工作关键点13/60物业服务中心负责每日搜集汇总验收不合格项填写《质量缺点整改通知单》验收小组负责推进质量缺点整改工作在要求时限内整改完成并交予复验直至合格确保有足够时间进行保洁垦荒工作项目工程部认为质量缺点整改完成后符合复验条件，及时通知物业服务中心进行复验物业服务中心、项目工程部双方签字盖章确认，并明确整改时限4.验收问题整改跟进：四、承接查验工作关键点14/60验收合格后，物业服务中心在3个工作日内给项目工程部签署《验收经过证实书》。当此次所需交接共用部位、共用设备设施及相关资料全部验收经过后7个工作日内，物业服务中心与项目管理部办理接管手续，并签发《接管通知》。四、承接查验工作关键点5.接管验收交接：15/60A.项目物业项目现场工程部责任人按《接管物业需移交资料清单》（模板）编制本项目协议范围内设施设备《接管物业需移交资料清单》，递交地产项目企业；地产项目企业在承接查验前120天,应该向物业企业移交资料。未能全部移交前款所列资料，地产项目企业应该列出未移交资料详细清单并书面承诺补交详细时限。四、承接查验工作关键点6.资料承接查验工作关键点16/60项目物业项目现场工程部责任人按地产项目企业移交清单进行查对;完成资料移交合格后，分别按职责权限签字确认。填入《接管物业移交资料清单》、《共用设施设备资料移交清单》和《接管验收资料遗留问题清单》;对资料遗留问题发《工作联络单》督促地产项目企业整改，各类资料由现场责任人移交物业项目档案管理人员组织存档。B.C.四、承接查验工作关键点6.资料承接查验工作关键点17/60E.项目对地产项目企业移交资料进行全方面清点和核查，填写交接清单，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行合格证实文件。

D.如地产项目企业未能全部移交前款所列资料，项目必须在《物业承接查验协议》中列明《接管物业未移交资料明细表》，并注明补交详细时限等要求。四、承接查验工作关键点6.资料承接查验工作关键点18/60

产权资料：国有土地使用权证（国土证）建设用地同意书地界界桩放点汇报修建性详规复函建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证产权资料：项目命名复函小区总规划平面图项目公安门牌复函建设单位营业执照房屋产权清册配套设施设备、管理用房、业委会用房产权证实四、承接查验工作关键点6.资料承接查验工作关键点19/60

完工验收资料：工程完工验收汇报工程施工许可证施工图设计文件审查意见单位工程质量综合验收文件市政基础设施相关质量检测和功效性试验资料规划验收、公安消防、环境保护等部门出具认可文件或者准许使用文件人防完工验收证实四、承接查验工作关键点6.资料承接查验工作关键点20/60完工验收资料：施工单位签署工程质量保修书隐蔽工程等完工验收合格证实。地质勘探汇报，沉降观察统计。《住宅质量确保书》电梯合格证和使用证实燃气工程完工验收合格证实水质检测汇报四、承接查验工作关键点6.资料承接查验工作关键点21/60

供电协议供水协议燃气开通协议电信协议有线电视协议室外管网施工协议土建总包协议精装修总包协议电梯采购安装协议智能化施工协议园建施工协议消防施工协议各施工单位详细电话及协议台账协议资料：四、承接查验工作关键点6.资料承接查验工作关键点22/60

完工总建筑平面图单体建筑完工图单体结构完工图消防完工图给排水完工图电气完工图室外地下管网完工图停车场施工完工图园建绿化完工图智能化完工图外电施工完工图户型平面图（一户一图）户型水电线路图完工图纸资料(蓝图原件)：四、承接查验工作关键点6.资料承接查验工作关键点23/60电梯随机资料电梯随机专用工具清单电梯采购协议、保养协议、保养计划、保养统计、合格证、使用登记证变压器出厂技术参数、维护使用说明书变压器验收合格证环网柜维修、使用、安装说明书环网柜专用操作工具（绝缘工具）低压配电柜系统图、原理图低压配电柜维修、使用、安装说明书低压配电柜验收合格证发电机维修、使用、安装说明书发电机试车验收合格证发电机专用操作工具门口机、门禁、道闸、监控中心各设备维护使用说明书智能化安防监控验收合格资料防雷测试汇报电气技术资料四、承接查验工作关键点6.资料承接查验工作关键点24/60

生活泵控制原理图、PLC、变频器、显示器维护使用说明书各类泵出厂合格证各类泵出厂合格证各类阀门维修使用说明书、合格证消防报警地址码清单消防主机、联动柜使用说明书（包含主机操作、修正密码）消防报警地址码清单湿试报警阀维护使用说明书消防泵、喷淋泵控制柜电气原理图消防报警系统图消防给排水资料四、承接查验工作关键点6.资料承接查验工作关键点25/60项目资料接管验收时轻易遗漏以下资料：项目规划设计总平面图（红线图）项目规划报建资料项目用地证实资料项目完工验收城建档案资料园林施工图室外管网图煤气施工资料人防验收资料四、承接查验工作关键点6.资料承接查验工作关键点26/60五、承接查验操作指导及检验方法1.配电系统设施设备27/60五、承接查验操作指导及检验方法2.给排水系统设施设备28/60五、承接查验操作指导及检验方法3.楼宇及精装修系统设施设备

