某楼盘销售执行案例

PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPARTI：THEMARKETBACKGROUND/市场背景PARTII：THEPROJECTDEVELOPMENTIDEA/开发理念PARTIII：THEPRODUCTFIXPOSITION/产品定位PARTIV：THESALESTACTICS/销售策略PARTIIV：THEPROMOTIONTACTICS/推广策略泗阳德华逸墅项目营销执行报告——上海合顺PARTIPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSTHEMARKETBACKGROUND市场背景泗阳面向长三角，背靠淮海经济区20多个县市，辐射中西部地区；既是南北、东西生产要素流动的战略要冲；穿境而过的京杭大运河、新长铁路、高速公路，使泗阳完全融入沿海、沿江“四小时产业配套圈”。泗阳，处于长三角经济带、沿江经济带和东陇海经济带的交叉辐射区，极具诱惑的发展潜质。城市背景：泗阳近几年泗阳县GDP增长趋势保持稳定，04年增长率为11.8%，而05、06两年年增长率维持在15%左右，均高于国家和省的平均水平，表明泗阳县的宏观经济处于上升通道，但积累不足。近两年泗阳社会消费品零售总额增长趋势保持稳定，在泗阳县交通区位优势逐渐显现后，社会消费品零售总额将有大幅提高。泗阳目前经济发展正处于稳步起飞阶段。房地产发展具备良好经济基础城市背景：泗阳规划发展以一环一轴为架构，

呈“三区、三轴、三带”格局城市背景：泗阳县总体规划图城市发展方向——北扩、东延、南跨、西进，拉开城市框架。总体结构——呈“三区、三轴、三带”格局。三区:古镇区、中心城区（老城区和新城区）和东、西工业园三轴：商业轴、文化轴、城市发展轴三带：京杭运河风光带、泗塘河风光带、两渠风光带实施城东工贸兴城、城北文化新城、城西泗水古城、城南生态名城“四城联动”战略城市背景：面对日趋激烈的区域竞争态势，泗阳县在城市的发展战略上，提出以两河风光、楚汉文化为特色，以纺织服装、新兴木业为支撑，沿徐宿淮盐经济带新兴工贸中等城市的目标。大力实施城东工贸兴城、城北文化新城、城西泗水古城、城南生态名城“四城联动”战略，全面推进淮海东路商贸轴、运河大道生态轴、鞍山路文化轴“三条动力轴”和泗水河、泗塘河、大运河三条景观带建设。新区+市区产业发展：泗阳区位优势明显，资源丰富，产业基础好。目前已经形成的木材加工、纺织服装、化工制造、农副食品加工、电器照明、饮料制造等主导产业颇具特色。为了更好地吸引、集聚外地生产要素，培育经济发展载体，泗阳县在城郊兴建了经济开发区，分为西区和东区。泗阳城市未来发展方向：

产业组团规划明确，未来发展清晰可见宏观背景小结：经济增长极泗阳县依托区域现有的资源优势，积极培育和发展其中的重点产业。城市化进程“四城联动”的城市发展战略，与北扩、东延、南跨、西进的城市总体规划方向相互呼应。泗阳房地产市场格局：

以老城区为核心，东向、北向为发展重点泗阳房地产市场：目前泗阳的城市发展重点是城东和城北区域，特别是城北文化新城阶段性发展比较成熟，已经为泗阳当地居民所认可。本项目所处于的位置为城北文化新城。老城区城东工贸新城城北文化新城泗塘河高尚居住区城西板块泗阳房地产市场：目前泗阳的房地产开发正进入高潮期，当前及后续的开发供应量较大，需求仍在保持高速增长趋势，而由供求决定的价格走势则出现放缓迹象湖东以东●供应集中性●需求量放大

