北海市涠洲西角市场建筑材料装饰市场项目可行性研究报告

润洲西角建筑材料装修市场项目可行性研究报告 11.1项目名称及承办单位 11.2可行性研究报告编制依据 21.3可行性研究报告的研究范围 31.4推荐方案与研究结论 3 2.1项目提出的背景 2.2项目提出的必要性 3.1行业市场分析 3.4创新管理经营模式 4.1建设规模 4.2运营方案 5.1建设地址 5.2建设条件 5.3厂址评述 6.1设计原则 6.2项目组成 6.3设备方案 6.4总图运输 6.5建筑工程 6.6给排水 6.8通风与制冷 6.9通信 7.1原辅材料供应 7.2燃料及动力供应 8.1编制依据与范围 8.2环境污染及环保措施 8.3环保机构设置 8.5环境影响评价 9.1编制依据 9.2项目能源消耗状况 9.3项目能源供应状况 9.4项目节能措施 9.5项目节能管理 9.6节能综合评价 10.1编制依据 10.2设计说明 10.3防排烟消防设计 10.4给排水消防设计 10.5电气消防设计 10.6消防设施及其安全可靠性 11.1编制依据 11.2采用标准 11.3工程主要危害因素分析 11.4劳动安全卫生防范措施 11.5劳动安全卫生机构设置及人员配备 11.6劳动安全卫生投资估算 11.7预期效果及评价 12.1企业组织 12.2劳动定员 13.1项目实施计划建议 13.2项目实施计划及达产计划 13.3工程管理 13.5发包方式 13.6招标组织形式 13.7招标方式 14.1投资估算 14.2投资估算编制和方法 14.3总投资估算 14.4资金筹措 15.1评价说明 15.2总成本费用 15.3营业收入和税金 15.4盈利能力分析 15.5财务生存能力分析 15.6不确定因素分析 15.7评价结论 16.1社会影响效果分析 16.2社会风险及对策分析 1、投资估算表 2、项目投资现金流量表 3、资产负债表 4、流动资金估算表 5、项目资本金现金流量表 6、利润与利润分配表 7、总成本费用估算表(生产要素法) 8、营业收入、营业税金及附加和增值说估算表 9、无形资产和其他资产摊销估算表 10、固定资产折旧费估算表 11、工资及福利估算表 12、外购原材料费用估算表 13、外购产品用估算表 14、财务计划现金流量表 1、项目所在位置图示意图 北海市工业园建筑材料装修市场项目1.1项目名称及承办单位项目名称：北海市工业园建筑材料装饰市场项目建设性质：新建单位名称：北海市市场投资发展集团有限公司法人代表：联系地址：1.1.3建设单位概括北海市市场投资发展集团有限公司于2011年5月在北海市市场服务开发中心总部挂牌成立。集团公司的成立是北海市市场开发服务中心实现企业化管理，公司化运作的标志，是中心事业发展的新起点。北海市市场开发服务中心成立于1996年5月，隶属于北海市人民政府国有资产监督管理委员会，系自收自支事业单位，现有干部职工185人，经营管理自办和联办市场29道。中心职责：搞好市场服务，促进地方经济发展；市场的开发、建设、维修和经营；市场配套设施的开发和提供有偿服务；市场信息提供，市场物业管理。机构设置：目前中心机关内设综合部、财务部、经营发展部、规划建设部、物业管理部等5个职能部门；管辖南珠市场经营部、文明市场经营部、高德市场经营部、长青市场经营部、侨港市场经营部、南康市场经营部、地角市场经营部、福成市场经营部、营盘市场经营部、涸洲市场经营部10个下属机构。此次北海市市场投资发展集团有限公司兴建的涸洲西角市场项目预计总投资1500万元，该项目前期筹备策划工作己基本结束。通可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告过市场调查、分析、细分、定位对项目进行多次的咨询、论证，为项目的高起点、高档次、高水平夯实了根基，从方案上保证项目开发科学性，化解投资风险。凭借准确的市场定位、超前的规划、创新的经营模式以及优质的经营及物业管理，涸洲西角市场必将成为北海建设市场项目的样板。广西北海市工业园区香港路，北海市和通纸业有限公司厂区原1.2可行性研究报告编制依据1.2.1原国家计委发布的《投资项目可行性研究指南(试用版)》;1.2.2国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第1.2.3《产业结构调整指导目录》(2011)1.2.4《农产品批发市场建设与管理指南》农市发[2004]10号1.2.5《中共中央、国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》(中发〔2009〕1号);1.2.6《国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》(国办发〔2011〕59号);1.2.7《关于加快推进农业科技创新持续增强农产品供给保障能(中发〔2012〕1号);1.2.8《国务院《关于促进流通业发展的若干意见》(国发[2005]191.2.9《国务院办公厅《关于搞活流通扩大消费的意见》(国办发[2008]134号);1.2.10国家六部委《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》(国家计经贸[2002]2668号);1.2.11《商务部、财政部关于2007年继续实施“双百市场工程” 可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告通知》(商财发〔2007〕145号);1.2.13国务院《关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》;1.2.12广西壮族自治区人民政府关于加快商品市场体系建设的意见(桂政发〔2010〕69号);1.2.14《广西壮族自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;1.2.15《北海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;1.2.16《北海市农业与农村经济发展“十二五”规划》;1.2.17《北海市市场投资发展集团有限公司市场经营发展五年规划》;1.2.18市场调查的资料、数据；1.2.19北海市市场投资发展集团有限公司提供的有关基础数据、资料。1.3可行性研究报告的研究范围1.3.1对项目的基本特点和发展规划进行说明和总体研究；1.3.2对产品的市场情况进行分析，并确定项目建设规模；1.3.3对产品方案和产品技术进行论证，确定产品水平；1.3.4对国同类项目模式进行分析研究，拟定先进合理的建设方1.3.5对项目实施条件、厂址、原材料及能源供应等进行研究说1.3.6就项目的环保、节能、消防和劳动安全卫生进行分析说明；1.3.7进行项目的总投资估算、成本估算和经济效益分析，进行财务及经济评价；1.3.8提出本项目可行性研究报告的工作结论及建议。1.4推荐方案与研究结论北海市工业园建筑材料装修市场项目1.4.1产业政策及行业准入符合性该项目属于国家发改委第9号令《产业结构调整指导目录(2011年本)》中鼓励类第三十三项商贸服务业中第一款：“商贸服务业现代化的农产品、生产资料市场流通设施建设”属于国家鼓励类项本项目位于广西北海市工业园区香港路，在北海市和通纸业有限公司厂区原址上进行建设。项目的建设符合当地发展规划功能分区要求，该地块配套基础设施齐全，地势平坦，交通便捷，通讯畅通，适宜项目的建设。1.4.3建设内容规模及定位本项目在广西北海市涸洲岛西角区规划市场进行，项目占地面积5000平方米(7.5亩),主要满足水产品交易，同时满足出入岛旅客购物的需求，总建筑面积约为7100m²,建设方案为四层：一层 (1900m²)为菜市场，主要水产品、蔬菜、禽蛋、熟食等生活必需品；二、三层(4000m²)为超市，日常百货和粮油、食品等；四层(1200m²)为经营管理用房。