商业地产招商专业资料-中英对照

COMMERCIALLEASING

SEMINARPresenter主讲 IainArnold

1COMMERCIALLEASINGSEMINARPresPURPOSE目的

Thisisageneraloverviewofsomeoftheissuesconcerningcommercialleases.本次讲座主要对商铺租赁及其相关事宜做简要概述。 Itisintendedtobeanintroductiontosomeoftheconceptsandissuesthatmaybeencounteredwhendealingwithcommercialleases.Notallissuesyoumaycomeacrosswillbediscussedandnoissuewillbedealtwithinanydepth.讲座主要介绍与商铺租赁相关的概念和事宜，因此不可能涵盖您在这方面将要碰到的所有问题，所涉及问题不能做深入探讨。 Ifyouintendtoenteraleaseyoushouldseekprofessionaladviceasearlyasyoucan.

如果您想签订出租商铺合同，请尽早征求专业人士的意见。2PURPOSE目的 ThisisageneralOVERVIEW概述Definitions定义Legislationgoverningrelationships约束租赁双方关系的法律规定UnderstandinghowLandlordswork了解出租人的操作惯例Negotiatingcommercialtermsofalease租约条款谈判Thereismoretoaleasethanjustrent租赁不仅仅是简单的出租AssignmentofLease转租Majorshoppingcentres主要的大型购物中心3OVERVIEW概述Definitions定义3DEFINITIONS定义Premises: Theshop,thepropertybeingleased.

店面:

铺面或出租的房产。Lessor: Theowneroftheshop,theLandlord.

出租人:铺面所有人或房东。Lessee: Thepersonwhorentstheshop,theTenant.

承租人: 该商铺的租赁人，也即房客。Term: Thelengthofthelease.

租期:租用的有效期限。Lease: ThecontractbetweentheLessorandLesseeconcerningtheuse

andoccupationofthepremises.

租约:由出租人和承租人就铺面的使用和所有签订的合同。Right

to

Renew:TheLessee’srighttoautomaticallyrenewthelease.

续约权: 租户拥有的自动续约权。4DEFINITIONS定义Premises: TLEGISLATION相关法律规定TheRetail&CommercialLeasesActappliesto:零售及商铺租赁法案适用于:BusinessPremises商铺––

Atwhichgoodsaresoldtothepublicbyretail

即通过零售方式将商品出售给公众的场所or或 Atwhichservicesareprovidedtothepublic

为公众提供服务的场所or或 Towhichthepublicisinvitedtonegotiateforthesupplyofservices公众可就所得到的服务进行谈判的场所

(i.e.shopsandmostoffices)(即商店和大多数办公室)5LEGISLATION相关法律规定TheRetailKEYFEATURESOFTHEACT

本法案主要特点TheActoverridesleases.

本法案约束所有租赁行为。

Youcannotcontractoutsidetheact.

不能在本法案规定之外签订任何租赁合同。6KEYFEATURESOFTHEACT

本法案主要特KEYFEATURESOFTHEACT

本法案主要特点MinimumFive(5)YearTerm

租赁期至少为五（5）年Youareentitledtohavea5yearterm.

您享有租用商铺5年的权力。The5yearscanbebrokenup(i.e.2years+2years+1year=5years).

这5年租期可拆分（即：2年+2年+1年=5年）。TheActwillextendthefirstterm.

本法案可延长第一个租赁期。 Ifyouhavealeasefor2years+1year=3years,theActwillapplytoextendthefirsttermsothattheleasebecomes4years+1year=5years.

如果您的租期为2年+1年=3年，本法案可延长第一个租期，使租期变成4年+1年=5年。NB ThisisnotalwaystothebenefitoftheLessee.注：本规定不总是对承租人有利。7KEYFEATURESOFTHEACT

本法案主要特KEYFEATURESOFTHEACT

本法案的主要特点MinimumFive(5)YearTerm(continued)

租赁期至少为五（5）年（续）Thereareexceptions例外情况如下:Iftheleasetermislessthansix(6)months.租期少于6个月。Ifholdingoverattheendofthelease(i.e.leasehasexpired)andholdingoverdoesnotexceedsix(6)months.

如果在租约到期后仍居留原地，且不超过六（6）个月时间。IfLesseehassignedawaiver.租户放弃续租。Ifasub-lease.分租。IfLesseehasbeeninpossessionoftheshopforatleast5years.

