房地产并购实务操作指引

前言

随着房地产市场不断走向规范化，房地产企业之间的竞争已逐步从

单纯的资源优势竞争转向能力优势的竞争，开发商除需具备高效优质的项

目治理、营销策划能力外，娴熟的资本运营能力更是必不可少，《房地产

并购实务操作指引》在此背景下应运而生。并购资源整合功能，有利于提

高公司赢利能力和核心竞争力，实现企业的跨过式发展。

股权并购方式的成功运用，既需要良好的沟通谈判能力，也需要熟

练的业务操作。由于股权并购是双方甚至多方的合作，合作中一方的操作

环节的是否顺畅，直接影响到股权并购的顺利实现。为此，了解股权并购

一样操作流程，逐步推进，才能使得股权并购目标的顺利实现。本指引从

房地产并购的交易方式、并购的一样流程、尽职调查内容进行了全面梳理,

并对并购中存在的风险及防范措施进行了分析，并援引真实案例着力帮助

读者提高企业并购实务操作能力，解决公司资本运作中的实际问题。

本指引在编纂过程中得到了集团领导、北京顺捷及北京市君泽君律师

事务所的大力支持，在此致谢。由于专业体会所限，再加上时间仓促，本

实务操作指引难免挂一漏万，敬请各位领导及同事批评指正，并随着实务

的成功运用，将本指引不断完善，为集团公司及所属各单位提供有力参考。

房地产并购实务操作指引编委会

二。一四年十月

目录

一房地产并购的交易方式................................................0

（-）资产并购......................................................0

（二）股权并购......................................................0

二房地产并购的三种思维................................................3

（-）风险思维......................................................3

（二）流程思维......................................................3

（三）收购方思维....................................................4

三股权并购常用概念澄清................................................5

四并购的一样流程......................................................7

（-）前期准备阶段...................................................7

（-）与交易对方开售首轮谈判，并签订收购意向书.......................7

（三）对项目公司进行尽职调查.........................................7

1、法律尽职调查..................................................8

2、审计.........................................................11

3、资产评估.....................................................13

（四）制定收购方案..................................................15

（五）正式收购谈判并拟订交易文件....................................16

（六）签署交易文件..................................................17

（七）支付对价并办理股权变更登记手续................................18

（八）交割..........................................................19

五并购风险...........................................................20

（-）公司股权属性确定风险..........................................20

（二）项目本身的风险................................................21

（三）项目公司或有债务控制风险......................................22

六并购风险防范措施...................................................23

0

七案例...............................................................24

案例一..............................................................24

案例二..............................................................25

附件..................................................................26

附件1股权转让框架协议.............................................26

附件2尽职调查清单.................................................30

附件3尽职调查报告.................................................37

附件4法律意见书...................................................73

附件5审计报告.....................................................75

附件6资产评估报告.................................................77

附件7房地产项目资产并购转让协议...................................83

