商业街可行性研究报告

商业街可行性研究报告(本文档为word格式，下载后可修改编辑!) 0 3 5 51.4开发企业概况 51.5项目综合评价 6 82.1选址分析 82.2建设条件 3.1市场分析 3.2项目特点分析 3.3市场营销策略 4.2建筑设计 4.3结构设计 4.4电气设计 4.5给排水设计 5.1环境保护 6.1项目组织管理 6.2建设工期安排 第7章投资估算与资金筹措 7.1投资估算 8.1评价依据与说明 8.2收入估算 8.3盈利能力分析 8.4清偿能力分析 8.5资金平衡分析 8.6敏感性分析 8.7临界点分析 8.8主要技术经济指标 9.1经济影响分析 9.2社会影响分析 9.3适应性分析 9.4社会风险及对策分析 第10章结论与建议 1.1项目概述1.1.1项目名称：某某商业街建设项目1.1.2建设单位：某某置业有限公司1.1.3建设地点：该建项目建设用地位于某某市贵池中学周边，工程场界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。其地理位置位于某某市中心区域。1.1.4主要建设规模与内容：该建项目占地面积39087平方米，总筑面积181076平方米，主要建筑物情况见表1-1。表1-1主要建筑物一览表建筑分类建筑名称建筑面积(吊)备注地上建筑1#楼2*楼3#楼4#楼3～4层，为商业用途。5#楼15层，1～4层为商业用途，5～15层为单身公寓。地下建筑l#楼地下室地下一层面积21617吊，地下二层面积20274吊。2#楼地下室地下一层。1.1.5投资估算与资金筹措：项目总投资估算为84679万元，其中含建设期利息1350万元。资金筹措计划为：企业自筹25404万元，楼盘预售款49275万元，申请银行贷款10000万元。1.1.6进度计划：本项目拟在3年内建设完毕，5年内销售资金全部商业街可行性研究报告回笼(含建设期)。1.1.7主要技术经济指标表1-2项目主要经济技术指标汇总表序号单位指标备注技术指标1总占地面积平方米2总建筑面积平方米其中：地上总建筑面积平方米计算容积率地下总建筑面积平方米不计算容积率3建筑占地面积平方米4综合容积率5建筑密度%6绿地率%7居住户数户8机动车停车位辆其中：地面停车辆地下停车辆二二二经济指标1总投资万元2销售收入万元3上缴税收万元4税后利润万元5投资利润率%6资本金利润率%7内部收益率%税后8财务净现值万元税后9借款偿还期年3贷款意向1.2编制依据商业街可行性研究报告(1)《某某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》年)《某某商业街规划方项目设计》项目单位提供的其他资料有关统计调查资料1.3研究范围我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、工程方案、市场环境、投资构成与能力、财务效益与社会效益、环境影响等方面进行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。1.4开发企业概况企业名称：某某省某某市某某置业有限公司企业住所：某某市长江中路30号法定代表人：华某某注册资本：5000万元公司类型：其他有限责任公司经营范围：房地产开发、销售1.5项目综合评价1、本项目属房地产开发项目，符合国家产业政策。2、某某商业街建设项目在某某市主城区以打造某某市一流商业体为目标，引领某某时尚文化为宗旨，建设某某第一个城市综合体，为人们购物、餐饮、休闲、逛街和朋友聚会等提供一站式服务，具有全客层特点。城市综合体是商业发展的必然产物，是国内商业发展的趋势，目前某某市大型百货、超市仅有时代、商之都两家，而城市综合体有限公司洞察商业先机，选择高水平设计，将理所当然的受到市场青睐和回报。3、项目建设地点位于位于某某市贵池中学周边，工程场界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学，是宜商宜居的优良地段，建设开发条件优越。在某某市总体规划和城市商业网点规划中，秋浦路、翠柏路、池阳路均是某某市市级商业中心和商业街的发展目标，建设本项目是实施某某城市发展规划的需要。4、项目规划建设商业建筑和居住建筑，为城市发展和就业提供综合性商业平台，为城市居住提供优越的居所，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目标明确，规划设计定位准确。规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升。最近的某某市主城区房地产市场情况分析报告显示，2010年我市主城区房地产市场交易继续稳步增长，需求旺盛。项目市场前景良好。6、国务院已正式批准实施《皖江城市带承接产业转移示范区规划》该规划是国家层面的战略规划，某某是“皖江城市带承接产业转移示范区”的重要组成部分。随着某某市承接产业转移示范区的建设，我市房地产市场正迎来一个黄金时代。7、该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方项&项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好的社会效益。9、财务分析表明，项目财务效益良好，有税后利润19088.09万元，资本金利润率100.18%,投资利润率30.06%,内部收益率26.86%,上缴税收17088.88万元。敏感性分析表明，项目有较强的抗风险能力。清偿能力分析表明，项目有足够的还款能力。该项目在经济上是可行性。商业街可行性研究报告某某商业街建设项目用地位于某某市城区核心区域，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。秋浦路为某某市城区最早和最热闹的商业街道，翠柏路和池阳路是某某市城市商业网点规划规划精心打造的特色商业街，与主要商业街道共本项目基地紧邻贵池中学，向北一里有百荷公园，向东一里有清溪河，西北一里为某某古城墙遗址，东北不到一里有农贸市场，是宜商宜居的优良地段。2.2建设条件通讯、有线电视、网络、燃气配套条件等均能满足项目建设和营运要求。2、水文条件：某某市水资源丰富，主要由长江、河流、湖泊和水库四部分组成。长江在某某市境内全长160公里，每年四月份江水上涨，5-8月份进入汛期，历年平均水位9.20米，多年平均流量为29500立方米/秒。境内河流主要有青通河、九华河、陵阳河、五溪河、七溪河、秋浦河、清溪河、白洋河、黄盆河、龙渡河、龙泉河等，雨量充沛，丰水年月在4-8月份，枯水在冬季。商业街可行性研究报告分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量1502mm,平均温度16.1,平均无霜期240天。年平均日照1968.5小时，主导风向为东北风。对项目建设无不利影响，建设过程中要注意冬雨季施工质量。基本风压：0.40kpa基本雪压：0.70kpa4、地震：某某市所在区域，地震活动频繁，但震级较低，查《中国地震动参数区划图》(GB18306-2001),地震动峰值加速度为0.05g,相应区域地震基本烈度为6度。第3章市场分析及营销策略某某市位于某某省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是某某省“两山一湖”(黄山、九华山、太平湖)旅游区的重要组成部分。现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，总面积8272平方公里，总人口158万。