【中海地产的盈利模式探析8300字（论文）】

中海地产的盈利模式分析目录一、绪论 3（一）研究背景 3（二）研究目的 4（三）研究方法 5二、相关概念阐述 5（一）经营盈利能力分析 5（二）房地产企业的盈利能力 6（三）房地产企业盈利的特点 6三、中海地产盈利模式现状与分析 7（一）中海地产简介 7（二）中海地产集团有限公司盈利模式现状 81.销售增长不明显 82.现金流得不到改善 93.盈利缺乏多元化 9四、中海地产集团有限公司盈利影响因素 10（一）会计制度的管理 10（二）现金流的基本保证 10（三）企业的资本的组成方式 11（四）企业盈利模式的选择 12五、中海地产集团有限公司的盈利模式的优化建议 13（一）从整体出发提高销售额 13（二）增强投资融资能力 13（三）打造特色化的品牌模式 14总结 14参考文献 14

一、绪论（一）研究背景伴随着我国改革开放经济的不断发展，房地产行业也跟随着改革开放的浪潮蒸蒸日上，欣欣向荣，，经过改革开放到如今十几年的发展和进步，从当初的在改革开放初期属于初级阶段的产业到现在，房地产企业公司已经发展到了近30000家，英雄造乱世，乱世造英雄，几经沉浮，也诞生了不少的著名的房地产公司品牌，如现如今的碧桂园、万科、保利、绿地、中海等等。由于房地产住宅不断被政府政策的打压限制和政策调控等因由，许多的房地产企业为了突破新的利润口，寻找新的利润路径，都不断的谋划着进入商业地产的范围进行新一轮的开发探索和经营。房地产业作为一种新的操作模式和房地产行业，在促进城市可持续发展和产业结构的转型升级，在从投资到运营管理转型房地产企业发展的重要促进作用[1]。在中国的商业房地产行业的发展现在已经越来越成熟，传统企业的盈利模式空间变得越来越狭窄，因此房地产的开发商们都在积极探索一种有利可图的新的发展模式，从而在商业房地产行业的竞争力水平的不断提高的环境下，不断地去推动商业房房地产业的发展，去拓宽集资融资渠道的发展。成为房地产改革创新的重中之重，这是特别重要的[2]。图12012年-2016年地产销售情况（万m2/亿元）数据来源：中国统计年鉴图22012年-2016年地产销售增长率情况数据来源：中国统计年鉴（二）研究目的房地产行业，作为高投入的行业，利润和成本回收周期比较长，因此在企业的运行的项目中，需要经常提前做好规划蓝图和运作，对盈利模式进行设计，在进行施工和投资的过程中，就要把工作的顺序进行设计与计划，对于企业来说营运过程中的计划是一个综合性的工作，需要考虑到商业房地产的销售量以及推广的定位还有企业的品牌战略的选择的问题[3]。此外，地产企业的运作是地产盈利的关键，所以计划的选择对盈利模式的选择是非常重要的。企业的存在目的就是为了盈利，如果企业不能盈利，那么就不能作为企业存在，企业只能继续保证生存和发展。盈利持续性是指通过公司的形式获得公司带来的持续稳定的资本流入，在一定程度上避免经济波动所造成的企业收益减少或损失。所以做盈利能力的可持续性，使企业的发展有着重要的作用。维持良好的的盈利收支水平对于特别是上市公司来说，是实现关于财务管理相关利益最大化为根本目标的基本途径，一个企业要想实现其本身最大的价值，那就是要确保每一个投资者得到应该有的回报，确保公司的经营状况良好，保持良好的业绩，一个较低的负债率，良好的现金流。因此，对上市公司盈利能力的分析已成为各方利益相关者关注的焦点。上市公司的盈利能力该如何正确评价是财务分析的核心内容跟重点，也是所有的利益相关者做出正确财务决策的基础。本文主要分析了中海地产的盈利的模式的影响的因素与运营的问题，进而对中海地产的盈利模式的正确的选择进行确定。（三）研究方法本文通过文献参考法、实证研究法等方法研究分析房地产的盈利模式。从理论出发，以中海地产集团有限公司作为案例分析，从盈利模式的现状出发分析了存在的问题，进而提出优化的策略。