附件8股权转让协议.................................................85

附件9项目公司同意项目股权转让之股东会决议.........................90

附件10项目公司法人股东同意股权转让之股东会决议....................92

附件11现任董事之辞职书............................................94

附件12股权转让事宜之股东会决议..................................95

附件13股权并购后新公司之公司章程..................................97

附件14股权转让公告................................................99

附件15公司变更登记一次性告知单...................................100

房地产并购实务操作指引

一房地产并购的交易方式

房地产项目并购，顾名思义，是对目标公司房地产项目的并

购。一样而言，房地产项目的并购，通常采用两种模式，一是对

房地产项目公司的股权的并购，另一种是直接对房地产项目公司

的资产(或项目)的并购。

两种交易方式各有利弊，具体分析如下。

(-)资产并购

1、资产并购之利

(1)不承担原公司债务，没有潜在风险负担；

(2)房地产项目出售时，在股权转让时所多支付的成本能

进入土地增值税扣除项目。

2、资产并购之弊

(1)本项目必须已经交齐土地出让金、并取得土地证；

(2)完成投资总额的25%；

(3)原有项目已取得的各项审批、开发手续需进行变更，

手续纷杂；

(4)对于被并购方而言，需缴纳土地增值税、契税、营业

税(教育城建附加)、印花税、所得税等税项，税费比较多，进

而可能导致并购价款的增加。

(二)股权并购

1、股权并购之利

0

房地产并购实务操作指引

(1)由于土地使用权人不发生变更、所有的开发手续、规

证仍旧有效；

(2)免除土地转让的相关税收负担：土地增值税、契税、

营业税(教育城建附加)。

2、股权并购之弊

(1)承担原有公司债务，可能存在隐患；

(2)有的地方的税务机关对100%股权转让的情形也会要求

按照转让土地使用权的事项进行征税；

(3)房地产项目出售时，土地增值税扣除项目仍按原扣除

基础扣除，即在股权转让时所多支付的成本不能进入土地增值税

扣除项目。

另外，还有两种变相的资产并购方式，一是将公司进行分立,

将拟转让的项目分立成单独的公司，然后再进行股权转让，二是

以土地出资设立新公司，然后再转让新公司的股权。就股权转让

而言，可以有两种方式，一是直接进行项目公司全部或部分的股

权转让，还有一种就是对项目公司进行增资。

在实践中，挑选何种方式进行并购，主要还是根据项目公司

的具体情形而定。例如在我们曾经操作过的案例中，深圳某房地

产项目是经深圳市规划国土局和深圳市人民政府住房制度改革

办公室批准的，由A、B、C、D四家大型房地产公司合作开发的

社会微利房项目，并由该四家房地产公司共同取得了项目地块的

房地产并购实务操作指引

国有土地使用权证。之后，四家房地产公司中的B、C、D三家拟

退出该项目，另外一家大型房地产公司E拟承接该项目。根据该

项目的实际情形，各方最后确定的交易方式为由A、B、C、D利

用土地使用权先设立项目公司，然后由B、C、D将其持有的项目

公司的股权转让给Eo一方面单纯进行项目转让很难解决土地所

有权证的部分转让问题，另外通过股权转让的方式避免契税、营

业税的缴纳；也避免了房地产项目转让涉及的土地使用权证的变

更手续，减少了交易环节所涉及的审批、变更手续。

2

房地产并购实务操作指引

-房地产并购的三种思维

（一）风险思维

挑选适当的、合格的标的公司，以股权收购的方式进行投资,

其目的是获得项目可行性研究报告估算的预期利益。但股权收购

存在诸多不确定性，为此必须时时树立风险思维，做好计划和事

先防范。

风险思维的应用，在于股权收购中对标的公司收购中可能涉

及到的风险诸如公司股权类风险、权益完整性风险予以充分估

量，在于重视尽职调查报告所揭示的风险并采取应对措施，在于

充分利用合作框架协议、备忘录、承诺函、股权转让协议等合同

进行风险治理，把所有潜在风险、或有债务、诉讼风险等各种因

素考虑进去。

（二）流程思维

股权并购作为收购方与卖方的资产重组、资产互置的行为，

是一系列经济行为的组合和顺序的推进。股权并购的顺利实现需

经历意向阶段、筹备阶段、尽调阶段、协议谈判阶段、协议签署

阶段、报批阶段以及变更阶段等多个环节。

股权并购中要具有流程思维，着眼宏观大局，统筹安排。要

看到，前一环节既是后一阶段的紧前条件，前一环节的推动有时

3

房地产并购实务操作指引

也相伴着后一阶段的着手准备。在针对股权并购设定进度安排和

推进计划时，要注意流程的前后衔接，确保股权并购顺利、高效。

（三）收购方思维

身为市场合作机会的“觅食者”，作为房地产企业，我们的

重要目标便是发觉优质项目，投资于那些潜力大、效益好、风险

低的存量土地。

我们作为房地产开发企业，在进行股权收购时，第一要认准

自身“收购方”的角色定位，全方面考虑股权并购推进工作的事

宜，更要把握主动性，在沟通、谈判中占据股权并购的主导权，

认真判定标的公司存在的问题和瑕疵，争取获得卖方有利条件及

重要承诺。

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房地产并购实务操作指引

三股权并购常用概念澄清

股权并购对于中国铁建地产来说，是新兴事物。本指引提到

的股权并购，仅指中国铁建地产作为房地产开发企业，为了获取

存量土地进行商业开发，寻求并利用拥有土地资源的股权卖方，

以出资入股的方式获得标的公司的股权，对标的公司拥有的目标

地块进行再开发，实现预期价值和利润的活动。

作为收购方，我们有必要把握以下股权并购实务操作中常见

术语，便于股权并购理论的了解和实务操作的顺利推行。

以下是股权并购中常见术语，现结合中国铁建地产可能遇到

的实际情形，予以说明：

收购方：一样是股权收购签署股权转让协议的“甲方”，旨

在获得标的公司股权，便于对目标地块进行商业再开发，获取投

资收益的一方。如无特别说明，此处股权收购方即为中国铁建房

地产指中国铁建房地产集团有限公司及所属子公司，也就是我

万0

卖方：一样是股权收购签署股权转让协议的“乙方”，是出