全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。某某是国家生态经济示范区、实施《中国21世纪议野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有1300多种。已探明有工业开采价值的矿藏年在全省17个市中居第2位，达到16%。性工程。沿江高速、铜九铁路、安景高速的通车，九华山机场、宁宜城际铁路某某段正在加快建设，国内风景区首条轻轨一九华山旅游轨道交通项目、望东长江公路大桥、江口港区铁路专用线开工建设，立体交通网络基本形成；本形成，城市品位不断提升，城市容量不断扩大，为科学发展提供了空间；发展平台基本形成，园区建设已达到40平方公里，远期规划达到100平方公里。基础承载力不断增强，经济发展的硬环境得到改善和提升。到2008年底，某某市主城区城市人口由2001年的11.6万人发展到22.91万人，建成区面积由2001年的12.3平方公里扩大到26.33平方公里，均大大超过《某近五年来全市人民收入变化情况表人民收入2004年2005年2006年2007年2008年城镇居民人均可支配收入(万元)增长率(%农村民人均可支配收入(万元)增长率(%生改善”的良好态势。据政府工作报告，预计，全市生产总值225亿元，与2000年相比增长274%,与2008年相比增长17%;财政收入33.18亿元，与2000年相比增长621%,与2008年相比增长27%;全社会固定资产投资总额260亿元，与2000年相比增长1412%,与2008年相比增长45%;社会消费品零售总额79亿元，与2000年相比增长216%,与2008年相比增长19%;城镇居民人均可支配收入14200元，与2000年相比增长194%,与2008年相比增长10.5%;农民人均纯收入5280元，与2000年相比增长155%,与2008年相比增长11%。可以看出，虽然某某市目前城市规模和经济总量不大，但发展条件优越，发展基础不断加强，发展优势不断提高，发展速度不断加快。城市的快速发展，为房地产开发提供了巨大的市场需求。商业街可行性研究报告某某市总体规划将某某市设计为“一城五区、临江环湖”的城市格局，以老城区为主的中心城区部分主要以居住、办公和商业服务为主要职能。市级商业金融中心布置在秋浦路、长江路汇合处的中心地段。商业街以秋浦路为轴线发展为主，西向联系杏花村、三台山公园，东面连接孝肃街历史街区和滨湖广场及文化中心。商业金融中心区具备商业、金融、办公、信息、管理的综合功能，其他主要服务设施也依托其发展。建设少量规模较大、档次较高、功能齐全、服务配套、设施先进的大中型商场或购物中心。运用城市土地配置的市场经济机制，促进形成市中心区的商业金融核心地块。某某市城市商业网点规划提出积极推进改造传统商业中心，增强个性化、特色化、品牌化和网络化商业功能。未来的市级商业中心应以现状十字街与杏村商业街为基础，向东向北拓展商业中心用地，通过对主要商业街道进行业态整合，控制新增非商业建筑，增设上档次、有一定规模的商业服务设施。规划精心打造翠柏路、池阳路旅游特色商业街，与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。加大旧城改造力度，完善城市功能，提升并壮大核心区，优化用地布局，积极改造现有商业街，完善综合和特色商业街的建设，合理布局大中型商业网点，全力打造市级商业中心。优化杏村西街和百荷公园步行街的环境建设，同时建设池阳路步行旅游特色商业街，打造步行者购物天堂。改造并完善长江路综合商业街、翠柏路旅游特色商业街和东湖路观光休闲商业街的建设；建设杏村东路风味小吃特色街和南湖水街。本项目完全符合上述规划内容，具有良好的支持背景。2010年1月12日，国务院正式批准实施《皖江城市带承接产业转移示范区规今年国务院第一个颁布实施的区域规划，对于崛起中的某某具有重要的里程碑意义。某某被列入“皖江城市带承接产业转移示范区”,某某市承接产业转移示范区建设总体构想提出，到2015年，全市生产总值跨入全省第二方阵，人均生产总值跻身全商业街可行性研究报告省第一方阵，实现“总量居中、人均居前、速度居先、环境居优”的目标，五大组团成为现代化大工业和物流业的重要集聚区，初步形成中等规模的新兴产业化城市、生态宜居城市、国际旅游目的地城市和长江经济带重要滨江港口城市。随着某某市承接产业转移示范区的建设，将有利于房地产开发，意味着我市房地产市场正迎来一个黄金时代。2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%,占房地产开发投资的比重为70.7%。12.8%;房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%;房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%;办公楼销售面积增长30.8%;商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。从09年全年来看，全国商品房销售形势经历了回暖、畅旺到火爆三个阶段，量价增长远超年初预期，甚至超过了2007年，销售面积和销售金额均创历史新高，两项指标的同比增幅也同时创下历史新高。全国全年商品房平均成交均价4695元/平方米，同比增长21%,远高于07年3885元/平方米的水平。2009年份某某市房地产市场保持了持续稳定的发展态势，房地产市场交易量各房地产投资增幅明显。1-12月份我市主城增长100.05%。其中住宅14.15亿元，商业房15.17亿元，办公房6.57亿元。商品房新开工面积增幅较大。1-12月份我市主城区商品房新开工面积154.08万平方米，同比增长45.36%。其中住宅69.26万平方米，商业房57.23万平方米，办公房27.58万平方米。商品房竣工面积保持增长。1-12月份我市主城区商品房竣工面积110.46万平方米，同比增长78.16%。其中住宅81.91万平方米，商业房23.41万平方米，办公房截止2009年12月底，我市主城区商品房累计可售量为120.79万平方米，其中商品住房88.4万平方米，其中1年以上待销售商品房的面积为40.2万平方米(含住宅18.32万平方米)。2009年1-12月我市主城区共批准商品房预售面积129.91万平方米，同比上升2.22%,其中住宅84.74万平方米，同比下降1.95%。2009年1-12月份我市主城区各类商品房销售(签约)面积共139.34万平方米(预售房销售面积108.2万平方米，现房销售面积31.14万平方米),同比08年全年增长144.69%,其中商品住宅销售(签约)面积共102.95万平方米，同比08年全年增长114.69%。2009年1-12月份我市主城区销售的商品住房中，价格在800元/平方米以下的为0.27万平方米，占总成交量的0.26%;价格在800-1000元/平方米的销售面积为0.74万平方米，占总成交量的0.72%;价格在1000-1500元/平方米的销售面积为1.7万平方米，占总成交面积的1.65%;价格在1500-2000元/平方米的销售面积为7.74万平方米，占总成交面积的7.26%;价格在2000-2500元/平方米的销售面积为33.77万平方米，占总成交面积的32.8%,价格在2500-3000元/平方米的成交面积为35.93万平方米，占总成交面积的34.9%;价格在3000-4000元/平方米的成交面积为20.44万平方米，占总成交面积的19.85%;价格在4000-5000元/平方米的成交面积为1.15万平方米，占总成交面积的1.12%;价格在5000元以上的成交面积为1.48万平方米，占总成交面积的1.44%。