三百货商场招商策划方案

三和百货商场招商策划方案第一部分项目商圈分析目录第二部分项目商业市场的定位第三部分项目招商规划第四部分项目商业开发前言近年来，随着国内各地区商业地产的规模化发展，大量的商业地产项目源源不断的推向市场，商业市场的传统经营格局被不断的更新，商业经营的竞争格局在不断升级。如何充分利用好商用物业资源，创造新的、可持续发展的商业经营运作模式，使发展商、投资者、经营者三方互利共赢，是当前大多数商用物业开发商在开发和运作项目时需要认真思考和面对的一个现实课题。在商业地产开发过程中，众多的地产发展商自身的缺乏或不具备专业化的商业管理能力，一哄而上，仓促圈地建房，为了回笼租金，物业的销售就成为发展商的头等大事。由于项目往往缺乏系统、科学、可行的商业经营规划，随意的产权分割造成项目在招商、经营上遇到阻滞，导致商场无法持续的想象比比皆是。事实上，商业地产属于高风险、高技术的地产开发种类，涉及商业定位、经营、推广等充满挑战的商业领域，随着商业地产推广技术的提高和商业经营风险的不断增大，那种只管销售，不论经营的急于求成的想法都是不切实际的，最终结果将逃离不了被市场无情的吞噬和抛弃的命运。商业地产项目作为商业与房地产的结合，发展商、投资者、经营者及终端消费者都是商业经营的参与者。而从销售推广模式上看，也从最初的买方和卖方的简单销售关系，发展成为经营与销售的兼顾，协调发展商、商铺投资者、租赁经营者各方面利益、各种矛盾的综合营销推广模式，从而实现发展商、商户投资者、经营者之间的多赢。“没有金刚钻，不揽瓷器活”，发展商只有充分认识商业地产开发的高价值与高风险，建立综合的商业地产开发与营销体系，从商业地产的前期定位策划入手，从商业业态和资源的整合做起，并对商业经营真正负起责任来，才能寻找到商铺开发的“点金石”。力成商业策划公司凭借多年来成功的商业经营管理经验，来介入公明三和百货商场三楼的商业规划、经营、管理，将以“所有权、经营权、管理权”三权分立的管理模式为公明三和百货商场提供商业全程招商代理服务，并将完善的服务渗透到三和百货商场经营活动的各个层面，包括前期定位、规划、招商、策划、后期营运管理等多个环节。没有调查就没有发言权。为了尽可能全面完整的了解和掌握公明商业市场的状况，以便准确的制定和实施公明三和百货商场项目的商业经营发展规划，力成商业策划公司精心准备并严格安排了公明三和百货商场项目的市场调查工作，采取市场走访、访问、资料查阅、电话咨询、丈量、计算等多种调查形式，对区域市场的市场背景环境、商圈分布、项目情况、商业竞争对手状况、广告媒介等进行专案调查。调查工作覆盖紧靠公明的龙华、松岗、沙井等商圈，采集并整理大量的有效数据。在整个调查过程中，我们力求将区域市场的商业资源、运营商和消费者的习惯摸清摸透；力求将项目所处的商圈区位、行政规划、周边关系、商业结构、招商格局、项目前期的推广状况等摸清摸透；力求将项目的竞争对手，包括同业态同业种的竞争对手的现状、营销及推广策略摸清摸透；力求将可能影响项目招商推广的内外部因素摸清摸透；力求将公明片区的经营者、消费者的心理及行为模式摸清摸透；力求将公明片区的媒介资源的可利用程度和消费者对广告推广的心理、喜好、习惯摸清摸透；从而为项目的商业定位规划、招商、市场推广、后续经营管理等工作提供准确的依据。通过市场调研，我们对公明三和百货商场项目有了更为直接和深入的了解。在市场调查的基础上，我们充分结合区域市场和项目自身的特点，有针对性的提出了公明三和百货商场的招商企划。我们相信，在与发展商的共同努力下，必将使公明三和百货商场的商业价值及物业价值得到充分的发挥。一、主要零售商圈二、三和百货商场概况三、SWOT分析四、项目发展定位第一部分项目商圈分析一、主要零售商圈通过详细的市场调查，根据公明目前商业分布状况，公明商圈大致可分为四大商圈：1、冠博电脑城服装市场2、公明中心综合市场商圈3、天虹、佳华商圈4、国业百货片区商圈通过以上了解，公明商圈因其地理位置独特、历史商业文化的积淀和强大的消费潜力，吸引多路商业翘楚抢滩登陆。大交通带来大商机。松白公路和深汕、龙珠江公路及机荷、深港高速均穿镇而过，镇内公路网络已经覆盖到各自然村，并且是进出深圳经济特区的主要通道。公明拥有最大密集消费人群，关外消费力强大。车水马龙、万商云集、人潮汹涌。银行、酒店、各类市场、商城较为集中，逛街购物的人流较多。这说明公明能聚集人气，另一方面说明公明人较强的购买力，加上港、澳、台、日等企业人员在公明的消费，导致消费水平水涨船高，进一步促进了公明商圈的成熟。另外，多路公交线路从公明老街通过，带来滚滚人流，商圈的辐射范围已覆盖整个公明镇、甚至宝安、南山、福田等地。如今，公明已是寸土寸金，经营涵盖大型百货、信息、各式餐饮、服饰、五金、大型电脑数码城、美容、酒店等业态与行业，四周商店、食市林立，周边近70万的人口给公明老街带来了极旺的人气。各种城市配套应有尽有：天虹商场、佳华商场、国业百货、中心市场、电脑城等近在眼前；各大银行遍布四周；各类教育机构更是举步即到，公明街已经成为公明商业的坐标。三和百货商场概况1、项目区位图三和百货2、项目地块分析