卖股权的合作方。一样情形下，股权卖方是标的公司的股东，包

括自然人股东和法人股东，它是标的公司股权拥有者，是标的公

司的股东。

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房地产并购实务操作指引

标的公司（目标公司）：指在股权收购行为发生的情形下，

股东、股权结构、持股比例发生变化的公司。它是房地产企业获

取目标土地权属的原权益享有人，是拥有存量土地资源的企业，

一样被股权收购的卖方控股或实际控制。在股权收购完成后，“标

的公司”或会被“新公司”等名词代称，以作区别。

审计评估基准日：指基于股权收购交易的目的，由收购方（甲

方）托付第三方对标的公司进行资产、财务、诉讼和纠纷进行审

计、评估的截止日。一样标的公司自此日之后至股权交割前，标

的公司不再因业务经营发生其他经营业务和重大资金往来，也是

卖方对标的公司做出陈述、承诺和保证的重要节点，是约定过渡

期双方权益义务、先决条件达成的起点。

交割日：指收购方与卖方根据股权转让协议约定，收购方的

按购买股权比例成为标的公司相应股权持有人，完成工商变更登

记的日期。

过渡期：指自评估基准日至交割日的期间。该期间是股权收

购达成的关键期间，股权并购流程推动的主要时期。收购方和卖

方会根据沟通、交流的结果按流程推进相关紧前工作，为股权交

割做好充足准备。

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房地产并购实务操作指引

四并购的一样流程

本流程第一基于以下几点前提：一是立足我方即收购方的实

际业务开展需要。二是契合中国铁建房地产有限公司及上级股份

公司重大资金使用、重大决策的审批流程。三是淡化理论、强化

实务操作。

（-）前期准备阶段

主要包括了解项目公司或房地产项目的基本经营情形和法

律状况、出售资产或股权或定向增资扩股的动机、并购中存在的

法律和财务障碍等，并成立并购小组，包括并购方自身专业人员

（如开发、市场、设计、财务、法律等）、第三方谈判协作人员

等，以便于后续并购的尽职调查、谈判和合同拟定等工作的开展。

（二）与交易对方开售首轮谈判，并签订收购意向书

收购双方经过初步接触后，就会签订收购意向书（或备忘录、

框架协议，具体文件见附件1）。意向书主要是为后面的收购活动

提供一个合作框架，以保证后续活动的顺利开展。收购意向书的

主要内容包含收购标的、收购方式及收购合同主体、收购价款及

确定价格的方式、锁定条款、保密条款以及终止条款等。

（三）对项目公司进行尽职调查

在双方签订收购意向书后，收购方委派的律师、审计师、评

估师等中介机构进场，对项目公司和/或其开发建设的房地产项

7

房地产并购实务操作指引

目进行法律、财务的尽职调查，同时进行评估。

尽职调查的目的是使并购方尽可能地摸清项目公司和/或其

开发建设的房地产项目的家底。一方面作为双方确定收购价格的

参考因素，从另一方面来讲，尽职调查也就是风险治理。一旦通

过尽职调查明确了存在哪些风险和法律问题，为下一步谈判策略

的拟定及合同谈判奠定基础，从而在合同谈判及合同的拟定中合

理设定双方的权益义务，使交易双方在公平与合理的基础上达成

最终协议。

1、法律尽职调查

(1)什么是法律尽职调查

在并购过程中，为了减小或避免并购风险，在并购开始前对

目标公司进行尽职调查是十分重要的，法律尽职调查更是重中之

重。法律尽职调查是指在公司并购等重大公司行为中，由律师进

行的对目标公司的主体合法性存续、企业资质、资产和负债、对

外担保、重大合同、关联关系、纳税、环保、劳动关系等一系列

法律问题的调查。

法律尽职调查应遵循以下原则：

第一是目标性原则。并购方在尽职调查开始前应当明确尽职

调查的目标是什么，并向法律顾问明确尽职调查过程中的关键

点。

第二是重要性原则。法律顾问要明确在尽职调查过程中什么

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房地产并购实务操作指引

层次的资料和消息是最重要的，并确定尽职的调查过程着重于并

购方所要达到的目标，以及从中发觉有关法律事项，这一过程将

明确可能影响交易价格的各种因素。

第三是保密性原则。在并购方开始接触任何资料之前，对方

通常会要求涉及尽职调查的人员承诺对其获得的资料和信息进

行保密。

（2）为什么进行法律尽职调查

法律尽职调查的首要目的之一，就是要从根本上解决并购各

方信息不对称的问题。所谓的信息不对称，即并购各方对并购标

的的法律状况了解程度存在差异，而这种差异容易产生并购各方

的不公平交易。多数时候，并购方因害怕吃亏，而迟迟不肯在并

购对价等关键条款上下定决心；有时，也因被并购方自身对并购

标的不够了解，而在决策上迟疑不决。

因此，从需求上讲，法律尽职调查的动因既包括、且主要包

括并购方想了解与并购标的、并购方有关的法律信息；特别情形

下，也包括被并购方想了解与并购标的、并购方有关的法律信息。

可以说，在并购项目中，尽职调查是托付人决策免责的一个重要

途径。

（3）法律尽职调查的主要内容

一是资产问题，具体包括：（a）土地的性质（例如：工业用

地需转性重新招拍挂；军用土地需总后审批）；（b）土地的取得

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房地产并购实务操作指引

是否合法（包括立项报告、规划许可等）；（c）是否签署土地使

用权出让合同，该合同是否有违约情形（例如开工竣工要求、付

款是否有延迟，是否需缴纳滞纳金）；（d）土地转让价款及相关

税项是否缴纳；（e）国有土地使用权证及其抵押情形；（f）与项

目有关的申报、批复文件、及已经取得的相关证照。

二是公司历史沿革，具体包括：公司设立及变更的所有工商

资料

三是股权，具体包括（a）股东名册；（b）实缴出资（若为

2013年前设立的公司，还需审查出资是否有不符合法律规定的情

形）；（c）股权是否质押；

四是重大合同，主要是查看公司各项合同履行情形，是否存

在违约、合同未付款项、是否存在借款、担保等情形。

五是公司债权债务问题，银行贷款情形；是否欠土地款、工

程款、是否有股东借款等。

六是员工问题，查看员工工资情形，是否存在欠缴工资、五

险的缴纳情形。

七是纳税情形，是否有欠付的税款、是否有罚款。

八是诉讼情形，看企业是否有重大或其它对目标项目有重大

影响的诉讼，或或有债务。

具体尽职调查清单见附件2,律师将根据尽职调查情形出具

