营区物业服务物业管理规章制度

第一节行政管理制度 2一、人事管理 2二、考勤管理 5三、考核管理 9四、薪酬管理 11五、奖惩管理 12六、规范管理 16第二节档案管理制度 19第三节保洁管理制度 21一、保洁房管理员 21二、保洁员管理制度 21三、厕所卫生保洁制度 23四、垃圾清运管理制度 24第四节车辆停放管理制度 25一、营区停车场停放规定 25二、机动车驾驶人在停车场停放规定 26三、非机动车、助动车、电动车停放规定 26四、停车防盗安全规定 26第五节公共设备管理制度 27一、空调设施 27二、电梯设施 27三、水电设施 28四、给排水设施 28第六节绿化养护安全管理制度 28一、目的和范围 28二、职责 29三、绿化养护安全管理要求 29四、绿化工具的使用与保养 33第一节行政管理制度一、人事管理（一）员工的聘用1.全体员工一律施行聘用制，其聘用原则是“面向社会、公开招聘、严格筛选、强化培训、全面考核、择优录用”。2.应聘人员必须认真填写应聘人员登记表，并提供本人的身份证、户籍证明、职称证书、专业资格证书、学历证书的原件和复印件，以及两张本人一寸彩色免冠照片。3.应聘人员须通过本物业公司制定的“应聘人员资格考查和能力测试”，有关考查和测试的标准由公司统一制定。4.应聘初选合格者必须参加本物业公司统一组织的岗前培训，培训合格者方能被本物业公司正式聘用。5.本物业公司正式聘用的员工，一律实行劳动合同制。凡本物业公司录用的员工，均须与物业公司签订劳动合同。6.员工试用期及转正规定应聘人员被本物业公司正式聘用后，填写员工履历表，即进入试用期。试用期一般为三个月，特殊情况可适当延长，但最多不超过六个月。试用期满合格者即转为正式员工。试用期满不能胜任本职工作者，或在试用期内严重违纪者，即按劳动合同之规定解除劳动关系。7.转正的员工自转正之日起享受本物业公司正式员工的一切待遇。8.终止劳动合同的试用期员工须按本物业公司的规定办完有关手续方能离职。（二）员工的任用1.本物业公司按人尽其才的原则，根据物业公司的实际发展需要以及员工的个人能力、专业特长和工作态度，适当安排工作岗位，并委任工作职务。2.本物业公司有权调整员工的工作，并由管理处正式下达工作调动通知书。3.员工在何岗位工作就应当自觉承担何岗位的责任，并享受何岗位的待遇。4.本物业公司鼓励员工创造性的工作，对工作绩效突出者予以特别奖励。5.员工在其工作岗位上成绩优异并具有协作精神和组织能力者，本物业公司将适时晋升其职务：反之，凡不能胜任本职工作且经帮助仍不能胜任者，本物业公司将予以降职，直至解聘。6.凡员工的晋升或降职均由管理处正式下达职务调整通知书。（三）员工的解聘1.员工自愿辞职的须按劳动合同的有关规定办理辞职手续。否则，本物业公司将按其擅自离职处理。凡自愿辞职、擅自离职或被本物业公司勒令辞职者，自其离开本物业公司之日起两年时间内，不得在本行业内的其他物业公司工作，否则本物业公司有权要求其承担违约的经济赔偿责任。2.本物业公司因经营生产条件发生重大变化需要辞退员工时，应提前XX天通知员工。凡因此被辞退的员工，本物业公司按国家有关规定给予补偿。3.员工严重触犯国家刑律被判刑的，或严重违犯本物业公司规章制度并使本物业公司财产或名誉造受严重损害的，本物业公司可即时将其除名。除了不予其任何补偿外，本物业公司还有权要求当事人赔偿相应的经济或名誉损失。4.员工达到退休年限者，本物业公司安排其退休，并按国家有关规定为其提供退休待遇。5.员工有下列情形之一者，本物业公司有权令其停职。员工停职期间，停发一切薪酬，其在本物业公司的工作年限中断。（1）员工本人患病且病假假期超过三个月者。（2）触犯国家刑律而被国家司法部门羁押或提起公诉者。（3）违反物业公司规章制度，造成较大不良影响，并且不认错改过者。6.员工离职或解职须按如下程序办理离职手续。（1）到管理处领离职通知书。（2）办理工作及物品移交手续。（3）经本物业公司各部门负责人签字确认。（5）本物业公司领班领导签字批准。（6）上述各项手续完成后，当事人方可离职。（四）普通员工的岗位基本要求1.年龄在18周岁以上，身体健康，符合国家规定的用工条件。2.具有较强的事业心和职业道德，具有勤奋钻研精神。3.具有中专或相当于中专的文化水平。