无锡某地产项目前期市场调查与定位报告

谨呈：无锡盛高置地新聚仁机构2009.01

重点竞争个案分析、对比

项目区域市场分析

项目产品定位及调整建议

项目理解及整体定位

无锡宏观市场分析本次提报要解决的问题PART-Ⅱ项目整体定位PART-Ⅰ市场背景分析PART-Ⅲ项目产品定位及建议市场背景分析无锡宏观市场分析项目区域市场分析供求关系11.90531.68091.349428.331.2128.6833.9135.9746.0326.7528.0914.0940.1637.99113.2625.5439.9251.2765.3766.1649.7329.5631.8208-1008-0908-0808-0708-0608-0508-0408-0308-0208-011.54541.08851.1776供求比347.64500.61412.13去化537.26544.91485.32供应08.1-1120072006月份供求比：1.1776供求比：1.0885供求比：1.545434.4526.6408-11系列救市政策08年无锡市商品房供求比逐季递增，全年累积高达1.55，在暖市政策作用下近两个月虽然供求压力缓解，但在积压供应压力下后续市场不容乐观。07-08年出让经营性用地可建商品房建筑面积1208.06

万平方米08年11月底无锡商品房存量建筑面积达635.67万㎡08年1-11月无锡市住宅月均去化

31.60

万平方米无锡市商品房后续供应高达1843.73，潜在供应巨大，中期供求比过高，后续去化压力凸显。按无锡目前去化速度来看，消化未来潜在供应体量预计需要：5年即使按去化速度最快的07年（41.72万㎡/月）计，也需要近：4年供求关系2成交分析时间08.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.11成交套数（套）36051101248722864103255423991949251027093085成交面积（万㎡）40.1614.0928.0926.7546.0335.9733.9128.6831.2128.3034.45成交金额（亿元）26.018.5215.5816.823.4219.5719.6714.7418.9717.1421.05成交价格（元/㎡）64776047554662805088544158015139607860576110套均面积（㎡）111.4127.97112.95117.02112.19140.84141.35147.15124.34104.47111.67套均总价（万元）72.1577.3862.6573.4957.0876.6281.9975.6375.5863.2768.23短期发展阶段筑顶阶段调整回落阶段短期反弹阶段（政策）政府出台鼓励中小面积户型住房系列政策后，效果较为明显，10、11月成交套数有明显反弹，而成交结构发展趋势为中小户型、中低总价。宏观市场结论无锡市商品房市场供求比较大，后续供应过剩，去化压力凸显；无锡市商品房后续供应高达1843.73，潜在供应巨大，中期供求比过高，后续去化压力凸显；从成交结构看，市场趋势将以小户型、低总价的高性价比方向发展。市场背景分析无锡宏观市场分析项目区域市场分析供应分析－供应总量区域项目总建面积

（万平方米）已推面积

（万平方米）已售面积

（万平方米）未来供应

（万平方米）太湖广场茂业·豪园7.397.393.094.30世贸中心国际公寓11.2011.201.319.89朗诗·未来之家（二期）20.0011.676.0713.93崇安区常工城尚城10.263.681.498.77蠡湖新城蠡湖一号45.0015.927.9537.05梁溪板块万达广场68.309.362.2466.06阳光嘉园11.6511.081.799.86金域蓝湾38.604.941.4137.19新区长江国际67.8018.893.3964.41合计260.294.1328.74251.46高端、中高端竞争市场后续供应达250万方，按目前竞争个案月均去化3.28万方/月计算，需6年左右时间消化市场存量及后续供应。目前太湖广场、梁溪河埒是高端、中高端项目相对较集中的区域。价格区域项目报价(元/㎡)总价段