正式的尽职调查报告，并根据尽职调查中遇到的问题，提供处理

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房地产并购实务操作指引

意见（具体形成文件--尽职调查报告见附件3）。

（4）法律意见书

并购过程中，通常均需要律师在尽职调查完成后，根据尽职

调查结果出具法律意见书。法律意见书是律师对并购行为的合法

性进行专业确认的文件，主要是使收购方了解该并购行为是否存

在重大法律障碍。

法律意见书通常包括如下几个部分：

一是出具法律意见书的依据。主要是说明律师出具相关法律

意见凭借的资料、法规。

二是出具法律意见书的范畴。即律师出具的法律意见书所要

解决的问题。

三是律师的声明事项。这部分内容是律师对一些重要事项的

单方强调，主要是表明其承担的法律责任的范畴。

四是法律意见。这是法律意见书的核心，是律师针对尽职调

查报告中反映出的问题，对需要进行确认的法律问题进行分析，

并给出最终结论，即并购交易行为是否合法。

法律意见书具体形成文件见附件4。

2、审计

（1）什么是审计

企业财务审计，是指审计机关按照相关法律法规以及财务审

计准则规定的程序和方法对企业的资产、负债、损益的真实、合

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房地产并购实务操作指引

法、效益进行审计监督，对被审计企业会计报表反映的会计信息

依法作出客观、公平的评判，形成审计报告，出具审计意见和决

定。

并购过程中，审计是并购核心工作内容的一部分，并购过程

中的审计是指注册会计师、内部审计人员等审计主体，与律师、

注册资产评估师、注册税务师、注册咨询工程师等专业人员一起,

作为收购方的财务顾问或受托进行专项审计，参与企业并购，提

供咨询、审计、报告编制等专业服务，以降低并购风险、实现并

购目标的活动。

（2）为什么进行审计

收购方在确定收购目标后，即托付中介机构对项目公司进行

详细的审计工作，这种详细审计工作的主要目的在于评判项目构

思给收购方带来的商业风险及商业机遇，审计的重点放在项目公

司的财务、销售、生产三个环节。

并购过程中的审计的关键点有以下几个方面：

一是对收购方确定的并购基准日之净资产进行审计。一方

面，要重点关注或有负债；另一方面，要特别关注财务报表认定

的资产存在、完整及权益义务之要素。

二是为收购方定价之目的完成盈利猜测审核。具体包括审核

盈利猜测的假设基础合理性和完成项目公司历史业绩的审计工

作共两项内容。

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房地产并购实务操作指引

三是对项目公司进行主体资格审查。其中，并购方的关注点

主要着眼于连续经营能力、盈利能力与猜测、同业竞争和关联交

易等方面；而被并购的项目公司的关注问题则是过渡期损益安排

和债券债务处置等问题。

审计报告的具体形成文件见附件5o

3、资产评估

（1）什么是资产评估

评估通常是根据特定的目的和所把握的资料，对某一事物的

价值或状态进行定性定量的分析说明和评判的过程。

资产评估则是由专门的评估机构和专门的评估人员，依据国

家规定的有关法律法规和有关政策以及有关的资料数据，根据特

定的评估目的，遵循适用的评估原则、评估范畴、评估程序和评

估标准，运用科学的评估方法和统一的货币单位，对被评估资产

的市场价值进行评定估算的过程。简言之，资产评估就是对资产

在某一时点的价格进行评定估算。

资产评估包含以下八项基本要素：

一是资产评估的主体，指由谁来进行资产评估；

二是资产评估的客体，指资产评估的对象；

三是资产评估的依据，包括法律依据和数据资料依据；

四是资产评估的原则，分别有工作原则（真实性原则、公平

性原则、科学性原则、独立性原则）和经济原则（替代性原则和

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房地产并购实务操作指引

可行性原则）；

五是资产评估的范畴，指对哪些资产进行评估；

六是资产评估的标准，指对被评估资产进行价值估算时所采

用的标准，包括收益现值标准、重置成本标准、现行市价标准、

清算价格标准和国家规定的其它标准；

七是资产评估的方法，指对被评估资产进行价值估算时所具

体运用的方法，包括收益现值方法、重置成本方法、现行市价方

法、清算价格方法和国家规定的其它方法；

八是资产评估的目的，是指针对各种不同的经济行为的特定

目的。

（2）为什么进行资产评估

资产评估是市场经济的产物，而服务于市场。我们可以从一

些简单的例子来说明为什么要进行资产评估。对于市场上经常发

生的商品交易，如消费品，由于人们对商品的性能、价格都有一

定的了解，也容易找到市场参照。通过一系列的比较和协商，在

没有任何第三方的参与的情形下，对交易价格能够达成一致意

见，从而实现交易。这类商品往往价格不大，且交易频繁。

但对一些不经常发生，且价格较大交易，比如一家企业，人

们很难从市场上找到相类似的交易用于参考，并且对被交易对象

的质量（如企业的生产经营状况、财务状况、资产质量等）不甚

了解或存在较大的偏差，很难在没有第三方的参与下，就交易价

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房地产并购实务操作指引

格达成一致意见。这时，就需要第三方-资产评估机构的介入。

资产评估机构通过对被交易对象的独立、客观、公平、科学的评

估，提出被交易对象的公允市场价值，从而为交易双方提供进一

步协商的参考意见，最终实现交易。

所以，资产评估可能发生在交易和投资的各个环节。资产评

估的目的就是为交易双方和投资人提供被交易资产的市场价格

估量，为资产交易提供价格咨询。

资产评估常发生在下列情形中：

一是产权交易，如：对外投资、资产转让、设立合资经营企

业、股份制改造、企业兼并、分立和破产等。

二是融资贷款，如项目融资、抵押贷款等。

三是财产保险。

四是政府治理，如企业资产的保值增值治理、清产核资、税

收治理等。

评估报告的具体形成文件见附件6O

（四）制定收购方案

在尽调基础上，第一做出并购与不并购的决定（例如若发觉

有根本性无法克服的缺陷则舍弃并购）；然后对交易方案进行确

定、并予以细化。例如经尽职调查后发觉公司不是很规范，就可

能需要在股权转让过程中由转让方留存一定比例的股权转让价

款，或采取银行保函等担保方式。再例如，在尽调中发觉公司负

