资产评估课件

资产评估

前言一、课程目的本课程的教学目的在于开阔学生的视野，了解当前国内外资产评估领域的研究动态，特别是近年来的热点问题。掌握资产评估的基本理论与方法，熟悉各类具体资产的评估方法和程序。二、课程主要内容资产评估理论资产评估方法资产评估实务资产评估资产评估理论资产评估概念资产评估目的资产评估要素资产评估假设资产评估原则资产评估准则资产评估程序资产评估方法市场法收益法成本法资产评估实务资产评估程序各类资产评估资产评估报告流动资产评估机器设备评估房地产评估长期投资评估资源资产评估无形资产评估企业价值评估三、课程要求1、结合课堂学习内容，对资产评估领域中的有关问题进行较为深入的分析和讨论；2、查阅相关文献和资料，熟悉资产评估领域的有关法规和文件的内容；3、能够独立完成一个企业资产评估项目。四、目前主要研究的问题1、资产评估基本理论问题：（1）资产评估的概念问题（2）资产评估目的（3）资产评估假设（4）资产评估的理论基础（5）资产评估理论体系（6）资产评估责任问题（7）资产评估的准则与规范问题（8）资产评估的结果与质量问题

2、资产评估方法方面的问题：（1）三种方法的协调问题（2）各种方法中有关参数的确定问题（3）资产评估在评估实践中的应用问题（4）其他学科的方法在资产评估中的应用问题（5）各类具体资产评估的方法问题（6）具体资产评估业务流程问题（7）资产评估报告的格式与内容3、具体资产领域的评估理论和技术问题（1）无形资产评估（2）企业价值评估（3）流动资产评估（4）机器设备评估（5）房地产评估（6）长期投资评估（7）资源资产评估企业价值的定位企业价值评估的理论基础企业价值评估规范企业价值评估的方法（基本方法、其他方法）企业价值评估与无形资产评估的关系企业价值与单项资产评估的关系4、相关领域的评估问题（1）资产评估的管理体制问题（2）资产评估机构的组织管理与发展问题（3）资产评估环境问题（4）资产评估业务领域的拓展问题（5）资产评估人员的教育问题（6）如何参与国际竞争问题（7）资产评估行业的规范与发展问题（8）资产评估法规建设问题（9）资产评估信息系统的开发与建设问题（10）资产评估的风险与质量控制问题第一章总论一、资产评估的内涵二、资产评估的目的与价值类型三、资产评估的假设与原则四、资产评估的准则五、资产评估程序六、资产评估管理一、资产评估的内涵资产评估是指对法人或自然人在某一时点占有、使用的资产价值，依法定程序和标准、科学的方法进行评定估价。

（一）资产评估的定义资产评估是指经国家认定资格的资产评估机构和人员，根据特定评估目的和评估对象，按照国家法律法规和资产评估准则，遵循一定的原则、程序，采用适当的评估方法对评估对象进行价值评定和估算的社会经济活动。

对资产评估的定义的理解

1、是由专门从事资产评估的机构和人员进行的2、是对拟发生产权交易或变动的资产进行的评估。3、是评估人员依据有关的法律、法规和对被评估资产有关信息全面了解的基础上做出的价值判断。4、资产评估具有明确的目的。5、资产评估应当遵循一定的原则。6、资产评估必须按照一定的程序进行。7、资产评估应当明确所评估资产的价值类型。8、资产评估应当运用科学的评估方法进行评估。资产评估机构和人员是资产评估的主体，是开展资产评估工作的主导者，必须是符合国家有关规定、具有从事资产评估资格的机构和人员，资产评估人员只有取得相应的评估执业资格，才能开展资产评估业务。1、资产评估工作是由专门从事资产评估的机构和人员进行的客户委托评估的资产是资产评估的客体，它是资产评估的具体对象,也称为评估对象，一般情况下，拟发生产权交易或变动是资产需要评估的前提。2、资产评估是对拟发生产权交易或变动的资产进行的评估一般情况下，资产评估的依据包括四方面内容：（1）是与资产评估相关的法律、法规。如公司法、国有资产评估管理办法、资产评估操作规范意见等，这些法律、法规是开展资产评估工作必须遵守的；

