美国地产触底回升：特征、展望与影响

请阅读最后一页免责声明及信息披露http://w美国地产库存与销售双低。目前，美国房地产现状有三个特征：一是房价同比增速触底回升，二是地产正经历自2010年以来最严重的房屋销售低迷，新旧市场略有分化，三是存量房贷利率远低于新增房贷利率。从购房人群的主要是首次购房者；第二，2020年降息后美国购房居民平均负债能力先改善，2021年后逐步变弱；第三，居民信用评分质量差的占比上升，但现在的信用评分结构或是在向疫前结构靠拢。美国地产或将迎来一轮温和上行。我们认为，当前高利率政策下，整体房屋销售低迷而新房销售维持在疫前水平，美国地产价格同比仍能实现触底反弹，这些或与移民增长带来的增量购房需求、利率锁定导致成屋流转偏弱均有关联。展望今年年内美国地产的走势，我们认为美国地产可能将迎来温和或随着利率锁定效应减缓而改善。其次，降息早期主要的再融资需求不直接释放额外的新增购房需求，大选年中移民或成为拜登拉选票的工具，宽松移民政策也可能出现收紧，移民带来的增量购房支撑或有减弱。美国地产触底回升的影响。在美国地产回暖后，1）对出口链而言，美国房屋销售回升往往伴随着美国国内地产后周期消费品的回暖，由于美国家具进口约三成源自中国，我们认为地产回升或将带动中国地产链相关出口好转。2）对美国通胀而言，当前服务通胀中住房通胀贡献较大，但美国地产回暖对房租通胀的影响略有滞后，上一轮降息期间房价与房屋通胀的表现就是很好的例子。因此我们认为即使今年美国地产温和上行，基于其滞后性，今年住房通胀继续回落的趋势或不会受很大影响。风险因素：地缘政治风险超预期；海外经济放缓超预期。请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www. 4 4 7 20 21 22 4 4 5 5 6 6 7 8 8 9 9 请阅读最后一页免责声明及信息披露http:/%—美国:FHFA房价指数%—美国:FHFA房价指数:季调:同比美国:标准普尔/CS房价指数指数450400350指数450400350300250200500美国美国:房地美房价指数资料来源:ifind，信达证券研发中心252050-5—美国:标准普尔/CS房价指数:当月值:同比美国:房地美房价指数:季调:同比资料来源:ifind，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.住房销售水平远远低于疫情前的销售水平。万套—美国:成屋销售:季调80070060050040030020002019年2023年资料来源:ifind，信达证券研发中心千套—美国:新建住房销售:折年数:季调800600400200020192019年2023年资料来源:ifind，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www%45未偿还抵押贷款利率分布:2022Q3未偿还抵押贷款利率分布:2023Q3309.840%45未偿还抵押贷款利率分布:2022Q3未偿还抵押贷款利率分布:2023Q3309.840况来看，截至2023年Q3，美国近80%在较低水平。段，这充分显示了当前美国居民低存量抵押贷款利率正来自36.836.822.6资料来源:FHFA，信达证券研发中心十亿美元美国:家庭债务:抵押贷款发放额:合计%美国:美国:联邦基金目标利率(右)9007005003006543210资料来源:ifind，信达证券研发中心，右轴为联邦基金目标利率请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.c万亿美元抵押贷款发放额美国:家庭债务余额:抵押贷款987654资料来源:ifind，信达证券研发中心，抵押贷款发放额为右轴0.20.0个特征：中，更多的是首次申请抵押贷款的居民，即贷款记录显示这些居民之前并未申请过抵押贷款。请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.90706050403020%—购房目的占比—再融资目的占比(有抵押贷款)资料来源:FHFA，信达证券研发中心%—First-TimeHomebuyerLoan45RepeatHomebuyerLoans45403530252050资料来源:FHFA，信达证券研发中心用评分比例较差的占比略有上升。但与疫情请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.平均DTI万亿抵押贷款发放额平均DTI万亿抵押贷款发放额(右)1.201.000.800.600.400.200.003836343230资料来源:FHFA，ifind，信达证券研发中心%DTI≤36%36%＜DTI≤43%DTI＞43%907060504030200资料来源:FHFA，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.cin60402006040200%Fair+Poor+VeryPoorGoodExcellent907060504030200资料来源:FHFA，信达证券研发中心2.1过去移民增长带来美国增量购房需求万人净移民增速(右)美国:净移民人数%资料来源:ifind，信达证券研发中心6040200-20-40-60请阅读最后一页免责声明及信息披露http://表1：美国四届政府入境移民政策变化比较政府出台年份政策变化政策工具限制性《加强边境安全法》《国土安全法》《安全围栏法》取消“禁穆令”资料来源:黄日涵等《利益集团、政党与美国的入境移民政策变迁》，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.cin2.2利率锁定效应导致房屋供给不足），%6.56.0%6.56.05.55.04.54.03.53.02.5资料来源:FHFA，信达证券研发中心万套万套5004003002000美国:成屋销售:库存资料来源:ifind，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.cin千套千套6005004003002000美国:新建住房待售资料来源:ifind，信达证券研发中心万套900800700600500400%美国:房屋销售%7美国:央行政策利率:月末值76543210资料来源:ifind，信达证券研发中心，右轴为央行政策利率2.3美国地产或将迎来一轮温和上行请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.cin抵押贷款固定利率上升或下降。