聊城棚户区改造住宅小区项目可行性研究报告

XX小区二期(C区)棚户区改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司 11.1项目名称 11.2项目承担单位及法人代表 11.3项目单位概况 11.4项目建设地点及规模 21.5经济效益指标及财务汇总 3第二章编制依据、基本原则和范围 52.1编制依据 52.2可行性研究的范围 52.3编制原则 52.4编制目的 6第三章项目建设的背景及必要性 73.1项目建设背景 73.2项目建设的必要性 3.3政策符合性 第四章市场分析 4.1房地产市场需求预测 4.2项目建设的优势 4.3结论 第五章地址选择及建设条件 5.1城市概况 5.2项目选址 5.3建设条件 I第六章设计方案 6.2设计目标与原则 6.3平面布置设计方案 6.4建筑设计方案 6.5结构设计 6.6公用设计 第七章环境保护 7.1采用的环境保护标准 7.2建设地点与环境状况 7.3污染物处理措施 7.4绿化 7.5环境影响分析 45 478.1用能标准和节能规范 8.2能耗指标分析 8.3节能设计技术要点 8.4节能技术、产品的使用 第九章劳动安全卫生与消防 9.1劳动安全卫生 9.2消防设施设计 第十章项目实施进度 10.1项目实施进度表 10.2施工准备及竣工验收 Ⅱ 11.1招(投)标依据 11.3投标、开标和评标程序 11.4评标委员会的人员组成和资质要求 第十二章投资估算和资金筹措 12.1估算依据 12.2工程投资估算 12.3资金筹措及资金使用计划 第十三章经济效益和社会效益评价 13.1经济效益分析 13.2财务评价 13.3利润计算 第十四章风险分析 第十五章综合结论 委托书1、建设项目地理位置图2、建设项目规划平面图1.1项目名称XX小区二期(C区)棚户区改造项目1.2项目承担单位及法人代表XX房地产开发有限公司1.3项目单位概况合格率100%,优良率90%。开发项目均以建设速度快、质量高、服1设计新颖、配套设施齐全。2005年被评为聊城市级优秀住宅小区、市级花园式小区；2006年被评为市级物业管理优秀住宅小区；2007年被评为省级物业管理优秀住宅小区、省级绿化先进住宅小区。1.4项目建设地点及规模该工程为棚户区改造安置项目，项目总占地面积41105m²(折合61.66亩),由XX房地产开发有限公司经过公开竞价竞得土地使用权。该项目用地拆迁棚户区居民252户，建设住宅用房850套，其中4088栋17层住宅楼、1栋2层商业楼、2#公建，以及地下车库、变电室、垃圾站，总建筑面积110902.6m²,其中用于棚户区回迁安置面积33760.08m²。该工程容积率1.98,绿地率39.2%,建筑密度19.8%,3、外部配套条件4、环境保护措施25、总投资及资金来源经估算，本项目总投资为33664.53万元(其中回迁安置投资约9924.54万元),其中：工程费用19681.73万元，其他费用11190.29万元，预备费1543.6万元，建设期利息1248.91万元。本项目总投资中，拟申请银行贷款20000万元，企业资本金13664.53万元。资本金比例为40.59%,所占比例满足《国务院关于务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2009]27号)的要求。本项目主要经济技术指标详见表1-1。表1-1主要经济技术指标表序号单位数量1总用地面积公共绿地建筑占地面积道路及其他占地面积2总建筑面积其中棚户区回迁面积3居住户数户回迁户数户商品房户数户4居住人数人5户均人口人/户6容积率7建筑密度%8绿地率%9项目总投资万元3资金筹措自有资金万元银行贷款万元投资强度万元/亩建设期月销售收入万元总销售税金万元税前利润万元所得税万元税后净利润万元投资利润率%销售净利润率%投资利税率%盈亏平衡点%税后财务内部收益率%万元税后投资回收期年4第二章编制依据、基本原则和范围2.1编制依据有限公司编制《XX小区二期(C区)棚户区改造项目可行性研究报告》的委托书；2.2可行性研究的范围市场分析；投资估算和资金筹措；综合结论。2.3编制原则53、对项目提出的背景、市场分析、设计方案及建设条件进行分4、在保持建设合理、安全、节能的情况下，统筹规划，做到布5、严格按照国家社会和地区长远发展规划及有关产业政策的要6、贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保本工程在建设期2.4编制目的6第三章项目建设的背景及必要性3.1项目建设背景3.1.1住房保障是改善民生、扩大内需的需要地产业发展的根本目的。