（万元）主力房型主力面积

（㎡）主力总价

（万元）折扣太湖广场茂业·豪园950078-180三房182173低区特价房小户型8000元/㎡，大户型7000元/㎡世贸中心国际公寓14000200-500四房24234098折朗诗·未来之家（二期）11500（1500装修）95－210三房9210098折崇安区常工城尚城11000（2000装修）125-260三房140150200元∕㎡，相当于98折蠡湖新城蠡湖一号1100080-220三房139150无梁溪板块万达广场720064-103三房140100无阳光嘉园840059-120三房14011898折金域蓝湾8000-1000071-175四房175175无新区长江国际800071-234三房140112无目前竞争市场上，高端楼盘均价在9500-14000元/㎡之间（含装修费），主要集中在太湖广场区域；中高端均价在7200-8500元/㎡之间，主要集中于梁溪河埒区域。区域项目

总套数

一房两房三房四房及复式套数比例套数比例套数比例套数比例太湖广场茂业·豪园501//25250.30%24949.70%//世贸中心国际公寓464////22047.41%24452.59%朗诗·未来之家（二期）375////36096.00%154.00%崇安区常工城尚城25621%42%23090%207%蠡湖新城蠡湖一号816587.11%11614.21%43453.19%20825.49%梁溪板块万达广场531//17532.96%33863.65%183.39%阳光嘉园3769023.94%//28676.06%//金域蓝湾264//13250.00%//13250.00%新区长江国际592//29850.34%29449.66%//合计41754%23%58%15%户型配比－供应结构三房房型是高端、中高端住宅的绝对主力，占到市场整体供应的58%左右；小面积一房、两房总共占到27%左右。户型配比－供应结构区域项目

三房总套数

110-130130-140140-150150以上套数比例套数比例套数比例套数比例太湖广场茂业·豪园249////8233%16767%世贸中心国际公寓220//////220100%朗诗·未来之家（二期）36021560%14540%////崇安区常工城尚城230//230100%////蠡湖新城蠡湖一号43413531%14533%//15436%梁溪板块万达广场33820260%13640%////阳光嘉园286114%16558%11038%//金域蓝湾/////////新区长江国际2948930%15753%//4817%合计241127%41%8%24%三房中，面积段在130-140㎡左右的常规房型是市场主力供应，占三房总供应量41%；高端楼盘中，房型偏大性明显，代表楼盘（世茂中心国际公寓、茂业豪园、蠡湖一号）。去化分析－去化速度区域项目开盘时间报价（元/㎡）已推套数去化套数去化率去化速度（套/月）去化速度（万方/月）太湖广场茂业·豪园07.12.22950050123647.11%200.24世贸中心国际公寓08.06.1514000464296.25%50.12朗诗·未来之家（二期）08.08.0911500（1500装修）3754411.7%90.08崇安区常工城尚城2007.1211000（2000装修）25611846.09%90.08蠡湖新城蠡湖一号08.06.151100081646056.37%650.98梁溪板块万达广场08.09.06720053117332.58%430.57阳光嘉园08.08.30840037613535.90%270.36金域蓝湾08.09.278000-1000026413350.38%330.36新区长江国际08.06.28800059228648.31%410.49合计//4175161439%2523.28目前市场背景下，均价10000元/㎡以上楼盘去化表现十分不理想，月均去化均在10套以内；去化超过20套的楼盘普遍因素是：新推盘、小面积户型成交多；价格调整拉动去化速度。性价比也是目前高端市场的去化保障！去化分析－去化偏好区域项目