该项目选址合理，符合有关规定。为了加快推进涸洲岛民生市场建设，以完善海岛建设社会配套，满足涸洲岛旅游区人民群众日益增长的生活发展需求，推动涸洲岛旅游区的开发建设。贯彻市委、市政府及市国资委的战略意图，集团公司结合涸洲岛旅游区规划方案及涸洲岛民生需求实际，拟在涸洲岛旅游区规划区域内按照现代化市场经营管理理念，以高起点高标准、规范化的要求规划建设涸洲西角市场项目。农贸市场作为传统的商业零售业态，属于城市公共配套服务设施的范畴，因此具有一定的公益性，同时作为商业设施又具有商业性和竞争性。1.4.4主要产品及能动供应市场销售主要产品为水产类、蔬菜、熟食、百货、粮油食品等可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告生活必需品，此类产品周边产量充足，目前均可实现在周边及国内直接从市场购入，完全可以满足本市场的销售需求。1、供电(单位指标法)该项目新增用电消耗227.52万kWh(详见第九章第二节),公司新上S11-315KVA和S11-400KVA变压器各一台，本项目用电由建设地供电系统提供，由项目区配电室接入可满足本项目需求。市场厂年耗水量为18234m³,主要是菜市场地面冲洗及保鲜用水、商场员工及顾客用水、办公人员用水及绿化用水。市场内将建立完善的给水管网，只需从市场周边供水主管接入即可保证项目的正常用水。本项目符合当地经济发展规划，选址及产品成熟可靠，符合国家的产业政策。本项目建成投入使用后，在全面采取各项污染防治和加强市场环境管理的前提下，对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，所以本项目的建设不会对区域的生态环境产生明显的影响。本项目在电气、建筑等方面采取全方位的节能措施。本项目建设符合国家和行业相关产业政策和发展规划，采用的节能措施合理、技术先进，项目在合理用能方面是可行的，并且项目产品投入使用后，节能效果显著。本项目设计中除了各专业严格按照有关规范进行消防措施的设计外，还按规范设置了各类消防设施，主要包括消防水管网、消火栓、干粉灭火器等。因此消防系统具有较高的安全可靠性。可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告本项目采用了先进、成熟、可靠的经营模式，在设计中严格按照国家的有关安全卫生的政策，并根据实际情况采取了完善的安全卫生措施，预计本项目在建成后将能有效的防止火灾、爆炸、雷电、静电、触电、噪声危害等事故的发生，一旦发生事故，依靠装置内的安全防护设施和事故应急措施能及时控制事故，防止事故的蔓延，使市场工作人员及顾客安全卫生有充分的保证。同时要求工作人员及顾客在活动过程注意自我保护，要求上岗人员必须以预防为主进行安全教育及劳动保护、卫生教育，严格执行操作规程，确保安全本项目需劳动人员140人，其中管理及后勤人员25人，销售及其它工作人员115人。1.4.10实施进度建议根据项目情况，项目建设期为7个月，于2012年12月份开工建设，到2013年6月全部竣工并投入运营。投产后当年运营能力按70%计，项目业主大力展开招商宣传工作，投产后第二年起达到项目设计生产能力的100%。本项目总投资估算为1500万元，固定资产投资中建筑工程费用812.75万元，设备购置费359.72万元，安装工程费87.17万元，工程建设其他费用155.38万元，预备费用84.90万元。本项目所需资金全部由建设单位自筹解决。项目年流动资金6123.60万元。年营业收入14107.60万元。年利润总额1677.58万元，其中年净利润1258.19万元(所得税可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告项目总投资收益率50.27%,项目资本金净利润率37.70%。所得税后项目投资回收期7.71年(含建设期)。主要技术经济指标详见表1-1。1.4.12可行性研究报告结论与建议本项目符合国家产业政策、行业发展规划及地方的发展需要，拟选模式成熟、可靠，配套设备节能环保，社会和环境影响效益显著;公司管理规范，资金实力和筹措能力较强，能够保证该项目的顺利实施。所以，本项目技术上可行，经济上合理，项目建设是必要的、可行的。1、本项目在可行性研究报告批复后，应尽快委托有资质的设计单位对本项目进行工程设计，制订出详细的项目实施计划，尽早开展本项目建设的招标工作。2、项目建设内容较多，作好工程设计，力求使项目整体达到预定的社会、环境、经济效益，及时进行建设管理、施工管理才能真正作到质量控制、投资控制、进度控制，有利于化解项目的工程风3、公司必须设立专项资金账户管理，实行专款专用，建立严格的审批制度。4、项目必须有规划，按规划组织较强的班子负责实施，技术上一定要依托高水平的科研单位和技术人员指导。序号单位1建设规模北海市工业园建筑材料装修市场项目米万吨面万吨杂粮万吨食用油吨2总投资万元3主要原辅材料消耗量米万吨面万吨杂粮万吨食用油万吨4外购燃料、动力电万KWH水立方5占地面积亩6建筑面积平方米7劳动定员人管理及技术人员人其他员工人8年销售收入万元9年利润总额万元年总成本费用万元财务内部收益率%税前税后投资回收期税前年含建设期北海市工业园建筑材料装修市场项目税后含建设期财务净现值项目投资财务净现值(ic=12%):万元税前万元税后总投资收益率%资本金净利润率%盈亏平衡点%可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告第二章项目提出的背景与必要性2.1项目提出的背景1、国家产业政策随着国民经济的发展，人们对农副产品需求的持续增长，农副产品流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。党中央和国务院高度重视农产品流通设施建设，连续多年都在中央一号文件中作了明确的指示。2005年中央1号文《关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》对搞好集贸市场和批发市场的建设、农产品流通及现代物流等方面作了明确指示，农产品的拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出：“加快农产品流通和检验检测设施建设。在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。改造现有农产品批发市场，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统，对农产品仓储设施建设用地按工业用地对待。”2007年中央1号文《关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》指出：“发达的物流产业和完善的市场体系，是现代农业的重要保障。必须强化农村流通基础设施建设，发展现代流通方式和新型流通业态，培育多元化、多层次的市场流通主体，构建开放统一、竞争有序的市场体系。”2009年中央1号文《关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》指出“加大力度支持重点产区和集散地农产品批发市场、集贸市场等流通基础设施建设。推进大型粮食物流节点、可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告农产品冷链系统和生鲜农产品配送中心建设。”“充分发挥‘双百市场工程’的骨干作用。继续扶持一批大型农产品批发市场和流通企业，重点支持农产品冷链、质量安全可追溯两大系统和检验检测、结算、信息、监控、废弃物处理五大中心建设。进一步加强蔬菜、水果、肉类、水产品等鲜活农产品批发市场改造与冷链系统改造，着力提高农产品流通现代化水平。”2010年中央1号文《关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》指出：“健全农产品市场体系。