万科集团案例分析

万科集团案例分析第一局部万科集团简介

第二局部企业环境分析一、企业外部环境分析二、企业内部环境分析三、企业综合环境分析万科集团简介万科企业股份，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带着下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化〔一、简单不复杂；二、标准不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任〕[1]享誉业内。万科理念建筑为了生命

建筑延拓生命

建筑充满生命

万科LOGO

2007年，万科集团更换LOGO标识。标识语“建筑无限生活”更改为“让建筑赞美生命”。新标识由四个"V"组成。一、企业外部环境分析1、政治环境分析2、经济环境分析3、社会环境分析4、技术环境分析政治环境分析房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供给结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业的耐力。经济环境分析房地产行业作为我国经济开展的“龙头”产业，其开展态势与宏观经济的开展具有正相关性。随着房地产行业的超速开展，国外游资不断涌入，各大主要城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势，政府接二连三地出台了系列的金融调控手段，试图稳定市场，保证经济长久健康的开展，同时也防止过高房价引来的社会潜在问题。国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。社会环境分析

国民经济的开展阶段与开展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费热点。2005年我国人均GDP到达1703美元，已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应将进入高速增长阶段。各大城市人均居住面积在过去的几年内逐渐增大，在居住人口数量的提升与人均居住面积的不断增加的根底上，住宅需求面积也将随之攀升，为城市房地产市场的开展提供更加广阔的市场空间。城市化与房地产业开展也存在着同样的内在联系，城市化开展对房地产业的开展起到持续推动的作用。大量的人口将涌入城市，必然使房产这一人们最根本的生活要素变得相对匾乏，这就给房地产行业带来极大的开展空间。随着经济的开展、社会的进步，人们的消费观念发生了重大变化，货款购房己成为当前人们住房消费的主流。随着生活水平、生活质量的逐渐提高，人们喜欢过上舒适安逸的生活，对于住宅消费的需求在不断升级。技术环境分析我国房地产产业化的总体框架己经建立，技术体系正在集成，房地产市场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低本钱，降低物耗、能耗。通过实施信息化实现了对企业运营的优化调整，有效地提高了房产企业的竞争力和企业的整体实力。购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成为群众关注的热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场气氛下，倡导“节能省地型”住宅的建设，提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消费者的实际利益，促进社会和谐开展。企业特殊环境分析〔波特五力模型〕行业内竞争者分析潜在竞争者分析替代品分析供给商议价能力分析客户议价能力分析行业内竞争者分析行业内竞争的主要特点表现为行业集中度低、区域性强、产品差异性大、本钱差异大。(1)房地产市场存在着多个巨头(2)行业增长程度(3)高额固定本钱

(4)高的退出本钱潜在竞争者分析进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进入者，大多数也选择在二、三线城市做起，“练摊”积累经验和资本。(1)海外竞争加强(2)产品差异化(3)资本要求(4)政府政策替代品分析商品房买卖市场在一定程度上将受到以下方面的影响：(1)二手房市场的活泼(2)租房意识的兴起(3)消费观念的转变供给商议价能力分析对于房地产开发企业而言，供给商是指能够提供土地、设计、建材、施工和营销等效劳资源的公司或个人。土地是房地产开发的根本资源，对于房地产企业来讲，最主要的供给商之一即为土地供给商。向市场供给了的商品房用地仍然及其有限，由于土地作为商品的特殊性质，对于房地产企业包括万科来说，在土地议价方面空间极小。在房产开发过程中，开发类供给商制约着房产企业的经营，但对于中海、万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更大的反议价空间。在建材供给方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的议价空间，当然，随着全球原材料本钱的上升，对于局部材料，如钢材等的议价空间受到一定限制。总体来说，对于房地产企业而言，开发类供给商的议价能力十分有限，谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。客户议价能力分析近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高，如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除价格之外影响消费决策的因素。此外，眼看不断高涨的房价越来越超出大多数消费者的承受能力，政府的宏观调控适时出台，消费者的持币观望情绪愈加浓重，而对于房产市场后期走势的不确定性在一定程度上提高了消费者对于购置的议价能力企业内部环境分析1.企业组织结构2.企业人力资源3.企业财务状况4.企业文化现状企业组织结构创新组织结构——组织结构要根据战略的变化而变化。万科根据整个工程的生命周期才设立组织结构。产品线、运营线、管理线、监控线，这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。企业人力资源万科提供给每一位员工的是可持续开展的时机和空间，是公平竞争的环境，致力于培养职业经理，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断超越自我的职业经理人。

万科追求个性开展与团队意识的协调一致，致力于成为学习型组织，通过学习创造自我，提升自我价值。让所有的人为了共同的目标走在一起，共同工作，通过内部经验交流和外部知识引进，提高能力。企业财务状况公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。不可无视公司的财务也存在一些问题，如存货周转率近年来连续下降，速动比率和流动比率连续两年降低，资产负债率连续三年升高。企业文化现状万科公司给自己的定位是：做中国地产行业的领跑者。万科对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制”，万科把人才视为资本，倡导“健康丰富的人生”，万科企业文化案例为业界所推崇。

以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可，是万科不断开展的基石。万科“阳光照亮的体制”让其“创造健康丰富的人生”不断成为现实。三、企业综合环境分析〔SWOT分析〕1、自身优势分析2、自身劣势分析3、面临时机分析4、潜在威胁分析自身优势分析(1)中国房地产龙头企业，主营住宅物业开展，竞争优势明显。(2)万科在制度和流程管理上有不少创新(3)万科集中采购装修部品凸显规模效应--降低采购本钱约10％，技术、环保指标高于行业标准。(4)万科强大的竞争力不仅表达在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还表达在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。(5)公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。自身劣势分析(1)土地储藏缺乏，土地储藏约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的开展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置本钱。(2)重视顾客，文化建设，但对员工关注不够，员工满意度不是很高。(3)各城市顾客的评价不一，在某些城市万科的住房，效劳等有待提高。(4)与政府的关系一般，在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。面临时机分析(1)世界经济已经在逐步复苏并走向良好，我国国民经济开展态势坚挺，给房地产市场带来了很大的开展潜力。(2)政府宏观调控政策频繁出台、国有资产布局优化的规划，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张。(3)中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。(4)万科获建设银行500亿授信额度建设银行，进一步增加对万科的授信力度。而500亿授信额度的获取，对于万科增强资金实力、抓住开展机遇无疑也将发挥非常积极的作用。(5)中国属于开展中国家，房地产行业属于增长型行业，开展空间大。中国人口数量庞大，对商品房青睐。潜在威胁分析(1)政府管制的力度正在逐步加强。(2)政府金融政策趋紧(3)对土地供给的宏观调控以及土地交易市场化，增加了土地获取的难度。(4)市场竞争加剧，绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。结束语经济、社