一房两房三房四房及复式去化/供应去化例去化/供应去化例去化/供应去化例去化/供应去化例太湖广场茂业·豪园//161/25263.89%75/24930.12%//世贸中心国际公寓////8/2203.64%21/2448.61%朗诗·未来之家（二期）////43/36011.94%1/156.70%崇安区常工城尚城2∕2100％2∕450％114∕23049.6％0∕200％蠡湖新城蠡湖一号16/5827.59%25/11621.55%288/43466.36%132/20863.46%梁溪板块万达广场//54/17530.86%119/33835.20%0/180%阳光嘉园21/9023.33%//114/28639.86%//金域蓝湾//113/13285.61%//20/13215.15%新区长江国际//137/29845.97%149/29450.68%//合计39/15026%492/97750%910/241138%174/63727%两房去化比例达50%，要好于市场上其他户型去化表现。目前市场上，高端、中高端代表户型（3房及以上大户型）没有取得市场良好去化表现。购房客较为理性，高端、中高端无法脱离产品性价比平台！客源分析区域项目区域分布年龄分布职业分布购买用途太湖广场茂业·豪园南长为主，部分崇安，滨湖35-55政府官员、泛公务员、部分私营业主改善型自住为主世贸中心国际公寓南长为主，部分崇安、北塘、锡山及全市客源40-55私企业主、泛公务员、高级白领改善型居住为主朗诗·未来之家2期南长区为主，部分滨湖、新区及崇安客源30-45私营业主为主，占到80%以上，其余为高知科技人员自住为主崇安区常工城尚城锡山区、崇安区为主，部分江阴30-45私营业主、政府官员改善型自住蠡湖新城蠡湖一号滨湖区为主，部分南长、崇安客源35-50以个体、私营业主为主、少量公务员、企业高管自住为主、部分投资客梁溪板块万达广场滨湖河埒区域客为主35-45以私营业主、医院医生、企事业单位管理人员、教职工改善型自住阳光嘉园滨湖河埒区域客为主35-45以私营业主、医院医生、企事业单位管理人员、教职工改善型自住金域蓝湾滨湖、南长、崇安客源居多30-45年青白领、公务员、私营业主自住为主新区长江国际新区为主、部分南长30-45政府官员、私营业主、公务员自住为主太湖广场周边以南长区为绝对主力，其他区域板块以各自区域客为主；万科金域蓝湾地处滨湖、南长交界处，先前周边以工厂为主，居住人群不多，客户的层面性相对较广。区域市场总结供应：高端、中高端竞争市场后续供应量250万方左右，按目前去化速度，需6

年左右消化期，未来市场去化压力明显。价格：高端楼盘均价在9500-14000元/㎡之间（含装修费），中高端均价7200-8500元/㎡之间。户型：130-140㎡的三房房型是市场主力户型，主要集中于中高端楼盘。去化：单价相对较低楼盘去化表现较好，小面积两房去化情况明显好于面积段较大的房型。客源：楼盘的客源以各自区域客，自住需求为主。目前市场背景下，高端、中高端楼盘已失去“高端定位”优势，均无法跳脱产品性价比平台，高性价比目前也是高端市场的去化保障！项目理解及整体定位项目理解—区位盛高古城墙古运河无－住宅项目在售绝版地块拆无－居住用地供应盛高无锡市中心独一无二的绝版地块，具备打造高端豪宅充分条件！商业教育