统筹制定全国农产品批发市场布局规划，支持重点农产品批发市场建设和升级改造，落实农产品批发市场用地等扶持政策，发展农产品大市场大流通。加大力度建设粮棉油糖等大宗农产品仓储设施，完善鲜活农产品冷链物流体系，支持大型涉农企业投资建设农产品物流设施。”2012年中央1号文《关于加快推进农业科技创新持续增强农产品供给保障能力的若干意见》指出：“统筹规划全国农产品流通设施布局，加快完善覆盖城乡的农产品流通网络。推进全国性、区域性骨干农产品批发市场建设和改造，重点支持交易场所、电子结算、信息处理、检验检测等设施建设。把农产品批发市场、城市社区菜市场、乡镇集贸市场建设纳入土地利用总体规划和城乡建设规划，研究制定支持农产品加工流通设施建设的用地政策。鼓励有条件的地方通过投资入股、产权置换、公建配套、回购回租等方式，建设一批非营利性农产品批发、零售市场。”“充分利用现代信息技术手段，发展农产品电子商务等现代交易方式。探索建立生产与消费有效衔接、灵活多样的农产品产销模式，减少流通环节，降低流通成本。”国家宏观政策显示，在我国经济社会发展新形势下，中央对农产品仓储设施、集贸市场和批发市场的建设高度重视，并加大政策可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告扶持力度，农产品仓储、流通、交易等方面将面临一个全新的转型和发展的机会。本项目符合国家有关农业、农村经济发展的产业政策，适逢其时。2、西部大开发西部大开发战略是国家“十五”计划以来的重要战略决策。西部地域广大，自然资源丰富，有巨大的发展潜力，也是一个巨大的潜在市场。既可以为扩大国内需求提供巨大的潜在市场，创造大量的就业机会，又可以发展西部地区的特色经济，促进各种资源的合理配置和流动，形成国民经济持续发展的重要支持力量。十几年来，通过实施西部大开发战略，西部地区的市场潜力优势、资源优势和劳动力低成本优势等逐步显现了出来，促进了全国经济结构的调整和产业结构的优化。实施西部大开发战略，提高了广西在构筑和完善西南大通道中的地位和作用，为广西提供了巨大的发展机会，北海作为西南大通道的重要出海口，也将担负更大的商贸物流责任，发挥更大的作用。但是，由于交易平台不完善，北海至今尚未真正担当起西南大通道商贸物流的大任，区位优势被闲置。中国西部大开发战略的持续实施和泛珠三角区域合作的推进，将在大西南和粤港澳区域间形成经济发展要素更大规模的双向流动。北海市毗邻粤港澳，背靠大西南，有着承东启西的区位优势，这种优势为原材料、产成品、信息、资金、人员等经济发展要素更大规模地在北海市积聚提供了地理上的可能性。但是，北海若要成为真正意义上的西南大通道重要出海口，在担负商贸物流责任中真正发挥更大的作用，加快交易平台建设必不可少，也势在必行，这既是北海本身发展的需要，也是适应西部大开发战略的需要。3、广西北部湾经济区开放开发2008年1月16日，国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》,广西北部湾经济区开放开发上升为国家发展战略，是国家深入实施西部大开发战略，完善区域经济布局，促进全国区域协调发展和开放合作的重大举措。把广西北部湾经济区建设成为中国-东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心(以下简称“三基地一中心”)是国家赋予北部湾经济区光荣而艰巨的任务，也是国家重视和支持广西发展的政策礼包。自治区党委、政府高度重视“三基地一中心”建设，认真贯彻实施国家发展战略，全面推进北部湾经济区大产业、大港口、大交通、大物流、大城建、大旅游、大招商、大文化发展等“八大”重点工作，推动广西北部湾经济区进入开放开发的全新阶段。随着“三基地一中心”建设的推进，中国与东盟之间贸易的不断扩大，现有的中国西南出海大通道将成为一条沟通东南亚的国际商贸大道，这条通道上的重要出海口城市北海，成为中国与东盟之间经贸合作的重要桥梁和基地、成为中国与东南亚国家国际贸易双向交流“枢纽”的趋势日渐明显。建立市场，符合“三基地一中心”建设要求，也是“三基地一中心”建设的重要组成部分。4、涸洲岛发展需求涸洲岛南北方向的长度为6.5千米，东西方向宽6千米，总面积24.74平方千米，岛的最高海拔79米。涸洲岛上居住着2000多户人家，1.6万多人口，其中75%以上是客家人。涸洲岛上面单独设立涸洲镇，隶属于广西壮族自治区北海市海城区。岛上有名的建筑有三婆庙、圣母庙和天主堂等。今年中秋、国庆黄金周，涸洲岛旅游区首次对上岛游客数量进行动态调控。9月30日至10月7日，旅游区共接待上岛游客3.3万人次，实现旅游收入1158万元。其中鳄鱼山景区接待游客2.8万人次，实现旅游收入247.66万元；“农家乐”接待游客2.4万人次，实现旅游收入606.03万元；其他旅游收入304.31万元。期间，岛上物价平稳，旅游市场供应充足，道路交通秩序正常，水电供应保持稳定，各宾馆饭店、“农(渔)家乐”接待可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告情况良好。鳄鱼山、博物馆、主标碑广场、西角码头、五彩滩、天主教堂等景区环境卫生洁净、接待安全有序，外来旅游观光客的到来大力带动了涸洲岛的经济发展。根据《广西北部湾经济区北海旅游产业发展规划(2008--2020年)》中指出到2015年，初步形成以度假产品为主导，以滨海度假、沙滩运动、生态探秘、避寒养生、跨国邮轮、南珠风情、休闲渔业、会议展览、美食购物、文物古迹为特色的旅游产品形象，打造出一批具有世界知名品牌的旅游精品，全市全年接待国内游客1200万人次，实现国内旅游收入65亿元人民币，接待海外游客15万人次，实现创汇4000万美元。远期目标至2020年，使北海成为在东南亚地区具有强大竞争力的以休闲度假为主的国际滨海旅游目的地，成为名符其实的“北部湾休闲之都”。全市5星级以上酒店达到20--30家；全年接待国内游客1600万人次以上，其中度假游客1/3以上，实现国内旅游收入85亿元人民币，接待海外游客30万人次，实现创汇1亿美元，旅游给北海带来新增就业人员不少于10000人。在巨量的旅游人群带来的消费盛宴的推动下，涸洲岛作为北海市最为著名的旅游胜地必将持续不懈的加大自身对供应市场的大力建设，才能够满足日益高涨的旅游热潮消费需求。5、农产品安全保障需求日益提高《农产品质量安全法》的颁布与实施。农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从而保障人民对农产品消费的健康、安全的要求。农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套用工业产品的管理方法来解决农产品质量安全问题。(1)农产品品种繁多。既有直接食用的鲜活农产品，也有用作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生物可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告多样性、鲜活、易腐、难储藏、产品规格不易统一的特点。(2)农产品生产环节多、周期长。从农田到餐桌，要经过农业产地环境、农业投入品使用、种植养殖、收割屠宰、储藏运输、保鲜、包装等多个环节，生产环节多，生长周期最短也在30天以上，不同于工业品生产。(3)影响安全的因素复杂。影响安全的因素涉及到产地、生产过程和采收储运等诸多环节，危害因素多，控制技术复杂，污染评价的手段有限。(4)农产品质量安全监管难度大，需要有别于工业品的特殊监管方式。特别是我国农产品生产经营方式分散，农业建设规模小，千家万户分散经营，一家一户单独面向市场，农产品质量安全监管既要保护消费者的合法权益，也要保护生产者的适当权益，必须适应我国农业的特点。因此，出台《农产品质量安全法》,促进农业生产方式变革，提高农业产业化、组织化水平，管住农产品生产源头，对确保农产品质量安全非常必要而且紧迫。