3、资产评估是评估人员依据有关的法律法规和对被评估资产有关信息全面了解的基础上做出的价值判断（2）是反映资产评估经济行为的文件。如有关证券管理部门同意公司上市的有关批文、资产管理部门同意公司与外方合作组建中外合资公司的有关批文等，这些反映经济行为的有关文件是开展资产评估的基本前提；（3）是与被评估资产相关的重大合同协议。如产品的销售合同、技术转让协议、资产的租赁合同、使用合同等，这些合同、协议往往与被评估资产的产权、使用范围、对企业盈利的贡献等方面产生影响，从而影响被评估资产的价值，因此，也是评估人员对资产价值做出判断时所依据的重要资料；（4）是与被评估资产有关的取费标准和其他参考资料。如被评估资产所在地的房屋建筑物造价标准、各种费率取费标准、土地基准地价、行业协会发布的有关信息等，这些资料是对被评估资产价值做出判断的重要依据。4、资产评估具有明确的目的。资产评估的目的是指资产业务引发的经济行为，如企业进行股份制改造、上市、资产抵押贷款等。资产评估目的反映了资产评估结果的具体用途，它直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择。5、资产评估应当遵循一定的原则。资产评估的原则是资产评估的行为规范,是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则，评估人员只有在一定的评估原则指导下做出的评估结果，才具有可信性。6、资产评估必须按照一定的程序进行。评估程序是资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。为了保证资产评估结果的科学性，任何一项资产评估业务，无论是规模较大的企业整体资产，还是单独的一台设备，在进行资产评估工作时，必须按照国家有关规定，进行财产清查、市场调研、评定估算、验证结果等工作程序，否则将影响资产评估的质量。7、资产评估应当明确所评估资产的价值类型。资产评估价值类型即对评估价的质的规定,它对资产评估参数的选择具有约束性。8、资产评估应当运用科学的评估方法进行评估。资产评估方法即资产评估所运用的特定技术,是分析和判断资产评估价值的手段和途径。（二）资产评估与相关经济活动

资产评估与清产核资资产评估与会计计价资产评估与审计1、资产评估与清产核资清产核资就是清查企业财产、核实企业资金的过程，是国家为了摸清家底，了解现有资产的实际存量和价值状况，解决企业的账面价值与实际价值严重不符等问题而进行的一项管理活动。

资产评估与清产核资的联系（1）资产评估与清产核资都属于资产管理的范畴，是资产业务的一种形式。（2）资产评估和清产核资都是以资产作为对象的资产管理方式。（3）资产评估和清产核资都要对资产进行清查和核实等工作。资产评估与清产核资的区别（1）目的不同清产核资的主要目的是摸清企业的家底，为企业管理和核算提供基础和依据，促进企业管理的科学化。资产评估的目的在于通过评定估算资产的现时价值，适应资产产权的变动与交易，促进资产或产权的合理流动，维护资产业务有关各方的合法权益。（2）方法不同清产核资一般没有法定的、严格的评估方法和评估程序，在进行中可以根据实际情况灵活掌握。资产评估则是由专门的评估机构和专业评估人员按照严格的评估程序，运用规范的评估方法进行的，评估结果通常以评估报告的形式提交给委托方，具体评估方法包括市场法、成本法和收益法三种基本评估方法，任何评估机构或评估人员都不得违反。（3）价值尺度不同清产核资只考虑资产本身的价值，按照资产的历史成本原则计价。资产评估还必须考虑资产使用的收益以及资产占有单位各类资产的匹配情况，还必须考虑货币的时间价值等，主要反映企业资产的获利能力和现时价值。（4）范围不同清产核资通常仅对企业的有形资产即实物资产、各种款项、债权和债务进行清理核实。资产评估还必须对无形资产如商誉、商标、专利以及土地使用权等进行评定估算，其范围比较宽泛。（5）主体和功能不同清产核资一般在上级有关部门的指导下，由企业内部财务人员进行的，因此不具有客观性和公证性。资产评估必须由企业之外专门的资产评估机构和人员进行，资产评估提供的服务属于社会中介服务，具有独立性，因此资产评估既具有评值功能，还具有评价功能和公证功能。（6）结果的效力不同清产核资的结果只能作为企业自身在经济核算时和在向上级反映企业经营状况时使用，其结果不具有法律效力。资产评估的结果则还可以是企业股东或其他利益主体维护自己合法权益的法律依据，评估机构和评估人员对资产业务的有关方面承担相应的法律责任。因此，资产评估结果的效力比较广泛。2．资产评估与会计计价资产评估与会计的联系（1）资产评估的结论为会计计价提供依据（2）资产评估结论的形成依赖于会计提供有关数据资料资产评估与会计计价的区别（1）执行主体及时间不同。资产评估是由具有执业资格的评估机构和人员，在企业发生产权转移或资产流动时进行的．而会计计价是由本单位的财会人员对企业所拥有或控制的资产进行的一项经常性的、大量的、反复的计价工作。