4.听从领导指挥，服从管理人员的工作安排。5.具有两年以上的物业公司实践经验。（五）各部门领班人员的岗位基本要求1.符合普通员工的全部条件。2.具备一定的培训知识，熟悉培训方面的业务。3.具有三年以上本职工作经验，且在本物业公司工作满一年。4.取得本物业公司颁发的“管理人员任职资格证书”。5.能够起模范带头作用，并通过见习考核，具备一定的团队组织能力和工作协调能力。二、考勤管理（一）例假日1.国家法定节假日（1）元旦：1月1日。（2）春节：以当年年历为准，大年初一、初二、初三；（3）劳动节：5月1.2.3日。（4）国庆节：10月1.2.3日。2.周休日：星期六、星期日。（二）其他假期1.事假员工因重要事情必须本人处理可以请事假。事假期间扣发本人基本工资，当月事假超过2天，扣发其当月奖金；全年事假累计超过20天，扣发其全年奖金。2.病假员工因病治疗或住院休养，可以请病假。请病假者要出具市级或市级以上医院的医疗诊断证明和医疗费发票。病假期间只发本人基本工资，当月病假超过5天，扣发其当月奖金；全年病假累计超过50天，扣发其全年奖金。3.婚假员工本人结婚可请婚假3天，子女结婚可请婚假1天。婚假期间待遇不变。4.产假员工本人生育可休假90天（包括例假日在内）。员工家属生育，在其产假期内给予男方10日护理假（包括例假日在内）。员工本人产假期间只发基本工资，护理假待遇不变。但违犯国家计划生育规定者，取消其休假资格。5.丧假父母、配偶、子女、兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母死亡，可请3日丧假。丧假期间待遇不变。6.探亲假员工探望居住在外地的父母，每年可请探亲假10天（包括例假日在内）。探亲假期间待遇不变。7.公假因公外派协助其他单位工作，或因国家规定的公民义务而必须请假，均视为公假。公假期间待遇不变。8.带薪休假按员工在本公司工作年限或突出贡献情况，公司分别奖励其每年5天至20天带薪休假（不包括例假日）。在本公司连续工作满三年者，每年带薪休假5天；满五年者，每年带薪休假7天；满八年者，每年带薪休假10天；满十年者，每年带薪休假15天；满十五年者，每年带薪休假20天。带薪休假期间待遇不变。（三）请假程序1.请假时，应如实写明请假条，并按照公司请假审批权限报批，得到批准后方可休假，否则按违纪处理。除因急病或突发严重事情不能亲自办理请假手续外，员工请假均需亲自办理请假手续，2.休假前，应交待或办理工作移交手续，然后方可离岗休假。3.休假期满，休假员工应立即办理消假手续，否则按超假处理。（四）准假权限1.1天（含1天）内的假期由部门领班审批，1天以上的假期由项目经理审批。2.各级管理人员的假期由项目经理审批。（五）工作时间1.根据国家有关规定，本物业公司员工每周工作时间为44小时。2.每日工作时间为上午8：00-12：00，下午2：00-6：00。3.根据服务行业的特点，除了正常工作时间之外，本施行工休时间值班制，全体员工必须无条件服从本物业公司的值班安排。4.值班员工或确因需要而延长工作时间的员工，由物业公司安排补休；由于工作需要不能安排补休的，按双倍工资计酬。5.享有绩效工资的员工加班时，不按加班计算。（六）考勤营区1.员工上下班或值班，必须执行物业公司规定的作息时间，并一律签到登记。有关考勤管理工作由管理处负责。2.员工上班或值班，必须提前15分钟到岗，处理个人内务和打扫环境卫生。3.上班时间员工外出时，因公者必须提供正当手续，因私者必须提供请假手续。否则，考勤领班人员有权制止其外出。如强行外出按旷工或早退论处。事情紧急的因公外出，事后应及时写出书面说明，经领班领导批准后，报考勤领班人员登记。4.员工未办妥请假手续而自动离岗者，或以虚假理由请假者，按旷工处理。5.旷工1天者，扣罚其2天基本工资，并取消其半月奖金，给予通报批评处分；矿工2天者，扣罚其4天基本工资，给予警告处分；矿工3天者，扣罚其6天基本工资，给予记过处分；矿工4天者，扣罚其8天基本工资，给予降级或撤职处分；矿工5天者，按自动离职处理。6.上班或值班签到必须由本人亲自签署。凡代人签到者，当事人双方每人每次均罚款30元。一月内两次违犯此项规定者，给予当事人警告处分；三次违犯此项规定者，给予当事人记过处分。