（物业管理）小区物业方案

(物业管理)小区物业方案许多独到的优势。第一章综合实力优势化管理的全新模式。秉承“以客户为中心，以市场为导向，不断改进完善企业的管理和服务”的核心理念，在行业内和社会中树立了良好的企业形象。凭借多年的物业服务经验、科学的管理、人性化服务理念及精湛的技术，万和物业为中高端客户提供了良好的人员储备、管理支持及市场开拓经验。我们的愿景目标是成为台州综合实力最强的物业管理团队之一。管理体系，提升业务品质，提高服务项目整体盈利能力，打造核心竞争力。各个部门及分公司在公司指导下，规范、高效经营。管公司XXXX号XXXXXXXXX二章公司服务项目展示业绩情况123456789第一章物业管理总体思路行“酒店式”加“亲情化”的服务模式，运用规范化、制度化、程序化的公司操作系统，力争将本项目打造成台州又一物业管理典范项目。例及标准，进行半封闭式综合一体化管理。套服务方面。除了提供常规性公共服务之中，结合客户的的需求，设计相应的特色服务项目，提供多种配套服务，实现互动。充分发挥干部和员工的聪明才智和积极主动性，保证物业管理各项工作的顺利展开。 (1)加强人力资源管理保证队伍的整体素质。物业服务中心骨干由具有丰富物业管理经验的管理人员和专业技术人员组成，员工都要精心挑选素质高、态度好、技术强的人员。根据物业管理需要，合理安排员工的上岗培训和持续的在职培训。在日常的管理工作中，尊重人、理解人、关心人、培养人，倡导和谐有序的工作氛围。 员工实施有效奖惩中心再将管理目标分配到班组直至个人，明确分工目标，并在达成目标的过程中及时反馈绩效，将管理目标与“塑料城”的服务人员的经济收入、升迁、聘任直接对应，实行行之有效的员工激励。根据目标达成情况，坚持竞争上岗、优胜劣汰、激励员工比工作、比业绩，共同进步，并将奖金分配与实际贡献挂钩，体现多劳多得，实现奖惩措施，激发员工的工作热情。 入，为树立优质、规范的物业管理服务提供保障。 )大力推行“三定五按”员，对每个员工工作进行具体设计，做到专业清晰、业务饱满、职责到人。再根据各个员工的工作职责与范围，规定在时间序列上的分解和空间位置上的移动。对于物业管理的各项具体工作，我们都设计了详细的规程，规定各步骤的程序和对应的标准。实。1)建立合理的监督机制定期对管理目标进行考核，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过现场检查、部门自查、公司内、外部质量审核，确保管理工作的监督机制有效运作。具体作法：一是公开监督制。公布物业服务监督投诉电话，设立业主意见箱。所有员工佩带工作牌上岗，以便于公开监督；二是客户评议制。我公司对各项管理活动实行主动走访、监督、跟踪、反馈，对业主、客户或其它来源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈，实行闭环管理，使客户的权益得到保障。2)建立自我约束机制物业服务中心根据各项管理标准，对各班组员工进行有效检查，发现问题及时纠正。对重大质量问题或多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。项目助理(兼秩序维护主管)1人合计序号备注112秩序维护主管(兼物业助理)13144526长3783912831合计项目负责人 经验，持物业经理证上岗。1 1268424工作经验。服务标准综1 (1)项目内设置管理处。(2)办公场所整洁有序。(3)配置办公家具、电话、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。合管理服务2 上学历。(2)管理人员100%持有物业管理上岗证书(其中新聘管理人员在1年动、热情。3 服务质量管理体常管理档案、设料档案、各种基础资料、台帐、图册健全，装订整齐，保理服务制度，公示服务联系电话，受理业主、使用人的咨小时受理业主或使用人报修，急修30分钟内到现场处理。(7)可采取走访、恳(8)制定管理处内部管理制度和考核制度，并运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。4洁 (1)电梯保洁每日二次、地面每日清扫2次、拖洗1次，其中门厅地面每日清扫、拖洗2次以上；保持材质原貌，干净、无灰尘。(2)道路地面每日清扫2次以上，广场砖地面每周清扫1次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过2小时。 (3)明沟每日清扫1次，明沟无杂物、无积水。(4)天台、屋顶保持清洁、无垃圾。(5)公共门、窗等玻璃每周擦拭1次，其中门厅玻璃每日1次，目视洁净、光亮、无灰尘。