资产评估课件

資產評估

第一節資產評估與現代市場經濟資產評估的產生資產評估的產生資產評估在我國經濟轉型中的地位和作用資產評估的種類和特徵資產評估的產生資產評估的產生資產評估的定義：資產評估是專業機構和人員，按照國家法律法規和資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關程式，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對資產價值進行評定和估算的行為。資產評估活動涉及基本要素基本要素評估依據評估目的評估程式評估價值類型評估方法評估主體

評估原則評估客體資產評估的種類和特徵

完全評估限制評估評估評估複合評估諮詢單項資產評估整體資產評估按評估內容分類按與準則的關係分類按對象及適用原則分類資產評估的種類和特徵資產評估基本特徵諮詢性專業性公正性獨立性資產評估在我國經濟轉型中的地位和作用

可以促進國有企業的改革和國有經濟的戰略性重組。有助於改善企業經營管理和加快現代企業制度的建立。可以促進我國資本市場的發展。有助於維護市場經濟秩序，促進多種經濟成份的共同發展。有利於提高對外開放的品質，增強對外資的吸引力。有利於促進高新技術成果的轉化。第二節資產評估的對象

一、資產資產的定義，是指經濟主體擁有或控制的，能以貨幣計量的，能夠給經濟主體帶來經濟利益的經濟資源。資產的基本特徵：資產必須是經濟主體擁有或者控制的資產必須能以貨幣計量資產具有能夠帶來未來利益的潛在能力資產的分類

按資產存在形態

按是否具有獲利按能夠獨立存在按與生產經營過程關係力TEXTTEXTTEXTTEXT有形資產無形資產單項資產整體資產可確指的資產不可確指的資產經營性資產非經營性資產第二節資產評估的對象

二、產權產權就是資產所有權不同權能的排列與組合資產評估必須關注被評估資產的產權屬性：首先，應關注被評估資產的產權內容。其次，應關注被評估資產的產權限制。再次，應關注被評估資產可能存在的產權瑕疵。最後，應關注資產權屬的說明第三節價值類型和評估目的

一、資產評估的價值類型資產評估中的價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現形式。對資產評估的價值類型主要有以下幾種分類：

一是以資產評估的估價標準形式表述的價值類型二是從資產評估假設的角度來表述資產評估的價值類型三是從資產業務的性質來劃分資產評估的價值類型四是以資產評估時所依據的市場條件，以及被評估資產的使用狀態來劃分資產評估結果的價值類型第三節價值類型和評估目的

二、資產評估的目的資產評估目的分為資產評估一般目的和特定目的。資產評估一般目的包含著特定目的，而資產評估特定目的則是一般目的的具體化。資產評估的一般目的或資產評估的基本目標是由資產評估的性質及其基本功能決定的。資產評估特定目的在資產評估中的地位作用資產評估特定目的對評估結果的性質、價值類型等有重要的影響。資產評估特定目的是界定評估對象的基礎。資產評估特定目的對於資產評估的價值類型選擇具有約束作用。注：在不同時期、地點及市場條件下，同一資產業務對資產評估結果的價值類型的要求也有差別。

第四節資產評估的假設與原則

一、資產評估假設公開市場假設持續使用假設清算假設資產評估假設公開市場假設公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件，以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。

公開市場假設是資產評估中的一個重要假設，其他假設都是以公開市場假設為基本參照。公開市場假設也是資產評估中使用頻率較高的一種假設，凡是能在公開市場上交易、用途較為廣泛或通用性較強的資產，都可以考慮按公開市場假設前提進行評估。持續使用假設持續使用假設首先假定被評估資產正處於使用狀態，包括正在使用中的資產和備用的資產；其次根據有關數據和資訊，推斷這些處於使用狀態的資產還將繼續使用下去。持續使用假設又細分為三種具體情況：一是在用續用；二是轉用續用；三是移地續用。清算假設清算假設是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現條件的假定說明。資產評估的原則資產評估工作原則真實性原則科學性原則公平性原則可行性原則簡易性原則

資產評估的原則資產評估技術經濟原則預期收益原則

供求原則

貢獻原則

替代原則

估價日期原則第五節資產評估與審計的關係資產評估與審計的聯繫1．資產評估中的資產清查階段，就其工作方法而言，有相當部分工作採用了審計的方法，具有“事實判斷”的性質。2．根據我國現行資產評估法規要求，流動資產和負債的評估有相當部分可借鑒審計的方法進行。3．在企業價值評估中，經審計後的企業財務報表及相關數據可以作為企業價值評估的基礎數據。資產評估與審計的區別1．審計是做出事實判斷的專業活動。資產評估是做出價值判斷的專業活動。2．審計人員在執業過程貫徹公證、防護和建設三大專業原則，而資產評估人員在執業過程中遵循供求、替代、貢獻、預期等基本技術經濟原則。3．審計工作是以會計學、稅法及其他經濟法規等知識為專業知識基礎，而資產評估的專業知識基礎，除了由經濟學、法律、會計學等知識組成外，工程技術方面的知識也是其重要的組成部分。4．審計對業務的處理標準，特別是資產的計價原則與會計是同一的。資產評估在資產計價原則和技術標準等方面與審計有著質的區別。例如市場價值與歷史成本等。資產評估方法市場法收益法成本法資產評估方法是在工程技術、統計、會計等學科中的技術方法的基礎上，結合自身特點形成的一整套方法體系，是實現評定估算資產價值的技術手段。按分析原理和技術路線不同，資產評估方法可以歸納為三種基本類型市場法市場法的基本涵義