涂改考勤记录者按此项规定处理。7.上班时间无故不坚守岗位者，视为脱岗。首次脱岗者罚款30元；一月内第二次违犯此项规定者罚款50元，并给予当事人警告处分；第三次违犯此项规定者罚款100元，给予当事人记过处分。8.带薪休假者如有下列情况，取消其休假资格。（1）休假前一年时间内事假、病假累计超过20天者。（2）休假前一年时间内旷工累计超过2天者。（3）休假前一年时间内受记过以上行政处分者。三、考核管理（一）员工考核的内容为敬业精神、专业水平、工作态度和业绩成效等。（二）员工考核的一般规定1.爱岗敬业，廉洁自律，无违法违纪现象；2.尽职尽责，优质服务，无营区业主投诉现象；3.精诚团结，互助协作，无工作推诿现象；4.服从分配，勤奋努力，无消极懈怠现象；5.大胆创新，业绩突出，无延误工作现象。（三）员工考核的对象为本物业公司的全体员工。（四）员工考核的种类分为试用考核、月度考核、年终考核和专门考核等四种八类，即每种考核均分为两类：一类是普通工作人员的考核、另一类是各级管理人员的考核。（五）普通员工的考核由管理处会同各部门领班组织实施，部门领班及以上管理人员的考核由项目经理负责。（六）试用考核试用人员试用期满后，必须参加物业公司组织的岗位资格考核。考核主持人由分管副项目经理、管理处经理以及试用人员所在部门领班共同担任，并由上述主考人员做出考核评价。（七）月度考核以原始记录形式为主，包括员工考勤记录和员工表现记录。其中，员工考勤记录有管理处负责执行，员工表现记录按考核权限予以落实。当月考核工作由各级主考人在下月前5天内完成，作为当月计发工资的依据之一。（八）年终考核以年度考核表为主，按考核权限予以落实。年度考核工作由主考人在下一年度前20天完成，作为年度奖惩的依据之一。（九）专门考核各级管理人员任职资格、管理人员职务晋升、专业技术人员任用等方面的考核，由项目经理责成管理处组织专人做出考核评价。（十）员工对考核评定结果有异议，可以向项目经理提出申诉。经过调查，确有出入，物业公司可以重新组织评定。（十一）团队考核1.团队考核的主要内容是其整体素质、整体实力、整体业绩和整体协作等。2.团队考核的类型分为团队集体考核和团队领班述职评议两个方面，其中集体考核主要以员工优质率（即：团队员工优良人数÷团队员工总数）为主。3.团队考核的具体工作由管理处负责，其中部门领班的考核及综合评价由项目经理负责。4.团队整体业绩考核可以按季度累计计算。5.团队考核的结果作为团队领班晋升或降级的主要参考依据。四、薪酬管理（一）基本原则本物业公司依照国家政策和法规，参照营区劳动力价格和本公司经营状况，合理制定员工薪酬标准。（二）基本工资1.按员工所在职位的类别、级别制定相应的工资类别，员工获得基本工资的条件是完成本职任务，履行自己的职位职责。2.按照XX市最低工资标准+奖金形式构成职位工资。五、奖惩管理（一）行政奖励等级员工奖励分为通报嘉奖、记功、记大功、晋级、授予先进工作者荣誉称号等若干等级。（二）行政奖励标准在予以上述奖励的同时，本物业公司发给获奖者相应数额的一次性奖金（奖金数额另行规定，在物业公司奖励基金中列支）。（三）行政奖励程序所辖部门领班提出书面建议，管理处审核，项目经理审批。（四）行政奖励条件1.在完成工作任务过程中，对提高工作质量、服务质量、节约资源等方面做出显著成绩者。2.在改进教学方式、业务流程、劳动条件等方面有发明、技术改进或提出合理化建议并取得显著成绩者。3.在保护物业公司及社会公共财产、防止事故发生、减少事故损失、保护物业公司商业机密等方面做出突出贡献，使物业公司、国家或其他个人利益免受重大损失者。4.敢于同不良行为作斗争，对维护物业公司正常生产和工作秩序、维护社会治安等方面有突出表现者。5.一贯忠于职守、认真负责、廉洁奉公、助人为乐、善于创造性劳动且事迹突出者。（五）其他行政奖励物业公司另外设置业绩奖、质量奖和节约奖等专门奖项。其奖励原则如下：1.业绩奖以奖励工资的形式按季度计发。2.质量奖以完工准时率100%，返修率5%以下（不含5%），营区业主无投诉为依据，按季度计发。3.节约奖根据具体测算情况，每半年计发一次。（六）员工获奖后，管理处应将其奖励记入获奖者本人档案。