(6)天花板每周除尘1次，目视干净，无蜘蛛网。51)楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹1次，保持干净、无灰尘。(2)消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具等每周擦抹1次，目视无灰尘、无污渍。(3)垃圾厢(房)有专人管理，生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢(房)每日清理、冲洗2次以上，垃圾厢(房)整体清洁、无异味，灭害措施完善。(4)果皮箱、垃圾桶合理设置，每日清理2次，擦拭1次，箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。 (5)公共厕所每天四次保洁，不定时保持。6点周围地无散落垃圾、无污迹、无异味。生活垃圾日产日清。7 (1)实行保洁巡查制度，无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。(2)对违反规定饲养宠物的要及时进行劝告，不听劝告的报告有关部门。(3)配合职能部门，水箱每年清洗消毒一次。(5)外墙玻璃每年清洗一次。第三章物业管理服务目标给使用人创建一个温馨、舒适、便捷、安全、清洁的办公环境。序号1率建立健全维修保养制度及操作规程；定期巡查，2所有维修工程均有详细的维修及验收记录；主要工程要建档造册，并由质量人员签署验收合格单。3服务完成后，对用户进行回访，并针对回访情况提出整改措施，达到用户满意。4建立健全检查制度；公共区域不得出现大面积或大垃圾，小垃圾(烟头、纸屑、痰迹)每100平方米控制在1处。整体环境及设施清洁，定期进行消杀。5诉处理档案6。7采用调查、走访、回访相结合的手段，采集客户提高3、每日检查清洁情况，重要地区每日不定期检查2~3次(巡回检查)，发现卫生死角及时调配人员予以彻底保洁。并向公司汇报。。减少损耗，节约成本。洁服务。地完成所负责的保洁区域和公司布置的各项保洁任务，并由专门人员进行定期检查和定量考核。时应及时阻止，对不听劝告者，应及时向管理员反映。三、作业内容、频率及质量标准：作业内容工作频率质量标准每日一次(夏季)合)合)每周一次(1.8米以下)每季度一次(1.8米以每年二次(需工程部配音响周界报警系统(围墙水景系统(小溪)作业内容工作频率质量标准大堂电梯轿厢楼道作业内容工作频率质量标准公共通道地下车库米以下电箱作业内容工作频率质量标准洗手间更换清香球(男)随机第二章环境卫生服务方案为了充分体现本项目环境卫生品质，我公司将按星级酒店的管理标准对公共部位的进行清洁、保养、垃圾的收集、清运，达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。 (一)室外和楼层； (二)公用设施设备标识牌、物品、管道、地面、墙面、消防箱、阀门、排水沟、集水井等。 (三)其他 (一)大楼项目整体保洁办法①每天早上、中午两次重点清理，平时每小时清洁一次，重点清理地面及电梯内垃圾杂物；公共区域；垃圾桶，洗净后放回原处；把清除一楼大厅地面尘土和污迹；后，擦抹窗框，防火门消防栓柜、指示牌等；拭玻璃门上手印等，每周用玻璃工具刮一次；台阶每周清洗一次；⑨每月擦拭风口、灯栅、指示牌一次；①地面无烟头、纸屑、果皮等杂物，无污渍，大理石地面、墙身、花岗石地面有②公共设施表面用纸巾擦拭无明显灰尘；光亮无污迹；④玻璃门无水迹、手印、污迹；⑤天花板、风口目视无污迹、灰尘。①擦拭电器开关、灯具要用干毛巾以防触电；石材保养、抛光要由项目经理统一安排，必须组织要会操作的人员来做；石材保养、抛光要由项目经理统一安排，必须组织要会操作的人员来做；③拖地时，不要拖到电梯门上，时间长后电梯门下边缘会被腐蚀。 (二)公共区域保洁办法①每天早上、中午两次重点清理公共区域，平时平均每小时清洁一次，重点清理面垃圾杂物；公共大厅及门口、台阶；，清理干净后放回原处；把清除大厅地面尘土和污迹；锈钢油轻抹不锈钢制品，如告示牌等；后，擦抹门窗边框，消防栓柜、指示牌等；拭玻璃门上手印等，每周用玻璃工具刮一次；⑧每季度对门厅米黄色大理石地面打蜡一次或做晶面处理。①地面无烟头、纸屑、果皮等杂物，无污渍，大理石地面、墙身有光泽；②公共设施表面用纸巾擦拭无明显灰尘；光亮无污迹；④玻璃门无水迹、手印、污迹；⑤风口目视无污迹、灰尘。①擦拭电器开关、灯具要用干毛巾以防触电。②随时擦除业主进入时留下的脚印和其他灰尘；地面多为大理石、瓷砖、地毯等，应根据不同的建筑装修材料，采用铜、铝合金等装饰物，容易受腐蚀，清洁保养时要选用专用环境卫生护剂，保养时注意不要留划痕；⑤注意不要碰倒、损坏楼内的各种摆设饰物； (三)排水沟保洁办法通； (四)地下雨、污水管井疏通保洁办法 (五)其它保洁办法 等工具。