农产品质量安全事故影响恶劣、后果严重。农产品质量安全问题是新阶段新时期农业和农村经济发展中必须解决的一个大问题，国家加大了对农产品质量安全的监管力度。但是，因食用有毒有害物质超标农产品引发的人畜中毒事件，以及出口农产品因动物疫病、农(兽)药残留超标被拒收、扣留、退货、索赔、终止合同、暂停贸易的现象仍时有发生。农产品安全保障需求日益提高，对现有农产品流通手段和方法提出了越来越高的要求，项目建设也是顺应农产品安全质量高要求为了满足市场发展的需要，扩大经营-规模，增加企业效益，提升公司的核心竞争力，北海市市场投资发展集团有限公司抓住这一有利时机，进行适时、量力、科学有效的分析，采用先进的运营模可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告式，加快结构调整和产品升级换代的步伐，决定新上涸洲西角市场。6、涸洲岛范围内现有二道民生市场：一是涸洲市场，由于该市场建造于八十年代。规划定点布局很不合理，街道窄而而人流量大的矛盾十分突出，造成市场周边交通堵塞十分严重，有严重的消防安全隐患。市场设计也不利于经营管理，市场规模小。经营环境，卫生条件差，档次低、辐射面窄，二是盛塘市场，是一个村级市场。按规划要求需要整治、改造，提升为旅游产品贸易市场使用。为改变“晴天尘土飞扬、雨天污物遍地”脏、乱、差的状况，树立涸洲岛良好形象。为了加快推进涸洲岛民生市场建设，以完善海岛建设社会配套，满足涸洲岛旅游区人民群众日益增长的生活发展需求，推动涸洲岛旅游区的开发建设。贯彻市委、市政府及市国资委的战略意图，我集团公司结合涸洲岛旅游区规划方案及涸洲岛民生需求实际，拟在涸洲岛旅游区规划区域内按照现代化市场经营管理理念，以高起点高标准、规范化的要求规划建设涸洲西角市场项目。2.2项目提出的必要性该项目属于国家发改委第9号令《产业结构调整指导目录(2011年本)》中鼓励类第三十三项商贸服务业中第一款：“商贸服务业现代化的农产品、生产资料市场流通设施建设”属于国家鼓励类项本项目不属于国家国土资源部、发改委《限制用地项目目录(2006年本)》中限制用地和禁止用地的项目。北海市是广西壮族自治区所辖地级市之一，北海市地处的广西南端中，北部湾东北海北岸。市区南北西三面环海，有涸洲(24.74平方公里)、斜阳(1.8平方公里)两个海岛，涸洲距市区大约20.2海里。北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云北海市工业园建筑材料装修市场项目贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。总面积3337平方公里，市区面积957平方公里，市辖合浦县、海城区、银海区、铁山港区，人口163万。本项目建成后可为社会提供140个就业岗位，缓解当地的就业压力，为群众创造更多的经济价值。本项目的建立还能在无形之中加强相关产业之间的联系，推动资源的深加工，推动北海市的经济发展。经济的向前发展能稳定社会，使政府各职能部门有效的进行宏观调控，有利于社会主义和谐社会的建立。项目符合国家产业政策、行业发展规划、技术政策、产业结构调整等条件。项目档次较高，市场前景广阔。项目具备良好的建设条件，市场成熟可靠，管理模式先进，具有良好的经济和社会效益。本项目的产品大部分为农产品，会带动一批当地农业经济共同发展，同时能够解决一大批人的就业问题，增加农民收入，对当地经济有很大的拉动作用，能极大地提高当地人民的生活水平，提高旅游城市的知名度。项目无污染、能耗较低，属环保节能型项目。通过此项目的建设，企业经营规模扩大，业务水平提高，企业整体管理素质增强，其企业的竞争能力大为提升，并通过此项目的建设使企业经验丰富，打下企业再发展的坚实基础。在此基础上，该企业快速壮大发展，获得业内及行业主管部门的高度赞誉。为提高公司的综合实力，在日益激烈的市场竞争中处于不败之地，该公司提出北海市市场投资发展集团有限公司涸洲西角市场的建设。通过该项目的建设，将能够提高该公司的生产能力，适应市场的需求，以促进企业自身的发展。该项目建成后，通过融合当地的各种资源，能够为企业的成长、壮大提供良好的发展平台，促进产业发展。该项目的建设还能够增加就业机会，缓解社会就业压力，增加居民的收入，有利于建设和北海市工业园建筑材料装修市场项目谐社会，对提高北海市的经济地位和综合竞争能力、加速推进北海市现代化进程具有重要的作用。所以项目建设是十分必要的。上述已经建立起来的基础条件与优势将能充分保证北海市市场投资发展集团有限公司涸洲西角市场各项工作的顺利进行。可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告第三章市场及模式分析3.1行业市场分析一、全国农副产品市场价格2012年10月份商务部重点监测的全国36个大中城市18种蔬菜批发价格比前一周下降1.1%。其中大白菜、西红柿和圆白菜价格降幅居前，分别下降8.1%、8%和6.1%。后期，天气转凉，露天蔬菜上市量减少，预计短期内蔬菜价格逐步趋稳。市场供应增加，鸡蛋零售价格保持回落态势，市鸡蛋零售价格比前一周下降0.7%,两周累计回落1.4%。其中，北京、天津和深圳鸡蛋价格均回落至10元/公斤以下，比前一周分别下降2.3%、2.1%和1.1%。鸡蛋批发价格比前一周下降1.9%,降幅扩大0.8个百分点。预计后期鸡蛋价格继续回落。食用油零售价格与前一周基本持平。其中，菜籽油价格比前一周上涨0.1%。猪肉价格比前一周上涨0.1%,羊肉、牛肉价格分别上涨0.6%和0.5%。8种水产品平均批发价格比前一周上涨0.6%,其中鲫鱼、大黄花鱼和小带鱼价格分别上涨1.1%、1.1%和1%。肉类批发价格小幅上涨，猪肉价格比前一周上涨0.1%,羊肉、牛肉价格分别上涨0.6%和0.5%。粮油零售价格稳中有涨，其中面粉、菜籽油价格比前一周分别上涨0.2%和0.1%;大米、豆油和花生油价格持平。白条鸡零售价格下降0.3%。鸡蛋零售价格继续回落，比前一周下降0.7%,由以上数据分析全国生活必需品市场价格总体保持平稳。二、北海市农副产品市场价格2012年9月份，北海市对全市近10家商场、超市和农贸市场的50种商品的价格运行情况进行监测。监测结果显示，被监测的可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告50种商品，总体价格与上月对比，有26种商品价格上涨，占52%;23种商品价格下跌，占46%,1种商品价格保持不变，占2%。9月份被监测的17种蔬莱零售价格9种上涨8种下降。环比价格涨幅较大的是土豆(15%)、西红柿(11.11%)和洋葱(10.58%)。本月大部分蔬菜价格波动较小。主要原因是入秋以来我市天气晴朗，气温宜人，比较适合蔬菜生长，蔬菜供应量稳定，价格比较平稳。9月份白条鸡和鸡蛋价格环比略有上涨，五花肉和精瘦肉环比略有下9月份粮食市场价格环比略有下降，其中小包装面粉7.3元/公斤，环比上涨2.53%;小包装大米5.35元/公斤，环比上涨2.88%。食用油市场总体价格环比略有上涨，其中调和油15.19元/升，环比上涨4.1%;大豆油13.6元/升，环比上涨0.29%;菜籽油16.4元/升，环比上涨0.86%;花生油19.88元/升，环比下降0.1%。一、广西农产品市场发展状况随着广西农业生产和农业产业化的发展及国家各项惠农政策的落实，特别是商务部“双百市场工程”的实施，广西农产品市场交易规模不断扩大，辐射能力进一步增强，初步形成了一批如南宁市金桥农产品批发市场、柳州柳邕农副产品批发市场、桂林五里店果蔬批发市场、玉林宏进农副产品批发市场、广西田阳农产品批发中心、广西海吉星农产品物流中心等规模较大、有影响的农产品批发市场。但与全国相比，广西农产品批发市场的发展处于落后状况，突出表现在以下几个方面：1、组织化程度低。