29/60五、承接查验操作指导及检验方法4.空调暖通系统设施设备30/60五、承接查验操作指导及检验方法5.消防系统设施设备31/60五、承接查验操作指导及检验方法6.电梯与升降系统设施设备32/60五、承接查验操作指导及检验方法7.安防及弱电系统设施设备33/60五、承接查验操作指导及检验方法8.人防系统设施设备34/609.交付突发事件应急预案交付应急事件上报交付突发事件应急情况分类交付工作应急领导小组交付应急处理标准交付应急事件处理政府支持；律师介入；快速反应，果断处置；谁主管，谁负责；代表谈判制；信息上报。接到应急事件信息时项目经理15分钟内抵达现场，1小时内上报分管领导、应急小组组长、副组长。交付现场群体事件；集体投诉事件；交付现场突发性事件交付前两个月成立带媒体到交付现场采访；拉横幅、发传单、聚集人群冲击物业项目（或交付现场）；交付流程逆走、带验房师验房、销售列入特殊业主验房；停水；停电。35/60五、承接查验操作指导及检验方法10.房屋本体分类·基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶·顶棚·外墙、门厅·地（楼）面·水泥砂浆面层·楼梯间、走廊、·门窗·楼梯、扶手、护栏·道路·绿化、人造景观、围墙·路灯·给排水系统·排水沟、渠、池、污水井、化粪池·垃圾容器、垃圾转运设施·污水处理设施·机动车（非机动车）停车设施·休闲娱乐设施·消防设施、安防监控设施、人防设施·其它共用部位共用设施36/60五、承接查验操作指导及检验方法10.房屋本体

房屋结构组成⒈基础⒉墙或柱⒊楼地面（梁板与地面）⒋楼梯⒌屋顶⒍门窗等从属部分主要部分1、阳台2、楼梯3、台阶4、雨篷5、坡道6、玻璃幕墙37/60五、承接查验操作指导及检验方法10.房屋本体

房屋本体保修期限建筑主体结构设计使用年限50年地基基础一类建筑100年以上、二类50-100年、三类25-50年屋面防水工程、有防水要求卫生间、房间和外墙面防渗漏，为5年38/60五、承接查验操作指导及检验方法10.房屋本体

查验方法1、观感质量2、防水部位查验及渗漏测试3、变形观察4、沉降观察39/60·项目屋面防水等级Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级建筑物类别尤其主要或对防水有特殊要求建筑主要建筑和高层建筑普通建筑非永久性建筑防水层合理使用年限25年5年防水层选取材料宜选取合成高分子防水卷材、高聚物改性沥青防水卷材、金属板材、合成高分子防水涂料、细石防水混凝土等材料宜选取高聚物改性沥青防水卷材、金属板材、合成高分子防水卷材、合成高分子防水涂料、高聚物改性沥青涂料、细石防水混凝土、平瓦、油毡瓦等材料宜选取三毡四油沥青防水卷材、高聚物改性沥青防水卷材、合成高分子防水卷材、金属板材、高聚物改性沥青防水涂料、合成高分子防水涂料、细石防水混凝土、平瓦、油毡瓦等材料可选取二毡三油沥青防水卷材、高聚物改性沥青防水涂料等材料设防要求三道或三道以上防水设防二道防水设防一道防水设防一道防水设防五、承接查验操作指导及检验方法屋面防水等级和设防要求40/60五、承接查验操作指导及检验方法房屋装饰装修现场查验内容、方法墙面、天花抹灰查验门与窗查验吊顶查验轻质隔墙查验饰面板（砖）查验幕墙查验涂饰查验裱糊、软包细部查验地面铺装查验41/60五、承接查验操作指导及检验方法11.共用设施·基础设施·天台·公用天线·消防设施·小区路灯·绿化·小区道路·垃圾池（箱）·垃圾转运站·岗亭·电动道闸·车库·沙井、检验井和化粪池·明暗沟·挡土墙、坡·踏步·台阶·水池、水箱·信箱·景观、雕塑和文化娱乐设施42/60五、承接查验操作指导及检验方法11.共用设施分类·消防设施·信报箱·娱乐设施·安防设施·路灯·宣传栏室外设施1、道路2、绿地3、人造景观水池4、围墙、挡土墙、坡、踏步、台阶5、大门6、沉沙井、检验井和化粪池7、垃圾池（箱）8、垃圾搜集站9、室外停车棚10、保安亭配套设施43/60五、承接查验操作指导及检验方法11.公共部位参考标准·门窗、墙体、屋顶及地面完好，无渗漏、积水现象，照明正常，无杂物，管线安装牢靠，设备标识清楚·通向避难层防烟楼梯是否在避难层分隔、同层错位或上下层断开，人员须经避难层方能上下·建筑高度超出100m建筑，应设避难层，且避难层应设消防电梯出口·兼作设备层，设备管道是否集中布置·有些人员正常活动避难层和架高层净高不应低于2m。44/60五、承接查验操作指导及检验方法12.设备房移交·专变高低压房查验·发电机房查验·消防中心查验·生活、消防泵房查验·电梯机房查验·空调机房查验·电表房查验·水表房查验·风机房查验·污水泵房查验45/60五、承接查验操作指导及检验方法12.设备房移交查验·成立三方查验小组·准备运行值班人员，编制运行值班班次·资料准备，熟悉图纸和资料、印制承接查验表格及运行表格·工具和仪器仪表·制订现场查验工作计划，安排查验工作进度前期准备46/60五、承接查验操作指导及检验方法12.设备房移交查验专变高低压房查验高低压配电柜干式变压器直流屏47/60五、承接查验操作指导及检验方法12.设备房移交查验发电机房查验·发电机开启测试·气体灭火系统检验·储油箱检验·气体灭火报警系统检验·消防系统检验·防爆灯具检验·烟滤水箱检验·开启电池检验48/60五、承接查验操作指导及检