用扫把打扫装饰物上的灰尘，人站在梯子上，用湿抹布从上往下擦抹一遍；如有污迹用清洁剂涂在污迹处，用抹布擦抹，然后用水清洗。不锈钢装饰物按《不锈钢的清洁保养操作标准》操作； 按《玻璃门、窗、幕墙清洁操作标准》操作； 再用湿抹布从上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。 (1)先用兑有中性清洁剂的溶液抹不锈钢表面； (2)然后用无绒毛巾抹净不锈钢表面上的水珠； (3)置少许不锈钢油于无绒毛巾上，对不锈钢表面进行拭抹； (1)先用刀片刮掉玻璃上的污迹； 从上往下垂直洗抹； (4)污迹较重的地方重点抹； (5)除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面上的水分； (6)洗刮连贯进行，当玻璃的位置和地面较接近时，可以把洗刮横向移动； (7)用无绒毛巾抹去玻璃框上的水珠； (8)最后用地拖拖抹地面上的污水； (9)清刮高处玻璃时，可把玻璃刮套在伸缩杆上。 (1)堆放在公共场所的所有物品，有些是业主还要使用的，有些是业主废弃的。 (2)发现堆放的物品需要判断是否业主废弃物品，若属业主废弃物品立即处理；若属业主临时堆放物品或不能确定是否业主废弃物品时，则通知综合服务部处理。 后由保洁员进行清理。 墙面上的清理时应直接撕下，再小心撕去余下碎片。 (六)卫生间清洁的操作规程到管理处报修；、清洁镜面件分补充物品地面抛光 (2)玻璃清洁的操作规程后从上至下、从左至右地垂直擦洗。如果玻璃面积较大，高度较高，可将伸缩杆拉开使用；上的溶剂刮净。在刮擦时应及时用抹布擦去刮条上的水分，并用抹布将玻璃边上及边框迹抹净。粗的污渍直至干净 (3)电梯轿厢清洁的操作规程检查灯光，换气扇是否正常运行。地机水箱；放下适量药剂；开动擦机由左向右依次进行；待地毯清洗完毕用吸尘机吸取留在地毯表面的结晶物。不锈钢护理液均匀喷洒在或涂抹在表面，然后用一块干净柔软的布来回轻擦数次，直至物体表面清洁光亮，最后再用另一块干净软布擦抹干净。内地毯的清洁消毒 行”。 (二)我们的管理手段：进行监测和潜在故障诊断，根据诊断结果，查明设备有无状况异常或故障趋势，再适时地安排检修，既达到“可靠运行”目的，又改进了“预防维修方案”的检查过于频繁，更换零件过多，维修费用过高的不足。此方案主要用于供电、电梯等大型设备。专家经验和仪器测试数据。修复，特殊故障约定修复。为达到这个标准，我们将有以下措施：利用公司技术部已配备齐全的有丰富经验各系统工程师作为技术上的保证，在项目管理处配备智能化系统维护技术人员和电工。利用公司已建立的各型号设备厂家网络和诚信合作经验与本项目所有设备厂家建立信用合作关系，定期送人员到专业机构培训，定期请厂家或专业技术人员来项目对设备进行检验。护时间，同它的使用高峰期错开，达到“低干扰”目的。比如，电梯可以选在业主上班后进行保养作业。操作人员规范操作，不定期进行安全培训，增强安全意识。设备维修实行现供电进行用电安全宣传，在公共部位上的供电设备上设置警示标志和围护、上锁隔离装置。 (一)管理处负责管理和操作。由专业维保单位负责,物业管理公司的质量监督部门负责质量监督。 (二)实现“低干扰”的目标措施并签订合同明确抢修故障次数；到达现场处理的时间；每月两次的全面保养等；“做好规范的出具联系单到保养公司要求整改。是外来人员和货物进出最多阶段，也是电梯最易损坏阶段，因此我们采取专用装修电梯和专人驾驶电梯保护措施。二次装修阶段是尘灰最多阶段，对电梯机房内电器和门机系统影响最大，根据我们管理经验，电梯机房、轿厢保持清洁能延长电梯使用寿命，大大降低电梯故障。装修阶段是经常有水管漏水造成电梯进水现象，为此我们一方面做好电梯轿厢线路板防水处理，另一方面做好电梯井道防水措施。3、预知维修方案---是及时发现潜在故障，提前消灭故障最佳办法。建议在电梯轿厢上安装电梯专家管理监测仪，通过监测噪音、速度、平层等运行指标，经综合运算，用来发现电梯运行中每一异常，及时进行维修。日常电梯保养和年检以不影响用户正常生活为原则，把管区内的电梯的保养安排在使用低谷期进行，年检避开电梯使用高锋时段。我公司确保电梯维保工作通过市技术监督局的年度安全检验，并取得检验合格证。电梯困人往往是电梯故障和电梯断电造成的，建议将两路电源都接进电梯，使得时，电梯能自动就近平层并自动打开电梯门。我公司严格遵守国家各项特种设备安全管理条例和维修规范(国务院令第549号、点人员管理规定”(见附件)。如遇灾害性天气，根据应急预案配合做好相关工作。维修人员做到文明用语、统一着装、文明施工、安全作业，见公司“