商品销售与农产品生产环节脱节，产销无序，不能为农民提供全面、准确的农产品生产和销售信息，不能有效引导和组织农民开展计划性生产和参与市场竞争。2、基础设施薄弱。与现代流通业态对接的配套设施建设滞后，大多数农产品批发市场只有简易的条件，软件、硬件设施建设不配套，不少市场还缺乏遮阳避雨的交易棚厅，特别是一些产地批发市场的设施简陋，交易环境差，水、电、路等公共设施保障能力不足，消防安全设施建设不到位。3、经营管理粗放。多数农产品批发市场还没有建立起现代化的经营管理方式，交易方式落后，市场管理停留在一般的物业管理与收费，以及卫生、保安等管理上，缺乏为商户提供便捷的交易结算、信息查询、冷藏保鲜等配套服务，对市场内商流、物流、人流缺乏及时有效的协调掌控机制与手段，管理制度不够规范和健全。二、北海农副产品市场建设现状北海市现有农产品市场53道。其中，市辖区所在地18道，合浦县35道，专营水产品和专营水果市场各一道。目前还没有建成专业性或综合性农产品批发市场，农产品批发业务基本上都在农产品零售市场中附带经营。在我国，没有农产品批发市场的城市已很少，而沿海开放城市或中等发展水平城市中也仅北海一市没有农产品批发市场。这种状况严重地影响了北海经济社会的发展和北海的城市形象，突出表现在三个方面。1、不能有效组织农民参与市场竞争。农产品批发市场是组织农民参与市场竞争的有效载体。由于没有农产品批发市场，组织功能缺失，农民与市场缺乏有效的联系途径，农产品销售定价权掌握在少数经销商手上，农民在市场交易中处于被动状态，没有谈判的主动权，无法主动参与市场竞争，难以分享流通环节的利润，增产难增收。2、农产品产销价格偏离正常值。农产品批发市场具有价格透明、交易透明的特性，对农产品产销价格具有双向调节作用。由于没有批发市场，农产品交易价格基本上由经销商垄断，缺乏透明度，交易呈无序状态，农产品从“农田到餐桌”的价格成倍增长，尽管农北海市工业园建筑材料装修市场项目民低价贱卖农产品，市民还是要高价买贵菜，巨大的差价落到了流通环节的经销商手中，导致北海农贸市场的农产品价格经常性高于周边地区，北海“菜贵”名声在外。3、农产品销售渠道不畅。农产品批发市场是引导农民生产，提高销售效益的有效途径。由于没有农产品批发市场，不能及时提供全面、准确的产销信息，不能有效地指导农民按照市场需求组织生产、调整结构，不能有效地引导农产品经销商拓展外地市场，不能有效地引导外地农产品经销大军进驻北海，销售渠道不畅，生产盲目性大。在销售高峰期互相压价、自相残杀，滞销或贱卖等现象现时有发生，许多优质农产品也卖不出好价钱。3.2农副产品市场的发展趋势一是一站式综合化趋势，随着我国经济的迅猛发展，消费者对购物环境和食品质量安全的要求越来越高，越来越多的大型商贸市场作为一种全新流通模式日渐成熟，大型商贸市场在生鲜食品流通领域所占的比重日益提高，对传统的流通渠道形成了巨大冲击，大大加速了生鲜食品流通渠道的变化。根据人们传统概念，农贸市场无非与鸡鸭鱼肉、蔬菜瓜果打交道，开市早，休市晚，长期以来，形成了早夜门庭若市，中间时段门可罗雀的规律。随着市场经济机制运作的日益完善，市场经济的活力不断地冲击着农贸市场传统的经营模式，激活了农贸市场经营功能。传统的经营模式，局限于农副产品单一经营，使农贸市场场地资源利用率低下，造成农贸市场“二头热，中间冷”的局面。如何发挥市场经济优势，使农贸市场单一经营功能向多功能转型。市场利用市场开放式通道经营的传统特点，在市场整体布局上大胆设想，打破了传统农贸市场以“菜”兴场的观念，在保持巩固农副产品经营区域的基础上，广泛采纳市民合理建议，以全方位服务于市民为宗旨，从单一的服务于市民餐桌子，拓展到服务于市民日常生活之中。北海市工业园建筑材料装修市场项目目前，先进农贸市场，采取配套完善，跨行招商，以主养副，多种经营，协调发展的经营策略，初步形成了经营服务多功能综合市场，市场内农副产品、热炒现卖、五金杂品、水果卤菜、生面粮油从而也改观了以往农贸市场早晚热闹，中午冷清的传统局面，给市民日常生活带来了方便，提高了服务信誉。二是超市化趋势随着我国经济的迅猛发展，消费者对购物环境和食品质量安全的要求越来越高，越来越多的超市开辟生鲜食品区，作为一种全新流通模式，超市在生鲜食品流通领域所占的比重日益提高，对传统的流通渠道形成了巨大冲击，大大加速了生鲜食品流通渠道的变化。超市替代农贸市场的形式从目前来看，有两种。一种是生鲜食品进超市，即已有的大型综合连锁超市开辟出一定区域来经营生鲜食品，比如世纪联华、时代超市等生鲜食品销售所占的比重越来越高，其统一连锁经营的特点比较明显，连锁经营的规模比较大。另外一种重要形式就是“农改超”,即将传统农贸市场改造成生鲜超市，其店铺数量有限，连锁经营的规模比较小。超市替代农贸市场不仅仅是指上述两种，这里的超市是一个综合的概念，还应该包括仓储式大卖场、便利店、折扣店以及量贩店等一切新型的实行连锁经营的生鲜食品零售渠道。作为一种新的经营业态，超市与农贸市场最本质的区别在于超市是连锁经营，连锁经营的特点是统一进货、统一配送和统一管理。连锁超市以连锁制为轴心，以众多的门店网络为市场依托，以中央采购制开发销售利润，以现代化的配送中心获取物流利润，将市场信息向加工制造业渗透，发展定牌商品，甚至形成供应链，开发生产利润。可以说，连锁经营是将工业生产中的标准化、程序化、规模化向流通领域延伸，在大幅度降低成本的同时也为消费者带来了看得见的实惠。在同一品牌的众多连锁店中，实行明码标价、统一可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告经营和一票式结算服务，此超市品牌的拥有者是食品质量安全责任的承担主体。而农贸市场则是一个经营者一个摊位，各自自由议价和分别承担质量安全责任，处于原始的分散经营状态，原创文秘材料，尽在文秘知音网。信誉上无法同超市比较，容易博得消费者的青睐和满意。无论是先进国家的经验还是我国近年在大中城市的实践都表明，生鲜食品的超市经营已是不可逆转的趋势和潮流。但是，生鲜食品的超市化经营同时需要一些相关条件予以配合才能充分发挥这一新型业态的功能。生鲜食品的超市经营是在大生产大流通的条件下产生并发展的，需要大型的配送中心、先进的冷链物流技术和稳定的生产基地等相关配套设施予以保证。在超市替代农贸市场和“农改超”过程中，除了确保连锁超市和生鲜超市做到真正意义上的连锁经营和规模经营外，还应该注意上述配套条件的建设。在超市替代农贸市场这一渐进转变的过程中，政府及有关部门应引导多元主体的市场竞争，防止市场走入寡头格局，以避免价格垄断和产品安全隐患。应强化政府监管职能，弱化政府对市场的干预，以保证正常的市场秩序。应试图为竞争者创造一个高效的市场环境，如支持建立农产品生产基地和配送中心，建立产业间的沟通协调机制，同时鼓励各市场竞争主体正常的市场竞争，以促进市场三是符合商圈发展趋势。随着经济和消费水平的提高，特别是在消费结构升级的推动下，多元化业态发展成为时下商业地产的主要模式。大型综合市场等业态具有很强的集客能力，是带动商圈人气的重要载体，这就是零售学上所讲的生态零售现象：大中小零售业聚集在一个商圈，相互依存，形成一个良好的零售生态环境，共生共荣。本项目是在中小城市的核心商圈新建农贸市场，既保持了农贸市场的商圈购买力，集客能力较强，又将进一步带动城市核心北海市工业园建筑材料装修市场项目商圈的发展。一、优势北海市位于广西壮族自治区南端，濒临北部湾。全市南北长11公里，东西宽20公里。境内有钦北铁路、209、325国道经过，高速公路可直达南宁、湛江等地，把北海与桂林、重庆、成都、广州等重要城市连接起来，构筑了中国西南地区便捷的公路出海通道。北海是中国古代“海上丝绸之路”始发港，是中国西部地区唯一的沿海开放城市，是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市，。故本项目海空交通都十分方便，为市场工程提供便捷的交通条件。2、资源优势2010年北海市农业概况：全年完成农林牧渔业总产值151.57亿元，同比增长3.75%。