从以上数据来看2000-3000元/平方米的占总成交面积的68.73%,是目前市场的主导消费价格，但3000-4000元/平方米的房价比例有所提高，我市总体房价处于缓慢但稳定的上升中。(二)面积阶段供销结构情况2009年1-12月份我市主城区销售的商品住房中，90平方米以下的成交面积为15.2万平方米，占总成交面积的14.78%;90-100平方米的成交面积为11.74万平方米，占总成交面积的11.4%;100-120平方米的成交面积为31.13万平方米，占总成交面积的30.24%;120-144平方米的成交面积为22.34万平方米，占总成交面积的21.7%;144-180平方米的成交面积为11.57万平方米，占总成交面积的11.24%;180平方米以上的成交面积为10.96万平方米，占成交面积的10.65%。从以上分析数据看，我市商品房的热销户型集中在90-144平方米之间，占总交易量的72.5%,中小户型增多体现住房供应结构趋向于合理化。(三)购房对象结构分析从商品房住房购买对象分类来看，1-12月本市区居民购房比例约占总成交的63.7%;其市其它地区约占11.9%;本省其它地区约占17.6%;外省市约占7%。从以上数据来看，本市区以外人口占总成交比例的36.3%。这说明我市对周边地区人口2009年1-12月份我市主城区商品房平均销售价格为3033.18元/平方米，同比上升7.09%;商品住房平均销售价格为2485.14元/平方米，同比上升2.95%。我市由于市场总量较小，一些大项目进入市场后其价格对市场价格富广场”、“金汇广场”等一批商业办公用房为主的预售项目造成了5月、10月份商业用房成交均价骤升的情况，12月以来无大型商业楼盘开盘。排除此类偶然因素，我市房地产市场总体处于稳定态势。从以上分析情况看今年全年度我市房地产市场交易稳步增长，特别是9-12三个月市场交易量增长幅度较上半年更为明显，显示一方面宏观经济情况较好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持续地发挥拉动房地产市场消费的作用，预计短期内我市房地产市场仍将保持持续增长势头。2009年全国房地产市场急剧升温，具有一定的合理性，这种合理性表现在三个方面：其一，住房刚性需求客观存在；其二，去年中央实行的宽松政策发挥积极效果；其三，资金流动性过剩导致通胀预期大增，资本避险因素推动房产成交放量。但流动性过剩引发的投资需求主要集中在大城市和东部城市，其向中小城市和西部城市传导针对部分城市出现房价上涨过快等问题，2010年1月10日，国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,“国十一条’主要内容是增加保障性住房和普通商品住房有效供给，抑制投资投机性购房需求，严格执行房地产项目资本金制度，强化商品住房价格监管和扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，实行土地合理供应，加强商品房销售管理，控制不断上扬的房价，引导合理的住房结构和消费结构。这一政策出台，表达了中央遏制房地产过快上涨的决心和信心，但全国各地情况不同，全国的一线城市和二线城市、三线城市也不一样。不能排除部分地区、部分城市的楼价还会有较大的上涨。国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升(即恩格尔系数不断下降)。2008年中国人均GDP达到3266.8美元，09年中国人均GDP将超过3500美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是中国居民消费结构升级的主年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与居民消费结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。(按照新的城市总体规划，某某市中心城区将发展到60平方公里和60万人口);四是某某市第三产业发展和人均住房消费还处于较低水平。年，某某的第三产业增加值、社会消费品零售额、商品住宅销售比黄山分别少42.4亿元、23.92亿元、4.39亿元，城镇居民人均消费性支出占可支配收入的比重低8.1个百分点，农村居民人均现金消费性支出占现金收入的比重低1.8个百分点。这说明，某某市在大力发展工业和建设城市基础设施的同时，需要进一步增加有利于促进消费的基础设施投资，以不断改善消费环境，促进居民消费，加大商品房开发，以促进城市商业发展和住房供应。3.2项目特点分析某某商业街建设项目用地位于某某市城区核心区域，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。秋浦路为某某市城区最早和最热闹的商业街道，翠柏路和池阳路是某某市城市商业网点规划规划精心打造的特色商业街，与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。商业街可行性研究报告本项目基地紧邻贵池中学，向北一里有百荷公园，向东一里有清溪河，西北一里为某某古城墙遗址，东北不到一里有农贸市场，是宜商宜居的优良地段。优越的环境某某市商业街是某某省某某市某某置业有限公司在某某市区开发的集大型超市(引进世界500强沃尔玛)、精品百货、时尚街区、单身公寓、住宅为一体的大型综某某市商业街以打造某某市一流商业体为目标，引领某某时尚文化为宗旨，建设某某第一个城市综合体，为人们购物、餐饮、休闲、逛街和朋友聚会等提供一站式服城市综合体是商业发展的必然产物，是国内商业发展的趋势，其业态组成为：沿街商铺+步行街+大型超市+主题百货+店中店模式+休闲娱乐。各体功能不一，但又相互依存相互助益，从而形成商业的旺气。目前某某市大型百货、超市仅有时代、商之都两家，而城市综合体尚属空白，市场呼唤能够满足复合型、一站式消费需求的新型商业业态出现。某某置业有限公司洞察商业先机，选择高水平设计，将理所当然的受到市场青睐和回报。3.3市场营销策略1、分析某某市的商业发展趋势和商品房的消费趋势，准确定位目标市场，与其他楼盘形成差异化，形成自己的独立性，显著自身特色，以“引领城市商业，占领生活高地”为主题，表达产品价值宣传。2、打造房地产精品典范，以优良工程和诱人的升值空间打动人心，拉开价格档次，避开价格竞争，取得较高利润。3、推广企业理念，树立与众不同的企业形象，以引起社会强烈关注，使产品宣商业街可行性研究报告4、对外招商和本地市场宣传促销双管齐下，同时进行，力争在早期就形成热销商业街可行性研究报告5、委托很专业的公司进行产品营销策划，通过有力的市场营销，确保项目目标第4章方案设计4.1项目概况某某商业街是某某某某某某置业有限公司在某某市区开发的集大型超市、精品百货、时尚街区、单身公寓、住宅为一体的大型综合项目。总用地面积39087m2,总建筑面积181076m2,其中地上136236m2、地下44840m2,容积率3.49,建筑密度45.8%,居住总户数474户。其中包括27200m2回迁住宅和某某商业街以打造某某市一流商业体为目标，引领某某时尚文化为宗旨，打造某某市第一个城市综合体，行成崭新的城市客厅吸引来自四面八方的宾客。它的规划落成必将成为某某经济、文化发展的新引擎，将某某人带入新的生活领域。421设计依据1.设计条件2.用地红线图秉持这样一个理念贯穿项目设计始终，激动人心的城市生活完全可以通过创造性的规划设计来激发引导。