写字楼和商业物业管理

◆11.2写字楼和商业stngye物业管理第一页，共五十三页。一

、写字楼的物业管理(

一

)写字楼的含头

-“写字楼”一词是由境外传入的，按照国内的习惯，通常称为“办公楼”,主要用作办公用途。现在物业管理中，写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的

职员办理行政事务和从事商业shnye经营活

动的大厦。第二页，共五十三页。写字楼就是交通便利，根底设施完备，位于城市的CBD,

行政配套齐全建筑设计风格鲜明，气势宏大，外立面装修质素较高平均每200平方米至少一个停车位楼层吊顶后净同2.0米以土平均每3层有一部电梯一

效劳，等待时间不超过30秒最少具备50-60瓦/平方米

电力供给，并配备足够的后备(uòubu)电力供给设施平均

每20平方米建筑面积有一条

线，提供或支持DDN,ISDN

线路，备有视像会议设备提供四管式空调

系统和24小时空调供给拥有声名卓著且具备相关经

验的物业管理公司设施齐备，包括有银行，邮局，商务中心及餐饮等系列配套，且均以效劳于大厦客户为主O第三页，共五十三页。小型写字楼，1万十木以下中型(zhōngxing)写字楼，1-3万平米大型写字楼，3万以上(

二

)

写

字

楼

的

类

型

◆1、按建筑面积划分第四页，共五十三页。◆

2、按使用功能(gōngnéng)划分单纯型写字楼，商住型写字楼，综合型写字楼，◆3、按现代化程度划分非智能型写字楼，智能型写字楼◆4、按综合条件划分甲级写字楼，乙级写字楼，丙级写字楼甲级写字楼管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和

实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。第五页，共五十三页。◆建筑规模大，机构和人员(ényuán)集中。◆建筑档次高，设备先进。◆地理位置优越，交通便利。◆使用时间集中，人员流动性大。◆功能齐全，设施配套。(三)写字楼的特点(第六页，其五十三页。(四)写字楼物业管理的要求6oio1、要求确保设备能完好运行，正常使用。2、

要求加强平安管理，提供平安保障。3、

要求保持baoch)环境优雅、整洁。4、

写字楼的科技含量大，对物业管理人员提出了更高要求第七页，共五十三页。◆清洁效劳◆绿化效劳◆写字楼前台效劳◆写字楼商务chāngwi)效

劳◆写字楼租赁管理◆写字楼使用前的准备

工作◆房屋维修维护管理(gnll)◆写字楼设备设施使用

管理及维修养护◆平安管理效劳二、写字楼物业管理的组织om

实施第八页，共五十三页。◆签订(qianding)物业效劳合同，制定业主公约◆成立大厦业主委员会◆制定物业管理方案，各项管理制度等。◆编写物业管理维修公约◆制定创优规划和具体的实施方案并落实◆做好接管、验收工作。(一)写字楼使用前的准备ammbe)工作第九页，共五十三页。◆

写字楼装修监督管理◆

日常维护(we)◆大修改造(二)房屋的维修

维护管理第十页，共五十三页。(三)设备设施使用a

管理及维修养护◆应制定严格的设备养护cngho)和维修制度，

做好设备的日常养护sānghi)、检修工作。◆设备管理人员应实行24小时值班制度第十一页，共五十三页。◆建立组织机构，配齐平安(pingam)管理人员◆建立平安制度，并保证实施。◆确立保安巡逻的岗位和路线◆应用电视监控设备◆

建立24小时固定值班、站岗和巡逻制度，做好交接班工作。◆

配备消防设备设施，建立消防管理档案。定期组织及安排消

防检查◆

做好停车场管理工作(四)平安omgm管理效劳第十二页，共五十三页。◆要实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细那

么,由专人负责检查、监督。指定地点设有垃

圾箱、果皮箱、垃圾中转店等保洁设备。◆写字楼的清洁卫生效劳工程◆做好绿化dùhuà)管理工作◆前台效劳主要工程(五)清洁、绿化效劳效劳(xiàoláo)和前台第十三页，共五十三页。(六)写字楼的商务◆硬件配置oczn)◆商务中心工作人员的要求◆商务中心的效劳工程◆商务中心的工作程序效劳第十四页，共五十三页。◆日常性的租赁业务是写字楼经营必不可少的活动。