其中农业产值36.52亿元，同比增长4.74%;林业1.88亿元，同比增长5.4%;牧业产值25亿元，同比增长3.68%;渔业产值85.64亿元，同比增长3.34%。实现农林牧渔业增加值87.2亿元，同比增长3.7%。全年农作物播种面积18.13万公顷，同比增长1.6%。其中，玉米播种面积9566公顷，增长3.48%;大豆播种面积975公顷，增长5.5%。全年经济作物播种面积63197公顷，同比增长2.97%。其中，油料作物播种面积15306公顷，增长5.3%;甘蔗播种面积32363公顷，增长3.02%;木薯播种面积14198公顷，下降0.73%。其他农作物，全年蔬菜播种面积32727公顷，增长1.43%;果瓜3864公顷，下降全年粮食产量36.4737.73万吨，下降3.3%。油料作物产量3.59万吨，增长8.13%。甘蔗产量233.97万吨，增长5.34%。蔬菜产量可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告63.8万吨，增长4.34%。全年肉类总产量12.32万吨，同比增长3.88%。其中，猪肉总产量7.33万吨，同比增长2.95%;牛肉总产量0.28万吨，增长0.3%;禽肉产量4.59万吨，增长4.08%。禽蛋产量1.6万吨，增长7.38%。蚕茧产量0.12万吨，下降2.7%。水产品产量92.53万吨，增长3.11%。年末机械总动力121.26万千瓦，增长2.5%。全年农业用电量15402万千瓦时，增长5.08%;化肥施用折纯量6.19万吨，增长2.47%;有效灌溉面积4.66万公顷，较去年同期增长0.43万公顷。3、产业政策优势该项目属于国家发改委第9号令《产业结构调整指导目录(2011年本)》中鼓励类第三十三项商贸服务业中第一款：“商贸服务业现代化的农产品、生产资料市场流通设施建设”属于国家鼓励类项北海是全国重要的农产品生产和加工基地，本项目建成后有利于加快农产品流通频率，减少农产品损耗；特别是能够带动特色农产品种植基地，有利于当地优势农业产业结构的调整，带动农业标准化种植，促进农民增收；本项目购进相应的检验检测设备，能够从根本上保证农产品的质量和安全，成为保障消费者食品安全的有效屏障。因此，本项目的建设符合各项国家与地方的发展规划。1、投资回收期长农产品市场是一个投资多、收益较慢的行业。相对于一般生产性行业，先期基础设施建设投入资金较多，资金占用量大，投资回收期相对较长。因而在建设期和运营初期，工程单位应有足够的资金支撑；工程建成后，应尽快达到设计的运营规模，以便回拢资金，实现良性循环。这是本工程建设的关键问题。2、专业化和标准化劣势北海市工业园建筑材料装修市场项目目前，农产品批发市场整体发展水平不高，多数企业只能简单地提供交易场所、运输、仓储和初加工服务。需求预测、流通加工、物流信息服务、库存管理、物流成本控制等农业物流增值服务，尤其是物流方案设计以及全程物流服务等更高层次的服务还没有全面展开。大多项目建设规模较小，缺乏必要的竞争力，网络化的经营组织尚未形成。多数农业商贸企业缺乏必要的服务规范和内部管理规程，社会化、专业化程度低，经营管理粗放，很难提供规范化的标准服务，农产品流通整体效益较差。另外，各种运输方式之间装备标准不统一，物流器具标准不配套，托盘标准化没有推行，包装标准与运输标准不配套，物流包装标准与物流设施标准之间缺乏有效的衔接。全国农产品的质量卫生标准和市场内部的检验检测体系尚未建立，缺少检验手段和食用安全保证。3、观念劣势广西省现代农产品流通体系起步较晚，全社会的物流观念还没有完全树立起来，对农产品物流的认识更是模糊、片面。很多人把现代农产品批发市场仅仅理解为露天场地对手交易和简单的仓储、运输和装卸等，还没有认识到现代农产品批发市场是农产品集散、储运、加工增值及相关服务、信息的供应链系统；也没有认识到现代农产品物流在降低流通成本和交易费用，提高农产品附加值，增强企业竞争力方面的独特作用。1、农业自身发展和农民自身需求带来的机遇我国农业发展已经进入节约要素投入和改善要素配置阶段。耕地、资金和劳动投入带来的边际效益开始下降，此时发展农业物流能够给农业的发展打开新思路，在农产品流通领域创造就业机会、提高流通效率，最终达到促进农业劳动力转移、增强农产品竞争力可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告和增加农民收入的目的。目前农产品批发市场没有依靠物流系统支持，第三方物流的参与程度很低，难以满足市场对产品小批量、多品种的需求，也造成物流成本过高，物流渠道不畅，使得农业在自然风险外又增加了生产要素供应和农产品销售的风险。农民降低农业成本和经营风险的强烈愿望为创建大型农产品集散中心奠定了社2、农产品流通体系发展受到重视带来的机遇大力发展服务业是国家当前和今后一个时间的重要产业政策之一，现代农产品批发市场作为服务业的重要组成部分，是国家重点鼓励支持的产业。“十一五”期间，广西壮族自治区继续扩大对外开放，加大经济结构调整的力度，为农产品批发市场的发展提供了可靠的物质基础、资金来源以及发展需求。尤其!!省是农业大省，这些农产品除了农民自用以外，大部分都将变成商品，将形成巨大的农产品物流。3、高新技术发展带来的机遇知识经济、高新技术是现代农业物流发展的重要支撑，主要体现在：科技的发展能够缩短农产品的生命周期，提高农产品品质，增加物流对象竞争力；现代信息技术在农业物流装备、管理和交易方式上的应用，能够提高现代农业物流效率；科技含量高的基础设施能够提高农业物流运作水平；先进、适用的批发市场管理和物流技术能够实现农产品有效保值、增值的目标。另外物流和供应链管理在工业上的成功运用为批发市场的发展提供了经验。1、农产品的特殊性带来的威胁农业生产受自然条件影响大，生产周期长，生产过程不能分解为工厂化生产，具有明显的不稳定性和不确定性；农产品与工业品不同，含水量高，保鲜期短，极易腐烂变质，在流通过程中存在包北海市工业园建筑材料装修市场项目装难、装卸难、运输难、仓储难等问题。农业及农产品的特殊性对!!省农产品物流发展造成威胁。2、国外以及周边各省物流企业带来的威胁广西省所在地理位置与东南亚各国隔海相望，其农产品流通业发展速度和水平都比较高。太平洋经济组织的成立为中国和环太平洋地区的经济发展打开了一个重要的门户，各个国家和地区都在利用这一有利条件不断发展自己的农产品流通体系。邻近省的地理位置也同样具有发展农产品物流的巨大优势，都在努力发展自己的农产品市场，致力于在日益竞争的前提下获得发展。这些无疑给!!省的物流发展带来巨大压力和威胁。农产品流通业的蓬勃发展，一方面可以提升区域整体的物流水平，从而实现示范带动效应，促进本区域物流业的共同发展。另一方面，也使同业竞争。如何在竞争中脱颖而出是工程健康发展的重要问题，本工程应在提高服务质量和突出信息化建设、突出食品安全、增值服务特色方面多做文章，促进区域农产品流通业高水平发展。3.4创新管理经营模式1.提高管理人员素质上创新，开展管理者培训，提高农贸市场管理人员和经营户素质(举办管理人员培训班)。实现农贸市场管理人员持证上岗。2.在农贸市场业态形式上创新，积极引进优质农副产品和经营 (生产)商(如无公害蔬菜、三全食品等知名公司入驻)。构建双方合作平台，推进农贸产品公司进入农贸市场。实现农贸市场的商品和经营户比例结构更加优化合理，进一步提高商品放心度，提升市场业态。3.在管理手段上创新，推进使用现代设施设备。新建农贸市场安装市场监控器、大屏幕显示屏、多媒体信息查询及后台支持系统可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告电脑，市场管理手段更加先进，提高了市场的管理效率。一是大屏幕显示屏公布市场当日蔬菜等农副产品指导导价，每日蔬菜等重要农副产品农药残留等项目检测情况，较好地解决了蔬菜等时令鲜货，无法明码标价的难题；二是市场监控器加强了市场时实监控，加强了市场运行和现场管理，为防止和解决买卖纠纷，加强安保提供帮助；三是多媒体触摸器为消费者查询经营户诚信状况提供方便。