●价格增长趋势放缓项目名称：泽园太阳城项目位置：桃源路与文成路交叉项目开发单位：江苏金康至房地产开发有限公司项目电话体定位：浪漫法式风情，私享尊荣人生建筑形态：多层、小高层、联排园林风格：法式总占地面积：84330平方米总建筑面积：10万平米项目构成:花园洋房+住宅容积率：约1.28总户数：——车位数：——产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，无中央景观园林景观规划评述：采用传统兵营式排列，并无宣传中法式传统的大气配套设施:周边基本设施配套较缺乏，邻近生态公园本期开盘时间2008年4月（二期）本期推出总户数：370（约）本次推出体量：——本次开盘项目构成：多层套内均价（分类别）：2000（均价，报价）1400（6楼）整体销售率：50%（约）销售周期：——本期推出户型配比前期开盘时间：2007年11月后续产品规划情况：无目标人群概述：拆迁户+学校老师+南部城郊居民+在外打工泗阳楼市个案研究产品类别户型面积户数比例销售率多层2——7420%——多层311/1282968%——销售分析——项目二期已开盘，从的销售情况分析，由于价格在市场上比较有竞争力，同时推出了市场稀缺产品——小错层，因此销售情况也比较乐观。区域分析——项目所处区域为泗阳“行政文教区”北侧，目前周边的生活配套还不完善，与城区的交通还不方便，但发展潜力巨大营销分析——项目未有部分优惠促销措施物业分析——项目的整体规划无亮点，但外立面较突出，户型以三房为主，面积配比合理小结：项目所处位置较偏，但由于价格和产品比较有竞争力，因此二期仍能实现较高的去化率。泽园太阳城泗阳楼市个案研究项目名称：福润嘉园项目位置：长春路洋河中路交叉项目开发单位：江苏昊峰房产置业有限公司项目电话体定位：泗水河畔宝地华府，高尚人文社区建筑形态：多层园林风格：无总占地面积：4.2万平方米总建筑面积：6.5万平米项目构成:住宅+底商容积率：约1.4总户数：800车位数：——产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，无中央景观园林景观规划评述：采用传统兵营式排列，并无中式景观的灵巧配套设施:周边基本设施配套较缺乏，邻近纺织大学本期开盘时间2008年5月（二期）本期推出总户数：308（约）本次推出体量：——本次开盘项目构成：多层套内均价（分类别）：2000（约）整体销售率：——销售周期：——本期推出户型配比前期开盘时间：2007年12月后续产品规划情况：无目标人群概述：拆迁户+城郊居民产品类别户型面积户数比例销售率多层274/80——7%——多层4131/144——11%——多层394-108——58%——泗阳楼市个案研究项目名称：清华园项目位置：北京中路人民北路项目开发单位：宿迁市恒生房地产开发有限公司项目电话体定位：书香中的生活，风景里的家建筑形态：多层、小高层园林风格：中式总占地面积：84亩总建筑面积：7.8万平米项目构成:住宅+底商容积率：约1.5总户数：800车位数：——产品品质及规划评述：品质不错，即使建筑排列比较呆板，但社区景观创新性强，而且有人造坡地园林景观规划评述：将中式住宅和园林相互结合，实现较完美的结合配套设施:周边基本设施配套较齐全，尤其临近各种教育机构本期开盘时间2008年5月（最后一批）本期推出总户数：70（约）本次推出体量：2栋小高层本次开盘项目构成：小高层套内均价（分类别）：2400（报价、8F）整体销售率：——销售周期：——本期推出户型配比前期开盘时间：——后续产品规划情况：有2期，但还未动工目标人群概述：拆迁户+城郊居民+学校老师及陪读家长产品类别户型面积户数比例销售率小高层3121-12670————————————————泗阳楼市个案研究项目名称：丰泰环球机电城项目位置：淮海东路与嘉定路交叉项目开发单位：江苏丰泰房地产有限公司项目电话体定位：跟大商家一起赚钱去建筑形态：多层园林风格：无总占地面积：180亩总建筑面积：18万平米（住宅8万平方米）项目构成:住宅+商业容积率：约1.8总户数：——车位数：——产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，无中央景观园林景观规划评述：采用传统兵营式排列配套设施:周边基本设施配套较缺乏，邻近汽车站本期开盘时间2007年11月本期推出总户数：360本次推出体量：9栋多层本次开盘项目构成：多层套内均价（分类别）：1800（均价）1700-2000整体销售率：99%销售周期：5个月本期推出户型配比下期开盘时间：2008年7月后续产品规划情况：无目标人群概述：拆迁户+城郊居民产品类别户型面积户数比例销售率多层3101-13036040%99%泗阳楼市个案研究项目名称：大顺公寓项目位置：泗阳新车站西侧项目开发单位：宿迁大顺房地产开发有限公司项目电话体定位：尚品住宅，精致生活建筑形态：多层、小高层园林风格：无总占地面积：0.5万平方米总建筑面积：2万平米项目构成:住宅+底商容积率：约4总户数：184车位数：——产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，园林景观规划评述：由于占地面积较小，因此采用传统兵营式排列配套设施:周边基本设施配套较缺乏，邻近汽车站本期开盘时间2008年1月15日本期推出总户数：184（约）本次推出体量：一栋小高，3栋多层本次开盘项目构成：多层+小高层套内均价（分类别）：1650（均价，报价）1800（均价，报价）整体销售率：90%销售周期：3个月本期推出户型配比前期开盘时间：——目标人群概述：拆迁户+城郊居民产品类别户型面积户数比例销售率小高层288/107/116——————小高层161——————多层210054多层312130————泗阳楼市个案研究项目名称：万诚御景苑项目位置：泗中东侧，文成路项目开发单位：江苏万诚置业有限公司项目电话体定位：都市文化新城，首席教育大盘建筑形态：多层、小高层园林风格：无总占地面积：——总建筑面积：——项目构成:住宅+底商容积率：约1.5总户数：——车位数：——产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，园林景观规划评述：小区的园林绿化比较缺乏，无明显特色配套设施:周边基本设施配套较缺乏，邻近泗阳中学新校区本期开盘时间未开盘本期推出总户数：240（约）本次推出体量：4栋小高层本次开盘项目构成：小高层套内均价（分类别）：2000（均价，报价）整体销售率：销售周期：3个月本期推出户型配比前期开盘时间：——目标人群概述：拆迁户+城郊居民产品类别户型面积户数比例销售率小高层3113——————泗阳楼市个案研究项目名称：金地如意里项目位置：人民路淮海路交叉项目开发单位：江苏舜天置业公司项目电话：——整体定位：中心生活，独特享受建筑形态：多层、小高层园林风格：无总占地面积：3.9万平方米总建筑面积：7.3万平米项目构成:住宅+底商容积率：约1.86总户数：——车位数：——产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，园林景观规划评述：由于占地面积较小，因此景观规划欠缺配套设施:周边基本生活配套及设施配套较完善本期开盘时间2008年底（预计）本期推出总户数：40（约）本次推出体量：2栋小高层本次开盘项目构成：小高层套内均价（分类别）：未报价整体销售率：——销售周期：——本期推出户型配比前期开盘时间：2007年12月目标人群概述：拆迁户+生意人产品类别户型面积户数比例销售率小高层3140-160——————泗阳楼市个案研究项目名称：东方现代城项目位置：北京路桃源路项目开发单位：江苏国大置业有限公司

