2018年4月自考00169房地产法试题及答案含解析

房地产法年月真题

0016920184

1、【单选题】下列受民法调整，发生于平等主体之间的房地产关系是

建设用地使用权转让关系

土地管理关系

A:

房地产开发主体管理关系

B:

房地产税费关系

C:

答D:案：A

解析：《物权法》对建设用地使用权人处分建设用地使用权的权利作了原则性的规定。该

法第143条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或

者抵押，但法律另有规定的除外。P93

2、【单选题】凡未按照法律规定办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他

项权利的设定

无效

不成立

A:

有效

B:

基本成立

C:

答D:案：A

解析：解析：《物权法》第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经

依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第14条规定，

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记

簿时发生效力。

3、【单选题】下列关于相邻关系法律特征的表述中，不正确的是

相邻关系既可以发生在两个以上的不动产相邻的所有人或使用人之间，也可以发生在两个

以上动产相邻的所有人或使用人之间

A:

相邻人可以是自然人，也可以是法人

相邻人可以是不动产所有人，也可以是非所有人

B:

相邻关系的客体是由行使所有权或者使用权所引起的和邻人有关的经济利益或者其他利益

C:

答D:案：A

解析：解析：相邻关系特征：(1)相邻关系发生在两个以上的不动产相邻的所有人或使用

人之间。相邻人可以是自然人，也可以是法人；可以是不动产所有人，也可以是非所有

人，如承包经营人，承租人等。(2)相邻关系的客体一般不是不动产和动产本身，而是由

行使所有权或者使用权所引起的和邻人有关的经济利益或者其他利益，如对噪音进行限

制，对于不动产和动产本身的归属并不发生争议。(3)相邻关系的发生常与不动产的自然

条件有关，即两个以上所有人或者使用人的财产应当是相邻的。

4、【单选题】下列房地产中，不能设定抵押的是

以出让方式取得的国有土地使用权

张某个人所有的房屋

A:

我国某名牌大学的教学楼

B:

某民营企业的国有土地使用权

C:

答D:案：C

解析：解析：我国《物权法》规定：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社

会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押。

5、【单选题】下列关于房屋所有权与房屋范围内的土地使用权转让的表述中，正确的是

只能转让房屋所有权

只能转让土地使用权

A:

两者一并转让

B:

两者分别转让

C:

答D:案：C

解析：一般情况下，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权一并

转让。

6、【单选题】国家土地所有权应由一定的机构代表国家行使，该机构原则上是

全国人民代表大会

全国人民代表大会常务委员会

A:

国务院

B:

国士资源部

C:

答D:案：C

解析：我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。所谓全民

所有,是指国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

7、【单选题】对房屋征收补偿标准有争议，达不成拆迁补偿安置协议的，需由有关机构进行

协调，该协调机构是

县级以上人民政府

上级房屋拆迂管理部门

A:

同级人民法院

B:

同级人民检察院

C:

答D:案：C

解析：对房屋征收补偿标准有争议，达不成拆迁补偿安置协议的，需由有关机构进行协

调，该协调机构是同级人民法院。

8、【单选题】房屋征收部门与被征收人依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定签订

的补偿协议的内容不包括

搬迁费

停产停业损失

A:

租金损失

B:

周转用房

C:

答D:案：C

解析：依《条例》第25条，房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期

限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损

失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项达成一致的，应订立补偿协议。P99

9、【单选题】下列关于土地总体规划的表述中，正确的是

土地利用总体规划划分为国家、省、市、县四级

根据需要可编制跨行政区域的土地利用总体规划

A:

国家、省、市级土地利用总体规划属于宏观控制规划

B:

市、县级士地利用总体规划由有关人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编

C:

制，报国务院批准

D:

答案：B

解析：土地利用总体规划分为国家、省、市、县和乡（镇）五级，根据需要可编制跨行政

区域的土地利用总体规划。P82

10、【单选题】征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的批准机关是

国务院

省级人民政府

A:

县级人民政府

B:

乡级人民政府

C:

D:

答案：A

解析：解析：征收的审批权限集中在国务院和省级人民政府。其中征收基本农田、基本农

田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的，由国务院批准；征收其他土地

的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

11、【单选题】下列不属于房地产开发融资的是

个人住房贷款

股权融资

A:

债权融资

B:

合作开发

C:

答D:案：A

解析：解析：考查：房地产开发融资的种类。房地产开发融资包括股权融资、债权融资和

合作开发。A项属于房地产消费融资。

12、【单选题】下列被拆迁入只能选择由拆迁人给予货币补偿，不能选择房屋产权调换的是

非公益事业房屋的附属物

非公益事业房屋

A:

公益事业房屋

B:

临时建筑房屋

C:

答D:案：A

解析：[解析]拆迁补偿方式有货币补偿、房屋产权调换两种，被拆迁人可自行选择，但有

两种情况要特别注意：被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当

对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁入应当与原

房屋承租人重新订立房屋租赁合同。拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆

迁人给予货币补偿。

13、【单选题】某单位非法转让土地，并获取非法所得5000万元人民币，则其所面临的最

高罚款额可达人民币

1000万元

l500万元

A:

2500万元

B:

5000万元

C:

答D:案：C

14、【单选题】以出让方式取得的土地使用权进行房地产开发的，如果超出出让合同约定的

动工开发日期满2年未动工的，国家可以

处以罚款

要求其在一个月内马上动工

A:

收回土地使用权，并退回土地出让金

B:

无偿收回土地使用权

C:

答D:案：D

解析：[考点]闲置费征收[解析]见《城市房地产管理法》第26条的规定：“以出让方式

取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工

开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年来动工开发的，可以征收相

当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收

回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前

期工作造成动工开发迟延的除外。”

15、【单选题】房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的

房屋出租的

应当将租金上缴国家

应当将租金中所含土地收益上缴国家

A:

租赁关系无效

B:

应当由国家终止租赁关系

C:

答D:案：B

解析：[解析]以营利为目的，房屋所有权人将在以划拨方式取得使用权的国有土地上建

成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

16、【单选题】下列选项中，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨土地使用权的

建设用地是

能源项目用地

交通项目用地

A:

公益事业用地

B:

水利设施用地

C:

答D:案：C

解析：【解析】《城市房地产管理法》第二十三条规定：“土地使用权划拨，是指县级以

上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或

者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”第二十四条规定：“下列建设用地

的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和

军事用地；②城市基础设施和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目

用地；④法律、行政法规规定的其他用地。”

17、【单选题】如果土地使用权没有作为中国合营者投资的一部分，合营企业应当

向中国政府缴纳土地使用费

向中国政府缴纳土地保证金

A:

向中方合营者缴纳土地使用费

B:

向地方政府申请免交土地使用费

C:

答D:案：A

解析：如果场地使用权未作为中国合营者出资的一部分,合营企业应向中国政府缴纳场地

使用费。

18、【单选题】村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，对该土地上属于

个人的青苗及附着物

不予补偿

给予双倍补偿

A:

给予充分补偿

B:

给予适当补偿

C:

答D:案：D

解析：村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，对该土地上属于个人的

青苗及附着物给予适当补偿。

19、【单选题】下列关于物业范围的表述中，不正确的是

已投入使用的单宗房地产实体

正在建设、尚未竣工投入使用的项目

A:

由建筑物及其附属设备组成的可独立存在的单宗房地产

B:

由建筑物及相关场地组成的可独立存在的单宗房地产

C:

答D:案：B

解析：物业特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相

关场地等组成的单宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。这一概念包含以下几层意

思：（1）物业是已经投入使用的和已经可以投入使用的单宗房地产实体以及依托于该实

体上的权益。尚未竣工验收的，即正在建设尚未竣工投入使用的项目属于在建工程，不是

物业。（2）物业是由各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的可以独立存

在或独立享有的单宗房地产。（3）物业不仅指房地产实体，还包括依托于该实体上的权

益，如相邻关系的利益、地役权利益等等。P182

20、【单选题】下列选项中，不属于购置型保障房的是

经济适用住房

廉租住房

A:

棚户区改造住房

B:

限价商品住房

C:

答D:案：B

解析：解析：现行的保障性住房按照供应方式，可以归纳为租赁型保障房和购置型保障

房。租赁型保障房有廉租住房和公共租赁住房；购置型保障房有经济适用住房、限价商品

住房和各类棚户区改造住房。

21、【单选题】召开业主大会会议应当于（）会议召开

30日前通知全体业主

15日前通知全体业主

A:

30日前告知居民委员会

B:

15日前告知居民委员会

C:

答D:案：B

解析：召开业主大会会议应当于15日前通知全体业主会议召开。

22、【单选题】在出售新建住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，

并与其签订物业管理合同的是

房地产开发企业

房屋管理部门

A:

房地产中介机构

B:

房地产承建企业

C:

答D:案：A

解析：“管理办法”第五条规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物

业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同。

23、【单选题】下列不属于不动产相邻权利人正确处理相邻关系应遵循的原则是

经济合理

方便生活

A:

团结互助

B:

有利生产

C:

答D:案：A

解析：我国《物权法》规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互

助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

24、【单选题】下列关于房屋产权人在租赁期限内转让房屋所有权的表述中，正确的是

原租赁关系随之终止

原租赁协议继续履行

A:

承租人可以单方终止租赁关系

B:

原所有权人应当补偿承租人的损失

C:

答D:案：B

解析：房屋租赁合同在房屋转让前签订的,转让房屋不影响租赁合同的履行,承租人按合同

约定继续履行合同。

25、【单选题】关于物业管理区域的划分，应当考虑的因素不包括物业的

共用设施

建筑规模

A:

经济效益

B:

社区建设

C:

答D:案：C

解析：根据《物业管理条例》第九条第二款之规定:“物业管理区域的划分应当考虑物业

的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。

26、【单选题】下列情形中，物业服务企业应当被吊销资质证书的情况是

审批部门工作人员玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定

物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，情节严重

A:

违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定

B:

对不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书

C:

答D:案：B

解析：根据《物业管理条例》，以欺骗手段取得资质证书或有其他严重违法行为的物业服

务企业，除承担相应的法律责任外，还将被吊销资质证书。具体地说：（1）以欺骗手段

取得资质证书的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书（第60条第2款）。（2）物业

服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，情节严重的，由颁发资

质证书的部门吊销资质证书（第62条）。（3）挪用专项维修资金，情节严重的，由颁

发资质证书的部门吊销资质证书（第63条）。P190

27、【单选题】廉租住房建设贷款的期限最长不得超过

2年

5年

A:

10年

B:

20年

C:

答D:案：B

解析：[解析]土地储备贷款贷款期限一般不超过2年；住房开发贷款贷款期限一般不超过

3年；商用房开发贷款项目全部或部分用于出售、转让的，贷款期限最长不超过8年；廉

租住房建设贷款贷款期限最长不超过5年。

28、【单选题】下列关于建筑物共有部分使用的表述中，不正确的是

业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务

业主可以通过放弃权利从而不履行义务

A:

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转

B:

让

C:

业主在没有特别规定或当事人约定的情况下，部分共有人共有部分所需费用由该部分的共

有权人负担，产生的收益由该部分业主分享

D:

答案：B

解析：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为

由不履行义务。

29、【单选题】房地产租赁所得和房地产转让所得的个人所得税税率为

5％

10％

A:

15％

B:

20％

C:

答D:案：D

解析：财产租赁所得是以一个月内取得的租金收入为一次缴纳个人所得税。财产租赁所得

按照定额与比例相结合的方法扣除费用。财产租赁所得的正常税率是20%,但是对于个人租

赁是有税收优惠的。即:根据规定,对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所

得税。

30、【单选题】下列关于土地增值税税率的表述中，不正确的是

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％

A:

B:

增值额超过扣除项目金额l00％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％

C:

答D:案：D

解析：土地增值税实行四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，

税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税

率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率

为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。P240

31、【多选题】房地产业属于第三产业，具有

先导性

基础性

A:

带动性

B:

风险性

C:

单一性

D:

答E:案：ABCD

解析：房地产业属于第三产业的原因:因为第三产业以土地和建筑物为经营对象,从事房地

产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,

是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

32、【多选题】下列需要纳入储备的土地包括

依法收回的国有土地

收购取得的土地

A:

行使优先购买权取得的土地

B:

未办理农用地转用、土地征收未获批准的土地

C:

其他依法取得的土地

D:

答E:案：ABCE

解析：【答案解析】：土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先

购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土

地，一定是国有土地。集体土地不纳入土地储备。

33、【多选题】非住宅建设用地使用权消灭的原因有

使用期限届满未申请续期

因公共利益需要而收回土地使用权

A:

因旧城区改造而调整使用土地

B:

因单位改制而丧失土地使用权

C:

D:

因单位迁移而停止使用原划拨的国有土地

答E:案：ABCE

解析：非住宅建设用地使用权消灭的原因有：（1）使用期限届满未申请续期；（2）因公

共利益需要而收回土地使用权；（3）因旧城区改造而调整使用土地；（4）因单位迁移而

停止使用原划拨的国有土地。

34、【多选题】下列属于房地产印花税征税对象的有

书立房地产买卖凭证

书立房地产赠与凭证

A:

书立房地产产权转移书据

B:

领受或书立经财政部确定征税的其他凭证

C:

领受房地产权利、许可证

D:

答E:案：ACDE

解析：房地产印花税的征税对象是书立和领受应税房地产凭证的行为，主要包括以下几

种：（1）书立房地产买卖、建设工程承包、房地产租赁、房地产保险合同或者具有合同

性质的凭证；（2）书立房地产产权转移书据；（3）书立房地产营业账簿；（4）领受房

地产权利、许可证照；（5）领受或书立经财政部确定征税的其他凭证。P244

35、【多选题】下列属于商品房预售条件的有

预售的标的是正在建造中的商品房

已交付一半土地使用权出让金

A:

已取得土地使用权证书

B:

持有建设工程规划许可证和施工许可证

C:

已经确定施工进度和竣工交付日期，投入开发建设的资本已达到20％以上

D:

答E:案：ACD

解析：解析：考查：商品房预售的条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售

管理办法》的规定，商品房预售应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，

取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供预售的商品

房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣

工交付日期；(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可

证明。

36、【问答题】土地一级开发

答案：是指按照区域总体规划和土地利用规划要求，对一定区域范围内的城市国有土地和

农村集体土地进行统一的拆迁、安置、补偿，（2分）以进行城市基础设施建设和社会公

共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的前期开

发活动。（1分）

37、【问答题】房屋征收

答案：是指国家为了公共利益的需要，（1分）依照法律规定的权限和程序强制取得单

位、个人的房屋及其他不动产的行为。（2分）

38、【问答题】建筑物区分所有权

答案：是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，（2分）对共有

部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。（1分）

39、【问答题】管理规约

答案：是指业主大会依照法定程序（1分）通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共

有财产管理的具体规则。（2分）

40、【问答题】城镇土地使用税

答案：是指对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的使用土地的单位和个人，（2分）

以其实际占用的土地面积为计税依据而征收的一种房地产税。（1分）

41、【问答题】简述房地产法的调整范围。

答案：（1）从地域上说，房地产法主要调整城镇房地产关系。（2）从调整行为看，房地

产法主要调整取得房地产开发用地的建设用地使用权的行为、房地产开发行为、房地产交

易行为以及国家实施房地产管理的行为。（3）从房地产关系主体看，房地产法既调整平

等主体之间的房地产关系，也调整非平等主体间的房地产关系。

42、【问答题】简述建设工程监理各主体之间的法律关系。

答案：（1）建设工程监理主要涉及建设单位、监理单位与被监理单位。（2分）（2）建

设单位与监理单位之间是委托与被委托的关系。（2分）（3）监理单位与被监理单位之间

是监理与被监理的关系。（1分）

43、【问答题】简述房地产抵押权标的的种类。

答案：（1）房屋及其土地上的附着物，房屋作为重要的房地产，其价值高且稳定。（2

分）（2）建设用地使用权，主要指以出让方式取得的建设用地使用权，划拨方式取得的

建设用地使用权的抵押法律另有规定。（2分）（3）土地承包经营权，《物权法》对土地

承包经营权的抵押进行了严格规定。（2分）

44、【问答题】简述房地产税收的作用。

答案：（1）房地产税收是国家组织财政收入的重要来源。（2分）（2）房地产税收是国

家对房地产市场调控的有效工具。（1分）（3）房地产税收可有效地调节收入分配。（1

分）（4）房地产税收可以抑制房地产投机行为。（1分）（5）房地产税收可以促进土地

资源的合理利用。（1分）

45、【问答题】试述建设用地使用权人的权利和义务。

答案：建设用地使用权是指依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利。（1）

建设用地使用权人享有下列权利：占有和使用土地并取得土地上建造的建筑物、构筑物及

其附属设施的所有权；处分建设用地使用权并获取收益的权利。（2）建设用地使用权人

应承担如下义务：按照法律规定以及合同约定支付出让金等费用的义务；合理利用土地的

义务，建设用地使用权人合理利用土地，在使用过程中不得随便改变土地的用途。

46、【问答题】2012年9月，星光地产公司完成海晖小区建设工程以后，选聘三环物业服务

公司为其进行物业管理，并与三环物业服务公司签订了一份自2012年9月至2017年8月的

为期五年的物业管理服务合同。合同中包含小区保安服务的内容，三环物业服务公司在小区

设置了门岗，并安排保安在小区定时巡视。2014年2月，张大华向星光地产公司购买了B座

902房，购买合同约定业主不得任意改变房屋结构，