中宝大厦物业经营管理专项方案

中宝大厦物业管理方案一、中宝大厦概况（略）二、现实状况分析1、大厦设备设施情况。中宝大厦建成于，楼宇关键硬件和装修相对较新，但其设备型号并非优异设备。楼宇供暖锅炉较为落后，功效相对低下；电梯属组装杂牌，稳定性较差，未来安全运行系数较小；自备发电机组为国产机器，即时开启能力差，工作情况尚不得悉，产生排烟现在无法顺利排出室外，应列入关键设备设施改造之列立即处理；大厦煤气阀违规安放在大厦室内，且紧贴暖器片，潜有严重隐患，也要进行改造。部分新风供给管道、大厦自动喷淋，监控等工程还未完工或完善；部分配套设施尚处于基建或完善之状态（如楼层电表、楼层装修、客房、泳池装修等），未来工程量较大，其次二号楼正处于基础建设中，大厦和安发桥打通并扩建平台，楼宇牌匾及关键入厦门面装修还未进行。内部也有需完善处（车库、锅炉房，大厦部分处隐性基建不足等）。2、物业管理情况。大厦现有物业人员均非专业化人员，未经过规范、系统培训，管理处于基础维持状态。工作无细分，管理无章法，发展无目标。·保安规范、职业化较差；·无正常规范保洁。绝大多数已基础完工地方也未进行卫生开荒；·工程基础要素：多种图纸、设备说明，合格证等不健全；·内业管理空白；·物业核实不清；·物业管理意识还未形成；·对已存在问题物业人员不能监管发觉。3、经营情况。大厦虽已运行两年，厦内有近十家用户入驻，但没有签署任何经营协议，更无租赁许可证正当经营之谈，没有进行系统经营测算和基础计划，致使企业总体构想难以实现，日常经营也处于收不抵支情况。4、综合问题，因为大厦还有较多须完善和更新改造问题，部分优势项目如游泳馆、连桥平台等尚处于待建阶段，使物业管理和基建均处于混乱无序状态，致使大厦总体上还不含有全方面营业条件。就核实而言，因为无法提供完备协议、图纸、台帐等，所以缺乏科学测算依据。三、中宝大厦功效定位以写字楼出租为主，宾馆、娱乐、餐饮、洗浴为辅，尽可能外租1—3层，形成集办公、商服、娱乐休闲为一体综合性服务大厦，在铁路街和安发桥交会处形成一道亮丽风景。1、因为地点所限以写字楼形式对外出租适于本厦，利于稳定，投资较少，能够避开火车站前酒店多如牛毛猛烈竞争，吸引招揽大直街及周围相同价位企业入住。2、以宾馆、公寓、餐厅、泳馆等配套服务功效满足本厦用户多层面需求，从而实现互补，促进写字楼营销。3、开展楼体广告业务营销或以较合理价位为本厦入驻用户服务，先期宣传推广本厦业务、招商引客。4、接纳旅游团体入驻就餐，实现经营一体化、核实一体化。5、开展多个形式商业服务，引入银行邮政、火车票、货运仓储代理、邮件寄存、仓买快餐等增加收入四、委托管理模式及管理酬金依据中宝大厦实际情况，以业主企业委托物业企业实施物业项目经营管理较为科学。方案一中宝大厦企业委托保利大厦进行物业管理。由业主企业设置A帐户、物业企业设置B帐户，由业主企业监管审批协议，全部收入均存入A帐户。物业支出包含人职员资、福利费用、日常运行费用等由B帐户统支，在年度总预算内实施每个月费用预算报批管理，由业主企业审批，逐月划拨到B帐户，由物业企业具体安排使用，以确保大厦正常工作为准则，逐步实现上台阶。物业企业使业主年度目标实现，业主需支付给物业10万元酬金；如不能实现，业主更换物业企业，不付任何酬金。超出目标利润部分，物业和业主按3：7分成。方案二中宝大厦企业委托保利经营后，设置A、B帐户，只负担物业人员各项费用（工资、福利、社保、工服费等），不负担营销人职员资等。企业以物业管理面积每平方米建筑面积8元/年取酬，同时按租赁协议金额5%提取营销佣金，签租高于业主限定租金部分，由物业和业主按各4：6分享。五、组织机构组织机构：保利科技大厦在中保大厦设置物业管理处，管理处设主任1人，负责全方面工作。下设6个部门，工程部7人、保安部7人、用户服务部13人、财务部2人、综合部2人，营销企划部3人，人员限定35人。