（2）前提条件不同会计计价是以会计主体持续经营为前提，遵循历史成本计价原则。而资产评估一般是在会计主体变动或会计主体的生产经营活动中断，以持续经营为前提的会计计价无法放映企业资产价值时的估价行为。现代会计理论为了解决通货膨胀因素的影响，使会计资料更好地反映资产的现时价值，对于资产计价方法在历史成本计价的基础上，又提出了重置成本、变现价值、收入现值和清算价值等多种新的会计计量标准。但到目前为止，世界各国普遍采用的资产计价方法仍然以历史成本为主。资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外,还广泛应用收益法、市场法等多种技术方法。（3）计价方法不同会计计价的总体目标是全面反映企业的历史和现实资产状况，为企业管理服务。资产评估的总体目标则是为资产交易提供估值服务。（4）计价目的不同

资产评估与审计的联系（1）使用的方法有相同之处审计主要是对反映企事业单位经济活动的财务资料及其相关资料的真实性、公允性、合理性等方面做出判断，属于“事实判断”的范畴，因此审计中主要运用的方法是分析和证实法。资产评估是对被评估资产的价值做出判断，具有“价值判断”的性质，也广泛运用分析和证实方法，资产评估中很多方法是借鉴了审计的方法，特别是对流动资产的评估。3．资产评估与审计

（2）资产评估与审计相互配合开展工作在实际工作中，资产评估与审计通常情况下是相互配合的。企业经过审计后，剔除了财务资料中的虚假成分，使其公允性得到证实，在此基础上开展资产评估工作，可以大大减少资产评估的工作量，如评估前期的财产清查、企业整体资产评估中的流动资产评估等，审计结果为评估提供了基础数据。企业经过资产评估后，对资产的现存数量及其产权进行了核实，对资产的现实价值进行了估算，这些资料都为审计财务报表提供了重要参考。（1）产生的社会条件和活动的本质不同。审计是在现代企业两权分离背景下产生的，旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公证性特征。资产评估是在市场经济充分发展，适应资产交易、产权变动的需要，旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断，具有明显的咨询性特征。资产评估与审计的区别审计人员在执业过程中，要自始至终地贯彻公证、防护和建设三大专业原则。资产评估人员在执业过程中则必须遵循供求、替代、贡献、预期等基本经济原则。（2）执业过程中遵循的原则不同开展审计工作所需的专业知识主要以会计学、税法及其他经济法规等知识为基础，因此，审计人员主要由具有财务方面知识的人员构成；资产评估人员不但要由具有财务方面知识的人员构成，而且还应当由具有建筑、设备、土地等方面的专业技术人员构成。（3）专业基础不同尽管现代审计的业务范围不断扩大，但对会计报告的审计仍然是审计的基本业务,审计会计报表及其相关业务的标准与会计是一致的。资产评估虽然与会计有着密切的联系，但对资产价值计量标准上却有很大区别，会计强调资产的历史成本，而资产评估则强调资产的现时价值，注重资产的重置成本、市场价值和未来收益的价值。（4）与会计原则的关系不同（三）资产评估要素资产评估主体资产评估客体资产评估依据资产评估目的资产评估原则资产评估程序资产评估价值类型资产评估方法评估主体——谁来评（评估机构和人员）

评估客体——评什么（评估对象）

评估依据——凭什么（相关法规等）

评估目的——干啥用（具体用途）

评估原则——坚持啥（行为规范）

评估程序——咋样评（工作步骤）

价值类型——对号否（质的规定—是否市价）

评估方法——用啥法（特定技术）

（四）

资产评估的特点动态性市场性公正性专业性咨询性１．动态性（1）评估时不仅考虑现有资产目前的价值，还要考虑其可能实现的预期收益。（2）资产评估不仅在经营者取得资产时进行，必要时还可以在经营过程中和经营终止后进行再评估．2．市场性（1）资产评估的产生是市场经济发展到一定阶段的产物。（2）资产评估活动的本质是对资产在模拟市场条件下的价值的估计和判断。（3）评估结果是否客观需要接受市场价格的检验。3．专业性