改革开放30年来，我国住房制度改革不断2008年12月20日，国务院办公厅正式印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发【2008】131号)要求加大保设力度和实施城市棚户区(危旧房、筒子楼)改造等方式，解决城市西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改房建设，各地从实际情况出发，增加经济适2009年的山东省建设工作要点(鲁建发【2009】1号)中明确规7展城中村和棚户区改造。2010年，中央全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，并继续推进国有林区(场)棚户区(危旧房)、国有初步统计，2006年至2011年底，全国累计开工改造各类棚户区超过1000万户。2012年，全国改造各类棚户区超过300万户。据调查，截至目前我国仍有超过1200万户城镇低收入和少量中等偏下收这一群体的住房给予保障或支持，也是很多国家和地XX房地产开发有限公司响应市政府有关政策，负责承担聊城市XX小区二期棚户区的改造工作，建设XX小区二期(C区)棚户区改造项目，用于该区棚户区改造安置。项目提供棚户区回迁安置用房4083.1.2各级政府积极推进棚户区(危旧房)改造8造项目。各地住房城乡建设部门要尽快启动试点，加快推进，积极配合民政、财政等部门做好农村危房改造工作摸清农村危房底数，制定改造计划。要组织专业队伍向农民提供住房安全知识和危房改造技术服务，确保危房改造质量。XX小区二期(C区)棚户区改造项目是聊城市实施保障性住房建设的重要举措，将切实改善项目区居民的居住条件和生活质量，并且棚户区改造的实施能够在一定程度上解决城市低收入人群的住房问题，对于当前社会主义和谐社会的建设有着积极的促进作用。3.1.3聊城市住房发展现状随着我国城市化进程的加快，全国城镇人口总数在不断扩大，城镇人口占全国总人口的比例也在持续增加，2012年底已经超过50%的比例。同时，我国城镇居民人均可支配收入近几年增速稳定在11%以上。城镇人口的快速增长和人民生活水平的提高带来了住房需求的扩大，加上住房的更新换代需求、投资需求等，无论是政府出台的土地政策，还是中行推行的货币金融措施，都直接或间接地影响到房地产的供需两面。近两年来，伴随着房价的飙升，已经与聊城市人均收入水平严重脱节，人们的购房能力相对下降。很多工薪阶层的人们对购房失去希望，棚户区改造不仅可以对居民进行妥善安置，同时对于解决困难群众和中低收入人群的住房问题起到积极的推动作用，是关系民生的大事，对促进社会的稳定，构建和谐社会有着深远的意义，在一定程度上解决了政府的后顾之忧。3.1.4项目提出背景近年来聊城市不断加大城市建设的力度，XX小区二期(C区)棚户区的面貌与周边景区极不协调，亟待对该片区进行棚户区改造。聊城市XX小区二期(C区)棚户区内建筑多为低矮的砖房，杂乱无9市的面貌格格不入。XX房地产开发有限公司拟进行XX小区二期(C区)棚户区项目建设，对片区252户棚户区居民进行改造，其置换土地可建设住宅楼850户，其中408户用于棚户区居民回迁安置，企业雅的气氛，但不失经济合理，充分满足低收入家庭安居区建设的协调。该项目实施后将改变该地块的面貌，进建设成生态住宅小区，极大提高居民的住房水平，改善生活质量。3.2项目建设的必要性本项目所在地为聊城市XX小区二期(C区)棚户区居民用地，3.2.1加快棚户区改造，是改善民生的最大工程此，加快聊城市XX小区二期棚户区改造，尽快解决当地群众的住房3.2.2加快棚户区改造，是改善环境质量的客观需要环境。3.2.3加快棚户区改造，是提升城市环境的迫切要求境必须统筹兼顾、相互协调，才能促进城市形象的提升。3.2.4加快棚户区改造，是完善市政基础设施的必要之举成了死角和盲区，必须通过尽快完善配套设施来改善居城建事业发展、提高城市品位、建设和谐社会具有十XX房地产开发有限公司按照市政府规划，建设XX小区二期(C区)棚户区改造项目，可改善原来脏、乱、差的居住环境，推进聊城XX小区二期(C区)棚户区改造工程的实施符合山东省及聊城市“旧综上所述，XX房地产开发有限公司XX小区二期(C区)棚户低收入家庭住房困难的政策，该项目的实施是必要的，也是可行的。3.3政策符合性《中华人民共和国城市房地产管理法》颁发施行后，经过20多年的发展，我国房地产业已成为国民经济支柱产业。性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。”本项目符合国家发改委《产业结构调整指导目录(2011年修正第四章市场分析4.1房地产市场需求预测生活水平的提高，人们对住房条件的要求也在提高，期局根据聊城市的住房需求预测，结合城市发展水平，制订了例，规划期内，建设经济适用房、廉租住房约10万m²,建设商品住到2012年聊城市人均住房建筑面积达到30m²。现和国家政策的微调，估计聊城房地产市场前景光明。房地产涉及其相关的300多个行业，关乎国家经济发展大局及社策紧紧松松之中，2012年下半年，中国房地产市场将实现软着陆，2、配合小城镇建设步伐加快，加大城镇的建设力度，建设普通中国房地产指数系统百城价格指数报告发布，2012年1月份聊城样本(在售新房样本)住宅均价为4253元/m²,相对2011年1月份的4161元/m²,聊城房价增长了2.21%。