二、相关概念阐述（一）经营盈利能力分析营运能力分析是指在企业在运行的过程中产出的利益与营销的关系，成本和利润率，来评价企业的盈利能力的研究，与营业利润，营业利润率的主要衡量指标，净利润、成本利润率等[4]。（1）营业利润率营业利润率，是一个企业的营业的利润跟营业的收入的比率。企业经营收入的总收入额就是通过营业的利润率来表达出来的，这是净利润的基础，只有足够多的毛利率才会形成企业利润。可是，企业的盈利能力不仅仅只可以看营业收入来衡量，毕竟营业收入还包括了其中的经营成本。它反映了管理者通过经营而不考虑非经营成本获得利润的能力。（3）经营净利率经营净利率是指企业的净利润与营业收入之比。净利润率是最终利润指标，比例非常高，企业的盈利能力非常强劲。但是，行业特点的影响是非常大的，一般来说资本密集型企业增加，净营业收入较高，相反，资本密集型企业的水平较低，管理层的净利润率较低。该比例在不同行业进行了分析。业务收入在增长，公司报酬良好。（4）成本利润率成本利润率是指企业在一定时期内的总利润与总成本之比。成本利润率指标显示，每一元的成本，以支付多少利润可以实现成本，反映经营业绩所带来的经营成本。指数越高，越是得到说明的企业利益的代价越小，成本越是越好，收益能力强。（二）房地产企业的盈利能力许多公司的收入来自房地产销售。这个收入确实是现阶段房地产企业最重要的利润来源，但不是唯一的一部分。销售收入的特点是各种销售策略在最短的销售周期内，尽量少用以获得最大收益。房地产企业租金收入与物业管理收益。房地产企业计划可以是一个类型的财产，对外租赁的财产持有人，使企业具有持续盈利能力；也可以为自己的小区提供物业管理服务，通过后续的物业管理费用，使企业具有持续盈利能力。房地产企业的成本可以分为几类，第一类是土地成本，土地成本约占1/3的总收入，这些费用的受益者是政府，处于垄断地位，属于卖方市场，但谈判不强[5]。而土地是不可再生的资源，用地越来越少，因此减少了可以出售的用地，稀缺的部分用地的成本会越来越高。二是包括政府税的合同税的生产税，后所得税，土地增值税，所得税及其他税的规模，这部分的利益，房地产企业的一半多，以增值税取代营业税（增值税），计划的实施房地产企业的利润率将增加的部分。这类属于政府强制收费，不能讨价还价，但规划薄弱。第三类是资本成本，即房地产企业贷款，金融机构需要支付利息。成本的房地产企业，主要是管理成本和营销成本的两类。（三）房地产企业盈利的特点每个行业都有自己的特点，每个行业的市场，其独特的操作规则和内部逻辑。房地产产品和房地产市场本身具有鲜明的特点，房地产回报的决定是利用市场营销的一般原则和策略及其策略，房地产收入首先在房地产市场独特的规则和自然为基础，根据服务逻辑的特点，很有可能取得成功。房地产是物质和区域三个人的权益的结合，下面的一般经济产品的特点:①具有固定性特征未定义的可携带性，房地产产品生产和使用寿命终止与土地相连。移动，他们的实际交通照片，嘴巴，每周环境和景观等，形成了国家，自然地理位置的财产和社会经济的位置，房地产独有的优势的区分。②价值量大、使用期限长房地产产品价值大，单价是其他商品的特点之一。以住房为例，一套普通商品房居民在半年以上购买更多的是生活的积累，同时，房地产一百年的使用寿命也很好，对于个人有限生活也很长。所以在选择房地产时，人们往往会谨慎。③呈单件性特点单件性也称为多重性，其来源于固定。可以说，没有两个房地产是相同的，即使它看起来一样，但根据位置，环境和景观将是不同的。这个特征决定了房地产不能完全取代，房地产市场不能完全竞争。对于不同的消费群体和不同的项目特点，房地产营销策略应该不同[6]。④具有相互影响性互动的特点是经济学的外部性。房地产价值的现状不仅与自身有着直接的关系，而且围绕着其他房地产的状况以及公共设施的配套，受到邻近物业使用和开发利用的强烈影响。