休闲

医疗

盛高盛高盛高盛高八佰伴二院商业、文教、医疗、休闲全市级配套，区位优势不可复制！项目理解—配套区位理解—景观梁溪河穿越地块古运河交汇体育公园遥望惠山自然景观及人文景观资源丰富，对打造高端项目形成有力支撑！荣家老厂房－工商业发源地产品开发理念我司理解的开发理念他是一个城市整体开发的形象工程他目标成为代表无锡乃至全世界的城市范例他将无锡历史文化、城市肌理做到充分开发和利用他利用南北运河整体开发，塑造水岸文化，将商业与住宅串连形成整盘规划他代表了中西文化的结合，体现西方居住理念在国内的真正植入他利用建筑两侧高耸、中间低洼，形成硅谷式规划特征一个有特色、有故事、有美感、有设计感的超前个案项目理解及整体定位绝版的市中心地块为项目打造高端项目提供了先天条件；市级的生活配套、丰富的自然资源和景观资源为项目打造成无锡标杆个案提供了先天资源；世界级团队打造的项目整体方案为项目植入了高端项目的气质和灵魂；市场上普遍接受高性价比的楼盘；引领无锡高端住宅发展方向代表无锡高端住区形象的标杆大盘客户定位客户来源：崇安区、北塘区等周边区域个体户、私营业主等置业关注点：地段、价格置业驱动：便捷的区位、性价比核心客户重要客户偶得客户客户来源：南长区、滨湖区政府机公务员、私营业主、企业高管等置业关注点：地段、配套、环境、产品品质置业驱动：性价比、房型客户来源：新区部分外企外籍高管、上海等周边城市客源（自住&投资）置业关注点：配套、价格、升值潜力置业驱动：较高的性价比及区域发展前景项目产品定位及建议重点竞争个案分析、对比项目产品定位及调整建议个案对比——总规特征：大围合设计，大栋距、无遮挡视野、景观，楼栋互相影响性小；生活理念凸显，居住舒适性好！万科·金域蓝湾总平面设计更符合居住,生活舒适性较好；本案总平面设计讲究时尚、几何空间感，设计理念跳脱目前房地产市场，给去化带来一定压力。金域蓝湾个案对比——景观万科·金域蓝湾内部10万方中央景观，外部宽水域景观、绿地公园；自然景观资源相对比较优越、景观设计比较突出；无论从内部或者外部景观而言，本案相对而言处于劣势。梁溪河古运河交汇体育公园惠山宽水域古运河宽水域古运河水岸绿地金域蓝湾本案个案对比——两房房型楼盘万科·金域蓝湾本案房型图梯/户两梯四户两梯四户房型两室两厅一卫两室两厅一卫得房率77%82%位置边套中间套边套中间套面积90㎡89㎡86㎡88㎡附加值赠送比4.1%5.6%26.8%7.6%厅、主卧面宽厅：3.7米、主卧：3.5米厅：3.6米、主卧：3.3米同属高层住宅两房，相比万科·金域蓝湾，本案得房率较高，附加值赠送相对较多，房型实际使用率优势明显。个案对比——大户型楼盘万科·金域蓝湾本案房型图梯/户两梯两户两梯两户房型四室两厅两卫三室两厅三卫得房率79%80.73%面积175㎡181㎡附加值赠送比5%13.3%厅、主卧面宽厅：4.5米、主卧：3.5米厅：4.8米、主卧：3.8米万科·金域蓝湾大户型四开间朝南设计，凸显景观房特点明显；但相对而言，本案高附加值赠送比是一大优势。问题４：核心筒部分空间浪费，四部电梯设计定位过于高端、超前，设置两处楼梯面积存在浪费问题３：３房产品做６平米独立衣帽间，面积存在浪费问题２：６平米书房面积放之三房当中，过于局促、尴尬144.98问题１：３房产品面积做到１４０平米以上，此面积段处于市场竞争劣势，目前市场同类产品１４０平米以下已做到３+１房问题１：客厅设置于北侧，影响采光、景观视野受限问题２：南向家庭厅过于狭长，加之6米挑空设计，势必造成压抑感问题１：得房率低问题２：入户通过狭长走廊才可进入客厅，此设计与中国人较高端居住习惯相背离问题３：客厅挑空设计使得二层北向主卧采光条件受到影响问题４：次卧由于承重墙限制，开间均3米多，空间使用率不高，造成空间局促、家具不宜摆放，同样不够高端个案分析——立面万科·金域蓝湾立面采用经典ARTDECO风格，但色彩运用不够成熟，本案立面造型偏年轻化，势必造成购买群体年龄层受限，产品立面仍具备可提升空间。风格：ARTDECO材质：涂料品质感：一般品质感不强，风格表现力不纯粹！金域蓝湾风格：风格简约、现代品质感：设计手法偏向soho类商住型产品，缺少高级公寓质感SWOT分析立面品质、表现力万科先行操作、市场熟悉度、调整灵活性较强客户共享性较大SWOT分析开发商高端品牌突出地段比较优越整体规模较大总平面设计欠佳景观无法超越部分户型产品力不足优势