为抓住目前市场机遇，XX房地产开发有限公司XX小区二期(C区)棚户区改造项目无疑具有广阔的市场前景。4.3.1较优越的区位和交通条件聊城市位于冀、鲁、豫三省交界处，既可利用东部沿海的先进技术，还可利用西部省份的丰富资源，是中国能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。聊城不仅起着带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道。贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的济邯铁路及济聊馆高速公路在聊城交汇。济聊馆高速公路向东与济青、京沪、京福高速4.3.2经济配套设施完善，经济发展环境良好2012年聊城市实现生产总值2145.65亿元，按可比价格计算，比上年增长12.7%。其中，第一产业增加值257.80亿元，增长4.6%;第二产业增加值1187.98亿元，增长15.0%;第三产业增加值699.87亿元，增长11.7%。4.3.3提供一个舒适的居住环境XX小区二期(C区)棚户区改造项目地理位置优越，给居民生活能带来极大的方便及无限的乐趣。政府投入了大量的人力、财力、第五章地址选择及建设条件5.2项目选址5.3建设条件5.3.1地形与地下水该项目所处地段，地形平坦、自然地面绝对标高约18米，地下米，承载力120Kpa照时数在2463.0~2741.8h之间，平均气温12.8~13.4℃,全年降水量为567.7~637.3mm,年均相对湿度为56~68%,无霜期200天左右，①风向②风速冬季平均风速：3.4m/s夏季平均风速：2.8m/s③气温最冷月平均相对湿度：54%最热月平均相对湿度：73%全年平均相对湿度：56%⑤降水量年平均降水量：600mm年最大降水量：723.7mm时最大降水量：190mm⑥最大积雪厚度：190mm无霜期年均201天。5.3.4交通布局及通讯条件公路：聊济青高速与京福(北京-福州)、京珠(北京-珠海)高速、青银(青岛-银川)高速相联，向西与欧亚大陆桥相联。港口：4小时即可到青岛海港，4小时到天津港，6小时到烟台港，7小时到威海港。航班：济南到韩国每周4次航班，烟台到韩国每日1次航班，青岛到韩国每日2次航班。济南空港距聊城130km,汽车1小时到达。2、通讯和工业区及居住区附近，全市交换机总容量100万门，提供IDD、5.3.5公用工程条件功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。1、供水：项目区内水质达国家一类用水标准，日供水13万吨，压力0.35兆帕。聊城市地热资源丰富，在聊城8715平方公里的土地上，1/2的地3、供气历史，燃气普及率达到96%以上。烷热值4×10°J/m³,日供应量40万立方米。聊城市区建有两座污水处理厂，日处理污水10万吨，污水处理率达85%。为1200MW的山东中华聊城发电量达到60亿千瓦时，是我国东部地5.3.6工程地质条件1、工程地质项目建设符合聊城市国民经济和社会发展总体规划以及城市建宜、节约用地、保护耕地、减少拆迁移民等原则要求。2、地震设防烈度根据建设部建抗《关于执行“中国地震烈度区划图(1990)”有关规定的通知》(1993)13号和省建抗《关于抗震设防烈度有关规定的通知》(1993)44号，据建筑抗震设计规范(GB50011-2001),本度0.10g:深厚，经济发展迅速，为XX小区二期(C区)棚户区改造项目的建设和运营，提供了良好的发展环境和广阔的市场前景。第六章设计方案6.1设计依据6.2设计目标与原则的绿色空间”,并以带形绿色通廊为主要骨架，结合各具特色的组群目标之二——均质空间和均好环境景观感受居住区的个性化的最主要因素来自于居者对于外部空间的1、中心型的绿化系统运用轴线、渗透等处理方式，使规划区形成完整的绿化系统。“面”:指整个小区的中心绿地，布置大量草坪绿化与树木，布“线”:道路绿化。设计中可充分对城市道路绿化带进行合理利“点”:规划区内各居住院落宅间的公共绿地，是最贴近居民的绿化开敞空间，规划设置各类活动场地、休闲设施为居民服务。2、基于地形的空间布局形成理性的居住空间。3、现代化的服务设施4、便捷的交通条件地块中间位置设置网格式主路，再向每个单体建筑引出宅前路。5、体现对家庭生活的关心(规划以人为本)者提供方便的步行系统和无障碍化设计，为他们的活动提供开敞空本次项目规划结构分为8栋17层住宅楼、1栋2层商业楼、2#大寒日3h有效日照的要求；住宅朝向结合用地界线的形状，城市道本拟建项目规划容积率1.98,建筑密度19.8%,绿化率达39.2%。6.3.2交通布局及道路规划单元到达中心绿地，由居住到自然形成良好的过渡。