市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。要有一個活躍的公開市場市場法的基本前提公開市場上要有可比的資產及其交易活動市場法的基本程式及有關指標在評估對象與參照物之間選擇比較因素指標對比、量化差異在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異綜合分析確定評估結果選擇參照物市場法市場法中的具體評估方法市場法實際上是指在一種評估思路下的若干具體評估方法的集合。它們可以被分為兩大類：1直接比較法指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特徵直接與評估對象的同一基本特徵進行比較而判斷評估對象價值的方法。其計算公式為：評估對象價值＝參照物成交價格×（評估對象Ａ特徵÷參照物Ａ特徵）

2類比調整法該方法並不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，該方法通過對比分析調整參照物與評估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎上調整估算評估對象的價值。功能價值法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。其計算公式為：資產評估價值=參照物成交價格×(評估對象生產能力÷參照物生產能力)

當然，功能價值法不僅僅表現為資產的生產能力這一項指標上，它還可以通過對參照物與評估對象的其他功能指標的對比，利用參照物成交價格推算出評估對象價值。市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調整估算出評估對象價值的方法，其計算公式為：資產評估價值=參照物售價＋功能差異值＋時間差異值＋……+交易情況差異值資產評估價值=參照物售價×功能差異修正係數×……×時間差異修正係數例2-1：被評估資產年生產能力為30噸，參照資產的年生產能力為40噸，評估時點參照資產的市場價格為100萬元，由此確定被評估資產價值接近於75萬元。資產評估價值=100×30/40=75（萬元）市場法

1、市場售價類比法2、功能價值法在具體操作過程中，直接比較法和類比調整法具體表現為以下七種技術方法：成新率價格方法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。其計算公式為：資產評估價值＝參照物成交價格×（評估對象成新率÷參照物成新率）其中：資產的成新率＝資產的尚可使用年限÷（資產的已使用年限＋資產的尚可使用年限）此方法一般只運用於評估對象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。當然此方法略加改造也可以作為評估對象與參照物成新程度差異調整率和差異調整值的方法。是以參照物成交價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數調整估算評估對象價值的方法。其計算公式：資產評估價值＝參照物成交價格×物價變動指數此方法一般只運用於評估對象與參照物之間僅有時間因素存在差異的情況。當然，此方法稍做調整即可作為市場售價類比方法中估測時間差異係數或時間差異值的方法。

例2-2：與評估對象完全相同的參照資產6個月前的成交價格為100萬元，半年間該類資產的價格上升了5%，則：資產評估價值=100×（1+5%）=105（萬元）市場法3、價格指數法4、成新率價格法在具體操作過程中，直接比較法和類比調整法具體表現為以下七種技術方法：成本市價方法是以評估對象的現行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象價值的方法。用數學式表達：

資產評估價值＝評估對象現行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現行合理成本）市價折扣方法是以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經驗或有關部門的規定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。用數學式表達：資產評估價值＝參照物成交價格×（1－價格折扣率）

此方法一般只適用於評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。例2-3：評估某擬快速變現資產，在評估時點與其完全相同的正常變現價為100萬元，評估人員經綜合分析，認為快速變現的折扣率應為50%，因此，擬快速變現的該項資產價值接近於50萬元。資產評估價值=100×（1-50%）=50（萬元）市場法5、市價折扣法6、成本市價法在具體操作過程中，直接比較法和類比調整法具體表現為以下七種技術方法：市盈率乘數方法是以參照物的市盈率作為乘數（倍數），以此乘數與評估對象的收益額相乘估算評估對象價值的方法。用數學式表達：資產評估價值＝評估對象收益額×參照物市盈率例2-5：某被估企業的年淨利潤為1000萬元，評估時點資產市場上同類企業平均市盈率為30倍，則：該企業的評估價值=1000×30=30000（萬元）市場法7、市盈率乘數法在具體操作過程中，直接比較法和類比調整法具體表現為以下七種技術方法：收益法收益法的基本涵義

收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。它服從資產評估中將利求本的思路，即採用本金化和折現的方法判斷和估算資產價值。應用收益法必須具備的前提條件：被評估資產的預期收益折現率或本金化率被評估資產取得預期收益的持續時間收益法的三個基本要素：被評估資產的未來預期收益可以預測並可以用貨幣衡量被評估資產預期獲利年限可以預測資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測並可以用貨幣衡量收益法5、分析確定評估結果4、用折現率或本金化率將評估對象未來預期收益折算成現值3、確定折現率或本金化率2、分析測算被評估對象未來預期收益1、搜集並驗證數據收益法的基本程式和基本參數三個主要經濟技術參數是：收益額、折現率、獲利期限

收益法收益法中的主要技術方法及所用字符含義的定義收益法是在預期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來看，收益法中的具體方法可以分為兩類：1針對評估對象未來預期收益有無限期的情況劃分，分為有限期和無限期的評估方法2針對評估對象預期收益額的情況劃分，分為等額收益評估方法、非等額收益法等P——評估值；t——年序號；Pt——未來第t年的評估值；Rt——未來第t年的預期收益；r——折現率或資本化率；rt——第t年的折現率或資本化率；n——收益年期；A——年金。收益法在收益永續，各因素不變的條件下，有以下計算式：

P＝A/r

（2-10）其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)資本化率固定且大於零；(3)收益年期無限。在收益年期有限，資本化率大於零的條件下，有以下計算式：（2-11）其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)資本化率固定且大於零；(3)收益年期有限為n。在收益年期有限，資本化率等於零的條件下，有以下計算式：P＝A×n

（2-12）其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)收益年期有限為n；(3)資本化率為零。

一、純收益不變收益法無限年期收益。其基本公式為：

（2-13）

其成立條件是：(1)純收益在n年(含第n年)以前有變化；(2)純收益在n年(不含第n年)以後保持不變；(3)收益年期無限；(4)r大於零。有限年期收益。其計算公式為：（2-14）其成立條件是：(1)純收益在n年(含第t年)以前有變化；(2)純收益在n年(不含第n年)以後保持不變；(3)收益年期有限為N；(4)r大於零。注意：這裏純收益A的收益年期是(N-n)而不是N。二、純收益在若干年後保持不變收益法在純收益按等差級數遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式：（2－15）