在设计我们的新城市的同时设计我们的新生活，建设城市综1、城市综合体是商业发展的必然产物，是国内商业发展的趋势。是城市活力的主要源泉。城市综合体是城市进程的必然产物。是都市生活不可缺少的载体。随着国内城市化进程的加快，城市综合体从一线城市向二线和二线城市迅速发展。并成为城市活力的主要源泉，并决定着一一个魅力十足的都市形象。沿街商铺+步行街+大型超市+主题百货+店中店模式+休闲娱乐二城市综合体。个城市的发展，离不开商业的发展，商业的发展也体现了整个城市的经济水平。随着城市的进程加快，新市居民对商业的要求也越来越高，原有城市商业的模式和布局已完全不能满足整个城市的发展，因此城市综合体的形成是城市化进程的有力保障。并3、城市综合体是商业经济的发动机，是某某发展旅游商贸行业最好的注脚，是城市的名片、城市的客厅。本项目功能分区主要由商业+住宅+单身公寓三大功能。布局原则是商业、住宅相对独立，互不干扰，商业区沿街设置，住宅区沿内部设置。本项目功能区较多，车流人流较为复杂，因此是否进行合理有效的梳理对今后的车行线分为住宅车流、商业客流、商业货流、公寓车流四条。住宅车辆由西面翠柏路进入，东面池阳路出，地库出入口设计在小区内部2#楼西侧。商业地面临时停车在池阳路出入，地库有西面和东面两个入口，东面地库只出不进。商业货流由东面进入到达卸货区，直接进入货梯厅。公寓车流在南端呈环形设置，出入口设置在翠柏路。另外在秋浦路和1、2#楼之间设置两处紧急出入口。商业人行线由池阳路进入和商业内街交织形成网状，最大限度地增加商业价值。商业街可行性研究报告除4#娄外，其余单体均为高层建筑，在建筑周边设置环形消防车道，且设计不小于8米X15米的消防登高场地。规划条件：建筑退让池阳路中线18米，退让翠柏路中线19米，退让秋浦路中线30米，退让南侧用地边界线不小于10米，退让国税局西侧边界线不小于6米。本项目除满足规划设计条件外，退让池阳路中线27米，比规划条件多退9米，以形成城市广场。退让西侧学校15米以上，以尽量减少对学校的不利影响。公共配套用房包括社区服务中心468.2m²、公厕50m²、垃圾间30m²。社区服务中心出入口位于商业内街，公厕位于翠柏路单身公寓北面，垃圾间位于东北角。地下分1#地下车库518辆和2#地下车库55辆两部分，总计停车673辆。其中1#地1#楼：1#楼裙房主要由精品百货、沃尔玛超市、影院、餐饮、书城、电玩城几大功能组成，竖向交通主要由东、中、西三组电梯和内部自动扶梯解决。主楼为26层高2#楼：2#楼裙房为2~3层商业，与1#楼围合形成内部商业街，主楼为24层高层3#楼：3#楼裙房为4层商业，分为南北两部分，中间以商业街的形式分割。主楼为18层高层住宅。4#楼：4#楼为3层沿街商业，局部4层。1～2层为小开间商业，3~4层为大空间商业街可行性研究报告5#楼：5#楼1～4层为商业，5~15层位单身公寓，公寓与商业相对独立，中间设计2米的转换层。通过对周边建筑风格的分析和地域特征的解读，本项目作为一个城市综合体的形象，其立面设计原则为：现在、简洁、大气、时尚。4.2.10.2设计理念由于本项目由大块状商业、条状商业、高层住宅、高层公寓等较多类型建筑组合而成，形式多样复杂，因此在设计中我们在挖掘个类型建筑特征的同时，通过简洁的体型进行组合，用一种统领全局的肌理来统一整个形体，然后根据不同的建筑特质，选择表达方式比较接近、虚实对比明快的肌理与统领全局的肌理相结合。从而在统一的肌理中，每类建筑有符合自身特质的变化。4.2.10.3单体立面设计沿池阳路的大块商业强调体量的穿插和虚实对比，使用大面的石材来表达大商业的厚实，精致的玻璃幕墙渲染现代商业氛围。同时合理安排LED大显示屏、主力店店招、散户广告，使原本尺度不一的元素协调统一在相同模数之中。重点处理的部位为主入口广场，此处的立面设计强调由广场、连梁、挑空平台、下空间组合形成的空间感，来与简洁精细的材质呼应，使人感到商业中心的品味、时沿感。翠柏路商业以多层条状商业为主，设计的重点是打破冗长单调的商业界面，在纵向上我们在一、二、三层赋予其不同的空间属性，通过二楼的连廊形成的光影变化丰富立面效果。在横向上运用广告构架的设置和局部的四层处理来改变一成不变的天际处在如此繁华的商业中心的住宅立面设计重点无疑是怎样与周边建筑协调，达到共同营造繁华、时尚的气氛。因此本住宅立面设计打破传统住宅设计以窗、阳台为基本设计单元的做法，通过面与线来统一整个立面，通过块面的肌理虚实变化使之有公共建筑的立面特征。由于三栋住宅为群体建筑的制高点，住宅的顶部由幕墙和构架穿插的形式出现，在拥有丰富轮廓的同时形成与众不同的光影感。单身公寓的立面设计将两层和两个开间作为一个标准模块，整个立面形成规整划一的标准框架，在浅色方框层次的基础上，用灰色构成另一个层次的构架，形成统一而又层次的外立面，整个立面设计没有因公寓部匀质的平面而杂乱，与商业区和谐统一在一起。4210.4泛光灯概念设计作为晚间大厦的外衣，灯光设计本着高效节能，高雅大方的宗旨，我们对大楼照明夜景进行整体规划。务求以人为本，美观大方，亮化与美化并重，务求打造夜间商业中心段新标志。其设计原则有：亮度适合人眼的观赏，不产生光与视觉疲劳。C、灯光与大楼形体美和谐统一一一光色与大楼结构巧妙结合起来，做到见光不见灯，灯光与建筑材质完美映衬。本项目绿化景观在设手法上结合不同性质空间，创造节点丰富，具有视觉变化效果、步移景异、精致典雅的室外空间，让人在有限的空间，体会无限的空间感，在各个不同的景观节点实行主题化设计，表现空间的多样性。商业街可行性研究报告4.2.11.2景观空间：A、商业景观：商业景观由入口广场、主题商业街、下沉广场、步行街、情景广B、住宅景观：住宅景观区主要由内院绿化和屋顶绿化两大部分内容组成，实行商住分离的原则，在喧闹的商业中心创造一片宁静、优美的独立住宅景观区。C、雕塑小品、公用设施个性化设计：一系列真实尺度的情景雕塑及抽象艺术小品融入景观环境，展现一幅现代化都市风景画卷，体现精致时尚生活。侯车亭、电话亭、座椅、指示牌灯具等公用设施同样具有现代感的独特造型，人性化的设计使之不仅是公用设施，更是一以系列艺术品。《人民防空工程设计防火规范》(GB50098-98)力等级为六级。设七个防护单位和一个移动电站，总建筑面积为：13775.34平方米，总掩蔽面积5250平方米，总掩蔽人数5250人。其中：防护单元1建筑面积1870.06平方米，掩蔽面积1160平方米，掩蔽人数1160人；防护单元2建筑面积1964.38平方米，掩蔽人数1340人；防护单元3建筑面积1991.60平方米，掩蔽人数1360人；防护单元4建筑面积1986.73平方米，掩蔽人数1350人；防护单位5建筑面积1976.90平方米，掩蔽人数1350人；防护单元6建筑面积1869.08平方米，掩蔽人数1250人；防护单元7建筑面积1983.25平方米，掩蔽面积1310平方米，掩蔽人数1310人；移动电站建筑面积133.34平方米。(2)每个防护单元均设有不少于两个出入口，疏散宽度满足规范要求。(3)抗爆隔离墙战时采用500-1000厚砂袋堆垒。(4)人防人员掩蔽所按规定要求设置干厕，水箱。A、浇钢筋混凝土构件、防护密闭门和密闭门、通风口防护措施、战时使用的给水排水管及防暴波地漏等应在工程施工时一次完成。B、对于在临空墙上开设的平时通行口以及平时通风管穿墙堵措施应满足战时的抗力和密闭要求，并应在15天转换时限内完成。C、专供平时使用的出入口，其临战时采用的封堵措施应在3天内完成。本工程防空地下室设在地下一层，按六级人员掩蔽所进行设计，根据人防有关规定进行分析和初算，结构构件尺寸及等效静荷载取值如下：地下室顶板：主楼区域采用全现浇钢筋混凝土梁板体系板厚裙房区域采用全现浇钢筋混凝土无梁楼盖体系板厚400mm房区域未注明板厚为400mm。