6.3.3户外公共场地及环境设计砂石或混凝土、三合土等施工质量，以提高硬化地面的耐久性。·以“面”,即住区“绿心”,形成以铺地为主，绿化为辅的健环境。1、地面和道路坡度建筑格局进行平整。地面坡度和车行道纵坡不大于0.3%,人行道不2、地面排水建设内容一览表序号楼号层数结构建筑面积(平方米)回迁安置面积(平方米)1地上17层，地下2层框架剪力墙2地上17层，地下2层框架剪力墙3地上17层，地下2层框架剪力墙4地上17层，地下2层框架剪力墙5地上17层，地下2层框架剪力墙6地上17层，地下2层框架剪力墙7地上17层，地下2层框架剪力墙8地上17层，地下2层框架剪力墙9商业地上2层砖混2#公建地上5层局部1层砖混地下车库地下1层框架变电室地上一层砖混垃圾站地上一层砖混总计2、户型设计根据使用功能，XX小区二期(C区)棚户区改造项目在户型设基本标准和有关规范要求。建设部根据我国住房改革的总体规划要①套型面积配置合理，有较大的起居、炊事、卫生环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级；⑨有宜人的绿化和景观，体现节能、节地，保护生态原则。本项目住宅楼建设户型有4种，包括三室两厅一厨两卫以下住房面积占开发建设总面积的72%。各厅、室均为600×600地板砖地面，墙面为乳胶漆墙面，为进住用户自选装修材料预留条件，并有利于减少浪费和降低工程成本。楼梯间、室外过道采用细石混凝土水泥地面、叶中，让居民充分享受大自然的恩赐，感受天蓝水清气爽的氛围。筑周围规划宽6m消防通道，消防车能到达建筑物各处外墙临空面实1、设计原则后，减轻建筑物的地震破坏程度，避免人员伤亡，减少经济损失。2、抗震设计抗震设计的钢筋混凝土和框架结构等建筑结构，根据设防烈度、质现象及岩土地震稳定性作出分析评价，对地震烈度为7度的可能产6.5结构设计(一)依据的主要规范(二)自然条件3、抗震设防烈度：7度(三)楼面活荷载表6-2楼面活荷载指标表序号楼面类别活荷载标准值(Kn/m²1楼面(除阁楼)22阁楼楼面3厨房24卫生间25楼梯26阳台7储藏室58不上人屋面6.5.2结构设计及建筑材料楼采用柱下独立基础，基础场地类别为二类，基础设计(一)地基基础1、采用第二层粘土为基础持力层，地基承载力特征值2、全部清除表层耕种土、杂填土层，超挖部分用3:7灰土回填至设计标高，基底满铺600mm厚3:7灰土，灰土须分层夯实或压实，压实系数不小于0.95,灰土干容重≥1.55g/cm³,灰土外出基础边缘的宽度为灰土厚度的0.6倍且≥600mm。3、基槽采用机械挖土时，注意保持槽底原状土结构，在槽底设计标高以上保留20cm土层采用人工挖除。基槽开挖完毕后应按照规施工基础。如遇洞穴及其他情况及时通知勘测、设计单的泥砖。钢筋HPB235最小锚固长度为31dm,钢筋HRB335最小锚固长度为40dm;长度为1.2倍的锚固长度。5、基础砼保护层厚度：柱、梁-30mm,基础-40mm。6、防潮层做法：用1:2.5水泥砂浆渗入5%防水剂(水泥重量比)抹20厚，分两次压实抹平。(二)地上结构1、受力钢筋的砼保护层厚度：板-20mm,梁、柱-30mm。2、上部结构材料见表6-3。表6-3上部结构材料一览表材料名称材料强度备注钢筋最小锚固长度混凝土钢筋HRB235级钢1a=31d且≥250mmHRB335级钢1a=40d目>250mmHRB550级钢冷拔螺纹钢筋(一)依据规范(二)用电指标确定消耗负荷标准：住宅耗电标准按40W/m²,公建耗电按50W/m²,商业耗电按30W/m²,地下车库和变电室、垃圾站耗电按8W/m²,小区照明按3W/m²。消耗负荷时间：住宅、商业按每天用电6个小时计算，公建按每天用电8个小时计算，地下车库和变电室、垃圾站用电每天2小时，小区照明用电每天10小时。耗能设备主要有给水设备、换热站设备、电梯。给水设备功率45kW、每天用电24小时，换热站设备功率90kW、每天用电24小时、年供热104天，电梯单机功率10kW、共32部电梯、每天用电6小用电负荷计算见下表6-4,用电量计算见表6-5:用电单位单位面积负荷面积用电负荷住宅耗电商业耗电公建耗电地下车库和变电室、垃圾站小区照明表6-5用电量计算表用电单位名称设备容量计算负荷年用电量计算有功功率无功功率视在功率年用电小时数(h)年用电异(万住宅耗电商业耗电公建耗电地下车库和变电室、垃圾站小区照明给水设备换热设备电梯合计同时系数KZP=0.90加补偿合计变压器损耗总计(三)供电电源考虑到项目总体规划，项目建有240平方米变电室一座，配置1台2000kVA箱式变压器，所处区域用电从附近变电站接入。(四)配电方式配电系统采用TN-C-S系统，凡事故时可能引起带电的电缆金属(五)防雷建筑屋面设避雷带，网格不大于20m×20m,利用柱筋作引下线，(一)给水设计压，并保证每天24h不间断供水。4、消防给水系统自来水管网供应，室外消火栓25L/s,室内消火栓15L/s。(1)生活用水量：根据《城市居民生活用水用量标准》,居民生活用水量为140L/人·天。