做好写字楼营销推广的管理工作◆营销推广效劳范畴：写字楼营销的市场调研和营销方案制定，整体(zhèngt)形象设计、宣传推广，引导买租客户考察物业，客户的联络、谈判、签约，

帮助客户和业主沟通等(七)写字楼的租赁cm管理第十五页，共五十三页。三

、商场sg

的物业管理◆商场shngthng)物业管理的特点与要求◆商场物业管理的组织实施第十六页，共五十三页。商场是能同时供众多零售商和其他商业效劳机构(igòn)租赁，用于从事各种经营效劳活动的大型收益

性物业(

一

)

商

场

的

含

义第十七页，共五十三页。◆按建筑规模划分居住区商场、地区(aiqu)购物商场、市级购物中心◆按建筑功能划分

综合型、商住两用型◆按建筑结构划分

敞开型、封闭型(

二

)

商

场

的

类

型第十八页，共五十三页。◆商场要合理布局，精心(jīngxīn)筹划◆建筑结构设计要新颖、别致，有特色◆商务齐全，客流量大，人员素质杂(

三

)

商

场

物

业

的

特

点第十九页，共五十三页。(二)商场

物业管理的要求◆要求树立商场的良好形象◆需要确保商场的平安性◆要确保顾客消费αaot的便利性◆要确保设备、设施的可靠性第二十页，共五十三页。(

三

)

商

场

物业管理的组织实施◆平安保卫(oowei管理◆消防管理工作◆环境保洁及绿化管理◆车辆管理◆房屋及附属设备设施管理◆建立商场识别系统◆承租客商的选配第二十一页，共五十三页。◆所有固定装置设备要到达高度平安●不间断值班巡逻(xinluó)◆在商场的重要部位安装闭路电视监控器◆营业时间结束要进行严格清场◆制定平安管理预案◆同当地公安部门建立工作联系(

四

)

安

全

保

卫

管

理第二十二页，共五十三页。(五

)

消

防

管

理

工

作◆制定anang)严密的消防制度。◆组建专业消防队◆对消防设备设施进行检查维护，保证能正

常使用。◆完善各种消防标识配置◆保持消防通道畅通无阻◆制定商场消防预案第二十三页，共五十三页。◆制定保洁效劳质量标准，设立清洁检查机制cizhi),并有

效落实和实施。◆根本的保洁工作安排在非营业时间◆设专人收集垃圾杂物，并清运到垃圾存放点。◆定期清洁商场外墙面、广告牌◆置放的绿化、盆栽植物保持干净、鲜活，枯萎的

要及时调换。(六)环境保洁o及绿化管理第二十四页，共五十三页。◆商场车辆管理要分设货车、小车xiaoche)、摩托车、

自行车专用停放场所。◆物业管理企业设专人负责指挥维持交通，安排车

辆停放◆要与交通管理部门建立工作联系(七)车辆管理第二十五页，共五十三页。◆确保商场外观完好整洁，引导标志齐全完好◆制定设备设施(sheshn)维修养护方案◆加强对供电设备的维修、养护管理，要保证两路供

电系统并配置备用发电机◆建立有效的巡视检查制度◆对设备设施的报修工作及时处理。及附属设备设施管

理(八)房屋第二十六页，共五十三页。◆企业识别系统〔简称(qiānchēng)CIS〕是强化商场形象的

一种重要方式。◆建立企业识别系统是一种籍以改变企业形象，注入新

鲜感，使企业更能引起广阔消费者注意，进而提高经

营业绩的一种经营手法(

九

)

建

立

。商场识别系统第二十七页，共五十三页。◆依据商场物业的规模大小和不同(bù

tóng)层次选配承租客商◆大型商场应尽量争取一些省市级、全国性乃至世界级

的分店为根本承租户◆中型公共商业楼宇应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为根本承租户◆小型商场其主要功能是为附近居民提供生活方便(十

)