如果承租人拥有该店铺超过5年时间。8KEYFEATURESOFTHEACT

本法案的主要KEYFEATURESOFTHEACT

本法案的主要特点RentReviews

租金审核Onlyonetypeofreviewcanapplyatanyreview.

租金审核只能使用一种方法。Leasecannothaverentreviewedtothehigherofalternativemethods(i.e.CPIorFixedorMarket).

租金不得按照更高的核定方法来定价

(即：根据消费者价格指数，或固定增长率，或市场价)Noratchetclauses–rentcangodown!

无棘轮条款–租金可以下调!9KEYFEATURESOFTHEACT

本法案的主要KEYFEATURESOFTHEACT

本法案的主要特点CostsofLease

租约签订费

Thecostofpreparingtheleaseistobeshared.

签订租约费用应由双方共同承担。 Thisdoesnotincludethecostofanyadviceyoumayobtain.

本费用不包含咨询费。10KEYFEATURESOFTHEACT

本法案的主要KEYFEATURESOFTHEACT

本法案的主要特点DisclosureStatementandDraftLease

详情披露和租约草案

LesseemustbegivenaDisclosureStatementandDraftLeaseatthecommencementofnegotiations.

承租人在谈判开始时必须得到该店铺的详情披露和草拟租约。 ADisclosureStatementisawrittendocumentsummarisingdetailsoftheshopanddetailsoftheleasenegotiation.

详情披露是一份有关出租店铺和租约谈判的详细介绍文件。 ADraftLeaseisacopyoftheleasethattheLessorwishestouse.Itisadetailedrecordoftheagreement.

租约草案是出租人希望使用的租约，是一份双方达成一致的详细记录。11KEYFEATURESOFTHEACT

本法案的主要KEYFEATURESOFTHEACT

本法案的主要特点MarketRentReview

租金市场价的核定Musttakeintoaccountthepermittedusenot“highestandbest”use.

必须考虑店铺允许的使用范围而不是“最大”限度和“最好”的使用范围。Cangodown.

价格可以下调。ExcludesthevalueofthegoodwillandLessee’sfixturesandfittingsfrommarketreviewconsideration.

在考虑市场价时，要刨除商誉价值和承租人对房屋进行的固定设施添置和装修。12KEYFEATURESOFTHEACT

本法案的主要KEYFEATURESOFTHEACT

本法案的主要特点PreferentialRighttoReviewinaShoppingCentre

购物中心里商铺的优先租借权 TheLessormustgivepreferencetotheexistingLesseeoverotherpossibleLesseesofthepremises.

出租人出租该商铺时，必须优先考虑现有承租人。13KEYFEATURESOFTHEACT

本法案的主要KEYFEATURESOFTHEACT

本法案的主要特点AssignmentofLease

转租 TheoutgoingLessee’sliabilityunderanassignmentofleaseislimitedtotwo(2)years.

退租的租户即使将房屋转借给他人，对该房屋仍保有两（2）年的责任。 Ifyousellyourbusinessandyouhavealeasethenyoucanstillbeheldtoberesponsiblefortheperformanceoftheleaseforthenexttwo(2)years.

如果您卖掉签有租约的生意，您对该商铺的租赁仍负有两（2）年的责任。14KEYFEATURESOFTHEACT

本法案的主要HOWLANDLORDSWORK

房东是如何操作的？TypesofLandlords房东类型RentReliant.房租依赖型ValueReliant.价值依赖型RentReliant房租依赖型Retirees,cashflowseeking.退休者，追求现金流。Needcontinuousflowofrent.希望拥有稳定持续的房租收入。Notinterestedinrentfree,notasinterestedinspendingmoneyonworks.

对免租金不感兴趣，对投资装修商铺不感兴趣。Rentalgrowthnotasimportant,termnotasimportant.

不太看重租金的增长和租期长短。Willfeelvacancy.在意房屋的空置。Targetnegotiationstolowestrentpossible.

与此类房东谈判，要力争将租金降到最低限度。Negotiationscanbequitestraightforward.