按照居住人数2720人，365天计算。公共建筑用水按2L/m²·天估算，面积共5635.28m(3)绿化及道路喷洒用水量：绿化及道路用水按1.5L/m²·次、每5天喷洒一次计算。绿化及道路面积为26715.1m²。(4)管网漏失及未预见用水量：按生活用水、公建用水及绿化、道路用水量的10%计算。(5)消防用水量：根据项目规模，同一时间内火灾次数按1次考虑，室内消防用水量为15L/s,室外消防用水量为25L/s,火灾延续时间按2小时计。消防用水量不计入总能耗。总用水量汇总见下表6-6。消耗类型单位用水量年总用水量(m³)备注1生活用水140L人-天按2720人，365天计算2商业、公建面积5635.28m²3绿化及道路喷洒用水1.5L/m²·次绿化及道路面积为26715.1m²4管网漏失、不可预见用水量按生活、商业、公建用水和绿计算合计(二)排水系统6.6.3广播电视、通讯(一)设计依据(二)供热计算，采暖时间按104天、24小时供热计算。热力消耗汇总见下表6-7。表6-7热力消耗量计算表序号建筑类型建筑面积(m²)用热负荷(W/m²)年消耗热力(MJ)1住宅2商业项目承担单位向供气公司提出申请，并按有关规定进行安装。天然气消耗：850户×12Nm³/月×12月=122400Nm³。6.6.6项目智能化随着信息化社会的不断发展和住宅市场消费主体的变化，目前“智能化”已经成为发展商开发住宅小区不可缺少的重要内容和卖(一)基本标准(二)安全出入口管理及多射束对射式红外探测器、闭路电视监(三)信息管理子系统设备监控管理(供电、公共、供水)、有线电视插座、有线电视网、6.6.7物业管理(一)物业管理费时又要考虑到业主的承受能力，力求在两者之间达到平衡。(二)物业管理配套设施(三)物业管理水准(四)物业管理内容1、维修服务内部(物业管理机构办公室、门卫、车库)清扫。2、保安服务传统的巡逻和门卫外，消防管理、车辆管理、应急措施也必不可少。第七章环境保护7.1采用的环境保护标准7.2建设地点与环境状况本项目为XX房地产开发有限公司开发的XX小区二期(C区)7.3污染物处理措施7.3.1运营期对环境的影响预测及保护措施2、废气2、废气拟建项目规划在小区内设置一处垃圾转运站，垃圾由环卫处统一清理。项目对小区内及周围居民区的环境影响较小。其他噪声声压级很小，7.3.2施工期对环境的影响预测及保护措施施工期产生的废水主要有施工人员的生活污水和施工本身产生施工期的噪声主要来源于施工现场的各类机械设备和物料运输是一个复杂、较难定量的问题。其余还有，建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、砖等)的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放二、施工期污染物的防治措施1、废水防治措施施工期产生的固体废弃物由专门的环卫工人定3、噪声防治措施经类比，本项目施工期主要噪声源及其噪声级情况见表7-1。表7-1施工期主要噪声源情况施工阶段主要噪声源噪声级声源特征土石方阶段推土机声源无指向性，有一定影响，应控制挖掘机压路机运输车辆基础施工冲击钻机声源无指向性，有一定影响，应控制空压机结构施工升降机工作时间长，影响较广泛，必须控制振捣棒电锯装修阶段砂轮机在考虑室内隔声量的情况下，其影响有所减轻设备进行定期的维修维护，避免因部件松动或损坏而增加其噪声源沿街住宅)的地方，减少扰民现象的发生。特别是在晚上22:00时-次日6:00时，禁止使用强噪声设备。如有5、降低环境负荷(1)建筑活动对环境的负面影响应控制在国家相关标准规定的(2)减少建筑产生的废水、废气、废物的排放；(3)利用园林绿化和建筑外部设计以减少热岛效应；(4)减少建筑外立面和室外照明引起的光污染；(5)采用雨水回渗措施，维持土壤水生态系统的平衡。好小区建设绿化，充分发挥绿地的防护功能和改善生态环境的作用，小区绿化率为39.2%,楼间空地均设置绿化带。在各主要入口两侧做1、优先种植乡土植物，采用少维护、耐候性强的植物，减少日2、采用生态绿地、墙体绿化、屋顶绿化等多样化的绿化方式，3、绿地配置合理，达到局部环境内保持水土、调节气候、降低7.5环境影响分析第八章节能1、相关法律、法规和规划号);(7)《节能中长期专项规划》(发改环资[2004]2505号);(8)《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》(国家发改委2005年65号);(9)《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》(发改委62、产业政策和准入条件(1)《国务院关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知》(国发【2005】40号);(2)《产业结构调整指导目录》(2011年修正版);(3)《中国节能技术政策大纲》(2006年);8.2能耗指标分析表8-1项目全年新增能源消耗汇总表序号耗能种类单位年耗量折算标煤系数年折算标煤(tce)1电2水3热力4天然气合计8.3节能设计技术要点8.3.1节地与室外环境(2)场地环境安全可靠，远离污染源，并对自然灾害有充分的(1)建筑用地适度密集，适当提高公共建筑的建筑密度，立足(2)强调土地的集约化利用，充分利用周边的配套公共建筑设(3)高效利用土地，如开发利用地下空间，采用新型结构体系(1)充分利用公共交通网络；(2)合理组织交通，减少人车干扰；(3)地面停车场采用透水地面，并结合绿化为车辆遮荫。