《关于我国养老型房地产开发的探讨》8900字

关于我国养老型房地产开发的探讨摘要：随着我国老年人口数量的不断增加，在经济尚未发达的情况下，我国己经进入了老龄化社会，并且老龄化比例重，再加上“421”家庭结构的形成更增加了老年人的养老困难，老年人养老的问题逐渐引起了社会各界的广泛关注。开发适应我国老龄化需求的养老商业房地产，对保障老年人的住房需求有着重要意义。虽然养老地产的开发已经受到了部分开发商的重视，我国养老地产的开发规模也在逐步扩大，但开发的过程中依然存在或多或少的问题，不利于养老型房地产在我国的顺利发展。对此，本文将采用文献资料法、规范分析法对我国养老型房地产的开发现状进行分析，找出存在的问题，并对问题的原因进行分析，然后结合我国当前的实际，提出几点针对性的解决对策，包括加强政府的引导作用、准确定位养老地产市场、科学合理进行规划设计、多元化融资模式等，希望可以促进我国养老型房地产的健康稳定发展。

关键词：养老型房地产；开发；规划建设目录导论 11相关理论概述 21.1养老型房地产的概念及类型 21.2养老型房地产的特点 22我国养老型房地产开发的现状分析 32.1我国养老型房地产开发的现状 32.2我国养老型房地产开发存在的问题 32.2.1针对性政策缺乏 32.2.2目标客户定位高 32.2.3规划理念落后 42.2.4开发资金有限 42.3问题的原因分析 52.3.1政府对养老地产扶持力度不够 52.3.2市场定位不清晰 52.3.3规划设计缺乏专业性 62.3.4融资渠道过于狭窄 63我国养老型房地产开发的对策 83.1加强政府的引导作用 83.2准确定位养老地产市场 83.3科学合理进行规划设计 93.4多元化融资模式 9结语 11导论我国社会正步入老龄化阶段，养老地产的兴起将成为必然趋势。目前，我国养老地产的开发主要存在缺乏合理的设计、配套设施和服务有限、开发定位不清晰、政策支持力度不够等问题。开发商应该通过优化的住宅设计、探索有效的运营模式、争取政策支持等途径来促进养老地产的开发。严峻的人口老龄化背景下，调动社会力量，充分利用社会资源、社会资本提供为老服务已是大势所趋，养老地产正是社会资本进入养老服务领域的一个新兴的产业。目前，很多开发商已经加大了养老型房地产的重视，纷纷加入到养老型房地产的开发行列中，但在开发的过程中依然存在或多或少的问题，导致开发工作无法有效进行，不利于我国老年人住房需求的满足。鉴于此，本文将对养老型房地产的开发现状进行分析，找出存在的问题，并对问题的原因进行分析，试图找出解决问题的对策，从而确保我国养老地产的有效开发。1相关理论概述1.1养老型房地产的概念及类型养老型房地产是指在人口老龄化日益加重的背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点，并能满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品[1]。养老型房地产按照不同的分类方式，分为不同的类型：按盈利性质划分，养老型地产分为企业盈利型、政府收益型和政府福利型三种养老地产形式；按照土地获取形式划分，养老型房地产分为国有划拨、国有出让和集体土地三种形式；按照营销方式划分，养老型房地产分为出售、持有、出售和持有相结合三种；按照居住方式划分，养老型房地产分为机构型和住宅型两种，具体可以分为老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等几种[2]。1.2养老型房地产的特点养老型地产具有如下几个特点：（1）适用对象的针对性。养老地产适用的人群即为年龄等于或超出60岁的人群，这类人群在生理特点、生理特点上都具有共性，比如身体机能老化，行动不便，视觉能力、听力、体质、对环境的适应能力等出现了下降，心理上则存在不安、危机感、精神空虚等特点[3]。（2）服务功能的多样性。