其成立條件是：(1)純收益按等差級數遞增；(2)純收益逐年遞增額為B；(3)收益年期無限；(4)r大於零。在純收益按等差級數遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式：（2－16）其成立條件是：(1)純收益按等差級數遞增；(2)純收益逐年遞增額為B；(3)收益年期有限為n；(4)r大於零。在純收益按等差級數遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式：（2－17）

其成立條件是：(1)純收益按等差級數遞減；(2)純收益逐年遞減額為B；(3)收益年期無限；(4)r大於零。三、純收益按等差級數變化在純收益按等差級數遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式：

（2－18）

其成立條件是：(1)純收益按等差級數遞減；(2)純收益逐年遞減額為B；(3)收益年期有限為n；(4)r大於零。收益法在純收益按等比級數遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式：（2－19）其成立條件是：(1)純收益按等比級數遞增；(2)純收益逐年遞增比率為s；(3)收益年期無限；(4)r大於零；(5)r＞s＞0。在純收益按等比級數遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式：（2－20）其成立條件是：(1)純收益按等比級數遞增；(2)純收益逐年遞增比率為s；(3)收益年期有限；(4)r大於零；(5)r＞s＞0。在純收益按等比級數遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式：（2－21）其成立條件是：(1)純收益按等比級數遞減；(2)純收益逐年遞減比率為s；(3)收益年期無限；(4)r大於零；(5)r＞s＞0。四、純收益按等比級數變化在純收益按等比級數遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式：（2－22）其成立條件是：(1)純收益按等比級數遞減；(2)純收益逐年遞減比率為s；(3)收益年期有限為n；(4)r大於零；(5)0＜s≤1。有限年期收益且已知未來若干年後資產變現價格的條件下，有以下計算式：（2－23）其成立條件是：(1)純收益在第t年(含t年)前保持不變；(2)預知第t年的價格為Pt；(3)r大於零。連續複利同企業的實際經濟活動情況更為接近，對年收益比較大，計算週期比較長的評估中，應採用連續複利計算評估值，否則評估結果會偏高。假設，用普通複利計算時的年折現率為r（名義折現率），連續複利中的實際年折現率，即連續複利率為r0（實際折現率），若一年中複利次數為m，則有

式中e為自然對數的底，e=2.7183收益法連續複利

：連續複利、間斷支付的現值計算連續複利、間斷支付的現值計算，即考慮連續複利計息，現金流量序列為間斷，此時將代入上述普通複利計算模型中。即可得到連續複利、間斷支付情況下的各種模型。如（2-10）式為：P=（2-11）式為：P=

=er－1

=er－1連續複利同企業的實際經濟活動情況更為接近，對年收益比較大，計算週期比較長的評估中，應採用連續複利計算評估值，否則評估結果會偏高。收益法連續複利

：連續複利、連續支付的現值計算連續複利、連續支付的現值計算，即考慮連續複利計息，現金流量序列無間斷的發生，就產生了連續複利計息、連續支付的計算問題。設為連續年金，即在一年連續均勻發生的現金流，它是在利率為零的條件下計算出的總年金。此時可設m是個很大的自然數，每一計息週期利率是。這樣，可令m→∞，推導出普通複利現值模型對應的連續複利、連續支付的計算模型。以（2-11）式為例：P==

=收益法應用舉例例2-6：某收益性資產預計未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以後各年收益均為14萬元，確定的折現率和本金化率為10%。確定該收益性資產在持續經營下和50年收益的評估值。（1）永續經營條件下的評估過程：首先，確定未來5年收益額的現值。現值總額=++++=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777(萬元)計算中的現值係數，可從複利現值表中查得。其次，將第六年以後的收益進行本金化處理，即：14/10%=140（萬元）最後，確定該企業評估值：企業評估價值＝49.2777+140×0.6209＝136.2037（萬元）收益法應用舉例例2-6：某收益性資產預計未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以後各年收益均為14萬元，確定的折現率和本金化率為10%。確定該收益性資產在持續經營下和50年收益的評估值。50年的收益價值評估過程評估價值=+++++×[1-]=49.2777+140×0.6209×（1-0.0137）=49.2777+85.7351=135.01（萬元）成本法成本法的基本涵義

成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然後估測被評估資產業已存在的各種貶損因素，並將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。成本法的基本思路是重建或重置被評估資產。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項資產時，所願意支付的價格不會超過購建該項資產的現行購建成本。如果投資對象並非全新，投資者所願支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除各種貶損因素。上述評估思路可概括為：資產評估價值＝資產的重置成本－資產實體性貶值－資產功能性貶值－資產經濟性貶值成本法成本法的基本前提成本法的運用涉及到四個基本要素資產的實體性貶值資產的功能性貶值資產的經濟性貶值資產的重置成本1被評估資產處於繼續使用狀態或被假定處於繼續使用狀態2具備可利用的歷史資料3形成資產價值的耗費是可計量的成本法資產的重置成本資產的重置成本就是資產的現行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。復原重置成本