业主企业管理处主任

业主企业管理处主任

六、家俱设备配置计划：设备、家俱、工具等需求列表财务部工具（设备名称）数量单价（元）总价计算机1台70007000打印机1台50005000财务软件1个模块11档案柜4个200800金柜1个10001000客服部吸水机1台69806980单擦机1台1248012480抛光机1台1650016500烘干机2台33006600尘推2个56112蜡拖429116单筒榨水车1辆260260云石铲刀10把18180推水刮1个9090通告牌5个28140水桶16个20320喷壶32个10320马桶皮抽子24个6144撮子32个9288笤帚32把8256拖布32把351120胶皮手套192副3576复印机

28500打印机

3150打票机

3售票电脑1台78507850传真机1台18001800综合部办公家俱6套10006000计算机1台70007000传真机1台18001800电话2部400800保安部大功率对讲机10部12001疏散照明灯4台3001200工程部电焊机130003000无齿锯1900900沙轮机1700700台钻145004500台钳1180180电锤（带冲击）1900900充电钻1450450手枪钻1300300角磨沙轮1700700曲线据1500500电锯1800800冲击钻1800800理石锯1400400平口台钳1500500电动疏通机1900900搅鞭1150150万用表1130130汽泵135003500射钉枪1200200带丝1400400刨子1150150电带丝130003000检压泵1营销部电脑2台700014000打印机2台4000饮水机1台500500累计217942固定资产费用21.79万元。

七、营销策划（一）、哈市写字楼概况现在，哈市整体写字楼，除保利大厦外，可出租面积为109050平方米左右，平均租金1.87元/天/平方米。即使表面上看总面积并不多。不过，因为哈尔滨市宾馆业竞争十分猛烈，各宾馆均出现客源不足现象，现在，哈市几十家宾馆几乎全部可设置长包房，或开出部分楼层做为写字间使用。其中哈市很好三星级以上宾馆，如：华融饭店、帕弗尔饭店、国际饭店、凯莱商务酒店等均开设出写字间，吸引了五十家左右中国外著名企业及联络处，且其价位均不足1美元/天/平方米，有些三星级宾馆价位只有2—4元/天/平方米，较低级部分宾馆，其价位均在2元/天/平方米左右。另外，哈尔滨市很多企业将其办公楼以极低价位出租出去，这部份面积是现有实际正式营业写字楼面积5倍以上，而且房租普遍在1元/天/平方米左右，对现有写字楼出租也组成极大威胁。所以，哈尔滨市写字楼出租市场竞争将会欲来欲猛烈。

（二）、产品分析中宝大厦累计19层，分为地下2层，地上17层，可出租楼层为-1~16层，-1层面积为501.96m2,1~16层面积累计12740.56m2。大厦可出租面积累计从大厦现在装修风格看，以写字间为主，另设客房、游泳馆、洗浴、酒吧、餐饮等项目，现在写字楼和客房、娱乐于一体综合大厦并不多见，这是该大厦别于其它写字楼显著特点，也可说是以后大厦招租招牌。开业华驿大厦可谓哈市综合性写字楼典范，地理位置和中宝大厦距离较近，在经营上已形成自己风格，而中宝大厦完工至今，从未做过任何大型媒体宣传，在各方面并未显现出强有力竞争优势。

本大厦优势是：1、本大厦在教化街和铁路街交叉口，相邻安发桥，虽处哈市中心地带，但闹中取静。2、本大厦以写字楼为主，以其它娱乐项目为附，为用户提供服务项目增多，故以后招租用户层范围较广。3、加之保利物业管理体系较完善，能为用户提供高质量服务，能满足大众企业对中等写字楼要求，所以对本大厦推广会起到一定促进作用。本大厦劣势是：1、本大厦即使地理位置很好，数条公交线路分布周围，但站台全部相距大厦较远。2、本大厦厦外停车场较小，正门临街，在立交桥下，用户开车进出不方便。3、大厦冬季以暖气供暖，硬件设施不高级，可能会影响出租率提升。4、本大厦电梯品牌和质量均不佳。5、十层以上，楼面宽大、整齐，但装修略显陈旧，公共区域灯光昏暗。6、大厦著名度不高，现在厦内无著名用户，故以后在宣传工作上将要投入很大一部份精力。基于上述分析，大厦应慎重装修，装修档次未必高级化，但一定要显现出综合大厦特色。在以后经营销售上要以中小型代办处、私企、运输企业、长途客运企业、语言学校、游行社等企业为关键目标用户群，这么才能使中宝大厦特征表现出来，名副其实。（三）市场情况及租价策略1、市场情况