越来越多的老年人需要人文关心和关怀，渴望发挥自己的余热，养老型房地产在建设中，除了在居住、医疗、体育、活动、学习、娱乐等方面设置健全的设施设备外，如配建老年康复医疗中心、便利中心、老年学校等，还应考虑通过组织社区丰富多彩的各项活动，促使老年人的爱好和特长的发挥，实现其更高的价值。（3）选址规划的生态性。养老地产需要建在生态环境较好的地方，以便改善住区内部的微气候，增加住区供氧量，美化住区的景观背景，还需要保障老年人的活动空间，从而使其融入大自然，改善自身的身体和心理状态。（4）产业属性的多重性。养老地产在宣传策划、资金保障、运作管理等方面与普通的地产具有类似的特点，但也有着自身的独特属性，包括服务性、金融性、人文性等多种特点。2我国养老型房地产开发的现状分析2.1我国养老型房地产开发的现状目前，我国已进入老龄化阶段，老龄人口数量急剧增加，老年人口将年均增加800-900万人。预计到2020年，我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17%。人口老龄化趋势的深入，使得养老住宅的需求不断增加。为了满足日益增加的养老需求，我国房地产开发商开始加强对养老地产的重视。政府为了确保养老地产的顺利开发，先后制定了一系列鼓励养老服务产业发展的政策，比如《养老服务五年发展规划》、《老龄事业“十三五”规划》、《政府关于加快发展养老服务业实施意见》等，并提出了完善养老设施规划、用地政策，合理制定有关养老服务设施的规划，明确土地使用的相关政策法规[4]。养老地产开发商在这些政策的鼓励下相继开发了一系列养老地产项目，比如北京的凯健老年公寓、万科幸福汇以及杭州的随园嘉树等。但在规划设计方面没有充分考虑全部老年人的需求，有关老年地产配套服务设施建设也存在滞后情况，无法满足老年人日益多样化的服务需求。此外，养老地产项目属于建设成本高、投资回报周期长的项目，很多开发商没有足够的资金来进行开发，大多依靠银行贷款来满足资金需求，但只有资金不足，养老地产的开发成本动辄上亿元，资金筹集渠道狭窄，导致很多开发商面临资金难题，养老地产项目的开发无法顺利进行。2.2我国养老型房地产开发存在的问题2.2.1针对性政策缺乏目前，我国已经出台了《养老服务五年发展规划》、《老龄事业“十三五”规划》、《关于加快发展养老服务业实施意见》等政策文件，但针对养老地产的土地划拨、土地拍卖等等具体规定尚不明确，尤其是大型房企或者保险企业开发投资的养老地产项目在财政政策上并没有具体的优惠政策[5]。目前出台的关于养老用地的优惠政策基本都是针对非营利性养老机构而言的，缺乏专门针对养老地产用地的政策。此外，我国目前的养老服务人员大多由下岗职工和失业人员组成，总体学历较低、专业素质较差，这就需要政府部门出台具体政策对养老护理人员队伍进行规范和建设。但我国还没有对养老服务人员进行专业培训，培训投入不足，导致养老服务水平得不到有效提升，养老服务人才供给不足，使得老年人对护理员的供求比例为1:9左右，养老护理需求与供给出现了失衡状况。2.2.2目标客户定位高部分养老地产在开发建设时一味追求高端奢华建设，将目标客户定位为中高档收入的中老年群体，从而制定了较高的房价，使得中低等收入、周边村镇的老年人望而生畏。这样的高端定位，不仅耗费大量资金，而且将有实际需要的一部分客户群体拒之门外，违背了养老地产的建设初衷。此外，在开发设计方面，开发商没有很好了解养老地产的消费者的购买力水平、购买力倾向，包括消费者对养老地产的品牌、户型、面积、位置、预期价格、物业管理、环境景观灯的喜好等，没有进行前期调研，建设存在盲目跟风现象，更没有详细划分老年人的身心需求，大部分养老地产都是为那些生活可以自理的老年人提供，导致那些半自理或者缺乏自理能力的老年人的住房需求得不到满足[6]。2.2.3规划理念落后目前，我国养老地产有一部分选址在城市的郊区，这样的地理位置虽然拥有清新的自然环境及较低的地价，但远离市中心，交通不便，在一定程度上会影响居住者出行。部分养老地产虽然坐落于城市中心，但较为嘈杂，污染严重，噪声大，不利于老年人群的修身养性。