是指採用與評估對象相同的材料、建築或製造標準、設計、規格及技術等，以現時價格水準重新購建與評估對象相同的全新資產所發生的費用。

更新重置成本

是指採用新型材料，新的建築或製造標準，新型設計、規格和技術等，以現行價格水準購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。成本法資產的實體性貶值資產的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產由於使用及自然力的作用導致的物理性能的損耗或下降而引起的資產的價值損失。資產的功能性貶值資產的功能性貶值是指由於技術進步引起的資產功能相對落後而造成的資產價值損失。資產的經濟性貶值資產的經濟性貶值是指由於外部條件的變化引起資產閒置、收益下降等而造成的資產價值損失。（2-29）成本法重置核算法價格指數法規模經濟效益指數法重置成本的估算方法各種具體方法圍繞著被評估資產的重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值四大因素採用不同的方式測算形成的。在評估實務中，人們習慣上是以估算重置成本的具體方式區別和劃分成本法中的各種具體方法。成本法重置核算法

重置核算法亦稱細節分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據重新取得資產所需的費用專案，逐項計算然後累加得到資產的重置成本。在實際測算過程中又具體劃分為兩種類型，購買型和自建型。購買型是以購買資產的方式作為資產的重置過程。自建型是把自建資產作為資產重置方式，它根據重新建造資產所需的料、工、費及必要的資金成本和開發者的合理收益等分析和計算出資產的重置成本。

例2-7：重置購建設備一臺，現行市場價格每臺6萬元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據統計分析，計算求得安裝成本中的間接成本與人工成本的比為0.8：1，該機器設備重置成本為：直接成本為60000元+1000元+800元=61800元其中：買價，60000元運雜費，1000元安裝成本，800元其中：原材料，300元人工，500元間接成本（安裝成本），400元重置成本合計，62200元。成本法價格指數法

價格指數法是利用與資產有關的價格變動指數，將被估資產的歷史成本（帳面價值）調整為重置成本的一種方法，其計算公式為：重置成本＝資產的帳面原值×價格變動指數（2－30）

式中，價格變動指數可以是定基價格變動指數或環比價格變動指數。定基價格變動指數是評估時點的價格指數與資產購建時點的價格指數之比，即：（評估時點價格指數÷資產購建時的價格指數）×100％。環比價格變動指數可考慮按下式求得：X=(1+ａ1)×(1+ａ2)×……×(1+ａi)×100％

式中，x為環比價格變動指數；ａi為第i年環比價格指數，i=1,2,3……ｎ。

例2-8：某被估資產購建於2000年，帳面原值為50000元，當時該類資產的價格指數為95％，評估時該類資產的價格指數為160％，則：被估資產重置成本＝50000×(160%/95%)×100%＝84210（元）又如，被估資產帳面價值為200000元，2001年建成，2006年進行評估，經調查已知同類資產環比價格指數分別為2002年為11.7％，2003年為17％，2004年為30.5％，2005年為6.9％，2006年為4.8％，則有：被估資產重置成本＝200000×(1+11.7%)(1+17%)(1+30.5%)(1+6.9%)(1+4.8%)×100％＝200000×191％＝382000（元）成本法價格指數法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。區別價格指數法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產的物價變動水準上；而重置核算法建立在現行價格水準與購建成本費用核算的基礎上。價格指數法與重置核算法成本法規模經濟效益指數法

由於規模經濟效益的作用，資產生產能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。兩項資產的重置成本和生產能力的關係可用下列公式表示：推導可得：（2－31）成本法功能價值法功能價值法也稱生產能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，根據參照資產的重置成本及參照物與被評估資產生產能力的比例，估算被評估資產的重置成本。計算公式為：(2-32)被評估資產重置成本＝

例2-9：某重置全新的一臺機器設備價格6萬元，年產量為5000件。現知被評估資產年產量為4000件，由此可以確定其重置成本：被評估資產重置成本＝4000/5000×60000

＝48000(元)成本法採用統計分析方法確定某類資產重置成本的步驟第一，在核實資產數量的基礎上，把全部資產按照適當標準劃分為若干類別，如房屋建築物按結構劃分為鋼結構、鋼筋混凝土結構等第二，在各類資產中抽樣選擇適量具有代表性的資產，應用功能價值法、價格指數法、重置核算法或規模經濟效益指數方法等方法估算其重置成本第三，依據分類抽樣估算資產的重置成本額與帳面歷史成本，計算出分類資產的調整係數採用統計分析方法確定某類資產重置成本的公式成本法例2-10：評估某企業某類通用設備，經抽樣選擇具有代表性的通用設備5臺，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺具有代表性通用設備歷史成本之和為20萬元，該類通用設備帳面歷史成本之和為500萬元。則：

K=30÷20=1.5

該類通用設備重置成本＝500×1.5

＝750（萬元）其計算公式為：

k=（2－33）公式中：K為資產重置成本與歷史成本的調整係數；為某類抽樣資產的重置成本；為某類抽樣資產的歷史成本。根據調整係數K估算被評估資產的重置成本，計算公式為：被評估資產重置成本＝∑某類資產帳面歷史成本×K（2－34）某類資產帳面歷史成本可從會計記錄中取得。成本法觀測法，也稱成新率法。它是指由具有專業知識和豐富經驗的工程技術人員對被評估資產的實體各主要部位進行技術鑒定，並綜合分析資產的設計、製造、使用、磨損、維護、修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態相比較，考察由於使用磨損和自然損耗對資產的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產的成新率，從而估算實體性貶值。計算公式為：資產實體性貶值＝重置成本×（1－實體性成新率)（2－35）實體性貶值的測算方法使用年限法

使用年限法是利用被評估資產的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率（程度），進而估測資產的實體性貶值。使用年限法數學式表達為：式中，實體性成新率=1-實體性貶值率（2－36）其中：總使用年限＝實際已使用年限＋尚可使用年限實際已使用年限＝名義已使用年限×資產利用率成本法資產利用率

通過資產利用率可以調整實際已使用年限與名義已使用年限的差異，資產利用率計算公式為：（2－37）

當資產利用率＞1時，表示資產超負荷運轉，資產實際已使用年限比名義已使用年限要長；當資產利用率＝1時，表示資產滿負荷運轉，資產實際已使用年限等於名義已使用年限；當資產利用率＜1時，表示開工不足，資產實際已使用年限小於名義已使用年限。