劣势机会威胁万科·金域蓝湾与本案的SWOT分析表现出国际团队超前的设计理念，具备一定的新颖冲击；但是，回归市场、思考目标客源的需求根源，该方案存在一定的风险危机！在总规方案确定的情况下，建议劣势户型的补足和景观、立面的营造进而弥补总平上缺陷；在可能的情况下进行总规方案的全新打造！项目产品定位及建议重点竞争个案分析、对比项目产品定位及调整建议户型——高性价比户型的全面实现立面——代表无锡高端住区形象的城市地标性建筑大堂——代表无锡高端住区形象的高端大堂景观——代表无锡高端住区形象的居住环境会所——代表无锡高端住区形象的会所配套一、产品微调方案打造符合无锡高端市场需求，代表高端楼盘产品力的高端住区（形象及配套高端、户型高附加值）产品建议高性价比户型的全面实现G1户型C户型A户型一、户型建议G1户型A户型A户型B户型B户型A户型：3/2/2——建筑面积：139.6㎡B户型：2/2/1——建筑面积：89.8㎡附加值赠送：A户型南向阳台：6.2㎡（半送）北向阳台：8.4㎡（半送）入户花园：18.1㎡（半送）总计：16.35㎡附加值赠送比：11.6%附加值赠送：B户型南向阳台：11.4㎡（半送）凸窗面积：2㎡（全送）总计：7.7㎡附加值赠送比：8.5%C户型方案——建筑面积：238.43㎡C户型4/2/3建筑面积：243.8㎡附加值赠送：一层南向露台：8.8㎡（全送）一层南向阳台：18.6㎡（半送）一层北向阳台：2.2㎡（半送）二层南向阳台：8.1㎡（半送）二层北向阳台：2.8㎡（半送）挑空面积：32㎡（全送）总计：56.65㎡附加值赠送比：23.2%