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房地产并购实务操作指引

债严重，资产复杂，则可能需要调整并购方案，将拟并购的资产

进行资产剥离。

（五）正式收购谈判并拟订交易文件

在收购方案确定的基础上，开始着手准备交易文件，对商业

条款或其它内容进行谈判，包括但不限于价格、付款方式、债权

债务承担等。

对于资产并购的交易文件，主要涉及付款的安排和资产过户

手续的办理的问题、税费承担问题。资产并购所涉及的项目转让

协议见附件7。

对于股权转让的交易文件，一样应包括（1）保证与陈述条

款，对公司的经营、债权债务等尽调所涉及的各项在交割日前的

情形进行保证；（2）过渡期条款：对签署合同后至交割期间的限

制性事项进行约定；（3）约定对交割前债权债务的承担，（4）项

目相关四证的办理；（5）员工安排问题。（6）债权债务处理，包

括债权债务重组，某些可由转让方直接承担的债务，约定由转让

方直接承担；不能由转让方直接承担的，可约定由转让方、债权

人与标的公司签署债权重组协议，将标的公司债务转给转让方。

具体形成的股权转让协议见附件&

对于员工安排问题，若并购完成后不再连续雇佣原有员工

的，应争取由转让方负责员工安置问题，并将具体安排写进股权

转让协议中。

16

房地产并购实务操作指引

若涉及需由转让方事先完成一定手续的，则在完成手续后签

署交易文件，或者在交易文件中约定转让文件生效的条件，若在

一定期限内部生效条件未能成就的，可解除该协议。例如，在立

思辰项目中，股权转让协议的生效条件之一是立思辰上市公司

（即北京立思辰科技股份有限公司）将其它小股东持有的项目公

司的股份全部收回，使得立思辰上市公司持有项目公司100%的股

权。

（六）签署交易文件

在项目转让的情形下，除项目转让协议外，还需签署其它相

关交易文件，具体包括：项目公司关于同意项目转让的股东会决

议（具体形成文件见附件9）（根据项目公司章程，若董事会有权

就此事宜作出决定也可是董事会决议，但无论如何，股东会决议

效力是最高的）。如果涉及上市公司的，应根据交易标的判定是

否属于上市公司治理规则中所定义的重大交易，是否应提交股东

大会批准。

在股权转让的情形下，除股权转让协议外，还需签署其它相

关交易文件，具体包括：

（1）项目公司法人股东关于同意股权转让的股东会决议（具

体形成文件见附件10）。如果项目公司法人股东为上市公司的，

应判定是否属于重大交易，是否应提交股东大会批准。

（2）现任董事的辞呈（具体形成文件见附件ll）o全部或部

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房地产并购实务操作指引

分收购目标公司股权的情形下，收购方一样要更换目标公司的董

事和经营治理层。因此，要将出售方有关董事和治理人员的辞呈

作为交易文件之一。

（3）需要项目公司通过的股东会决议（具体形成文件见附

件12）,包括但不限于同意变更公司董事、法定代表人、高级治

理人员；注销出售方在银行授权签署人的权益等。另外，若涉及

项目公司部分股东转让股权的，则应注意项目公司其它股东的优

先购买权，以及项目公司章程对部分股东进行股权转让的限制性

条件等。

（4）其它根据实际情形需要出售方出具的承诺函等文件。

（5）如存在合资情形的，则还需签署新的合资公司章程（具

体形成文件见附件13）。

（6）向目标公司债权人就股权转让事宜发出的告知函（具

体形成文件见附件14）0

（七）支付对价并办理股权变更登记手续

股权转让协议及相关交易文件签署后，各方依据股权转让协

议的约定支付对价，并完成并购应取得的政府批准等手续，办理

相应的变更登记手续（包括但不限于股东、法定代表人、董事会

的变更），如外资并购境内房地产项目需要获得商务部等相应审

批机关的批准。工商局办理股权变更登记手续所需的文件清单见

附件15：有限责任公司变更登记（备案）一次性告知单。

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房地产并购实务操作指引

（八）交割

若是资产并购，则所涉及的交割内容仅涉及公司所有土地使

用权、拟开发建设项目或已开发建设项目相关的所有政府批准文

件和证照，包括但不限于项目可行性研究报告、立项批复文件、

建设用地规划许可证、土地使用权出让合同、土地使用权出让金

发票、土地使用权证、工程规划许可证、开工许可证、预售许可

证、房屋所有权证等。

若是股权并购，股权转让协议生效后，双方按照交易文件的

约定履行资产转移、经营治理权转移等手续，并办理如下公司资

产的移交手续：

（1）股权证明文件；

（2）公司的新营业执照（组织机构代码、税务登记证、开

发资质等证照）、公司的所有印章；

（3）财务资料（账簿、验资报告书、税项申报表、支票簿、

现有发票等）；

（4）以往董事会纪要。；

（4）公司所有土地使用权、拟开发建设项目或已开发建设

项目相关的所有政府批准文件和证照，包括但不限于项目可行性

研究报告、立项批复文件、建设用地规划许可证、土地使用权出

让合同、土地使用权出让金发票、土地使用权证、工程规划许可

证、开工许可证、预售许可证、房屋所有权证等。

19

房地产并购实务操作指引

五并购风险

(-)公司股权属性确定风险

包括项目公司设立合规性风险及权益完整性风险两大类。

在项目公司设立方面，涉及对项目公司合法权益会产生实质

性重大影响的法律风险归纳起来主要有：

1、股东未足额缴纳出资；

2、股东出资形式不符合法律规定；

3、非货币财产出资作价违反法律强制性规定；

4、非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续；

5、股东抽逃出资；

6、项目公司未依法年检。

拟对外转让项目公司股权的公司是否具有完整的股东权益，

权益是否存在法律瑕疵，包括：

1、项目公司是否存在质押、担保等第三人权益；

2、项目是否存在租赁权、地役权等权益瑕疵；

3、项目的后续开发和盈利模式是否存在政府限制等潜在风

险；

4、是否存在对转让公司转让股权的限制性约定(有没有经

过项目公司其他股东的同意，有否违抗相关法律法规的规定)；

5、是否存在对转让公司在项目公司享有的表决权、分红权、

20

房地产并购实务操作指引

委派董事和治理人员的权益等权能的限制；

6、是否存在对转让公司在项目公司清算剩余财产分配权等