地下室外墙：墙厚300mm。临空墙：墙厚300mm。B、防空地下室结构各部位的等效静荷载标准值：顶板(覆土区〉0.5m)等效静荷载65KN/m²。底板等效静荷载：主楼区域(桩筏基础)25KN/m²裙房区域(筏板基础)50KN/m²。外墙等效静荷载标准值：50KN/m²。临空墙等效静荷载标准值：与普通地下室相邻的隔墙邻防护单位隔墙50KN/m²,4.2.11.4通风人防设计A、战时六级二等人员掩蔽所新风量标准：清洁式通风》5m³/(P.H),滤毒式通风》2m³/(P.H),最小防毒通道换气次数》40次/h。B、战时人员掩蔽所隔离绝防护时间》3小时，CO₂浓度W2.5%。风设备包括消波装置(既防爆波活门)、密闭阀门、过滤吸收和送风机等。以超压排风(安装防爆超压自动排气活门)为主，清洁通风还可以辅助机械排风，其排风口部既人员主要出入口设简易洗消间。战时清洁式超压排风利用管道经活门排向竖井，滤毒式超压排风自简易洗消间通过防毒通道、扩散室、防爆波活门排至非人防区。4211.5电气人防设计国家及地方现行设计规范及标准甲方及相关专业所提设计条件A、电力负荷及分级平时作为停车场使用，应急照明、消防系统、排烟风机等为一级负荷；其余均为战时应急照明、消防系统排烟风机、报警系统及通风机等为一级负荷，其余均为二级负荷。停车场(人防工程)全部负荷均按一级负荷标准供电。B、供电电源停车场(人防工程)采用两路供电。两路电源均引自地下层变配电所。每个防护单元设置独立的供电回路，均采用两回路供电。供电电压为0.4kV。两路电源在负荷末端(双电源切换箱)切换。本工程配变电所由两回10kV专用线路供电。两路电源均为工作电源。每一路电源均能保证本工程的重要负荷用电。战时人防地下室防护区内的用电从区域电站引进一路电源(预留),作为战时人员人防的第三电源。第一电源来自市电(既地下层的变配电所双电源切换箱供电),系统电源之间的切换采用手动转换方位，并应与接地方式的同步转换。区域性电源引自本工程内设置的移动电站，电站内设置两台120KW柴油发电机，平时只预留管线，战时30天内将人防设备安装完毕。本工程供电回路的线缆均选用NH-YJV型耐火聚乙烯绝缘电力电缆。动力及照明配电支线采用铜芯聚乙绝缘导线穿镀锌钢管在楼板内敷设。所有进出人防部分的各种线路穿过防护密闭门墙、密闭门墙、临空墙时，均应采取防护密闭措施。平战结合人防工程内所有的连通口、密闭信道、防毒密闭信道、出入口、值班室等处均要求预埋进线管(既预埋备用4根镀锌钢管GG50防护密闭穿墙照明系统电压为380/220V。照度标准(一般照明)取值如下：停车场为75Lx。A、防护密闭门外的照明回路应在防护密闭门内设置熔断器保护，熔B、日光灯管两端采用尼龙丝绑扎，白炽灯采用卡口灯头。C、整个清洁区(含污水泵间、出入口)范围内安装吊链式日光灯。D、防毒密闭信道及密闭信道内侧离地面24米处(门的上方)安装商业街可行性研究报告疏散指示灯要求自带隔镍电池，其持续工作时间大于60分钟。本工程采用高效节能型荧光灯作为主要照明光源，部分场合采用白炽灯照明。本工程需设置通风方式信号装置系统。通风方式信号装置系统包括控制箱、通风方式信号指示灯箱和呼叫按钮三部分。控制箱设有操作指令开关和三种通风方式显示指示灯；该箱设置在值班室内。通风方式信号指示灯箱应设置在战时人员主要出入口防护密闭门外的墙面上，安装方式为嵌墙式。(6)电气接地及安全保护本工程低压配电系统的接地型式为TN-S系统。本人防工程的消防设备管线必须穿SC钢管暗敷在不燃烧的结构体内，其保护层不得不小于30mm。凡是不带电的电气设备金属外壳、穿线钢管、接线盒、过路盒均应可靠接地，电气插座回路采用漏电保护开关控制。电气设备的保护接地，功能接地及建筑物的防雷接地采用共同接地装置的联合接地方式。总接地电阻不大于1.0欧姆。建筑物内的电气装置及进出平战结合人防工程的金属管道必须与接地装置进行等电位联结(总等电位联接MEB、局部等电位联接LEB)。4.211.6给排水消防设计地下车库在战时为人员掩蔽所。战时饮用水量每人按5L/d考虑，贮水时间15天，生活用水4L/d,贮水时间10天，每个防护区在掩蔽所内设置饮用水贮水箱一个和生活用水贮水箱一个(预留位置，战前临时拼装),由市政给水管网直接供给。扩散室等染毒地段设有收集和排出废水的防爆波地漏及集水坑。人防工事内的给排水管道采用热镀锌钢管，所有进出人防工事及穿越防护单元隔墙的排水管道，均在工事内侧及防护单元隔墙两侧设置公称压力不小于1.0Mpa的防爆波阀门。4.3结构设计建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2001)混凝土结构设计规范(GB50010—2002)建筑地基基础设计规范(GB50007—2002)建筑抗震设防分类(GB50223-2004)(2008版)建筑抗震设计规范(GB50011—2001)(2008版)砌体结构设计规范(GB50003—2001)人民防空地下室设计规范(GB50038-2005)高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ3-2002)建筑桩基技术规范(J地下工程防水技术规范(GB50108—2001)建筑工种提供总图、平、立、剖面图。本工程位于某某省某某市主城区，主要为5层商铺，两层地下室，6~433.1风、雪荷载基本风压0.40KN/m²;基本雪压为0.35KN/m²4.3.3.2楼地面使用活荷载(1)商场(2)健身房(3)影城(4)厨房(5)卫生间(6)上人屋面(7)非上人屋面(8)楼梯，自动扶手4.0KN/m²/m²2.0KN/m2.5KN/m2.0KN/m²0.5KN/m²(9)有关设备用房按各专业要求设计。434抗震设防本工程抗震设防烈度为6度，基本地震加速度值为0.05g,设计地震分组为第一组。钢筋选用1,11,111级钢。4.4电气设计《住宅设计规范》GB50096-1999(2003版)《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)《建筑设计防火规范》GBJ16-8(2001年版)《汽车库设计规范》JGJ100-98《汽车库、修车库。停车场设计防火规范》本系统设计为市话和程控交换机用户共网系统，住户全部为市话直通用户，进线电缆由本工程弱电机房引来，其中一、二类住宅每户1对进线，三、四类住宅每户2对进线(进入多媒体信息箱);大商业按照1对/200川进线；小商业按照每户2对进线。综上计算，按10%增容计算，本区住宅电信容量为1617门。4.4.2.3双向有线电视系统小区内有线电视信号引自城市有线电视网，原则上每户每个居住空间均设双向有线电视插座，系统采用860MHZ双向网络传输技术。4.4.2.4可视对讲及安防系统各住宅单元每层设访客对讲及门锁控制装置，按系统要求预留管线。442.5闭路电视监控、住户报警、小区巡更及周界防范报警系统各单元一层进门处，电梯轿箱内，车库出入口及小区出入口设摄像机；在住户厨房内设燃气泄露报警；居住区域设巡更系统及周界防范报警系统。小区弱电机房位置由甲方会同电信部门定位，电信主干线和配线电缆全为地下直住宅按70W/m²计，车库按30W/m²计，商铺按120W/m²计。住宅估算电量：60079X70=4205.53kW车库估算电量：23223X30=696.69kW商业估算电量：96630X120=11595.6kW其他设备预留50kW估算总电量：0.5X4205.53+0.7X(696.69+11595.6+50)=4.4.3.2开关房及变电房规划本区变电房、结合小区周围建筑美观协调，设置两个变配电室，其中一个供给住宅及地下车库用电，选用1600KVA变压器2台；另外一个商业用电，选用1600KVA变压器4台和1000KVA变压器4台。