与此类房东谈判，可以直接谈价钱。15HOWLANDLORDSWORK

房东是如何操作的？TyHOWLANDLORDSWORK

房东是如何操作的？ValueReliant价值依赖型Thevalueofaninvestmentproperty–simplisticcalculation.投资房产的价值，算来就这么简单：Rentalincome租金收入 = $50,000Capitalisationrate资产比 = 10%Value价值=$50,000/.10 = $500,000Borrowingcapacity贷款额度@70% = $350,000Thereforea$2,000dropinrentdevaluesbuildingby$20,000.因此，租金下降2，000元相当于房产跌价20，000元。Andwillweakentheownersborrowingcapacityby$14,000.这样将使该房主少获得14，000元。Eg.例如：RentalIncome 租金收入 = $48,000Capitalisationrate资产比 = 10%Value 价值 = $480,000BorrowingCapacity贷款额度@70% = $336,000TheLandlordmayprefertokeeptherentat$50,000andgiveyou$10,000tohelpsetuptheshop.因此，房东宁可让10，000元给您，帮助您开店，使房租维持在50，000元16HOWLANDLORDSWORK

房东是如何操作的？VaCOMMERCIALTERMS–AREASOFNEGOTIATION

商业条款—谈判要点Rent租金Knowthemarket.了解市场。Whatareotherpeoplepaying.别人付多少钱。Talktoothertenants.和其他租户交流。Employavaluer/specialist.雇用资产评估师或专家。Rentisnotaproductofabilitytopay.租金与租户的支付能力无关。17COMMERCIALTERMS–AREASOFNECOMMERCIALTERMS–AREASOFNEGOTIATION

商业条款—谈判要点Term租赁期Minimumtermfive(5)years.租期至少为五（5）年。Recognisethetradeoffsonlengthofterm.了解租期对租金的影响。EffectonYieldoflonger-termleaseandsubsequentvalueofproperty.长期租赁的收益和由此产生的房产价值的变化。1yearlease1年期租约 Rent$50,000@yieldof15%租金$50,000@投资收益率15% Value资产价值=$416,6663yearlease3年期租约 Rent$50,000@yieldof11%租金$50,000@投资收益率11% Value资产价值=$454,5455yearlease5年期租约 Rent$50,000@yieldof9%租金$50,000@投资收益率9% Value资产价值=$555,555Differenceintermfrom1to5yearsmayresultinincreaseinvalueofbuildingby$138,889!!!!!租期由1年变为5年可为出租人带来138,889元的资产升值！！！Nowonderlandlordswantlongerterm.难怪房东希望有较长的租期。18COMMERCIALTERMS–AREASOFNECOMMERCIALTERMS–AREASOFNEGOTIATION

商业条款—谈判要点RentReview租金审核Typicallyannuallyontheanniversaryofthecommencementdate.

一般在每一年的租约生效日那天进行。Types类型:ConsumerPriceIndex(CPI).

根据消费者价格指数(CPI)。CPI+….. (NBWestfieldCPI+2%).

根据CPI+….. (注：WestfieldCPI+2%).Fixedpercentageincreasei.e.3%,4%,5%.

固定增长率，如：3%,4%,5%。Market.

根据市场。19COMMERCIALTERMS–AREASOFNECOMMERCIALTERMS–AREASOFNEGOTIATION

商业条款—谈判要点TurnoverRent营业额房租Oftencalledpercentagerent.

通常称为比例房租。Keeppercentagelow.

力争压低比例。Iscalculatedonbaserentnotgrossrent.

按基本房租而不是按总房租计算。Makesurethresholdfigurereflectsrelationshipbetweenbaseandpercentage.

房租起交额应反映基本房租和交租比例间的关系。20COMMERCIALTERMS–AREASOFNECOMMERCIALTERMS–AREASOFNEGOTIATION

商业条款—谈判要点Example例:Ifpercentagerentis8%andbaserentis$40,000perannum(+GST)

如果交租比例为8%，而基本房租为$40，000/年(+GST)∴Thresholdfigureshouldbe则房租起交额应为$40,000/0.8=$500,000Ifturnoveris$450,000thennopercentagerentpayable.

如果营业额为$450,000，则不需额外支付房租。 Ifpercentagerentis11%andbaserentis$40,000perannum(+GST)

如果交租比例为11%，而基本房租为$40，000/年(+GST) ∴Thresholdfigureshouldbe则房租起交额应为$40,000/0.11=$363,636 Ifturnoveris$450,000thenpercentagerentpayableis

如果营业额为$450,000，则需额外支付房租 $450,000-$363,636=$86,364x11%=$9,500extrarent.21COMMERCIALTERMS–AREASOFNECOMMERCIALTERMS–AREASOFNEGOTIATION

商业条款—谈判要点NetorGrossLease?净租金还是总租金？NetLease–Lesseepaysrentandoutgoingsseparately.