例2-11：某資產1995年2月購進，2005年2月評估時，名義已使用年限是10年。根據該資產技術指標，正常使用情況下，每天應工作8小時，該資產實際每天工作7.5小時。由此可以計算資產利用率：資產利用率＝10×360×7.5/10×360×8×100%

＝93.75%

此可確定其實際已使用年限為9.4年。成本法資產的功能性貶值測算法

功能性貶值是由於技術相對落後造成的貶值。估算功能性貶值時，主要根據資產的效用、生產加工能力、工耗、物耗、能耗水準等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應確定功能性貶值額。

功能性貶值的估算步驟第一，將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較第二，計算二者的差異，確定淨超額運營成本第三，估計被評估資產的剩餘壽命第四，以適當的折現率將被評估資產在剩餘壽命內每年的超額運營成本折現，這些折現值之和就是被評估資產功能性損耗，計算公式為：被評估資產功能性貶值額＝∑（被評估資產年淨超額運營成本×折現係數）（2－38）成本法例2-12：某種機器設備，技術先進的設備比原有的陳舊設備生產效率高，節約工資費用，有關資料及計算結果如表2-3：表2-3某設備的技術資料專案技術先進設備技術陳舊設備月產量單件工資月工資成本月差異額年工資成本超支額減：所得稅（稅率33%）扣除所得稅後年淨超額工資資產剩餘使用年限假定折現率10%，5年年金折現係數功能性貶值額10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元12000-8000=4000元4000×12=48000元15840元32160元5年3.7908121912.128元功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：功能性貶值＝復原重置成本－更新重置成本成本法資產經濟性貶值的估算資產的經濟性貶值主要表現為運營中的資產利用率下降，甚至閒置，並由此引起資產的運營收益減少。資產經濟性貶值率和經濟性貶值額的計算公式：經濟性貶值率=[1-(資產預計可被利用的生產能力/資產原設計生產能力)x]×100％

（2－39）

式中，x為功能價值指數，實踐中多採用經驗數據，數值一般在0.6-0.7之間。經濟性貶值額＝資產年收益損失額×(1－所得稅率)×(P/A，ｒ，ｎ)（2－40）式中，(P/A，ｒ，ｎ)為年金現值係數。

例2-12：某被估生產線設計生產能力為年產25000臺產品，因市場需求結構變化，在未來尚可使用年限內，每年產量估計要減少8000臺，功能價值指數取0.6。根據上述條件，該生產線的經濟性貶值率大約在以下水準上：經濟性貶值率＝

[1-(17000/25000)0.6]×100%×100%

＝[1-0.79]×100%＝21％

又如，數據承上例，假定該生產線尚可使用三年，每年減少8000臺產品，每臺產品利潤為100元，行業的投資回報率為10％，所得稅率為33％。該資產的經濟性貶值額大約為：經濟性貶值額＝(8000×100)×(1-33%)×(P/A,10%,3)

＝536000×2.4869

＝1332987（元）成本法資產經濟性貶值的估算資產的經濟性貶值主要表現為運營中的資產利用率下降，甚至閒置，並由此引起資產的運營收益減少。資產經濟性貶值率和經濟性貶值額的計算公式：經濟性貶值率=[1-(資產預計可被利用的生產能力/資產原設計生產能力)x]×100％（2－39）式中，x為功能價值指數，實踐中多採用經驗數據，數值一般在0.6-0.7之間。經濟性貶值額＝資產年收益損失額×(1－所得稅率)×(P/A，ｒ，ｎ)（2－40）式中，(P/A，ｒ，ｎ)為年金現值係數。

例2-12：某被估生產線設計生產能力為年產25000臺產品，因市場需求結構變化，在未來尚可使用年限內，每年產量估計要減少8000臺，功能價值指數取0.6。根據上述條件，該生產線的經濟性貶值率大約在以下水準上：經濟性貶值率＝

[1-(17000/25000)0.6]×100%

＝[1-0.79]×100%＝21％

又如，數據承上例，假定該生產線尚可使用三年，每年減少8000臺產品，每臺產品利潤為100元，行業的投資回報率為10％，所得稅率為33％。該資產的經濟性貶值額大約為：經濟性貶值額＝(8000×100)×(1-33%)×(P/A,10%,3)

＝536000×2.4869

＝1332978.4（元）評估方法的選擇評估方法體系的內在關係不同評估方法得出結果存在差異的原因

一是某些方法的應用前提不具備；二是分析過程有缺陷；三是結構分析有問題；四是某些支撐評估結果的資訊依據出現失真；五是評估師的職業判斷有誤。成本法市場法收益法結構基礎比較機制預期約束如果前提條件成立，三種方法得到的結果趨同評估方法資產評估方法之間的區別由於評估的特定目的的不同，評估時市場條件上的差別，以及評估時對評估對象使用狀態設定的差異，需要評估的資產價值類型也是有區別的。評估方法由於自身的特點在評估不同類型的資產價值時，就有了效率上和直接程度上的差別，評估人員應具備選擇最直接且最有效率的評估方法完成評估任務的能力評估方法的選擇評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件，被評估對象在評估過程中所處的狀態，以及由此所決定的資產評估價值類型相適應評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態等因素制約評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數據資料及主要經濟技術參數能否搜集的制約資產評估方法的多樣性，為評估人員選擇適當的評估方法，有效地完成評估任務提供了現實可能。在評估方法的選擇過程中應注意以下因素：不論選擇哪種評估方法進行評估，都應保證評估目的，評估時所依據的各種假設和條件與評估所使用的各種參數數據，及其評估結果在性質和邏輯上的一致資產評估中資訊收集與分析的意義Text財政部2001年7月頒佈的《資產評估準則——無形資產》（以下簡稱《無形資產評估準則》）強調“資產評估人員應當獨立獲取評估所依據的資訊”。要求：收集資訊資料的可靠性和適當性，杜絕資料選取上的隨意性資產資訊傳遞的方法、路徑等原因使相關各方獲取資訊的程度不一，獲得時間也不同。資產影響因素有些資產受成本、效益、技術成熟程度、技術壽命週期和資產市場供求等因素的影響，因素相互作用的表現不同，開發的程度不同或某些潛在價值未被發現等與資產的關聯程度資產的賣方或資訊的提供者掌握的資訊資料比資產的買方或資訊的收集者多Text資訊收集與分析是解決資產資訊不對稱的要求