（七）行政处分等级行政处分包括书面检查、通报批评、警告、记过、记大过、停职、降级、撤职、留用察看、开除等十个等级。（八）行政处分权限1.书面检查：由部门领班审批。2.通报批评、警告、记过、记大过：由当事人所在部门领班提出书面意见，管理处书面复议并报请领班领导审批。处分决定由管理处备案。3.停职、降级、撤职、留用察看、开除：由当事人所在部门领班提出书面意见，管理处书面复议并报请项目经理审批。处分决定由管理处备案。（九）行政处分依据对于有下列行为之一的员工，应当予以行政处分。1.违反劳动纪律，一月之内旷工一次（含一次）以上或迟到、早退累计三次（含三次）以上者。2.消极怠工，不能完成生产（或工作）任务，影响物业公司信誉和经济收入者。3.上班时间不服从领导调配，无理取闹，影响生产（或工作）秩序者。4.玩忽职守，违章指挥，违规操作，造成事故或较坏影响，给物业公司、国家经济利益造成一定损失者。5.工作不负责，敷衍营区业主，给营区业主造成不便和麻烦，或出现质量问题，给物业公司利益造成损失者。6.滥用职权，打击报复，弄虚作假，贪污盗窃，行贿受贿，泄漏物业公司商业机密者。7.不遵守物业公司规章制度，滋事生非，聚众闹事，破坏团结者。8.犯有其他严重错误者。（十）行政处分原则1.当月已受书面检查处分一次，或工作中出现一定失误并造成经济损失者，或被营区业主投诉者，给予通报批评处分并扣发其当月奖金。2.两个月内被通报批评一次，或工作中出现重大失误并造成较大经济损失者，给予警告处分并扣发其两个月奖金。3.三个月内被警告处分一次，或工作中出现严重失误并造成重大经济损失者，给予记过处分或记大过处分并扣发其三个月奖金。4.半年内被记大过处分一次，或工作中出现特别严重失误并造成特别重大经济损失者，给予停职、降级、撤职、留用察看或开除处分并扣发其处分期间的奖金。5.降级处分一般降级幅度为一级，最多不超过两级。6.警告、记过、记大过、停职处分期限为4-6个月，受到处分的员工在取消或处分期满后恢复一般员工资格，撤职、留用察看期限为1年至2年，察看期满表现好则恢复其员工资格，重新评定职位与工资，表现不好则予以开除。7.罚款金额超过当月工资50%，致使员工收入低于本地最低生活费标准时，应按月顺延扣罚。8.责令员工经济赔偿的，赔偿金额由物业公司从员工本人工资中扣除，扣除赔偿金额后员工收入低于本地最低生活费标准的，应按月顺延扣除。9.无正当理由1年内累计旷工5日（含5日）者，物业公司有权予以除名。10.给予员工行政处分与经济处罚，必须证据确凿，事实清楚，并允许员工本人申辩。在批准员工处分以后10日内，受处分人如有不服，可以向物业公司申请复查或向项目经理书面申诉，复查与申诉未作答复前仍执行原处分决定。11.处分决定的审批时间，从证实当事人犯错之日起，一般不超过15天。12.对受处分员工，涉及触犯国家法律的，要送交司法部门追究其法律责任。（十一）除通报批评处分之外，其他处分均记入员工档案。六、规范管理（一）员工行为规范注重个人的仪表、举止、气质、风度等行为规范，有助于提高员工的修养、品位和素质，展现员工的精神面貌和健康风采，是物业公司形象建设的重中之重。1.与不熟悉的人或职位高的人见面时，要点头致意，以示尊重，给人友好亲和的感觉。2.见面握手时伸出右手，一般握一下即可。握手先后顺序为：在主人、职位高者、长辈和女性伸出手后，宾客、职位低者、晚辈和男性方可伸手相握。如果男方是年长者，则应先伸手，然后年轻女性再伸手相握。3.为他人做介绍前，要详细了解被介绍双方的姓名、单位和职务。必要时，可以说明被介绍者同自己的关系，以便使他们彼此之间更快地相互了解与信任。介绍时要按职位高低排出先后顺序。在特定场合，优先介绍女士。4.当作为被介绍人时，应站在另一位被介绍人的对面。等被介绍完后，应握一下对方的手，并表示想结识对方的诚意。5.在交往中如找不到合适的引见者，要大大方方地作自我介绍。6.出示名片时，眼光要正视对方，用双手或右手递交自己的名片，可同时说些“请多关照”之类的寒暄语。7.接受名片时，要认真看一下，然后郑重地放到自己的口袋、名片夹或其他稳妥的地方，以示尊重。8.讲究说话和倾听艺术以及遵循相应的礼节是交谈成功的关键。