8.3.2节能与能源利用(1)利用场地自然条件，合理考虑建筑朝向和楼距，充分利用(2)外墙采用结构一体化保温体系；(3)采用用能调控和计量系统。2、提高用能效率(1)采用高效建筑供能、用能系统和设备1)合理选择用能设备，使设备在高效区工作；2)根据建筑物用能负荷动态变化，采用合理的调控措施。(2)优化用能系统，采用能源回收技术1)考虑部分空间、部分负荷下运营时的节能措施；2)有条件时采用热、电、冷联供形式，提高能源利用效率；3)采用能量回收系统，如采用热回收技术；4)针对不同能源结构，实现能源梯级利用。3、使用可再生能源8.3.3节水与水资源利用(1)按高质高用、低质低用的原则，生活用水、景观用水和绿(2)采用节水系统、节水器具和设备，如采取有效措施，避免(3)采用节水的景观和绿化浇灌设计，景观用水不使用市政自(1)采用雨水、污水分流系统，有利于污水处理和雨水的回收(2)合理规划地表与屋顶雨水径流途径，最大程度降低地表径8.3.4节材与材料资源(3)采用工业化生产的成品，减少现场作业；(4)遵循模数协调原则，减少施工废料；(5)减少不可再生资源的使用。2、使用绿色建材(1)选用可降解、对环境污染少的建材；(2)使用原料消耗量少和采用废弃物生产的建材；(3)使用可节能的功能性建材。8.3.5室内环境质量(1)设计采光性能最佳的建筑朝向，发挥天井、庭院、中庭的(2)采用自然光调控设施，如采用反光板、反光镜、集光装置(3)办公和居住空间，开窗能有良好的视野；(4)室内照明尽量利用自然光，减少白天对人工照明的依赖；(5)照明系统采用分区控制、场景设置等技术措施，有效避免(6)分级设计一般照明和局部照明，满足低标准的一般照明与(7)局部照明可调节，以有利使用者的健康和照明节能；(8)采用高效、节能的光源、灯具和电器附件。(1)优化建筑外围护结构的热工性能，防止因外围护结构内表面温度过高过低、透过玻璃进入室内的太阳辐射热等引起的不舒适(2)设置室内温度和湿度调控系统，使室内的(3)根据使用要求合理设计温度可调区域的大小，满足不同个3、声环境(1)采取动静分区的原则进行建筑的平面布置和空间划分，如保证室内噪声级和隔声性能符合《民用建筑隔声设计规范》(GB(1)对有自然通风要求的建筑，人员经常停留的工作和居住空(2)合理设置风口位置，有效组织气流，采取有效(3)室内装饰、装修材料对空气质量的影响应符合《民用建筑(5)设集中空调的建筑，宜设置室内空气质量监测系统，维护(6)采取有效措施防止结露和滋生霉菌。1、优先使用绿色建筑的资源利用与环境保护技术，如新型结构3、外窗及外门的气密性能不低于国家标准《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》(GB/T7106-2008)中规定的6级，其单位缝长空气渗透量不大于1.5立方米/(米·时),单位面积空气渗透量不大于4.5立方米/(平方米·时)。4、外窗(门)框与洞口之间的缝隙，采用聚氨酯等高效保温材侧墙采用30厚胶粉聚苯颗粒。5、不采暖楼梯间入口处设置能自行关闭的单元门，不采暖楼梯间外窗的传热系数不大于4.7(W/m²·K)。6、外墙、屋面变形缝的缝口处，填塞保温材料，保温材料嵌入缝内长度大于等于300mm。7、建筑采用涂料饰面时采用高弹性涂料。其技术性能指标符合中规定的技术指标要求，特别是延伸率应大于等于100%。8、建筑采用面砖饰面粘贴面砖时面砖粘结砂浆和面砖勾缝料其技术性能指标符合国家标准中对面砖粘结砂浆和面砖勾缝料的技术9、混凝土构件(空调板、雨篷、外挑构件、开敞阳台楼板及栏板、封闭阳台顶板地板等)两侧各抹20厚胶粉聚苯颗粒。10、本建筑屋面保温材料采用燃烧性能等级为B1级的挤塑聚苯板。12、屋面檐口外缘、女儿情内侧以及屋顶开口部位(如人孔、采光窗等)周围的保温层，采用宽度不小于500mm的A级材料设置水满足《城市居住区规划设计规范》GB50180中有关住宅建筑日照标第九章劳动安全卫生与消防拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和9.1劳动安全卫生一、职业安全卫生应达到下列国家相关标准及规范保障部)劳字(1998)48号文；二、安全措施方案1、室内地上设卫生间、保洁间、开水间、地面铺防滑地砖，墙面瓷砖到顶，吊顶采用铝条板，吊顶内设有3、生活垃圾集中后由市政垃圾运走，送至环保部门处理。