資訊收集與分析是資產評估的基礎要求：盡可能收集到完整、真實的資訊資料，為客觀、公正評估資產價值提供保障，以促進資產交易市場的發展。資產評估中的資訊收集資產評估中需要收集的資訊1有關資產權利的法律檔或其他證明資料2資產的性質、目前和歷史狀況資訊3有關資產的經濟壽命和法定壽命資訊4有關資產的使用範圍和獲利能力的資訊5資產以往的評估及交易情況資訊6資產轉讓的可行性資訊7類似資產的市場價格資訊8賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件9可能影響資產價值的宏觀經濟前景資訊10可能影響資產價值的行業狀況及前景資訊11可能影響資產價值的企業狀況及前景資訊12其他相關資訊資產評估中資訊收集的來源及基本程式實施資訊收集提供資訊資料制定收集計畫資產評估中資訊收集的來源內部提供的資料外部收集的資料（源於公共資訊領域）資產評估中資訊收集的基本程式計畫補充和追蹤鑒定分類分析資產評估中資訊收集的一般方法和步驟業務法是根據業務工作的需要，確定收集計畫、設計數據結構以便收集資訊的方法系統法指資訊的收集不僅僅滿足某項要素確定的需要，而是從整個評估工作的目標出發，來確定資訊的收集內容、收集計畫、數據結構以及收集資訊的方法。資訊收集的步驟確認原始記錄製作資訊收集卡調查研究統計分析

資產評估中資訊的初步處理對收集的資訊資料先進行可靠性鑒定、分類整理等資產資訊資料的鑒定：資訊源的可靠性可通過對如下因素的考察判斷：該管道過去提供的資訊的品質；該管道為你提供資訊的動因；該管道是否擁有該資訊；管道的可信度。1資訊源的可靠性可分為：完全可靠；通常可靠；比較可靠；通常不可靠；不可靠；無法評價可靠性。2資訊本身的準確度可分為：經其他管道證實；很可能是真實的；可能是真實的；真實性值得懷疑；很不可能；無法評價真實性。資產評估中資訊的初步處理資產資訊資料的篩選與調整1按可用性原則劃分：可用性資產資訊資料；有參考價值的資產資訊資料；不可用資訊資料。2按時間原則劃分：臨時性資產資訊資料；需長期保存的資產資訊資料。3按資訊來源劃分：一級資訊二級資訊資產評估中的資訊分析常用的邏輯分析方法比較分析與綜合推理比較就是對照各個事物，以確定其間差異點和共同點的邏輯方法。事物間的差異性和同一性是進行比較的客觀基礎.

在比較時，要注意以下幾點：要注意可比性要確定一個比較的標準要注意比較方式的選擇要注意比較內容的深度分析與綜合分析的基本步驟是：第一、明確分析的目的第二、將事物整體分解為若干個相對獨立的要素第三、分別考察和研究各個事物以及構成事物整體的各個要素的特點第四、探明各個事物以及構成事物整體的各個要素之間的相互關係，並進而研究這些關係的性質、表現形式、在事物發展變化中的地位和作用等綜合的基本步驟是：第一、明確綜合的目的；第二、把握被分析出來的研究對象的各個要素；第三、確定各個要素的有機聯繫形式；第四、從事物整體的角度把握事物的本質和規律，從而獲得新的認識結論。

分析綜合推理推理的三個要素注意：

1、推理的前提必須是準確無誤的

2、推理的過程必須是合乎邏輯思維規律的前提結論推理過程演繹推理是借助於一個共同的概念把兩個直言判斷聯繫起來，從而推出一個新結論的推理，是由一般到個別的推理方法。演繹推理歸納推理

歸納推理是由個別到一般的推理，即由關於特殊對象的知識得出一般性的知識。在資訊分析與預測中，簡單枚舉推理是常見的一種推理形式。它是通過簡單枚舉某類事物的部分對象的某種情況，在枚舉中又沒有遇到與此相矛盾的情況，從而得出這類事物的所有對象具有此種情況的歸納推理。

常用的具體分析方法（一）增長——份額矩陣分析法

它通過描述某一具體業務單位相對於產業中最強的競爭對手的市場份額和該業務單位所在產業扣除了年度通脹之後的增長率來顯示公司的整個業務組合情況。市場——份額矩陣通常如下圖所示：明星——處於高增長產業，佔有較高的市場份額。現金牛——在低增長產業有相對較高的市場份額。所創造的現金遠遠超過其內部有利可圖的投資所需要的現金。問題——處於快速增長的產業，但其相對市場份額較低，並需要現金投入來保持其地位。瘦狗——處於增長緩慢的產業中且市場份額相對較低的業務單位，獲利能力很差。常用的具體分析方法（二）波特的五種競爭要素分析法1．潛在進入者威脅