全送半送半送全送全送A户型6/2/4建筑面积：332.4㎡附加值赠送：一层南向露台：23.8㎡（全送）一层北向露台：12.4㎡（全送）挑空：24.5㎡（全送）总计：60.7㎡附加值赠送比：18.3%全送全送全送无锡世贸中心朗诗未来之家蠡湖一号万达广场金域蓝湾风格：现代材质：石材品质感：好风格：欧式材质：涂料品质感：一般风格：现代材质：涂料、局部石材品质感：好风格：现代简约材质：涂料品质感：一般风格：ARTDECO材质：涂料品质感：一般产品立面主要以现代简约、时尚风格为主；材质大多以涂料，局部配石材，整体品质感不强，表现力不纯粹，表现效果欠佳。二、立面建议代表无锡高端住区形象的城市地标性建筑立面建议打造城市新地标性经典建筑突出现代风格灵动感、通透感整体纵横线条比例协调，结合蓝色基调，树立起建筑现代且不乏沉稳的高端外部形象流线型凹凸变化，形成简洁流畅的线条美感，兼具强烈的可识别性,具备地标性建筑特性细节代表无锡高端住区形象的高端大堂三、大堂建议优点：架空层可不计面积，保证得房率不受损架空层可成为建筑灰空间，弥补景观面积小、建筑排布密集的不足二层挑空容易营造空间气势冲击感增加底层局部架空、室内适度二层挑空，提升入户豪华品质大堂建议结合组团景观，增加休闲娱乐功能，追求绿化的精致、装饰效果底层架空——景观灰空间架空层作体现景观功能延续性营造有特色、精致的绿色大堂景观豪华精装、酒店式大堂，突出内敛、贵重质感采用现代风格演绎高档星级酒店式居住氛围；个性灯饰、全石材墙面、精致的墙饰造型、特色地面拼花，装饰出空间丰富的设计感，烘托出家居的生活氛围；大堂设有接待台、大堂休息等候区，提供业主周全的酒店式生活享受；大堂内部装饰建议——大堂、梯厅四、景观建议无锡世贸中心朗诗未来之家蠡湖一号万达广场金域蓝湾42%50%47%35%48%5000㎡超大中心花园，集中型绿化面积大小区内部绿化景观少内部以组团绿化为主，外部尽享蠡湖公园、蠡湖生态水景2000㎡中央水景，保留原生大树，主题性组团景观10万㎡中央大景，6万平米沿河景观带，外部宽水域景观景观主题性不强，中央景观设计手法较单一；金域蓝湾10万方缓坡造景中央大景，6万方沿河景观带，景观设计较为突出！代表无锡高端住区形象的居住环境（体现现代时尚精致贵感，打造水景花园组团）景观建议入口水景建议中央精致组团建议道路景观建议小区主景观以现代简约装饰元素为主要造景手法，运用涌泉、浅水区域，营造有时尚感、气势的口形象主入口入口水景建议现代装饰元素修剪出带有层次、厚度、深度的绿化主题功能小品穿插、掩映于绿化之中，借助材质的变化，体现景观的设计感、精致感中央小组团建议通过材质、花纹、肌理的组合，丰富不同等级道路的使用感受道路两旁配置精心设计的休闲座椅、花坛等装饰元素道路景观建议五、会所建议项目名称面积功能及备注无锡世贸中心无会所会所功能由小区内商业配套如酒店，影城，会展中心，游泳池等设施辅助朗诗未来之家无会所依靠周边配套辅助蠡湖一号独立会所1万㎡左右，室内游泳池，健身房，各种球类设施等万达广场无会所会所功能由小区内商业配套引进，业主有优惠折扣金域蓝湾独立会所3000㎡左右，健身房，各种球类设施项目体量较大的自配独立会所，一般采用小区内商业配套，引入专业性健身会馆、娱乐设施等。代表无锡高端住区形象的会所配套会所建议定位：经济运动休闲会所体量：建筑面积约1500-2000平米配套内容建议：大堂酒水吧、咖啡吧娱乐厅（内设射击、飞镖、桌球、沙弧球等优雅娱乐项目）室内恒温泳池器械健身中心羽毛球室、乒乓球室室内迷你高尔夫棋牌室项目前期聘请专业会所运营公司进行前期定位以及后期运营、管理

——名流会、美国会、鸿艺会等会所建议二、全新建议方案B.北京-棕榈泉国际公寓全围合高尚社区，还中央以核心景观，实现住宅景观均好性占地面积：约14万平米建筑面积：24万平米容积率：2.3；绿化率：67%占地面积：约7万平米建筑面积：28万平米容积率：3.4；绿化率：50%A.上海-国际华城重点案例参考相对较好的地段环境，相对较高的容积率指标，同样以打造区域绝版高端典范为诉求目标，不同的城市北京，选择的却是类似的规划手法——大围合以绝对大的中心景观作为主打卖点，从而实现户户的采光、视线的均好价值，建筑则有序分布四周，通过高低错落丰富整盘的天界线。反之，本项目为降低一定的市场去化风险，在超越市场平台的理念上，可创造符合国人乃至无锡本土人群的适度超越型产品。参考结论打破传统平面居住模式代表新一代居住理念的领先个案无锡高端平台的适度超越追求高品质、高赠送比、高舒适度的新一代领先产品本项目产品定位规划——突出户户均好性的大围合平面冲击户型升级——打破传统平面居住模式的高附加值、创新户型全面超越市场的产品核心规划经济技术指标：总用地面积：３５２６４平米容积率：３.１总建筑面积：约１７.2万方平米板式建筑围合、穿插布局，规整内敛，同时兼顾住宅景观的均好性