项目电话：——整体定位：文教核心，品质住宅建筑形态：多层、小高层园林风格：无总占地面积：259亩总建筑面积：30万平米项目构成:住宅+底商容积率：约2总户数：约1500户车位数：——产品品质及规划评述：总体上呈兵营式排列，部分采用眼帘式的围合形成中央景观，小高层沿北京路布置园林景观规划评述：建筑立面无明显的对比，楼盘形象呆板，组团间无显著差别，景观区域分布不均配套设施:周边基本生活配套完善本期开盘时间三期开盘时间未定本期推出总户数：未定本次推出体量：未定本次开盘项目构成：多层+小高层套内均价（分类别）：2000（二期报价）整体销售率：——销售周期：——本期推出户型配比前期开盘时间：——目标人群概述：拆迁户+志远中学老师产品类别户型面积户数比例销售率小高层3————————多层2————————泗阳楼市个案研究项目名称：东方名苑项目位置：北京路上海路项目开发单位：江苏亚都房地产开发有限公司项目电话：——整体定位：新城地段，未来生活建筑形态：多层、小高层园林风格：无总占地面积：107亩总建筑面积：11万平米项目构成:住宅+底商容积率：约1.5总户数：——车位数：——产品品质及规划评述：就规划及立面而言，在泗阳当地有一定地位，园林景观规划评述：由于布局比较合理，在小高层附近设置了一定中央景观，但整体略显不足配套设施:周边基本设施配套较缺乏，邻近市民广场本期开盘时间2007年11月本期推出总户数：70（约）本次推出体量：2栋小高本次开盘项目构成：小高层套内均价（分类别）：1680—2160（报价）整体销售率：70%销售周期：5个月本期推出户型配比前期开盘时间：——目标人群概述：拆迁户+城郊居民泗阳楼市个案研究—销售不利1产品类别户型面积户数比例销售率小高层3127——————小高层3138——————销售分析——项目多层已经售完，并交房；而小高层尽管开盘时间较早，而且均价在1900元/平方米左右，但市场去化情况相对较慢区域分析——项目所处区域为泗阳市民广场东侧，目前周边的生活配套已逐步完善，与城区的交通还有待改善，但发展潜力巨大营销分析——项目由于已接近尾盘，因此并未推出相关优惠措施物业分析——项目的整体规划亮点较少，但外立面较清新，小高层户型以三房为主小结：项目所处位置在处于主城区边缘，当地人接受度不高，同时缺乏有效的营销手段，减缓了销售进度。东方名苑泗阳楼市个案研究—销售不利1项目名称：京宁名居项目位置：北京路上海路项目开发单位：宿迁市实达房地产开发有限公司项目电话体定位：您的首选理想家园建筑形态：多层、小高层园林风格：无总占地面积：2.7万平方米总建筑面积：6.1万平米项目构成:住宅+底商容积率：约1.97总户数：200（约）车位数：——产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，园林景观规划评述：由于占地面积较小，因此采用传统兵营式排列配套设施:周边基本设施配套较缺乏，邻近市民广场本期开盘时间2007年本期推出总户数：200（约）本次推出体量：2栋小高，4栋多层本次开盘项目构成：多层+小高层套内均价（分类别）：2160-2470（报价）整体销售率：80%销售周期：——本期推出户型配比前期开盘时间：——目标人群概述：拆迁户+城郊居民产品类别户型面积户数比例销售率小高层3121-158110（约）——70%泗阳楼市个案研究—销售不利2销售分析——项目多层已售完，但由于小高层定价较高，在市场上缺乏竞争力，因此项目已交房，但却仍有30%未去化。区域分析——项目所处区域为泗阳市民广场东侧，紧邻北京路主干道，周边生活氛围逐渐成熟，因此发展潜力巨大营销分析——已临近尾盘，项目未有部分优惠促销措施物业分析——项目的整体规划较差，基本无园林绿化，户型以三房为主，面积配比较大小结：项目所处位置较偏，但由于社区品质一般，价格较高，而产品缺乏竞争力，因此小高层部分去化率不高。京宁名居泗阳楼市个案研究—销售不利2泗阳小高层楼盘现状分析200720082009第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度金康华府4栋13F小高层约2.4万平方米京宁名居2栋11F小高层约1万平方米东方名苑2栋9F小高层约1万平方米名流新天地3栋9F小高层1.3万平方米万诚国际广场3栋小高层2.5万平米东方现代城3栋11F小高层3万平方米金地如意里1栋小高层约3000平方米翰学院15栋小高层约7万平方米预计至本项目推售时，市场供应量约为20万m2上海城、金海湾花园预计推出小高层体量约5万平方米泗阳小高层市场供应量分析世纪华庭约4栋11F小高层约2万平方米中胜翡翠城2栋小高层约6000m2（预计）泗阳小高层市场价格分析名流新天地东方名苑万诚国际广场东方现代城金地如意里翰学院价格（元/平方米）约2200约2400约1900约1900约2100约2000京宁名居约2000价格依靠地段及自身品质为依托价格比较依赖于社区多层价格区域独特价格自成体系泗阳小高层市场户型分析泗阳相关楼盘主力面积段分析名流新天地东方名苑万诚国际广场东方现代城翰学院京宁名居110120130140150160160以上三房三房三房三房三、四房三房三房二房100从市场现状分析，各楼盘的产品面积序列比较齐全，但房型数量还需多样化；160左右的大面积户型还有发展空间，而100-120合理化的户型面积仍有挖掘空间。金地如意里泗阳小高层市场总结据我公司不完全统计，市场已入市和即将入市的小高层楼盘数量为9个，预计至2008年第三季度，仍将有约20万平方米的小高层供应市场，表明小高层物业将成为今后的发展趋势。从已推出的小高层楼盘，如东方名苑、名流新天地来看，具备良好的社区居住品质和地段优势，将有助于小高层产品的销售从已入市和即将入市的小高层楼盘户型分析，多数楼盘缺乏较完整的产品线，以满足市场的不同需求。泗阳小高层市场销售抗性分析小高层物业在当地的抗性分析——小高层的公摊较大，在同等情况下，购房者会倾向于购买多层产品——小高层的物业费较高，增加购房者后期的使用成本应对措施：送3-5年的物业费，以降低购买心理门槛应对措施：从户型设计方面，送面积，“偷面积”。泗阳小高层重点楼盘研究泗阳小高层楼盘重点个案研究项目名称：名流新天地项目位置：淮海路上海路路口项目开发单位：江苏名流置业项目电话体定位：首席半岛风情社区；坐拥未来城市中心建筑形态：别墅\多层\小高层园林风格：水岸城市总占地面积：300亩总建筑面积：30万平米项目构成:住宅+底商+写字楼+别墅容积率：1.5总户数：—车位数：—产品品质及规划评述：利用中心别墅多层小高层间的丰富变化，同时增加立面色彩的厚重感，天际线处理成熟园林景观规划评述：6000平方米休闲广场，10000平方米水岸景观配套设施:齐全本期开盘时间