资产评估人员在对被评估资产价值做出专业判断的过程中，需要依据大量的数据资料，经过复杂细致的技术性处理和必要的计算，不具备相应的专业知识就难以完成评估工作。

４．公正性资产评估的公正性主要体现在资产评估是由交易双方以外的独立的第三者，站在客观公正的立场上对被评估资产所做的价值判断，评估结果具有公正性。

5．咨询性资产评估结论是评估人员在评估时点根据所能搜集到的数据资料,模拟市场对资产价值所作出的主观推论和判断。因此，资产评估不是一种给资产定价的社会经济活动,它只是一种经济咨询或专家咨询活动。评估结果本身并没有强制执行的效力，评估人员只对评估结论的客观性负责，而不对资产交易价格的确定负责。评估结果只是为资产业务提供一个参考价值，最终的成交价格取决于交易双方在交易过程中的讨价还价能力。（五）资产评估的功能资产评估的功能就是指资产评估本身所具有的某种效能，是开展资产评估工作所发挥的实际作用。可以为资产业务提供公证的价值尺度可以优化资源配置可以维护产权主体的合法权益二、资产评估的目的与价值类型（一）资产评估的目的（二）资产评估的价值类型（一）资产评估的目的1．资产评估的一般目的资产评估的一般目的由资产评估的性质及其基本功能决定的。如果不考虑资产交易或引起资产评估的特殊需要，资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。

2．资产评估的特定目的

通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。我国资产评估结果主要用于：资产评估的特定目的

资产转让：转让非整体资产

企业兼并：有偿接收企业产权

企业出售：整体资产产权出售

企业联营：组成联合经营实体

股份经营：股份制

中外合资、合作：特定目的企业清算：破产+终止+结业清算

抵押：抵押资产获得贷款

担保：为他家担保承担连带责任

企业租赁：转让资产经营权获取租金

债务重组：修改债务条件

（二）资产评估的价值类型资产评估价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。1．价值与价格

２．市场价值与非市场价值

３．评估价值评估价值是指资产评估活动所评定的资产价值，即资产评估人员根据资产评估目的，通过对市场条件或资产使用特殊性的分析与判断，对被评估资产在评估基准日和特定条件下的最大可能实现的价格咨询意见。

三、资产评估的假设与原则（一）资产评估假设（二）资产评估原则资产评估假设

交易假设：（最基本之假设）可模拟市场估价。公开市场假设：充分发达、充分完善的市场。继续使用假设：现阶段常使用（市场不完善）

清算假设：评估值<公开市场or持续使用假设下之评估值。其适用范围有限。资产评估原则独立性原则

真实性原则

科学性原则

可行性原则

预期收益原则

供求原则

替代原则

估价日期原则

四、资产评估准则我国已颁布实施的准则：1．基本准则：自04年5月1日起施行。

２．无形资产准则：自0１年９月1日起施行。国际准则体系五、资产评估程序资产评估的程序1．明确资产评估业务基本事项2．签订资产评估业务约定书3．编制资产评估计划4．资产勘察与现场调查5．收集资产评估资料6．评定估算7．编制和提交资产评估报告书8．资产评估工作档案归档六、资产评估管理资产评估机构管理资产评估专业人员管理

资产评估制度管理

资产评估的风险管理

第三章流动资产评估概述实物类流动资产的评估货币性资产、应收账款及其他流动资产的评估§1概述

周转速度快流动资产的内容+特点——同会计变现能力强存在形式多样化以单项资产评估为主流动资产评估的特点评估基准日——一般为会计期末资产清查应分清主次——抽查+重点抽查+全面清查账面值可基本反映现值——一般不考虑功能性损耗鉴定资产属性确定评估对象和评估范围核实产权抽查、验证清单数量实物质量检测、技术鉴定分析债权——回收的可能性+回收时间+回收费用流动资产评估的程序实物类——市场法或成本法选择评估方法货币类——清查值债权类——可变现净值其他——有物质实体的可比照机器设备得出评估结论