因此，交谈前要先称呼对方“先生”、“女士”、“小姐”、“师傅”、“同志”等，交谈时要注意礼貌用语，如：“请”、“您好”、“谢谢”、“对不起”、“欢迎光临”、“再见”、“打扰您了”、“让您久等了”等；并注意自己的态度，要真诚热情，把握好自己的情绪；交谈的内容要力求简洁，突出主题。9.接听电话要使用普通话，说话速度要适中，语调要轻和，言简意赅，明确重点，使对方能够感受到你的工作态度和工作效率。10.拔通电话后，应先问候并主动自我介绍：“您好，XX营区物业维修员，我是XXXX”；通话结束时要说“谢谢您，再见”。11.接听电话时，先问候对方并自我介绍：“您好，XX营区物业维修员，我是XXXX，请问您找哪位”；通话结束时，应记下对方的单位、姓名和联系方式，然后说“欢迎您再联系，再见”。如果接转电话，应告知对方“请您稍等一下”或“请稍候”；如果对方要找的当事人不在，应表示歉意：“对不起……，请您留下电话，我转告他给您联系”。12.要热情接待每一位来访的客人。会客场所要保持清洁，并随时备好茶水或饮料。来客寻访的人不在时，应积极寻找、或善意引导其另找联络方式、或转换接待人。13.与客人同行，应请客人在先，自己在后或同步；上楼梯请客人在先，下楼梯请客人走在后面。14.客人离去时，对职位高者应送至楼门口；对平级者应送至楼梯口，对下级者应送至办公室门外，并诚恳地与其握手说“再见”。15.服饰要干净整洁、协调配套、庄重大方。16.上班时要穿统一工装，女士不能穿过膝短裙。17.鞋子要经常擦拭和保养，上班时不得穿拖鞋或露趾凉鞋。18.头发要经常修剪和梳理，不得染奇特颜色和留怪异发型。19.女士要化淡妆，文雅大方，不得浓妆艳抹。20.文件包外表要整洁，包内物品要尽量精简，并放置有序。（二）工作文明规范1.严格执行本物业公司的各项规章制度，不得在工作区域内大声喧哗、闲谈、聊天、打牌、抽烟、乱扔杂物、随地吐痰。2.上班时间不得打电脑游戏、吃零食，做与工作无关的私事。3.办公室、业务部门、生产车间内要保持清洁，用品工具要摆放整齐；下班时应将重要资料锁好，椅子推入办公桌内，工具放入保管箱内。4.接听电话要有记录，语气要亲切，问候要有礼貌，并尽量缩短通话时间。5.接待营区业主要讲文明，规范使用礼貌用语。6.同事见面要互致问候，彼此之间不得起绰号；遇到本物业公司领导，在问候的同时要欠身行礼。7.到领导办公室请示或汇报工作时，要先敲门，经允许后再进入；领导到各办公室视察工作时，应起立问候。8.参加会议或培训时，要详细做好会议记录和参训笔记，不得擅自走动或交头接耳，回答问题要起立，手机一律置于振动状态或自行关闭。如想提问题、想发言或有急事必须离开培训教室时，应先举手示意，经领导或讲师许可后，方能开讲或离开。第二节档案管理制度为了加强物业档案科学化、规范化、标准化的管理，充分发挥物业档案在物业管理活动中的作用，更好地为物业管理服务，根据《中华人民共和国档案法》以及有关法律、法规、规章特指定档案管理制度。一、公司应加强对所辖物业档案管理工作的领导，把物业档案管理工作列入物业管理工作的重要内容。二、设立相应的档案管理部门，配备专职人员和必要的专用库房、装具设备等，对物业档案实行集中统一管理。三、按规定整理、保管本单位本部门形成的物业档案及有关资料，并做好提供利用。四、凡是归档的文件材料需保持文件材料的有机联系，并做到完整、准确、系统。五、归档的文件材料应以原件为主，复制的文件必须注明来源单位及时间，字迹工整，图表图像清晰。六、形成物业档案的部门负责整理，经检查合格后，双方在移交清单上签字，双方各保留一份。七、物业档案管理人员，应建立各类档案总目录、分类目录和微机查询目录等检索工具。八、物业档案管理部门要进行物业档案的整理、利用、鉴定、销毁等情况的统计。九、凡需销毁的档案，必须经过物业档案所有权人，物业档案管理人员的鉴定，编制销毁清册，提出销毁报告，经相关部门批准，在指定地点销毁。十、物业管理的保管要有专用库房，符合防火、防盗、防尘、防有害生物、防潮湿、防高温等保管要求，并定期检查档案的保管情况，对破损和褪变的档案要及时修复，确保物业档案的完整与安全。十一、任何部门或个人不得私自藏匿、隐瞒物业档案，不得私自涂改、伪造、销毁物业档案。十二、借阅档案须经领导批准并填写借还档案清单，用完后及时归还入档。第三节保洁管理制度一、保洁房管理员1.制定分管清洁卫生区域的标准和要求。2.