威脅來源：潛在進入者希望在現有市場中佔有一席之地威脅的嚴重程度取決於：

常用的具體分析方法（二）波特的五種競爭要素分析法2．現有企業間競爭威脅現有企業間競爭加劇的表現：產業進入障礙較低，勢均力敵的競爭對手較多，競爭參與者範圍廣泛。市場趨於成熟，產品需求增長緩慢。競爭者企圖採用降價等手段促銷，並提供幾乎相同的產品或服務，用戶轉換成本很低；企業的某個戰略行動如果成功，其收入相當可觀。產業外部實力強大的公司在接收產業內實力薄弱企業後，發起進攻性行動，結果使剛被接收的企業成為市場的主要競爭者。退出障礙較高。3．替代品生產者威脅：對現有產品的替代常用的具體分析方法（二）波特的五種競爭要素分析法4．買方討價還價能力買方滿足以下條件可能具有較強的討價還價能力：買方的總數較少，而單個買方的購買量較大，占產業內企業銷售額的很大比例賣方產業由大量相對規模較小的企業組成；買方所購買的基本是一種標準化產品，並且同時向多個賣主購買產品在經濟上完全可行;買方有實現後向一體化的能力，而賣方難以實現前向一體化。5．供方討價還價能力賣方滿足以下條件可能具有較強的討價還價能力：供方產業為一些具有比較穩固市場地位的企業所控制，其產品的買主很多,以致於每一單個買主都不可能成為供方的重要客戶供方企業的產品具有一定特色，以致於買方難以轉換購買品或轉換成本太高;或者難以找到供方企業產品相競爭的替代品供方較易實現前向聯合或一體化，而買方難以進行後向聯合或一體化。常用的具體分析方法（三）SWOT分析法

SWOT分析是一種簡單易行的基本分析工具，它將與研究對象密切相關聯的各種主要內部優勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses）、和外部機會因素（Opportunities）、威脅因素（Threats），通過調查分析並依照一定的次序按矩陣的形式排列起來，然後運用系統分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結論。

SWOT分析的程式：

（四）財務比率分析法財務比率分析是指根據收集的各種財務報表，利用財務比率分析，可以瞭解一個公司的償債能力、獲利能力、庫存狀況、資產收益率等。包括:償債能力分析;資產管理能力分析;盈利能力分析常用的具體分析方法（四）財務比率分析法1．償債能力分析（1）流動比率——一個公司支付短期債務的能力流動比率=流動資產÷流動負債（2）速動比率速動比率=速動資產÷流動負債（3）資產負債比率——企業償還債務的能力和債權人權益的保障程度資產負債率=負債總額÷資產總額2．資產管理能力分析（1）存貨周轉率——反映存貨管理水準的高低存貨周轉率＝銷售成本÷平均存貨存貨周轉天數＝360÷存貨周轉率（2）應收賬款周轉率——說明應收賬款的流動的速度應收賬款周轉率＝銷售收入÷平均應收賬款應收賬款周轉天數＝360÷應收賬款周轉率常用的具體分析方法（四）財務比率分析法3．盈利能力分析（1）銷售淨利率——銷售收入的收益水準銷售淨利率＝淨利潤÷銷售收入（2）資產淨利率——與企業資產的多少、組織人員結構、經營管理水準有著密切的關係資產淨利率＝淨利潤÷平均資產總額（3）淨資產收益率——反映公司所有者權益的投資報酬率淨資產收益率＝淨利潤÷平均淨資產其中，平均淨資產＝（年初淨資產＋年末淨資產）÷2數據的統計描述分析一、數據的集中趨勢分析資產評估中，常用平均值描述一組數據的共性（集中趨勢）。常用的平均值的主要有算術平均數、幾何平均數、眾數和中位數等。算術平均數算術平均數是總體各單位變數值之和除以變數值個數所得的結果.它是平均值的基本計算方法。算術平均數的一條重要的數學性質:各個變數值與其算術平均值的離差之和等於零數學運算式為：==0算術平均數有兩種計算方法：簡單算術平均數加權算術平均數。數據的統計描述分析一、數據的集中趨勢分析資產評估中，常用平均值描述一組數據的共性（集中趨勢）。常用的平均值的主要有算術平均數、幾何平均數、眾數和中位數等。加權算術平均數

簡單算術平均數

依據未分組的原始數據，將總體各單位變數值簡單加總之後除以變數值個數所得的結果。計算公式為：

（4-1）式中：表示算術平均數，表示總體各單位變數，表示變數值個數。

將各個變數值乘以其相應的權重，然後加總求和，再除以總權數。計算公式為：

（4-2）式中：表示各個變數的權重數據的統計描述分析資產評估中，常用平均值描述一組數據的共性（集中趨勢）。常用的平均值的主要有算術平均數、幾何平均數、眾數和中位數等。一、數據的集中趨勢分析幾何平均數

幾何平均數是n個變數值連乘積的次方根。在資產評估中常用的是簡單幾何平均數，它適用於總體中每個比率只出現一次的情況。其計算公式為：式中：G表示幾何平均數；

表示變數值。（4-3）

計算幾何平均數也可採用對數方法。將等式兩邊同時取對數得：（4-4）然後將等式右邊的計算結果求反對數，即得幾何平均數的值。例4-1：對某企業進行資產評估中，預計未來3年的通貨膨脹率分別為2％，6％和10％，則其平均的通貨膨脹率計算如下：數據的統計描述分析一、數據的集中趨勢分析

中位數和眾數兩者都是根據平均值在總體中所處的位置來確定的平均數，也稱作位置平均數。資產評估中，常用平均值描述一組數據的共性（集中趨勢）。常用的平均值的主要有算術平均數、幾何平均數、眾數和中位數等。眾數