净租金—租户既付租金又付日常开销。GrossLease–Lesseepaysrentonly(outgoingsareincluded).

总租金—租户只付租金（租金涵盖了日常开销）。So…areoutgoingsincluded?

因此，日常开支是否包含在租金里了呢？22COMMERCIALTERMS–AREASOFNECOMMERCIALTERMS–AREASOFNEGOTIATION

商业条款—谈判要点Goods&ServicesTax商品服务税(GST)IsrentGSTinclusiveorexclusive?租金是否包含GST?Example例:Rentis$50,000GSTinclusivemeans包含GST的$50,000的租金指： Rent租金 $45,454.55 GST $4,545.45 Total总计 $50,000.00Rentis$50,000GSTexclusivemeans不包含GST的$50,000的租金指： Rent租金 $50,000.00 GST $5,000.00 Total总计 $50,000.0023COMMERCIALTERMS–AREASOFNECOMMERCIALTERMS–AREASOFNEGOTIATION

商业条款—谈判要点Incentives优惠措施RentFree免租金Example例如LeaseCommences租约生效日为 1July2009 RentCommences租金起交日为 1October2009FitoutContribution房东出资装修Example例如Yourcosttobuildshop(fitout)开店成本(装修)$250,000 Lessorgivesyou房东资助

$80,000 Fitoutcost开店成本$170,000Bewareofconditionsattached留意附加条件：Timeframe日期– Whenwillitbepaid?房东何时付款？Yourobligatons您的义务–Leasesigned,workscompleted,trading,guarantees,provideinvoice,

evidenceofmoneyspent.

签订租约、完成工程、交易、担保，提供发票作为付款凭证。 Aretheretimelimits?是否有截止期？Lessorcompletessomeworks房东负责部分装修Examples例如Newceiling,newshopfront,airconditioning.更换天花板、门面，空调等。24COMMERCIALTERMS–AREASOFNECOMMERCIALTERMS–AREASOFNEGOTIATION

商业条款—谈判要点Guarantees担保Bank银行- Lessee’sbank“promises”topayonLessor’srequest.

应出租人要求，租户所在银行作出支付租金的“承诺”。Personal个人SecurityDeposit押金-

Can’tbemorethanfourweeksrent.

金额不得超过四周的租金。Isheldbyanindependentauthority.

由独立权威方持有。25COMMERCIALTERMS–AREASOFNETHELEASEDOCUMENT

租赁文件Whyyoushouldhavesuchadocument.租赁文件的用途： 1. Protectyourinterests.保护您的利益。 2. Designedtocoverunexpectedevents.以防意外事件。ALandlord’sLease房东的租约Definitions–Whytheyareimportant?定义—重要性何在？Permitteduse.商铺允许使用范围Registrationofyourlease.租约登记FormofLesseeandguarantees.承租人和担保人登记表Outgoings.日常开销Openinghours.营业时间Maintenanceandrepairclause维护维修细则26THELEASEDOCUMENT

租赁文件WhyyouTHELEASEDOCUMENT

租赁文件Cleaning.保洁Reinstatement,makegoodprovisions.房屋维护保养Signage.标记Insurances–jointnames,responsibilities.保险—双方姓名、责任Destructionordamage–goesbothways.损坏或破坏—双方责任。Defectiveservices.欠佳的服务Carparking停车ListofLessee’sandLessor’sfixtures.

承租人和出租人在店铺中各自拥有的固定设施Relocationclause.搬迁约定Noticerequirements–what’sfair?通知要求—是否公平？Doesitreflectyouragreement?

文件是否反映了双方达成的一致？27THELEASEDOCUMENT

租赁文件CleaninASSIGNMENT转租Whenabusinessisboughtandtheleaseistransferred,theleaseissaidtobe“assigned”.

如果生意被出售，租约转移到下家，这种情况被称为转租。Whatisthebusinessworthwithoutalease?

除租金外，生意值多少钱？Whatisthebusinessworthwithonlyashorttermlease?

如果是短期租约，生意值多少钱？Howmuchtimeisleftonthelease.

到租约有效期到何时为止，还有多长时间？Arethererightsofrenewal?Ifsowhenmustyougivenotice.

是否有续租权？如果有，何时须通知对方？CanyounegotiatewiththeLessor?

您是否可以与出租人直接谈判？28ASSIGNMENT转租WhenabusinessASSIGNMENT转租(continued续)CantheLessorsayNo?–Yes!

出租人可以说“不”吗？—当然！ If如果-chan