§2实物类流动资产的评估

内容——库存材料步骤——盘点→成本法或市场法→ABC分析法材料的评估近期购进——成本法或市场法）时间长价变快——市价或最接近市价的材料价方法无现行市价——替代品的价格资料or供需情况or平均物价指数修正呆滞——核实数量、鉴定质量、扣除贬值盘盈盘亏——以有无实物存在为原则在库——同库存材料低值易耗品的评估在用=全新成本价×成新率成新率——月数为基础+实际损耗程度（而非摊销情况）

价格调整法=∑原合理料、工成本×（1+价、费变动系数）（剔除不合格品）成本法社会平均消耗定额法=实有量×（工艺定额*现行单价+工时定额×正常工时）完工程度法=产成品重置成本×在产品约当量=重置成本×（在产品量×完工率）在产品的评估流通性好的——=可变现净值=销售金额–相关税费市场法废品——=废品量×回收价时间短——=数量×单位成本成本法定额法=实有量*（工艺定额*现行单价+工时定额×正常工时）时间长系数法=实际成本×（∑料、工比例×料、工综合调整系数）

产成品及库存商品评估使用价值→选择合理价格应考虑因素供求情况+产品前景正常交易价市场法实体性损耗出售目的——不扣除税费=市价非出售目的（如投资）——扣除税费=量×（不含税价-税费-所得税）

§3货币性资产、应收账款及其他流动资产的评估

现金及存款——核实值货币性资产评估短期投资——收盘价

=应收账款账面余额-已发生的坏账-可能发生的坏账应收账款评估——同会计坏账比例法=∑坏账/

∑应收账款账龄分析法=∑应收账款-∑坏账评估后“坏账准备”预付账款评估——收回可能性持有——=本利和应收票据评估贴现——=贴现值不单独评——在形成的具体资产价值中反映待摊费用评估

（∵

固资准则规定不能提高预计创利能力的后续支出应计入当期损益不预提或待摊）

预付租金+预付保险费+预付报刊杂志费（∈待摊费用）预付费用评估评估基准日后可发挥作用的才是评估对象

=（预付保险费）

or（预付房租）第四章机器设备评估本章学习目的和要求：1.了解机器设备的技术经济特点及其对评估的影响

2．掌握机器设备评估的程序

3．掌握成本法在机器设备评估中的应用一、机器设备评估的对象（一）机器设备的含义：评估中的机器设备一般上指具备固定资产条件的机器、设备、仪器、工具等。（二）机器设备的技术经济特点

及对评估的影响（1）机器设备属于固定资产，具有固定资产单价高、使用时间长的特点。以单个设备为评估对象。（2）机器设备属于有形资产，但常常兼含无形资产的价值。（3）机器设备属于动产，可移动、分布广，情况复杂。防漏评、重评。（4）机器设备的价值补偿和实物补偿不同时进行。评估时，不能单依靠设备价值转移确定成新率，还应考虑设备的补偿和使用情况，通过技术检测手段来确定其损耗。（5）单台设备很难单独生产出完整的产品，通常不具有独立的收益能力。难以用满足收益法的基本条件。（三）机器设备的种类按会计制度分类按机器设备使用范围分类按组合程度分按来源分91号文规定归集为机器设备、运输设备、电子设备三类（四）确定评估对象时应注意的问题与不动产的关系：不重、不漏与无形资产的关系：单台设备分出无形资产，组合设备可不分与流动资产的关系：如试车用原材料、易损件等，可含在设备价值中。二、机器设备的评估程序（一）接受委托阶段（二）评估准备阶段（三）现场工作阶段（四）评定估算阶段三、成本法在机器设备评估中的应用

（一）基本原理：（二）使用条件：继续使用，非继续使用（三）重置成本的估算：

1．重置成本构成：重置成本=直接成本＋间接成本直接成本：购价（或建造成本）+运杂费+安装调试费+必要的配套装置费+进口设备关税+增值税+消费税+银行手续费运杂费的估算：国产设备的运杂费主要包括：运费、装卸费、保险费等。参考运杂费率表设备安装费的估算：参考设备安装费率表（2）间接成本：管理费+设计费+资金成本+人员培训费2．重置成本的估算方法：细分加和法（重置核算法）物价指数法成本规模指数法（四）机器设备贬值的估算实体性贬值的估算：功能性贬值的估算:经济性贬值的估算：（五）案例分析：四、市场法和收益法