具体位置由甲方和供电部门协商定。各单位380V/220V电源由小区变电所以电本工程为一类高层建筑，所有消防负荷均按一级负荷供电，采用双电源末端切换的供电方式，其切换箱要求自带闭锁装置以防止双电源并列运行。消防线路，电缆采用耐火型电缆，穿管线路尽量暗敷在非燃烧的结构体内，需要明敷的穿管线路在管外设有火灾疏散用的应急照明和标志灯，要求带蓄电池，其供电时间大于30分钟。所有平时可关断的应急照明灯可由消防控制中心统一控制，火灾时全部开启。电源为所有电力设备的外壳及事故情况下可能带电部分实行保护接地。变压器中性点直接接地。接地型式均采用TN-S系统。所有进出建筑物的各种金属管道作总等电位联02D501-2),变压器低压侧中性点接地以及建筑物的防雷接地、总等电位联结、局部等电位联结采用联合接地，其接地电阻小于1欧姆。在每幢住宅/住宅单元或楼层电源总箱进线处设置剩余电流动作保护开关，在插座回路、空调回路设漏电保护断路器，以保护人身安全。按《建筑物防雷设计规范》,本工程属第三类防雷建筑物。将屋顶上所有金属构443.6节能措施设计中采用节能高效荧光灯具。变配电所的位置尽可能的接近负荷中心以减少供电线路的电能损变配电所内的变压器采用节能型的干式变压器。采用低压电容器无功功率集中补偿方式，以减少线路和变压器的电能损失，提高《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003《高层民用建筑防火规范》GB50045-95(2005版)商业街可行性研究报告《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001(2005版)《室外给水设计规范》GB50013-2006《室外排水设计规范》GB50014-2006其他相关规范和相关资料建筑及有关工种提供的条件图及设计资料本工程以市政管网为供水水源，供水压力不小于0.25Mpa拟从周围市政管网引入两根DN200给水管，在红线内形成环状。4-5-2-2用水量本工程最高日用水量为1574.28m³/d,最高时用水量195.75m³/h用水量列表：序号用水分类人数或面积用水量标准时变化系数使用时间用水量(m³)最大值最高日1住宅1659人300L/p.d2商业3绿化124未预见水量取上述值之和得10%5合计消防水量：室外消火栓30L/S,室内消火栓40L/S,自动喷水30L/S。地下室和三层以下商业由市政给水管网直接供给，四层及四层以上采用无负压变A、室外消火栓系统该系统用水由市政给水管网直接供给，从市政给水管上引入两根DN200给水管在红线布置成环状，在环状管上设室外地上式消火栓，消火栓间距120m,保护半径B、室内消火栓系统建筑内设消火栓保护，系统由地下一层的消防水池(450m³)、消火栓加压泵、屋顶水箱(3个18m³)及增压稳压装置组成，设3套DN150消防水泵接地下车库与商业，均设自动喷水系统保护。本工程采用湿式自动喷水系统，系统由地下一层的消防水池(450m³)、消火栓加压泵、屋顶水箱(18m³)及增压稳压装置组成，设四套DN150消防水泵接合器，保证系统用水。地下车库与商业按中危险高低压配电室采用气体灭火系统保护。E、灭火器配置本工程地下车库按B类火灾中危险级配置手提式磷酸氨盐干粉灭火器，其他按A4.5.3.1排水系统采用雨污分流，污废分流。生活污水经化粪池净化后排入市政污水管道，公共厨房废水经隔油池处理后排出与废水一起排入市政污水管网。商业街可行性研究报告屋面雨水采用重力流外排水系统，室外雨水直接排入市政雨水管道。4.532排水量按照最高日生活用水量的85%计算，最高日污水量为1338.14m³/d。洗手盆采用感应式龙头，淋浴器采用脚踏式开关，小便器采用感应式冲洗阀、延时自闭式冲洗阀，蹲便器采用脚踏式冲洗阀、延时自闭式冲洗阀，坐式便器采用建设部推荐的节水型坐便器。水箱、水池进水控制阀采用浮球控制阀。水泵设备采用振动小、噪声小的设备，并做好隔振减振措施。地下车库废水经隔油池沉淀后再排放。第5章环境保护与节能《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国水污染防治法》《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》《建设项目环境保护管理办法》(86)国环字第003号《地表水环境质量标准》(GB3838-2002中皿类水域水质标准《声环境质量标准》(GB3096-2008中2类标准《大气污染物综合排放标准》(GB16297-1996中二级标准《社会生活环境噪声排放限值》(GB22337-2008中2类标准某某市环境质量总体良好，自然条件优越，水资源充足，森林覆盖率高，环境自净能力较强，生态环境容量较大。环境污染基本控制，工业三废排放基本达标，非固体废物处理率达到85%以上，噪声污染控制在51分贝以内，大气环境质量达到国家一级标准，主要河流、湖泊水体环境质量达到国家I类标准，城市集中饮用水源地水质保持稳定，水质状况为优、良，达标率为100%自然生态步入良性循环，森林覆盖率稳定在55%左右，城镇人均公共绿地达10平方米以上，水土流失和土地退化治理率达90灿上，牯牛降、升金湖自然保护区和九华山国家森林公园保护性建设初具雏形。5.122建设项目所在地区域环境质量状况项目用地位于某某市城区核心区域，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学，其所在地区域环境质量现状如下：经监测，项目建设区域环境空气中SO、NO、PM10的日均浓度值均低于GB3095-1996《环境空气质量》中二级标准限值要求，其单项质量指数值范围为0.08一0.19,表明项目建设区域目前的空气环境质量良好。经监测，项目建设所在地昼间和夜间所有测点噪声值均达到GB3095-1996《声环境质量标准》2类标准要求。总体看，项目所在地声环境质量良好。由某某市环境监测站提供的长江大兴断面的水质监测数据表明，长江某某段水质能满足GB3838-2002《地面水环境质量标准》IIⅡ类标准要求。项目所在地位于某某市城区，周围无较突出的环境污染问题。根据本项目的工程特点，本工程施工期的环境污染主要来自施工机械的噪声、建筑垃圾及挖方产生的扬尘、植被被毁坏造成的生态破坏、建筑废水以及建筑施工人员少量生活污水和生活垃拟建项目的噪声来自施工机械，其噪声强度在75～110Db(A)之间。采用半自由声场点声源几何发散衰减公式计算各类施工机械辐射的噪声对周围区域噪声环境影响的距离，计算结果表明，项目在施工过程中，施工噪声影响范围夜间最大达177.8米，昼间最大为56.2米。5.132水环境影响分析施工期间，基础工程、混凝土工程会产生少量灰浆水、冲洗水等等建筑废水，其主要污染物为SS同时，工地简易住宿、食堂、厕所等生活设施将产生少量生活污水，产生量以200人、0.1吨/人·日、排放系数0.85计，为17吨/日，其主要污染物为CODBOD5SSNH3-N5.1.3.3固体废弃物的环境影响分析本工程施工期的固体废弃物主要是建筑弃土和建筑垃圾。本工程基础工程挖方量施工高峰期施工人员及管理人员约200人，工地生活垃圾按0.5kg/人·d计，产该项目在施工过程中，产生的废气主要是施工机械的燃油废气，装饰工程使用油漆、涂料产生的废气。建筑材料装卸和运输过程产生扬尘，场地平整、基础开挖、弃渣、沙石骨料筛分、混凝土拌和等将产生粉尘。工程施工对环境的影响主要是增加空气中的总悬浮颗粒(TSP含量。