物业管理资源经营

物业管理的经营之道－－群雄逐鹿，智者为王成就物业事业的王者之道韩信？！萧何！物业管理经营的概念把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资源和生产要素，包括人、财、物、知识产权等有形资产和无形资产，都作为可以经营的价值，通过对这些价值的综合运营，到达资本的最大限度增值。物业管理经营的市场细分资本类经营多元化经营专业性经营物业管理经营的种类常规物业管理前期物业管理全委物业管理〔后期管理〕居住物业商务物业商业物业工业物业特殊用途物业物业管理常规经营的意义常规经营是物业管理经营之本常规经营是物业管理企业获取利润的重要渠道常规经营带来了庞大的可供获利的资源前期物业管理的实施开展商需支付的费用1．前期物业管理开办费用2．物业接管验收费3．物业质量保证金4．专项维修资金与房地产之间的关系1．提前介入物业管理2．严把验收关3．分清开展商的承诺责任前期管理的相关费用1．前期管理费2．人员招聘与培训等费用3．土建、设备整改费用4．业主交验物业期费用(1)二次清洁费(2)业主交验物业仪式费(3)其他费5．管理用房装修费6．标识牌制作费7．开办费用全委物业管理链接—第九条——?物业效劳收费管理方法?业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业效劳费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业效劳费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业效劳计费方式。酬金制是指在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业效劳合同约定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者承担的物业效劳计费方式。全权委托物业管理的经营收入【1】公共效劳费收入【2】专项效劳费收入【3】停车场经营收入【4】特约效劳及多种经营费用收入【5】其他杂项收入(1)各种押金(2)滞纳金(3)违约金直线职能制企业架构总经理综合管理部综合管理部管理处管理处管理处管理处本钱开支——?物业效劳收费管理方法?第十一条实行物业效劳费用包干制的，物业效劳费用的构成包括物业效劳本钱、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业效劳费用酬金制的，预收的物业效劳资金包括物业效劳支出和物业管理企业的酬金。

物业效劳本钱或者物业效劳支出构成一般包括以下局部：第十八条——?物业效劳收费管理方法?利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过自2007年10月1日起施行第六章业主的建筑物区分所有权共有局部第七十二条业主对建筑物专有局部以外的共有局部，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有局部享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业效劳用房，属于业主共有。

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定

。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有局部的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有局部占建筑物总面积的比例确定。共有权－－按份共有、共同共有常规经营－－直接费用的控制采购程序的控制

—物资提供链的控制材料耗用的控制

—维修工程的控制劳动资料的控制

—工具、设备的利用率能源消耗的控制

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设施、设备的改造物业效劳中的能源管理公共照明设施改造〔案例〕公共用水的节约方式〔案例〕电梯运行改造〔案例〕空调设备改造〔案例〕节能方案各物业上年同期能源消耗数的95%作为本年同期能源使用的方案数,通过每月能源报表的编制和月度能源分析会对方案的执行情况进行量化统计和分析一是找出能源消耗中的异常情况,并进行原因分析,制定整改措施予以消除;二是对节能管理做得较好或值得推广和学习的地方,进行细化总结,并积极在其他的商业物业的管理中进行推广,以到达用好能、节好能的效果。

培训和巡检日常管理中,可通过各种方式和途径,加强对员工节能意识的教育和培训,让节能管理成为员工的自觉行为。通过日常的巡视和对用水设备的检查,消除系统设备运行中的跑、冒、滴、漏等现象,杜绝无人灯、长流水和无人空调;在条件许可的情况下,还可以适度降低座便器水箱水位,适时调节延时水龙头,更换座便器橡皮旋塞等方法来消除各类能源使用中的浪费源头。

抄录消耗量,控制非正常情况第一,积累原始数据,为统计分析提供第一手的分析资料;第二,能及时发现能源使用中的异常情况,发现及时,防止造成大的浪费。

重视维护保养,发挥设备的使用效能

现今大型物业多采用中央空调系统,而中央空调系统能源消耗最大的设备主要是空调主机、水泵和末端设备,所以定期清洗制冷主机冷凝器、蒸发器水管,对铜管束内壁水垢进行通炮,并清洗各温度探测器,对冷冻水、冷却水系统进行水质处理,对变风量、风机盘管机组翅片进行清洁等。确保系统和设备的正常运行,提高主机和末端设备的热交换效率,最大限度地发挥设备的使用效能。