我们认为，按全年降息3次的预期来看，抵押贷款固定利率中枢也会随之而调降，而美国居民的购房需求或也会随着抵押贷千套250020005000美国:已开工的新建私人住宅:折年数美国:已完工的新建私人住宅:折年数:季调美国:期末在建私人住宅:季调资料来源:ifind，信达证券研发中心资料来源:CME，信达证券研发中心，数据截至2024年3月26日但从幅度上看，我们认为这次地产回升或呈温和上行趋请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.cin0—美国:MBA抵押贷款购买指数:月—美国:MBA抵押贷款再融资活动指数:月0资料来源:ifind，信达证券研发中心美国:美国:MBA抵押贷款申请活动指数:季调:当周值美国:MBA抵押贷款申请活动指数:季调:52周移动平均8006004002000资料来源:ifind，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.cin%降息期间美国:30年期抵押贷款固定利率:季:平均值美国:联邦基金目标利率86420资料来源:ifind，信达证券研发中心联邦基金目标利率变动区间联邦基金目标利率回落幅度30Y抵押贷款固定利率回落幅度2000-05至2003-062006-06至2008-122019-07至2020-03资料来源:ifind，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.cin低利率高利率美国:低利率高利率美国:房地美房价指数:季调:同比%30加息美国:成屋销售:中位价:同比252050-5-10-15-20资料来源:ifind，信达证券研发中心6040200-20-40-60%%50403020%%504030200-10-20-30-40美国:房屋销售(新建+成屋):季调:折年数同比(右)资料来源:ifind，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.cin%-40-%-40-20美国美国:成屋销售:季调:折年数:同比出口金额(美元计价):家具及其零件:当月同比40200-20-40-60%60资料来源:ifind，信达证券研发中心，家具出口为右轴3.2地产触底回升或不影响住房通胀继续回落会影响住房通胀继续回落。2020年降息后，房价增速回升并未立即带动房滞后性，今年住房通胀继续回落的趋势或不会受很大影响。%美国:CPI:住房租金:季调:同比%9876543210-1-2美国:房地美房价指数:季调:同比（右，滞后16月）252050-5-10-15资料来源:Wind，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.cin%美国:房地美房价指数:季调:同比%252050-5-10美国美国:CPI:房屋:季调:当月同比2020年降息86420-2资料来源:ifind，信达证券研发中心%%实际房价指数涨跌幅:2020Q3至2023Q3302520-5-10-15资料来源:ifind，信达证券研发中心，不包含土耳其请阅读最后一页免责声明及信息披露http://购买目的贷款占比再融资目的贷款占比1)首次购买2)重复购买总占比1)现金再融资2)利率和期限再融资总占比单位%%%%%%2018Q127.629.957.442.62018Q233.135.468.531.52018Q333.834.968.731.32018Q433.932.566.433.62019Q23.638.72019Q231.529.460.922.139.12019Q325.024.849.723.027.350.32019Q421.521.342.825.831.457.22020Q137.623.838.662.42020Q230.521.847.769.52020Q334.820.744.565.22020Q431.623.345.168.42021Q126.623.350.173.42021Q220.639.626.134.360.42021Q320.740.429.430.259.62021Q420.720.841.532.226.458.52022Q122.423.045.435.154.62022Q233.432.465.826.77.534.22022Q338.035.673.621.74.726.42022Q439.823.12023Q141.336.077.35.522.7资料来源:FHFA，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露http://美国:家庭债务余额:抵押贷款美国:家庭债务余额:合计美国:家庭债务账户数:抵押贷款单位万亿美元万亿美元百万个2018Q18.9413.2179.902018Q29.0013.2979.722018Q39.1413.5180.262018Q49.1213.5479.352019Q19.2413.6779.922019Q29.4113.8680.722019Q39.4413.9580.772019Q49.5614.1580.942020Q19.7114.3081.102020Q29.7814.2780.772020Q39.8614.3580.442020Q410.0414.5680.602021Q110.1614.6480.412021Q210.4414.9680.782021Q310.6715.2480.752021Q410.9315.5880.962022Q111.1815.8481.512022Q211.3916.1581.372022Q311.6716.5182.132022Q411.9216.9083.422023Q112.0417.0584.002023Q212.0117.0683.622023Q412.2517.5084.17资料来源:ifind，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露http://ARM占比15YARM占比30YARM占比单位%%%2018Q15.580.42018Q24.783.32018Q34.383.92018Q45.781.82019Q15.282.22019Q23.884.22019Q33.283.82019Q44.081.52020Q13.582.32020Q22.180.12020Q380.92020Q481.92021Q180.82021Q279.52021Q32.080.42021Q42.281.82022Q12.582.62022Q23.386.02022Q33.38.788.12022Q44.98.386.82023Q12.09.488.62023Q25.580.42023Q44.783.3资料来源:FHFA，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露http://请阅读最后一页免责声明及信息披露http://银行、商务部等多项重点研究课题。亦曾供职于国泰君安证券和民生证券，任高级经济学家和首请阅读最后一页免责声明及信息披露http://负责本报告全部或部分内容的每一位分析师在此申明师,以勤勉的职业态度,独立、客观地出具本报信达证券股份有限公司(以下简称“信达证券”)具有中国证监会本报告是针对与信达证券签署服务协议的签约客户的专