三和百货商场概况1、所处商圈位置地处松白路与公平路的交汇出，周围与佳华百货、天虹百货形成三足鼎立的局势。与国业百货、富佳百货市场、公明中心市场等卖场又形成优越的购物黄金圈，周边住宅林立，工业区密集，人流繁多。2、交通状况座落于佳华商场旁边，长途汽车、公共汽车穿梭经过，并且周边营运的红、绿的士众多，交通极为便利。3、周边套配老商业地带的位置。周边有商场、综合市场、银行、医院、酒店、宾馆、旅社、手机专卖店、药店、快餐厅、咖啡店，是公明商业发达中心。4、人流特点商圈主干道路旁，车流人流踊跃，人气旺盛。三和百货3、SWOT分析三和百货商场概况1、紧邻佳华商场、公明综合市场、服装市场商圈，人流量非常大。2、周边有车站、酒店娱乐、银行、教育中心等，配套较为齐全。3、周边有大型居住社区，为商场带来客流提供了保障。4、片区具较高知名度，为公明人熟知区域，辐射消费人群较广。5、交通四通八达，商圈环境在不断的升级，升值空间颇大。1、容积率偏高，难以提升项目档次。2、一楼的布局、档次、形象欠佳。优势劣势3、SWOT分析三和百货商场概况1、公明街道经济的不断发展使片区消费人群需求不断提高。2、公明商业中心不断完善，大大的提升了片区的商业竞争力。3、比邻公明客运站，提升了项目的商业价值机会威胁佳华商场、天虹百货分流了本项目的部分目标消费人群以上分析可看出，本项目自身优势非常明显，如果能在商业业态布局定位方面寻求突破，打造差异化经营，避免在商圈内形成直接的竞争，并力求业态上的互补，这样才能充分利用项目自身的优势，在后续的经营中脱颖而出。总战略4、项目发展定位•定位应能保证市场经营的旺盛。•项目业态定位能够为项目的商业带来实质性的促进。定位思路：定位目标：•具有影响力、号召力的专业性商业服务中心项目应当成为区域商圈具有影响力、集约力、号召力的专业商业中心，成为公明商圈的一个地标性购物广场，一个消费者信赖、经营户支持，在消费者心中的形成一定的美誉度和信任度的商业服务设施。•经营个性形象鲜明主题明确的品牌：项目不能成为是一个大杂烩的市场，而应该成为一个具有鲜明个性和特色、定位清晰的专业购物广场。鲜明的市场定位、特色化的经营是本项目经营旺盛和可持续发展的一个重要基础。•商业价值最高的品牌：商业价值最直接的体现是租金，在项目经营稳定后，商业价值更加清晰的体现在租金上，而租金水平反映了经营状况的好坏、利润的高低，仅仅是市场档次的提高是不够的，重要的是经营户能否在这里赚更多的钱，获得更可观的利润。一、项目形象定位二、项目功能定位三、项目价格定位第二部分项目商业市场的定位一、项目形象定位一）、定位目的·降低市场商业风险，避免不符合目标需求可能造成的利益损失·增加投资商户回报的收益·发挥项目整体运作的效能，同时兼顾投资收益成本、品质及时效二）、定位依据•项目商业规模在本地属于中档次，物业设施配套及综合质素在公明属于中等。百货商场主流商品经营以女性为特色：计划引进餐饮、电玩等相应配套项目。•商业布局原则：集约型、专业型，综合型，时尚型。•项目主流消费群体：周边居民、公务员、企业白领、私营业主、工业区流动人群。从商业发展趋势及客户心理层面分析，商业投资的终极目的就是获取稳定的投资收益，而稳定的收益来源于商业的长期稳定的经营和发展。商业能否经营得好、旺，经营的持久才是获取商业投资回报最大化的根本。三）、定位策略项目的优势是配套全、有规模，通过注入新的商业理念，扬长避短，项目所具有的优势完全可消除项目的劣势。但不能忽视的是经营者是否感兴趣？观点是：项目需要一个支撑点，足以支撑项目的发展，同时项目定价要有明显的优势，给商业投资者预留更大的想象和升值空间。公明三和百货商场“公明商业名片”一、商场功能基本定位思路