控制温度，管理节能对卖场温度状况每天屡次进行监控抄录,对每层按多处固定测温点进行温湿度记录,并将所测温湿度及时反响给空调班,操作人员那么根据反响温湿度状况及时进行空调出水、回水温度的修正设定,调整温度循环水泵开启台数,并对末端设备及新风、回风的开启进行调节,以到达既能保证卖场的舒适度,又能最大限度地降低能源消耗。

完善计量管理网络理顺物业能源使用中计量表计的逻辑关系,对方案性、合理性管理使用能源有着十分重要的作用。逻辑关系搞不清,不仅最终的统计数据不准确,而且还会造成损失和浪费,甚至还会出现“别人用能,你来买单〞的状况。日常管理中,不仅要让相关人员熟知、理清计量网络的逻辑关系,还应该定期对水表、电表、油表、蒸汽汽量计进行定时校验或更换。一些普通的电表和流量表使用几年后,计量误差较大,通常采取的有效方法是逐步更换,虽然会发生一些费用,但经验告诉我们,这种投入是非常值得的。

根据季节变化,合理运行变压器的台数变压器的运行会产生电损,在中央空调停用和相关条件许可的情况下,停用空调运行专用或局部动力所用的变压器能够大幅降低运行本钱,减少电能的损耗。一般情况下,一台1600KVA的干式变压器1年的空载损耗高达3万度电量。

红警游戏－－赢的秘诀？物业管理的资源经营经营管理资本组合经营物业资源经营业主资源经营文化资源经营市场（拓展）经营企业资源经营物业管理企业的资源5．资料类资源6．信息类资源7．社会关系类资源物业管理品牌资源的经营历思联行Lask_JV物业管理品牌经营的实施确定品牌经营思路建立品牌经营机构品牌经营的实施连锁经营品牌作价品牌租用品牌联合品牌扩张物业管理企业资源的经营物业管理参谋咨询效劳物业管理品牌资源的经营物业管理信息类资源的经营 物业管理企业资源经营的其他类别 资料类资源经营公司所属设施设备的经营专业公司的经营社会关系资源的经营员工结构缺勤人员流动组织结构招聘人员配置薪酬培训资格物业管理效劳人力资源经营从T型到Z型人才培养综合知识与混合技能专业技能深度核心职业能力创立“雇主名牌〞雇主名牌主要是一种内部名牌雇主名牌和产品名牌、效劳名牌都是企业名牌的组成局部。

７个特征：以人力资源管理过程为载体、积极型的领导层、员工高度敬业、致力于员工开展、开放沟通型的企业文化、经营业绩高于同行。

６项功能：吸引功能、团结功能、鼓励功能、适应功能、带动功能、文化功能。

OA系统与人力资源管理的结合公司内部网的规划〔OA系统与工作流〕无纸办公室规章与制度的宣传，查询各部门的任务，主管介绍，新人介绍，总经理的话等公告栏与讨论栏的使用公文处理流程工作报告的处理在线报表体系在线查询与更新在线薪酬福利申请内部征才物业资源的经营会所经营基地建设停车场经营社区广告经营物业资源经营的实施之：

停车场经营车位供给紧张的处理用价格因素调整供求紧张关系重新划定小区内停车位利用共用场地划定新的停车位改造局部设施增加停车位将小区公共场地局部作为临时停车场利用小区周边区域停车利用其他方面的资源【停车场经营汽车业务的种类】1．汽车精品汽车精品经营：括香水系列、电器系列、影音系列、脚垫系列、坐垫系列、饰品系列等。汽车模型经营2．汽车美容’①双色洗车，泡泡浴洗车，计算机洗车；②焦油、沥青无痕去除；③虫尸、鸟粪专业去除；④树脂、油脂本色去除；⑤漆面飞漆、驳壳虚印去除；⑥各种氧化层去除；⑦轮胎增亮、增艳翻新处理；⑧金属件去污去垢、除锈、翻新处理；⑨内饰增亮增艳；⑩汽车桑拿；划痕修复。3．汽车养护①轮胎修补翻新处理；②更换机油三滤；③发动机止漏；④喷油嘴免拆清洗；⑤油封密封增效处理；⑥发动机抗磨修复处理；⑦变速箱免拆清洗；⑧润滑系免拆清洗；⑨燃油系免拆清洗；⑩冷却系免拆清洗；⑩车辆快速维修。4．汽车装饰1)坐舱类：①铺地胶；②加装桃木内饰；③座套定制；④定制真皮座椅；⑤真皮座椅翻新；⑥真皮内饰修补翻新；⑦开汽车天窗。2)电器类：①安装中控锁；②安装防盗器；③安装倒车雷达；④安装GPS(全球定位系统)；⑤安装语音导航系统；⑥个性喷涂；⑦安装vCD、cD；⑧加装碟盒；⑨加装音响；⑩加装低音炮。3)其他类：①底盘装甲；②整车贴膜；③隔音工程。物业资源经营的实施之：