这些问题的存在，主要是因为养老地产的开发商在开发时没有对住宅进行合理设计，对楼群进行科学布置，而是一味追求经济效益和空间利用率，从而选择选择高而密集的楼型进行建设，给老年人带来活动空间较小、社会生活不便等情况。目前我国建成的养老地产中存在着配套设施落后、提供服务单一的问题。针对老年人需要的健康医疗、安全问题等方面的服务设施设置较少。2.2.4开发资金有限养老地产项目不同于其他的地产项目，其对资金的占用时间较长，资金回笼较慢。这就要求养老地产的开发商有一定的自有资金来进行项目的开发建设。目前我国养老地产的投资主要来自于自有资金融资、预收账款和房地产抵押贷款的形式。但是我国养老地产还处于刚刚起步阶段，其投资风险与投资成本都比较大，这样很多银行或者信贷机构都保持保守态度，也限制了我国养老地产的融资发展。目前，我国一些大型保险企业如保利、泰康等保险企业纷纷进军养老地产市场，上海亲和源养老社区的融资模式中也加入了保险资金的注入。养老地产开发投资与保险资金相联系，可以获取更高的回报。目前，我国大部分养老地产的开发融资还没有保险资金涉足，相比较上海亲和源养老社区的融资模式，我国养老地产的融资方式过于单一。2.3问题的原因分析2.3.1政府对养老地产扶持力度不够目前，我国政府对养老地产的开发还持观望状态，虽然明确养老地产的重要性，但由于诸多因素的阻碍，还没有制定相应的财政扶持、土地优惠、税收优惠等政策，也没有完善养老服务市场体系。一方面，我国目前虽然针对政府出资经办的养老机构与民间资本经营的非营利性养老机构有一定的土地优惠政策，并明确其按照归家规定的法律法规来进行土地划拨，但没有明确规定养老用地的地类、土地用途和年限、供地规模、供地方式、供后管理等，养老地产的政策导向、土地取得、土地开发利用、供后监管以及税收优惠政策上还没有系统的政策出台，且缺乏对养老地产的专门规定，从而导致许多有意愿开发养老地产项目的开发商不敢轻举妄动。再加上养老地产项目的开发需要大量土地资源，但以商业地产的形式来获得建设用地，需要太高的成本，从而增加投资风险。即使资金到位，但政策还没有明确界定养老地产是否为商业用地还是养老机构用地，因此，开发存在难题[7]；另一方面，养老地产在我国还处于新兴产业，部分规范性政府文件虽然提出要完善居家养老服务设施、加强养老机构建设、推进医养结合工作、完善养老设施规划、用地政策等，但这些意见建议多是服务于公办或民营养老机构、居家养老服务组织等，缺乏对养老地产的相关政策举措。对养老服务人员的培训多数集中在对各职业技术学院相关专业学生的培训，专门针对养老社区服务人员的培训则比较少，从而导致养老服务体系不够健全，而老年人又是意外危险发生率较高的弱势群体，因此，服务体系无法满足老年人对服务的需求，不利于养老地产的开发运营。2.3.2市场定位不清晰养老地产目标客户定位较高，主要是市场定位不够清晰所致，这主要如下原因导致的：一是缺乏充分的市场调研。一部分开发商在进行项目开发之前没有做好详细的市场调研，没有细致了解养老市场的宏观环境情况、当地养老地产市场发展概况、消费者的市场需求状况等，也不清楚政府对养老产业制定的财政政策、土地政策、住房政策等相关政策法规，更别说对养老地产的前景进行预测了，开发存在很大的盲目性，从而导致开发失败的案例屡见不鲜[8]。还有部分开发商在不了解我国基础设施建设、城市人口分布、居民消费结构等状况的前提下开发养老地产，不了解消费者对养老地产的购买力水平、倾向及对养老地产品牌、户型、面积、位置、预期价格、物业管理、环境景观灯等的偏好等，从而对后续的地产选址、市场营销等带来一定的负面影响。二是没有对养老地产进行细分。大部分养老地产的开发商只是盲目看到了项目的发展前景，而没有对养老市场进行细分，没有将老年群体按照健康程度分为自理、半自理、丧失自理能力的老年人，也没有按照其支付能力分为高收入人群、中高收入、低收入人群等，从而不了解客户群体的实际情况，也无法满足其根本需求。