鉴于项目周边态势和自身状况。我们将本项目市场定位为：为本区域居民提供规模化、规范化、专业管理化的一站式服务，“以大众消费为主导”的专业型商场。二、市场定位的理由1、定位是否能够满足消费者的需求？从本项目所处的整个片区市场来看，目前并没有一个真正意义上的满足消费者需要的专业商场出现，很难满足消费者全方位的便利需求及心理需求。2、市场购买力是否足以支撑？从公明目前的经济消费水平发展趋势来看，足以支撑周边商业的销售业绩非常可观。消费人群多以中档次消费为主，因此消费能力不成问题。3、定位所需的硬件条件是否与本项目相符？本项目所处地理位置为公明商业中心的核心地段、位置好，交通方便，决定商业物业价值最重要的指标。人流量目前也还不错，还有较大的预期性；提升本项目商业价值必须采用的手段，就是通过强有力的地位与商业推广进行引导，扩大人流量。而根据本项目周边环境及其他商业项目业态特点，认为走专业大型中档次一站式购物广场路线，最符合物业特点，能够实现项目物业价值最大化的目标。4、建立此定位，是否和竞争者正面冲突？区域内相对而言较有规模的业态业种均为专业型中档次，而本项目区位地段是公明老街商圈，具备优势。因此，从业态互补及业态差异及竞争规避的角度来考虑，走专业的商业路线，作为领跑者，本项目将具备很大优势，因为在目标消费群体与上述业态有一定的重合，反而可以借市场之势起跑。二、市场定位的理由公明本地居民、企业白领、私营业主等和普通大众消费为主导的女性时尚购物广场三、业态定位品牌服饰专卖、品牌运动、特色餐饮、化妆品、精品、饰品、工艺品、鲜花、美容、美甲、男女鞋、皮具箱包、知名时尚女装、男装、床用、牛仔、休闲、内衣、妇幼、童装、童玩等项目。四、业种分布及主题包装：立足公明商业地带，改善片区商业环境，提升片区人群家居生活质量，以品质最好、价格最平，服务最优的专业大型购物广场为主题。五、城市广场形象定位

专业商业地标·专业商业航母阳光白金铺·财富取款机·投资增速器银行提款机·财富增速器实行统一规划、统一管理、统一形象大商业模式；同时建立完善的售前、售中、售后客户服务体系及营运管理体系。对商场进行统一招商及经营管理。确保本项目前期经营招商及后期运营的成功启动和平稳运行。六、管理模式及运营管理方式价格定位1、整体市场环境分析把握行业整体发展状况、熟悉市场环境2、设定策略性定价目标根据商业发展方向、经济实力和所处的市场环境，选择符合商业战略目标的具体定价方法3、竞争对手价格分析收集目标市场信息，综合考虑竞争对手价格水平4、成本评估根据编制的概预算、实际经验实施成本跟踪控制、估算成本费用水平5、决定定价方法根据商业实际及商业策略要求，选择定价方法6、确定租金价格根据选定的定价方法，确定项目的租金均价定位程序

定价目标追求最大利润所有房地产企业追求的目标，但最大利润并不等于最高价格，而是整体利益的最大化生存受到生产过剩、竞争激烈和顾客需求不断变化等问题困扰，将生存作为主要目标，通常形式是降价获取合理的投资收益率根据投资额期望得到一定的百分比利润，先确定好一个投资回收百分比，定价以投资成本为基础以保持价格稳定为定价目标为巩固市场占有率、期望保持稳定价格，这种定价目标一般价位适中、公平厚道，不易受市场价格的聚变而波动最大的市场占有率价格是企业与竞争者消费者之间最敏感的核心，当条件相当的对手激烈竞争时，价格优势往往能领群雄应付竞争或避免竞争通过产品定价去应付竞争或避免竞争，定价之前要仔细研究竞争对手的定价及相关项目资料，以制定出有利于应付和防止竞争的价格品质与信誉领先高品质意味着高价位，同时较高的价位也面临着更多风险第三部分项目招商规划一、招商业态组合二、招商合作方式、条件预测和建议三、招商策略四、招商工作计划进度五、招商具体工作内容六、招商宣传方式七、招商人员配备计划一、招商业态组合项目以大众女性消费的专业时尚购物广场为主。同时辅以餐饮、品牌服饰、品牌运动等为补充业态，对项目聚集人气有良好的促进。项目招商工作可与市场营销同时进行，招商将立足公明，以市区及周边区品牌经营商家为主要引进对象，但同时需拓宽视野，引进新的经营商家，为公明项目商圈零售市场注入新的血液。项目招商的成功将良好的带动项目物业的销售。二、招商合作方式、条件预测和建议1、合作方式：租赁方式对于经营商家，可实行租赁经营。按租赁面积大小或铺位大小及所处的位置来确定租金。2、合同期限：3年3、合作条件：待定4、招商品牌的选择：市场接受度和适应性好，拥有良好的品牌形象，管理规范。特点：A、规范、有实力；