08年1月开盘

本期推出总户数：第一批4栋多层+1栋小高层第二批2栋多层+2栋小高层本次推出体量：——本次开盘项目构成：多层住宅+小高层住宅套内均价（分类别）：1800～2300整体销售率：第一批推出部分销售大部分完成销售周期：本期推出户型配比前期开盘时间：2007年5月后续产品规划情况：小高层+别墅目标人群概述：区域：泗阳老城区+少量外来客户产品类别户型面积户数比例销售率多层2房94.3---多层2房108---多层3房122.6---小高3、4房149/150—--销售分析——项目从2007年5月开盘，至今已经推出第二期；2008年1月推出沿北京路的小高层产品，面积在150平方米左右，现已售完。区域分析——项目所处区域为泗阳“黄金商圈”所在，未来城市发展的重点，与泗阳汽车站的距离较近，今后的前景为当地人所看好。营销分析——该项目主要的推广手段为道旗、外墙、楼书等；而且销售无优惠措施。泗阳小高层楼盘重点个案研究物业分析——小区产品组合比较丰富，外立面的设置也较为稳重，由于社区有水系和别墅产品，居住品质为市场所肯定。小结：具有地段优势及社区品质的社区，小高层产品较易为市场接受。名流新天地项目名称：金康华府二期项目位置：大连路桃源路交叉项目开发单位：江苏金康至房地产开发有限公司项目电话体定位：艺术与科学交融，时尚与生活并存建筑形态：多层、小高层、联排园林风格：无总占地面积：10万平方米总建筑面积：14万平米项目构成:别墅+住宅+底商容积率：约1.37总户数：1000户左右车位数：——产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，无中央景观园林景观规划评述：采用传统兵营式排列，并结合“同济线”的运用形成小区景观主干道配套设施:周边基本设施配套较缺乏本期开盘时间4月20日本期推出总户数：230本次推出体量：——本次开盘项目构成：多层套内均价（分类别）：1900-2500（报价）整体销售率：40%销售周期：——本期推出户型配比前期开盘时间：——后续产品规划情况：无目标人群概述：拆迁户+学校老师产品类别户型面积户数比例销售率多层288/907030%——多层3103/11616070%——泗阳小高层楼盘重点个案研究销售分析——项目已开盘，从的销售情况看，由于一期建成积累客户较多，在近一个月时间完成了40%的销售。区域分析——项目所处区域为泗阳“行政文教区”，是泗阳重点打造的区域，目前已经具备整体形象展示，而且各种生活配套设施不全营销分析——项目未推出相关的促销优惠措施物业分析——项目的整体规划无亮点，户型分配比较合理，三房占70%，并有少数联排。小结：尽管楼盘的二期地理位置靠北，生活配套设施有限，但一期积累了客户口碑，因此二期提价后，仍能实现较稳定的去化率。金康华府泗阳小高层楼盘重点个案研究泗阳小高层楼盘重点个案研究项目名称：翰林院项目位置：文成路安居路项目开发单位：泗阳新源房地产开发有限公项目电话体定位：构筑一种生活的高度建筑形态：多层\小高层园林风格：水景住宅总占地面积：79270平方米总建筑面积：15万平米项目构成:住宅+底商容积率：1.76总户数：668车位数：340产品品质及规划：小区布局方正、合理分区，小区道路根据地形特征和建筑布局设置，立面为北欧风格园林景观规划评述：景观设计层次感丰富，突出水景和社区的结合配套设施:有泗阳新高中等本期开盘时间08年4月1日本期推出总户数：300本次推出体量：—本次开盘项目构成：住宅，底商套内均价（分类别）：2200（报价）整体销售率：约30%左右销售周期：—本期推出户型配比前期开盘时间：——后续产品规划情况：后期主要打造社区中央水景目标人群概述：泗阳城区+农村产品类别户型面积户数比例销售率小高3109/118/122——————小高4144——————小高278/82/93——————销售分析——项目的销售均价在2200元/平方米之间，而位置相对较偏，导致楼盘的去化情况较相同品质，但地段较好的区域有一定落差。区域分析——项目所处区域为泗阳的“教育中心”，紧邻泗阳新高中，周边人气较为缺乏，生活配套还不完善，区域成熟还需要时间。营销分析——目前项目并未推出具有诱惑力的营销手段物业分析——项目物业为多层和小高层为主，是泗阳目前在售楼盘中，唯一主打产品为小高层的；而且社区还引入了水景的设计，户型在市场上也比较有竞争力。泗阳小高层楼盘重点个案研究小结：尽管具备较高社区品质，但由于定价与市场认知有出入，同时地段影响有限，导致市场去化与市场平均水平有差距。翰学院泗阳小高层楼盘重点个案研究项目名称：万诚国际广场项目位置：淮海路上海路项目开发单位：江苏万诚置业项目电话体定位：36万平方米城市摩尔生活特区建筑形态：多层\小高层园林风格：无总占地面积：20万平方米总建筑面积：36万平米项目构成:住宅+底商+酒店容积率：1.8总户数：786户车位数：——产品品质及规划评述：由于楼盘产品类型比较丰富，同时利用了酒店等产品，丰富了外立面语言，整体色彩较为明亮，但天际线处理一般园林景观规划评述：由于建筑密度较大，基本无园林景观配套设施:周边基本设施配套齐全本期开盘时间08年4月20日本期推出总户数：——本次推出体量：3栋小高层本次开盘项目构成：小高层住宅+底商套内均价（分类别）：2000（报价）整体销售率：100多套销售周期：——本期推出户型配比前期开盘时间：2007年12月后续产品规划情况：小区产品组合丰富，但是由于容积率高达2以上，因此规划景观质量比较差，沿上海路、淮海路布置高层建筑。目标人群概述：区域(比例)：淮安投资客+外省投资客+泗阳当地客户产品类别户型面积户数比例销售率小高3121——————小高3128.7——————小高3118.95——————营销分析——项目的推广渠道比较丰富，同时也运用了比较打动当地居民的营销手段，如1万抵2万，小高层送3年电梯费等，吸引客户购买欲望泗阳小高层楼盘重点个案研究销售分析——项目的多层2008年1月推出，至4月已经全部售出，市场反应热烈，部分客户来自淮安和上海。小高层4月20日推出，目前也去化了100多套区域分析——项目所处区域为泗阳“黄金商圈”所在，未来城市发展的重点，与泗阳汽车站的距离较近，今后的前景为当地人所看好。物业分析——项目物业组合包括多层、小高层、商业街、购物中心、五星级酒店等，由于地块面积有限，整体规划布局品质较差，住宅户型设计不佳。小结：具备地段优势，较有影响力的物业组合，加上适当的营销技巧，从而取得了市场的成功。万诚国际广场项目名称：世纪华庭项目位置：繁荣路，志远中学旁项目开发单位：——项目电话体定位：独具江南庭院隽秀品质、开创泗阳江南庭院之“净态社区”