权能的限制。

（二）项目本身的风险

由于土地性质、取得方式、规划用途、使用期限以及房地产

开发建设的复杂关系，特别是久拖未建或停建的项目公司，在股

权收购时，涉及房地产领域中具体专业问题的风险比较多。归纳

起来主要有：

1、土地使用权风险：出让金是否支付、土地出让合同中有

无股权转让的限制、开发条件限定、有无代征地情形、土地使用

权权属是否清楚、项目用地是否存在被征收或征用等风险；

2、项目主体的风险：开发主体与审批主体是否一致、实际

建设项目与审批项目是否一致的风险；

3、规划风险：规划有无调整，调整的是否符合受让方的开

发需求，规划有无超过期限，需要重新申报的能否获得批准；

4、项目相邻关系的危机风险：《物权法》规定，建造建筑物,

不得违反国家有关工程建设标准。阻碍相邻建筑物的通风、采光

和日照，即使取得了建筑工程规划许可证，证明建筑行为是合法

的，但只要导致相邻建筑物的通风、采光、日照规定的最低标准,

也要承担相应的责任；

5、需要政府审批的各类证照是否已批的风险：如动工开发

21

房地产并购实务操作指引

期限，是否已超过出让合同规定的动工期限，是否获得延期开工,

有无被政府收回的可能；

6、项目建设中各类合同的风险：特别是在建、停建、缓建

项目的，合同情形更复杂，有无履行纠纷、合同违约或解除纠纷,

是否有因建设工程进度监管不严给予施工单位的不当工程签证

风险；

7、违法建设的风险：如超规划建房；

8、工程质量风险；

9、不动产有无抵押担保的风险；

10、政府违约风险或政治风险。例如政府对房地产项目涉及

的大市政问题一直未解决，导致项目交房后排水的严重问题。

（三）项目公司或有债务控制风险

项目公司的资产负债表并未反映或者无法反映已经发生的

债务或者潜在的债务。这或者是由于项目公司恶意隐瞒债务，或

者是由于项目公司的财务制度不规范、存在未入账债务，或者是

由于或有债务的大量存在造成的。这其中，或有债务是股权收购

中的最大陷阱，包括担保之债、票据责任之债、未决诉讼或者潜

在的诉讼（对外签有已构成违约的合同）、行政罚款，以及是否

存在建筑施工款拖欠、税费负担等。

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房地产并购实务操作指引

六并购风险防范措施

1.尽职调查。在签署相关的交易文件前托付律师事务所、审

计师事务所对项目公司进行法律、财务等各个方面的尽职调查，

该等调查的结果将直接决定并购的可行性、并购对价、交易框架

等。

2.根据前期尽职调查的结果，将已识别出的风险根据其风险

程度和金额额度进行分类，针对不同类型的风险挑选不同的反应

计策。

3.充分运用合同的风险治理方式和手段。实践中，绝大多数

的风险治理都是通过合同（包括单方承诺函）的方式来落实。因

此，股权转让或项目转让的协议应尽量完善，把所有潜在风险、

或有债务、诉讼风险等各种因素考虑进去。在实践中，合同中需

要：（1）保证与陈述条款，对公司的经营、债权债务等尽调所涉

及的各项在交割日前的情形进行保证；（2）过渡期条款：对签署

合同后至交割期间的限制性事项进行约定；（3）约定对交割前债

权债务的承担，（4）项目相关四证的办理；（5）员工安排问题。

（6）债权债务处理，包括债权债务重组，某些可由转让方直接

承担的债务，约定由转让方直接承担；不能由转让方直接承担的,

可约定由转让方、债权人与标的公司签署债权重组协议，将标的

公司债务转给转让方。

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房地产并购实务操作指引

七案例

案例一

某房地产公司（下称A公司）2000年9月通过公布招标取得

佛山A项目土地进行开发。2001年8月，为配合佛山市总体土地

规划，应当地政府要求，A项目进行土地容积率调高、建筑高度

提高，获佛山市规划部门批准，并取当地“新区管委会”的免补

地价的非正式回复文件--《会议纪要》。2005年6月，某大型发

地产公司（以下称B公司）收购A公司股权。2008年1月，A公

司收到政府《关于补缴土地出让金的通知》，被要求补缴高额土

地出让金。

依据《城市房地产治理法》的规定，土地使用者需要改变土

地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县

人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合

同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用

权出让金。而容积率一样也认为是《国有土地出让合同》的重要

条款，亦应签署相应的补充协议。虽然A项目土地容积率的调高

获得当地规划部门的批准，但受让方与国土局并没有对容积率调

高签订变更协议，该调整行为不符合法律的规定，属于程序不合

法。对于土地出让金，虽然A项目取得“新区管委会”免补地价

的回复文件，但“新区管委会”仅是当地政府的非正式机构，几

24

房地产并购实务操作指引

年后被撤销，其《会议纪要》亦为非正式文件，无法律效力。因

此，在房地产并购过程中，对于程序不合法的情形，即使政府部

门已出具所谓内部文件免除相关义务，由于政府行为本身不符合

相关法律规定，日后依然会给项目公司带来庞大的风险，并购公

司可能承担庞大的债务。

案例二

广州某投资公司（以下称A公司）拟收购广州地区尚未竣工

验收的某房地产项目（以下称B项目），因B项目欠施工方工程

款，导致工程停建，尚未竣工验收，而施工方除向人民法院起诉

主张工程款外，还以留置方式，占用了B项目的1-5层，出租给

一家物业治理公司，再由该物业治理公司办理暂时建筑证对外统

一招租，分租给几百个小租户。在A公司拟进行收购的过程中，

因原开发商失去对B项目的实际控制权，使项目并购产生多重障

碍。

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房地产并购实务操作指引

附件

附件1股权转让框架协议

甲方（出让方）：

乙方（受让方）：

住所：

法定代表人：

丙方（目标公司）：

住所：

法定代表人：

甲乙丙三方本着诚信合作、互惠互利，依据中华人民共和国《公司法》、《合同法》

等法律法规，经友好协商，就甲方向乙方转让目标公司股权继而使乙方取得XXXX项目

XX亩土地的一切权益的相关事宜达成以下框架协议：

第一条目标公司概况