部分开发商虽然对市场进行了细分，但定位不明确，一味追求高端项目，忽视了有着同样入住需求却不能负担高额资金的老年群体。总之，没有全面考虑老年人的身心需求，导致开发的养老型地产不符合实际。2.3.3规划设计缺乏专业性除了以上问题外，养老地产的规划设计也存在一定的问题，主要体现在选址、住宅设计、配套设施三方面。首先，选址不够合理。养老地产的选址需要符合老年人的身心需求，要有安静、安全、便捷的周边交通环境，不能远离与医院、康复诊所以及大型超市等场所，但部分开发商在开发养老地产时，没有真正提供老年人养老所需的场所，有些养老地产公司甚至将养老地产建在偏远的郊区，使得老年人在出行时只能等待固定的班车，给老年人的出行带来了很多麻烦，不满足养老地产安全、便捷和舒适的需求，尤其不适合不能自理或半自理的老年人。其次，住宅设计不够多元。老年人按照身体健康状况分为自理型老人、半自理型老人、无法自理型老人、老年痴呆型老人等，不同健康状态的老年人对养老住宅有着不同的需求，但开发商在开发养老型地产时，一味追求经济效益和有限空间利用率最大化的目标，盲目选择建设高而密集的楼型，没有对住宅进行科学合理的设计，也没有合理布置楼群，从而压缩了老年人的活动空间，使得老年人活动受到相互干扰[9]。此外，环境景观设计也没有真正注重设计的针对性、多元性、艺术性、动态性和观赏性。再次，配套设施不完善。在实际开发中，一部分老年地产并不注重相关配套设施的建设，也没有考虑老年人的生活便利，更没有为老年人建设足够的公共服务设施，即使建有服务设施，但不满足集中化原则，使得用地和资金被浪费，也不能满足老年人的面积和功能需求，更没有体现主题特色和建筑美感。2.3.4融资渠道过于狭窄目前，由于我国没有针对养老地产制定相关的金融政策，养老地产还属于一个新兴的事物，在融资方面渠道较为狭窄。首先，银行贷款压力较大。目前，很多养老地产的开发商已经取得了开发建设用地的使用权，但缺乏足够的资金，部分开发商在资金的利用方面不够合理。养老地产的开发成本上万元，开发商主要依靠银行贷款这一外源融资渠道，而银行借贷追求安全性、流动性和盈利性，房地产开发贷款期限不得超过3年，养老地产运转周期长、产业投资量大、偿还期较长等，让银行很难接受其大规模借贷，大部分银行在为养老型房地产开发商发放贷款时会持保守态度，这就导致养老地产开发的资金得不到有效满足。其次，信托融资的方式很难展开。养老地产是一项投资大、回报较慢的地产项目，其风险性不言而喻，其项目运营的成败会直接影响到信托产品的收益，再加上我国宏观调控不足，对信托发行的规模有所限制，从而导致养老地产很难依靠信托融资来满足资金需求。第三，股票融资应用较少。股票融资在我国养老地产的开发中形式并不多见，投资者态度也比较谨慎。因为股票投资有很高的风险性，相比于其他的融资方式，股票融资对成本的要求很高，且发行手续复杂，发行费用较高，使得开发商会放弃这一融资渠道的利用。3我国养老型房地产开发的对策3.1加强政府的引导作用养老型房地产的开发离不开政府的引导，政府在其中发挥着至关重要的作用，为了确保养老地产的有效开发，政府可以从如下几方面发挥引导作用：首先，完善养老服务市场体系建设。政府应加快制定一套针对养老地产开发行为的法律法规文件，明确养老地产开发的服务体系建设，包括居家养老服务设施、养老机构建设、推进医养结合工作、养老设施规划等。养老地产的建设时要考虑老年人作为弱势群体的各方面需求，包括健康医疗、交通出行、健身活动等，为了确保老年人服务需求的满足，还需要加强服务人员的素质培训，提高其养老服务水平。其次，加强土地优惠政策的制定。鉴于我国还没有明确养老地产是商业用地还是养老机构用地，缺乏养老地产项目的土地优惠政策，导致养老地产开发商对开发养老地产持观望态度[10]。对此，我国政府应首先将养老地产用地纳入国家建设用地供应计划中，依法回购闲置土地，保障养老地产的用地需求。同时，细化养老服务设施供地政策，规定经养老主管部门认定的符合相关标准的养老地产项目，其服务设施用地可采取划拨土地方式。