建筑形态：多层\小高层园林风格：无总占地面积：约11万平方米总建面：15万平米项目构成:住宅+底商容积率：约1.3总户数：——车位数：——产品品质及规划：品质一般，基本的兵营式布局，无社区氛围营造园林景观规划评述：由于建筑密度较大，基本无园林景观配套设施:周边基本设施配套齐全本期开盘时间08年3月28日本期推出总户数：——本次推出体量：16栋多层本次开盘项目构成：多层套内均价（分类别）：2000-2700整体销售率：约100多套销售周期：——本期推出户型配比前期开盘时间：——后续产品规划情况：二期将推出含小高层产品，具体时间待定，小高层位于繁荣路沿街底商之上目标人群概述：区域(比例)：泗阳当地客户+志远中学老师+志远中学陪读家长+投资者泗阳小高层楼盘重点个案研究产品类别户型面积户数比例销售率多层290-102——————多层3110-121——————销售分析——由于地处城区繁华区域，同时周边的目标客户，如志远中学老师学生等群体比较集中，尽管销售价格较高，因此开盘当天，取得较为良好的销售业绩。区域分析——项目所处区域为泗阳城区比较成熟区域，无论是周边的生活配套还是教育设施都比较齐全，生活氛围浓厚，具有投资潜力。营销分析——基本无较大的优惠手段物业分析——项目的社区规划布局品质感较为缺乏，但户型面积段及相关配比较为合理泗阳小高层楼盘重点个案研究小结：具备地段优势，较有影响力的物业组合，加上适当的营销技巧，从而取得了市场的成功。世纪华庭项目名称：中胜翡翠城项目位置：北京路项目开发单位：中胜置业公司

项目电话体定位：独具江南庭院隽秀品质、开创泗阳江南庭院之“净态社区”

建筑形态：多层\小高层园林风格：无总占地面积：88亩总建筑面积：10万平米项目构成:住宅+底商容积率：约1.8总户数：——车位数：——产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，加部分的中央景观，运用新古典主义外立面园林景观规划评述：采用传统玉佩的形式，经过一定的抽象变形使之成为小区景观轴线和中心景观。

配套设施:周边基本设施配套齐全本期开盘时间未开盘本期推出总户数：——本次推出体量：——本次开盘项目构成：多层套内均价（分类别）：1900-2400（报价）整体销售率：——销售周期：——本期推出户型配比前期开盘时间：——后续产品规划情况：无目标人群概述：无泗阳小高层楼盘重点个案研究产品类别户型面积户数比例销售率多层280-90——————多层313-150——————销售分析——项目目前未开盘，但从售楼处现场推断，客户积累情况不乐观区域分析——项目所处区域为泗阳“行政文教区”，是泗阳重点打造的区域，目前已经具备整体形象展示，而且各种生活配套设施也较为齐全。营销分析——项目未推出相关的促销优惠措施物业分析——项目的整体规划无亮点，多层户型偏大，同时大户型配比也较大。泗阳小高层楼盘重点个案研究小结：尽管楼盘的地段占有一定优势，但产品缺乏市场竞争力，同时营销手段匮乏，将导致项目去化阻碍增大。中胜翡翠城泗阳未来市场预判结论Ⅰ：根据对2008年春开盘的几个重点楼盘的跟踪分析，无论是多层还是小高层，整体去化情况比较理想，表明泗阳房地产市场热度还维持在较高水平。结论Ⅱ：目前泗阳房地产市场各重点楼盘的销售情况比较理想，而且成交价格基本在2000元/平方米，世纪华庭的最高报价已经达到2700元/平方米，前期取得良好销售业绩的楼盘将会有价格抬升的冲动，从而为项目带来价格盘整空间。泗阳未来市场预判结论Ⅳ：纵观泗阳目前取得良好销售业绩的重点楼盘，主要的决定因素有三个方面，一是良好的地段，如万诚国际广场；二是通过出众的小区规划和恰当的户型产品设计所打造的高品质社区感，如名流新天地；三是全方位、多样化的物业形态组合所带来的升值前景预期；项目基本具备赢得良好业绩三个条件。结论Ⅲ：以目前的市场去化趋势判断，泗阳当地的房地产市场还保持着稳步上升的势头，从现在到第四季度，市场价格还应有一定的上涨空间，一般住宅产品的成交价格将达到2200元/平方米，而别墅产品由于市场较为稀缺，因此价格应达到3500元/平方米以上的价格体系。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS合顺针对市场现状的结论和观点泗阳楼市近几年总体呈上升趋势；目前楼市需求仍保持旺盛；多层仍为市场追捧热点，小高层正逐步被接受；别墅供应目前基本空白，但后续有一定供应量；目前市场多层及小高层对外推售均价在2000~2200左右；而多层及小高层实际成交均价在1900~2000左右；相对07年住宅成交均价上涨了300~400元左右；预计今年住宅成交均价将达到2100~2200元左右。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS因此，合顺针对目前市场现状及后市预判，认为：若本案多层及小高层在均价2200元以上去化，联排在3300~3500元以上去化,合顺有把握在本项目营销上获得最终胜利！PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS同时，合顺认为：本案若要在泗阳拔得头筹，旗开得胜必须同时具备四个要素：——良好的产品规划——体验型产品展示系统——独到的营销策略——专业的现场销售执行力

PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPARTIITHEDEVELOPMENTIDEA开发理念PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS整盘开发理念一期工程：微利运作，迅速回款；产品试水，价格试水；树立形象，打造品牌；拉升价值，确保后期。二期工程：高举高打，利润最大；品质第一，树立标杆；集中兵力，快打强攻。三期工程：稳健开发，有序推广，产品差异，突破市场，规避风险，终告大捷。布局决定结局PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS一期开发理念/操盘思路产品开发/推售序列：联排别墅——多层/小高层开发理念：先期以高品质排屋入市，填补市场空白，迅速制造热点，吸引人气，并且确立楼盘别墅社区基调，提升整盘品质，营造后期物业价值空间及拉升客户对多层物业心理价格预期，并形成市场对后期多层/小高层物业的期盼心理；中期以多层/小高层为主推物业，在前期确立的别墅社区品质和价值体系基础上以区别于别墅的总价区间形成较大销售势能，并结合限量推售、逐栋去化的销售手段迅速进行去化，强占市场，在诸多同类产品中脱颖而出；后期在楼盘已经形成的形象和人气积累前提下，推出精品保留产权商铺，在楼盘价值得到大幅提升后获得高额利润回报，并交叉去化前期保留房源，确保不同阶段均有多种物业形态出售，满足市场需求。最终顺利清盘。思路决定出路PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPARTIIITHEPRODUCTFIXPOSITION产品定位一期产品细化分析总体统计产品建筑面积所占比例户数所占比例联排2953.007.5%12套4.2%多层27500.0070%206套71.8%小高层8800.0022.5%69套24%总计39253.00100%287套100%PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS产品总体定位新城市主义传世独院名宅产品理念诠释：新城市主义：地段的属性，未来高尚住宅聚集区，城市主动脉——市政府、各级党政机关、教育机构、高等学府形成的城市龙脉，整个区域将成为泗阳新的城市中心。传世：不动产的特有属性，象征财富的一脉相承，私家大宅的代代相传，能高度唤起本案目标客群的共鸣。独院：别墅的产品属性，生活形态的转变。名宅：本案的心理属性，满足目标客群的耀富心理，身份、地位的象征。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS产品SLOGAN（总精神）大隐于市，大贵于宅。传世经典，独院逸墅。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS产品形象定位本案VI视觉形象系统PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPARTIVTHESALESTACTICS销售策略本案一期价格定位PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS产品销售均价联排13500联排23300多层2220小高层2150PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS本案销售总纲推广层面主流产品实际去化主流产品手法别墅别墅多层/小高层多层/小高层通过别墅产品属性提升整盘品质，拉升购买群体对多层物业心理价格预期通过销控及总价区间将购买群体挤压到多层/小高层物业，实现均衡去化本案销售策略中心湖景别墅：整盘最有价值的产品，稀缺资源，叫高价而不售，意在烘托销售气氛，树立整盘高品质标杆，形成对市场的高压，支撑多层产品溢价空间；联排别墅：以少量推售及限量认购来营造产品的稀有和珍贵，并满足市场需求，形成市场关注热点及抢购，并营造市场对后市推售的联排形成期待心理。在推广前期吸聚人气后也可逐渐向多层产品引导和分流客户。多层/小高层：一期市场消化的主力产品，在前期营造高品质物业形象及中心别墅3500元的高价空吊下，形成市场较高的心理价格预期和认知，并结合强势销售手段进行快速去化。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS本案一期总销金额预估产品建筑面积户数销售均价总销金额联排22953.0012套33009744900多层27500.00206套222061050000小高层10240.0080套215022016000总计39253.00298套92810900PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS客户拓展计划：重点区域：产业带—泗阳东部产业带相关企业、纺织企业等；文教学校；泗阳政府事业单位—周遍乡镇政府；大型企业来人集中区域带指导思想：定期非业务销售目的的客户针对性维护，跟踪目标客层的最新动向，建立类别客户群和大客户管理机制，建立人际网络渠道。实施细则：以业务员成交代表性客群为单位进行分类登记、管理、回访；落实建立重点客户开发回访计划：“企业客户开发计划”、“学校客户开发计划”、“公务员开发计划”、“私营业主开发计划”、“普通购房客户群”按指定格式进行专门的记录，定时例行检查；主要内容包括：话题制造、SP活动、邀约回访反馈情况；每周进行此类客户回访，每周进行“话题选择和邀约”的规定完成动作；配合事项：专人管理和督促；活动组织：每月组织邮寄项目简报或楼书或书信或节日问候，需要相关的资料和企划配合；每两个月组织一次现场小型活动：钢琴音乐会等等；客户、渠道开发资源：客户方式：已成交客户的职业背景调查，统计结果进行分析和归类；业务人员填写“已购客户分类分析表”重点客层：泗阳客户群、乡镇客户、外地客户PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS客户发展计划—依托区域资源：方式：1、重点摸排其他项目客户资源渠道；2、以积累的客户资源库为基础，重点抓住泗阳大客户和关键客户进行长期的拜访和“邀约组织活动”；3、配合和交叉方案一中的“相对区域”、“活动组织”；4、抓住区域带头人，建立核心客户，培养忠诚客户；5、重点控制大客户管理和维护以及活动组织A、拜访方式：以专业的置业顾问形式进行私人推荐，以缩短客户到场的时间和距离为目的，进行专业的拜访活动。流程：预约—登记—回访—初步意向了解—回访确认—准备料安排时间—推荐交流—邀约现场—回访反馈时间安排：在指定的期限内，邀约具体时间完成地点选择：1、客户指定地点；工作场合，居所地2、第三地；咖啡店，公司会议室准备事项：针对此类客户专门制作的PPT稿—业务执行小礼品的准备—公司物流或开发商提供视路途远近提供车辆安排B、邀约活动组织：将客户拓展和发展客户资源进行整合，参与推广活动。客户、渠道开发渠道管理：汽车4S店：进行每周资料的送达更换和数据反馈，有工作记录跟踪表。反馈机制：跟踪记录表；指定跟踪实施人。咖啡店、高档餐厅：进行每周资料的送达更换和数据反馈，工作记录跟踪表，开发产业带附近的点。反馈机制：跟踪记录表；指定跟踪实施人。已成交客户：进行有针对性，以扩散效应为手段，以真正加大介绍成交客户群为目的的，口碑式宣传，网络人际如到建设。长效机制：落实对接人，建立相公管理维护机制，开发新的成本合适的介绍推荐奖励方案。网络媒体：进行网络媒介的推动，主动参与网络话语权的争夺工作，利用网络媒体进行信息的介绍和发布；大力推广项目信息的覆盖面（地址应该反映到所有平面效果上）。长效机制：制定中长期发布策略，指定业务人员定期参与和维护网络活动，主导和营造网络社区的舆论，专人负责。大客户、重点客户的拜访：建立情感式营销，加强业务与客户的互动，增加项目营销的人情味，覆盖关键节点的客户群，以点带面。长效机制：业务人员定期进行，频率较低；电话邀约-登门拜访-信息发布-回馈信息-登记记录，客户、渠道开发渠道建设含盖已购或登记意向客户，针对主要未成交以及潜在目标客层进行的以点带面的营销。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS明信片客户维护信数据库/短信数据库DM销售资料直接派发帐单广告……客户、渠道开发PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS本案一期营销周期5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月准备期市场预热期开盘引爆期开工开盘封顶交工开盘强销期续销期二次强销期尾盘冲刺期PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS本案一期产品推售序列5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月准备期市场预热期60%排屋30%多层开工开盘封顶交工10%排屋20%多层20%小高层10%排屋30%多层30%小高层20%排屋20%多层40%小高层10%小高层前期余房消化本案一期价格策略5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月准备期市场预热期60%排屋30%多层开工开盘封顶交工10%排屋20%多层20%小高层10%排屋30%多层30%小高层20%排屋20%多层40%小高层10%小高层前期余房消化PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS排屋3200入市多层2100入市排屋3300多层2150排屋3400多层2200排屋3500多层2300PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS本案一期销售执行策略[庖丁六刀]六刀心法PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS第一刀：客户累积5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月准备期市场预热期开工开盘封顶交工根据即定销售计划，需累积有效意向客户1000组。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS第二刀：产品发布会5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月准备期市场预热期开工开盘封顶交工在已经进行了部分形象广告和户外推广以后，选择正式（第一次）内部认购前两周时间，7月下旬安排连续2天在现场售楼处举办本项目的产品推介会或产品发布会，以多媒体演示和现场体验的形式，在最后部分设置自由互动时间，配合一定的多媒体宣传资料，比较完善地将产品各方面的内容作正式发布。此举可加深早期意向买家对项目的了解度，从而使其尽早明确购买。同时也可增加早期买家的被重视感。在产品推介会前先确认10个特价单位。第一，作为配合SP活动-产品推介会的内容。第二，作为内部认购的特价单元。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS第三刀：接受诚意5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月准备期市场预热期开工开盘封顶交工在产品推介会上公布两周后（8月中旬）即将接受内部认购的特价单元，并同时以人民币3000元作为诚意金。凡支付诚意金者，将在两周内收到认购当天的邀请函。目标接受50位内部认购买家的诚意金。在认购当天，买家需持续统一寄发的邀请函入场，以抽号形式进行认购。即客户入场后，凭邀请函参加抽号，每份邀请函限抽号一次，按抽取的序号先后认购。在签订了内部认购协议书后，支付20000元认购金，并同时享受特惠价格。逾期不来或未达成交易者，序号作废，诚意金无息退还。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS第四刀：内部认购5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月准备期市场预热期开工开盘封顶交工8月15日为正式内部认购期（第一次内部认购）。认购当天，凭邀请函分批入场及抽取序号，预计诚意客户100人，买家可按序号先后在所推出的特价单元中任意挑选，签订认购协议书并补足20000元认购金。认购当天计划安排10套单位推量，若认购完并且客户反响较好，则可再行加推。

PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS第五刀：VIP金卡认购（认筹）5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月准备期市场预热期开工开盘封顶交工9月1日推出VIP金卡认购方案，认购金20000元，凭本人身份证每人限购一张，获得VIP金卡一张，凭金卡于开盘当日进行选房认购，并且自购买金卡之日起直至开盘当日为止每日累积增加100元购房抵用金，以此类推，只可用于抵扣房款，限本人使用，不可转让及折现，每张金卡可认购一套。金卡销售期及有效截止期为开盘后第三天。内部认购时序号在50位以后且未购得本项目之买家优先购买金卡。目标接受150-200位金卡认购者。金卡无先后序号，开盘当天先到先选。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS第六刀：正式开盘（解筹）5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月准备期市场预热期开工开盘封顶交工10月正式开盘预售前期内部认购客户于开盘当天进行签约。金卡客户凭金卡于当日先到先选，排队选房。金卡认购金直接转为大定金，并签定认购书，累积的抵扣额直接于总房款中扣除。开盘后第四日起恢复正常小定→大定→签约销售方案。开盘当日价格较内部认购期上涨2%.计划当天安排30套推量，售完后若客户强烈要求，则再行加推。逾期不来或退卡者，金卡及所累积的抵扣金额同时作废，金卡认购金无息退还。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS本案销售进度及销售执行计划10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月阶段销售进度排屋20%20%15%10%5%5%5%10%多层20%20%15%10%5%5%10%10%5%小高层20%15%5%10%10%20%10%销售回款排屋每月回款195万195万146万100万50万50万50万100万多层每月回款1200万1200万900万600万300万300万600万600万300万小高层每月回款400万300万100万200万200万400万200万每月回款合计13951395144610004505508501100500每月回款累积139527904236523656866236708681868686总体销售进度15%30%46%58%63%69%79%91%95%PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPARTIIVTHEPROMOTIONTACTICS推广策略PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS产品展示及营销体验系统售楼中心PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSPROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS产品展示及营销体验系统示范单位产品展示及营销体验系统导视系统产品展示及营销体验系统物业形象价值认同