B、对进驻场地考察严格，具有前瞻性的眼光；

C、洽谈合作的条件相对严格。（2）本地的品牌代理商、经营商。特点：A、对本地市场较为熟悉，代理品牌的畅销针对性较强；

B、有较为成熟的市场开发和终端销售管理经验；

C、经营信心受环境影响较大，实力有限。三、招商策略1、提供招商优惠利用提供优惠的招商条件吸引部分客户进驻，形成良好的招商开端，从而达到推动招商进度的作用。2、目标定位招商锁定目标客户、主动出击，利用品牌效应吸引其他品牌进驻从而带动招商进度。3、媒体推广配合利用媒体强势推广项目，在招商期间，可联合政府、商家举办招商信息发布会、促销推广等活动。四、招商工作计划进度A）、2013年7月初开始正式对外招商。B）、2013年7月底预计完成项目招商总面积的30%c）、2013年8月底预计完成项目招商总面积的80%d）、2013年9月15日前统计完成项目招商总面积的100%e）、2013年9月15日～28日为商户装修、上货期及完善期f）、2013年10月1日正式开业五、招商具体工作内容1、依据确定的项目商业经营规划组织实施商场的对外招商。2、协助组建项目商业营运管理和物业管理机构，建立完善的商场营运管理架构和岗位管理制度，提供商场营运管理、物业管理和租赁商户管理操作手册。3、组织开展招商专题推广及媒体广告宣传推广等各项活动。4、对项目的外观立面、室内装饰效果及公共空间美化布置、设施的配置、出入口、通道、灯光照明、店牌、室内外广告位、导购标识系统的设立、卖场营业气氛的营造等出具指导性建议。5、出具项目招商有关的规划设计图、招商手册、宣传品设计、租赁合同、经营管理合同等。6、对项目楼层的商铺经营布局、结构和装修出具指导性方案。六、招商宣传方式●以点带面针对公明零售市场部分有影响力的经营户进行突破，通过引导她们入场经营，带动其他经营户的响应。●良好的推广营销方法作为招商支持在项目大范围市场形象推广的同时，借助市场反应，穿插招商工作的开展，借力造市，以取得招商工作最大的效果。●招商资料的完成招商资料包括项目招商简介、项目单页介绍、项目主题宣传短片等资料。●招商队伍的到位及培训建议多名的招商管理人员，严格对招商进度有效的控制。招聘有经验的招商人员，确保项目招商工作的按时完成。●招商点的设立完成设立招商中心。●完善的招商控制程序建立科学完善的招商管理制度，控制整个项目招商工作的有序进行。包括目标客户的联系方式、进度等。七、招商人员配备计划招商总监1人招商经理4人招商专员2人派单员2人第四部分项目商业开发三、商业推广一、项目开发理念二、项目规划设计一、项目开发理念流行时尚气息休闲方便清新舒适便利二、项目规划设计1、通道组织整个商场内通道采用循环通道，分区明确，小循环与大循环相结合。既保证人流的顺畅，也可提高商场可租面积。扶梯的布局充分考虑尽量增加客户的行走面积，保证商场多摊位综合使用权。2、商铺平面间隔通常商户开间进深的黄金比例为：开间与进深之比为1:2。在实际操作过程中，开间与进深比例应尽量控制在1：2—1：4之间。如果该比例大于1：2时，开间应不少于4米。3、有关提高项目附加值的建议深度挖掘公明周边消费的特点，给购物广场营造良好的消费人群购物环境。精装修铺面，满足新兴投资者的经商需求，提升项目的内在服务层次。4、装修及设施配置建议•广告位在建筑物的外墙立面设立专用的广告位，广告位高度为二～三的跨层高，均匀对称分布。建议采用框架型设计，纵向排列。广告位尺寸依照建筑的具体尺寸确定。•主入口采用无障碍通道，内商场铺面采用开敞式结构。•色彩商场装修档次，主题灵魂可以从色彩亮度的搭配体现出来，色彩给人的视觉影响最直接的。建议项目选用女性喜欢的暖色调。三、商业推广推广