民间资本开发的养老地产项目，其养老服务设施用地应报经市、县人民政府批准后办理土地出让手续。为了进一步降低养老地产的建设成本，可以摒弃招拍挂和划拨的方式，从而出台政策提供较低价格的土地，激发开发商开发养老地产的积极性。3.2准确定位养老地产市场鉴于养老地产市场定位不够清晰的问题，我国需要加强对养老地产的准确定位。首先，加强前期调研工作。在开发养老地产之前，开发商需要做好详细的市场调研工作，调研的内容包括养老市场的宏观环境、当地养老地产市场发展概况、消费者的市场需求状况、相关政策法律法规体系等，具体包括政府土地供应的方式、财政支持政策、税收政策、住房政策、养老保障政策等，我国基础设施建设、城市人口分布、居民消费结构等状况，从而为后续的地产选址以及产品销售服务。其次，对养老地产进行细分。在市场细分方面，不能仅仅将目标定位于经济条件较好的社会阶层，而要考虑到整个老年群体的需求，并根据各个阶层的要求和经济条件，开发出针对性的养老住宅。在市场细分方面，可以根据老年群体的健康状况、支付能力等标准来进行划分，从而为不同的老年人提供住房服务，总之，在开发时，不仅要想到有能力负担高额入住资金的老年人，更应考虑到有着入住需求但却不能负担高额资金的老年群体。3.3科学合理进行规划设计养老地产居住地的布局选址、住宅群体布置、道路交通、生活服务设施、绿地、公用设施等都有其特殊的要求。因此，在规划设计方面，需要考虑为老年人营造安全、健康、方便、舒适的生活居住环境。首先，合理选址。养老地产要根据老年人的身心需求进行合理选址，选址时不仅要考虑当地的气候条件(日照、风向、降水)等，还应对自然条件和经济层面进行深度分析，更需要考虑交通因素，设计合理的交通道路，包括公交路线、高速公路线等，以便为老年人的出行提供方便。为了进一步满足老年人的交通需求，开发商还需建设相关的配套交通服务设施，但养老地产不应为了交通要求而建在嘈杂的闹市区，还应保障选址的安宁、静谧等要求[11]。其次，科学布局住宅楼群。开发商不应为了追求经济效益而不加选择地选择高楼层，压缩老年人的活动空间，而应尽可能建立大型化的居住区，在城市土地供应有限的前提下，综合平衡好土地利用和住宅楼群布局的关系。对此，可以借鉴美国养老地产的楼群布局原则，建设空间广阔的住宅形态，楼群之间尽量选择低密度布置，增加楼群之间的空间，为老年人日常活动出行提供便利的条件。住宅设计方面，应选择中高楼层，符合房地产开发建设的可持续发展原则，同时也能满足更多老年人的居住需求。此外，还需要安排电梯设计。再次，多样化配套设施。目前，老年人的需求正在逐步多样化，这对养老地产的配套设施建设提出了更高的要求。在配套设施方面，养老地产不应像以往那样单纯依照旧有的社区配套设施建设模式，而应从医疗、护理、文体活动、餐饮服务、出行服务、代理服务、日常起居等各方面进行开发设计，可以增设乒乓球室、台球室、棋牌室、舞蹈室等，还可针对年轻人增设咖啡厅、儿童活动室、幼儿园等，在配套设施的设计上应确保人性化，方便那些视力减退、行动不便的老年人的日常活动。3.4多元化融资模式目前，养老地产的融资模式主要有开发商自主投资、合伙共同投资、银行贷款、信托、债券等融资模式，银行贷款依然是最主要的融资模式，由于养老地产开发建设成本大，资金回笼周期较长，单纯的依靠银行贷款和开发商自主投资并不能完全解决资金融通的问题，因此，需要进一步多元化养老地产的融资渠道。对此，可以引进BOT融资模式。BOT即建设(Build)、经营(Operate)、移交(Transfer)，即建设-经营-转让的融资模式，是指私营企业(包括外国企业)从政府那得到一定期限的特许专营权，从而获许建设和经营特定的公用基础设施，并获得向用户收取费用或出售产品的资质，这样企业就可以赚取利润偿还债务；专营权到期时，该基础设施无偿移交给政府，因此，BOT是完全适用于养老地产业的[12]。为了极可能满足资金融资需求，养老地产企业还可以项目成立初期采取“自有资金+吸收外来投资”的组合融资策略，吸收外来资金，弥补自有资金不足的问题；在项目的