4、卫生间设置通风换气系统。楼内的给排水管道的安装敷设，5、按照建筑物的功能、特点在屋项设置避雷针；楼内低压配电6、住宅内设置应急呼叫系统、火灾自动报警系统。9.2消防设施设计二、耐火等级三、消防水源四、消防用水量量为25L/s,室内消火栓用水量为15L/s,一次火灾持续时间室内外按2小时计，则一次火灾消防用水量288m³。小区内设有一座消防水池，消防水池容积为300m³。设置，室内按<50m的间距设置；室外消火栓管道直径≥100mm;室本项目建筑主体四周设环形消防通道，车道距离建筑物5-12m,六、管道井、检查井和防火井各设备专业管道井井壁采用120mm厚红砖砌筑，其耐火极限满足防火要求。井壁检查门及各设备用房防火均按设防等级要求设计。围绕项目建筑物修建环形消防通道，路宽9m。室外消防给水管道沿道路敷设，每120m设置一处消火栓，保护半径150m。建筑物内的消防管网设置为环状管网。任何部位两股充实水柱同时达到，栓口中心距离地面1.1m。消防管采用无缝焊接钢管。建筑物内设置干粉灭火器。第十章项目实施进度10.1项目实施进度表本项目从筹建阶段至项目建成投入运行，总计划时间为24个月，具体日期为2013年12月至2015年12月。投标制。在项目实施过程中可根据实际情况进行内部计划的适当调项目实施进度详见表10-1。表10-1项目建设进度表123456789前期工作▲小区规划设计▲综合管网设计▲▲▲▲▲▲总体验收本项目设备采购、基建工程面向社会招标实施。第十一章招(投)标11.1招(投)标依据会令第3号；5号；项暂行规定》国家发展计划委员会令第9号；见》国办发【2000】24号文。11.2招(投)标原则按照国家发展计划委员会(2001)第9号令《建设项目可行性研究表11-1。表11-1招标基本情况表基本条目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标设计√V√设备VV√建筑工程√V√监理√V重要材料VV√其他√V√说明：本项目勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理、主要设备、重要材料和其他的招标范围均为全部招标，招标组织形式均为委托招标，招标方式均为公开招标。建设单位(盖章):11.3投标、开标和评标程序1、在该项目经上级部门批复同意后，建设方在主管部门指定的2、在招标文件开始发出日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时，项目发包单位应3、开标时由招标人主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求。针对采用公开招标的方式项目，在招投标过程中，为保证项目的1、评标委员会由项目发包单位及相关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成。根据本方案在项目开工前2个月成立。评标委员会主任由资深的专家担任，主任不参与投票，只负责人员的挑选和监督投票的公正性；评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，并且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，投票采用秘密方式，以得票多才当选，但中标者的得票不得低于半数。2、评委会成员在副高(副教授)级以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系，评标委员会成员当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。第十二章投资估算和资金筹措理的投资估算是建设工程顺利完成的保证。2、山东省人民政府办公厅《关于进一步加快城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》(鲁政办发(2010)10号);3、财政部国家税务总局《关于城市和国有工矿棚户区改造项目4、其它国家和地方关于棚户区改造的相关5、企业提供的基础资料.1、工程费用：由建筑工程和给排水、电气、暖通工程组成，共计19681.73万元。其中建筑工程费18240万元；给排水、电气、暖通工程费1441.73万元。(1)建筑工程费本项目建筑工程费用合计18240万元，详见表12-1。表12-1建筑工程费用估算表序号工程项工程量(m²)单价总价12商业及公建3地下车库4变电室、垃圾站5道路硬化6绿化合计(2)给排水、电气、暖通工程费给排水工程单位平方米造价平均40元，电气工程单位平方米造价平均60元，暖通工程每平方米造价平均30元。设备购置费占单项工程费用的60%,安装工程费占单项工程费用的40%。