在机器设备评估中的应用（一）基本原理（二）应用前提（三）案例分析：五、课外练习1.目的：练习机器设备评估程序及方法2.评估对象的确定：自由选择评估对象3.每组完成一份机器设备评估说明第五章房地产评估本章学习目的和要求：1．了解房地产评估的基本内容和特点2．熟悉房地产评估的影响因素3.掌握收益法在房地产评估中的应用4.掌握市场法在房地产评估中的应用5.掌握成本法在房地产评估中的应用6.熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用1．房地产的概念：（1）房地产房地产是土地和房屋及其权属的总称。也就是房产和地产的总称欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。在评估中可以分为土地使用权评估和建筑物评估。一、房地产的概念和特点（2）土地使用权土地使用权出让：土地使用权转让：土地使用权出租：土地使用权抵押：（3）建筑物房屋和构筑物统称为建筑物。建筑物的结构包括5种：钢结构、钢筋混凝土结构、转混结构、转木结构、简易结构。2．房地产的特点：二、房地产评估的理论1．地租理论（说明土地价值的产生）马克思的理论：认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。他把地租分为绝对地租和级地租。（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。－土地出让金（2）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租1）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（级差地租2）。级差地租1原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。级差地租2原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。（3）垄断地租：2．地价理论（说明地产价格的决定理论）一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。地价的本质是地租的资本化三、房地产价格及其影响因素1．房地产价格的种类2．房地产价格的影响因素房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实行的价格，而影响房地产价格的因素很多（1）一般因素：共性因素，包括：经济、社会、政策、心理因素（2）区域因素：与位置相关（3）个别因素：土地的个别因素：建筑物个别因素：四、房地产评估的原则和评估程序五、房地产评估的方法（一）收益法1．基本原理2．计算方法：（1）纯收益：含义：实际纯收益与客观纯收益计算：客观总收益（年收益）－客观总费用可分别按房产、地产或房地产计算（2）资本化率：

本质：计算：案例分析：（二）市场法1．基本原理2．计算方法：交易时间差异的调整区域因素的调整交易条件因素的调整个别因素的调整容积率差异因素的调整3．案例分析：案例库资料（三）成本法（四）剩余法1．基本思路剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将被评估地产的预期开发值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价格的方法。首先采用市场法，确定所开发房地产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为房地产总价。基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价修正系数法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地，在正常的房地产市场中，应当具有相似的价格。第六章长期投资评估

概述债券投资的评估股票评估递延资产的评估§1概述

长期投资——同会计评估对象——评估长期投资代表的权益投入资本（实收资本or股本+资本公积）长期投资评估的特点——评估被投资企业获利能力偿债能力投资种类明确项目具体内容入账值+账面值核算方法+历史收益+投资收益占被投资企业股权比例等长期投资评估的程序+进行必要的职业判断——预计可收回金额上市——市场法——收盘价等选择合适的方法非上市+不能用市场法的——收益法评估结论§2债券评估

长期债权投资及特点——风险小+收益稳定+上市债券流动性强市场法、评估值与评估基准日的关系一般——市场法+评估说明上市评估结果应随市价调整特殊（市价扭曲时）——非上市评估方法长期债权投资评估一年内到期——本利和

=本利和的现值到期一次还本付息——一般收益法非上市一年后到期分次付息、到期一次还本——利息折现+面值折现

不能收回本息——调查分析预测+合理确定§3股票投资的评估

清算价格=净资产/股票总数股票价格内在价格=收益折现值市场价格正常——市场法+评估说明上市控股——收益法股票投资评估固定红利型红利增长型——等比级数普通股（无限期）

股利增长率=剩余收益再投资比率*净资产利润率分段型——第t年后收益相同公式非上市——收益法

无限期优先股有限期——按预知第t年价格计算正常——收益折现明显无价值=0

非控股型未来收益难确定=评估后的净资产×股权比例投资期短价值变化小=核实后的净资产×股权比例股权投资评估一般——收益法

控股型——对被投资企业整体评估特殊——市场法

§4递延资产的评估

固定资产大修理支出租入固定资产改良支出