（1）写字楼市场租金情况

依据调查结果，和相比，哈尔滨市除了部分写字楼租金已经降到了无法再降地步以外，其它写字楼全部纷纷降价以留住老用户，招揽新用户。不过，因为价位已经很低，所以估计明年写字楼市场租价会维持现有价格或略有下降。

（2）竞争对手情况

除了原有东方大厦、北亚大厦、远东商务中心、沪士大厦等竞争对手之外，新落成华驿大厦、常青大厦、恒运大厦伴随其物业管理水平提升，出租率也直线攀升。距中宝大厦最近华驿大厦及锦秀大厦，分别以大力度广告宣传及吸引力极强低价位出租，均已达成饱和及将饱和状态。

2、大厦定价提议写字间出租报价为使用面积日租金2.0元（含管理费及能源费），实际成交价为1.5元左右。鉴于大厦从未大力度对外做过招租宣传，需要以较低价格吸引用户，伴随大厦名气及物业管理水平上升，在未来几年中，出租率也将随之上扬。总体估计租金年收入（含管理费和取暖费）可达350万元，第十二个月估计在238万元左右。现就-1~16层分别进行出租收入预算：（1）、-1层收入预算-1层图纸面积为501.96m2（2）、1~2层收入预算1~2层可出租面积累计1931.81m2,因为两层均为敞开式大厅，故能够一体招租，招租目标为餐饮业、娱乐业、保险业、股票期货交易大厅、网吧等规模较大项目，估计出租单价为2元/m2（3）、3层收入预算3层可出租面积为1014.2m2,因为和安发桥相连，从桥上可直达室内，亦为大型敞开式门市房，能够招租汽车展厅、药店、超市等目标用户，估计出租单价为2元/m2（4）、4层收入预算4层可出租面积为1015.3m2（5）、6层收入预算6层面积为1011.86m2（6）、7~8层收入预算7~8层面积累计1459.21m2（7）、5层、9~16层收入预算5层、9~16层面积累计6308.18m2，可做为标准写字间出租，估计出租单价为1.5元/m23、促销计划

（1）、广告促销计划

1）广告宣传中产品定位及宣传强调关键在产品宣传中要针对哈尔滨市写字楼现实状况，宣传大厦综合优势。

2）广告宣传方法

采取多个宣传形式结合方法，就其实用性及产生效应比较来看将采取以下五种方法：a.报纸广告：在大厦宏业骏开之前十日，在《新晚报》等报纸进行半版面图文广告宣传，关键对目标用户做一个优惠招租宣传。如能在十天内预定签约用户，能够给合适优惠政策。b.路牌、灯箱广告：在哈市显著街道或楼寓制作路牌或灯箱广告。c.制作楼书：对大厦软、硬件做一套细统宣传楼书，给上门或造访用户提供一套最全方面、最直接介绍大厦情况资料。d.和宣传媒介对等消费：能够选择一家电视台或向高级场所直接投放杂志广告企业，提供其一间或多间空闲写字间和其对等消费，这么充份利用了自有空闲资源换取了行而有效广告宣传。e.公关销售：这是一个全部写字楼常见也必需用销售手段，即销售代表走访哈市相关写字楼，用楼书做为宣传资料，直接接触用户，做地毯式宣传，从而找出大厦自己目标用户。

（2）、价格策略对著名度高、信誉好企业及中国外较有影响力企业，假如确因企业经费有限制，可合适地放低价位，或给其它优惠条件，吸引其入驻；以后可每十二个月提升价位，这么不仅能确保大厦收益，而且著名企业入驻，也能够提升大厦影响力。

八、效益测算

（一）

营业收入测算表项目年度可租面积1000010000100001000010000出租率20%48%60%65%70%单价1．31．41．41．41．4营业收入50245300330358

（二）管理费用测算表

单位：万元序号项目

预算金额备注1工资福利69见附表一2工服2

3大厦维护费2

4电费30

5水费4

6煤款20

7保洁费5

8办公费4

9其它5

10交通费1

11餐费补助10

12累计152

附表一人职员资及福利预算表

单位：万元岗位编制月平均工资月福利月计主任15000工资50