承

租

客

商

的

选

配第二十八页，共五十三页。◆工业(engy)物业的特点与管理要求◆工业物业管理的组织实施四、

工

业

物

业

的

管

理第二十九页，共五十三页。◆工业物业是指已建成并投入工业使用的房屋及其附属的设备、设

施和相关的场地◆工业厂房(chǎngfáng)◆标准厂房

·仓

库◆

工业园区工

业

物业的含义第三十页，共五十三页。◆根据工业工程对环境的影响ingxing情况分类：◆

无污染工业物业◆

轻污染工业物业◆一般工业物业◆

特殊工业区工

业

物

业

的

分

类第三十一页，共五十三页。◆对治安保卫和消防工作有严格要求◆要求yāoqiū)加强对重点设备设施的管理工

业

物

业

的

管

理

要

求第三十二页，共五十三页。◆

投资大，投资回收期长◆

非流动性◆工业设备的功能容易过时◆

对周围环境容易产生污染◆

建筑独特，根底设施齐全◆对保洁(bǎojié)、绿化等常规性效劳要求高标准◆对物业管理的专业性要求强工

业

物

业

的

特

点第三十三页，共五十三页。工业物业管理的组织am实施◆制定严格的管理制度◆工业厂房和仓库公用部位的管理◆工业厂房和仓库的内部管理制度◆工业物业设备chbeo设施的管理◆工业物业的环境管理◆平安管理◆车辆管理第三十四页，共五十三页。◆工业厂房与仓库的管理规定。◆

各个岗位的工作职责与操作规定。◆

机器设备的安装(ānzhuāng)、

管理、使用规定。◆

材料领取、加工、检验、耗用等规定。◆产品入厂、入库的规定。◆

成品发货出厂、出库等制度。◆

平安保卫制度。◆

消防制度。◆制定物业管理公约。制定ammg严格的管理制度第三十五页，共五十三页。◆各企业不得随意堆放物品。◆加强对企业员工保护公共部位及维护公共场所清洁卫生

的教育。◆各企业不可占用园林yuánln)绿地面积。◆各企业不得在规定范围内的基地上或屋顶、外墙、

技术层搭建和安装设备工业厂房和仓库公用部位

的管理第三十六页，共五十三页。◆

因使用水、电不当而给其它企业造成损失的，其损失由责任

者承担。◆厂房和仓库进行分割(ēnge)改造和内部安装设备时，施工前向

管理者提供图纸，并取得认可，施工时接受管理者的监督和

管理。◆

的工业废弃物自行妥善处理。◆

应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物◆未经允许，不得擅自改变物业的用途和功能。工业厂房amg

和仓库的内部管理制

度第三十七页，共五十三页。◆物业管理公司要制订设备设施的使用、维修、保养制

度，保证其正常运行◆定期对道路路面加以维护，其保证完好◆维护工业区各种(gèzhòng)公共标志的完好性◆定期对地下管线进行检查、测试及维护工业物业设备

设施的管理第三十八页，共五十三页。◆工业物业内环境污染的防治◆绿化和环卫工作◆认真清理工业物业内的违章搭建(da

jian◆努力建设新型的人文环境工业ongyg物业的环境管理第三十九页，共五十三页。平安omm管理◆平安保卫管理◆建立严格的值班守卫制度zhidi◆无关人员不得进入厂房和仓库重地◆厂房与仓库要严格执行值班、巡逻制度以及其他平安措施。◆执行两人以上进入仓库、锁门等制度。◆消防管理第四十页，共五十三页。◆

建立健全车辆管理制度◆将机动车和非机动车分区，设专人(zhuānrén)管理◆配置相应的监控、防盗措施◆

物业管理企业应与车主签订车辆停放管理合同检查、放行进出门卫

的车辆车辆管理第四十一页，共五十三页。◆其它物业cùyè的类型与管理特点◆酒店的物业管理◆医院的物业管理◆学校的物业管理其它qm物业的管理第四十二页，共五十三页。◆餐饮类物业◆交通(jiāotōng)类物业◆娱乐类物业◆宗教类物业◆文化(wéahui类物业◆体育类物业◆传媒类物业◆卫生类物业其它物业的主要a

类型第四十三页，共五十三页。其它

物业管理的特点◆效劳αaolio)对象不同◆效劳需求不同◆管理要求不同◆经费来源不同第四十四页，共五十三页。酒

店

的

特

点◆宾客流动频率高◆效劳时间既短又长◆卫生管理效劳标准要求高◆建筑规模(gu)大，档次高第四十五页，共五十三页。酒

店cain物业管理的组织实施◆客人接待效劳◆酒店钥匙的管理◆酒店建筑qimgm及设备设施的养护管理◆酒店的保洁效劳◆酒店的平安保卫效劳◆环境绿化管理◆多种经营工程管理第四十六页，共五十三页。◆工作(gōngzuo)专业性强◆

设备运行具有连续性医

院o

物业管理的特点第四十七页，共