熟知掌握各类建材、玻璃、不锈钢等所需的清洁剂，并根据所需量进行购买。3.与不同分工区域清洁服务员保持联系，注重营区的外部形象。4.每天对营区进行卫生检查，不低于四次。5.对原材料进行妥善保管，有计划进行发放，每月盘点一次。6.协调保洁部和其他有关部门的工作联系，维护XX营区的内、外清洁卫生形象。二、保洁员管理制度1.遵守法律法规及营区各项规章制度。2.上班期间着装整齐，统一、规范。3.每天早上7点前完成打扫，保洁时间上午5：00-11：50，下午13：30-18：00时间段内对所管区域卫生情况随时巡查，发现垃圾和杂物及时捡拾清除。全天保持营区整洁卫生。到下班时要确保所负责区域卫生整洁无垃圾后方可离岗。4.营区内和营区外地面、尤瓜果皮壳、纸屑等杂物，清扫的垃圾和废弃物，应及时倒入垃圾容器，严禁露天堆放。5.清扫保洁应符合“四无、四净”（四无：无堆积物、无果皮纸屑、无砖头瓦块、无污物积水；四净：路面净、绿化带净、人行道净、花坛净）的标准。6.及时掌握设施损坏保养情况，对损坏的设施要及时向上级反映。7.时刻把安全放到第--位，自觉提高安全意识和自我保护意识。8.保洁区域调整调换，应经领导允许，不得私下调换。9.因故不能工作，应提前请假，并找他人落实自己工作，无故不请假，作旷工处理。10.卫生大检查或特殊任务时，除所负责卫生区域外，还要听从营区统一安排，对整体环境彻底整理，确保无卫生死角。11.每日要接受营区管理人员不定时的卫生检查，不洁之处须及时整改。12.每周召开一次例会，总结上周工作，同时布置下周工作。13.营区管理员对清洁区经常检查并及时总结。根据检查结果，按月对保洁员进行考评，有连续三周不达到卫生标准的，视情节处罚并给予警告或辞退。14.服从营区管理人员工作安排。三、厕所卫生保洁制度1.公厕内外卫生每天早6点半前和中午1点前进行两次彻底清扫，其它时间随脏随扫，确保公厕内、外卫生干净整洁。2.公厕指示牌设置明显规范，且完好、整洁。3.公厕内要做到每日两次消杀，达到无异味、无蝇、无蛆的效果。4.公厕保持通风良好，公厕内达到四壁无尘，无乱写乱画，乱贴乱挂，门窗玻璃洁净明亮。5.公厕达到八无：无纸片、无烟蒂、无痰迹、无积灰、无臭味、无蝇蛆、无蛛网、无污物。6.公则内粪沟与便池要定期冲刷和清掏，达到无异味、尤尿碱、尤大便积存和外溢。7.公厕排水畅通，厕内无溃水，厕外无漫流，化粪池密封紧盖，无类便满溢。8.厕所纸篓及时清理，无积存。9.公厕工作间内必须做到整洁干净，物品摆放要整齐-致，不准乱堆乱放。10.公厕外门前5米范围内卫生要保持干净，无白色污染，无垃圾污物，无残枝落叶。下雨时应及时输通排水管道，做到不积存水和雪。四、垃圾清运管理制度1.司机和装卸工必须按规定着装，佩戴好劳动保护用品，树立和保持良好形象。2.司机必须经过培训，考试合格后持汽车驾驶证（B证）、特种作业证挂牌上岗；装卸工必须挂牌上岗。3.司机必须严格遵守交通法规，安全驾驶，文明行车。严禁违章驾驶，自负违章罚款。4.司机进入作业现场要了解和熟悉作业现场状况，做好风险识别和风险评估，特别是进车和倒车要加强嘹望，防止刮碰事件发生；装卸工专门配合作业现场进车和倒车嘹望；如发生交通肇事，按照有关部门认定责任，依照本企业相关规定对责任人进行处理。5.必须按规定时间出车：夏季：5：00出车，冬季：6：00出车。6.准时进入垃圾清运责任区，对责任区的生活垃圾日产日清。7.司机负责垃圾清运车的维护保养，出车前必须认真检查车况，不准带故障出车；保持驾驶室及车体清洁，不准脏车出行，保证车库干净整齐。8.司机严格按照液压系统操作规程操作，定期对垃圾车进行注油及维护，发现问题及时处理并向队领导汇报。9.装卸工负责垃圾装卸，必须将生活垃圾与建筑垃圾分开，严禁混装而将建筑垃圾带入垃圾处理场。第四节车辆停放管理制度为了加强营区停车场经营和管理，改善营区车辆停放秩序，根据有关法律、法规的规定，结合实际，制定本制度。一、营区停车场停放规定1.停车场出入口显著位置标示统一的停车场标志牌、标价牌、停车场管理制度和投诉监督电话。2.工作人员佩戴服务牌证。立体机械式停车设备的操作人员持有特种设备作业人员证。3.对进出车辆进行查验登记，引导车辆进出和停放，维护停车秩序。发现长期停放或者可疑车辆，及时向公安部门报告。