施工期各要素对环境的影响是暂时的、局部的，可采取有效的控制措施将影响降至最低，随着施工结束，影响也基本消除。项目营运期产生的污水主要来源于居民日常生活和商业经营等产生的污水，污水产生量按照最高日生活用水量的85%计算，最高日污水量5.142大气环境影响分析A、居民厨房油烟主要污染物是挥发性油脂、有机质及其热分解或裂解产物。建设项目区设计居住户数474户，每户中、晚两餐的平均炒菜时间按1.5h估算，单台家用除油烟机的基准排放量按500nVh估算，油烟浓度按10mg/m预测。贝卫住户全部入住后，居民厨房油烟总的产生量约本项目设有机动车停车位675个。进出汽车尾气含有NO、COHC5.1.4.3声环境影响分析项目营运期的噪声主要来源于进出于地下车库强排放机、消防水泵、增压水泵、商业活动、家用空调等。消防水泵、增压水泵、地下车库强排放机和商业活动属高噪5.1.4.4固体废弃物环境影响分析项目运营期产生的固体废弃物主要是居民日常生活垃圾和商业、办公垃圾，年产生量约1988.4吨.5.1.5.1项目建设期间环保措施A、施工噪声防治措施施工噪声是人们特别敏感的噪声源之一，根据目前的机械制造水平，又不能从根本上采取措施予以消除，只能通过加强施工产噪设备的管理，以减轻施工噪声对周围环境的影响。因此提出采取以下控制措施：a)加强施工管理：施工单位应严格执行《建筑施工场界噪声限值》定，遵守当地环境保护主管部门的有关环境管理规定，强化施工噪声环境管理，减轻施工噪声对周围环境的影响。b)合理安排施工时间：单位施工禁止在夜间22:00一次日6:00进行。如因建筑工程工艺要求或特殊需要必须连续作业而进行夜间施工的，施工单位必须到市行政服务中心环保窗口办理夜间施工许可证后方可进行夜间施工。c)合理安排工程作业：减少同时作业的高噪声施工机械数量，尽可能减轻声源叠加影响。d)加强对噪声设备的维护和保养。B、施工废水污染防治措施集施工中所排放的各类废水，在经沉淀一段时间后，作为施工用水的一部分回用，既节约用水，又减轻了对周围环境的影响。中排放，宿营区污水经化粪池处理达到GB8978-199&污水综合排放标准》中三级标准后排入城市污水管网，进入市污水处理厂进行二次处理C、施工固体废弃物污染防治措施a)弃土和建筑垃圾处理：工程土方及时用作土地平整或建设填方，同时要做好水土保持工作b)建筑垃圾送至规定的地点妥善处置，临时住宿地的生活废弃物，集中收集后由环卫部门清运送至某某市垃圾处理厂卫生填埋。通过以上措施，可将本建设项目的固体废弃物对环境造成的影响减少到较小程度。施工扬尘的起尘量与许多因素有关，如挖土机等在工作时的起尘量与挖坑深度、挖土机抓斗与地面的相对高度、风速、土壤的颗粒度、土壤含水量等因素有关。为了减轻扬尘对周围环境的影响，本工程拟采取以下措施：b)工程物料堆场选择适合的位置，并适时做好洒水抑尘等防止扬尘措施。d)使用环保型装饰材料，以确保室内环境空气达标，从而满足生态住宅要求。E、施工期水土流失防治措施工程施工期相对较长，将会遇到雨量充沛时期。因此，施工过程中雨季水土保持工作相当重要。雨季施工的水土保持工作应重点做好以下几点：a)施工单位应密切关注气象变化，事先了解降雨时间和情况，以便采取适当的c)雨季施工时，应随挖、随运、随填、随压，雨前和收工前将铺填的松土碾压d)当暴雨来临时，堆场应使用一些防护物，如使用草席等进行覆盖。e)在堆场周围设置砖砌围栏，以减少水土流失造成环境影响。5.1.5.2项目建成后环保措施A、废水污染防治措施室内污废水分流。排水立管布置在管道井内，室内污废水排至室外，经埋地污水小区地面雨水由道路雨水口汇集；屋面雨水由雨水斗及雨水立管汇集，分别排至室外埋地雨水管，经埋地雨水管汇集后排入城市管网。污水和雨水对小区和周围环境B、废气污染防治措施油烟废气和天然气燃烧废气经脱排油烟机处理后排入排烟竖井，通过屋顶高空排放；为了降止油烟气倒流，在排烟支管上采取防倒流措施。防止地下车库汽车尾气过量积累，地下车库采用机械强制排风，换气次数按6次/时设计；排风通过专用风管引至远离住宅和行人的绿化区中间排放。C、噪声污染防治措施b)排气风机选用高效低噪音的通风设备，风机前后设置软接头和消声器，用减c)室内空调、通风设备噪音超标时，设置消声器或采用消声风管，空调器室外设d)变电所的主变压器采取隔振措施，并在室内安装一定面积的吸声材料，门采用隔声门，排风设备安装消声器。标准，即：昼夜Lep(A)W60db(A),夜间Lep(A)<50db(A)。D固废污染防治措施对于项目区的生活垃圾和商业办公垃圾处理，采取设置专用垃圾容器和垃圾收集点，同时配备垃圾清运工，每天早晚各收集一次，确保生活垃圾收集率达到100%设置的垃圾容器应满足垃圾分类收集的要求。生活垃圾经收集后全部进入城市垃圾清运商业街可行性研究报告5.2.1节能设计依据《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《民用建筑热工设计规范》GB50176-93《某某省居住建筑节能设计标准》DB34/T754-2007《某某省公共建筑节能设计标准》DB34/T753-20075.2.2围护结构部分的传热系数K(W/(川.K))和热惰情指标D(3)外窗：2.5>K>3.2Km指外墙的平均传热系数(包括主墙及其周边热桥在内)。当外墙KM值和屋面K值满足要求，但D值不满足要求时，应按《民用建筑热工设计规范》验算隔热设计要求。523节能做法(1)住宅外墙：240厚粘土空心砖外铡加贴聚苯保温板30厚。(2)公建外墙：200厚混凝土多孔砖墙外侧加贴聚苯保温板30厚。(3)平屋面：现浇钢筋混凝土屋面板、树脂珍珠沿找坡层、防水层、聚苯保温板、细石混凝土。(4)门窗：热桥铝合金门窗，中空玻璃。(5)设备选用上采用节能型泵、仪表和照明灯，公共建筑的空气调节系统按规范要求进行设计。第6章项目组织管理6.1项目组织管理某某商业街建设项目由某某省某某市某某置业有限公司融资建设，公司组织机构精简高效，设有工程部、销售部、开发部、办公室和财务部。部门职能明确，工作协办公室的主要职能是行政管理、人事管理、部门协调与后勤服务；工程部的主要职能是项目的工程管理与计划；销售部的主要职能是产品销售推广与用户服务；开发部的主要职能是市场调研、开发与管理；财务部的主要职能是企业的财务管理和工程项目的资金管理。程监理制”和“合同管理制”,以此确保工程建设质量、建设进度及投资效益。每一个项目都确定一名项目经理来具体负责项目的组织管理工作，项目经理与各部门之间的沟通协调有一整套制度给与支持。房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体而言，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。施工控制是整个开发项目管理的主要内容，也是项目经理的主要职责。因此，必须加强施工控制，以保证开发项目按计划有序地实施商业街可行性研究报告工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类：第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图法和网络图法来表示；第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图(2)进度计划的监测防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况，与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成。“进度滑动”虽然是一种司空见惯的现象，但应该引起工程管理人员的高度警惕。