1、目标公司是经市工商行政治理局登记注册的企业，公司成立于年月日，经营期

限至年月日终止，注册号：。XX持有目标公司％的股权，XX公司持有目标公司%的股权,

甲方持有目标公司%股权。

2、XX项目（以下简称：“XXXX”）是目标公司开发的房地产项目，目标公司已与政

府签订了XXXX项目用地亩的相关文件，且已支付其中亩土地的土地出让金并取得了国

有土地使用权证；根据北京市发展和改革委员会签发的京发改（XX）XX号《XX》，目

标公司取得了“XXXX”项目的开发建设权，目前该项目处于XX阶段。

第二条项目现状

1、项目位置：

位于北京市XXXX,其四至范畴为：东至XX；西至XX；南至XX；北至XX用地。

2、项目用地情形

1）土地使用权：XXXX；

2）容积率：xxxx；

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房地产并购实务操作指引

3)用地性质：xxxx；

3、目标项目现有法律手续：

(1)《国有土地使用权出让合同》：文号：xxxx；

(2)国有土地使用权证号为：xxxx。

(3)建设用地规划许可证号:xxxx；

(4)投资计划立项批准文件:xxxx；

(5)规划意见书批准文件:xxxx；

第三条尽职调查

1、自本合同签订之日起，乙方或乙方指定的尽职调查单位或个人有权对甲方、丙

方及甲方、丙方相关的关联单位开展尽职调查，甲方、丙方及甲方、丙方相关的关联

单位应当给予配合，尽职调查期限原则上不超过月；

2、该期间因尽职调查所产生的费用暂由甲方承担；

3、若因甲方、丙方及甲方、丙方相关的关联单位的原因导致尽职调查工作无法正

常完成，或尽职调查工作后乙方或乙方指定的尽职调查单位或个人认为甲方、丙方及

甲方、丙方相关的关联单位对项目的关键因素有重大隐瞒或遗漏并将导致乙方后期无

法正常完成项目开发，乙方有权随时终止合同的执行同时不再承担甲方前期支付的任

何费用。

4、尽职调查工作完成后，乙方应在月内完成乙方集团公司要求的项目报批立项工

作。

5、自本合同签订之日起至乙方完成乙方集团公司要求的项目报批立项工作期间

内，甲方不得与任何第三方单位或个人就甲方所持有丙方股权达成交易、变更协议或

对丙方公司核心资产进行任何处置。若违反乙方需支付甲方违约金万元。

6、若此项目获得乙方集团批准顺利立项，则甲乙丙三方应按本协议余下条款连续

履行，否则违约方应支付对方万元的违约金；若最终该项目立项未能获得乙方

集团公司批准，则乙方须将该情形及时告知甲方，甲乙双方就该项目之合作就此终止,

并由乙方承担尽职调查工作期间所发生的由甲方垫付的一切合理费用。

第四条公司重组

1、乙方在完成乙方集团公司要求的项目报批立项工作后，甲方及丙方需以丙方所

拥有市XX号国有土地使用权证项下的XX亩国有住宅用地使用权作为出资成立公司，

27

房地产并购实务操作指引

该土地使用权的价值以乙方或乙方指定的评估单位的评估价格为准，相关评估费用暂

由甲方承担。甲方及丙方应保证该新公司成立中及成立后对除本协议当事人以外的一

切第三方主体不负任何民事债权债务，经乙方同意者除外；除该新公司法人外其余职

位均由乙方指派；

2、公司重组过程中产生的税费由交易各方自行承担；

3、若因甲方或丙方原因造成公司重组无法正常完成、重组后公司人事安排未能按

本条第一款执行或于股权收购前乙方发觉该新公司负有尚未经乙方同意的对外债权债

务，乙方有权随时终止合同的履行，同时不再承担甲方前期支付的任何费用；如此，甲

方、丙方或甲丙双方应就违约对乙方造成的缺失支付万元的违约金。

第五条股权收购

1、公司成立后日内，丙方应出让其持有的目标公司全部股权并负有保证其股权无

瑕疵之义务，乙方应同意收购，乙方取得目标公司股权的同时相应取得xx号《国有土

地使用权证》项下XX亩土地的全部权益。乙方取得上述股权及其它权益所需支付的对

价为不超过万元（包括股权转让款、XX亩土地权益对价、地上建筑及相关应缴土地出

让金、滞纳金及罚金、土地拆迁补偿款、目标公司债务等）及前期发生的尽职调查与

资产评估相关费用；

若容积率低于2.0,以政府实际批复的容积率运算地上建筑面积的平方米数，换

算转让价款；若容积率高于2.0,以2.0为准，超过的面积部分不再计入转让价款内。

2、丙方应在乙方支付股权款后日内完成相应股权变更，逾期未能完成股权变更，

甲方代丙方支付乙方违约金，违约金每日按总股权价款的万分之一运算。

3、若乙方于股权转让完成后发觉该新公司存在发生于股权转让交易前且未经乙

方同意的对外民事债权债务，乙方有权就此追究甲、丙方的违约责任，要求其支付数

额为的违约金。

第六条违约责任

1、本框架协议签订后，甲乙丙三方应诚实守信、友好合作，共同处理合作期间的

问题，严格按照本协议约定履行各自义务，任何一方严重损害对方合法权益，给对方

造成缺失的，应承担约定的赔偿责任。

2、甲方的实际控制人应对协议约定的全部标的金额万元，进行信用担保并承担无

限连带责任。

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房地产并购实务操作指引

第七条其他

1、本协议的说明与履行适用中华人民共和国法律，因本协议的内容产生争议的，

协议各方应平等协商解决，协商不成的，任何一方均有权向本协议签订地有管辖权的

人民法院提起诉讼。

2、本协议书一式叁份，协议各方各执壹份，具有同等法律效力。

3、本协议书自甲乙丙三方签字盖章后成立之日起生效。

（以下无正文）

（本页无正文，为本股权转让框架协议的签章页）

甲方：

法定代表人或授权代表：

日期：20期年月日

乙方：

法定代表人或授权代表：

日期：2014年月日

丙方：

法定代表人或授权代表：

日期：20期年月日

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房地产并购实务操作指引

附件2尽职调查清单

一、基本情形的文件

1.目标企业最新经年检的企业法人营业执照副本。

2.目标企业最新经年检的组织机构代码证。

3.目标企业最新经年检的税务登记证。

4.目标企业设立时及历次资本变更的验资报告。

5.目标企业最新的组织架构图和股权结构图。

6.目标企业历次修订直至现行有效的公司章程。

7.目标企业的发起人协议和/或股东协议。

8.目标企业成立后进行的任何改组、兼并、合并、分立、资产交换或收购、出售

等重大企业活动的相关材料，以及相关的批准文件、协议，股东会或董事会、总经理

办公会决议等法律文件。