4.保持场内交通标志、标线清晰和完整，场地整洁，通道畅通。5.确保停车设施、自动停车设施、信息化设备的正常使用和维护。6.根据需要安装或建设照明、通风、消防、排水、防盗、监控等设施，并保持其正常运转。7.采取必要措施控制机动车停放过程中废气、噪声对附近居民的影响。8.尽量购买停车场责任保险。9.禁止停放载有易燃易爆、有毒有害等危险物品的车辆。10.无正当理由不得拒绝提供车辆停放服务。11.法律、法规、规章规定应当遵守的其他规定。二、机动车驾驶人在停车场停放规定1.接受停车场工作人员的指挥调度，按照场内交通标志、标线有序停车。2.不得停放装有易燃易爆、有毒有害等危险物品或者其他违禁物品的车辆。3.停车后及时关闭车辆发动机。4.正确使用和爱护场内设备。5.按规定支付车辆停放服务费用。6.不得利用停放车辆从事非法活动和经营活动。7.法律、法规、规章规定应当遵守的其他行为。三、非机动车、助动车、电动车停放规定1.自行车、助动车、电动车应听从工作人员的指挥，顺序停放到指定位置。2.各类非机动车严禁进入车库，严禁随地乱放影响通道畅行。四、停车防盗安全规定车主（包括使用人）应做好车辆防盗、充电安全等工作，停车场及工作人员不承担相关赔偿责任。第五节公共设备管理制度一、空调设施1.工程部领班制订并执行空调及给排水系统设备定期保养规定及技改项目方案。设施设备维修员填写本系统的操作要求和工作指令。提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。负责本系统的外委项目（含外委工程、代维修工程及仪器、仪表、工具送检）的洽谈审定，监督并验收。负责与相关业务部门进行业务联系。负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。2.设施设备维修员负责空调系统（包括风机）的日常运行和维护保养。协助水电维修组对空调系统中相关的电气设备进行维护保养。负责给排水系统（包括阀门、管道）的维护保养。协助水电维修组对给排水系统中相关的电气设备进行维护保养。在非供冷期内设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。负责营区管辖范围内所有公共设备的应急维修。二、电梯设施设施设备维修员负责监视和掌握各电梯的运行状态，保证电梯的正常运行。完成电梯的定期保养。电梯机房发现故障时，应立即进行检修，并做好记录，如无法修理，应立即与厂家联系，同时做好记录。三、水电设施供电消防监控值班员负责低压配电室、电梯机房、楼层电气小室的日常运行、维修、保养。负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。每月两次发电机试运行。负责大楼立面照明灯具的启、停。负责用户营区内水电设备的有偿维修服务。负责电气设备、各配电箱（柜）表面清洁。设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。四、给排水设施在工程部领班的领导下，供电消防监控值班员负责管理给排水系统设施设备。负责对给排水系统设施设备进行保养、维修。负责本系统各类图纸资料的收集、保管。负责每天两次巡视给排水设施设备，并做好记录。第六节绿化养护安全管理制度一、目的和范围（一）目的为了规范绿化养护的安全管理工作，确保人员和财产的安全，制定此制度。（二）范围适用于公司管理范围内绿化养护的安全管理。二、职责1.公司安全员负责本制度的制定和修改，对绿化养护工作安全履行监督检查的职能。2.绿化养护安全负责人按本制度的规定实施绿化养护工作的安全管理，并履行日常监督检查的职能。3.绿化工作人员遵守本制度的规定，履行好个人的职责。三、绿化养护安全管理要求绿化养护潜在事故为机械伤害、高处坠落、触电、农药喷洒造成人员急性或慢性中毒等。（一）树木整形修剪的安全事项1.检查使用的工具是否锋利，上树用的机械或折梯的各个部件是否灵活，有无松动，防止发生事故。2.上树操作必须戴好安全帽，系好安全带、安全绳，穿胶底鞋，不穿带“钉”鞋；手锯要栓绳套，套在手腕上，防止掉下砸伤人。3.注意树木上空各种缆线如电力线、电话线等，尤其是电力线，影响操作时，必须先取得电业部门配合，先断电，后作业。