该项工程费共计1441.73万元(其中棚户区回迁安置房438.88万元),其中设备购置费865.04万元，安装工程费576.69万元。2、本项目工程建设其他费用合计12056.38万元。根据山东省人知》(鲁政办发(2010)10号)有关规定，对城市和国有工矿棚户区基金，减半征收涉及的经营性收费，该项目减免费用共计866.09万元，减免后工程建设其他费用为11190.29万元(其中棚户区改造安置用房2908.7万元)。表12-2工程建设其他费用估算表序号项目名称单位(万土地费用招拍挂价格0130万元/亩二前期费用81建设单位管理费2勘察设计费万元工程费用3图纸审查费万元勘察设计费的4建设单位临时设施费万元5工程咨询及建设监理费万元6政府规费6政府规费按聊城市有关规定执行估算金额为3008.46万元。详见表12-3政府规费计算表序号费用名称单位合价(万元)1城市基础设施配套费2综合开发管理费用23规划技术服务费(用地)24规划技术服务费(工程)5防雷检测费n16消防建审费、评估、电检、器材费7防空费8防空费9新型墙体专项基金散装水泥费22房屋测量费2房屋确权费环境影响评估费2水土保持费2劳保费万元招标管理费万元表12-4回迁安置用房减免费用一览表费用名称单位合价(万元)1城市基础设施配套费2综合开发管理费用23规划技术服务费(用地)4规划技术服务费(工程)25防雷检测费16消防建审费、评估、电检、器材费7防空费28新型墙体专项基金9散装水泥费2房屋测量费房屋确权费环境影响评估费2水土保持费2劳保费万元招标管理费万元表12-5棚户区安置工程建设其他费用估算表序号项目名称单位率价费单合价1土地费用招拍挂价格0130万元/亩2征地补偿费约定价格3建设单位管理费94勘察设计费万元9工程费用5图纸审查费劫察设计费的6建设单位临时设施费万元97工程咨询及建设监理费万元98政府规费0表12-6棚户区安置工程政府规费估算表费用名称单位合价(万元)1城市基础设施配套费02综合开发管理费用023规划技术服务费(用地)24规划技术服务费(工程)5防雷检测费16消防建审费、评估、电检、器材费7防空费08新型墙体专项基金09散装水泥费02房屋测量费房屋确权费环境影响评估费2水土保持费2劳保费万元招标管理费万元共计1543.6万元。本项目贷款20000.00万元，建设期为2年，贷款在建设期内均衡发生，贷款利率按6.15%计算，建设期利息为1248.91万元。经估算，本项目总投资为33664.53万元(其中回迁安置投资约9924.54万元),其中：工程费用19681.73万元，其他费用11190.29万元，预备费1543.6万元，建设期利息1248.91万元。项目投资费用估算详见表12-7。表12-7项目投资费用估算表序号工程和费用名称估算价值(万元)建筑工程设备购置安装费用其他费用合计一工程费用1主体工程2公用工程给排水工程电气工程二工程建设其他费l土地使用权费2前期费用一、二合计三基本预备费四建设期利息合计12.3资金筹措及资金使用计划本项目共需投资33664.53万元，企行贷款20000万元。第十三章经济效益和社会效益评价13.1经济效益分析资本金13664.53万元。资本金比例为40.59%,所占比例满足《国务和《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2009]27号)的要求。13.1.2实施进度本项目建设期2年，为2013年12月至2015年12月，楼房在13.1.3投资估算与资金筹措万元，其他费用11190.29万元，预备费1543.6万13.2财务评价其中回迁安置建筑销售收入11410.91万元，商品建筑销售收入表13-1销售收入估算表序号数量(m²)单价(元/m²)合计(万元)1住宅商品房2住宅回迁楼3商业建筑4地下车库合计营业税取销售收入的5%,城市维护建设税为营业税的7%,教育费附加为营业税的3%,地方教育附加税为营业税的2%,土地增值税为销售收入的2%,土地使用税7.2元/年/m²,印花税按销售收入的5%改造项目有关税收优惠政策的通知》(财税[2010]42号)等国家关于营业税=商品建筑销售收入总额×税费率=37835.01×5%=1891.75万元城市建设维护税=营业税×税费率=1891.75×7%=132.42万元教育费附加=营业税×税费率=1891.75×3%=56.75万元地方教育费附加=营业税×税费率=1891.75×2%=37.84万元土地增值税=销售总额×税费率=49245.92万元×2%=984.92万元土地使用税=用地面积×税额×使用年限×(商品建筑面积/总建筑面积)=47963.04×5%×(77142.52/110902.6)=171.27万元总销售税金=营业税金及附加+土地增值税+土地使用税+印花税三、销售费用按销售收入的2%计算，销售费用为984.92万元销售费用=销售总额×税费率=49245.92×2%=984.92万元四、企业管理费按销售收入的1%计算，企业管理费用为492.4