⑤保值性和增值性土地稀缺使物业成为价值和价值的储备。建筑材料的完成是随着时间的推移，建筑物的价值不断下降，成熟地区的地价呈上升趋势。所以，一般来说，房地产是物有所值的价值观被人接受。三、中海地产盈利模式现状与分析（一）中海地产简介中海地产是中国海外发展有限公司的主要的子公司（香港股票代码0688）在香港上市。在中国海外发展有限公司2014香港证券交易所上市，在年以上的不断发展的不动产企业以“诚实和信用、优良品质、永恒”为理念的国内屈指可数的房地产行业的著名的企业[7]。1988，在深圳创立第1家公司在深圳的房地产子公司在一年的发展中，在大陆的房地产市场进行了的全国的营销，上海，广州，成都，长春的城市，香港房地产市场的经验和优势的特征。内地市场，良好的品质与信用都获得了城市的买家的认可，获得了良好的品质和信用，获得了所有城市采购的认可。2010年中海产的营销的增加，能力的增加中，中海产的普及率逐渐内陆的都市三线。2014年中海的不动产公司建设的母公司，扩大内地的普及率，不动产的范围的分布增加，中海的全国的配置更加充实。至2014年前，中海地产企业进入到了日本国内的城市中，达1000万平方米以上的年度的发展的地域，达到了本土的土地储备的惊人的4000万的水平。表1地产企业价值来源分析主体受益源影响因素备注投资者物业投资回报商业增值/物业升值业主开发商房地产开发利润营销推广/售价营运商租金差价及管理费等商业规划/业态业种/租金水平管理团队经营者商品差价服务/人流/价格/环境小商户消费者商品价值/消费体验消费观/消费水平/消费行为（二）中海地产集团有限公司盈利模式现状1.销售增长不明显表2各房地产企业2010年-2014年收入情况（单位：亿）年份2012年2013年2014年2015年2016年万科1026121014181740.62180绿地65077610781625.32403中海57872093511701221万达36956090513011501表3房地产企业2012年-2016年销售收入增长比率年份2012年2013年2014年2015年2016年万科17.93%17.19%22.75%25.24%29.26%绿地19.38%38.92%50.77%47.85%56.69%中海24.57%29.86%25.13%24.36%48.33%万达51.76%61.61%43.76%15.37%36.98%销售收入（包括住宅及工业物业）占总收入的绝大部分。对于中海地产来说，销售收入的特点是各种销售策略在最短的销售周期内，尽量少用以获得最大收益。工业用房地产项目投资、投资回收期限、需要多年的经营产业聚集，对开发者来说，资金和经营管理能力最大的考验。在传统的收入模型中，在不动产的管理状况中，发展逐渐改善的租金通常是年以上，对满足中海的发展的需求，中海是经常有资金链的破坏，而中海的产品类型的单一阶段的风险、狭隘的范围的利益之外，销售能力的不足，在中海产收益的发展中，销售的收益额，收益模型的直接出现。2.现金流得不到改善最近这几年，由于房地产市场低迷，地产企业的房子积压过多，在营销的过程中会遇到阻碍，导致营销的过程的人力以及宣传增加，直接导致房地产企业经营现金流为负。这样的盈利模式直接导致现金流的压力过大，影响企业的生存与经营的模式。在品牌建设方面，作为这种模式的基础是现金流的循环，利润最大化的追求，所以中海地产要加大宣传的手段，在规划的时间内必须尽快完成销售，在最短的时间内完成与转移。在企业的准公共项目中，在投资的建设前，在这个期间，不出不出来的话就通过了现金流动和投资项目，如果手术有一种理想状态，但是很多项目还是必要的企业市场的培育期追加补贴。现金流量对于房地产企业的项目管理来说，对资金的安全至关重要，现金流并非一次性的利润丰厚的业务[9]。目前的房地产运营商在盈利的模式的选择中，缺乏长远的计划，在开发商有物业服务业务作为支持，作为负担，而且在持续亏损。