4.农贸市场标识系统统一形象。5.在硬件改造上创新，推进农贸市场商场化发展。(对农贸市场内部布局、摊位、营业房设计等硬件设施的创新改进)。针对农贸市场存在的脏、乱、差现象，按照“划行归市，合理布局；有利经营，方便购买；实用美观，便于清洁；通风良好，光线明亮”的总体要求，制订条标准，按照市场管理商场化的要求，对农贸市场的内部布局、摊位设计等硬件设施全面创新实现摊位设计上的新突破，改变以往农贸市场摊位经营的状况。北海市市场投资发展集团有限公司把营销管理视为一种科学和艺术，下大力气收集信息和市场需求，分析宏观环境的需要和趋势，分析消费者市场和购买行为，分析竞争者，分析营销机会，细分和选择目标市场，通过创造、传递和沟通优质的顾客价值，获得、保持和增加顾客，以自身营销实践来倡导诚信，从而获得较高的信誉和市场份额。建议北海市市场投资发展集团有限公司加强市场秩序管理，从市场的销售方式、价格定位、宣传手段、结算方式及售后服务等方面多方入手，坚持“诚实守信、安全卫生、服务至上”的经营理念，以“优良的质量、合理的价格、周到的服务”去赢得信誉、赢得市场。第四章建设规模和运营方案4.1建设规模根据前面所述，公司根据市场需求和企业发展规划，实施北海市市场投资发展集团有限公司涸洲西角市场项目建设。经过前期的市场调研、工程技术方案及设备选型等基础工作，项目的建设实施已具备一定的条件。本项目在广西北海市涸洲岛西角区规划市场进行，项目占地面积5000平方米(7.5亩),按照满足一站式购物的经营服务理念，建设综合农贸服务市场，总建筑面积约为7100m²,建设方案为四层：一层(1900m²)为菜市场，主要水产品、蔬菜、禽蛋、熟食等生活必需品；二、三层(4000m²)为超市，日常百货和粮油、食品等；四层(1200m²)为经营管理用房。4.2运营方案本项目产品方案确定的基本原则：(1)充分考虑国家产业政策和行业发展规划的符合性；(2)充分考虑项目产品的市场适应和竞争能力；(3)充分考虑项目建设的可靠性、估计各类工程风险，积极采取有效措施，减少风险；(4)充分考虑项目建设的可行性，综合分析项目本身的力量、管理水平、资金筹措等综合能力；(5)充分考虑项目模式的先进性，加大管理创新力度；(6)充分考虑项目所销售产品的可得性，以及数量、卫生、来源的稳定性；(7)充分考虑项目的环境相容性，三废物质做到综合治理，达北海市工业园建筑材料装修市场项目标排放，满足环境和可持续发展的要求；(8)充分考虑项目收益的合理性，实事求是地对项目的功能性、盈利性等全面考虑。根据市场需求，拟定本项目建设完成后盈利模式为摊位租赁加超市经营。摊位租赁以一楼菜市场为主，一楼菜市场建筑面积1900平方米，设置水产品、蔬菜、禽蛋、熟食等生活必需品摊位100个，二、三楼为超市主营日常百货和粮油、食品等。第五章项目选址与建设条件本项目厂址选择在广西北海市涸洲岛西角区，项目选址符合当地总体规划要求，该市场配套基础设施齐全，地势平坦，交通便捷，通讯畅通，布局合理；通风良好，自然采光好。适宜本项目的建设。详见涸洲岛西角市场区域位置图。从地质状况来看，涸洲岛为玄武岩台地，地表微微起伏，覆盖着一层厚厚的紫红色玄武岩风化物。岛之地势南高北低，南部东、西拱手一带最高，海拔均在75米左右，向北逐渐倾斜，到北部之北港村一带海拔降至20米左右，然后逐渐过渡到平坦宽阔的沙质海滩，地貌类型比较简单。本项目场地内地势比较平坦，地基承载力较高，施工图设计以详勘资料为准。北海市水资源总量349.7亿立方米。水库总库容量为21.51亿立方米(有效容量10.77亿立方米)。有大小河流93条，总长558公里，流域总面积2324平方公里，河流年均径流总量91.87亿立方米 (境内部份18.2亿立方米)。淡水资源总量118.8亿立方米，可利用量39.17亿立方米。市区地下水储量20亿立方米。每平方公里产水量90.2万立方米，人均水量3300立方米，为全国人均水量的1.3北海市年平均气温22—23℃,最泠月(1月)平均气温13.4—北海市工业园建筑材料装修市场项目15.2℃,极端最低气温2℃,最热月(7月)平均气温27.9～28.8℃,极端最高气温37.4℃,年积温7863～8306℃;年平均降雨量1670mm,其中高温季节4～9月的总降雨量占全年总值的84%,10月至次年3月为旱季，雨量占全年的16%;相对湿度80～88%;年平均日照时数2009小时，年平均太阳总辐射111千卡/平方厘米；10级以上台风平均每10年6次；水资源总量349.7亿立方米，水库总库容量为21.51亿立方米(有效容量10.77亿立方米),有大小河流93条，总长558公里，流域总面积2324平方公里，河流年均径流总量91.87亿立方米(境内部份18.2亿立方米);淡水资源总量118.8亿立方米，可利用量39.17亿立方米；市区地下水储量20亿立方米，每平方公里产水量90.2万立方米，人均水量3300立方米，为全国人均水量的1.3倍。1、地理位置北海市位于广西南部、北部湾东海岸，位于东经108°5045"~东西跨度93公里。境内有钦北铁路、209、325国道经过，高速公路可直达南宁、湛江等地，把北海与桂林、重庆、成都、广州等重要城市连接起来，构筑了中国西南地区便捷的公路出海通道。市政府所在地为海城区，距离自治区首府南宁市220公里。北海开放历史悠久，文化底蕴深厚，是古代“海上丝绸之路”的重要始发港，是国家历史文化名城。北海区位优势突出，地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部，处于泛北部湾经济合作区域结合部的中心位置，是中国西部地区唯一的沿海开放城市，也是中国西部唯一同时拥有深水海港、全天候机场、铁路和高速公路的城市。交通十分便利，为北海经济快速发展创造了有利条件。北海市工业园建筑材料装修市场项目2、行政区域北海市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，23个乡镇、7个街道办事处、342个村委会、84个社区居委会。全市总人口163万人，其中市辖区人口约60万人。海城区是北海市政治、经济、文化中心。辖区包括大陆区和海岛两大部分，总面积140平方公里。管辖涸洲镇和高德、驿马、东街、中街、西街、海角、地角7个街道办事处，19个村委会、45个社区居委会，总人口27.82万。银海区辖4个镇：福成镇、平阳镇、侨港镇、银滩镇，40个村委会、7个社区居委会，总人口15.09万人。铁山港区辖3个镇：南康镇、营盘镇、兴港镇，38个村委会、4个社区居委会，总人口16.78万人。合浦县辖15个乡镇：廉州镇、党江镇、沙岗镇、西场镇、乌家镇、石湾镇、石康镇、常乐镇、闸口镇、公馆镇、白沙镇、山口镇、沙田镇、曲樟乡、星岛湖乡，245个村委会、28个社区居委会，总人口102.06万。3、社会经济概况2011年，全市完成地区生产总值496.6亿元、增长18.2%,规模以上工业产值550.6亿元、增长71.9%,全社会固定资产投资603.1亿元、增长26.1%,财政收入57.54亿元、增长22.16%。全市完成规模以上工业增加值135.8亿元、增长47.1%,农林牧渔业总产值183.9亿元、增长3.1%,进出口总额17.1亿美元、增长25%,完成港口货物吞吐量1590.44万吨、增长27.18%,接待国内游客1100.79万人次、增长17.3%,实现国内旅游收入86.07亿元、增长28.14%。2009年至2011年，北海经济增长速度分别高出全区2.3、3.4和5.2个百分点，分别高出全国7.1、7.2和9个百分点，增速逐年加快。2012年上半年，全市实现地区生产总值244亿元、增长19.5%,财政收入45.2亿元、增长56.2%,全社会固定资产投资401.8亿元、增长22.4%,规模以上工业总产值370.9亿元、增长60.9%,规模以上工可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告业增加值81.7亿元、增长50.6%。