(3)进度计划的衡量、分析和修订衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量(完成投资额)或者工时数。衡量、分析与修订工作一般每月一次。工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项：为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准商业街可行性研究报告列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。(2)对工程中的配套设备进行检验工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录对于主要设备的试验和检查，可以到制造厂监督和检查。检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、沙、石和水配比的严格计量手段，专人负责检验混凝土试块制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。(4)建立有关质量文件的档项目制度。实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。(1)直接费用监测分析直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算进行比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在的问题。(2)间接费用监测分析间接费的预算数量是以直接费为基础，按照间接费率计算出的。一经确定就要不断进行监测，采取措施来降低施工管理费用的支出，费用支出时要做支出报告和支出审计，并要定期将实际费用与预算费用比较，进行有效控制。二、房地产开发项目的工程建设监理工程建设监理简称为工程监理，目的是使工程结果符合有关法规、技术标准、规商业街可行性研究报告范和工程合同要求，实现房地产开发商的预期投资目标，同时使房地产开发商能在开发计划期限内以合理的造价和合格的质量提供房地产产品给市场消费者。即监理单位受建设单位委托，对工程进度情况所进行的监督管理活动，以保证施工工程按照合同中预定方项目和支付时间完成。主要任务是对项目建设周期进行具体的论证，编制项目总进度计划和阶段详细进度计划，监督阶段详细进度计划的执行，对施工现场进行调研和分析。是监督单位受建设单位的委托，以合同规定的质量目标或国家规范对项目质量进行监督和管理的活动。主要内容如下：(1)委托方与监理方要按照国家有关规定签订质量监理合同。明确监理目标及监理事项，依照合同规定提供建设项目最终产品。(2)进行质量控制。根据设计要求和合同规定检查施工过程中的工艺、材料、(3)质量保证。对取得的实际质量数据和施工单位履行质量职责的程度，与国家有关规定、技术标准进行比较，看其是否合乎要求。主要任务是监督合同的实施执行，及时了解并处理合同执行过程中出现的问题。需要说明的是，在合同监理过程中，监理方与合同有关方的联系均为法律行为的活动，三、房地产开发项目的工程建设竣工验收竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。对于预租或预售的物业，通过投入使用，房地产开发商可以得到扣除预付额外的其他商业街可行性研究报告款项。因此，竣工的建设项目和单项工程，都应该及时按照国家有关规定和质量标准，1、房屋建设项目的一般竣工验收标准(1)程项目按照设计图纸建成，所有粉刷、装修全部施工完毕。(2)所有设备(如电梯、采暖通风装置)均按设计规定安装完毕，并能正常(3)上下水道架设完毕，所有沟道、管道通畅，无渗透现象；照明及动力用电工作回路及控制回路结构清晰，操作方便；室内、外道均已建成；卫生装备、煤气(4)整个工程质量经有关部门评定，达到合格以上。核实建筑安装工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一览表；提出财务决算分析；对工程质量作出评价，对不合格的提出返回复修意见。(5)要求建筑物四周两米以内的场地平整，由本项施工所造成的障碍物已清(1)工程建设完成后，施工单位向开发商递交竣工报告，设计、施工单位向开质量监督等单位共同检查，评定工程质量、技术资料和竣工图纸。单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填具验收证书，由质量监督部门发给工程质量等级证书。总体开发项目建设完毕后，经过共同验收，还要进行综合验收。(4)编制工程决算。竣工决算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。每项工程完工后，承包商在向开发商提出有关技术资格和竣工图纸的同时，都要编制工程决算，办理财务结算。工程决算应在竣工验收后一(5)编制并移交竣工档项目。开发建设项目的技术资料和竣工图是使用单位进行管理和进一步改造、扩建的依据，是城市进一步发展的重要技术档项目。开发项目竣工后，要认真整理和清绘竣工图纸等，并按规定移交给使用单位和城市建设档项6.2建设工期安排本项目建设工期计划为36个月，具体工程进度安排见下图6-1:图6-1项目实施进度横道图工程项目2010年2011年2012年123456项目前期工作建筑工程施工给排水工程电气工程道路、绿化工程广场和扫尾工程第7章投资估算与资金筹措7.1.1投资估算范围本投资估算范围包括项目的建安工程、配套基础设施工程等直接建设费用及工程建设其他相关费用等。7.1.2工程概述某某商业街建设项目位于某某市主城区，工程用地39087m2.总建商业街可行性研究报告筑面积181076m2,其中地上136236m2、地下44840m2。主要工程项目有：1#楼59910m2;2#楼21874m2;3#楼18448m2;4#楼7976m2;5#楼18028m2;地下车库44848m2;绿地面积3909m2;地面广场9000m2。7.1.3投资估算本项目总用地939087m2,地价20100万元。(3)前期工程费：344万元包括可行性研究、规划设计、勘察设计等费用，是根据国家有关收费规定，结合(4)基础和公共设施费：1252万元该项费用是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的给排水、电气、绿化、道路、停车、环卫等设施的建设费用。具体估算如下表：序号计算指标工程造价(万元)1给供水按单位建筑面积30元估算2电气按单位建筑面积20元估算3道路按单位用地面积50元估算4绿化及小品按单位绿化面积100元估算5广场按单位面积200元估算7环保设施1000立方米化粪池合计(5)管理费用：464万元管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、商业街可行性研究报告咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费以及其他管理费用，是按建安工程费加基础和公建设施费之和的1%古算。(6)财务费用：1350万元财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。本次按贷款银行意向，即三年期借款10000万元，年利率按5.40%计算，利息计算期为2.5年。(7)销售费用：2259万元是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销