这种模式下的资金需求相当大。发展业务以确保现金流的连续性和完整性。现金流的匮乏是地产企业的经营的最大的风险，这不仅会导致项目被中断或完成，而且使企业的形象受到极大的影响，利润无法实现。3.盈利缺乏多元化由于在住宅产品的净销售额的下降，在中海地产企业应该有其他的利润增长点，但不幸的是，中海地产的产品类型比较单一，盈利点因此比较的狭隘，缺乏盈利的模式。由于社会财富和投资渠道的不均衡分布，导致这部分投资购房者购买商品房，但基于投资升值的概念，这一部分将不把实际居住使用，但在销售的利益，导致房屋的很大一部分在一个空的长期以来为国家。而一线城市土地价格、房价一直在飙升，持续火爆；一方面是三线城市和一线城市的四条线，市场供给大于需求，收益不高。虽然中海地产公司已开设两家购物中心在济南、沈阳、北京和成都等地开始写字楼出租。尽管中海地产在寻求创新，但中海地产公司在维持总体规模的公司在房地产的项目，所占的比重仍然很小。这个模式是迅速收回投资，或解决开发商融资的困难，不相称的中海产这个大型综合不动产。四、中海地产集团有限对利益影响（一）会计制度的管理利润是根据会计准则和相关会计原则的公司，在一定会计期间的反应公司的经营成果，它不仅是会计准则、会计政策和其他因素的影响，公司本身的财务状况和经营状况的影响。在分析企业盈利能力的过程中，许多会计师也忽视了对企业盈利能力的影响，资本结构只注重企业或借款资本企业资本的自由和独立分析，不考虑结构合理，所以您无法正确分析企业的盈利能力。所以找出企业利润，找出盈利能力的根本，财务人员要注意企业的利润模式，分析企业利润的深层次机制，从企业和行业特征的分析不能简单地判断。2002年3月，财政部等五部委修改了《国有资本经营业绩考核细则》，出台了《企业经营业绩考核规则》，原32项指标将降至现在28，指标体系与2001年实施《企业会计制度》基本一致。该规则在评价方法上的合理性、适应性和可操作性等都有了很大的提高[10]。（二）现金流的基本保证而一些房地产企业经营现金流已连续数年为负，现金流压力非常大。房地产企业经营现金流的负值较大，说明经营活动的现金流量较低。在品牌建设方面，作为这种模式的基础是现金流的循环，利润最大化的追求，所以企业必须看到时间和利益如生命，这个项目必须尽快完成建设和销售，在最短的时间内完成与转移。企业生产经营的首要目标是获取利润。盈利模式是企业生存和获取利润的途径、方式和方法。连续现金流量是衡量盈利模式的重要标准。只有当有一个相应的净现金流入的会计收入，主要表明了地产企业的收入的实现，所以现金流量决定了公司的盈利能力和公司的发展方向和生存前景。现金流是影响盈利能力的重要因素。本来是32个指标现在将降至28个，指标体系与2001年企业会计制度的实施基本一致。图3中海地产经营现金流量净额（亿元）数据来源：根据网络数据整理（三）企业的资本的组成方式资本结构是负债和股东权益的比例，恰当的资本结构能够有效的利用负债来提高企业的收益，去规避风险。过高的资本结构存在较大风险，过低的资本结构则不能有效利用非自有资金，资本结构是财务实力和融资能力的直接反映。不同的行业，不同的资本结构标准，同一行业在不同发展阶段的企业，资本结构的最佳标准也不同。最优资本结构是企业在衡量利润和财务风险时所占的相对比重。对于企业盈利模式而言，资本结构的主要作用从正面和负面两个方面。资本结构企业融资的结果是，其所决定的企业的财产权的归属，提供了各种各样的投资主体的利益和风险。资本结构和负债管理水平对企业收入高低影响的重要原因。资产收益率高的企业融资利率的时候，企业的债务管理的企业的收益能力，企业的债务管理的企业的收益能力。像海在香港发债辛迪加和金钱方面的低利率，其2005年的时候，已经获得了穆迪和标普同期给予评价的中国系企业投资房，其他的很多房地产企业羡慕。