地区生产总值、财政收入、规模以上工业总产值和增加值4项主要经济指标增速在全区14个地级市中均排名第一。经济发展实现新突破。完成地区生产总值496.6亿元、增长18.2%,规模以上工业产值550.6亿元、增长71.9%,全社会固定资产投资603.1亿元、增长26.1%,财政收入57.54亿元、增长22.16%,完成数分别相当于2008年的1.8、2.9、3.0和2.1倍。2009年至2011年，经济增长速度分别高出全区2.3、3.4和5.2个百分点，分别高出全国7.1、7.2和9个百分点，增速逐年加快，综合经济实力不断增强。——石化大项目建成投产。经过18个月的紧张建设，北海炼油异地改造石化(20万吨/年聚丙烯)项目如期建成投产，北海人民祈盼多年并为之不懈努力的石化大项目终于梦想成真。预计项目今年税收达38亿元，拉动广西财政收入增长2个百分点。——电子信息产业爆发式增长。完成产值300亿元、增长60.4%,提前一年实现北海三年跨越发展工程目标，电子信息制造业产值占全区60%以上。冠捷科技、国钰电子、建准电子项目建成投产，朗科国际存储科技产业园、三诺高新科技园开工建设。——诚德新材料项目投产见效。一期工程投产首年完成产值74.7亿元，占全市规模以上工业总产值的13.6%,拉动全市工业增长23.3个百分点。二期工程即将投产，三期工程正加紧推进。——承办世界客属第24届恳亲大会喜获圆满成功。经过长达三年的精心准备，我市成功办成一届规模大、规格高、影响广的世客会，得到了广泛好评，提升了北海的知名度和美誉度，促进了开放合作和经济社会发展。——保障和改善民生工作成效显著。大力建设民生路网工程三期项目，投资3.77亿元改造和修建13条道路，目前已基本完工，方便了市民出行，提升了城市形象；实施千里乡村公路畅通工程，2011年安排的149个项目全部完成。市人民医院、中医院和铁山港区人民医院综合住院大楼投入使用。实现社会消费品零售总额127.29亿元、增长18%,城镇居民人均可支配收入18656元、增长11.1%,农民人均纯收入6248元、增长15%,居民消费价格涨幅控制在5.5%、低于全区0.4个百分点。综上所述，北海市自然条件优越，交通方便快捷，基础设施完善，商业流通活跃，政策务实优惠，各项服务优质高效。1、地理位置涸洲镇，是属北海市海城区管辖，是广西最大的一个海岛镇，位于北海市区南面，航程27海里，辖涸洲、斜阳两岛。总面积26.63平方公里，其中涸洲岛24.74平方公里，斜阳岛1.89平方公里。辖区内有百代寮、盛塘、公山、荔枝山、城仔、后背塘、西角、竹蔗察、斜阳9个村委会及南湾、东湾2个居委会。2004年总人口14800多人，农业人口12900多人，非农业人口1800多人。全镇耕地面积11982亩，其中水田1905亩。农业以种植香蕉、水稻、花生、木薯等作物为主；渔业以浅海捕捞刺钓为主。涸洲岛附近海域是北部湾重要游渔场，盛产海参、珍珠、鲍鱼等名贵产品，有着丰富的海洋资源。近年来，海水养殖发展迅速，扇贝、鲍鱼、石斑鱼等高值海产品养殖面积达8000多亩。旅游业处于起步阶段，旅游基础设施逐步完善。交通、通迅、道路、供水供电等基础设施较为完备。润洲、斜阳两岛地理位置为东经21°02'—21°09'。涸洲岛距北海市27海里，涸洲岛在3亿年前是一片汪洋大海。13万—1万年前经数次火山爆发形成现今轮廓。其地层为第四系所构成、主要为玄武岩、层状凝灰岩，凝灰质碎屑岩、海滩岩，地质构造属华夏褶皱带，雷琼北部湾拗陷北部西缘涸洲岛可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告凸地，与北海市之间存一较深的断块拗陷带。地貌主要为火山口、米；地形呈许多平缓的山丘。斜阳岛地势西高东低，悬崖环岛壁立、岛中央偏西南低洼，外沿无滩涂，只有三处口门可泊船登岛，地势2、经济概况涸洲镇在上级党委、政府的正确领导下，全面落实科学发展观，创新发展模式，以“旅游拉动、项目推动、示范带动”为抓手，全力实施“生态立镇、素质兴镇、和谐建镇、旅游强镇”战略，实现了涸洲镇经济持续健康发展，全面推进社会各项事业上新水平。2005年、2006年均被评为北海市经济发展优秀乡镇。2007年，全镇实现农林牧渔业总产值10072万元，比增7.8%;完成粮食产量1155吨；工业总产值5656万元，比增20%;乡镇企业总产值9222万元，完成计划数100%;财政收入1004万元，比增18.6%;全年固定资产投资39000万元。3、行政区域涸洲岛屿南北长约6公里，东西最宽约5公里，陆地面积为26.88平方公里(含斜阳岛1.89平方公里以及猪仔岛),全镇总人口为1.53万人，80%以上为客家人，下辖9个村委会，2个居委会，53条自然村，耕地面积1.45万亩。北海是全国第一个将管线全部埋入地下的县级市，高新开发区内水、电、汽等公用配套设施齐全，北海地下水资源丰富，且水质较好，电网电力充足，开发区建有足够的变电系统，保证用电供给。北海市经过多年的建设，基础设施逐步完善，形成了机场、港口、铁路和高速公路组成的立体交通网络，综合运输网络的布局和可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告集疏运能力开始产生规模效应，服务辐射周边和北部湾地区的物流通道建设日趋完善。“十二五”期间，北海将加大力度构建现代集疏运体系，完善铁路、公路、港口、机场等基础设施，建设现代化高效集疏运体系，逐步形成通往周边各市、省和东盟国家的快速运输通道。十一五”期间，北海市共建设完成30万吨级泊位1个，10万吨级泊位2个，万吨级以下泊位4个，5万吨级航道2条，10万吨级航道1条，包括涸洲原油项目配套码头、铁山港1-2号泊位、涸洲客货码头、国际客运站一期续建、石步岭港区进港航道、铁山港区一期航道、铁山港区二期航道等7个项目的建设。开工建设广西北部湾港北海石步岭港区三期工程、邮轮码头工程、铁山港3-4号泊位、远洋船舶项目5万吨级泊位、沙田港区码头一期工程、沙田港区万吨级航道等项目。港口最大泊位由“十五”期末的5万吨级发展为30万吨，进港航道由3.5万吨级发展到10万吨级。港口货物吞吐能力达到2618万吨，为“十五”末的2.71倍。全市船舶运力达到35万载重吨，比2005年增长250%,净增25万载重吨；船舶平均载重吨由2005年的1100吨增长到2800吨，最大单船达到2.25万载重吨，呈现大吨位发展趋势，基本形成了船型齐全、满足不同货类需要的运输服务格局。水运运距也不断增大，“十一五”全市水路货运平均运距1117公里，比“十五”增长88.85%。“十二五”期间，将建成铁山港公共码头3#—10#泊位(5-15万吨级泊位)、石步岭港区三期工程、石步岭港区邮轮码头、公共客运码头，实施铁山港航道疏浚三期工程。推进铁山港公共码头11#—20#泊位(5-15万吨级泊位)、石步岭港区四期工程、铁山港航道疏浚四期工程、沙田港区进港航道建设。力争到2015年，把北海港打造成亿吨大港。重点建设综合客运枢纽站场、集装箱中转站及信息服务系统，使运输站场基本适应区域性交通枢纽城市运输体系的可行性研究报告北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告配置要求，形成以国家级枢纽站为龙头，县级枢纽为节点的运输站场体系。积极争取国家支持，尽快将铁山港区、涸洲岛港区纳入北海港口岸扩大开放范围，将沙田港区纳入石头埠港对越边地贸口岸扩大开放范围。完善口岸设施，提升服务水平，优化通关环境，提高通关效率，为北海市大产业、大港口、大交通、大物流、大旅游提供口岸支撑。北海机场于1986年建成投入使用，是列入国家西部开发新建扩建的20个机场之一，是一个飞行区为4E级的全天候中型民用机场，可起降波音777等大型客机。2011年，已开通航线17条，通达18个城市，执飞航空公司8家。形成北至北京、济南、郑州，东联上海、杭州、温州，南接广州、深圳、海口、香