小区调查分析报告范文

小区调查分析报告范文----关于老街街道小区物业管理情况的调研报告物业管理是城市管理的一个重要组成部分，不仅影响着广大居民的日常生活，也是一个城市文明程度的体现和社会和谐的重要指标。根据安排，11月底以来，我们对老街街道小区物业管理情况进行了调研，现将有关情况报告如下。一、小区物业管理工作现状（一）住宅小区基本情况老街街道区域面积约15平方公里，辖6个社区，人口约5.1万人。辖区内共有住宅小区132个，居民2.4万户。其中，物业公司进驻小区（通称有主小区）42个，物业公司未进驻小区（通称无主小区）90个。42个有主小区中，经选举产生业主委员会的小区合计11个，物业由业主委员会直接选聘；未选举产生业主委员会的小区31个，物业进驻主要有“三供一业”移交、业主选聘、开发商指定等三种方式。合计进驻物业服务企业36家，负责对345栋楼房17053家住户提供物业服务。物业管理费收取标准上，高层一般为0.8—1.2元/平方米，多层一般为0.5元/平方米左右。90个无主小区中，物业服务管理主要有三种模式：一是小区居民自聘1-2名保洁员兼任门卫；二是企业承担部分物业费用，聘请人员负责日常保洁及门卫；三是对因历史遗留问题等特殊原因，造成收取保洁费确实困难的小区，暂时仍由街道聘请第三方承担日常保洁事项。总体上看，上述住宅小区具有以下三方面特点：一是小区档次存在一定差距。既有新建的高标准小区，也有早期开发的配套设施不完善小区；二是老旧小区遗留问题多。由于历史原因和客观条件限制，部分居住小区建成时间较长、遗留问题较多。有的是小区基础设施差、配套不齐全；有的是建设规模小、相关手续不齐全；有的是院内空地紧张，车辆乱停乱放情况较为严重。三是物业公司进驻率不够高。由于部分小区规模小、户数少、管理难、盈利难，大的物业公司不愿接手，导致正规物业公司进驻率只有32%。（二）物业管理组织机构情况1、街道指导监督层级。根据有关规定，小区物业管理工作在市、区房管部门统一指导下，由街道物管办和社区承担日常指导、协调和监督工作。街道物业办现有专职工作人员4名（由退伍军人2人、公益岗1人、抽调社区“两委”成员1人组成），1名班子成员牵头物业管理办公室的日常运行。2、物业服务企业层级。已进驻的36家物业服务企业中，共有379名从业人员，其中保洁人员127名，中共党员25名。（三）街道所做的主要工作近两年来，针对辖区小区物业管理工作特点，街道党工委、办事处对物业管理工作高度重视。强化组织领导、充实人员力量、明确各方责任、注重宣传引导，以“五星支部”创建为抓手，以“红色物业”建设为突破点，梳理老旧小区、商品小区、安置小区、城中村四类小区，以社区党支部为中心，将物管办与物业、社区与物业、网格长与业主实现衔接互动，把“有形覆盖”变为“有效覆盖”。压实服务企业主体责任，对存在违规行为、群众投诉举报较多的茵悦世家、福华御苑等整改不力的物业企业，面对面约谈警示。通过完善机制、强化联动，对辖区132个住宅小区关键信息全摸底，切实解决小区业主委员会成立、停车位专项整治、飞线充电治理、消防安全隐患和病害窨井盖专项整治等实际问题，先后现场处理市长热线、矛盾纠纷数百件。努力为居民打造舒适文明的居住环境，助推更高质量文明城市创建。目前，已建成红色物业小区2个，分别是电业新村小区和骏亚上河城小区。二、当前存在的主要问题（一）物业管理体制尚未完全理顺。虽然我市2022年2月按照《物业管理条例》和相关法规印发了《关于加强和改进全市住宅小区物业管理工作的意见》，明确了市、区职能部门和街道、社区及物业服务企业的具体责任，但是，日常的物业监管体制仍未得到彻底理顺，主要原因：一是上述文件仅仅是市政府办公室的指导性意见，强制力不足、追责问责力度不够；二是由于涉及众多部门监管职责，部门之间的协调配合还未到位。