会所经营会所经营的种类和模式【会所经营的种类】个性会所专业会所生活会所【会所经营的模式】会员制会所委托经营式会所独立运营式会所加盟运营型会所【其他模式】7+1模式泛会所概念主题体验式会所联合式会所外联式会所物业资源经营的实施之：社区广告经营物业资源中广告经营的种类1．电梯广告2．屋顶及外墙广告3．厅堂广告液晶显示杂志架、广告架壁挂广告声音媒体广告物品展示业主资源的经营业主资源的分类【1】业主需求资源【2】业主财产资源业主固定财产资源－－业主的物业。业主流动财产资源－－汽车、家具、家电等。业主货币资源－－有价证券、有色金属、银行存款等。【3】业主无形资产资源业主知识资源业主社会关系资源业主固定财产资源经营：

－－物业的租赁物业租赁的分类〔一〕按房屋所有权的性质划分：公房租赁；私房租赁〔二〕按房屋租赁期限划分：定期租赁；自动廷期租赁；意愿租赁；〔三〕按物业租金的内涵划分：毛租；净租；百分比租金；〔四〕其他划分方式物业租赁管理模式〔一〕包租转租模式〔二〕出租代理模式〔三〕委托管理模式租赁管理的概念与内容租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中、租约期满时共三个阶段。业主流动财产资源的经营1．需求阶段2．处理阶段“二手家电经营〞、“二手汽车市场〞、“书画作品交易〞、“古玩市场〞，等等。业主货币资源的经营物业管理资本的经营物业经营管理活动的管理对象写字楼：零售商业物业出租型别墅或公寓工业物业酒店休闲娱乐设施物业经营管理效劳目标是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命同期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的根底上，保持和提高物业的市场价值以及未来开展潜力。

物业经营管理企业管理型物业管理企业专业型物业管理企业综合型物业管理企业物业经营管理的层次房地产组合投资管理房地产资产管理（写字楼、商场）房地产资产管理（公寓）物业管理设施管理物业管理设施管理物业管理设施管理物业管理设施管理层次管理关系图:〔一〕年度运营预算〔二〕资本支出预算〔三〕长期预算物业经营管理

绩效评价的指标体系〔一〕物业管理绩效评价根本指标：1.财务效益状况指标：〔1〕净资产收益率〔2〕总资产报酬率〔3〕财务内部收益率2.资产营运状况指标〔1〕总资产周转率〔2〕流动资产周转率3.偿债能力状况指标〔1〕资产负债率〔2〕利息保障倍数4.开展能力状况指标〔1〕营业增长率〔2〕资本积累率〔二〕物业经营管理绩效评价修正指标1．财务效益状况修正指标〔1〕主营业务利润率〔2〕盈余现金保障倍数〔3〕本钱费用利润率2．资产营状况修正指标〔1〕应收账款周转率〔2〕不良资产比率〔3〕资产损失比率3．偿债能力状况修正指标〔1〕流动比率〔2〕速动比率〔3〕现金流动负债比率〔4〕长期资产适合率〔5〕经营亏损挂账比率4．开展能力状况修正指标〔1〕总资产增长率〔2〕三年利润平均增长率〔3〕三年资本平均增长率〔三〕物业经营管理绩效评价评议指标1． 经营者根本素质2． 效劳满意度3． 根底管理水平4． 在岗员工素质状况5． 效劳硬环境6． 开展创新能力7． 经营开展策略8． 综合社会奉献物业管理市场拓展物业管理投标〔一〕 物业管理投标一般程序：1获取招标信息，决