另外，中海的财务形式是稳健的类，近几年的净负债率为40%以下和长期控制，其他国内的房地产商对比也体现，其相当敏感的风险和危机意识。图4中海地产企业资本结构数据来源：根据网络数据整理（四）企业盈利模式的选择房地产企业的盈利模式是企业外部环境因素和企业内部因素共同影响决定的，通过对工业地产企业盈利模式的各因素的影响分析，最终起决定作用的是企业内部因素。房地产行业的利润将被转移到后端的企业价值链，将集中在公园的可持续发展；增值服务将带来工业地产企业更大的利润空间；工业房地产企业的盈利模式将是金融。要实现长期可持续发展的工业地产企业，需要继续扩大企业规模，改善资本结构和人员结构，提高经营管理企业的能力，然后调整和盈利模式的创新。盈利模式与企业发展战略是相辅相成的关系，盈利模式是战略的具体体现，战略是盈利模式的组成部分。只有在企业发展战略的基础上，企业才能与外部竞争和内部管理相匹配，才能为企业赢得绩效和创造价值。表4四种盈利模式对资金实力和运营管理能力要求比较盈利模式资金实力要求企业物业的运营管理能力要求销售对资金实力的要求一般无运营管理能力要求租赁要具备很强的资金实力具备很强的运营管理能力销售租赁具备较强的资金实力具备较强的运营管理能力会员制具备较强的资金实力具备很强的运营管理能力五、中海地产集团有限公司的盈利模式的优化建议（一）从整体出发提高销售额中海地产需要在定价上获取更大的利润空间，房地产企业，一方面要充分考虑消费者的承受能力，合理的去定价，价格过高，能够购买的人群大概有多少，价格过低，又是否又难以回本，或者降低品牌的价值，这些方面都要考虑清楚。另一方面，我们应该提高质量，注重质量，强调质量。提升品位，塑造品牌，增加品牌的销售额的增加，形成一个大型的利润空间。当面对激烈的市场竞争和消费者的复杂性时，房地产市场的细分是非常有必要的。确定好不同的消费购买人群后，就要采用不同定价的价格定位策略来侧重偏向每一个不同层次的消费者，提高销售额，从而进一步提高市场占有率。不同的消费者支付意愿的绿色房地产不同的是，在城市必须基于绿色房地产成本的因素，收入水平，并将目标客户、竞争者、替代品、定价合理的社会经济水平，尽可能满足不同层次的绿色建筑的需要，在平板树立良好的绿色城市形象和门。除了广告和公关，促销也是企业推广的一个非常重要的部分。销售人员是获得房屋相关信息的第一手资料的重要买家来源，对第一印象的老板给的建议，房地产转让因此，重视对销售人员的中海地产的宣传和培训是非常必要的作用。（二）增强投资融资能力中海地产经营的首要目标是获取利润。盈利模式是中海地产生存和获取利润的途径、方式和方法。连续现金流量是衡量盈利模式的重要标准。从长远的角度来看，目前房地产市场环境不太好，就要保持稳定源源不断的现金流，必须加强股权投资的盈利模式，扩大融资的能力，特别是高新技术产业的投资，而不仅仅是短期退出股票型基金。这几年，中国房地产行业的快速发展，在我国经济繁荣的恩惠不断，不动产业界促进自己国家经济繁荣，同时，房地产行业的房地产的专业化的程度越来越高和整个生态产业化的趋势更明显，这样一来就更加提高了房地产行业的门槛，但很多中小房地产企业仍停留在传统的管理模式，这将形成一个屏障，将会进行新一轮的房地产行业洗牌，企业的发展。这就要求中海地产从财务管理的角度来分析企业的盈利能力，提高资本投融资能力，提高企业资金的风险管理水平，从房地产开发商的房地产投资。（三）打造特色化的品牌模式品牌建设是一个长期的过程，它应该贯穿房地产的整个生命周期，从项目开发到营销过程结束。在项目的决策阶段，企业应通过问卷调查和政府宣传推动企业的盈利理念，使这个阶段被称为中海地产品牌的开端。有良好的品牌价值，也需要良好的宣传。充分利用适当的资源，努力建立自己的品牌，并最终实现市场份额，获得投资回报。中海地产的品牌渗透、市场占有率和消费者接受度在盈利模式中有举足轻重的作用。品牌价值利润