9.目标企业的全部工商查档文件。

10.自然人股东的身份证明；法人股东的营业执照、组织机构代码证、税务登记证

及验资报告。

11.房地产开发企业资质证书/房地产开发企业鉴定资质证书。

12.目标企业的各项治理制度。

13.银行开户许可证。

二、所开发的项目

1.标的企业所开发项目（下称“目标项目”）清单（按照已开发完工项目、开发

建设中项目、拟开发项目的顺序统计）；

2.项目立项批文，包括但不限于：地势图、现状图、初步规划设计方案、固定资

产投资建设项目立项登记备案材料、项目建议书的批复；

3.项目规划审批文件，包括但不限于：建设项目建设地点征求意见函、建设项目

规划意见复函、规划意见书及附图；

4.项目土地使用权取得的审批文件，包括但不限于：土地评估报告、审定地价水

平通知单、国有土地使用权招拍挂材料及成交确认书、国有土地使用权出让合同及附

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房地产并购实务操作指引

图和补充协议、土地出让金及相关费用缴纳凭证、国有土地使用权证。

5.项目建设用地规划审批文件，包括但不限于：政府征地批准文件、国土治理部

门批准意见、项目用地钉桩成果通知单、建设用地规划许可证及其附件。

6.项目设计方案审核审批文件，包括但不限于：建设项目规划设计方案和审批文

件、建设项目抗震设防要求（标准审查意见书）、城市规划治理部门审定设计方案通知

书。

7.项目建设工程规划审批文件，包括但不限于：项目施工图、工程勘察成果报告、

结构运算书和运算软件名称、工程档案登记证明、是否存有限制外销售楼层或房屋、

建设工程规划许可证及其附件。

8.建设工程施工许可证及其附件。

9.项目人防、绿化、消防、环境、防雷、交通、地名、临建、供水、供电、供暖、

燃气等所涉批文。

10.竣工验收报告及竣工验收备案表。

11.商品房销售/预售许可证。

12.房屋所有权证等。

13.若目标项目涉及合作开发的，则提供合资合作方营业执照、企业资质证书、合

作合资协议。

14.招标代理、勘察、设计、造价、监理、总包等单位资质等级证书。

15.猜测/实测报告。

16.质量监管部门验收报告。

17.竣工档案登记表。

18.房屋销售代理协议（如有）。

19.房屋销售合同范本。

三、重要协议和合同

除非下述另有特别要求，下述合同均指截至目标企业收到此文件之日正在履行中

的合同。

L请提供目标企业签订的将要履行、正在履行、虽已履行完毕，但可能存在潜在

纠纷的业务合同明细，提供相应合同文本（请附提供文件清单列表）。

31

房地产并购实务操作指引

2.借款合同：请根据最近一期财务报告的财务明细账，以表格形式提供目标企业

签订的所有将要履行、正在履行、虽已履行完毕但可能存在潜在纠纷的借款（包括金

融机构借款和企业间借款）明细（包括但不限于合同编号、借款银行或企业、借款金

额、借款日期、还款日期、借款余额、担保方式等）。提供相关主合同文本和相应担

保合同文本，并请书面说明还款情形。

3.对外担保合同：提供目标企业所有对外担保（包括保证、抵押或质押）合同情

形，并提供相应担保合同文本和主合同文本，包括但不限于与银行签署的为购房者提

供担保的合同。

4.资产处置合同：提供目标企业处置重大资产的合同情形，提供相应合同文本及

政府相关部门的批文。（如有）

5.租赁合同：提供目标企业出租物业的合同文本。

6.侵权债务：所涉目标企业是否有因环境保护、知识产权、劳动安全、人身权等

原因产生的侵权之债。如有请详细说明，如无请书面说明。

7.其他债权债务：提供未包括在最近一期资产负债表中的重大债权债务详细资料。

8.提供目标企业财产保险合同情形，提供相应保单，并对目标企业是否存在任何

尚未了结的保险索赔情形进行说明。

9.目标企业为当事方的合资、合营、合作及合伙协议或意向书。（如有）

10.请提供已完成的或已立项的或正在拟议中的重大的资本投资项目的文件（包括

立项批准、可行性研究报告、与第三方签订的意向书等）。

1L请提供所有目标企业作为当事人一方的其它的重要协议或有约束力的文件，包

括重要的保密协议。

12.请提供目标企业签订的日常经营（房地开发项目所涉合同除外）中的累计或单

份金额超过50万元人民币的所有合同，包括但不限于日常采购合同；房屋、汽车等资

产租赁合同；托付代理合同；咨询顾问合同；技术服务合同等。

四、雇员及员工事宜

本节中所称高级治理人员指服务于目标企业的高级治理人员，包括法定代表人、

总经理、副总经理、财务负责人、在目标企业中任职的“三师”（总工程师、总会计

师、总经济师）以及其它服务于目标企业但劳动合同关系不在目标企业的前述高级治

32

房地产并购实务操作指引

理人员（以下统称“治理人员”）。

1.员工花名册以及员工情形说明。

2.福利薪酬体系；

3.员工手册及各种人事规章制度（包括但不限于绩效考核相关制度）；

4.上述所有治理人员的简历。

5.员工人事代理合同及人事档案（外部存放人才交流中心档案）存放情形；

6.请说明目标企业目前为员工缴纳社会保险（包括但不限于养老保险、医疗保险、

失业保险、工伤保险、生育保险）及住房公积金的具体情形，包括但不限于目前缴纳

的社会保险种类、适用的缴费基数和比例、适用的员工范畴、征收机关，并提供当地

相关社会保险的规定以资证明。

7.目标企业的社会保险登记证及企业近3个月的社会保险金缴纳凭证。

8.目标企业的住房公积金登记证及企业近3个月的住房公积金缴纳凭证。

9.请说明是否受到过劳动部门的处罚；如有，提供相关书面文件。

五、诉讼和其它程序

1.列表说明所有目标企业的（已结案但尚未履行的或开始起诉的或将来可能有的）

诉讼、仲裁、索赔、行政处罚或政府机构的调查或质询，以及所有与上述事宜有关的

文件、函件，包括但不限于起诉书、答辩状、判决书、裁定书、仲裁申请书、仲裁裁

决书、行政处罚决定书等。

2.是否存在目标企业董事、监事、高级治理人员和核心技术人员作为一方当事人

的重大诉讼或仲裁事项。

3.过去三年中，目标企业的董事、监事、高级治理人员之破产、犯罪、欺诈或不

当商业行为的诉讼、行政程序（包括被“双规”）。

4.所有目标企业为当事方的（或对其具约束力的）裁决、判决、命令、和解协议

及其它协议。该类裁决、判决、命令或协议将要求目标企业从事或停止从事某些活动,

或者会限制或以其它方式影响公司经营或资产。

5.如目标企业或其下属企业违反或被指控违反建筑、规划、安全等方面的法律、

法规、通知或诉讼，请提供详细材料。