目前，对小区物业服务企业进行日常监督的仍是街道办事处和社区，这种监督以指导性居多，对物业公司约束的作用并没有真正发挥出来。有时各种矛盾交织在一起，仅靠街道办事处和社区层级难以有效协调各方，容易造成物业纠纷投诉率高而调解成功率低的局面。同时，街道、社区承担了大量的小区矛盾纠纷调解，对物业公司、业主大会和业主委员会的指导、监管、服务任务逐年攀升，任务重、压力大，导致工作人员越忙越累、越累越忙的情况成为工作常态。（二）物业服务企业行为不够规范。物业服务质量普遍不高，有的是受物业服务企业本身管理服务水平所限；有的是部分业主以房屋质量存在问题、物业服务不到位等理由拒缴物业费，导致物业管理费收取率普遍不高。当物业公司利润减少时，通常会通过减员、降质等办法降低成本，服务质量的下降导致更多业主对物业公司的服务不满意，这就使物业公司陷入了服务质量越来越差、物业管理费收取越来越困难的恶性循环怪圈。(三）业主委员会作用没有得到充分发挥。一是业主委员会组建存在一定困难。新开发建设的小区由于入住率不高等原因，难以符合业主委员会成立条件，加之部分小区业主对涉及到全体业主公共利益的事项漠不关心、参与公共管理意识不强，造成业主大会召开困难。二是业主委员会运作不够规范。有的是由于小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生，其行为法律效力不足，不能完全代表全体业主；有的是业主委员会工作规则不健全，职责不明确，缺乏强有力的指导和规范。三是业主委员会成员缺乏主体意识。少数业主委员会成员缺乏主体意识、责任意识和法治意识，甚至有的进入业主委员会的目的就是为了谋取私利。法规不健全导致对业委会成员乱作为的行为缺乏有效的监督制约手段。三、对加强完善物业管理与服务的意见和建议（一）进一步完善法规制度建设。在我市已经印发的《关于加强和改进全市住宅小区物业管理工作的意见》的基础上，可以由人大立法机关针对我市实际将住宅小区物业管理纳入地方法规建设议程，明确业主委员会的主体责任；同时细化工作规则，推动小区物业法治化、规范化管理良好环境的形成。街道层面上，主要是完善工作细节要求，推动辖区物业管理的法治化、规范化进程。（二）进一步夯实基层工作力量。明确街道社区物业管理工作职责，强化考核办法、增加财力投入、充实工作力量。同时，进一步将物业管理纳入到网格化管理机制，将业主委员会成员、楼栋长、有小区管理经验的志愿者或社会公益组织等各方力量充分调动起来，充实到小区管理队伍，营造良好的社会舆论氛围，逐步形成政府监管、行业自律、业主自治相结合的综合管理格局。（三）进一步健全监管运行机制。一是严格制度执行。充分发挥基层的监督指导作用，增加街道和社区在物业服务企业质量考核考评以及退出交接机制上的话语权，理顺街道、社区的职责，健全“属地管理、条块结合、分级负责、协调联动”工作机制。二是强化协调联动。加强住建、房管、综合执法等职能部门与街道、社区的衔接沟通，在违章建筑管控、安全隐患排查整治、老旧小区改造等方面持续强力推进。三是加强基层治理。不断完善基层物业管理联动机制，在社区党支部领导下,建立社区、业主委员会、物业服务企业物业管理工作联动机制,全面推动“红色物业”工作的深入开展。（四）进一步加强业务指导。指导、监管好业主大会、业主委员会和物业服务企业是街道社区物业管理工作的重中之重。充分依托区房管中心物业管理部门和新成立的物业行业党委等专业性力量，依据法规文件强化对物业服务企业和业主委员会的监督指导；加大对《物业