作业前要检测电线是否有电，确已断电方可作业。作业中，剪断的枝条应避免压断缆线或挂在线上。4.作业范围要设置安全警示牌，提醒行人车辆不要进入作业区，作业时要注意树下安全和周围建筑物的安全，以免树枝下掉时伤人或损坏公私财物，必要时取得交-警的配合。5.修剪行道树及锯除大枝时，必须有专人指挥及维护现场，树上树下要互相配合，以防锯落大枝砸伤过往行人和车辆。修剪大径的长枝条需在基部裁去的，或长主干截短时不能一次截断，要分段进行。对周围有危险的枝条，要预先用绳索吊好，锯断后慢慢放下。要特别注意自身安全和周围建筑物、人员的安全。特大树枝修剪或砍伐树木，应由专人负责统一指挥。6.使用竹梯上树修枝，竹梯要有足够长度，依靠枝条时须先检查其牢度，竹梯置放要有安全的倾斜角度，一般跟地面成60度左右，竹梯两腿根部都要包上防滑材料。上下树要放稳梯子后再登梯，不得穿滑底鞋上梯。如竹梯不够长，需攀至更高枝条修剪时应特别注意要攀登的每个枝条的牢度，必要时须佩系安全带。7.使用油锯截枝必须仔细了解油锯的性能、功效、注意事项，熟练操作方法，正确安全操作。8.刮五级以上大风、喝醉酒时不宜上高大树上修剪。（二）安全使用农药1.禁止采购和使用农业部发布禁止使用及限制使用农药品种。公司安全员收集、整理农业部发布禁止使用及限制使用农药品种清单，并发放至采购部门。如发改委等六部发布《停止甲胺磷、对硫磷、甲基对硫磷、久效磷、磷胺五种高毒农药的生产、流通、使用》的公告。2.农药使用中的注意事项（1）配药时，配药人员要戴胶皮手套，必须用量具按照规定的剂量称取药液或药粉，不得任意增加用量。严禁用手拌药。（2）配药应选择远离居民点的安全地方，要有专人看管，严防农药丢失或被人、畜误食。（3）使用手动喷雾器喷药品时应隔行喷。手动和机动药械均不能左右两边同时喷。大风和中午高温时应停止喷药。药桶内药液不能装得过满，以免晃出桶外，污染施药人员的身体。（4）喷药前应仔细检查药械的开关、喷头等处螺丝是否拧紧，药桶有无渗漏，以免漏药污染。喷药过程中如发生堵塞时，应先用清水冲冼后再排除故障。绝对禁止用嘴吹吸喷头和滤网。（5）施用过高毒农药的地方要竖立标志，在一定时间内禁止人员采摘果实，割草，挖野菜，以防人畜中毒草。（6）用药工作结束后，要及时将喷雾器清洁干净，连同剩余药剂一起交回仓库保管，不得带回家去。清洗药械的污水应选择安全地点妥善处理，不准随地泼洒，防止污染饮用水源和养鱼塘。盛过农药的包装物品，不准用盛粮食、油、酒水等食品和饲料。装过农药的空箱、瓶、袋等要集中收集存放、处理。3.施药人员的选择和个人防护（1）施药人员应选择工作认真负责、身体健康的青壮年担任，并应经过一定的技术培训。（2）凡体弱多病者，患皮肤病和农药中毒及其他疾病尚未恢复健康者，哺乳期、孕期、经期的妇女，皮肤损伤未愈者不得喷泉药或暂停喷药。喷药不准带小孩到作业地点。（3）施药人员在打药期间不得饮酒。（4）施药人员打药时必须戴防毒口罩，穿长袖上衣、长裤和鞋、袜。在操作时禁止吸烟、喝水、吃东西，不能用手擦嘴、脸、眼睛，绝对不准互相喷射嬉闹。每日工作后喝水、抽烟、吃东西之前要用肥皂彻底清洗手、脸和漱口。有条件的应洗澡。被农药污染的工作服要及时换洗。（5）施药人员每天喷药时间一般不得超过6小时。使用背负式机动药械，要两人轮换操作。（6）操作人员如有头痛、头昏、恶心、呕吐等症状时，应立即离开施药现场，脱去污染的衣服，漱口、擦洗手、脸和皮肤等暴露部位，及时送医院治疗。4.农药的保管（1）药剂应设立专库贮存，专人负责。每种药剂贴上明显标签，并以药剂性能分门别类存放，均注明品名、规格、数量、出厂年限、入库时间，建立账本，做到心中有数。（2）健全领发制度，领用药剂的品种、数量，应经领班人员批准，药库凭证发放。（3）药剂一经领出，作业班应指定专人保管、配制，严防丢失。作业完毕，当天将剩余药剂全部退回药库，严禁库外存留。（4）药剂必须存放在阴凉通风、干燥处严格与食物、水源隔离；防火防盗；油剂、乳剂必须防冻。（5）药剂的包装材料一年过完一律收回，集中处理。不得随意乱放乱丢。（三）绿化养护机械安全管理要求1.机械设备操作人员应经培训合格，使用前必认真阅读使用说明书，将机器的性能以及使用注意事项弄清楚。2.各种设备根据其原有用途使用，为避