中位數

將總體各單位的變數值按大小順序排列，排在數列中點位置的變數值為中位數。中位數將數列分為相等的兩部分，一部分變數值小於中位數，另一部分變數值大於中位數。

眾數是總體中出現次數最多的變數值。通常用來確定眾數的方法是根據單項式變數數列確定眾數，只需找出次數最多的變數值，即為眾數。數據的統計描述分析中位數確定未分組的原始數據的中位數，可按以下步驟進行：（1）原始數據按大小順序排列；（2）用公式確定中位數的位次；（3）根據中位數的位次找出對應的變數值。由於中位數是根據數列中點的位置確定的，因此，影響中位數的大小的主要因素是數列總數的多少，而不是變數值的大小。如，設數列

1012172025

其中位數為17，若將最大數擴大10倍，中位數仍為17。這說明中位數不受極端數值的影響。眾數具有以下特點(1)眾數是根據變數值出現次數的多少確定的，因此不受極端數值的影響。(2)在一個次數分佈中有幾個眾數，稱為多重眾數。在測定總體集中趨勢時，若出現多重眾數，說明總體中存在不同性質的事物。為了認識事物的本質特徵，可將其分解為幾個不同分佈加以研究。算術平均數眾數幾何平均數中位數幾種平均數之間關係的比較數據的相關分析1．確定現象之間有無關系。這是相關分析的起點。2．確定相關關係的表現形式。3．測定相關關係的緊密程度。

相關分析主要是分析現象之間是否存在相關關係，以及相關關係的方向、形式和關係的密切程度。相關分析的主要內容有：數據的相關分析相關關係的測定（一）簡單相關係數的計算----皮爾森（Pearson）相關係數設

是

的

n

組觀測值，則相關係數的計算公式為：

（4-9）

在許多情況下，相關係數的計算可以同回歸係數的計算結合起來，於是也可以用下列公式進行計算：

（4-10）數據的相關分析相關關係的測定（一）簡單相關係數的計算----皮爾森（Pearson）相關係數簡單相關係數r測定了變數x和y之間的線性相關程度，其取值範圍是[-1，1]。

若0＜r

≤1，表明與之間存在正相關；若-1≤r＜0，表明與之間存在負相關；若r=1，表明與之間存在完全正相關；若r=-1，表明與之間存在完全負相關；若r=0，說明與之間不存在線性相關關係。

利用相關係數的數值大小來判斷變數之間的相關程度的高低，也有一些經驗的標準。若∣r∣＜0．3,表明與之間不存在線性相關關係；若0．3≤∣r∣＜0．5,表明與之間存在低度的線性相關關係；若0．5≤∣r∣＜0．8,表明與之間存在顯著的（中等的）線性相關關係若∣r∣≥0．8，表明與之間存在高度的線性相關關係。數據的相關分析二、相關係數的顯著性檢驗第一步：建立假設。：（總體內兩個變數之間的線性相關關係不顯著）：（總體內兩個變數之間的線性相關關係顯著）第二步：確定顯著性水準

，一般規定

=0.05

或

=0.01。第三步：建立檢驗的統計量。在小樣本條件下，通常採用t檢驗來檢驗相關係數的顯著性，其檢驗採用的統計量為：第四步：查t分佈表。根據給定的顯著性水準

和自由度，查t分佈表，得到相應的臨界值。

第五步：做出統計決策。若≥，拒絕原假設，表明r不是抽自的總體，說明在總體範圍內，變數x與y之間存在顯著的線性關係；若＜，表明r是抽自A

的總體，說明在總體範圍內，變數x與y之間不存在顯著的線性關係。

數據的回歸分析回歸分析的主要內容有以下幾個方面：

從樣本數據出發，確定出變數之間的數學關係式；對所確定的關係式的可信程度進行各種統計檢驗，並從影響某一特定變數的諸多變量中找出影響顯著的變數；用確定的關係式，根據一個或幾個變數的值來預測或控制另一特定變數的取值，並給出相應的精確度。數據的回歸分析一、一元線性回歸分析若變數和之間存在著線性關係，其數量變化關係可用下列一元線性回歸模型描述：

的數學期望作為的估計（），得到如下一元線性回歸方程：（4-11）（4-12）對於上述回歸模型或回歸方程中的參數和，我們可以根據樣本數據，運用適當的統計方法進行估計，分別得到其估計值和，這樣，我們可以得到如下經驗回歸方程：＝＋（4-13）數據的回歸分析一、一元線性回歸分析實際應用中，我們一般運用普通最小二乘法來估計和，其估計公式為：

＝＝（4-14）（4-15）二、二元線性回歸分析二元線性回歸模型的一般運算式為：（4-16）實際應用中，建立下列回歸方程：（4-17）數據的回歸分析三、非線性回歸分析幾種常見的曲線函數：雙曲線型指數曲線型拋物線型一元非線性回歸分析的概念非線性回歸分析的概念雙曲線型一種雙曲線數學模型：運用的條件：變數y隨x的增加而增加（或減少），且最初增加（或減少）很快，以後逐漸減慢並趨於穩定對於雙曲線進行線性化處理，可以令則有線性化模型：（4-19）運用最小二乘法估計原模型中的參數，首先要按和生成新的數據和，然後按最小二乘法估計方法，估計出參數和的值即可。數據的回歸分析三、非線性回歸分析幾種常見的曲線函數：雙曲線型指數曲線型拋物線型指數曲線型指數曲線型的一般方程為：（4-20）這就是指數曲線的線性化模型運算式。運用最小二乘法估計原模型中的參數，首先要按

生成新的數據，然後按最小二乘法估計方法，估計出線性化模型中的參數和

b，最後，還要查反對數，獲得真值。這樣，原模型中的參數和b就全部估計出來了。拋物線型拋物線型的回歸方程為的一般形式是：（4-21）按最小二乘法，確定、、的估計值、