身份象征

升值潜力

综合素质

生活品位北京路、泗溏河高尚生活圈

泗阳新兴的高贵圈层社区未来泗阳发展的潜力地段幼儿园，商业内街，产品

符号感、格调感、引领性[1.消费者的需要][2.我们能给予的]本案推广之消费群需求对位：以下我们将以主力消费群体为代表进行营销、开发两个层面剖析：PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS名仕生活的形式感生活的形式感建筑的美景美术的色彩文学的词汇电影的镜头就是生活的品位、美感、意义是从物质生活向精神生活的过度是从形而下向形而上的超越目标客层消費心理描述PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS高尚社交圈名流的社交场,人脉的聚集地城市名利圈文化与思想的碰撞场,灵感与火花的发源地名仕生活圈……绿地，广场，享受生活的天堂生活艺术圈……人文、视觉、行为，现实与精神的双重愉悦居住享乐圈城市尖端阶层的专属领地,精英群体聚集地PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS大隐于市，大显于宅。传播主题传播主题：传世典藏，一生一栋。PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICSB、推广阶段属性本项目是前期入市建立形象的阶段，从本案品牌形象的营销动作来讲，需要告知消费者，“我来了”“我是谁”这是一次针对大众领域的泛造势以及针对目标人群特征非常明显的小众推广，所以明确对谁说话至关重要——A、推广性质的验证形象策略过去的半个月，合顺在地块认识和周边竞争情况和目标消费者调研方面作了大量工作，使我们对于项目的推广判断有了进一步的认识和想法。形象策略分析C、产品再认识这段时间里，合顺关于本案产品建议，以及产品优势集合，囊括了项目区位、配套、规划、建筑、景观等内容。让我们发现除去“风情社区”之外的很多别人没有，或者是没有注意到的差异价值点。同时，我们还了解到，针对泗阳市场进行的调查，以排屋为主题的社区鲜有出现。本地客政府客泗阳、周遍乡镇外地客PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS产品利益点约100000平方米排屋社区的规模气势、中央水景，近6000平方米商业配备、高品质会所。架空层营造规划设计：依势而建，风情住区。世界风情规划，南法及北美风情营造，共享空间。细节营造：产品高性价比。建筑依地势错落，让每一户都有最大化的通透视野和良好日照。动线规划别具匠心，保证安全性和私密性，更具独立性和体面感受。构筑团队：设计团队精心打造，融合泗阳本土风格，金牌物业管理团队。形态价值：稀有排屋洋房社区…生活价值：高性价比，完美生活尊享无所不在。拥有享受自然，在生活中感受异域文化艺术精神内涵……

人文价值：集异域神韵、泗阳人文之大成。移植异域形态融合人居传统，精神内核上对历史、人文的尊重。精神价值：标识身份，彰显品位。居住知身份，修饰见品位，本案是居住者身份与品位最好的体现……

传播的系统构成高品质独院逸墅社区产品利益点整合人居价值发散北京路、泗溏河高尚居住区和而不同人居价值外延罗马不是一天建成的品牌也不是ROMEISNOTONEDAYCOMPLETES

THEBRANDISNOT轰炸式大众传播、渗透式小众诉求产品气质——————品牌气质渗透广告不是比谁的嗓门大而是用不同的声音说话PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月1234567项目亮相品牌占位品牌维护坚固销售品牌维护、巩固客户信心根据前期销售情况调整推广阶段：年前户外等先期进行PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS我得住到那里去目标消费群周边圈子我得住到那里去？你得住到那里去德华·逸墅项目认同行政文教、生态富人区颠覆富人居住现状树立富人居住区标杆本案富人区的支持点探索富人区居住憧憬大众传播PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS亮相占位维持巩固12345维持区域亮相，针对主动探索的周边客在颠覆汜阳现有富人居住环境中树立本案富人区形象及标准展示本案富人区的支持点—深化产品力维持前期投入的影响力，帮助从探索到选择的转化强化信心维持前期投入的影响力，为一期二批蓄水VI运用新独院主张的概念传播传世名宅的产品力展示促进选择倾向促进购买冲动固化传播概念PROJECTPRESENTATIONOFTHECAMPHANDLETACTICS土地合同签约工程队进场项目奠基样板段施工目标：泗阳及周边人群知道德华项目开始启动泗阳的准备购房者知道有一个比现在的楼盘都高级的楼盘将要出现了，但是，他们不太了解，也无从了解细节