税法与纳税会计（第二版）课件：土地增值税及账务处理

土地增值税及账务处理

教学目标熟悉土地增值税的含义掌握土地增值税的计算与申报掌握土地增值税的账务处理熟悉土地增值税的缴纳纳税义务人、征税范围、税率

一、纳税义务人转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人二、征税范围(一)转让国有土地使用权(二)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让三、征税范围的界定

(一)土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税(二)土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和

(三)土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税四、若干具体情况的判定

(一)以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的(二)以继承、赠与方式转让房地产的(三)房地产的出租(四)房地产的抵押(五)房地产的交换(六)以房地产进行投资、联营(七)合作建房(八)企业兼并转让房地产，(九)房地产的代建房行为(十)房地产的重新评估五、税率

基数增值额与扣除项目金额的比率税率（％）速算扣除系数（％）I50％（含）以下300250％至l00％（含）4053l00％至200％（含）50154200％以上6035应税收入与扣除项目

一、应税收入的确定货币收入、实物收入和其他收入。二、扣除项目的确定(一)取得土地使用权所支付的金额

1．纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。2．纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用(二)房地产开发成本1．土地征用及拆迁补偿费。2．前期工程费3．建筑安装工程费4．基础设施费5．公共配套设施费6．开发间接费用(三)房地产开发费用凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定(四)与转让房地产有关的税金：与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。需要明确的是，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税(按产权转移书据所载金额的5‰0贴花)允许在此扣除。(五)其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。(六)旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。应纳税额的计算

一、增值额的确定土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的；(2)提供扣除项目金额不实的；(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格。又无正当理由的。二、应纳税额的计算方法土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：①应纳税额＝∑（每级距的增值额×适用税率）②应纳税额=增值额×适用的税率-扣除项目金额×速算扣除系数【例1】某房地产开发公司销售居民住宅，取得转让收入2000万元；按规定缴纳营业税100万元，城市维护建设税7万元，教育费附加3万元；为取得该片住宅的土地使用权支付地价款和有关费用200万元；投入开发成本为750万元；支付银行存款利息费用为10.6万元（不能按转让房地产项目计算分摊），其他房地产开发费用为50万元。该公司所在地人民政府规定房地产开发费用的计算扣除比例为10％。应纳土地增值税税额计算如下：扣除项目金额＝200＋750＋（200＋750）×10％＋100＋7＋3＋（200＋750）×20％＝1345（万元），增值额＝2000－1345＝655（万元），增值率＝655÷1345×100％＝48.7％应交税额＝655×30％＝196.5（万元）税收优惠与征收管理

一、建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

二、国家征用收回的房地产的税收优惠因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

三、个人转让房地产的税收优惠个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。四、土地增值税的征收管理（一）纳税地点土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。（二）纳税申报土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。土地增值税账务处理

一、土地增值税的会计科目设置“应交土地增值税”二、土地增值税会计处理1．主营房地产业务的企业，转让房产是房地产企业的主营业务，土地增值税是在转让房地产的流转税环节纳税，计算土地增值税时，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”等账户。2.兼营房地产业务的企业，转让房地产取得收入和销售成本计入“其他业务收入”、“其他业务支出”账户。计算转让房地产应缴纳的土地增值税时，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。企业实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”等账户。

【例2】某房地产开发公司销售居民住宅，取得转让收入2000万元；按规定缴纳营业税100万元，城市维护建设税7万元，教育费附加3万元；为取得该片住宅的土地使用权支付地价款和有关费用200万元；投入开发成本为750万元；支付银行存款利息费用为10.6万元（不能按转让房地产项目计算分摊），其他房地产开发费用为50万元。该公司所在地人民政府规定房地产开发费用的计算扣除比例为10％。则会计处理如下：取得土地使用权时：借：无形资产——土地使用权

2000000贷：银行存款

2000000转让房地产取得收入时：借：银行存款

20000000贷：主营业务收入

20000000支付银行存款利息时：借：财务费用

106000贷：银行存款

106000结转销售成本时：借：主营业务成本

7500000贷：开发产品

7500000按税法规定计算应缴纳的各项税金及附加费时：借：营业税金及附加

3065000贷：应交税费——应交营业税

1000000——应交城市维护建设税

70000——应交土地增值税

1965000——应交教育费附加

300003.转让自己使用的房地产的行为，转让房地产取得的收入，借记“银行存款”等科目，贷记“固定资产清理”科目。由于转让的房地产是旧的或使用过的，计算土地增值税税额时，对其扣除项目金额，应以政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格计算扣除。同时，纳税人因计税需要而请评估机构进行房地产评估所支出的房地产评估费用，允许在计算增值额时扣除。企业按税法规定计算应纳的土地增值税时借记“固定资产清理”科目，贷记“应交税费－－应交土地增值税”科目。企业实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费－－应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目【例3】某企业以1000万元购进某项土地及附着物。4年后转让，取得转让收入1600万元，按规定支付有关税金88万元。转让时，建筑物已提折旧140万元。计算该企业应纳土地增值税税额，并进行会计处理。（1）计算应交土地增值税。扣除项目金额＝1000＋88＝1088（万元），增值额＝1600－1088＝512（万元），增值率＝512÷1088＝47.06％，应交税费＝512×30％＝153.6（万元）（2）会计处理注销固定资产时：借：固定资产清理

8600000累计折旧

1400000贷：固定资产

10000000收到转让收入时：借：银行存款

16000000贷：固定资产清理

16000000计算应交有关税金时：借：固定资产清理

2416000贷：应交税费——应交营业税等

880000——应交土地增值税

1536000土地增值税实训

一、实训目的:掌握土地增值税的计算,土地增值税的会计处理；熟悉土地增值税的纳税申报程序,掌握土地增值税的纳税申报表填制方法；培养学生的理解能力,计算能力,账务处理能力和纳税申报的实际应用能力.二、实训资料(一)企业概况企业名称：B房地产开发公司企业性质：私有企业企业法定代表:孙二娘企业地址及电话：北京市西城区西直门大街乙20号

62211048开户银行及账号：工商银行西直门支行

001—540021税务登记号:110100000000556(二)模拟业务（相关原始凭证略）该企业2009年发生如下经济业务：1.2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。2.2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。3.第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通—平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。4.到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证